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房地行業(yè)監(jiān)測報告 2005年3月10日 電子版 一房一地 寸土寸金 行家里手 點石成金 （注：點擊目錄標題頁碼后可直接閱讀當前文章，點返回鍵可回到首頁）亞博看臺2中央明確表態(tài)：今年嚴控房價過快上漲2“金融年”更多的僅代表著房企的呼喚3政策解讀4溫家寶：堅持實行最嚴格的土地管理制度4近期經(jīng)營性土地使用權出讓政策綜述4不動產(chǎn)稅改革的方向是“正稅、明租、清費”6戰(zhàn)略布局7今年外商房地產(chǎn)投資將轉向二級城市72004年全國房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)七大特點8去年12月“國房景氣指數(shù)”基本保持穩(wěn)定9調查數(shù)據(jù)顯示：2004年地產(chǎn)廣告投入高達75億元10在具體細則出臺之前，銀行提高個貸門檻都是各行其是10策略設計11商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃要素法淺析11富力地產(chǎn)和摩根合作的戰(zhàn)略意圖解析13杭浙動態(tài)14外地房產(chǎn)巨頭搶灘浙江市場14杭州收緊住宅開公司政策將帶動中低檔寫字樓市場14杭州樓市八大主要區(qū)域05年走勢預測（II）15杭城二手房一周行情15“期房限轉”成為鑒定溫州樓市泡沫的“試紙”16異地傳真16壓力之下，上海政府加大房地調控力度16滬房地局“打假”，6樓盤涉嫌囤積房源被停牌17南京節(jié)后首次土地公開出讓“溫吞水”17首鋼搬遷將盤活京西地區(qū)10平方公里土地18大商集團欲進軍重慶百貨業(yè)看中楊家坪商圈18深圳房地產(chǎn)均價和投資額增幅遠低京滬兩市18物業(yè)管理19物管企業(yè)提高自身競爭力的三部曲19物業(yè)管理應從“囚徒困境”中擺脫出來21建材裝修22鋼材價格上漲趨勢已經(jīng)不可逆轉22業(yè)界認為寫字樓受鋼價上漲沖擊較大23投資技巧23新型金融中介有望化解開發(fā)商融資困局23看臺中央明確表態(tài)：今年嚴控房價過快上漲房價問題寫入了今年“兩會”的政府工作報告。新華社3月5日發(fā)布的報告原文指出：今年，“要保持價格總水平基本穩(wěn)定。努力保持糧食等主要農(nóng)產(chǎn)品價格在合理水平上基本穩(wěn)定，重點抑制生產(chǎn)資料價格和房地產(chǎn)價格過快上漲”。不知是否出于巧合，就在3月4日，國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2004年全國商品房平均銷售價格上漲14.4%，漲幅比上年提高10.6個百分點，商品住宅平均銷售價格上漲15.2%。房價問題再次引起世人關注。我們注意到，去年宏觀調控不少措施都跟房地產(chǎn)有關系，無論是動用收緊土地管理的行政手段調控，還是上調房地產(chǎn)貸款利率的市場化調控。然而，在業(yè)內人士看來，就是這些宏觀調控手段造成了房地產(chǎn)價格的上漲。去年宏觀調控的一項重要內容，就是國家控制土地。這種做法直接導致了房地產(chǎn)供給下降。另一方面，盡管上調了房地產(chǎn)貸款利率等手段，但是房地產(chǎn)的需求并沒有受到多大的影響。兩者相比，供給以更快的速度下降，結果就導致了房地產(chǎn)價格上漲。 不過，也有業(yè)界人士認為，宏觀調控的實施并不是造成房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的惟一原因。宏觀調控只是一個中觀的因素，除此以外還有宏觀和微觀兩個因素。宏觀因素就是指在我國目前大的宏觀經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)價格必定會上漲。去年，我國GDP增長9.5%，在GDP高速增長的同時，財政收入和個人收入也在高速增長。特別是在大城市，個人的收入增長更快。而去年出現(xiàn)的負利率，也刺激了我國城市居民的買房需求。微觀因素是指最近幾年出現(xiàn)的投資性買房，也促使房地產(chǎn)價格上漲。據(jù)有關分析，去年，投資性買房在大城市的比重接近1/3，重點城市的比重可能更高。在多種因素的綜合影響下，房地產(chǎn)價格必定會上漲。分析：2004年宏觀調控的重要措施就是“把好土地審批和信貸投放兩個閘門”，但中央出這一招的本意是控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模，雖然房地產(chǎn)也屬于固定資產(chǎn)投資的重頭，但房地產(chǎn)本身所具備的特有的商品屬性決定了其調控的特殊性。即便是中央有意借此調控房地產(chǎn)業(yè)，更多的政策內涵在于規(guī)范土地市場秩序和防范金融風險，房價并不是一個主要政策目標，中央政府也從來沒有特別指出“要借宏觀調控之機降低房價漲幅”。所以，出現(xiàn)“宏觀調控和房價上漲齊飛”的局面也就在情理之中了。而從兩會最新動向來看，房價已經(jīng)成為中央極其關注的價格問題的兩個重點之一，這是中央政府對房地產(chǎn)市場最新的表態(tài)。據(jù)接近溫家寶總理政府工作報告起草組的有關人士分析，今年的政府工作報告體現(xiàn)“一個中心”和“三個著力點”?！耙粋€中心”是指堅持以“科學發(fā)展觀”統(tǒng)領全局，“三個著力點”是指：以發(fā)展為第一要務；抓緊解決突出問題和矛盾；努力推動和諧社會建設。構建中國的和諧社會，既是目前我國政治經(jīng)濟生活中的主要議題。對于轉軌時期的中國來說，與國內社會和諧相沖突事情不少，而且許多問題也顯而易見，如三農(nóng)、農(nóng)民工、安全生產(chǎn)、弱勢民眾權利保護等，但目前最為迫切，最容易引起社會矛盾與沖突的問題是國內房價的瘋漲。 無論是房地產(chǎn)泡沫的激辯，還是中低收入者該不該購房之爭；無論是網(wǎng)民對房價瘋漲的謾罵，還是理想化的個人集資建房潮的興起；無論是政府在政策上走鋼絲，還是不少資金開始進入國內房地產(chǎn)說到底，都是為房價上漲而來。雖然大眾、開發(fā)商、銀行和地方政府對房價走勢的期待不同，但無論各階層的愿望如何，如果房價還是持續(xù)瘋漲，這種漲與跌的沖突一定轉化為社會富與窮之間的階層沖突，民眾與政府之間的政治沖突。這種情況下，社會和諧也無從談起。因此，如何遏制國內房地產(chǎn)價格的瘋漲，就成了構建社會和諧最為重要的一環(huán)。此外，如果說溫家寶在去年年底中央經(jīng)濟工作會議的報告是寫給高官們看的報告，那么今年的政府工作報告就是給老百姓們、給民意代表看的一份報告。另據(jù)透露，溫家寶總理對其第二任政府工作報告的起草工作非常重視，對于報告的指導思想、框架結構、主要內容多次做出重要指示，并對行文表述字斟句酌，多次親自在草稿上仔細修改。所以，雖然在政府報告中僅僅只有一句話，但這是中央在全國人民面前關于房價問題迄今為止最為明確的表態(tài)，這不論對中央各部委和地方政府還是對開發(fā)商而言，都是一個強烈的信號。