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買賣合同反悔 篇一：商品房買賣合同簽訂后,賣方反悔,二審敗訴 商品房買賣合同簽訂后，賣方反悔 為保護(hù)交易安全，二審敗訴 云南亮劍律事務(wù)所 劉榮廣律師 導(dǎo)語：王芳與陳紅簽訂商品房買賣合同后，賣方王芳及丈夫吳斌以雖然簽訂買賣合同是當(dāng)事雙方的真實(shí)意思表示，但簽訂買賣合同時(shí)賣方并未取得房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)并且簽訂買賣合同未經(jīng)過共有人吳斌的同意，且在共有人知道雙方簽訂買賣合同后，明確表示不同意買賣該該房屋并明確表示愿意退回陳紅已付30萬房款，據(jù)此向法院起訴訟，要求法院確認(rèn)雙方簽訂的商品房買賣合同無效，同時(shí)陳紅向法院提起反訴，要求繼續(xù)履行合同。 經(jīng)人民法院開庭審理，為保護(hù)交易安全，一審二審均駁回王芳及丈夫吳斌的訴訟請(qǐng)求，支持了反訴人（本訴被告）陳紅的反訴請(qǐng)求，賣方敗訴。 案情回顧 王芳與吳斌于1995年8月15日登記結(jié)婚系夫妻關(guān)系。2008年10月5日王芳與第三人昆明某某房地產(chǎn)公司簽訂商品房購銷合同，約約定由王芳向第三人昆明某某房地產(chǎn)公司購買昆明市某某小區(qū)XX號(hào)預(yù)售商品房，建筑面積130，售價(jià)34.5萬元，于2010年1月30日前交付。商品房購銷合同簽訂后，王芳依照約定支付了購房款。 2009年10月3日，王芳與陳紅簽訂了房屋買賣協(xié)議，約定由王芳將昆明市某某小區(qū)XX號(hào)房屋出售給陳紅。房屋售價(jià)51萬元。付款方式為簽訂買賣合同后陳紅立即支付房款30萬元，余款在更名完成時(shí)一次性支付。同時(shí)雙方約定，王芳必須配合陳紅，辦理過戶手續(xù)，并把供所需要的各種證件，保證房屋的完全所有權(quán)，任何第三人不能向房屋提出權(quán)利主張。協(xié)議自簽訂之日生效，如有任何一方違約，應(yīng)按雙方約定的成效總價(jià)的20%承擔(dān)違約金。 房屋買賣協(xié)議簽訂當(dāng)日，陳紅支付王芳房款30萬。2009年12月，第三人昆明某某房地產(chǎn)公司通知購房人接房，其后原告辦理了接房手續(xù)，同時(shí)交納了本爭議房屋的配套費(fèi)、稅費(fèi)等費(fèi)用。 訴訟經(jīng)過 （一）賣方反悔，賣房人反成被告。 2010年3月30日，王芳及丈夫吳斌以王芳與陳紅簽訂1、房屋買賣協(xié)議時(shí)，并未取得房屋產(chǎn)權(quán)登記證書，2、同時(shí)也為征得共有人王芳丈夫的同意。據(jù)此王芳夫婦向昆明市XX區(qū)法院提起訴訟，請(qǐng)求法院依法確認(rèn)王芳與陳紅于2009年10月3日簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。 在法院向被告陳紅送達(dá)起訴狀副本后，在舉證期限內(nèi)向法院提出反訴，請(qǐng)求法院確認(rèn)2009年10月3日，雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議合法有效，依法判令被反訴人繼續(xù)履行協(xié)議并協(xié)助反訴人辦理過戶手續(xù)。 （二）一審法院審理，判決。 經(jīng)法院通過庭審調(diào)查，雙方當(dāng)事人對(duì)王芳與陳紅簽訂房屋買賣協(xié)議的事實(shí)均無異議，本案的爭議焦點(diǎn)為王芳以個(gè)人名義與陳紅簽訂的房屋買賣協(xié)議是否有效？ 1、未取得房屋權(quán)屬登記證書的房屋是否可以買賣？ 法院審理認(rèn)為，用于買賣的房屋在簽訂房屋買賣協(xié)議時(shí)，雖未取得房屋產(chǎn)權(quán)證，違法了城市房地產(chǎn)管理法38條關(guān)于未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書不得買賣的規(guī)定，但是此規(guī)定為管理性規(guī)定而非效力性規(guī)定，所以未取得產(chǎn)權(quán)證房屋是可以買賣的。 2、作用夫妻共同財(cái)產(chǎn)的房屋，沒有夫妻一方的簽字所簽訂的房屋買賣協(xié)議是否有效？ 法院認(rèn)為，從形式上看，王芳未經(jīng)共有授權(quán)或書面同意而與陳紅簽訂房屋買賣協(xié)議的行為屬于無權(quán)處分。對(duì)此法官從價(jià)值取向、生活經(jīng)驗(yàn)之考察、婚姻法關(guān)于夫妻共同處分權(quán)的規(guī)定等進(jìn)行全面綜合分析認(rèn)定夫妻雙方都有平等處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，特別是由于夫妻之間的特殊身份關(guān)系，對(duì)于第三人陳紅來說，不論客觀上還是主觀均無法知道是否該處分行為只是個(gè)人的意思表示，故王芳夫婦負(fù)有舉證證明陳紅在簽訂房屋買賣協(xié)議時(shí)已經(jīng)知道了吳斌不同意買賣房屋的事實(shí)，且知道后還堅(jiān)持與王芳簽訂買賣協(xié)議，但是原告夫妻二人對(duì)此并未完成舉證，所以應(yīng)當(dāng)連帶承擔(dān)舉證不能的后果。故王芳對(duì)其購買的預(yù)售商品房擁有處分權(quán)，其與陳紅簽訂的房屋買賣協(xié)議合法有效。3、法院判令 （一）駁回楊夫婦的訴訟請(qǐng)求；（二） 陳紅與王芳簽訂的房屋買賣協(xié)議合法有效；（三）王芳夫妻在取得產(chǎn)權(quán)證后，協(xié)助陳紅過戶。 （三）上訴，維持。 一審法院的判決作出后，兩原告對(duì)法院的判決不服，認(rèn)為一審法院在審理案件的過程中適用法律錯(cuò)誤，向昆明市中級(jí)人民法院提出了上訴，請(qǐng)求二審法院依法撤銷一審法院作出的（2010）民一初字第1651號(hào)判決，依法改判當(dāng)事雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。最終法院經(jīng)開庭審理后，駁回上訴，維持原判。 律師論案 一、是雙方當(dāng)事人簽訂的合同違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，如何認(rèn)定合同的效力？ 對(duì)于合同雙方當(dāng)事簽訂的違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的行為是否有效，應(yīng)區(qū)別對(duì)待，因?yàn)閺?qiáng)制性規(guī)范包括管理性規(guī)范和效力性規(guī)范。