順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告可研報(bào)告(優(yōu)秀可研報(bào)告）

順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 目 錄 1 總 論 . 4 目概況 . 4 目建設(shè)的必要性 . 4 行性研究報(bào)告編制依據(jù) . 5 要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與研究結(jié)論 . 6 2 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 . 7 目所處區(qū)域 . 7 目建設(shè)地點(diǎn) . 9 設(shè)條件 . 11 3 市場分析 . 12 陽市寫字樓市場現(xiàn)狀 . 12 陽市寫字樓市場分類研究 . 13 目影響因素分析 . 14 目 析 . 17 4 營銷方案設(shè)計(jì) . 22 目名稱 及產(chǎn)品定位 . 22 標(biāo)客戶 . 23 理方案設(shè)計(jì) . 25 價(jià)策略 . 26 售安排 . 27 5 項(xiàng)目建設(shè)方案 . 29 筑設(shè)計(jì)方案 . 29 構(gòu)設(shè)計(jì)方案 . 32 順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 用設(shè)施方案 . 33 6 專篇設(shè)計(jì) . 38 防 . 38 能 . 41 雷 . 42 能配套方案 . 43 7 環(huán)境影響評(píng)價(jià) . 46 目建設(shè)與運(yùn)營對(duì)環(huán)境的影響 . 46 境保護(hù)措施 . 49 境保護(hù)措施實(shí)施評(píng)價(jià) . 51 8 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與進(jìn)度計(jì)劃 . 52 織機(jī)構(gòu)與人力資源 . 52 目招投標(biāo)管理 . 52 目實(shí)施進(jìn)度安排 . 54 9 投資估算與資金籌措 . 57 資估算 的依據(jù)及說明 . 57 投資估算 . 58 金籌措方案 . 59 10 經(jīng)濟(jì)效益分析 . 61 目銷售計(jì)劃 . 61 利能力分析 . 62 償能力分析 . 63 確定分析 . 63 11 風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 . 66 策風(fēng)險(xiǎn) . 66 順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 場風(fēng)險(xiǎn) . 66 營管理風(fēng)險(xiǎn) . 67 務(wù)風(fēng)險(xiǎn) . 68 12 結(jié)論與建議 . 70 論 . 70 議 . 70 順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 1 總 論 目概況 目情況 項(xiàng)目名稱： 順天大廈 項(xiàng)目地址： 沈陽市大東區(qū) 總建筑面積： 19160 平方米 。其中：公寓及寫字間約 11369 平方米，商鋪約為5091 平方米，地下停車場及設(shè)備用房約 2660 平方米。 建筑高度： 15 層 （含地下一層） 設(shè)單位情況 建設(shè)單位： 沈陽市宏建房屋開發(fā)有限公司 法人代表： 王立祥 資質(zhì)等級(jí)： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì) 三級(jí) 公司地址：遼寧省沈陽市 沈河區(qū)彩塔街 11 號(hào) 目建設(shè)的必要性 踐大東區(qū)“十一五”發(fā)展規(guī)劃的需要 在沈陽市大東區(qū)“十一五”經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃中指出： 結(jié)合市府大路沿線餐飲業(yè)較發(fā)達(dá)、東陵西路汽車貿(mào)易漸成規(guī)模和地鐵 1 號(hào)線出口處的潛在商業(yè)資源優(yōu)勢，規(guī)劃發(fā)展具有商務(wù)休閑、金融中介、特色餐飲、購物娛樂、汽車品牌貿(mào)易為特色的商業(yè)功能“東擴(kuò) 軸”。 本項(xiàng)目處于地鐵 1 號(hào)線出口和內(nèi)環(huán)線交匯口，項(xiàng)目的實(shí)施實(shí)現(xiàn)了相關(guān)規(guī)劃的建設(shè)要求 調(diào) 大東區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的需要 大東區(qū)是沈陽民族工業(yè)的發(fā)祥地，經(jīng)過近百年的發(fā)展，目前已形成以汽車、飛機(jī)發(fā)動(dòng)機(jī)、機(jī)械設(shè)計(jì)制造、生物制藥、儀器儀表和其他機(jī)械制造業(yè)為主的龐大的產(chǎn)業(yè)群，是中國著名的航空發(fā)動(dòng)機(jī)制造基地、數(shù)控機(jī)床生產(chǎn)基地、輕型汽車生產(chǎn)基地。順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 但是，大東區(qū)產(chǎn)業(yè)主要以制造業(yè)為主， 而經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢是第三產(chǎn)業(yè)漸成主流，本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)于協(xié)調(diào)大東區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有重要的意義。 