億城集團(tuán)董事長(zhǎng).doc

專(zhuān)訪億城集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張麗萍個(gè)人價(jià)值的多元化或多或少地投射至公寓形態(tài)的變遷上。這種變遷，也能折射出整個(gè)社會(huì)轉(zhuǎn)型期下越來(lái)越繁雜的消費(fèi)欲求。財(cái)富在不斷增長(zhǎng)，欲望也在增長(zhǎng)。一方面，消費(fèi)的門(mén)檻越來(lái)越高；另一方面，居住功能之外，公寓的附加價(jià)值越來(lái)越重要。主筆 李偉 實(shí)習(xí)記者 谷亞韜公寓的變遷三聯(lián)生活周刊：最近幾年是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的時(shí)期，也是居住升級(jí)的快速期，很多人已經(jīng)不是第一次置業(yè)了，追求的也不只是單純面積的增加。在居住升級(jí)的背景下，公寓這種產(chǎn)品是不是也發(fā)生了比較大的變化？張麗萍：總體上說(shuō)，公寓是一種具有很強(qiáng)城市特征的住宅，即使不在市中心，也能有很好的生活服務(wù)設(shè)施，包括好的教育、醫(yī)療配套。在傳統(tǒng)概念中，公寓類(lèi)產(chǎn)品有幾個(gè)顯著特點(diǎn)。第一，投資價(jià)值高于居住價(jià)值。買(mǎi)公寓是為了升值，不一定是為了自住。第二，公寓的建筑一般是高層、小高層，戶(hù)型不會(huì)很大。公寓滿(mǎn)足的是簡(jiǎn)單的居住功能，一般是五六十平方米，臥室加一個(gè)小客廳。以前，公寓不可能是豪宅。北京人認(rèn)為豪宅應(yīng)該是“頂天立地”的，天和地都是咱家的，只有獨(dú)棟別墅和四合院能滿(mǎn)足這種豪宅的標(biāo)準(zhǔn)。2000年以后是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的時(shí)期，也是居住升級(jí)的快速期，很多客戶(hù)已經(jīng)不是第一次買(mǎi)房了，追求的不只是單純面積的增加。在這樣的背景下，公寓的概念也發(fā)生了很大變化，公寓豪宅化的傾向非常明顯。首先公寓的品質(zhì)有了革命性的變化，居住的舒適度大幅提高。最顯著的是，突破了原先的尺度，面積做得更大，可以達(dá)到兩三百平方米，還可以360度采光和觀景，相當(dāng)于別墅的體量和特征了。公寓還可以設(shè)計(jì)出下沉式小院，保證地下室也可以采光。同時(shí)越來(lái)越多的公寓采用大平層的結(jié)構(gòu)，第一次買(mǎi)房的人喜歡復(fù)式，二次置業(yè)就發(fā)現(xiàn)復(fù)式的不一定實(shí)用，平層結(jié)構(gòu)可以滿(mǎn)足一家人的親密融合，老人孩子都很喜歡。其次，公寓對(duì)生活細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)也更注重舒適度。比如衛(wèi)生間，以前提出要有窗戶(hù)，現(xiàn)在不僅有窗戶(hù)，還要有朝南的窗戶(hù)，可以在陽(yáng)光下沐浴。此外，越來(lái)越多的高檔建材也開(kāi)始普及到公寓中。如Low-e玻璃的應(yīng)用，它擁有很好的節(jié)能特性，以前只用于公共建筑，現(xiàn)在公寓建筑選材中已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮了。老公寓沒(méi)有地下空間，最頭疼的是停車(chē)問(wèn)題?，F(xiàn)在公寓基本都可以保證車(chē)位與住戶(hù)達(dá)到11，最高可以配到了41，一戶(hù)對(duì)應(yīng)4個(gè)車(chē)位。這些功能性問(wèn)題解決了，就會(huì)發(fā)現(xiàn)公寓非常舒服。在市中心也可以有更寬敞、舒適的生活，甚至堪比郊區(qū)的環(huán)境享受。從總價(jià)看，倒退七八年，300萬(wàn)元就是一個(gè)門(mén)檻，四五年前500萬(wàn)元是個(gè)門(mén)檻，現(xiàn)在也許1000萬(wàn)元才是門(mén)檻。