《物業(yè)管理綜合能力》——要點

1 19 第一章第一章 經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)知識與應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)知識與應(yīng)用 一 需求一 需求 個人需求個人需求 1 個人對于商品來的需求需要具備兩個條件 具備購買意愿 具有支付能力 2 個人需求受許多因素的影響 主要原因 個人的偏好 個人的資產(chǎn)與收 入 個人所購買的商品的價格 與個人所購買的商品的價格有關(guān)的其他商品的 價格 以及消費這商品未來價格的預(yù)期等 市場需求市場需求 市場表示在某一特定市場和某一特定時期內(nèi) 所有購買者在各種 可能的價格下將購買的某 種商品的各種數(shù)量 市場需求是個人需求的總和 因 此 凡是影響個人需求的因素都會影響市場需求 此外 市場需求還受消費者人 數(shù)多寡的影響 某種商品的價格降低后 每個消費者對于該商品的需求量都增加 了 某種商品的價格降低后 市場需求量的增加并不是由于原有的消費者消費量 增加了 而是由于消費該商品的消費者的數(shù)目增加了 與個人需求曲線的形狀相 同 市場需求曲線也是向右下方傾斜的 需求法則成立 二 供給二 供給 供給函數(shù)可能是線性的也有可能是非線性的 與單個廠商供給曲 線的形狀一樣 一般商品的市場供給曲線也是向右上方傾斜的 表示一般商品的 供給量與商品的價格同方向變化 三 局部均衡價格 三 局部均衡價格 要說明一種商品的價格的確定 就必須將需求和供給聯(lián) 合起來考慮 在某種商品的各種可能的價格中 必有買者和賣這共同接受的價格 在這個價格下 需求量等于供給量 從而使商品的是市場達(dá)到一種平衡 達(dá)到市 場均衡時的價格為均衡價格均衡價格 達(dá)到市場均衡時的數(shù)量稱為均衡數(shù)量均衡數(shù)量 由市場需求 函數(shù)與市場供給函數(shù)可以求出均衡價格與均衡數(shù)量 商品均衡價格與均衡數(shù)量的 形成是市場供求力量自發(fā)作用的結(jié)果 在這一均衡點 生產(chǎn)這一商品的所有生 產(chǎn)者愿意接受的價格與愿意提供的數(shù)量等于消費這一商品的所有消費者愿意支付 的價格愿意購買的數(shù)量 失衡 在失衡的情況下 市場上供求力量的自發(fā)作用 最終會實現(xiàn)均衡 例如 當(dāng)某種商品的供給超過需求時 提供這種商品的廠商競 相壓價出售 這將會降低該商品的市場價格 較低的市場價格會提高消費者的需 求而降低的生產(chǎn)者的供給 而最終實現(xiàn)供求的均衡 反之 當(dāng)某種商品的需求超 過供給時 消費這會競相以高價購買該商品 這將會提高市場價格 較高的市場 價格會降低消費者的需求而提高的生產(chǎn)者的供給 從而在較高的均衡價格下實現(xiàn) 供給量與需求量的均衡 均衡點有存在性存在性 惟一性惟一性 穩(wěn)定性穩(wěn)定性 四 需求彈性 四 需求彈性 是由于影響需求的諸因素發(fā)生變化后 需求量作出反應(yīng)的結(jié) 果 理解需求彈性和需求彈性系數(shù)的要點 1 需求彈性是指價格變動所引起的需求量變動的程度 即需求量變動對價 格變動的反應(yīng)程度 價格是自變量 需求是因變量 2 需求彈性系數(shù)是指需求變動率與價格變動率的比值 而不是需求量變動 絕對值與價格變動絕對值 這樣可以排除計量單位的影響 3 