天津社區(qū)商業(yè)淺析.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除天津市社區(qū)商業(yè)淺析 近年來，天津正緊鑼密鼓地進(jìn)行著翻天覆地的改造和建設(shè)，從海河開發(fā)改造到地鐵、快速路的修建，再到以奧運(yùn)會為契機(jī)的場館建設(shè)及環(huán)境整治。城市布局的更新、交通樞紐的改善，生活質(zhì)量的提高都帶動了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，同時，也掀起了一輪又一輪房地產(chǎn)開發(fā)、銷售的高潮。一直以來，房地產(chǎn)項(xiàng)目推出后，著力宣傳的是產(chǎn)品和區(qū)域環(huán)境以及周邊生活配套設(shè)施的完善，借此來吸引購房者，隨著開發(fā)項(xiàng)目市場化的不斷更新，以社區(qū)商業(yè)主打項(xiàng)目檔次成為開發(fā)企業(yè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。幾年前，梅江生態(tài)居住區(qū)被眾多購房者垂青，但由于該區(qū)域生活配套的商業(yè)設(shè)施沒有同步進(jìn)行，致使很多購房者改變了初衷，畢竟人們的居住生活離不開柴米油鹽醬醋茶。如今，梅江的整體生活配套商業(yè)設(shè)施不斷完善，再次吸引了購房者，而且居住在梅江成為一種較高生活品質(zhì)的象征?，F(xiàn)如今新建項(xiàng)目以社區(qū)商業(yè)為推廣主題的不在少數(shù)，所以我們對社區(qū)商業(yè)有必要做深入了解。 一、社區(qū)商業(yè)概念及國家確定標(biāo)準(zhǔn)1、社區(qū)商業(yè)概念 社區(qū)商業(yè)是指以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。社區(qū)商業(yè)既是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)到一定階段的必然產(chǎn)物，同時也促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市繁榮。社區(qū)商業(yè)作為城市中心商業(yè)的必要補(bǔ)充，不僅有百貨、超市、便利店、蛋糕店、折扣店、倉儲店、農(nóng)貿(mào)市場等，還有餐飲、健身、旅行社、美容美發(fā)店等休閑娛樂商店，這種綜合性、多元化的商業(yè)業(yè)態(tài)，不僅滿足了社區(qū)居民的日常生活需要，提高了社區(qū)居民的生活質(zhì)量，而且，這種布局科學(xué)合理的社區(qū)商業(yè)，推動了對臟亂差的“馬路市場”的有效治理以及對假冒偽劣的打擊，為維護(hù)良好市場秩序起了積極作用。2、標(biāo)準(zhǔn) 按照天津市社區(qū)商業(yè)示范社區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，社區(qū)商業(yè)示范社區(qū)服務(wù)半徑應(yīng)在1公里左右，為2萬名社區(qū)居民提供服務(wù)，各類服務(wù)業(yè)態(tài)總體面積將達(dá)2000平方米以上，沿街店鋪將相連200米以上；服務(wù)業(yè)態(tài)包括早點(diǎn)快餐店、便利店、中小型超市、菜市場、洗染店、美容美發(fā)店、維修店（點(diǎn)）、藥店、書籍音像店、照相沖擴(kuò)店、家政服務(wù)和物資回收站（車）等12種。對于各種服務(wù)業(yè)態(tài)，標(biāo)準(zhǔn)在營業(yè)面積、營業(yè)時間、經(jīng)營范圍、環(huán)境衛(wèi)生措施、安全保障設(shè)施等方面做了較為詳細(xì)的規(guī)定。 根據(jù)商務(wù)部辦公廳關(guān)于開展全國社區(qū)商業(yè)示范社區(qū)評審工作的通知（商改字200555號），經(jīng)對各地上報的全國社區(qū)商業(yè)示范社區(qū)申請材料進(jìn)行評審，第一批全國社區(qū)商業(yè)示范社區(qū)天津被選社區(qū)為天津市河?xùn)|區(qū)美福園社區(qū)、天津市河西區(qū)永安道社區(qū)。近日走訪永安道社區(qū)商業(yè)街，可以說永安道商業(yè)街兩側(cè)的商品是琳瑯滿目、應(yīng)有盡有且交通、教育等公共資源也十分齊備，甚至許多周邊區(qū)域也到此購物，永安道的方便真是聞名遐邇，社區(qū)商業(yè)充分體現(xiàn)了方便于民的終旨。下圖永安道社區(qū)商業(yè) 二、社區(qū)商業(yè)作用1、社區(qū)商業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)幫助大 社區(qū)商業(yè)與居住者的生活息息相關(guān)，與以往的零星底商的社區(qū)商業(yè)相比，近兩年的社區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)出先聲奪人的規(guī)模效應(yīng)，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的銷售狀況直接反映出一個區(qū)域的投資前景和特點(diǎn)。