返回“金融年”更多的僅代表著房企的呼喚繼央行121號文件出臺后，一系列的土地、金融政策使房地產(chǎn)開發(fā)的金融門檻大為抬高。自2004年起，在協(xié)議用地制度終結，企業(yè)開發(fā)及個人住房貸款門檻提高以及央行升息政策變化下，房地產(chǎn)企業(yè)希望打開多種融資渠道的呼聲日益高漲。與此同時，銀根緊縮政策催生出股權融資、項目融資等多種形式的融資合作，并使房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資基金及境外投資銀行等金融機構加速了涉足房地產(chǎn)業(yè)的腳步。有業(yè)內人士提出，房地產(chǎn)融資已開始步入多元化發(fā)展階段，2005年，房地產(chǎn)業(yè)將迎來“金融年”。進入2005年，北京國投推出的國內首只房地產(chǎn)基金將赴新加坡上市的消息，以及著名國際投資機構美林集團、摩根士丹利等國際資本紛紛向中國房地產(chǎn)市場拋出繡球的舉動，似乎應和了“金融年”的說法。有業(yè)內人士樂觀地認為，直接融資將會成為今后房地產(chǎn)融資的最主要的趨勢，間接融資會大幅度減少。房地產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)投資基金會很快出現(xiàn)在融資市場。海外資本在房地產(chǎn)業(yè)中的比重將會有較大的上升。然而，更多的跡象顯示，“金融年”更多的代表了房地產(chǎn)企業(yè)的呼喚。亞博分析：之所以作出上述判斷是出于三個層面的考慮。先來從中央宏觀經(jīng)濟管理的層面來看，“金融年”的政策背景并不存在。中國房地產(chǎn)是一個政策市是業(yè)內皆知的秘密。在這個市場中，雖然消費者關心切身利益的房價，而中央政府關心的是宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定?；仡櫧鼉赡曛蓄l繁出臺的一系列地產(chǎn)行業(yè)政策，盡管每一次的政策出臺都有其具體的情況，但其中一脈相承之處是：每一條政策都是為了防范經(jīng)濟過熱，限制房產(chǎn)投資。中央政府在小心翼翼地走著一條鋼絲。一方面非常希望房地產(chǎn)投資能降溫，以免通貨膨脹，另一方面又要避免房地產(chǎn)崩盤，導致金融危機。從這點出發(fā)，就非常容易理解政府的政策含義，抑制投資，減少供給，才是兩全之策。政府的政策目標是，房地產(chǎn)通過幾年或者更長的時間緩慢地過渡，慢慢平穩(wěn)。在這種主導思路下，穩(wěn)定無疑是第一位的。而房地產(chǎn)融資所必須的金融格局的轉變不是短期調整可以完成的，且不說這個轉變本身還會給宏觀經(jīng)濟帶來金融風險，有悖于“穩(wěn)定”的要求。所以，在當前宏觀調控的大背景下，對房地產(chǎn)更多地體現(xiàn)為“卡緊”。預計2005年房地產(chǎn)的主要融資來源不會有大的改變，國內銀行仍將是主流。再從監(jiān)管部門的角度來看，“金融年”的提法可能更不現(xiàn)實。在日前召開的“2005中國經(jīng)濟政策與房地產(chǎn)發(fā)展論壇”上，銀監(jiān)會政策法規(guī)部副主任李伏安表示，房地產(chǎn)金融在中國還沒有進入到真正的大發(fā)展時期，銀監(jiān)會方面關鍵需要關注的是在新業(yè)務發(fā)展中很好地控制風險。這表明，政府方面很清楚，沒有房地產(chǎn)金融，在中國目前的市場情況下，就不可能有較好較快的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。但是一個過度的金融，就會有一個過度失控的房地產(chǎn)市場，關鍵要在適度發(fā)展和風險控制中取得平衡。而如今的現(xiàn)實是，由于目前國內銀行不缺錢，推進按揭證券化的可能性不大。而收益類物業(yè)的資產(chǎn)證券化，如果按目前的企業(yè)稅收政策，機構投資人的利潤空間十分有限，加上其短貸長投的風險，沒有相應的優(yōu)惠政策將很難實現(xiàn)，這可能需要更多的時間。最后從外部環(huán)境來看，對于國際資本，雖然國內的房地產(chǎn)企業(yè)以及國外的投資者都很想向對接的方向努力，但外資銀行希望選擇有經(jīng)驗有誠信、符合國內法律要求，沒有任何不良記錄的企業(yè)作為合作伙伴。但碰到這樣的伙伴，又能有合適的項目合作并不容易。這種對接需要相當?shù)倪^程。此外，鑒于“國際熱錢”強烈的逐利性。國外基金通常要求投資回報達到25%，在現(xiàn)在的政策和市場風險下，今年國外資本的進入量也不會很大。返回政策解讀溫家寶：堅持實行最嚴格的土地管理制度國務院總理溫家寶5日在十屆全國人大三次會議上提出，堅持加強和改善宏觀調控。溫家寶強調，從當前經(jīng)濟運行情況看，宏觀調控工作不能放松。今年要實行穩(wěn)健的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，加強各項宏觀經(jīng)濟政策的協(xié)調配合。要更好地貫徹區(qū)別對待、有保有壓的原則，更加注重發(fā)揮市場機制的作用，更加注重運用經(jīng)濟手段和法律手段，鞏固發(fā)展宏觀調控成果。在講到控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模時，溫家寶強調，繼續(xù)把好土地審批和信貸投放兩個閘門。堅持實行最嚴格的土地管理制度，完善政策，從嚴執(zhí)法。加強城市規(guī)劃和土地管理，繼續(xù)開展土地市場治理整頓，嚴格控制農(nóng)用地轉為建設用地，合理控制城市建設規(guī)模。返回近期經(jīng)營性土地使用權出讓政策綜述中央紀委在2003年第二次全會強調，要“認真落實經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓制度，嚴禁以其他方式出讓經(jīng)營性土地使用權”；溫家寶總理在國務院廉政工作會議上也指出，“要進一步完善并嚴格執(zhí)行建設工程招標投標、經(jīng)營性土地使用權出讓、產(chǎn)權交易和政府采購四項制度，規(guī)范程序，公開透明，加強監(jiān)管。”可見，決策層高度重視經(jīng)營性土地使用權出讓工作。一、經(jīng)營性土地的概念當前各級文件都把“經(jīng)營性土地”確定為“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅”四大類。