現(xiàn)大東區(qū)“一帶三圈”規(guī)劃目標(biāo) 的需要 隨著沈陽地鐵一號(hào)線進(jìn)入大東區(qū)， 圍繞在這里設(shè)立的 3 個(gè)站位，大東區(qū)將推出“一帶三圈”的地鐵經(jīng)濟(jì)發(fā)展框架。其中“一帶”指大東區(qū)新的經(jīng)濟(jì)隆起帶?！叭Α敝?，在地鐵一號(hào)線津橋站、滂江站、黎明文化宮站站口的周邊，半徑 500700 米的范圍內(nèi)，打造 3 個(gè)經(jīng)濟(jì)圈。 本項(xiàng)目處于滂江站， 依托一環(huán)路靠近城市中心區(qū)，商業(yè)較發(fā)達(dá)、居民密度較大、收入層次較高和交通便利的優(yōu)勢，重點(diǎn)發(fā)展以行政辦公、金融保險(xiǎn)、信息產(chǎn)業(yè)、商務(wù)和商貿(mào)為主的、具有高科技含量的現(xiàn)代城市集群商業(yè)帶，拉動(dòng)和提升城市居民的生活消費(fèi)水平和消費(fèi)能級(jí)。 行性研究報(bào)告編制依據(jù) 1） 投資項(xiàng)目可行性研究指南， 2002，國家計(jì)委以計(jì)辦投資 200215 號(hào)文件，中國電力出版社 2） 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）， 2006，中國計(jì)劃出版社 3） 沈陽市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要 4） 沈陽市城市總體規(guī)劃大綱（ 2000 2020 年） 5） 國家 、 遼寧省 及沈陽市 政府現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定及文件 6） 大東區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（“十五”及 2010 年） 7） 房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 8） 沈陽市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料 9） 投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書或意向書 10） 其他有關(guān)依據(jù)資料 11） 項(xiàng)目批復(fù)文件 順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 要 技術(shù) 經(jīng) 濟(jì)指標(biāo) 與研究結(jié)論 表 順天大廈 項(xiàng)目 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng)目 指標(biāo) 單位 一 建筑類 1 總建筑面積 19160 2 占地面積 二 投資類 1 項(xiàng)目投入總資金 萬元 地取得費(fèi)用 萬元 期費(fèi)用 萬元 市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 萬元 筑安裝工程費(fèi) 萬元 區(qū)配套費(fèi) 萬元 理費(fèi)用 萬元 售費(fèi)用 萬元 務(wù)費(fèi)用 萬元 備費(fèi) 萬元 2 資金籌措 萬元 目資本金 萬元 行借款 萬元 售收入投入 萬元 三 財(cái)務(wù)類 1 凈現(xiàn)值（稅后 %） 元 2 內(nèi)部收益率（稅后） % 3 靜態(tài)投資回收期（稅后） 4 借款償還期 “順天大廈”項(xiàng)目經(jīng)測算， 預(yù)計(jì)總投資為 元，元，經(jīng)計(jì)算，該項(xiàng)目的盈利水平較高、償債能力較強(qiáng)，而且銷售收入及建設(shè)投資等不確定性因素基本處于可控范圍之內(nèi)，因此，項(xiàng)目可行，值得投資。 順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 2 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 目 所處 區(qū)域 陽市概況 沈陽是東北地區(qū)最大的中心城市。地處東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，具有重要的戰(zhàn)略地位。以沈陽為中心，半徑 150 公里的范圍內(nèi)， 分布著鋼鐵基地鞍山、煤炭基地?fù)犴?、化纖基地遼陽、煤鐵基地本溪、石油基地盤錦、煤糧基地鐵嶺、電力基地阜新等 7 座百萬人口以上的大型工商業(yè)城市 ，構(gòu)成了經(jīng)濟(jì)聯(lián)系特別緊密、市場容量巨大的城市群體，不僅可為工業(yè)企業(yè)提供豐富的礦產(chǎn)資源，而且還是一個(gè)購買力極強(qiáng)的產(chǎn)品銷售市場。 沈陽市是中國交通最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，也是東北地區(qū)最大的交通樞紐。以沈陽為中心，至北京、大連、哈爾濱、撫順、丹東高速公路網(wǎng)已經(jīng)建成。距營口港 200公里，距大連港 400 公里，可與世界 140 多個(gè)國家和地區(qū)的港口通航。連接山海關(guān)、大連、丹東、長春、哈爾濱等地 6 條鐵路干線匯集于此，并且與朝鮮、蒙古、俄羅斯直接相通。沈陽桃仙國際機(jī)場，是東北地區(qū)最大的樞紐機(jī)場，距大東區(qū) 20 公里。沈陽東站坐落在區(qū)內(nèi)， 101 條鐵路專用線構(gòu)成發(fā)達(dá)的貨運(yùn)網(wǎng)絡(luò)。 