眾多開發(fā)商將掘金的眼光瞄準(zhǔn)了投資型業(yè)主，以創(chuàng)造新的利潤增長點(diǎn)。時下，絕大多數(shù)開發(fā)商把臨街樓面建成商鋪，業(yè)內(nèi)人士稱之為“底商”，這就是傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)的形態(tài)。開發(fā)商為什么這么熱衷于修底商呢？一樓造價同樓上各層造價、成本差不多，但臨街樓做住宅喧鬧且不安全，雖然一樓房價不低于二樓以上，但如果做成商鋪，售價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于樓上價位，而且購者如云。目前裙樓商鋪單價是住宅單價的一倍甚至數(shù)倍以上，和住宅相比其利潤空間之大不言而喻，而且常有為購一鋪，眾人爭先恐后搶購的場面。社區(qū)商業(yè)在滿足了居住者生活需求的同時也極大地促進(jìn)了商品房的銷售，增加了開發(fā)企業(yè)的利潤。這就是為什么開發(fā)商樂于興建社區(qū)底商的重要原因，也是社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的“核動力”。商業(yè)、營業(yè)性用房施工面積，銷售額圖表 從圖中可以看出開發(fā)企業(yè)對于商業(yè)、營業(yè)性用房的施工面積在逐年遞增，施工面積2007年環(huán)比增加32.3%；商業(yè)用房的銷售額更是遞增迅猛，2007年環(huán)比增加110%，可見開發(fā)企業(yè)是“有利可圖”。 無論是施工面積還是銷售面積，在各類商品房中均例在第二位，僅次于商品房主打產(chǎn)品住宅的銷售、施工面積。2007年商業(yè)、營業(yè)性用房銷售面積高出第三位辦公樓一倍；施工面積高于排在第三位辦公樓施工面積二倍多。2、社區(qū)商業(yè)對投資者、使用者貢獻(xiàn)大 天津的社區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)目前正處在投資購買“原始股”階段，城市的發(fā)展將會帶動社區(qū)商業(yè)的不斷升溫。社區(qū)商業(yè)曾經(jīng)是投資者“一鋪養(yǎng)三代”的追捧熱點(diǎn)，社區(qū)商業(yè)客戶群相對穩(wěn)定，租金收益較高，是一種不錯的投資理財工具。另外商鋪的最終使用者在為居民提供方便的同時也在努力經(jīng)營自己事業(yè)，且提供了相當(dāng)數(shù)量的勞動崗位。商業(yè)、營業(yè)用房銷售面積圖表 上圖自2003年后商業(yè)、營業(yè)用房銷售面積成倍增漲，足以顯現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)銷售旺、市民投資熱。3、社區(qū)商業(yè)居民受益大 在天津的商業(yè)零售業(yè)態(tài)中，華潤、家樂福等大型連鎖超市獨(dú)霸一方；物美等中型連鎖超市盤踞四周；而在離市民最近的“前沿陣地”，多年來一直是形形色色的雜貨店、夫妻店唱著主角。這幾年，這種狀況正在悄然發(fā)生變化，以大方、津工為代表的社區(qū)連鎖便利店，在經(jīng)過了迅速布點(diǎn)擴(kuò)張后，在天津市零售業(yè)格局中已經(jīng)穩(wěn)固地?fù)碛辛艘幌?。連鎖“便利店”保質(zhì)保量的商品結(jié)構(gòu)，以及合理的布局半徑離居民的“心”更近。連鎖超市經(jīng)營的品種包括能夠滿足居民一日三餐的所有商品，肉、蛋、菜、奶、米、面、油、調(diào)料、煙酒、水果、零食等等，家居生活常用品也應(yīng)有盡有，商品價格也是統(tǒng)一定價，小型連鎖超市儼然大型超市的“微縮版”，小區(qū)居民在5分鐘之內(nèi)就能到達(dá)超市，購買一天生活的所有必需品。此外隨著早點(diǎn)快餐店、便利店、廢品回收站的快速布局，帶動其他行業(yè)走進(jìn)社區(qū)領(lǐng)域。一批放心主食、放心肉、洗染、維修、照相、美容美發(fā)等便民利民的小型專賣和服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)相繼落腳新老社區(qū)，帶動社區(qū)商業(yè)多樣化的發(fā)展格局。社區(qū)商業(yè)大大方便了百姓生活，已成為了百姓生活的必需。下圖勝景花園社區(qū)商業(yè)社區(qū)內(nèi)就設(shè)有超市、醫(yī)院、幼兒園等方便居民三、社區(qū)商業(yè)未來發(fā)展規(guī)劃1、社區(qū)商業(yè)布局模式開始細(xì)分 由于綜合性社區(qū)集中了較多的高文化層次、高素質(zhì)的人才，因此消費(fèi)層次不一、消費(fèi)結(jié)構(gòu)多元，相應(yīng)的也會造就各種各樣的社區(qū)商業(yè)。