需求彈性系數(shù)的數(shù)值可以是正值 也可以是負(fù)值 這取決于有關(guān)兩個變 量的變動方向 若他們同方向變動 則 Ed 為正值 反之 則 Ed 為負(fù)值 4 同一條需求曲線上不同點的需求彈性系數(shù)大小并不一定相同 需求彈性的分類范圍需求彈性的分類范圍 序號 1 2 3 4 5 范圍 Ed 0 Ed Ed 1 Ed 1 0 Ed 1 說明 完全無彈性或彈性為 0 有完全彈性 單一彈性 富有彈性 缺乏彈性 影響需求彈性的影響需求彈性的 5 個主要因素個主要因素 商品的替代品數(shù)目和可替代因素 消費這對某 種商品的需求程度以及商品在消費者家庭預(yù)算中所占的比例 商品本身用途的多 用性 商品的耐用程度 時間的長短 五 供給彈性 五 供給彈性 是指由于影響供給的因素發(fā)生變化后 供給量做出反應(yīng)的程 度 一般考察的是供給的價格彈性 通常用供給價格彈性系數(shù)來表示價格變動引 起供給量變動的程度 理解供給價格彈性和供給價格彈性系數(shù)的要點 1 供給價格彈性是指價格變動所引起的供給量變動的程度 即供給量變動 對價格變動的反應(yīng)程 度 價格是自變量 供給量是因變量 2 供給價格彈性系數(shù)是指供給量變動率與價格變動率的比值 而不是供給 量變動絕對值與價格變動絕對量的比值 3 供給價格彈性系數(shù)的數(shù)值一般都是正值 4 一條供給曲線上不同點的供給價格彈性系數(shù)大小并不一定相同 供給價格彈性的分類范圍供給價格彈性的分類范圍 1 Es 0 完全無彈性或供給價格彈性為 0 2 Es 供給價格彈性無窮大或供給有完全彈性 3 Es 1 供給為單一彈性 2 19 4 Es 1 供給富有彈性 5 0 Es 1 供給缺乏彈性 影響供給價格彈性的影響供給價格彈性的 2 個主要因素個主要因素 1 從廠商供應(yīng)能力與產(chǎn)品生產(chǎn)周期考慮 時期長短是決定供給價格彈性大小的主要因素 2 從廠商產(chǎn)品的成本方面考慮 由于廠商供給一定量產(chǎn)品所要求的售價取決于產(chǎn)品的成本 所以產(chǎn)品的成本狀況 決定供給價格彈性的大小 六 邊際收益遞減規(guī)律六 邊際收益遞減規(guī)律 也稱生產(chǎn)要素邊際生產(chǎn)量遞減規(guī)律 是指在技術(shù)水 平不變的條件下 若其他要素固定不變 而不斷增加某種可變要素的投入 開始 會使總產(chǎn)量遞增 當(dāng)要素增加到一定限度后 雖然總產(chǎn)量繼續(xù)增加 但增加的產(chǎn) 量逐漸遞減 超過了一定界限繼續(xù)增加可變要素的投入 將使總產(chǎn)量減少 即可 變生產(chǎn)要素增加所引起的產(chǎn)量 或收益 的變化可以分為邊際產(chǎn)量遞增 邊際產(chǎn)量遞 減 總產(chǎn)量減少三個階段 因此生產(chǎn)要素存在合理投入的界限 下面我們就通過 總產(chǎn)值 平均產(chǎn)量和邊際產(chǎn)量之間關(guān)系進(jìn)一步加以分析 設(shè)資本等要素投入固定 不變 隨著勞動量的增加 最初總產(chǎn)量 平均產(chǎn)量和邊際產(chǎn)量都是遞增的 但各 自增加到一定程度之后就分別遞減 總產(chǎn)值曲線 平均產(chǎn)量曲線和邊際產(chǎn)量曲線 均表現(xiàn)出先升后降先升后降的特征 當(dāng)勞動要素的投入增加到一定量時 邊際產(chǎn)量將達(dá)到 最大值 此前 邊際產(chǎn)量曲線的斜率為正 邊際產(chǎn)量遞增 