圖 陽市在遼寧省的位置 順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 東區(qū)概況 大東區(qū)位于沈陽市東部， 是沈陽市市內(nèi)五城區(qū)之一。 面積 方公里，人口63 萬，是沈陽市內(nèi)面積最大的城區(qū)。 一、 交通條件 大東區(qū)所在地沈陽是中國交通最發(fā)達(dá)地區(qū)之一 ， 也是東北地區(qū)最大的交通樞紐 ，已形成陸?？樟Ⅲw交通網(wǎng)絡(luò)。 公路：以沈陽為中心，沈陽至北京、大連、哈爾濱、撫順、丹東一環(huán)五射的高速公路網(wǎng)已經(jīng)形成。 鐵路：沈陽作為東北地區(qū)最大的鐵路樞紐，鐵路網(wǎng)密度居全國首位。連結(jié)山海關(guān)、大連、丹東、長春、哈爾濱等地 6 條鐵路干線匯集沈陽，并且 與朝鮮、蒙古、俄羅斯直接相通。 海運(yùn)：從沈陽出發(fā)， 2 小時(shí)可達(dá)營口港， 4 小時(shí)可達(dá)大連港，可與世界 140 多個(gè)國家和地區(qū)的港口通航。 空運(yùn)：沈陽桃仙國際機(jī)場，是東北地區(qū)最大的樞紐機(jī)場。從沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)出發(fā)， 25 分鐘可抵桃仙國際機(jī)場。以桃仙國際機(jī)場為基地的北方航空公司，已開通國內(nèi)外航線 70 多條，可直達(dá)中國香港特別行政區(qū)和國內(nèi)各主要城市以及朝鮮、俄羅斯、日本、韓國等國家。 貨運(yùn)：沈陽東站座落在大東區(qū)內(nèi)， 101 條鐵路專用線構(gòu)成發(fā)達(dá)的貨運(yùn)網(wǎng)絡(luò)。沈陽一環(huán)路、大二環(huán)路橫穿全區(qū)，沈陽市東西快速干道 1/3 在大東區(qū)內(nèi)。 二、 基礎(chǔ)設(shè) 施 區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善、發(fā)達(dá)。沈海熱電廠提供充足的電力，進(jìn)行各項(xiàng)投資所需的水、煤氣等供應(yīng)充足。工業(yè)用地上建筑、必要的專用設(shè)備在數(shù)量和質(zhì)量上，居于沈陽市前列。 三、 居住條件 大東區(qū)是沈陽市最適合于居住的城區(qū)之一，南北兩條運(yùn)河流經(jīng)全區(qū)，沿岸花團(tuán)錦簇、樹木蔥榮、景色優(yōu)美，適合開發(fā)高檔住宅區(qū)；特別是正在建設(shè)的大東廣場，是沈陽市最大的廣場，廣場周邊地區(qū)適合建設(shè)金融、保險(xiǎn)、高檔寫字樓等商貿(mào)服務(wù)設(shè)施。除此之外，區(qū)內(nèi)還擁有大片閑置的工業(yè)、倉儲(chǔ)及生活用地可供開發(fā)利用，房順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?四、 工業(yè)基礎(chǔ) 大東區(qū)是當(dāng)前沈陽市最具競爭力的 工業(yè)區(qū)。區(qū)內(nèi)聚集了眾多優(yōu)勢企業(yè)，如沈陽金杯客車制造有限公司、沈陽黎明航發(fā)集團(tuán)、沈陽華潤壓縮機(jī)有限公司、沈陽三洋空調(diào)有限公司、沈陽東芝電梯有限公司、沈陽金杯通用汽車有限公司、沈海熱電廠等。同時(shí)，還吸引了一大批國外知名企業(yè)到大東區(qū)投資，如美國通用公司、德國寶馬汽車公司、日本三菱自動(dòng)車工業(yè)株氏會(huì)社、沃爾瑪（中國）有限公司、美國泰克公司、日本豐田通商株氏會(huì)社、三洋電機(jī)有限公司和美國吉列公司等。 大東區(qū)是沈陽民族工業(yè)的發(fā)祥地，經(jīng)過近百年的發(fā)展，目前已形成以汽車、飛機(jī)發(fā)動(dòng)機(jī)、機(jī)械設(shè)備制造、生物制藥、儀器儀表和其它機(jī)械制 造業(yè)為主的龐大的產(chǎn)業(yè)群。是全國最大的機(jī)械加工區(qū)，其境內(nèi)所產(chǎn)輕型客車占全國的市場份額達(dá) 50%以上，航空發(fā)動(dòng)機(jī)占全國 60%以上。 大東區(qū)內(nèi)可置換的與需重新盤活的工業(yè)用地有 500 萬平方米，水、煤、氣、電等工業(yè)用基礎(chǔ)設(shè)施完備，有相當(dāng)豐富的工業(yè)資源尚未得到充分利用。區(qū)內(nèi)有一所大學(xué)、兩個(gè)國家級(jí)研究所以及眾多的工業(yè)企業(yè)，培養(yǎng)和儲(chǔ)備了大量專業(yè)技術(shù)人才，以及一支專業(yè)素質(zhì)高、技術(shù)精湛的產(chǎn)業(yè)工人大軍。 五、 人 才 資源 大東區(qū)的勞動(dòng)力資源極為豐富，勞動(dòng)人口近 40 萬， 40 多所技工學(xué)校、職業(yè)學(xué)校，每年可培養(yǎng)出可塑性極強(qiáng)的技術(shù)工人 7000 多名 。擁有各類專業(yè)技術(shù)人員 11 萬余人，是沈陽市科技人員最為集中、科技力量最強(qiáng)的園區(qū)之一。 目 建設(shè)地點(diǎn) 目位置 東： 現(xiàn)狀住宅 住宅 南： 航空西路 西： 傍江街 北： 107 中學(xué) 順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 項(xiàng)目位置 圖 目在沈陽市大東區(qū)的位置 邊 配套設(shè)施 提高了項(xiàng)目的宜居性 項(xiàng)目地塊所在地是城市中心次熱點(diǎn)區(qū)域，西臨城市內(nèi)環(huán)線交通干道的滂江街；北為沈陽市重點(diǎn)初中 107 中學(xué)，正東為遼寧省重點(diǎn)中學(xué)沈陽市第一高級(jí)中學(xué)；周邊有以“東逸花園”為首的等高檔生活社區(qū)；有“世紀(jì)聯(lián)華”大型商業(yè)賣場；西南面為距今已有百年歷史萬泉公園，園區(qū)內(nèi)水面面積為 頃，草木繁茂 。