另外社區(qū)商業(yè)的核心消費(fèi)群體應(yīng)該是相關(guān)項(xiàng)目的入住業(yè)主，部分業(yè)態(tài)會輻射周邊的社區(qū)外消費(fèi)群體，即非業(yè)主。據(jù)杰座調(diào)查，商業(yè)配套總體需求排前10位設(shè)施如下： 社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施總體需求商業(yè)配套設(shè)施-需求總體普通住宅公寓townhouse/別墅綜合超市85.385.191.3100菜市場66.166.456.550購物中心56.957.156.550銀行53.753.669.60藥房38.238.343.50診所3737.526.150餐館3535.717.40郵局30.330.630.40公園26.826.826.150健身中心20.620.134.8100 從下表我們可以發(fā)現(xiàn)，隨著住宅檔次的上升，潛在業(yè)主對“健身場所”、“西式快餐廳”、“游泳館”、等的需求呈現(xiàn)明顯的上升趨勢，這也表明這些休閑娛樂設(shè)施和高檔住宅社區(qū)的相關(guān)性明顯高于普通住宅。潛在購房群體經(jīng)常光顧的休閑娛樂場所經(jīng)常光顧的休閑娛樂場所總體普通住宅公寓townhouse/別墅健身場所40.838.553.863.6西式快餐廳36.134.444.251.5電影院3031.12618.2游泳館29.828.732.751.5KTV27.827.432.727.3例1、lavilla洋房社區(qū)成熟商業(yè)，作為金地雙港居住組團(tuán)整體區(qū)域內(nèi)唯一成熟型商業(yè)集合區(qū)，其對消費(fèi)模式和商業(yè)組織方向引導(dǎo)作用意義重大。悠客街區(qū)的功能需要以生活消費(fèi)為基礎(chǔ)，并衍生更多渠道、更高檔的商業(yè)形式。按照意向消費(fèi)人群的生活習(xí)慣，共計劃規(guī)劃兩類基礎(chǔ)業(yè)態(tài)：休閑人文街區(qū)將有咖啡廳、休閑街角書吧、花藝坊、畫廊酒廊、寵物店、時尚家居店等品牌休閑配套；生活購物街區(qū)包含24小時便利超市、特色餐飲、主題餐廳、美發(fā)沙龍、甜點(diǎn)屋、日用品店、自助銀行、醫(yī)藥保健、洗衣店等服務(wù)配套。例2、水木天成推出了總面積達(dá)45000平方米的社區(qū)商業(yè)及6500平方米的餐飲一條街，分為東街、西街及各分區(qū)商業(yè)組團(tuán)，招商業(yè)態(tài)全面覆蓋如銀行、便利店、洗衣店、寵物店等業(yè)態(tài)，以滿足水木天成業(yè)主需求。繼水木天成東街推出了5000平方米商鋪，領(lǐng)銜咸陽路商圈之后，水木天成現(xiàn)推出3000平方米商業(yè)西街及組團(tuán)商業(yè)，開始引發(fā)新一輪的紅橋區(qū)社區(qū)商業(yè)上市風(fēng)暴。2、社區(qū)商業(yè)的服務(wù)既要創(chuàng)新，運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)電話訂購、網(wǎng)上購物等現(xiàn)代化服務(wù)手段，又要因地制宜，和社區(qū)物業(yè)管理、社區(qū)家政服務(wù)等聯(lián)手，開展送貨到家，上門服務(wù)，實(shí)現(xiàn)個性化、特色化的商業(yè)服務(wù)。 據(jù)了解，天津市社區(qū)商業(yè)下一步將重點(diǎn)發(fā)展居民稠密區(qū)內(nèi)具有電子信息化功能的小型便民店和送餐店，老百姓可通過網(wǎng)上或電話以及班前班后入店預(yù)訂所需商品和服務(wù)，進(jìn)一步提高生活質(zhì)量和品位。在服務(wù)業(yè)態(tài)上，可根據(jù)當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居民收入水平和消費(fèi)需求，從品牌引入、商品陳列、服務(wù)方式等多方面入手，將房屋中介、設(shè)計裝潢、保潔保綠、維修回收、護(hù)老托幼、洗染彩擴(kuò)等引入社區(qū)。還要進(jìn)一步拓寬社區(qū)的服務(wù)范圍，為民政、勞動、衛(wèi)生、體育、街道等部門主辦的法律、就業(yè)、醫(yī)療咨詢、各種服務(wù)技能培訓(xùn)、全民健身、公益事業(yè)和社會福利事業(yè)等提供活動場所，設(shè)立宣傳欄，使社區(qū)同時成為社會主義精神文明的有效載體。 隨著天津市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，新建居民小區(qū)如雨后春筍般地出現(xiàn)。這些居民稠密區(qū)既為商業(yè)配套提出新的要求和挑戰(zhàn)，同時也為商業(yè)向縱深發(fā)展提供了機(jī)遇和空間。從未來的發(fā)展方向來看，做為中心商業(yè)區(qū)的補(bǔ)充，社區(qū)商業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ?