物業(yè)催交欠費(fèi)流程.docx

項(xiàng)目催費(fèi)流程一、 項(xiàng)目催費(fèi)流程：進(jìn)度項(xiàng)目名稱備注時(shí)間節(jié)點(diǎn)當(dāng)月收費(fèi)發(fā)繳費(fèi)通知單保安員發(fā)放繳費(fèi)通知單，統(tǒng)一插入樓下信箱每月10號(hào)第一輪催費(fèi)貼催收通知單保安員將通知單貼在業(yè)主入戶大門鑰匙孔上方并用手機(jī)拍照，遠(yuǎn)景包含門牌號(hào)一張，近景通知單內(nèi)容張貼時(shí)，注意要在業(yè)主家防盜門外距離樓門號(hào)下面處，拍照時(shí)要清晰體現(xiàn)，拍照后以影印件保留存檔，并及時(shí)填寫物業(yè)費(fèi)催收記錄表。（注：張貼催費(fèi)通知不需工作人員合影），以便后續(xù)作為訴訟時(shí)效中斷證據(jù)提供。每月19號(hào)第二輪催費(fèi)電話催費(fèi)管理處前臺(tái)將撥打過的每戶業(yè)主電話所回饋的情況，詳實(shí)、全面、準(zhǔn)確的記錄在物業(yè)費(fèi)催收記錄表中。需要跟進(jìn)和進(jìn)一步協(xié)調(diào)追繳的業(yè)主，需將全部跟蹤記錄填寫在物業(yè)費(fèi)催收記錄表中，以“周”“月”為單位進(jìn)行統(tǒng)計(jì)檢查，按月歸檔，并將統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)信息上報(bào)管理處。（注意：項(xiàng)目人員需每月定期去電訊公司打印上月催收電話記錄，并加蓋電訊公司業(yè)務(wù)章）每月21-24號(hào)第三輪催費(fèi)秩序部、前臺(tái)財(cái)務(wù)入戶催繳隊(duì)長(zhǎng)在業(yè)主下班后（一般晚飯后）上門催費(fèi)，對(duì)仍然選擇暫時(shí)不交管理費(fèi)的了解欠費(fèi)原因并引導(dǎo)業(yè)主填寫詳細(xì)原因并簽收通知單，及時(shí)填寫物業(yè)費(fèi)催收記錄表每月25-28號(hào)第四輪催費(fèi)財(cái)務(wù)催繳管理處財(cái)務(wù)人員跟進(jìn)上門催費(fèi)反饋的情況，跟進(jìn)上門催繳、做好統(tǒng)計(jì)，及時(shí)填寫物業(yè)費(fèi)催收記錄表每月29號(hào)至月底第五輪催費(fèi)主任，工程上門催繳管理處主任及工程人員，根據(jù)財(cái)務(wù)跟進(jìn)的催費(fèi)反饋情況與業(yè)主溝通，反復(fù)上門催收并簽字，及時(shí)填寫物業(yè)費(fèi)催收記錄表下月初第六輪催費(fèi)發(fā)放/郵寄催費(fèi)通知單發(fā)送函件的內(nèi)容（包括但不限于戶數(shù)、費(fèi)用預(yù)算、物業(yè)費(fèi)欠繳數(shù)據(jù)，確保業(yè)主樓門號(hào)、欠費(fèi)金額、欠費(fèi)時(shí)間、滯納金金額、繳費(fèi)方式等），待公司法務(wù)并加蓋公司公章/聯(lián)系律所蓋章。寄送后填寫物業(yè)費(fèi)催收記錄表。注：郵寄函件蓋章原件，公司需留存復(fù)印件郵寄回單存檔、照相、在特快專遞的內(nèi)件品名中注明：業(yè)主欠費(fèi)明細(xì)寄送3日后，項(xiàng)目人員需按投遞存根上的條碼上EMS網(wǎng)站打印憑據(jù)郵局蓋章，確認(rèn)業(yè)主是否收到函件，項(xiàng)目保留發(fā)送存根及打印憑據(jù)以便后續(xù)作為訴訟時(shí)效延續(xù)證據(jù)提供。累計(jì)金額2000元第七輪催費(fèi)發(fā)律師函，突出拖欠物業(yè)費(fèi)的法律后果在發(fā)放律師函限定的時(shí)間內(nèi)仍然未交費(fèi)的，在小區(qū)內(nèi)采取不記名公示警示業(yè)主次月初第八輪催費(fèi)訴訟專職律師備注：除歷史欠費(fèi)業(yè)主外，新增欠費(fèi)業(yè)主建議從欠費(fèi)第三個(gè)月開始搜集催繳欠費(fèi)證據(jù)。二、 訴訟準(zhǔn)備材料1.我們?cè)谌粘５奈飿I(yè)管理服務(wù)中，要始終保持較高的法律意識(shí)，注重做好各種文字，圖片，實(shí)物，等有效證據(jù)的建立和保存，比如，保留好有關(guān)的合同、協(xié)議、通知、通告、整改通知書、物業(yè)管理費(fèi)催繳函及張貼拍照、業(yè)主欠費(fèi)原因說明書、各種工作記錄、向相關(guān)行政主管部門提交的報(bào)告單等等這些都是法庭上有力的證據(jù)。2.發(fā)催繳函的時(shí)候一并附上欠費(fèi)原因說明單，通常當(dāng)時(shí)大部分業(yè)主都會(huì)如實(shí)填寫，因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候還未涉及到訴訟的問題，這樣我們既可以準(zhǔn)確了解業(yè)主不交費(fèi)的原因，又獲得了有效的證據(jù)。3.