項(xiàng)目所在地的自然環(huán)境優(yōu)越，區(qū)位條件良好。 將建成 地鐵提高了項(xiàng)目未來的發(fā)展?jié)摿?項(xiàng)目地塊處于滂江街地鐵站南延長線上。目前，滂江街附近的星級(jí)賓館只有黎明國際酒店，沒有大型的商場和高檔的寫字樓，而這里將是地鐵一號(hào)線和地鐵五號(hào)線的交會(huì)點(diǎn)，未來的商流、客流量將十分巨大。大東區(qū)將據(jù)此打造發(fā)展?jié)摿薮蟮匿杞藤Q(mào)圈。 陽發(fā)展規(guī)劃為項(xiàng)目提供了無限想象空間 根據(jù)沈陽市的發(fā)展戰(zhàn)略，中捷友誼廠、礦山機(jī)械廠都將搬遷至鐵西新區(qū)，這就為地鐵滂江站提供了廣闊的空間。在這里將建設(shè)義烏沈陽國際商貿(mào)城，義烏的商品將通過這里發(fā)往東北各地。同 時(shí)，在地鐵滂江站東部將建設(shè)大型的商場、星級(jí)的賓館、高檔的寫字樓，使這里成為新興的商貿(mào)圈。 順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 設(shè)條件 然環(huán)境條件 大東區(qū)位于沈陽城區(qū)的東部和東北部 ， 位于北溫帶亞洲季風(fēng)氣候區(qū)的北緣，屬受季風(fēng)影響的溫帶半濕潤氣候。據(jù)氣象臺(tái) 1951 年至 1981 年累計(jì)，市內(nèi)區(qū)最高氣溫年平均為 最低氣溫年平均為 全年平均溫度為 ，極端最低氣溫 。市內(nèi)平均降雨量為 米，最多年降水量 1953 年），最少為 445 毫米（ 1965 年），降水日數(shù)歷年平均是 ，日最大降水量為 米（ 1973 年 8 月 21 日），霜期開始于 10 上旬，結(jié)束于 4 月下旬，平均 210 天左右，無霜期平均 155 天左右。其氣候主要特征是：冬寒時(shí)間較長少雪，夏季時(shí)間較短多雨，春秋兩季氣溫變化迅速，春季多風(fēng)，秋季晴朗。 程地質(zhì)條件 該地段地處渾河南岸二級(jí)沖積階地，地表為較厚的第四系沖積物，地基承載力較大，地下巖性穩(wěn)定，季節(jié)性凍土層厚度約 。經(jīng)工程地質(zhì)初勘，地基巖土穩(wěn)定、無不良地質(zhì)現(xiàn)象，適宜工程建設(shè)，一般多層、高層均可采用常規(guī)樁基礎(chǔ)。 礎(chǔ)設(shè)施條件 隨著道路的改建、擴(kuò)建和相新建，給水、 雨水、污水、電力、電訊、集中供熱、燃?xì)獾榷鄺l市政管線已相繼敷設(shè)至本地段，完全能夠滿足本項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)、使用經(jīng)營需要。 表 項(xiàng)目建設(shè)具備的基礎(chǔ)設(shè)施條件表 類別 容量或管線直徑 備注 電力 10 6路 可滿足二級(jí)符合要求 集中供熱 惠天熱電 1500 供熱管線 給水 沈陽東部水廠（李巴彥）供水管線 電訊 可滿足 1000 中繼線 燃?xì)?800 的中壓和 500 低壓管線 順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 3 市場分析 陽市寫字樓市場 現(xiàn)狀 隨著國家振興東北的提出，沈陽是東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，物資集散地，作為對(duì)城市的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)反應(yīng)敏感 的寫字樓市場近幾年有了很大的發(fā)展。沈陽市建設(shè)現(xiàn)代化的區(qū)域中心城市的定位是寫字樓市場發(fā)展的源動(dòng)力。 字樓市場的區(qū)域特征逐漸形成 沈陽市寫字樓現(xiàn)有項(xiàng)目主要分布于三個(gè)區(qū)域 ， 即太原街商業(yè)區(qū)周邊 ， 如總統(tǒng)大廈、中興商業(yè)大廈寫字樓、海潤國際等 ； 市府廣場周邊 ， 如方圓大廈、新基火炬大廈、沈陽財(cái)富中心等 ； 三好街及青年大街一帶 ， 如華新國際大廈、中潤國際、百腦匯資訊廣場等。 也開始出現(xiàn)了一些至少在價(jià)格上可以與發(fā)達(dá)城市高檔寫字樓物業(yè)相當(dāng)?shù)捻?xiàng)目，如總統(tǒng)大廈，方圓大廈等幾個(gè)沈陽市場上的頂級(jí)寫字樓，年租金己達(dá)到1400 元 /平米。而目前深圳 市的頂級(jí)寫字樓華潤中心平均租金換算為年租金 1560 元 /平方米 ，地標(biāo)性建筑地王大廈年租金也僅為 1200 元。當(dāng)然與全國幾個(gè)發(fā)達(dá)城市比較的，沈陽的寫字樓市場還是不成熟的。從同價(jià)位產(chǎn)品質(zhì)量比較，所形成的商務(wù)中心成熟度的比較，寫字樓物業(yè)管理水平的差異等方面，都可以看出與北京，上海，深圳，廣州等城市的相對(duì)成熟的寫字樓市場的較大差距。當(dāng)然這是與沈陽的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)應(yīng)的。 字樓開發(fā)商大多都是本土企業(yè) 但是與北京上海等發(fā)達(dá)城市中統(tǒng)一業(yè)權(quán)寫字樓物業(yè)大多由外資或港資發(fā)展商持有不同的是，沈陽市的統(tǒng)一業(yè)權(quán)寫字樓物業(yè)基本由本地開發(fā) 商持有，甚至沈陽市寫字樓市場上，包括高檔寫字樓市場，外地發(fā)展商較少，除上海昌鑫開發(fā)的昌鑫置地廣場，新加坡華新國際開發(fā)的華新國際大廈等少數(shù)的幾個(gè)外地資本項(xiàng)目，其余均為本地發(fā)展商開發(fā)，而本地的發(fā)展商大多具有工業(yè)企業(yè)集團(tuán)資本背景。