通過上面對政策的梳理，可見這種對“經(jīng)營性土地”的范圍界定最早出現(xiàn)在1990年國土資源部頒布的城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例中的第12條“土地使用權出讓最高年限按下列用途確定（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年”；在1999年國土資源部發(fā)布的關于進一步推行招標拍賣出讓國有土地使用權的通知中開始出現(xiàn)“商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅等經(jīng)營性用地”的提法；在2001年國務院發(fā)布的關于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知中又出現(xiàn)了“商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)用地”的提法；接著在2002年國土資源部頒布的招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定中開始出現(xiàn)“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地”的提法；最后在2002年8月26日國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的關于嚴格實行經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓的通知正式明確提出“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性土地”（以下簡稱經(jīng)營性土地）。對“經(jīng)營性土地”的概念進行明確界定，對填補法律漏洞、規(guī)范政府行為、促進交易主體競爭和市場發(fā)育具有重要作用。與“經(jīng)營性土地”概念相對應的是“非經(jīng)營性土地”的概念。根據(jù)土地管理法第54條規(guī)定，“非經(jīng)營性土地”應該包括：國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。在國土資源部2001年10月22日發(fā)布施行的劃撥用地目錄中有詳細的列舉。二、經(jīng)營性土地的來源經(jīng)營性土地的來源有很多，具體包括：（1）城市土地利用規(guī)劃已經(jīng)確定具體使用用途（用于商業(yè)、娛樂、旅游、商業(yè)住宅，以下簡稱“四類用途”）的國有土地；（2）企業(yè)使用的劃撥土地因企業(yè)破產(chǎn)、兼并等原因被收歸國有以后，由政府重新出讓用于“四類用途”的國有土地；（3）使用劃撥土地的單位，將劃撥土地用于“四類用途”的；（4）農(nóng)村集體所有建設用地中用于“四類用途”的；（5）開發(fā)商與鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村違法私自簽訂用地協(xié)議，侵占農(nóng)地用于“四類用途”的；（6）部分地方以各種名義取得土地后，變相開發(fā)用于“四類用途”的，等等。需要重點指出的是，通常所稱“經(jīng)營性土地”均指國有的“經(jīng)營性土地”，“經(jīng)營性土地”的招牌掛僅是針對“國有土地”而言的。三、經(jīng)營性土地的特殊性1999年、2000年、2001年、2002年和2003年全國招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權價款分別達到114億元、346億元、492億元、969億元和2938億元。國有土地資產(chǎn)的價值已經(jīng)得到一定的實現(xiàn)，成為發(fā)展經(jīng)濟和造福于民的財富源泉。經(jīng)營性土地又是國有土地資產(chǎn)的重要組成部分，不僅具有產(chǎn)權明晰、特征鮮明、需求主體多等特性，同時更具有價值量大和增值潛力大的特點。從近年來房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢看，過去5年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長19.5%，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重由12.7%提高到17.9%。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長直接或間接拉動國內生產(chǎn)總值增長每年保持在2個百分點左右，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。此外，商品住宅發(fā)展進入了新時期，人們消費觀念的轉變和國家對住房實行貨幣化分配，把商品住宅的發(fā)展推向了新階段。隨著人們生活水平的改善，對休閑娛樂和旅游的需求也會不斷增大。這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然會吸引大批投資者，投資者要開發(fā)建設首先必須依法取得經(jīng)營性土地；因此，經(jīng)營性土地的市場空間巨大。四、強化經(jīng)營性土地管理的必要性經(jīng)營性土地使用權出讓實行招拍掛，集中體現(xiàn)了公開、公正、公平的市場原則，可以充分發(fā)揮市場配置土地資源的基礎性作用，提高土地使用效率，提高城市的綜合競爭力；同時也是防止國有資產(chǎn)流失的有力舉措，是整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟秩序，完善社會主義市場經(jīng)濟體制的重要內容，是實現(xiàn)體制機制制度創(chuàng)新、從源頭上預防和治理腐敗的有效措施。大量事實證明，經(jīng)營性土地使用權出讓容易滋生腐敗行為，也是發(fā)生惡性腐敗案件較多的領域。強化經(jīng)營性土地管理具體說來有以下幾個方面主要原因：一是“經(jīng)營城市”理念的出現(xiàn)要求優(yōu)化經(jīng)營性土地的利用機制。近年來，隨著我國城市化進程的日益加速，“經(jīng)營城市”作為一種全新的城市發(fā)展和管理理念，正在全國許多大中城市興起。這一理念的核心就在于對構成城市空間和城市功能載體的自然生成資本（如土地資源）、人力作用資本（如道路、橋梁等基礎設施）及其相關的延伸資本（如廣場、街道的冠名權）等進行集聚、重組和營運，走以城建城之路。現(xiàn)階段城市的迅猛發(fā)展，給基礎設施的建設及運行帶來了巨大的壓力，城市迫切需要開拓穩(wěn)定的資金來源渠道，經(jīng)營性土地作為城市資源的重要組成部分，具有巨大的資產(chǎn)價值，對其進行市場化經(jīng)營已是必然。二是經(jīng)營性用地協(xié)議出讓比例居高不下。我國城市土地出讓方式主要包括協(xié)議、招標、拍賣三種，掛牌出讓則是實踐中由拍賣出讓派生而來的。這四種城市土地出讓方式中，協(xié)議出讓方式的市場化程度以及交易透明度都是最低的。自1987年9月9日國內首塊體現(xiàn)有償使用原則的土地在深圳市以協(xié)議方式出讓，至2002年7月1日國土資源部招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定正式生效的15年間，協(xié)議出讓方式一直在我國城市經(jīng)營性用地出讓中占據(jù)著主導地位。