三聯(lián)生活周刊：這種變化也跟經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有很大關(guān)聯(lián)。城市化初期，人們?yōu)榱俗非蟾蟮木幼∶娣e和舒適空間而奔向郊區(qū)，現(xiàn)在很多人又回到市中心，仿佛是一個(gè)輪回。張麗萍：的確是這樣，這里涉及城市發(fā)展平衡問(wèn)題，坦率地說(shuō)，雖然這些年城市化進(jìn)程迅猛，城市邊界和體量不斷擴(kuò)展，但是城市配套的滯后問(wèn)題日益凸顯，過(guò)去很多人在郊區(qū)置業(yè)是為了追求更大的居住空間、更舒適的居住環(huán)境，但逐漸發(fā)現(xiàn)，忍受不了郊區(qū)的生活不便與糟糕的交通。城市公寓的升級(jí)與改進(jìn)，為這些人回歸城市提供了一種選擇。北京星河灣的故事，很清楚表明了這個(gè)置業(yè)時(shí)代的轉(zhuǎn)換。當(dāng)時(shí)附近的住宅價(jià)格每平方米在五六千元左右，起初很多人認(rèn)為星河灣每平方米賣(mài)1.5萬(wàn)元是不可思議的事情，因?yàn)檫@是別墅的價(jià)格。但是，星河灣通過(guò)建筑與園林升級(jí)，使城市公寓同樣達(dá)到別墅的居住品質(zhì)，得到了市場(chǎng)的認(rèn)可?！皥A夢(mèng)”價(jià)值三聯(lián)生活周刊：公寓形態(tài)發(fā)生變化，歸根結(jié)底是背后的需求發(fā)生了改變。公寓消費(fèi)的變化有怎樣的特點(diǎn)？業(yè)主們都在想什么？開(kāi)發(fā)商如何應(yīng)對(duì)這些變化，滿(mǎn)足業(yè)主不斷變化的需求？張麗萍：經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放30年，尤其最近10年的經(jīng)濟(jì)起飛，很多人已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)自由。在更高層面說(shuō)，他們已經(jīng)從“必然王國(guó)”進(jìn)入到“自由王國(guó)”，站在了馬斯洛需求理論的較高層次。這時(shí)候，那些更加個(gè)性化的想法就迫不及待地要去實(shí)現(xiàn)了。對(duì)于這些客戶(hù)而言，正處于對(duì)簡(jiǎn)單居住功能的需要向個(gè)人空間營(yíng)造的轉(zhuǎn)變過(guò)程中，個(gè)人意愿多元化的傾向很強(qiáng)烈，喜歡收藏的業(yè)主需要收藏室，喜歡看書(shū)的要大書(shū)房。很多客戶(hù)都有“田園情結(jié)”，特別是對(duì)那些具有傳統(tǒng)文化情結(jié)的人來(lái)說(shuō)，“采菊東籬下，悠然見(jiàn)南山”就是他們的居住夢(mèng)想，希望能在小院里種花植菜，把個(gè)人愛(ài)好體現(xiàn)在居住空間的使用上?，F(xiàn)在很多公寓配備了地下室，地下室的設(shè)計(jì)就非常多樣化，可以做成家庭影院、古董收藏室、地下圖書(shū)室等等。進(jìn)了門(mén)之后，看到主人的空間分割、裝修風(fēng)格、功能分布，就對(duì)他的個(gè)性和興趣愛(ài)好有了大致的了解。開(kāi)發(fā)商必須要給業(yè)主的理想和愛(ài)好提供一個(gè)空間。業(yè)主的愛(ài)好是多元化的，給他的空間也必須能實(shí)現(xiàn)他的愛(ài)好，產(chǎn)品升級(jí)要跟著個(gè)性化的需求變化。比如書(shū)房，過(guò)去有個(gè)10平方米擺個(gè)書(shū)架就行了，現(xiàn)在有些業(yè)主把60平方米的客廳改成書(shū)房了，或者把100平方米的地下室改成了書(shū)房。硬件之外，業(yè)主對(duì)于各種生活服務(wù)的需求也越來(lái)越多。比如在家里做了一個(gè)小美容室，問(wèn)我們的物業(yè)能不能派個(gè)美容師來(lái)，或者在家里做了一個(gè)酒吧，朋友聚會(huì)的時(shí)候希望有調(diào)酒師上門(mén)。開(kāi)發(fā)商的角色也應(yīng)隨之轉(zhuǎn)型，滿(mǎn)足消費(fèi)者的“密碼點(diǎn)”越多，開(kāi)發(fā)商的公寓產(chǎn)品才能越成功，業(yè)主也會(huì)越住越幸福。