當(dāng)然這與沈陽作為老工業(yè)基地的歷史經(jīng)濟(jì)背景聯(lián)系在一起。但是沈陽作為東北的經(jīng)濟(jì)中心，物資流通中心，以及國家振興東北的大背景，沈陽寫字樓市場有很大的發(fā)展?jié)摿?。隨著對(duì)沈陽經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，作為東北商貿(mào)中心功能的進(jìn)一步完善，會(huì)有越來越多的順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 外地資本進(jìn)入沈陽的寫字樓市場，越來越多的更加專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā) 展商會(huì)進(jìn)入沈陽市場，提供更多高素質(zhì)的統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)的寫字樓物業(yè)。 陽市寫字樓市場上的產(chǎn)品質(zhì)量差異較大。 從寫字樓物業(yè)內(nèi)部的配套水平，裝修水平到物業(yè)管理水平都存在較大差異，當(dāng)然相應(yīng)的價(jià)格也存在較大的差異。這樣的差異由于沈陽寫字樓市場上存在的寫字樓既有近幾年上市的引進(jìn)較先進(jìn)設(shè)計(jì)理念的高檔次寫字樓物業(yè)，也有大量的由非專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)銷售或出租的質(zhì)量參差不齊的中低檔次的寫字樓。相應(yīng)的寫字樓物業(yè)管理市場水平與發(fā)達(dá)城市市場也有較大差距。只有極少數(shù)的高檔次寫字樓物業(yè)由專業(yè)的高素質(zhì)寫字樓物業(yè)管理公司接手，大部分都是發(fā)展商 自己成立的附屬物業(yè)管理公司或者市場上小規(guī)模的物業(yè)管理公司。 一業(yè)權(quán) 寫字樓物業(yè)管理主要由開發(fā)商自營 可以認(rèn)為統(tǒng)一業(yè)權(quán)形式下發(fā)展商有在商務(wù)配套上投入更大成本的動(dòng)機(jī)。而統(tǒng)一業(yè)權(quán)的寫字樓物業(yè)物業(yè)管理水平不顯著高于分散業(yè)權(quán)的寫字樓物業(yè)。實(shí)際上，在實(shí)地調(diào)查中筆者發(fā)現(xiàn)，統(tǒng)一業(yè)權(quán)的寫字樓項(xiàng)目的物業(yè)大多由發(fā)展商自己的物業(yè)管理公司接管。如房地產(chǎn)大廈 (金廈廣場 )的金廈物業(yè)，瑪麗蘭總統(tǒng)大廈的瑪麗蘭物業(yè) (仲量聯(lián)行為合作方 )，東北電力開發(fā)的光明大廈的東電物業(yè)，以及世鴻地產(chǎn)的三個(gè)統(tǒng)一業(yè)權(quán)寫字樓項(xiàng)目均由世鴻的鴻運(yùn)物業(yè)接管。實(shí)際上沈陽市寫 字樓物業(yè)管理市場上高質(zhì)量的專業(yè)物業(yè)管理公司較少，除了地王國際的凱賓斯基酒店管理，匯寶國際的世邦魏理士，以及商貿(mào)國際的戴德梁行等少數(shù)幾個(gè)知名的寫字樓物業(yè)管理公司，其余的都是沈陽市本地的小型的物業(yè)公司或附屬于發(fā)展商的物業(yè)管理公司，管理水平參差不齊。隨著更專業(yè)的寫字樓開發(fā)商進(jìn)入沈陽市寫字樓市場，更多符合現(xiàn)代商務(wù)活動(dòng)要求的寫字樓也要求相應(yīng)的高水平的物業(yè)管理，將會(huì)有更多的專業(yè)的寫字樓物業(yè)管理公司出現(xiàn)。 陽市寫字樓市場分類研究 店連體項(xiàng)目 此類項(xiàng)目是依托于較高檔次酒店，酒店的開發(fā)商在開發(fā)酒店時(shí)將部分物業(yè)作為商務(wù)目的 的招租，并與酒店物業(yè)統(tǒng)一管理，此類物業(yè)包括四星級(jí)酒店高登國際大酒順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 店的寫字樓項(xiàng)目，以及四星級(jí)酒店皇城酒店的寫字樓項(xiàng)目。 發(fā)商持有項(xiàng)目 房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)并持有的中高檔寫字樓物業(yè)，包括華新國際開發(fā)的華新國際大廈，瑪麗蘭房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的總統(tǒng)大廈等。另外還包括由世鴻地產(chǎn)開發(fā)的并統(tǒng)一持有的三個(gè)中檔寫字樓物業(yè)鴻洋大廈，東祥大廈，鴻運(yùn)大廈等。 專業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位持有項(xiàng)目 這類是由大型非專業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位開發(fā)小部分自用，大部分出租的寫字樓項(xiàng)目，比較具有代表性的是建筑面積 平米的房產(chǎn)局開發(fā)的房地產(chǎn)大廈 (金廈廣場 )，以及東北電力開發(fā)的光明大廈。 目 影響因素分析 由于寫字樓市場的影響因素眾多而復(fù)雜，因此有必要對(duì)其進(jìn)行歸納和分類。本文主要從影響寫字樓需求及價(jià)值的范圍來分類歸納，劃分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素三類，各類中又有眾多不同的次一級(jí)的影響因素、因子，構(gòu)成寫字樓的需求量影響因素體系。 