截至2000年底，全國土地出讓面積總量為30萬公頃，以招標拍賣方式出讓僅占其中5%左右，大量的土地都是以行政劃撥或協(xié)議出讓方式進行配置的。受市場競爭弱、交易不透明、人為因素多等的影響，經(jīng)營性用地的協(xié)議出讓造成了土地收益流失嚴重、權力尋租現(xiàn)象普遍、土地投機行為活躍等諸多問題。三是經(jīng)營性土地供應總量迅速膨脹。一方面我國城市化進程以及城市建設的不斷加速，城市人口數(shù)量急劇上升，城市商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地等方面的需求迅速膨脹，對土地供應形成了巨大的拉力；另一方面，不健全的土地供應機制以及巨大的經(jīng)營性土地升值空間，導致了經(jīng)營性土地的權利尋租以及灰色交易，對經(jīng)營性土地供應形成巨大的推力。在以上雙重動力機制的作用下，我國現(xiàn)行城市經(jīng)營性土地供應存在著明顯的自發(fā)性、盲目性、投機性，嚴重影響了城市土地市場的正常運轉。四是經(jīng)營性土地供應結構不合理。經(jīng)營性土地供應結構不合理的突出表現(xiàn)是，近幾年一些大城市高檔住宅（如高級公寓、別墅）及寫字樓土地供應上升較快，市場需求份額相對又少，此類物業(yè)的消化吸收速度較慢，從而導致空置總量有所增加。與此同時，城市中心區(qū)、近郊區(qū)低價位住房又供不應求，從而加劇了城市居住社會空間的分異，影響了城市的健康有序發(fā)展。2002年，北京市區(qū)內價位在4000元平方米的住宅項目不到10%，上海市預售價格在3500元平方米以下的低價位商品房僅占18%，杭州市價位在3000元平方米以下的商品房只占3.7%。土地供應結構不合理所導致的房地產(chǎn)市場結構不合理，已成為當前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的一大突出問題。返回不動產(chǎn)稅改革的方向是“正稅、明租、清費”國務院相關人員稱，此前媒體報道的北京、重慶、深圳將做試點城市僅僅是傳言。近日，國家稅務總局、國家財政部、國務院發(fā)展研究中心、中國人民銀行等有關部門官員就國務院發(fā)展研究中心歷時一年完成的中國房地產(chǎn)稅收政策研究報告進行研討。會議雖以國際研討會的形式召開，但從各部委的重視程度以及與會領導的發(fā)言來看，會議上非常明確地傳遞出一個信息：政府目前在積極推進我國房地產(chǎn)新稅制的改革，我國開征統(tǒng)一規(guī)范的不動產(chǎn)稅勢在必行。同時國務院發(fā)展研究中心副主任謝伏瞻表示，我國2005年將就新的稅制進行設計，并將于年中選擇合適的城市進行模擬運行，為最終出臺不動產(chǎn)稅提供決策基礎。改革方向是“正稅、明租、清費”據(jù)了解，目前我國直接將房地產(chǎn)作為征稅對象的共有6個稅種，包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和契稅。如果加上房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營所繳納的全部稅種來看，還包括5個稅種和1個附加?！?994年中國稅改時，流轉稅、所得稅等都做了較大改革，但與土地、房產(chǎn)有關的稅制基本上沒改。”國家稅務總局副局長許善達表示，房地產(chǎn)稅制最少滯后10年，與市場化要求相距甚遠。而國務院發(fā)展研究中心的研究也表明，中國房地產(chǎn)稅費主要集中在開發(fā)投資環(huán)節(jié)，其表現(xiàn)為多而重；而對個人占用幾乎不征稅，刺激了房地產(chǎn)投機行為。對于目前的這種混亂情況，中國房地產(chǎn)稅收政策研究課題組成員、國務院發(fā)展研究中心社會發(fā)展研究部副部長林家彬指出，2003年10月十六屆三中全會的決議中明確提出，“實施城鎮(zhèn)化建設稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關收費”。而決議所指的物業(yè)稅就是將來要適時開征的不動產(chǎn)稅，民間關于物業(yè)稅就是“將土地出讓費攤入今后幾十年分年收取”的理解是個誤區(qū)，我國房地產(chǎn)稅制改革的方向是“明租、正稅、清費”。據(jù)介紹，目前我國與房地產(chǎn)有關的稅收實施的是內資和外資，城、鄉(xiāng)有別的雙軌制稅制。而此次改革中提出的“正稅”即合理設置新稅制，統(tǒng)一內外稅制，避免重復征稅，改變流轉環(huán)節(jié)畸重保有環(huán)節(jié)畸輕的現(xiàn)狀，并盡量向寬稅基、少稅種、低稅率的國際通行方向靠攏?！懊髯狻奔赐恋爻鲎尳饛囊淮涡允杖「臑榉帜晔杖?，明確地租性質?！扒遒M”則是除少數(shù)確有必要的服務性收費外，其他收費或取消或合并為某一個固定的稅種。所謂的模擬運行不是實際的征收試點，只是“數(shù)字空轉”在此次會議上，國家財政部有關負責人還透露，不動產(chǎn)稅初始階段可能不涉及個人住宅，但最終將覆蓋城鄉(xiāng)所有房地產(chǎn)，包括經(jīng)營性和非經(jīng)營性不動產(chǎn)，而目前具體的實施框架和方式正在進一步的研究當中。謝伏瞻提出，不動產(chǎn)稅的征收需要一定的基礎條件，一是詳實的不動產(chǎn)登記資料；二是用科學的方法對房地產(chǎn)進行低成本估價；三是政府的稅收征管能力。而如何確定房地產(chǎn)稅的稅基，如何確定合適的稅率，不動產(chǎn)稅和其他稅種之間的關系，開征不動產(chǎn)稅對經(jīng)濟社會發(fā)展的影響以及中央與地方的關系等，都要精心設計和試點。為此，財政部財政科學研究所所長賈康在會上表示，房地產(chǎn)稅初始階段可能不涉及個人住房，條件成熟時再覆蓋非經(jīng)營性住房，并且可能分階段、分區(qū)域進行。林家彬表示，目前不動產(chǎn)稅還是處在研究和探索的階段，并沒有實質性的措施。但將于今年年中選擇合適的城市進行模擬運行，其中所謂的模擬運行不是實際的征收試點，只是“數(shù)字空轉”；目前試點城市尚未確定，而真正進入實質性試點還需要一段時間，而此前媒體上廣泛流傳的政府要選擇重慶、深圳、北京等城市做試點，僅僅是傳言。返回戰(zhàn)略布局今年外商房地產(chǎn)投資將轉向二級城市仲量聯(lián)行中國區(qū)執(zhí)行董事郝思建認為，少數(shù)“熱錢”流入地產(chǎn)的問題不值得擔心。他表示，2005年外商投資機構將從投資北京、上海、廣州這樣的一級城市，逐步轉向中國的二級城市，投資重點會更多地轉向二級市場。他表示，2004年中國房地產(chǎn)市場是非常理想，2005年表現(xiàn)會更佳，一個很好的現(xiàn)象是，無論是本地的開發(fā)商還是像香港、新加坡等的外商投資機構，對中國房地產(chǎn)的投資已經(jīng)不僅限于大城市，投資重點會開始關注到了中國的二級城市。