而根據(jù)相關(guān)法院的規(guī)定，只的違反了效力性的強(qiáng)制性規(guī)范，才能導(dǎo)致協(xié)議必然無效，本案兩級(jí)法院法官正是基于此，考慮立法背景、立法目的、尊重意思自治、鼓勵(lì)交易等因素，充分應(yīng)用法理學(xué)、邏輯學(xué)、社會(huì)學(xué)的原理進(jìn)行客觀、全面、準(zhǔn)確的分析、判斷，最終認(rèn)定雙當(dāng)事人簽訂的協(xié)議有效。 二是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，作為共有的一方單獨(dú)處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的行為是否有效？最高人民法院關(guān)于適用婚姻法若干問題的解釋(一)規(guī)定：夫或妻對(duì)夫妻共同所的的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理分權(quán)?，F(xiàn)實(shí)生活中，夫妻共同財(cái)產(chǎn)特別是不動(dòng)產(chǎn)（如：房產(chǎn)）只登記在夫妻一方的名下，在進(jìn)行交易的過程中，往往也只有名字登記在產(chǎn)權(quán)證上一方與第三人簽訂買賣協(xié)議，但由市場供求關(guān)系及政策的變化，標(biāo)的物的市場價(jià)格也會(huì)迅速上漲，此時(shí)，賣方就很可能因?yàn)橄氆@取更高的收益而背棄誠實(shí)信用原則，想方設(shè)法使已經(jīng)簽訂的協(xié)議歸于效，最終以夫妻共同財(cái)產(chǎn)需經(jīng)共有人同意才能處分進(jìn)行抗辯，本案正是如此。但是買方作為善意的第三人，無論從客觀還是主觀上都無法知道賣方的處分行為只是個(gè)人的意思表示，這就需要賣方舉證證明，共有人確實(shí)對(duì)另一共有人的處分行為毫不知情，如果無法完成舉證，就將承擔(dān)舉證不力的后果，本案法官最終認(rèn)定合同有效，符合法律的規(guī)定，并且有效的維護(hù)了交易安全，扼制惡意投機(jī)交易行為的滋生。 三、本案中法院庭審案件的精神在于保護(hù)交易。 隨著社會(huì)不斷向前發(fā)展，社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)科秩序的不斷健全，交易標(biāo)的的手段、方式將更加多樣化。只有充分尊重雙方當(dāng)事人的意思自治，保護(hù)交易安全，才能更有效的促進(jìn)社會(huì)的發(fā)展，也只有這樣才符合合同法的基本精神即鼓勵(lì)交易，保障交易安全。所以無論是現(xiàn)在還是今后，在雙方當(dāng)事人簽訂交易協(xié)議以后，起訴確認(rèn)交易協(xié)議無效，法院確認(rèn)無效的情形將極為罕見。篇二：簽了意向書后可以反悔嗎 教你一招：簽訂購房認(rèn)購書后反悔，定金可以不扣嗎？ 購房時(shí)，在簽訂正買賣合同之前，雙方經(jīng)常會(huì)先簽訂認(rèn)購書（或購房意向書），因 認(rèn)購書的簽署和履行產(chǎn)生的爭議也不少。 認(rèn)購書一般包括什么內(nèi)容呢？ （1）買賣雙方當(dāng)事人的基本情況；（2）房屋的基本情況（如房屋位置、面積等）；（3） 房屋價(jià)款計(jì)算；（4）定金；（5）簽署正式買賣合同的期限、條件等。 實(shí)踐中，圍繞著“認(rèn)購書”經(jīng)常會(huì)發(fā)生各種爭議和糾紛。 有很多購房者在簽訂認(rèn)購書時(shí)是屬于被忽悠狀態(tài)的，并沒確定肯定購房，只是被銷 售人員忽悠得趕緊下單占位，且簽約對(duì)于到期不簽正式合同可能面臨定金罰沒的后果，銷售 人員往往也不會(huì)認(rèn)真提示。等簽署過后回家再一思量，有些人就不再想買了，但提出不買， 開發(fā)商就會(huì)說定金不退。 那么發(fā)生這樣的糾紛，該怎么處理呢？楊文戰(zhàn)律師先帶您看看法律上的規(guī)定：最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第四條規(guī) 定：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的， 如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不 可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受 人。 第五條規(guī)定：商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法第十六條 規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn) 定為商品房買賣合同。 （第五條的意思是，不管名字是什么，如果這個(gè)書面文件的內(nèi)容非常完善，具備買賣合 同的主要要件，就可以當(dāng)買賣合同來認(rèn)定。這里的事，在本文中先不分析。） 按上述第四條的規(guī)定：如果是購房者反悔，拒不簽訂正式買賣合同，則不退還定金。如 果是開發(fā)商違約，無法在約定的時(shí)間內(nèi)簽訂正式的買賣合同，則承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。 當(dāng)然，如果有其它損失，還可能依據(jù)締約過失責(zé)任承擔(dān)其它責(zé)任的可能。 當(dāng)然，同樣的法律規(guī)定，不同的運(yùn)用方法，還是可能產(chǎn)生不同的結(jié)果的。從實(shí)踐來看，在購房者反悔的情況下，如果稍微懂得一點(diǎn)技巧，還是有可能做到合法地 規(guī)避認(rèn)購書中的定金罰責(zé)條款。比如說，買方在簽訂認(rèn)購書后，雖然內(nèi)心反悔，但是并不表現(xiàn)出來，仍在約定的時(shí)間找 開發(fā)商協(xié)商簽訂正式商品房買賣合同。 一般雙方還要就商品房買賣合同的具體條款進(jìn)行協(xié)商確定，畢竟認(rèn)購書只能確 定一些最基本的條款內(nèi)容，正式的商品房買賣合同內(nèi)容要復(fù)雜得多。如果對(duì)合同中的一 些條款買方與與開發(fā)商怎么商量也無法達(dá)成一致，導(dǎo)致雙方無法簽訂商品房買賣合同，那 在法律上看，就符合不歸責(zé)于任何一方情形了，那樣就不適用定金條款了，認(rèn)購書解除或 失效，定金原數(shù)退還。 簡單說： 同樣是反悔，如果直接說就是違約，定金不退； 如果以協(xié)商合同條款的姿態(tài)操作，最后以合同條款無法達(dá)成一致為由拒簽，就不歸責(zé)于 任何一方，定金原數(shù)退還。當(dāng)然，換到開發(fā)商的角度也是如此，如果開發(fā)商想反悔，往往會(huì)在提供合同文本時(shí)對(duì)一 些條款進(jìn)行苛刻的設(shè)置，讓購房者無法接受。 