三聯(lián)生活周刊：從這個(gè)意義上說(shuō)，公寓的價(jià)值是一個(gè)不斷豐富的體系？張麗萍：對(duì)，客戶(hù)對(duì)居住之外有更多的要求，這就使得公寓的價(jià)值體系更加豐富。首先是居住功能，這是公寓的最基本價(jià)值，使房子更舒適、人性化。第二是環(huán)境價(jià)值，這又包括有大環(huán)境、小環(huán)境，外環(huán)境、內(nèi)環(huán)境，軟環(huán)境、硬環(huán)境，人文環(huán)境、物理環(huán)境等等。比如，越來(lái)越多的社區(qū)，不僅重視園林景觀的營(yíng)造，而且還在園林中增加植物的導(dǎo)示牌，營(yíng)造知識(shí)氛圍。第三是人文價(jià)值。比如公寓的設(shè)計(jì)要能增進(jìn)鄰里關(guān)系的促動(dòng)。對(duì)工作繁忙的男士來(lái)說(shuō)，鄰里交往也許并不重要，但對(duì)于居家的太太、孩子而言，這是他們重要的生活圈子。第四是教育價(jià)值，古時(shí)候有孟母三遷，現(xiàn)在有為擇校而購(gòu)房。對(duì)一部分業(yè)主來(lái)說(shuō)，教育是剛性需求中的剛性需求。教育配套應(yīng)形成一個(gè)教育鏈，包括幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、高中。第五是物業(yè)服務(wù)的價(jià)值。當(dāng)下開(kāi)發(fā)商后期服務(wù)水平的高低是影響物業(yè)價(jià)值的重要因素，這種服務(wù)還會(huì)越來(lái)越豐富，要為業(yè)主提供生活平臺(tái)、生意平臺(tái)甚至修養(yǎng)空間。我們?cè)谕饷鏌o(wú)論生活得如何豐富，總會(huì)有疲倦之時(shí)，最終仍要回歸家庭。開(kāi)發(fā)商應(yīng)該是懂生活的大師，把生活中的需求轉(zhuǎn)化為社區(qū)服務(wù)?；仡檭|城集團(tuán)對(duì)公寓產(chǎn)品的理解與開(kāi)發(fā)軌跡，其實(shí)與公寓的發(fā)展變化是相互契合的。2002年我們?cè)诒本┖５韰^(qū)開(kāi)發(fā)了億城頤園，2.5的容積率，高板樓造型，戶(hù)型為兩室到三室，注重的是簡(jiǎn)單的居住功能。2004年，我們?cè)诤５韰^(qū)又開(kāi)發(fā)了萬(wàn)城華府，開(kāi)始更多考慮客戶(hù)的個(gè)性空間、居住舒適度問(wèn)題。產(chǎn)品本身也發(fā)生了很大變化：采用大平層的設(shè)計(jì)，每套都有兩三百平方米，創(chuàng)新了空中別墅類(lèi)型的產(chǎn)品，容積率降到2以下，實(shí)現(xiàn)全地下停車(chē)。我們?cè)O(shè)計(jì)了奢華而內(nèi)斂的入戶(hù)大堂，滿(mǎn)足這個(gè)時(shí)代客戶(hù)的心理需要。這個(gè)項(xiàng)目拓展了公寓概念城市別墅也可以是公寓。到了2008年西山華府推出，我們對(duì)公寓的思考已經(jīng)不僅停留在居住尺度上的拓展和園林景觀的升級(jí)，更注重提高社區(qū)綜合價(jià)值，滿(mǎn)足多種生活層面的需求，而不僅僅是居住功能本身。比如，更加注重社區(qū)的教育服務(wù)功能，引入人大附中，提供全套的教育服務(wù)體系；建立“西山美術(shù)館”，持續(xù)舉辦各類(lèi)藝術(shù)展覽，提升社區(qū)的藝術(shù)氛圍等等，我們的下一個(gè)項(xiàng)目在潭柘寺附近，不僅要滿(mǎn)足客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目硬件的要求，更要在實(shí)現(xiàn)客戶(hù)精神追求甚至宗教信仰層面的考慮更多。開(kāi)發(fā)商的轉(zhuǎn)型三聯(lián)生活周刊：這就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商不僅賣(mài)房子，還可以提供各種附加服務(wù)？張麗萍：從某種意義上說(shuō)，中國(guó)人對(duì)于房子的理解不僅是物理層面的感受，更是寄托了對(duì)未來(lái)美好生活的憧憬與想象。