訴訟清欠詳細(xì)資料：1) 欠費(fèi)明細(xì)表（房屋面積、單價(jià)、欠費(fèi)起止日期、滯納金具體數(shù)據(jù)和計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)等）2) 業(yè)主資料（接房/入住資料簽收表、鑰匙簽收表、業(yè)主情況登記表、業(yè)主入住合約、身份證復(fù)印件、與業(yè)主簽訂的委托物業(yè)服務(wù)合同、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議及承諾書等）3) 曾經(jīng)繳費(fèi)證明4) 業(yè)主房產(chǎn)信息查詢資料5) 書面催收物業(yè)欠費(fèi)的證據(jù)材料（催繳管理費(fèi)通知及郵寄回單、關(guān)于催繳管理費(fèi)的律師函及郵寄回單等形成完整的證據(jù)鏈）三、 欠費(fèi)原因：1. 一是不知情: 指業(yè)主未認(rèn)真閱讀相關(guān)的物業(yè)服務(wù)合同和文件，記不清具體的繳費(fèi)時(shí)間。主觀上不存在不交的想法，只是由于各種原因而暫時(shí)未交。2. 二是不當(dāng)抗辭: 指業(yè)主以非物管企業(yè)原因造成其合法權(quán)益受侵害為由拒交物業(yè)費(fèi)。這種情況比較普遍，業(yè)主往往不區(qū)分相關(guān)的法律關(guān)系，只要發(fā)生與房子及居住有關(guān)的問題，就認(rèn)為是物管公司管理的問題。如業(yè)主入住后，外墻滲水而導(dǎo)致其裝修損失，業(yè)主找物管公司賠償，物管公司不賠，業(yè)主就拒交物業(yè)費(fèi)；又如業(yè)主因樓上洗手間滲水（樓上業(yè)主裝修時(shí)破壞了防水層），找物管公司索賠未果，于是拒交物業(yè)費(fèi)；再如業(yè)主因有線電視常出現(xiàn)故障，收視費(fèi)是交給物管公司（代收代繳）為由，拒交物業(yè)費(fèi)。3. 三是惡意拖欠.四、 催繳注意事項(xiàng)：1. 了解業(yè)主基本情況及思想動(dòng)態(tài)必須在催繳前先了解其單元是否存在歷史遺留問題。基本情況：工作單位，受教育情況，家庭組成情況，籍貫及車輛等財(cái)產(chǎn)情況 思想動(dòng)態(tài)：拖欠物業(yè)管理費(fèi)原因，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的態(tài)度等2. 對(duì)業(yè)主進(jìn)行必要的知識(shí)講解對(duì)物業(yè)公司與開發(fā)商之間的關(guān)系解釋講解物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)及物業(yè)管理方面的有關(guān)規(guī)定繳納物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主的義務(wù)3. 物管企業(yè)應(yīng)避免不當(dāng)清收行為指物管企業(yè)未能依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定或法律、法規(guī)，規(guī)章的規(guī)定，而擅自采取的其他方式清收欠費(fèi)的行為：如采用停止提供物業(yè)服務(wù)，停水、停電、停氣的方式；有的采用張貼欠費(fèi)業(yè)主名單的方式等等。不僅達(dá)不到清收的目的，相反具有很多危害性。其一，容易激化與欠費(fèi)業(yè)主的矛盾；其二，變主動(dòng)為被動(dòng)；業(yè)主欠費(fèi)其行為已違約，是其單方過錯(cuò)，如物管企業(yè)采取不當(dāng)清收，則變成混合過錯(cuò)；其三，不當(dāng)清收行為具有違約性、違規(guī)性和違法性。五、 管理處應(yīng)對(duì)欠費(fèi)業(yè)主措施當(dāng)欠費(fèi)重點(diǎn)戶的業(yè)主或使用人來管理處辦理業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)采取如下服務(wù)流程：前臺(tái)人員應(yīng)告知業(yè)主應(yīng)繳納物業(yè)費(fèi)用，溝通中涉及需協(xié)調(diào)解決的問題立即通知相關(guān)負(fù)責(zé)人到場(chǎng)，共同進(jìn)行研究解決。如經(jīng)解釋業(yè)主仍拒絕繳納物業(yè)費(fèi)用，管理處有權(quán)不予辦理如下業(yè)務(wù)，直至業(yè)主全額交納費(fèi)用為止： 1. 開具任何證明文件；2.辦理裝修手續(xù)；3.辦理停車手續(xù);4.補(bǔ)辦和修復(fù)門禁卡等服務(wù)；六、 相關(guān)法律1. 發(fā)改委、建設(shè)部物業(yè)服務(wù)管理辦法2005第十五條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。2. 最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。第七條 業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。3. 物業(yè)管理?xiàng)l例2007第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；第四十二條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。第六十七條違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。4. 民法通則第