當(dāng)然，實(shí)踐操作中能否實(shí)現(xiàn)反悔不擔(dān)責(zé)的結(jié)果，還要看具體情況。所以，從保護(hù)購房者 的角度講，簽署認(rèn)購書還是要謹(jǐn)慎。如果非要走這個(gè)程序，要注意兩點(diǎn)：第一，認(rèn)購書一般只是預(yù)約簽約的作用，建議認(rèn)購書中約定的準(zhǔn)備簽約日期不要太長， 以免夜長夢多誤事，一周或十天左右為宜。因?yàn)橛械拈_發(fā)商在房屋不具備出售條件無法簽訂商品房買賣合同或商品房預(yù)售合 同時(shí)，往往在認(rèn)購書中約定較長簽約周期，用這個(gè)方法套取購房者的資金。 第二，在認(rèn)購書中購房者的付款數(shù)額盡量要低一些。 雖然我們前面分析過認(rèn)購書的法律約束力往往不是很強(qiáng)，但不要忘記，一旦簽訂認(rèn) 購書，首先履行義務(wù)的是購房者，因?yàn)橘彿空咄冉患{一定數(shù)額的定金或預(yù)付款，就算 開發(fā)商違約，購房者還要追著開發(fā)商主張違約責(zé)任，不行還要起訴，很麻煩的。 最后，我們?cè)俸唵慰偨Y(jié)一下，在商品房買賣合同無法訂立的情況下，如何根據(jù)不同情況 適用認(rèn)購書中的定金罰則： （1）如果購房者無正當(dāng)理由不按認(rèn)購書中約定的時(shí)間、地點(diǎn)去簽約，開發(fā)商有權(quán)不 予返還定金。 （2）如果是開發(fā)商過錯(cuò)導(dǎo)致雙方不能簽訂商品房買賣合同，開發(fā)商應(yīng)雙倍返還定金。 （3）雙方對(duì)不能簽訂預(yù)售合同均無過錯(cuò)的，不適用定金條款，所交納的定金應(yīng)當(dāng)原數(shù)退 還。比如對(duì)于認(rèn)購書中未確認(rèn)的其他購房合同條款，雙方經(jīng)協(xié)商無法達(dá)成一致，這對(duì)于買賣 雙方都不視為違約，此時(shí)導(dǎo)致購房合同無法簽訂，就屬于雙方均無過錯(cuò)。篇二：意向書的法 律效力問題 意向書的法律效力問題2009年03月16日 意向書法律制度是一項(xiàng)源自英美的制度。意向書作為復(fù)雜交易、尤其是大型企業(yè)并購交 易中常用的協(xié)商工具,在商事交易中被廣泛運(yùn)用。隨著英美企業(yè)的對(duì)外擴(kuò)張，加上英美投資銀 行在世界市場中的絕對(duì)優(yōu)勢地位，這項(xiàng)制度也逐漸成為商事交易中的標(biāo)準(zhǔn)化制度，被我國實(shí) 務(wù)界廣泛運(yùn)用。不過因其處于開始協(xié)商和達(dá)成最終協(xié)議的兩極之間既不是毫無意義的事 實(shí)文件，又欠缺正式合同的確定性和約束力，意向書在法律意義和法律效果上有很多不明確 的地方。本文對(duì)此進(jìn)行探討，并結(jié)合我國的實(shí)際案例與現(xiàn)行法規(guī)范以總結(jié)出關(guān)于意向書和合 同確定性理論的一般性規(guī)則。 一、意向書的內(nèi)容與形式意向書并不是嚴(yán)格意義上的法律概念。 傳統(tǒng)的“意向書”是一種單方意思表示,通常以 書信的形式作出。在當(dāng)前的交易實(shí)踐中,大多數(shù)意向書是指雙方當(dāng)事人深入接觸并在諸多問題 上達(dá)成一致后,一方以這些一致意見為基礎(chǔ)向另一方發(fā)出的要求接受者“確認(rèn)”或“接受”的 法律文件。 本文以下從廣義上使用“意向書”的概念,泛指合同雙方在締結(jié)正式協(xié)議前就協(xié)商程序本 身或就未來合同的內(nèi)容所達(dá)成的各種約定。意向書的內(nèi)容和形式具有多樣性。以并購交易中的意向書為例,其通常包含的內(nèi)容是:其 一,向出賣人陳述本企業(yè)或本人的基本情況；其二,表達(dá)購買的意向,包括說明自己的購買報(bào)價(jià) 或條件；其三,就進(jìn)一步的交易提出相應(yīng)要求,如要求出賣人允許購買人對(duì)目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行盡職 調(diào)查；其四,聲明保密和要求對(duì)方保密。 4 這些不同類型的條款各有其作用,其法律效果需 分別予以研究。為簡化對(duì)法律效力問題的探討,根據(jù)意向書的內(nèi)容及其與未來合同的關(guān)系,將 其中的條款分為兩類:實(shí)體性條款和程序性條款。 實(shí)體性條款是指那些未來將成為正式合同條款的內(nèi)容。實(shí)踐中有的意向書甚至包括了未 來合同（或稱“主合同”） 的全部條款。 和實(shí)體性內(nèi)容相伴隨的還有輔助條款,主要用來對(duì) 實(shí)體性條款的效力作進(jìn)一步說明,如約束力排除條款和合并條款等。程序性條款是指那些直接關(guān)涉締約過程,但不在未來合同中反映出來的內(nèi)容。程序性條款 又可以分為兩類:一類主要調(diào)整和規(guī)范談判程序,如約定盡職調(diào)查的執(zhí)行或者信息交換的具體方式；另一類主要規(guī)定當(dāng)事人在締約中的通知、協(xié)助等相關(guān)義務(wù),其中某些義務(wù)甚至在 雙方協(xié)商中止后仍有重要意義,典型的如關(guān)于保密義務(wù)的約定。以并購交易中應(yīng)用的意向書為 例,其中屬于程序性條款的還有:締約費(fèi)用分擔(dān)條款（包括協(xié)商本身的費(fèi)用、協(xié)商過程中支付 給中介機(jī)構(gòu)的費(fèi)用等） ；獨(dú)占協(xié)商條款；糾紛解決條款（包括調(diào)解或者仲裁條款、管轄權(quán)條 款、選擇法律適用的條款等） ；不公開條款（該條款要求并購雙方在共同公開宣布并購前, 未經(jīng)對(duì)方同意不得向任何特定或不特定的第三人泄露有關(guān)并購事項(xiàng)的資料和信息,除非法律 有強(qiáng)制公開的規(guī)定） ；終止條款（主要是對(duì)意向書的法律效力作出規(guī)定,如規(guī)定若買賣雙方 在一定期限內(nèi)無法簽訂買賣協(xié)議,則意向書喪失效力） 。 二、意向書程序性條款的法律效力 按照我國合同法的規(guī)定,合同是否確定和當(dāng)事人是否有受拘束的意思是要約乃至合同 成立的兩個(gè)基本要件。 具體到對(duì)意向書效力的分析上,實(shí)體性條款因?yàn)槭轻槍?duì)未來的合同條 款而定,一般已具有確定性,因而其是否有約束力主要取決于當(dāng)事人是否對(duì)此表達(dá)了明示或默 示的受約束的意思；而在判斷程序性條款的效力時(shí),因?yàn)楫?dāng)事人大多會(huì)表達(dá)接受這些條款約束 的意思,因此通常會(huì)遇到的問題是這些條款是否具有足夠的確定性。 （一） 關(guān)于合同確定性的基本理論現(xiàn)代合同法基于鼓勵(lì)交易的考慮,在判斷當(dāng)事人之間是否存在合同關(guān)系時(shí),更多側(cè)重于考 察行為人是否有愿受合同約束的意思,而在確定性問題上采取相對(duì)寬松的態(tài)度。這在我國合 同法中有明顯的體現(xiàn)：合同法第12 條關(guān)于合同應(yīng)具備條款的規(guī)定只是一項(xiàng)建議性規(guī)定, 而第14條第1 項(xiàng)規(guī)定也只是要求要約的內(nèi)容要具體而確定,并沒有對(duì)“具體確定”作進(jìn)一步 限制。有學(xué)者在解釋這里的“具體確定”時(shí),認(rèn)為要約應(yīng)當(dāng)包括當(dāng)事人、標(biāo)的和數(shù)量條款。 實(shí) 際上,在最新版的美國統(tǒng)一商法典中,數(shù)量條款也已經(jīng)不再被認(rèn)為是合同的主要條款,而可以 由當(dāng)事人根據(jù)交易習(xí)慣、締約的過程以及產(chǎn)出與需求等因素來合理確定。 可以看出,相比我 國學(xué)者的解釋,合同法第14 條為確認(rèn)合同的存在留下了更寬松的空間。 也有學(xué)者反對(duì)在合同確定性問題上采取過分寬松的立場。主要理由包括:第一,如果過于 輕率地承認(rèn)這類合同的約束力,容易造成對(duì)當(dāng)事人意思自治的違背。 第二,從經(jīng)濟(jì)分析上看, 當(dāng)事人訂立留有空白的合同,事實(shí)上是通過將締約成本“外部化”給法院而節(jié)約了自己的交易 成本,法院承認(rèn)這類合同的效力還會(huì)引發(fā)惡性循環(huán)法院越是積極地補(bǔ)充當(dāng)事人的合同,當(dāng) 事人越會(huì)訂立這類不完全合同。第三,過分依靠推定性法律規(guī)則來處理糾紛,容易限制合同創(chuàng) 新或至少讓當(dāng)事人喪失足夠的創(chuàng)新動(dòng)力。而且,因?yàn)楫?dāng)事人發(fā)現(xiàn)并約定排除推定性條款的成本 很高,加上這些條款常常不能適應(yīng)企業(yè)交易的需要,因此基于法律推定性條款的裁決常會(huì)人為 地改變當(dāng)事人之間的風(fēng)險(xiǎn)分配。最后,從分工上看,法院也不適合替當(dāng)事人訂立合同。筆者認(rèn)為,不完全合同的效力應(yīng)根據(jù)具體情況予以判斷而不應(yīng)簡單否定。首先,簽訂附條 件或帶有未盡事項(xiàng)的合同,常常是當(dāng)事人在信息不充分條件下進(jìn)行交易的要求,其核心作用在 于為當(dāng)事人從進(jìn)行接觸到最終訂立合同之間的投資設(shè)定依據(jù)。這些“投資”可以包括兩個(gè)方 面:其一,加速未來交易進(jìn)展和生產(chǎn)進(jìn)程的投資,如在訂立大型設(shè)備購買意向書后即可開始委 托建筑師設(shè)計(jì)廠房；其二,研究是否有繼續(xù)交易可能性的投資,如在并購中投資進(jìn)行盡職調(diào)查。 從鼓勵(lì)投資的角度考慮,正如施瓦茨和斯科特所強(qiáng)調(diào)的,在以下三方面的事項(xiàng)上要求確定性即 已足夠:當(dāng)事人達(dá)成了進(jìn)一步交易的意向；當(dāng)事人大體上明確了各自的職責(zé)；當(dāng)事人明確了各 自履行職責(zé)的順序（同時(shí)履行或是先后履行） 。 其次,當(dāng)事人訂立有一定缺漏的合同,未必 會(huì)將其締約的成本外部化給法院:一方面,若尋求司法救濟(jì),當(dāng)事人要自己支付訴訟費(fèi),這可以 在相當(dāng)程度上限制對(duì)司法的濫用,尤其在法院按其裁判成本足額收取訴訟費(fèi)時(shí)（如我國和英 國） ；另一方面,當(dāng)事人的訴訟也會(huì)讓法院作出有典型性的判決,從而使規(guī)則變明確,使作為 公共物品的“法律”進(jìn)一步完善（德國只是象征性地征收訴訟費(fèi),因此訴訟率很高,有學(xué)者認(rèn) 為這是德國法發(fā)達(dá)的重要原因） 。第三,正如有學(xué)者指出的,現(xiàn)代社會(huì)中的合同關(guān)系與古典的合同關(guān)系是有區(qū)別的。如果說古典的合同關(guān)系是“單事項(xiàng)的”、“對(duì)立性的”、“零和的”,現(xiàn)代 社會(huì)中的合同則更多是“多事項(xiàng)的”、“合作性的”和“互利的”。 也就是說,現(xiàn)代社會(huì)中當(dāng) 事人的意思分歧程度常常相對(duì)較弱,法律適當(dāng)容忍合同的不完全性將有助于最終達(dá)成“雙贏” 的協(xié)議。最后,法院從當(dāng)事人以往協(xié)商記錄中合理推論出其真實(shí)意思并據(jù)此確定合同內(nèi)容, 這與替當(dāng)事人訂立合同在性質(zhì)上是不同的。下文以意向書中具有代表性的獨(dú)占協(xié)商條款和誠 信協(xié)商條款為例加以說明。 （二） 獨(dú)占協(xié)商條款獨(dú)占協(xié)商條款,又稱鎖定條款,是指約定一方只能和發(fā)出意向書的對(duì)方當(dāng)事人而不能和其 他第三人進(jìn)行協(xié)商,從而至少在協(xié)商期間排除潛在競爭者的條款。 與意向書中大部分的程序性條款一樣,獨(dú)占協(xié)商條款具有充分的確定性,學(xué)理上普遍承認(rèn) 其效力:賦予他人獨(dú)占地與自己進(jìn)行協(xié)商的資格本身可以被看作是一種投資,因?yàn)樾袨槿藶榇?放棄了潛在的與他人進(jìn)行協(xié)商的機(jī)會(huì)。同樣,獨(dú)占協(xié)商的權(quán)利人通常也須為獲得獨(dú)占協(xié)商的資 格付出相應(yīng)的對(duì)價(jià),如并購中投入資本進(jìn)行盡職調(diào)查,又如自行投資提出某項(xiàng)可行性研究計(jì)劃。 可以看出,此類約定與其他雙務(wù)合同沒有本質(zhì)區(qū)別,若法律不予保護(hù),除了可能發(fā)生有違公平 的后果外,還會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)上不效率的后果當(dāng)事人將因?yàn)槿狈π湃渭胺傻谋Ｗo(hù)而不敢進(jìn) 行先期的投資,最終妨礙市場交易的完成。 各國的司法實(shí)踐也基本承認(rèn)獨(dú)占協(xié)商條款的效力。在我國“山西金盟實(shí)業(yè)有限公司、太 原市鍋爐修理安裝公司與山西華嘉盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司案”中,被告在與第三人協(xié)商并購 事項(xiàng)的同時(shí),還與原告簽訂了包含獨(dú)占協(xié)商條款的意向書,最后因與第三人訂立了合同而 導(dǎo)致對(duì)意向書的違反,被法院判決承擔(dān)違約責(zé)任,向原告支付合同約定的違約金。? 