從這個(gè)角度講，開(kāi)發(fā)商其實(shí)也是生活平臺(tái)供應(yīng)商?，F(xiàn)在各種地產(chǎn)排行榜不一定是公平的，因?yàn)楸鹊亩际且?guī)模，看企業(yè)的銷(xiāo)售額，賣(mài)了多少面積，但卻沒(méi)有關(guān)于居住幸福指數(shù)的排行榜。依托在居住之上的各種附加價(jià)值，才是構(gòu)成業(yè)主幸福感的源泉。有開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始醞釀“園區(qū)服務(wù)體系”，為業(yè)主未來(lái)70年的生活服務(wù)，這是一個(gè)很大的軟性工程。盡管這個(gè)想法看起來(lái)比較烏托邦，但很有價(jià)值。比如，這幾年很多小區(qū)會(huì)所發(fā)生了孩子游泳溺水身亡的事情，那么是不是應(yīng)該教會(huì)社區(qū)孩子游泳？游泳是人類(lèi)最基本的生存技能之一，開(kāi)發(fā)商可以免費(fèi)提供場(chǎng)地和教練，幫孩子們掌握這項(xiàng)技能。再比如養(yǎng)老問(wèn)題，我們即使再孝順也未必有太多時(shí)間照顧父母，但社區(qū)也可以提供對(duì)老年人的健康管理服務(wù)，定期、定時(shí)的體檢，這是最基本的服務(wù)，也可以做得更好，引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的設(shè)備，檢查所有的體征，建立個(gè)人健康檔案，與醫(yī)院保持聯(lián)網(wǎng)。政府只能提供高覆蓋、低水平的公共服務(wù)與社會(huì)福利，但很多業(yè)主都需要個(gè)性化的高端服務(wù)。開(kāi)發(fā)商表面看是物業(yè)供應(yīng)商，而實(shí)際上是生活方式的供應(yīng)商。上升到這個(gè)層面，本職工作以外的角色的扮演就很重要了，可以剝離一個(gè)公司做這一類(lèi)的服務(wù)。從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的角度，企業(yè)也會(huì)越來(lái)越多地承擔(dān)社會(huì)服務(wù)的職責(zé)。高端住宅的趨同性越來(lái)越強(qiáng)，硬件大家都接近了，甚至種的草都是一個(gè)品種的，那就要比軟性的服務(wù)了。企業(yè)之間比拼的是為公寓創(chuàng)造附加價(jià)值的能力。從某種意義上講，公寓的附加價(jià)值已經(jīng)超過(guò)了公寓本身的硬件價(jià)值，很多社會(huì)服務(wù)都需要在社區(qū)中完成。比如在教育配套上，企業(yè)就有很多服務(wù)空間，提供有差別的高端服務(wù)。三聯(lián)生活周刊：社會(huì)服務(wù)是一個(gè)復(fù)雜而龐大的工程，目前開(kāi)發(fā)商能夠著力解決的是哪一部分？張麗萍：公寓是第一居所，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，生活配套、商業(yè)配套的內(nèi)容是可以得到迅速解決的，但教育配套就不會(huì)那么容易，它需要更多的努力才能完成。中產(chǎn)階級(jí)在選取住地時(shí)，一般都會(huì)將自身工作地點(diǎn)、下一代的教育作為重要考慮因素，而且往往更重視后者，為了下一代的教育，甚至可以多付出半小時(shí)的上班車(chē)程。這一代消費(fèi)者大部分是通過(guò)個(gè)人的奮斗改變了自己的身份與社會(huì)地位，同時(shí)，他們已經(jīng)為下一代人生活質(zhì)量的提升做好了準(zhǔn)備。他們基本認(rèn)同“居住改變生活”的理念，每年的地產(chǎn)交易其實(shí)能夠反映出消費(fèi)者的這層心理他們期望著自身社會(huì)地位的延續(xù)。很多小區(qū)只要規(guī)模夠大，政府即會(huì)規(guī)定其中須有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)與之配套。對(duì)配套的理解有兩種：一是按政府規(guī)定，建普通的小學(xué)、中學(xué)，這無(wú)可厚非，達(dá)到政府標(biāo)準(zhǔn)即可；而另一種，則是開(kāi)發(fā)商通過(guò)與教育機(jī)構(gòu)合作，提供相對(duì)高端的教育服務(wù)。