般因素 一般因素是指對(duì)房地產(chǎn)需求量及其走勢有普遍性、一般性和共同性的影響因素。這類影響因素對(duì)房地產(chǎn)需求的影響一般是整體性的、全面性的，其覆蓋范圍可以是一個(gè)地區(qū)、一個(gè)國家乃至全球。顯然，這類影響因素對(duì)于具體某一宗房地產(chǎn)而言并不 直接，但它們往往是決定具體房地產(chǎn)價(jià)值及其趨勢的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。一般因素中，主要有行政因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、人口因素、心理因素和國際因素等次一級(jí)因素。 一、 行政因素 行政因素是指國家政策、法律、法規(guī)和行政法令對(duì)房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)需求的影響和干預(yù)。行政因素中主要有土地制度、房地產(chǎn)價(jià)格政策、稅收政策、信貸政策、城市規(guī)劃與土地利用規(guī)劃、土地使用權(quán)出讓方式和行政隸屬變更、居民收入與消費(fèi)水平等因子。 順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 二、 經(jīng)濟(jì)因素 房地產(chǎn)業(yè)的興衰是國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況的直接反映。房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈長，其發(fā)展將直接影響和帶動(dòng)機(jī)械、建材、鋼鐵 、水泥、運(yùn)輸、金融、裝潢等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展；反之，這些相關(guān)行業(yè)的發(fā)展也必將影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 經(jīng)濟(jì)因素中，主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、財(cái)政收支與金融狀況、居民收入與消費(fèi)水平、物價(jià)與利率水平、儲(chǔ)蓄與投資水平、社會(huì)消費(fèi)品零售額等因子。 三、 社會(huì)因素 社會(huì)因素是指一個(gè)國家或地區(qū)的社會(huì)狀況對(duì)房地產(chǎn)需求和價(jià)值的影響，其影響因子主要有政治安定狀況、社會(huì)治安程度、城市化水平、商業(yè)房地產(chǎn)投機(jī)等。 四、 人口因素 人口因素是一個(gè)國家或地區(qū)的人口狀況對(duì)房地產(chǎn)需求和價(jià)值的影響，主要有人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭人口規(guī)模等因子。 五、 心理因素 房地產(chǎn)價(jià)值是 房地產(chǎn)市場上房地產(chǎn)商品供需關(guān)系的反映，而價(jià)值的形成則是由人這一主體完成的。在這一過程中，人的心理因素對(duì)房地產(chǎn)需求和價(jià)值的影響是不可忽視的。 影響房地產(chǎn)需求和價(jià)值的心理因素主要有購買與出售心態(tài)、欣賞趣味、消費(fèi)時(shí)尚、攀比心理、價(jià)值觀念等因子。 六、 國際因素 房地產(chǎn)市場的發(fā)育與完善離不開國際環(huán)境的影響。國際政治環(huán)境、國際經(jīng)濟(jì)狀況、地區(qū)緊張或軍事沖突、貿(mào)易關(guān)系與競爭狀況等，都將明顯影響我國的房地產(chǎn)市場需求和房地產(chǎn)價(jià)值，隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化，這些影響因素將更直接更明顯。 域因素 區(qū)域因素是指寫字樓所在市場和地區(qū)的特性對(duì)房 地產(chǎn)需求量和價(jià)值水平的影響因素。相對(duì)于一般因素而言，區(qū)域因素的影響范圍要小，一般影響到一個(gè)城市或城市的一部分，也可能影響到多個(gè)城市，尤其是影響到大城市周圍的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。影響寫字樓需求和價(jià)值的區(qū)域因素主要有 ： 商圈規(guī)模、商服繁華程度、交通條件等。 順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 一、 商圈規(guī)模 自然形成，市民、商家所公認(rèn)的商業(yè)集中區(qū)域，確定為商圈。商圈規(guī)模的大小將直接影響商務(wù)客流量的大小，進(jìn)而影響其價(jià)值。商圈確定是商業(yè)房地產(chǎn)投資中非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。影響商圈規(guī)模的因子有 ： 商圈范圍的大小、級(jí)別、總體規(guī)劃、發(fā)展歷史、商圈內(nèi)居民的消費(fèi)水平、人口數(shù)量等。 二、 商 服繁華程度 商服繁華程度是指一個(gè)城市或地區(qū)的商業(yè)服務(wù)業(yè)的集聚程度和對(duì)周圍環(huán)境的影響程度。商服繁華程度與一個(gè)城市的城市性質(zhì)、規(guī)模、人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等直接相關(guān)，并影響所在城市或地區(qū)的物質(zhì)流、信息流和人流通量，從而影響到所在地區(qū)的商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值。