超過此點 邊際產(chǎn)量 曲線的斜率變?yōu)樨?fù) 邊際產(chǎn)量遞減 而在該點的對應(yīng)處 總產(chǎn)量曲線上的點為該 曲線由向上凹轉(zhuǎn)為向下凹的拐點 繼續(xù)增加勞動要素的投入 邊際產(chǎn)量曲線將 在平均產(chǎn)量曲線的最高點與之相交 此時邊際產(chǎn)量等于平均產(chǎn)量 平均產(chǎn)量達(dá)到 最大值 此前 平均產(chǎn)量遞增 邊際產(chǎn)量大于平均產(chǎn)量 超過此點后 平均產(chǎn)量 遞減 邊際產(chǎn)量小于平均產(chǎn)量 當(dāng)勞動投入增加到使邊際產(chǎn)量為零時 總產(chǎn)值達(dá) 到最大值 此后邊際產(chǎn)量為負(fù) 總產(chǎn)量將絕對減少 七 邊際技術(shù)替代率七 邊際技術(shù)替代率 是指在等產(chǎn)量曲線上兩種生產(chǎn)要素互相替代的比率 八 規(guī)模報酬八 規(guī)模報酬 是指在技術(shù)水平不變的情況下 當(dāng)各種生產(chǎn)要素按相同比例 增加 即生產(chǎn)規(guī)模擴大時產(chǎn)量產(chǎn)生變化的情況 人們經(jīng)過考察發(fā)現(xiàn) 規(guī)模報酬存 在遞增 不變 遞減三個階段 原因 隨著生產(chǎn)規(guī)模的擴大 當(dāng)規(guī)模擴大使生產(chǎn) 達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)后 繼續(xù)擴大生產(chǎn)規(guī)模并超過一定限度后 結(jié)果 最初會使產(chǎn)量的 增加大于生產(chǎn)規(guī)模的擴大 規(guī)模報酬保持不變 則會使產(chǎn)量的增加小于生產(chǎn)規(guī)模 的擴大 規(guī)模報酬出現(xiàn)遞減 決定內(nèi)在經(jīng)濟(jì)與內(nèi)在不經(jīng)濟(jì)的因素決定內(nèi)在經(jīng)濟(jì)與內(nèi)在不經(jīng)濟(jì)的因素 決定內(nèi)在經(jīng)濟(jì)決定內(nèi)在經(jīng)濟(jì) 5 個因素個因素 廠商有資金 實力 機器設(shè)備先進(jìn) 內(nèi)部資源調(diào)配合理 分工協(xié)調(diào)較專業(yè) 提高副產(chǎn)品的綜合 利用效率 減少要素購買和產(chǎn)品銷售等資源消耗決定內(nèi)在不經(jīng)濟(jì)的決定內(nèi)在不經(jīng)濟(jì)的 3 個因素 個因素 內(nèi) 在管理機構(gòu)龐雜 管理效率低下 生產(chǎn)規(guī)模過大產(chǎn)生對生產(chǎn)要素的過度需求 刺 激要素價格上漲 導(dǎo)致生產(chǎn)成本增加 增加銷售費用 決定外在經(jīng)濟(jì)與外在不經(jīng)濟(jì)的因素決定外在經(jīng)濟(jì)與外在不經(jīng)濟(jì)的因素 決定外在經(jīng)濟(jì)的決定外在經(jīng)濟(jì)的 1 個因素 個因素 行業(yè)生產(chǎn)規(guī) 模擴大后 個別廠商從中獲利例如 獲得低價優(yōu)質(zhì)原料 吸收人才 利用便捷的 交通 設(shè)施 提高信息交流效率從而增加產(chǎn)量和減低成本 決定外在不經(jīng)濟(jì)的決定外在不經(jīng)濟(jì)的 2 個因素 個因素 同行業(yè)競爭激烈 各廠商在擴大市場銷售份額 