我們?cè)诓僮鞅本┪魃饺A府項(xiàng)目的時(shí)候，并不滿(mǎn)足于基本的教育配套，而是從幼兒園到高中都引進(jìn)了著名的學(xué)校。中學(xué)是與人大附中合作的西山學(xué)校，學(xué)校的總建設(shè)費(fèi)用超過(guò)了1個(gè)億，所有教學(xué)設(shè)備、儀器，甚至粉筆都是我們買(mǎi)的，實(shí)驗(yàn)室建了5個(gè)，前期的老師工資也由我們承擔(dān)。當(dāng)然這樣的投入也是有風(fēng)險(xiǎn)的。按照現(xiàn)在的狹義概念，開(kāi)發(fā)商只對(duì)當(dāng)下的物業(yè)工程質(zhì)量負(fù)責(zé)，收房之后就沒(méi)關(guān)系了。那么，社區(qū)必須的社會(huì)服務(wù)由誰(shuí)來(lái)提供？現(xiàn)在只有開(kāi)發(fā)商有這個(gè)實(shí)力，而且愿意為了品牌承擔(dān)前期一些虧損性的服務(wù)。三聯(lián)生活周刊：這種混合的角色是階段性的還是長(zhǎng)久的？張麗萍：中國(guó)的開(kāi)發(fā)商是一個(gè)很特殊的企業(yè)，他們與美國(guó)的開(kāi)發(fā)商不同，因?yàn)槎吒髯运趪?guó)家的服務(wù)業(yè)發(fā)展程度不同。在中國(guó)這樣一個(gè)社會(huì)服務(wù)還不夠細(xì)化的階段，開(kāi)發(fā)商必然扮演起多重的角色，但這些角色是階段性的，而不是長(zhǎng)期的。嚴(yán)格意義上，企業(yè)應(yīng)恪守社會(huì)分工，但在這樣一個(gè)階段，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在其力所能及的范圍內(nèi)，提供盡可能多的社會(huì)功能。開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理商本應(yīng)是分離的，但現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目都是母子公司的關(guān)系。一方面是開(kāi)發(fā)商為打造品牌的需要，將物業(yè)管理合并成一體，另一方面我國(guó)的物業(yè)管理還不夠成熟。將來(lái)在終極意義上，二者必然涇渭分明，但對(duì)于當(dāng)下，開(kāi)發(fā)商必須得做“全活人”。城市郊區(qū)的無(wú)序蔓延應(yīng)對(duì)的是原有城市空心化和城市中心區(qū)衰落的問(wèn)題，“新城市主義”某種意義上是對(duì)傳統(tǒng)的懷舊。被普遍提倡的緊湊城市政策，它的基本假定是更高密度和混合用途，使城市基礎(chǔ)設(shè)施得到最佳利用，降低非再生資源的消耗。記者 鐘和晏樹(shù)是城市里的原住民，在城市里，樹(shù)木從來(lái)不僅僅是樹(shù)木。龍應(yīng)臺(tái)說(shuō)過(guò)，城市的樹(shù)木維系著土地與人的牽掛與互動(dòng)，是城市的整體記憶。西方的“都市森林”(Urban Forestry)理論從生物進(jìn)化的觀點(diǎn)來(lái)解釋城市人對(duì)樹(shù)木無(wú)以復(fù)加的喜愛(ài)，除了親近自然的天性，因?yàn)楝F(xiàn)代人依然遺傳了祖先對(duì)于環(huán)境的判斷，有植物的地方代表安全與資源的豐富，這是自然生存的法則?！岸际猩帧钡膬r(jià)值從來(lái)就在于它的規(guī)模大小，這是一個(gè)從木到林再到森林的過(guò)程。到今天，建造在糟糕濕地上的紐約中央公園是世界上最昂貴的一塊公園地產(chǎn)，如果賣(mài)給地產(chǎn)商，價(jià)格大概是5290億美元。已經(jīng)有許多學(xué)者專(zhuān)家關(guān)于“都市森林”對(duì)人居環(huán)境的生態(tài)調(diào)節(jié)作用和經(jīng)濟(jì)價(jià)值作過(guò)研究，除了住宅用地內(nèi)的植物能夠促進(jìn)房產(chǎn)增值之外，住宅附近有植物、綠地或公園也能使房地產(chǎn)在售價(jià)上增加及穩(wěn)定，或者在出租時(shí)獲得較高的租金。