影響商服繁華程度的因子有 ： 商業(yè)街的道路類型、所有商店的總營業(yè)面積、商店的檔次、商店的數(shù)量及經(jīng)營業(yè)態(tài)、大型購物中心的個(gè)數(shù)、名特商店的家數(shù)、金融機(jī)構(gòu)數(shù)量、娛樂中心的數(shù)量及檔次、人口流量、治安狀況等。 三、 交通條件 交通條件是指一個(gè)城市或地區(qū)的交通通達(dá)程度。交通條件的優(yōu)劣將直 接影響城市人流、物流的通達(dá)性及其交通運(yùn)輸成本 (包括交通時(shí)間 )，明顯影響人們的出行，從而影響商業(yè)房地產(chǎn)需求和價(jià)值。影響交通條件的因子有 ： 交通流量、公交站點(diǎn)密度、公交線路數(shù)、道路通達(dá)程度等。 別因素 個(gè)別因素指具體影響某宗寫字樓需求和價(jià)值的影響因素。這類因素對(duì)房地產(chǎn)市場的影響程度和影響范圍最小，但對(duì)具體商業(yè)房地產(chǎn)的影響卻是最直接、最具體。影響寫字樓需求和價(jià)值水平的個(gè)別因素包括物理因素和交通便捷度。 一、 資源因素 資源因素是寫字樓宗地本身的條件，包括所處地段、地塊位置、地塊規(guī)模、臨街寬度、臨街深度、容積率、建筑密度 、建筑物面積、層高、層數(shù)、停車場狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等。 二、 交通便捷度 交通便捷度有別于區(qū)域因素中的交通條件，它主要指具體某宗寫字樓地產(chǎn)的交通便利程度。影響因子有地塊距地鐵車站、主要公共站點(diǎn)的距離及便捷程度。 順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 目 析 析簡介 一種分析方法，用來確定項(xiàng)目本身的競爭優(yōu)勢（ 競爭劣勢（ 機(jī)會(huì) (威脅（ 從而將項(xiàng)目的戰(zhàn)略與內(nèi)部資源、外部環(huán)境有機(jī)結(jié)合。因此，清楚的確定項(xiàng)目的資源優(yōu)勢和缺陷，了解項(xiàng)目所面臨的機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)，對(duì) 于制定公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略有著至關(guān)重要的意義。 其中， s、 w 是內(nèi)部因素， o、 t 是外部因素。按照 項(xiàng)目 競爭戰(zhàn)略的完整概念，戰(zhàn)略應(yīng)是一個(gè) 項(xiàng)目 “能夠做的”（即組織的強(qiáng)項(xiàng)和弱項(xiàng)）和“可能做的”（即環(huán)境的機(jī)會(huì)和威脅）之間的有機(jī)組合。 析的步驟： 1、羅列項(xiàng)目的優(yōu)勢和劣勢，可能的機(jī)會(huì)與威脅。 2、優(yōu)勢、劣勢與機(jī)會(huì)、威脅相組合，形成 略。 3、對(duì) 略進(jìn)行甄別和選擇，確定項(xiàng)目目前應(yīng)該采取的具體戰(zhàn)略與策略。 圖 析步驟 勢 項(xiàng)目地塊正處于滂江街地鐵站南延長線上。 目前，滂江街附近的星級(jí)賓館只有黎明國際酒店，沒有大型的商場和高檔的寫字樓，而這里將是地鐵一號(hào)線和地鐵五順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 號(hào)線的交會(huì)點(diǎn)，未來的商流、客流量將十分巨大。大東區(qū)將據(jù)此打造發(fā)展?jié)摿薮蟮匿杞藤Q(mào)圈。 一、 地理位置優(yōu)越 “順天大廈”位于滂江街上，是城市交通內(nèi)環(huán)線的主干道。 該地區(qū)處于市中心商業(yè)區(qū)“中街”的邊緣，是城市中心次熱點(diǎn)的地理位置，又處于規(guī)劃中極具發(fā)展?jié)摿Φ匿杞稚藤Q(mào)圈的上游，“依繁華存在，享都市寧靜”。 二、 綠化 與景觀 “順天大廈”地處老生活區(qū)，在景觀方面似乎沒有什么優(yōu)勢，但大廈正處于萬泉公園北面，登高遠(yuǎn)眺，密集而有序 的綠化景觀便展現(xiàn)在眼前。 三、 成熟的環(huán)境配套 “順天大廈”的周邊過去是老城區(qū)的傳統(tǒng)小商業(yè)，經(jīng)過近幾年現(xiàn)代生活區(qū)的開發(fā)，現(xiàn)代商業(yè)已經(jīng)形成；而這里的文化氛圍是久已形成的，有省市的重點(diǎn)學(xué)校、專業(yè)醫(yī)院、國家重點(diǎn)研究所等；郵政、銀行、商業(yè)、賓館和商務(wù)公寓等環(huán)境配套逐漸積聚和發(fā)展起來。深厚的文化積淀、雄厚的科技實(shí)力、完善的基礎(chǔ)設(shè)施，可滿足多方面需求，形成良好的投資創(chuàng)業(yè)環(huán)境。 四、 市、區(qū)兩級(jí)政府的戰(zhàn)略規(guī)劃 在未來城市戰(zhàn)略規(guī)劃中，這里是沈陽市東部的新興商貿(mào)圈，是沈陽市的又一個(gè)商業(yè)集散地。大東區(qū)結(jié)合地鐵建設(shè)提出“一帶三圈”的規(guī)劃，滂 江街站口的商貿(mào)圈，將建設(shè)大型的商場、星級(jí)賓館、高檔寫字樓，充分發(fā)揮向四周輻射的功能，使這里成為現(xiàn)代商貿(mào)圈?！绊樚齑髲B”的開發(fā)建設(shè)必將成為這里的亮點(diǎn)。 五、 項(xiàng)目的建筑質(zhì)量和內(nèi)在環(huán)境 發(fā)展商豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖┕す芾?