郝思建說，仲量聯(lián)行于去年12月在西安和蘇州分別開了分支機構，今年將會在澳門、天津設立辦公室，接下來計劃在一些二級城市，比如沈陽、大連、武漢、南京、成都、重慶這樣的城市擴展我們的業(yè)務。他說：“這不僅僅是由于我們的興趣，而是有很多我們的客戶和投資商帶動過去，我們是受委托去幫助開拓市場的。全球董事會在全球其他地區(qū)只會給少數(shù)兩三個市場得到這種額外的投資，而中國就是其中的一個?！睋?jù)介紹，2004年仲量聯(lián)行在中國的業(yè)務較去年增長58%，2005年，該行設立了在原有基礎上增長65%的目標。談到最近一段時間內“熱錢”流入房地產(chǎn)市場的問題時，郝思建表示，“這并不會成為一個問題，而且不值得擔心，盡管會有一些資金投向有所調整，但這一部分資金是非常小的?！彼赋?，雖然還是不斷地有不同類型的資金，更多的資金在中國進行投資，像上海、北京、廣州這樣的城市有非常好的基礎，是適合這樣的資金做投資的?！爸袊鳛橐粋€整體的房地產(chǎn)市場并沒有出現(xiàn)過熱的苗頭，更談不上泡沫了?！焙滤冀ㄕf：“我們談房地產(chǎn)市場，包括談價格，更多地是從它最根本的經(jīng)濟基礎這一層面出發(fā)，換一句話說，就是從供應與需求去看這個市場，是否過熱，是否在合理的成長范圍。我們認為，中國這兩年的經(jīng)濟高速地發(fā)展，國外的某些人看中國的房地產(chǎn)市場，并不完全了解中國市場內在的需求，而只是專注某個項目，認為價格漲幅很高就去評論其市場過熱，這并不客觀也不全面。我們要從最基本的消費者內在需求去分析，我們認為中國房地產(chǎn)市場還是在一個理性和合理的范圍之內成長的?！狈祷?004年全國房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)七大特點國家統(tǒng)計局4日公布的數(shù)據(jù)顯示，2004年全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資13158億元，比上年增長28.1%，雖略低于2003年增長30.3%的水平，但仍然保持著較快增長的勢頭。全國商品房平均銷售價格上漲14.4%，漲幅比上年提高10.6個百分點，商品住宅平均銷售價格上漲15.2%。全年房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)如下主要特點：一、全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅在高位運行。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)投資延續(xù)了2003年強勁增長的勢頭。一季度完成投資1820億元，比上年同期增長41.1%；上半年完成投資4924億元，增長28.7%；前三季度完成投資8357億元，增長28.3%；全年完成投資13158億元，增長28.1%。其中，商品住宅完成投資8837億元，增長28.7%；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房完成投資分別增長了28.3%和31.4%。二、經(jīng)濟適用房投資出現(xiàn)負增長。在全部房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅投資8837億元，比上年增長28.7%，增速比上年降低0.9個百分點。其中，經(jīng)濟適用房投資606億元，比上年減少2.5%，是2002年以來的首次負增長；辦公樓投資652億元，比上年增長28.3%；商業(yè)營業(yè)用房投資1724億元，比上年增長31.4%。三、銀行貸款增速大幅回落，占資金來源比重有所降低。全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金17169億元，比上年增長29.9%，增速比上年回落5.5個百分點，但快于房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度。其中，國內貸款3158億元，僅增長0.5%，所占比重由2003年的23.8%減少到18.4%；企業(yè)自籌資金5208億元，增長38%，所占比重為30.3%；其他資金8563億元，增長39.9%。四、土地開發(fā)和土地購置增速大幅回落。全年完成土地開發(fā)投資715億元，比上年下降4.3%，增速回落37.7個百分點；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積19740萬平方米，比上年下降11.4%，而上年是增長14.2%；本年購置土地面積39785萬平方米，增長5.4%，增速比上年回落7.4個百分點。五、施工面積繼續(xù)擴大，商品房銷售面積增速高于竣工面積。全年商品房施工面積140451萬平方米，比上年增長19.2%，增幅回落5.7個百分點。其中，新開工面積60414萬平方米，增長10.4%，增幅回落17.4個百分點；竣工面積42465萬平方米，僅增長2.1%，增幅回落16.5個百分點；商品房銷售面積38232萬平方米，增長13.7%，增幅回落12.1個百分點。商品住宅新開工面積為4.79億平方米，增長9.3%；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房新開工面積分別增長了16.1%和16.2%。六、商品房平均銷售價格增速加快。2004年，商品房平均銷售價格上漲呈加速之勢。一季度商品房平均銷售價格比上年同期增長6.7%，上半年增長11.6%，一至三季度增長13.0%，全年增長14.4%，漲幅比2003年提高10.6個百分點。其中，全年商品住宅平均銷售價格增長15.2%，為1998年以來的最高增幅。七、商品房空置面積負增長。到12月末，全國商品房空置面積12326萬平方米，比上年末下降8.3%。其中，空置時間在一年以上的商品房面積為6267萬平方米，所占比重為50.8%。商品住宅空置面積7405萬平方米，下降15.6%，但商業(yè)營業(yè)用房3142萬平方米，增長5.2%。返回去年12月“國房景氣指數(shù)”基本保持穩(wěn)定據(jù)國家統(tǒng)計局最新統(tǒng)計，2004年12月份，“國房景氣指數(shù)”為105.32，比11月份上升0.23點，比2003年同月下降0.91點。統(tǒng)計顯示，12月資金來源指數(shù)為105.51，比11月份上升2.36點，比2003年同月下降2.30點；商品房銷售價格指數(shù)為104.25，比11月份上升1.78點，比2003年同月上升6.72點；房地產(chǎn)開發(fā)投資指數(shù)為107.10，比11月份上升0.86點，比2003年同月下降0.09點；新開工面積指數(shù)為103.33，比11月份上升0.79點，比2003年同月下降5.95點。