以華僑城集團(tuán)(OCT)為例，從1985年11月成立時(shí)總資產(chǎn)不到1億元增長(zhǎng)到如今的400多億元，它的成功基礎(chǔ)之一很可能就是從當(dāng)初沒(méi)有砍掉開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)那些郁郁蔥蔥的古榕樹(shù)和荔枝林開(kāi)始的。在把一個(gè)大概6平方公里的深圳城鄉(xiāng)接合部從荒灘變成旅游和高檔居住的混合區(qū)域之前，原有的自然環(huán)境被刻意保留下來(lái)。那里有幾座山，雖然不是很高，但基本上是原來(lái)的自然地貌，還有幾個(gè)幾萬(wàn)平方米的湖泊，樹(shù)木也大都是本來(lái)的樣子。自然生態(tài)系統(tǒng)的保持有利于水資源的保護(hù)，可以使地區(qū)氣溫下降12攝氏度?，F(xiàn)在，整個(gè)城區(qū)有近53%的綠化覆蓋率，人均公共綠地面積48平方米。“花園中建城市”的“OCT模式”已經(jīng)開(kāi)始在北京、成都、昆明等不同城市被復(fù)制，簡(jiǎn)單地說(shuō)，這是一個(gè)“先環(huán)境、后地產(chǎn)”的模式，用開(kāi)發(fā)旅游資源和改善環(huán)境來(lái)帶動(dòng)周邊土地的升值。上世紀(jì)80年代末，華僑城投資18億元建造了“錦繡中華”、“世界之窗”等幾個(gè)主題公園，然后憑借低廉的土地儲(chǔ)備成本優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。在地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中實(shí)現(xiàn)盈利，它的地產(chǎn)項(xiàng)目盈利程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)的平均水平?！盎▓@中建城市”的概念容易讓人聯(lián)想到出生于1850年的英國(guó)人埃比尼澤霍華德(Ebenezer Howard)著名的“田園城市”構(gòu)想，在工業(yè)化的背景下，面對(duì)城市與適宜的居住條件之間的矛盾、大城市與自然隔離的矛盾，霍華德從城市和鄉(xiāng)村的各自?xún)?yōu)劣中，提出可供選擇的“城市鄉(xiāng)村磁鐵”把城市和鄉(xiāng)村生活的健康、自然、經(jīng)濟(jì)因素結(jié)合在一起，這是一種兼有城市和鄉(xiāng)村優(yōu)點(diǎn)的理想城市。那時(shí)候他就指出，“城鄉(xiāng)之間的最顯著差別可能是使用土地所支付的租金”。從1898年10月初版的書(shū)名明日：一條通向真正改革的和平道路到1902年第二版被改為明日的田園城市，多年以來(lái)，霍華德的“田園城市”似乎是一個(gè)被不斷誤讀或者曲解的概念。應(yīng)該說(shuō)，對(duì)于人類(lèi)與自然和諧共處的烏托邦城市描述，更多的是霍華德的理想主張，它不是一本真正意義上城市規(guī)劃的書(shū)?！疤飯@城市”所談?wù)摰囊膊皇翘幵陔s亂擁擠城市里的人對(duì)田園般生活環(huán)境的普通憧憬，而是一種全新城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)形態(tài)的設(shè)想，重要的不在于它有多少花園和綠地，而是一個(gè)小城市組合體合理有序的處理能力。這個(gè)組合體需要能夠建立平衡和自治，能夠維持它的內(nèi)聚力以及自身的協(xié)調(diào)。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上看，旅游、環(huán)境和住宅小區(qū)是OCT的主要構(gòu)成要素。曾經(jīng)有過(guò)一個(gè)統(tǒng)計(jì)，每在華僑城主題公園和休閑商業(yè)消費(fèi)1元，帶動(dòng)住宿、購(gòu)物休閑等其他消費(fèi)是7元。事實(shí)上，在旅游地產(chǎn)的概念背后，還有一個(gè)更加復(fù)雜的跨行業(yè)資源整合過(guò)程，包括旅游、酒店、地產(chǎn)、文化、電子、包裝等，在原有資源基礎(chǔ)上不斷疊加，形成了新的資源和乘數(shù)效應(yīng)。