英國法上 采取同樣的見解,只是強(qiáng)調(diào)應(yīng)有一定的時(shí)間限度。 在美國2004 年的一個(gè)案例中,原告與被 告就2003 年到2009 年的某項(xiàng)賽事的推廣業(yè)務(wù)簽訂了意向書,約定原告享有90 天的獨(dú)占協(xié) 商權(quán)。在該獨(dú)占協(xié)商期間,被告與第三人進(jìn)行了接觸,最終和后者達(dá)成了賽事推廣協(xié)議。法院 認(rèn)定被告違反了獨(dú)占協(xié)商條款,構(gòu)成違約。 （三） 誠信協(xié)商條款 相比獨(dú)占協(xié)商條款,誠信協(xié)商條款是否具有足夠的確定性是個(gè)頗有爭議的問題。 誠信協(xié)商條款的效力,要從“盡最大努力協(xié)商”條款說起。當(dāng)事人所約定的“盡最大努力 協(xié)商協(xié)議”,雖然內(nèi)容模糊,但通常被認(rèn)為是有效的。 英國法上有這樣一個(gè)案例:供應(yīng)商和電 廠訂立了一個(gè)15 年的煤供應(yīng)合同,雙方約定了第一個(gè)5 年的價(jià)格,同時(shí)約定,對(duì)第二個(gè)5 年 的價(jià)格,“由雙方協(xié)商確定”。5 年過后,電廠認(rèn)為雙方?jīng)]有在合同中對(duì)下一個(gè)5 年的合同價(jià) 格作出明確約定,而“雙方協(xié)商確定”不具有確定性,所以也不具有約束力。樞密院裁決認(rèn)為: 該約定隱含了這樣一層含義,即當(dāng)事人“要盡合理的努力進(jìn)行協(xié)商”“。盡合理的努力進(jìn)行協(xié)商” 并不要求當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議,但協(xié)商本身不能被省略。在英國的另外一個(gè)案例中,被告邁爾斯 夫婦想出賣其企業(yè)和有關(guān)房產(chǎn)。被告與原告達(dá)成了包含獨(dú)占協(xié)商條款與盡最大努力進(jìn)行協(xié)商 條款的意向書,不過與此同時(shí)其仍然繼續(xù)和第三人接觸。最后,被告決定不將企業(yè)出賣給原告, 而是出賣給企業(yè)的會(huì)計(jì)師,會(huì)計(jì)師的出價(jià)和原告的出價(jià)相同。原審法院認(rèn)為被告的陳述 “將不與第三人進(jìn)行協(xié)商”以及“沒有與第三人進(jìn)行協(xié)商”構(gòu)成了不實(shí)陳述,故判決其賠償原 告700 英鎊的損失。上訴法院維持原判。終審法院也一致同意地認(rèn)為被告的行為構(gòu)成了對(duì)意 向書中所包含的協(xié)議的違反,構(gòu)成了違約。? 不過其進(jìn)一步地認(rèn)為,本案中“雙方應(yīng)當(dāng)盡最大 努力進(jìn)行協(xié)商”的條款有效,但“誠信協(xié)商協(xié)議”有可能被認(rèn)為是無效的。阿克納勛爵 （ackner） 對(duì)此的解釋是:“每一個(gè)合同當(dāng)事人都有在不進(jìn)行不實(shí)陳述的情況下追求最 大利益的權(quán)利。而為了追求其最大利益,他必須有權(quán)在締約的過程中以退出締約協(xié)商為威脅, 以期對(duì)方能作出適當(dāng)?shù)淖尣健?從這個(gè)意義上說,誠信進(jìn)行協(xié)商的約定不符合締約過程本身的 特點(diǎn)。”? 上述認(rèn)為誠信協(xié)商條款可能無效的意見遭到了學(xué)者的批評(píng)。如學(xué)者尼爾認(rèn)為“誠信”和“盡最大努力”這兩種條款沒有本質(zhì)區(qū)別,阿克納勛爵的解釋不符合邏輯。 該學(xué)者援 引美國合同法重述（第2 版） 第205 條的規(guī)定和范斯沃斯的觀點(diǎn)在美國,有相當(dāng)多的法 院認(rèn)為這樣的條款有效 （雖然有些法院有保留 ） 。例如,在美國的一個(gè)案例 中,雙方約 定將“盡各種合理的努力去訂立合同”,法院引用伊利諾斯州的法律認(rèn)為“雙方都有義務(wù)誠信 地協(xié)商以達(dá)成最終的合同”,實(shí)際上是將“盡合理的努力”和“誠信地進(jìn)行協(xié)商”等同起來, 說明二者并無本質(zhì)區(qū)別。 筆者贊同上述學(xué)者的見解。在我國合同法上,誠信是一個(gè)貫徹始終的原則。? 實(shí)踐 中其在大多數(shù)合同中不會(huì)被明示約定的主要原因不在于法律禁止其成為合同條款,或當(dāng)事人 主動(dòng)將其排除在合同條款之外,而恰恰是其早已以推定性條款的形式隱含在合同之中了。另外, 在那些權(quán)利義務(wù)可以被明確約定的合同中,當(dāng)事人按照合同條款的規(guī)定履行即暗合了誠信原 則的要求,事實(shí)上也無需再特別強(qiáng)調(diào)“誠信”。在那些無法就權(quán)利義務(wù)內(nèi)容明確約定的合同中, 強(qiáng)調(diào)誠信作為合同內(nèi)容就非常必要,典型的如公司董事、高管與投資者（股東） 之間的關(guān)系 當(dāng)事人無法對(duì)合同的具體內(nèi)容作出明確約定,或詳盡闡釋的成本較高,因此只能以“誠信” 來替代,法律并不因?yàn)槠鋬?nèi)容“不確定”而拒絕承認(rèn)其效力。 從這個(gè)意義上說,意向書中約 定各方應(yīng)“誠信”地協(xié)商的條款的效力,也是應(yīng)當(dāng)予以承認(rèn)的。 當(dāng)然,在適用“誠信協(xié)商”條款時(shí),法律也不宜走得太遠(yuǎn)。必須看到,雙方僅就締約的程序 而不是合同的最終條款訂立協(xié)議的行為本身,就是一種意圖保留與第三人進(jìn)行協(xié)商乃至達(dá)成 協(xié)議的權(quán)利的表示。因此“誠信協(xié)商”的核心應(yīng)當(dāng)是強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人須履行特定的締約行為規(guī)范, 而不是具體的締約結(jié)果。在美國的一個(gè)案件中,一位在紐約的醫(yī)生與一家在田納西州的診所達(dá) 成一致的協(xié)議,約定原告將到田納西州工作,同時(shí)約定在工作1 年后,雙方將就原告成為新診 所合伙人的事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商。1 年期滿后,被告的確與原告進(jìn)行了協(xié)商,但雙方不能就參加合伙 的有關(guān)條款達(dá)成一致。后來,協(xié)商終止,原告離職。原告起訴要求被告賠償其損失。法院便認(rèn) 為被告未違反義務(wù)而判決原告敗訴。在美國的另一個(gè)案件 中,原告是一公司的股東。被告想購買該公司。