；商品房空置面積指數(shù)為90.93，比11月份上升0.64點，比2003年同月下降2.49點；房屋竣工面積指數(shù)為101.44，比11月份下降1.21點，比2003年同月下降5.25點；土地開發(fā)面積指數(shù)為105.08，比11月份下降2.98點，比2003年同月下降5.72點。返回調查數(shù)據(jù)顯示：2004年地產(chǎn)廣告投入高達75億元據(jù)某半官方媒體日前報道，2004年房地產(chǎn)廣告投入超過75億元，在各行業(yè)中處于醒目地位。報道隨后指出：然而，繼央行121號文件銀根緊縮政策之后，去年3月，國土資源部、監(jiān)察部又出臺了不得以協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權的“地根”緊縮政策，規(guī)定8月31日后，土地一律實行招、拍、掛，并要求沒有交清土地出讓金的企業(yè)必須在短期內把錢補齊。一時間，房地產(chǎn)業(yè)驚呼資金緊缺。為此，我們查找了相關數(shù)據(jù)來源，發(fā)現(xiàn)報道中的2004年房地產(chǎn)廣告投入數(shù)據(jù)來自尼爾森媒介研究最新調查。尼爾森該調查顯示，中國內地2004年投在電視和平面媒體上的廣告費已攀升至2614億元人民幣，比上年增長32%，其中電視廣告占76%。據(jù)調查，2004年亞洲主要國家的廣告收入比上年增長28%，而中國市場的表現(xiàn)最為活躍。專家預測，2005年，隨著中國對外開放的繼續(xù)深入，愈來愈多的國際資本積極尋求進入中國市場的信道，傳媒業(yè)和廣告業(yè)將面臨更多的機會和競爭。從廣告花費的行業(yè)大類來看，藥品類廣告的投放量達到524億元，穩(wěn)中有升，依舊在行業(yè)廣告花費排名中占據(jù)首位。緊隨其后的是化妝品和浴室用品，廣告投放506億元，零售和服務性行業(yè)廣告投放388億元。此外，2002年以來，中國房地產(chǎn)市場迅速升溫，樓價的不斷攀升也刺激了房地產(chǎn)的廣告投放，2004年房地產(chǎn)廣告投放額超過75億元。房地產(chǎn)行業(yè)大類廣告投放進入了前十名。由此，不難看出，此半官方報道有些夸張。返回在具體細則出臺之前，銀行提高個貸門檻都是各行其是日前，關于上海、深圳、重慶多家銀行大幅抬高個貸門檻、首付比例最高提至56成的說法甚囂塵上。據(jù)了解，促使銀行收緊房貸的原因只有一個，那就是最高院發(fā)布的最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定今年正式實施，規(guī)定第六條強調：“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債?！闭沁@一條規(guī)定在銀行業(yè)內引發(fā)了軒然大波。上海銀行界有關人士認為，該司法解釋將給銀行處置房貸違約帶來挑戰(zhàn)。據(jù)悉，目前上海銀行同業(yè)公會已上書高院，要求明確相關的細則，而在高院給出答復之前，為降低風險，各大銀行不約而同的收緊了按揭貸款的審批。在具體細則出臺之前，銀行提高個貸門檻都是各行其是工行上海分行一位從事房貸的工作人員透露，目前該行已經(jīng)提高了對住房按揭的審核力度，尤其是對于金額高的貸款者，審查尤為嚴格，“現(xiàn)在關鍵是要核查收入的真實性，如果有稅單，或能提供其他財產(chǎn)的證明，審批就比較順利，首付一般也可以是三成?！迸c此同時，交通銀行也在行內發(fā)布了有關規(guī)定，除了要求對貸款者的收入月供比進行嚴格把關外，如果按揭對象是二手房的，還有房齡的要求，對相關中介機構也有準入的要求。不過，交行的一位人士透露，對個人信用比較好的客戶，銀行仍執(zhí)行以往的政策。在深圳，今年開始，國內幾家大銀行深圳分行如農(nóng)行、建行、工行等針對具體地產(chǎn)項目，也已經(jīng)悄然抬高了房貸首付款門檻。但也有深圳金融系統(tǒng)內部人士透露，各銀行信貸部尚處在研究階段，房貸首付比例仍維持在兩成，部分銀行已經(jīng)收緊對小戶型中低收入者的按揭貸款，但是否會提高房貸首付比例則暫無結論。據(jù)悉，農(nóng)行深圳分行信貸部目前內部制定了一套審核規(guī)定，大致內容包括：一是只對公務員、教師、律師、金融機構從業(yè)人員、醫(yī)生五類職業(yè)人員提供貸款，二是家庭至少其中一方為深圳戶口，三是無深戶的需要出具擔保，其四是具體項目具體對待?？磥?，在具體細則出臺之前，銀行都是各行其是。消費者會趨于理性，選擇更有實力的品牌發(fā)展商業(yè)內人士分析，此項規(guī)定沒有細則出臺，對于規(guī)定中“所必需居住房屋”和“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬”均沒有明確界定。由于個人住房抵押貸款違約者所必需居住房屋需要得到保障，假定違約者沒有其他資產(chǎn)，那么銀行可回收部分就是購買房屋與所必需居住房屋之間的差額，從這個角度來看，面積較大和房價較高的房屋、以及家庭規(guī)模較小的購房者的抵押貸款對于銀行來說風險較低。這就使得銀行的個人住房抵押貸款對低收入者有所限制，因此深圳各銀行考慮提高房貸比例是風險增加的必然結果。萬科董事總經(jīng)理郁亮此前曾表示，商業(yè)銀行協(xié)會正在和法院溝通司法解釋一事，也許在定義明確后，可以給中低層收入者擴大住房來源。深圳某著名地產(chǎn)上市公司有關人士坦言，目前這種提高房貸門檻的趨勢對地產(chǎn)行業(yè)震動確實不小，不過公司認為消費者會趨于理性，選擇更有實力的品牌發(fā)展商。返回策略設計商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃要素法淺析實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)價值的最大化，這是諸多開發(fā)商和地產(chǎn)人的初衷與夢想，但是如何實現(xiàn)這一理想的目標，用什么方法解決這其中的一系列問題，則是困擾開發(fā)商的一塊心病。下面就結合國內外案例的論證，將實際方法理論化地歸納和表現(xiàn)出來。 一、商業(yè)地產(chǎn)的一般概念 關于商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃，開發(fā)商常常會問：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品風格如何營造、色彩如何搭配、材料如何搭配等等，這些都是為了一個共同的目的，如何提高商業(yè)地產(chǎn)的使用價值從而提升其整體價值。要回答這個問題，首先必須弄清楚一點：商業(yè)地產(chǎn)究竟為誰而作？通常情況下，可將商業(yè)的目標客戶分為三級。投資者即買鋪的人是一級客戶；商家作為經(jīng)營者即用鋪的人，是二級客戶；而普通消費者才是真正消費鋪內商品的人，是三級客戶，也是商業(yè)地產(chǎn)的終極客戶。