某種意義上，深圳華僑城像是一個(gè)自我運(yùn)轉(zhuǎn)的微型城市，以綜合城區(qū)來(lái)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)造和運(yùn)營(yíng)社區(qū)，適度混合的功能帶來(lái)了活力，它變成一個(gè)生態(tài)環(huán)境、功能產(chǎn)業(yè)鏈和主題人文的集合體，這是一個(gè)單純的住宅社區(qū)無(wú)法具有的多資源優(yōu)勢(shì)。城市觸媒是自組織發(fā)展的重要促進(jìn)因素，有點(diǎn)類(lèi)似化學(xué)中的催化劑，由城市塑造又反過(guò)來(lái)刺激與引發(fā)后續(xù)開(kāi)發(fā)的元素。也許，華僑城的功能混合并不是一開(kāi)始就規(guī)劃好的，而是在發(fā)展過(guò)程中逐步實(shí)現(xiàn)的。這里既有整體規(guī)劃的因素，也有區(qū)域自發(fā)生長(zhǎng)的觸動(dòng)。就像一個(gè)生命的有機(jī)體，利用開(kāi)放與觸媒的作用，在動(dòng)態(tài)調(diào)整中逐步形成了功能的自然混合和自我組織的生長(zhǎng)與調(diào)整。今天的深圳華僑城仍然沿用20多年前規(guī)劃建設(shè)的步道系統(tǒng)，整個(gè)城區(qū)通過(guò)步行系統(tǒng)把環(huán)境、居住、娛樂(lè)、休閑等結(jié)合在一起。住宅是按地形起伏自由分布的，道路也是依據(jù)地理環(huán)境規(guī)劃的，來(lái)減少汽車(chē)對(duì)居住環(huán)境的不良影響。2006年10月，深圳市規(guī)劃局公布過(guò)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)步行系統(tǒng)規(guī)劃，用10條連通南北的步道強(qiáng)調(diào)城市的可行走性。是否可以行走也是好城市的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)之一，并不是所有尺度范圍內(nèi)都要依靠汽車(chē)，人在一段距離內(nèi)出行自行車(chē)就很有效，再小的范圍內(nèi)步行更有效。比起“田園城市”的烏托邦理想，OCT模式也許更接近近些年“新城市主義”的城市規(guī)劃思想。2000年11月，美國(guó)綜合規(guī)劃協(xié)會(huì)亞特蘭大年會(huì)的會(huì)議主題就是“規(guī)劃與新城市主義”，這一概念最早形成于20世紀(jì)80年代，針對(duì)的是對(duì)城市郊區(qū)的無(wú)序蔓延造成原有城市空心化和城市中心區(qū)衰落的問(wèn)題。半個(gè)多世紀(jì)以來(lái)，惡劣的城市規(guī)劃加速了都市蔓延，原來(lái)完整的城市結(jié)構(gòu)、城市文脈、人際關(guān)系、鄰里和住區(qū)結(jié)構(gòu)被打破，形成過(guò)分依賴(lài)汽車(chē)、能源浪費(fèi)和破壞環(huán)境等種種城市問(wèn)題。在城市中心，購(gòu)物中心、核心商業(yè)區(qū)、政府機(jī)構(gòu)這些區(qū)域之間也是彼此隔絕、缺乏聯(lián)系的?！靶鲁鞘兄髁x”的“新”，某種意義上是對(duì)傳統(tǒng)的懷舊。在美國(guó)，“新城市主義”經(jīng)常是指可步行的社區(qū)、多樣化和人的尺度，這三者之間是相互關(guān)聯(lián)的。它引入傳統(tǒng)街坊設(shè)計(jì)的概念，希望街巷變成步行街景的一部分。如果從城市規(guī)劃的方法來(lái)說(shuō)，內(nèi)容包括一個(gè)中心、5分鐘路程的鄰坊、格狀街道系統(tǒng)、多用途街道、混合使用等，創(chuàng)造出適于步行的、緊湊的、混合使用的社區(qū)?！靶鲁鞘兄髁x”在20世紀(jì)90年代又延伸出“精明增長(zhǎng)”、“緊湊城市”等思想，當(dāng)美國(guó)人意識(shí)到低密度土地開(kāi)發(fā)、空間分離、單一功能的土地利用等會(huì)形成種種弊病，而歐洲的“緊湊發(fā)展”卻讓許多歷史城鎮(zhèn)保持了緊湊、高密度的形態(tài)，被認(rèn)為是居住和工作的理想環(huán)境時(shí)候，1997年，馬里南州首先提出了“精明增長(zhǎng)”(Smart Growth)的概念。