當(dāng)事人簽訂了一項(xiàng) 意向書,約定并購交易的最終完成取決于被告對(duì)該公司財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營狀況的“滿意的調(diào)查”, 同時(shí)約定當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)誠信地進(jìn)行協(xié)商。后來在盡職調(diào)查中,被告發(fā)現(xiàn)該公司沒有按期支付某些 到期債務(wù)和稅款,于是終止了協(xié)商,并在出賣人提出將以較低價(jià)格出售時(shí)也拒絕再繼續(xù)協(xié)商。 法院認(rèn)為原告提出了充分的證據(jù),這些證據(jù)有可能被陪審團(tuán)認(rèn)為是被告惡意地因?yàn)樨?cái)務(wù)狀況 以外的原因而拒絕繼續(xù)協(xié)商,因而拒絕了被告要求簡易判決的要求。施瓦茨和斯科特批評(píng)了法 院的判決,認(rèn)為本案中被告已經(jīng)按照約定履行其投資義務(wù)（進(jìn)行盡職調(diào)查） ,即使其因財(cái)務(wù)狀 況以外的原因而終止協(xié)商,法院也不應(yīng)再過多要求。否則會(huì)導(dǎo)致不效率的后果當(dāng)事人被迫 接受不合理的交易或不敢開始締約協(xié)商。 他們的核心思想是,只要雙方都有所付出,都從事 了意向書項(xiàng)下所要求的履行,即使一方基于某項(xiàng)其他（意向書之外） 的考慮退出繼續(xù)協(xié)商, 法律也不應(yīng)再強(qiáng)制要求其訂立合同。筆者認(rèn)為,完全放棄對(duì)“誠信”的考量,似有不妥,但在當(dāng) 事人對(duì)某一事項(xiàng)持有保留態(tài)度時(shí),除了表明該具體事項(xiàng)的結(jié)果會(huì)影響其最終的決定外,也常常 一般性地反映了當(dāng)事人不確定的態(tài)度,對(duì)此,法律應(yīng)予充分尊重,不應(yīng)過深探究當(dāng)事人保留的 本意。例如當(dāng)事人約定有關(guān)協(xié)議須由母公司批準(zhǔn)后方可生效,則只要母公司未予批準(zhǔn)即應(yīng)為無 效,法律不應(yīng)過多探問究竟母公司為何不予批準(zhǔn)（例如是源于母公司的全局性考量,還是源于 當(dāng)事人本身的推動(dòng)） 。篇三：買家反悔不買房,可以要求返還意向金嗎？ 買家反悔不買房，可以要求返還意向金嗎？ 關(guān)鍵詞：二手房糾紛，意向金，定金罰則，西安房產(chǎn)網(wǎng) 許正文律師按：中華人民共和國合同法第四條規(guī)定：“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同 的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)?！币庀蚪鸬奶幚聿煌诙ń?，其遵循“合同自由”原 則，根據(jù)雙方的約定處理。篇三：簽訂了意向書反悔不想購房了,可以退定金嗎 教你一招：簽訂購房認(rèn)購書后反悔，定金可以不扣嗎？ 購房時(shí)，在簽訂正買賣合同之前，雙方經(jīng)常會(huì)先簽訂認(rèn)購書（或購房意向書），因 認(rèn)購書的簽署和履行產(chǎn)生的爭議也不少。 認(rèn)購書一般包括什么內(nèi)容呢？ （1）買賣雙方當(dāng)事人的基本情況；（2）房屋的基本情況（如房屋位置、面積等）；（3） 房屋價(jià)款計(jì)算；（4）定金；（5）簽署正式買賣合同的期限、條件等。 實(shí)踐中，圍繞著“認(rèn)購書”經(jīng)常會(huì)發(fā)生各種爭議和糾紛。 有很多購房者在簽訂認(rèn)購書時(shí)是屬于被忽悠狀態(tài)的，并沒確定肯定購房，只是被銷 售人員忽悠得趕緊下單占位，且簽約對(duì)于到期不簽正式合同可能面臨定金罰沒的后果，銷售 人員往往也不會(huì)認(rèn)真提示。等簽署過后回家再一思量，有些人就不再想買了，但提出不買， 開發(fā)商就會(huì)說定金不退。 那么發(fā)生這樣的糾紛，該怎么處理呢？楊文戰(zhàn)律師先帶您看看法律上的規(guī)定：最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第四條規(guī) 定：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的， 如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不 可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受 人。 第五條規(guī)定：商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法第十六條 規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn) 定為商品房買賣合同。 （第五條的意思是，不管名字是什么，如果這個(gè)書面文件的內(nèi)容非常完善，具備買賣合 同的主要要件，就可以當(dāng)買賣合同來認(rèn)定。這里的事，在本文中先不分析。） 按上述第四條的規(guī)定：如果是購房者反悔，拒不簽訂正式買賣合同，則不退還定金。如 果是開發(fā)商違約，無法在約定的時(shí)間內(nèi)簽訂正式的買賣合同，則承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。 當(dāng)然，如果有其它損失，還可能依據(jù)締約過失責(zé)任承擔(dān)其它責(zé)任的可能。 當(dāng)然，同樣的法律規(guī)定，不同的運(yùn)用方法，還是可能產(chǎn)生不同的結(jié)果的。從實(shí)踐來看，在購房者反悔的情況下，如果稍微懂得一點(diǎn)技巧，還是有可能做到合法地 規(guī)避認(rèn)購書中的定金罰責(zé)條款。比如說，買方在簽訂認(rèn)購書后，雖然內(nèi)心反悔，但是并不表現(xiàn)出來，仍在約定的時(shí)間找 開發(fā)商協(xié)商簽訂正式商品房買賣合同。 一般雙方還要就商品房買賣合同的具體條款進(jìn)行協(xié)商確定，畢竟認(rèn)購書只能確 定一些最基本的條款內(nèi)容，正式的商品房買賣合同內(nèi)容要復(fù)雜得多。如果對(duì)合同中的一 些條款買方與與開發(fā)商怎么商量也無法達(dá)成一致，導(dǎo)致雙方無法簽訂商品房買賣合同，那 在法律上看，就符合不歸責(zé)于任何一方情形了，那樣就不適用定金條款了，認(rèn)購書解除或 失效，定金原數(shù)退還。 簡單說： 同樣是反悔，如果直接說就是違約，定金不退； 如果以協(xié)商合同條款的姿態(tài)操作，最后以合同條款無法達(dá)成一致為由拒簽，就不歸責(zé)于 任何一方，定金原數(shù)退還。