，先進(jìn)的建筑技術(shù)，低能耗的功能設(shè)計(jì)，樓宇智能化的引入，生態(tài)環(huán)境的構(gòu)建，是項(xiàng)目的質(zhì)量保證和內(nèi)涵所在。 勢 一、 沒有形成規(guī)模效應(yīng) 項(xiàng)目建筑面積不足 2 萬平方米，規(guī)模較小。 二、 臨時(shí) 停車 受到限制 由于臨近一線馬路，臨時(shí)停車量有一定局限。 順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 三、 商住氛圍不明顯 目前項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)未形成成熟的商住氛圍，是銷售不可忽略的難點(diǎn)。 四、 公交線路較少 大廈前的公共交通線路僅有兩條，而其他公共交通線路距大廈有超過步行五分鐘以上的距離，對(duì)商住有一定影響。 會(huì) 一、 地理位置具有發(fā)展?jié)摿?“順天大廈”是位于地理位置極具發(fā)展?jié)摿屯顿Y升值空間的多功能建筑。 二、 項(xiàng)目順應(yīng)建筑潮流 “順天大廈”是具有高品位、高素質(zhì)、高智能、高質(zhì)量、低能耗的生態(tài)建筑。 三、 項(xiàng)目適應(yīng)辦公居住需求 “順天大廈”在空間劃分上的靈活性，即同一樓層中單元格局的處理可按需間隔，以適應(yīng)不同買家的規(guī)模需要；單元內(nèi)可適應(yīng) 的家居“多功能化”，辦公、居住、廚、衛(wèi)可自主分隔和組合。“順天大廈”是 “區(qū)隔任意，設(shè)置隨意，功能愜意”的建筑。 四、 提出 “整合型商務(wù)樓”概念 隨著中小企業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、跨國公司代表處的發(fā)展，引入“整合型商務(wù)樓”的理念，更具市場競爭優(yōu)勢。 寫字樓的硬件標(biāo)準(zhǔn)、生活空間的靈活配置、行政商務(wù)資源的共享，“三位一體”的“整合型商務(wù)樓”概念的首次提出，為“順天大廈”確立了項(xiàng)目的整合優(yōu)勢。 脅 一、 周邊有類似銷售項(xiàng)目 項(xiàng)目對(duì)面是正在銷售中的商務(wù)公寓（東逸花園商務(wù)公寓）。 二、 商住樓有集中趨勢 全市的行政辦公樓盤、商務(wù)公寓樓盤項(xiàng)目大多處于地理位置優(yōu)越、保有量豐富的狀態(tài)。 順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 三、 缺乏商務(wù)氛圍 區(qū)域內(nèi)沒有商務(wù)氛圍， 寫字樓、商務(wù)公寓的原有量和現(xiàn)有量幾乎為零，沒有集中商務(wù)廣場宇的優(yōu)勢。 四、 商業(yè) 貸款 政策調(diào)整 項(xiàng)目的公建屬性，給銷售過程中的銀行按揭?guī)砭窒?，不利于銷售。 目 綜合分析 通過以上 析，得出只要策略處理得當(dāng)，完全可以轉(zhuǎn)化為對(duì)本項(xiàng)目有利的因素。特別在劣勢威脅中，只要控制、引導(dǎo)得當(dāng)，這些影響不至于成為本項(xiàng)目的硬傷。其他幾點(diǎn)只能根據(jù)市場及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)行修正。所以從理論上來看，只要方法到位，本項(xiàng)目是完全可以成功的。 表 競爭優(yōu)勢（ 競爭劣勢（ 略（參 間 略（參間 機(jī)會(huì) (略 （參間 1、項(xiàng)目應(yīng)盡快動(dòng)工，以趕在 2009 年前全盤推向市場，以合理利用下一個(gè)需求高峰； 2、充分利用交通和區(qū)位的優(yōu)勢，宣傳以寫字樓供應(yīng)為主，提高項(xiàng)目的知名度。 1、物業(yè)交由仲量聯(lián)行這一類似高質(zhì)量的專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理； 2、學(xué)習(xí)、借鑒成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)國際知名品碑的統(tǒng)一招商、管理等； 3、把握機(jī)會(huì)做好宣傳，提高影響，突出該項(xiàng)目樓盤的優(yōu)勢，以降低競爭對(duì)手給予的寫字樓的租售壓力。 威脅 （ 略 （參間 1、營銷和宣傳是關(guān)鍵，要把握好尺度，促進(jìn)租售及資金回籠； 2、做好融資相關(guān)工作，保證項(xiàng)目按規(guī)定進(jìn)度進(jìn)行； 3、盡量提升使用價(jià)值； 4、為弱化不確定因素帶來的影響，按月進(jìn)行滾動(dòng)預(yù)算，不段修正項(xiàng)目管理的細(xì)部。 1、注意品質(zhì)，保證達(dá)到甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)； 2、密切關(guān)注寫字樓市場的供需、價(jià)格等情況； 3、保證資金鏈的連續(xù)性； 4、注意宏微觀及區(qū)域市場的定期和不定期分析，以降低風(fēng)險(xiǎn)。 綜合以上分析，可以得到 合分析表。 從市場消化能力來看，銷售、租賃都會(huì)有 一定的空間。但從資金回籠的角度看，順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 則應(yīng)利用好優(yōu)勢，引入新的主題概念和賣點(diǎn)，以縮短銷售周期、提高樓盤附加值。 作為城市內(nèi)環(huán)線位置上價(jià)值型商務(wù)為主的物業(yè)，以發(fā)展商公司品牌與項(xiàng)目品牌相結(jié)合打造整體形象，在產(chǎn)品品質(zhì)、資源配置上做實(shí)質(zhì)性投資，以滿足使用功能為主，客戶群對(duì)高檔寫字樓外