到2000年，美國(guó)已有20個(gè)州建立了精明增長(zhǎng)管理計(jì)劃或制定了各自的“精明增長(zhǎng)法”?！熬髟鲩L(zhǎng)”主要倡導(dǎo)土地的混合利用，在城市中通過(guò)自行車(chē)或步行能夠便捷地到達(dá)任何商業(yè)、居住、娛樂(lè)、教育場(chǎng)所等，對(duì)現(xiàn)有社區(qū)的改建和對(duì)現(xiàn)有設(shè)施的利用，降低城市邊緣地區(qū)的發(fā)展壓力來(lái)減少交通、能源需求以及環(huán)境污染。尤其是提供多樣化的交通選擇，保證步行、自行車(chē)和公共交通間的連通性等。從工業(yè)社會(huì)到信息社會(huì)，從過(guò)度開(kāi)發(fā)到可持續(xù)發(fā)展，21世紀(jì)毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)是一個(gè)“城市世紀(jì)”。據(jù)預(yù)測(cè)，大概2030年左右全世界將有50%的人口將在城市中生活，現(xiàn)在，中國(guó)的城市化水平也已經(jīng)超過(guò)了40%。工業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化密切相關(guān)，同樣也和能源耗費(fèi)、自然資源銳減、生態(tài)環(huán)境惡化相關(guān)，無(wú)法建立多元的、多層次的城市，很多城市要素，如陽(yáng)光、空氣、綠樹(shù)等都不是用貨幣可以衡量的。基于可持續(xù)性發(fā)展的觀點(diǎn)，適度的緊湊對(duì)城市是有利的，因?yàn)樗吘共豢赡軣o(wú)節(jié)制地蔓延、擴(kuò)張，必須在現(xiàn)有的單元中合理地容納更多的內(nèi)容，把城市及其自然環(huán)境視為一個(gè)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和生態(tài)相協(xié)調(diào)的整體。在中國(guó)城市規(guī)劃學(xué)會(huì)創(chuàng)立50周年大會(huì)上，建設(shè)部副部長(zhǎng)仇保興也提出過(guò)“無(wú)論從國(guó)外城市化的歷史經(jīng)驗(yàn)或我國(guó)國(guó)情來(lái)看，建設(shè)用地的緊湊度和城市的多樣性，應(yīng)該是我國(guó)城市可持續(xù)發(fā)展的核心理念”。以深圳這個(gè)超速化發(fā)展的城市為例，深圳建市于1979年，特區(qū)設(shè)立于1980年。1981年，深圳人口約為3萬(wàn)人，到了2004年發(fā)展到1180萬(wàn)人，城市人口的平均年齡30歲。根據(jù)資料，2005年深圳GDP總量達(dá)到4927億元，相當(dāng)于“九五”期間5年的生產(chǎn)總值。城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的高增長(zhǎng)對(duì)應(yīng)的是土地資源的緊約束，從2000年到2006年期間，深圳全市規(guī)劃許可建設(shè)用地的平均容積率控制為1.59，特區(qū)內(nèi)為1.62，特區(qū)外為1.56。截至2006年9月，特區(qū)內(nèi)剩余的可建設(shè)面積只有34平方公里，寶安區(qū)和龍崗區(qū)剩余可建設(shè)用地分別為127平方公里和98平方公里，其中還有20%為不宜建設(shè)用地。深圳城市較低的容積率不會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)，這是由不斷上漲的開(kāi)發(fā)成本、人口的急劇增長(zhǎng)和資源負(fù)擔(dān)決定的。有學(xué)者對(duì)我國(guó)10個(gè)大城市容積率與GDP關(guān)系進(jìn)行過(guò)研究：當(dāng)城市發(fā)展與建設(shè)處于起步階段時(shí)，城市用地容積