當(dāng)然，換到開發(fā)商的角度也是如此，如果開發(fā)商想反悔，往往會(huì)在提供合同文本時(shí)對(duì)一 些條款進(jìn)行苛刻的設(shè)置，讓購房者無法接受。 當(dāng)然，實(shí)踐操作中能否實(shí)現(xiàn)反悔不擔(dān)責(zé)的結(jié)果，還要看具體情況。所以，從保護(hù)購房者 的角度講，簽署認(rèn)購書還是要謹(jǐn)慎。如果非要走這個(gè)程序，要注意兩點(diǎn)：第一，認(rèn)購書一般只是預(yù)約簽約的作用，建議認(rèn)購書中約定的準(zhǔn)備簽約日期不要太長， 以免夜長夢多誤事，一周或十天左右為宜。因?yàn)橛械拈_發(fā)商在房屋不具備出售條件無法簽訂商品房買賣合同或商品房預(yù)售合 同時(shí)，往往在認(rèn)購書中約定較長簽約周期，用這個(gè)方法套取購房者的資金。 第二，在認(rèn)購書中購房者的付款數(shù)額盡量要低一些。 雖然我們前面分析過認(rèn)購書的法律約束力往往不是很強(qiáng)，但不要忘記，一旦簽訂認(rèn) 購書，首先履行義務(wù)的是購房者，因?yàn)橘彿空咄冉患{一定數(shù)額的定金或預(yù)付款，就算 開發(fā)商違約，購房者還要追著開發(fā)商主張違約責(zé)任，不行還要起訴，很麻煩的。 最后，我們?cè)俸唵慰偨Y(jié)一下，在商品房買賣合同無法訂立的情況下，如何根據(jù)不同情況 適用認(rèn)購書中的定金罰則： （1）如果購房者無正當(dāng)理由不按認(rèn)購書中約定的時(shí)間、地點(diǎn)去簽約，開發(fā)商有權(quán)不 予返還定金。 （2）如果是開發(fā)商過錯(cuò)導(dǎo)致雙方不能簽訂商品房買賣合同，開發(fā)商應(yīng)雙倍返還定金。 （3）雙方對(duì)不能簽訂預(yù)售合同均無過錯(cuò)的，不適用定金條款，所交納的定金應(yīng)當(dāng)原數(shù)退 還。比如對(duì)于認(rèn)購書中未確認(rèn)的其他購房合同條款，雙方經(jīng)協(xié)商無法達(dá)成一致，這對(duì)于買賣 雙方都不視為違約，此時(shí)導(dǎo)致購房合同無法簽訂，就屬于雙方均無過錯(cuò)。篇二：買家反悔不 買房,可以要求返還意向金嗎？ 買家反悔不買房，可以要求返還意向金嗎？ 關(guān)鍵詞：二手房糾紛，意向金，定金罰則，西安房產(chǎn)網(wǎng) 許正文律師按：中華人民共和國合同法第四條規(guī)定：“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同 的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)。”意向金的處理不同于定金，其遵循“合同自由”原 則，根據(jù)雙方的約定處理。 【基本案情】 2011年3月5日，買方陳某與賣方王某簽訂購房意向書一份，意向書中約定：雙方 同意房價(jià)為54萬元，買方須于簽訂意向書之日，向賣方交付意向金1萬元。雙方于一周后簽 訂正式買賣合同。如出賣方違約，應(yīng)雙倍返還意向金，如買方違約，無權(quán)要求返還意向金。 陳某于當(dāng)天向王某交付1萬元意向金。一周后，陳某因感覺該房屋購買價(jià)高于其他同類房屋， 要求王某退回意向金，遭到王某拒絕。為此，陳某把王某告上法庭。 【律師分析】 在本案中，陳某向王某支付了購房意向金，并約定如果其違約則意向金由出賣方?jīng)]收。 此時(shí)意向金承擔(dān)了保證陳某購買房屋的作用，陳某與王某之間的約定已經(jīng)構(gòu)成了一個(gè)合同。 陳某沒有履行購房的承諾，王某就有權(quán)沒收意向金。 【法院判決】 駁回原告陳某的訴訟請(qǐng)求。 【律師提醒】 從法律上講，“意向金”和“定金”是有很大區(qū)別的，但在很多的二手房買賣中，當(dāng)事人 不太注意其相互之間的區(qū)別。意向金只有在符合一定條件的情況下，才能起到定金罰則的作 用。如果本案中，雙方雖然簽訂了意向書，但并沒有約定，如一方違約，意向金如何處理 的情況下，那么本案的判決結(jié)果將會(huì)有很大的不同。篇三：教你如何讓開發(fā)商退還購房定金教你如何讓開發(fā)商退還購房定金 一、典型案件 南京的葉女士于2014年6月份在江寧某樓盤大幅降價(jià)時(shí)看中一套商品房，當(dāng)即與開發(fā)商 簽訂了商品房認(rèn)購協(xié)議書，并按約定交了5萬元的購房訂金。但到具體簽訂購房合同時(shí)， 因?qū)ψ》吭O(shè)計(jì)、居住環(huán)境、配套設(shè)施等諸多問題不滿意，葉女士不想買這套房了，隨即向房 產(chǎn)商提出了退還定金的要求，但被開發(fā)商拒絕。開發(fā)商認(rèn)為：認(rèn)購書是房地產(chǎn)銷售的慣例。認(rèn)購書既賦予購房認(rèn)購權(quán)，也賦予了放棄權(quán)，并非強(qiáng)制購買預(yù)定房。再有，開發(fā)商 已按證明單為購房人保留了所選定的房屋，且未變動(dòng)房價(jià)，不存在任何過錯(cuò)，而購買人未在 認(rèn)購書約定的時(shí)間內(nèi)與開發(fā)商簽訂合同，屬于購房者違約，根據(jù)約定，放棄購買房屋系購房 者單方違約，故無權(quán)要求返還定金，開發(fā)商有權(quán)沒收定金。 雙方因無法協(xié)商解決最后走上了法庭。本律師受葉女士委托在江寧開發(fā)區(qū)法庭代理了此 案。 本律師認(rèn)為：認(rèn)購書僅表明葉女士有購房意向，而非購房合同。理由有兩點(diǎn)： 1、根據(jù)我國法律有關(guān)規(guī)定，房屋買賣契約，須經(jīng)主管機(jī)關(guān)登記才有效。而認(rèn)購書作 為一份意向書顯然不需房屋土地部門備案。 2、開發(fā)商在葉女士尚未見到房屋買賣契約、協(xié)議書及補(bǔ)充協(xié)議的前提下，即要求其必須 簽約成功，否則扣除訂金，顯然違背了合同訂立的自愿和公平原則。本案在江寧法院開發(fā) 區(qū)法庭經(jīng)審理認(rèn)為：認(rèn)購書備注欄雖有按時(shí)到指定地點(diǎn)辦理簽約、愈期視為放棄訂購權(quán)、 訂金不予退還之條款，但當(dāng)事人葉某在雙方約定期限內(nèi)已多次與房屋銷售人員對(duì)購房契約的 具體條款進(jìn)行協(xié)商洽談，未達(dá)成購房契約系由于雙方分歧較大。故開發(fā)商在與預(yù)購方未達(dá)成 購房契約的前提下，扣留后者的購房預(yù)付款無事實(shí)及法律依據(jù)。最后，在法庭主持調(diào)解下，當(dāng)事人葉某也為了能夠盡快取得定金與開發(fā)商達(dá)成調(diào)解協(xié)議， 當(dāng)即退還了葉女士預(yù)付的4萬元定金。 本律師在辦理了大量的退房、退定金的商品房預(yù)售合同糾紛案件后，總結(jié)認(rèn)為：在買房 者簽訂商品房認(rèn)購書后，如果有以下情形的，可主張解除雙方簽訂的認(rèn)購協(xié)議，并要求開發(fā) 商退還購房定金。 1、購房者為非南京戶口，不能提供一年以上社保證明或者納稅憑證的，通常開發(fā)商會(huì)私 下允諾通過其他途徑為買房者辦理相關(guān)證明，所需費(fèi)用由購房者提供且沒有正規(guī)發(fā)票，這種 情形存在著銀行審批貸款的風(fēng)險(xiǎn)，有許多購房者就因此而無法獲得銀行貸款，而開發(fā)商會(huì)將 這種風(fēng)險(xiǎn)由購房者來承擔(dān)，一旦無法獲得銀行貸款就會(huì)不斷要求購房者全額支付購房款，否 則即會(huì)沒收定金或者首期款并要求購房者承擔(dān)違約責(zé)任。這種情形本律師認(rèn)為屬于雙方明知 故犯，開發(fā)商惡意誘導(dǎo)購房者，購房者可主張解除解除認(rèn)購協(xié)議，并要求開發(fā)商退還定金。實(shí)踐中各級(jí)法院也支持本律師的 上述代理意見。 關(guān)于南京限購的相關(guān)延伸：2011年2月19日，南京出臺(tái)“限購令”，其中要求：對(duì)已有1套住房的本市戶籍（不包 括溧水、高淳）居民家庭、能夠提供1年以上（含1年）納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非 本市戶籍居民家庭，可新購1套住房（含新房和二手房）；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶 籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供1年以上（含1年）本 市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)內(nèi)向其銷售住房。2014年9月21日，南京發(fā)布的關(guān)于保持我市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的通知中，及新 版“寧七條”， 通知要求，在全市范圍內(nèi)即日起購房不再需要提供購房資格證明。至此，長 達(dá)3年7個(gè)月的南京限購令，正式畫上了句號(hào)，南京市民購房就不再需要開具購房資格證明。但限購解除之前，有購房者因無法開具購房資格證明無法獲貸，導(dǎo)致未能購房成功的， 依然可起訴主張解除認(rèn)購協(xié)議，并要求開發(fā)商退還定金。 2、購房者對(duì)小區(qū)周邊環(huán)境了解不夠，開發(fā)商也明知卻不事先主動(dòng)履行告知義務(wù)，導(dǎo)致簽 訂認(rèn)購書并繳納定金后，購房者要求退還定金?？芍鲝堥_發(fā)商未履行合同的附隨義務(wù)，在協(xié) 議簽訂中未盡誠信義務(wù)，解除合同，退還定金。 3、簽訂認(rèn)購書后，雙方經(jīng)協(xié)商無法就正式商品房買賣合同的主要條款達(dá)成一致，可 要求解除認(rèn)購協(xié)議，退回定金。本律師根據(jù)相關(guān)法律認(rèn)為：認(rèn)購書只是對(duì)整個(gè)購房合約的基礎(chǔ)性約定，通常只有房屋信息，面積，價(jià)格、超過約定時(shí)間不簽訂合同定金沒收等條款，對(duì) 于其他很重要的諸如交房條件、交房時(shí)間、違約責(zé)任等待根本沒有約定，因此只要購房者履 行了后期的商品房買賣合同的磋商義務(wù)，即可根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣 合同糾紛案件適用法律若于問題的解釋第四條的規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo) 致商品房合同無法達(dá)成一致，雙方無法簽訂正式商品房買賣合同的，應(yīng)當(dāng)解除商品房認(rèn)購協(xié) 議，定金予以退回。此種情形，本律師在辦案實(shí)踐中最為常見，也為法院經(jīng)常采用。近來，有很多購房人打電話咨詢，說在交定金時(shí)售樓小姐承諾的很好，可當(dāng)簽訂正式合 同時(shí)，在合同上卻沒有以前的承諾，當(dāng)提出要求補(bǔ)充合同內(nèi)容或不行要求退定金時(shí)，售樓小 姐往往說合同不能改，定金也不退，購房者很是無奈。尋求律師幫助。本律師通過實(shí)踐代理，提供下面解決方法，僅供大家參考：首先，在交定金時(shí)，要求看正式合同文本，要看已填寫完畢的合同樣本，最好是別人簽 過的合同，看有無他們的承諾內(nèi)容，如沒有，就是存在開發(fā)商虛假宣傳，這是決定交不交定 金的問題。 這樣做完全符合法律的規(guī)定。如果售樓小姐說自己作不了主，需要請(qǐng)示再答復(fù)時(shí)，要求 售樓小姐更改簽訂定金合同中簽正式合同日期，以后再來再說。如果售樓小姐即不同意更改 也不退定金時(shí)，當(dāng)天直接到市消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴，保留來交涉情況證據(jù)，將來一旦訴訟解決， 這就是有力證據(jù)，打官司也不怕了。到目前為止，涉及到定金的法律規(guī)定有下： 合同法、擔(dān)保法、擔(dān)保法司法解釋、商品房買賣合同糾紛司法解釋。部門規(guī)章 有：商品房銷售管理辦法等。中華人民共和國合同法第一百一十五條 對(duì)定金問題規(guī)定如下：給付定金的一方不履 行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定 金。 中華人民共和國擔(dān)保法第八十九條 當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的 擔(dān)保。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定 的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。中華人民共和國擔(dān)保法司法解釋第六部分第一百一十五條 當(dāng)事人約定以交付定金作 為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一 方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 第四條 出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同 擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處 理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返 還買受人。 另外，建設(shè)部的商品房銷售管理辦法規(guī)定：“符合商品房銷售條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，