因此，商業(yè)地產(chǎn)的價值必將通過終極消費客戶消費者對其的認可度得以體現(xiàn)。 消費者認可的商業(yè)地產(chǎn)，其產(chǎn)品價值主要取決于兩大要素，一是經(jīng)營商家的質素（包括經(jīng)營業(yè)態(tài)、品牌檔次和經(jīng)營特色），二是消費的氛圍（人是團結的動物，消費氛圍的營造對商家的進入起到一定的引導作用，從而產(chǎn)生羊群效應）。經(jīng)營商家認可的平臺，即商業(yè)產(chǎn)品的定位和經(jīng)營的氛圍；消費者認可的平臺，則為經(jīng)營商家的檔次和消費的氛圍。 經(jīng)營氛圍和消費氛圍的營造，所涉及的問題主要有：產(chǎn)品形態(tài)（規(guī)劃），是打造精鉆旺鋪、商業(yè)公園還是步行街；檔次，經(jīng)營的商品是頂級還是中高檔；風格，建筑及裝修體現(xiàn)何種風情；主題，是有主題式還是情景式的。那么，商業(yè)地產(chǎn)到底應該怎樣定義？商業(yè)地產(chǎn)應是以商業(yè)為功能性質，進行商業(yè)交流和交易的空間。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品具有商業(yè)性、公共性和公開性的特質。 二、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃要素方法矛盾協(xié)調法商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃，主要存在以下八對矛盾。只有在協(xié)調好這些矛盾的基礎上，才能做出成功的商業(yè)產(chǎn)品。 矛盾一：集中分散適用于商業(yè)產(chǎn)品形態(tài)、體量、平面布置等有關規(guī)劃方面的內容。商業(yè)地產(chǎn)的體量和價值一定是成正比的嗎？體量大是否一定意味著價值高？其實不然。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃有集中式賣場、步行街、商業(yè)街區(qū)、商業(yè)群落等形式，采用不同的形式體量的大小也有差別，盲目追求體量大小而忽視項目本身所具備的實際條件，反而達不到總價高的效果。 案例a：澳洲某大型商業(yè)項目。該項目充分利用了景觀資源，留有寬敞的步行街，讓人置身其中也能感受到周邊的風景。這樣打開了交流面，延展了活動空間，打造出別具特色的景觀商業(yè)。案例b：百康年世紀門（中心商業(yè)）。該項目位于重慶楊家坪步行街入口，在規(guī)劃時采用了室內步行街的形式，使商業(yè)門面呈弧形帶狀鋪展開來，加強了人力導入性，增加了人與商業(yè)的互動關系。同時，由其地理位置引出“封面”概念，營造了特色風情。案例c：北京建外SOHO（中心區(qū)、CBD商業(yè)）。該項目為公寓寫字樓，其商鋪全部鄰街，1、2層鋪面復式結構自成一體，3層鋪面有滾梯直達公共院落，既出入便利又有層次感，并合理地利用了公共空間。 啟示：在做商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃時，一定要注意協(xié)調集中和分散的矛盾；不是體量越大，項目總價值越高；要根據(jù)項目自身的地塊條件和外部環(huán)境條件做規(guī)劃； 要充分考慮商業(yè)產(chǎn)品的差異性特色營造。 矛盾二：整體個體 適用于商業(yè)地產(chǎn)項目的整體立面風格設計、用材用料設定等方面的內容考慮。 一個商業(yè)項目既是一個整體的商業(yè)空間，其內部又分為若干個體商業(yè)空間。個體商業(yè)空間強調個性化，個性化是否就意味著整體的凌亂無序？成功的商業(yè)項目在處理這個問題的手法上大體有兩類做法。A類：確定明晰的整體風格，將個性元素適當穿插其中，使其不牽強、不生硬；B類：在打造整體外觀時預留個性化空間，將個性空間也作為立面的構成部分。啟示：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品一定要注意整體風格的塑造；個性化空間的預留應在整體風格的基礎之上。 矛盾三：公共私密重點解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品內部空間規(guī)劃的問題，即公共空間與經(jīng)營空間、可售空間與非售空間如何劃分。 A類：集中商業(yè)。對于集中商業(yè)，可用挑空中庭、挑空連廊的手法，這樣做的作用是提升檔次，形成透氣的交流聚集空間，體現(xiàn)商業(yè)特色，增加空間層次感與整體融合性，增強主題的視覺共享性。B類：沿街商業(yè)。對于沿街商業(yè)，可用外挑連廊、騎樓的方式，使室內外空間轉折，增加人流的導入性。 啟示：適度的公共空間（非售空間）的預留，對項目檔次提升、人流導入、人氣聚集、特色體現(xiàn)起到極大的作用。 矛盾四：開放封閉本矛盾協(xié)調法主指商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品公共空間的利用和規(guī)劃問題，需要注意的是對外沿街鋪面和內部鋪面、品牌展示與品牌個性空間的協(xié)調。A類：將私密空間和公共空間融合，形成私家利用、公共視覺，以此增加品牌的視覺導入性，自然導入人流；B類：適度的封閉，便于產(chǎn)品風格的形成，利于局部通透空間的個性突出。 啟示：私密空間和公共空間的的巧妙融合連接，對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的商業(yè)氛圍營造相當關鍵；商業(yè)步行街的規(guī)劃一定要考慮其自身的空間尺度條件；商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的立面未必是越通透越好。 矛盾五：概念具像重點解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品主題概念落實的問題，主題是什么、體現(xiàn)的風情、情景為何、帶來的體驗等是這個問題的主要內容。A類：用建筑本身體現(xiàn)主題；B類：制造運用視覺標志，打造連續(xù)的、有設計的視覺焦點。啟示：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的主題概念與產(chǎn)品的功能定位要相適應；建筑本身是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品主題風格和氛圍的主要體現(xiàn)內容；視覺標志的巧妙制造和運用是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品主題風格體現(xiàn)的絕佳手法。矛盾六：功能美觀解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的商業(yè)特征和價值體現(xiàn)的問題。 啟示：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品首先要體現(xiàn)“商業(yè)”特性；商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的商業(yè)性是功能性和美觀性的巧妙融合體現(xiàn)；商業(yè)氛圍的營造不是單一空間的設置，也不是產(chǎn)品風格的獨立體現(xiàn)，而應是全方位、多面的細節(jié)處理。 矛盾七：特色普遍解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的定位方向問題。商業(yè)地產(chǎn)定位應注意適用性和實用性。 矛盾八：價格價值這是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品矛盾協(xié)調法中最大的法則，只有將前面七個方法良好的考慮運用后，商業(yè)價值的最大化才能得以實現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)通過功能定位、商業(yè)性體現(xiàn)、概念的落實，最終要實現(xiàn)的社會責任與社會效益的統(tǒng)一。返回富力地產(chǎn)和摩根合作的戰(zhàn)略意圖解析近日，富力地產(chǎn)集團與摩根士丹利等就富力雙子座TOWER正式簽約。富力地產(chǎn)集團通過這一合作實現(xiàn)樹立品牌口碑、圖謀香港上市以及拓展上海市場的企業(yè)戰(zhàn)略逐漸明朗。一、摩根的風向標作用將給富力帶來更為良好的品牌口碑。與名牌合作也是其提升自身品牌價值的重要手段。為此富力不斷與各行業(yè)的強手展開合作。比如在酒店部分，富力先后與全球兩家著名的連鎖酒店管理集團萬豪國際集團和凱悅國際酒店集團簽訂了管理協(xié)議，廣州富力麗茲卡爾頓酒店及廣州富力君悅大酒店同時落戶廣州珠江新城；在商業(yè)部分，北京富力城也引來了全國最大的超市連鎖集團聯(lián)華集團。TOWER項目運作的過程我們也可以看到通過與國際知名企業(yè)合作來擴大品牌影響的戰(zhàn)略思想。資料顯示，摩根士丹利作為華爾街旗艦，管理著數(shù)千億美元的資產(chǎn)，其中僅房地產(chǎn)基金就達273億美元，在中國就投入至少2億美元用于長期持有10余個房地產(chǎn)項目。盡管外界一直對摩根有言行不一的質疑，但摩根投資北京的房地產(chǎn)項目的確有著風向標的作用。富力要的就是這樣的口碑。二、依托摩根打通上市融資渠道效果將十分明顯。據(jù)透露，目前富力已經(jīng)委托摩根士丹利和第一波士頓兩家投資銀行作為其上市保薦人，準備在香港H股上市。近日富力上市工作國內認證部分已經(jīng)完成，如不出意外，今年上半年就實現(xiàn)上市。據(jù)稱，富力希望通過股市融資25億至30億元人民幣，用于全國范圍的房地產(chǎn)開發(fā)。富力上市計劃謀劃已久。房地產(chǎn)業(yè)是一個資本密集型的行業(yè)，有渠道以成本低的手段融到資本用于拿地和開發(fā)是房企做大的關鍵。富力發(fā)展到現(xiàn)在即使不缺錢，也希望靠證券市場這一推手加速發(fā)展。為了配合上市計劃，富力加緊了在全國的土地儲備，不僅在廣州珠江新城成片拿地，而且進入天津市場也一舉拿下80萬平方米土地。三、與上海盛融的合作為進軍上海打開大門。一直以來上海就是全國性地產(chǎn)企業(yè)的必爭之地。連續(xù)3年，上海樓市供銷兩旺，上海房價更以20%的速度遞增，從而迅速超過北京居于首位。市場的高熱度也讓上海綠地、上海復地等當?shù)胤科箐N售額位居全國前列。受市場刺激，萬科、合生、順馳等全國性地產(chǎn)企業(yè)都在上海拿了地，但惟獨同等規(guī)模的富力遲遲沒有動作。富力的確想在廣州、北京兩極之外找到上海作為第三極，而上海盛融投資公司及其背后的政府關系很可能作為富力進軍上海的敲門磚。簽約三方之一的上海盛融投資公司是國有獨資的綜合性投資公司，注冊資本達30億元，是上海市政府最大的投資公司之一。公司專門為國企在多元化改革中做大核心板塊和退出部分領域提供專業(yè)化平臺機構。返回杭浙動態(tài)外地房產(chǎn)巨頭搶灘浙江市場3月6日，由上海綠地集團開發(fā)的“綠地諸暨上海城”，正式在諸暨市環(huán)城北路詹家山破土動工。該項目占地面積230畝，總投資10億元，總建筑面積32.7萬平方米，建成后將成為當?shù)匾?guī)模最大、檔次最高的大型住宅區(qū)之一。另一件事是：深圳萬科最近與浙江省房地產(chǎn)企業(yè)“南都房產(chǎn)”開始了全面合作。有消息稱，“萬科”將和“南都”共同開發(fā)“南都”目前已在浙江省運作的多個樓盤。浙江省建設廳房地產(chǎn)業(yè)處副處長表示，在這之前，稱得上國內重量級企業(yè)的房產(chǎn)公司還沒有進入過浙江。事實上，對浙江房地產(chǎn)市場覬覦的遠不止“萬科”和“綠地”兩家。去年底，“北京萬通”就曾對杭州和睦地區(qū)75號地塊表示出濃厚的投資興趣，而“天津順馳”也一直想涉足杭州的房地產(chǎn)開發(fā)。 外地房產(chǎn)“巨鱷”進入浙江，給省內房產(chǎn)企業(yè)帶來不小的震驚。早在幾年前，許多本土房產(chǎn)企業(yè)或主動出擊，或被迫出走，紛紛到省外拓展新的發(fā)展空間。而此時，國內房地產(chǎn)巨頭又開始將觸角探向競爭已十分激烈的浙江市場?！叭f科”、“綠地”等進入浙江的另一個原因在于浙江的房產(chǎn)企業(yè)規(guī)模普遍很小，沒有可以與之抗衡的大企業(yè)。曾有統(tǒng)計表明，若按2000家開發(fā)企業(yè)的年平均開發(fā)量計算，平均每家企業(yè)年竣工面積尚不足1萬平方米！“萬科”、“綠地”進入浙江還告訴浙江房產(chǎn)企業(yè)，浙江的房產(chǎn)市場空間依然很大，浙江房產(chǎn)企業(yè)惟有通過提高品質提升服務使自己走上規(guī)模化發(fā)展的道路，才能擁有較強的競爭力。返回杭州收緊住宅開公司政策將帶動中低檔寫字樓市場分析員了解到，最近一個時期杭州工商部門聯(lián)合規(guī)劃部門收緊了對于利用住宅作為營業(yè)場所開公司的政策?，F(xiàn)在要想注冊公司首先要經(jīng)過規(guī)劃部門對于辦公場所的審批，事實上現(xiàn)在很難批出來了。去年年底，相關部門曾發(fā)布了一個關于簡化企業(yè)注冊登記手續(xù)的若干意見杭政辦函2004314號文件，其中第二條內容就是：“企業(yè)(個體工商戶)以底層房屋和二樓以上住宅(含二樓)作為經(jīng)營場地的，可憑規(guī)劃部門的審批意見及其他相關證明申辦注冊登記?！蹦壳霸S多想利用住宅開公司的創(chuàng)業(yè)者都已經(jīng)被擋在了門外。分析認為，杭州在住宅里開公司一直是比較普遍的事情。在這些地方開公司的多是一些處于起步發(fā)展階段的小企業(yè)，需求面積不大，但對地段要求比較高。如果以后在小區(qū)開公司難了，一些類似企業(yè)肯定會轉到寫字樓，這對杭州中低檔寫字樓而言絕對是個好消息。目前杭