爭奪生產(chǎn)要素市場等方 面付出更高的代價 整個行業(yè)的擴大 會使污染問題嚴(yán)重 造成交通緊張 因此 個別廠家為此也需承擔(dān)更高代價 所以適度規(guī)模與行業(yè)和廠商的生產(chǎn)技術(shù)特點以及市場條件密切相關(guān) 九 總成本和邊際成本九 總成本和邊際成本 總成本總成本是指廠商在一定時期內(nèi)生產(chǎn)一定量產(chǎn)品所需要 的成本總和 它隨產(chǎn)量的增加而增加 包括固定成本和可變成本 邊際成本邊際成本是指 廠商每增加一單位產(chǎn)量所增加的總成本量 它等于增加的成本除以增加的產(chǎn)量 十 經(jīng)營決策的利潤最大化十 經(jīng)營決策的利潤最大化 經(jīng)濟(jì)學(xué)中的利潤是指經(jīng)濟(jì)利潤 它是總收益與總 成本的差額 經(jīng)濟(jì)利潤取值 經(jīng)濟(jì)利潤取值 經(jīng)濟(jì)利潤為正值 廠家獲得正常利潤 而且還獲得 超額利潤 負(fù)值 虧損 投入的生產(chǎn)要素不能全部獲得補償 零 結(jié)果表示廠家收支 相抵 廠家可獲得正常利潤 由于總收益和總成本都是產(chǎn)量 Q 的函數(shù) 故利潤也是產(chǎn)量 Q 的函數(shù) 所以 經(jīng)濟(jì)利潤對產(chǎn)量 Q 的一階導(dǎo)數(shù)為 0 是廠商實現(xiàn)最大化的必要條件 此時 MR MC 即邊際收益與邊際成本相等是市場上經(jīng)營決策的利潤最大化原則邊際收益與邊際成本相等是市場上經(jīng)營決策的利潤最大化原則 十一 市場失靈十一 市場失靈 市場條件下的價格機制并非總是有效的 對于價格機制在某 些領(lǐng)域不能起到有效作用的情況下我們稱市場失靈 市場失靈是指市場在這種場 合不能提供符合社會效率條件的商品或勞務(wù) 導(dǎo)致市場失靈的導(dǎo)致市場失靈的 4 個原因個原因主要有壟 斷的存在 非對稱信息 外部性以及公共產(chǎn)品等 十二 非對稱信息與逆選擇 敗德行為 委托人十二 非對稱信息與逆選擇 敗德行為 委托人 代理人代理人 非對稱信息非對稱信息是指市 場上買方與賣方市場所掌握的信息是不對稱的 一方掌握的信息多一些 另一方 掌握的信息少 有些市場賣方所掌握的信息多于買方 例如在某些商品與生產(chǎn)要 3 19 素市場上 賣方所掌握的信息多于買方 在另一些市場買方所掌握的信息多與賣 方 保險與信用市場往往就是這種情況 一旦供求雙方所掌握的信息不對稱 市 場將出問題 在此情況下所導(dǎo)致的均衡結(jié)果 對社會來講將是一種無效率的狀況 逆選擇逆選擇是指買賣雙方信息不對稱的情況下 差的商品總是將好的商品驅(qū)逐出市場 當(dāng)交易雙方的其中一方對于交易可能出現(xiàn)的風(fēng)險狀況比另一方知道得更多時 便 會產(chǎn)生逆選擇 保險市場為例子 以及家用電器 自行車修理 藥品市場 敗德敗德 行為行為也稱道德公害行為 是指個人在獲得保險公司的保險后 缺乏提防行動 而 采取更為冒險的行為使發(fā)生風(fēng)險的概率增大的動機 敗德行為產(chǎn)生的原因是非對 稱信息 它會破壞市場的運作 嚴(yán)重的情況下會使某些服務(wù)的私人市場難以建立 由于企業(yè)所有者與經(jīng)理人或工人所追求的目標(biāo)不同 并且他們所掌握的信息不對 稱 因而產(chǎn)生了委托人委托人 代理人代理人問題 委托人 代理人問題是由于委托人不能確 知代理人的行為而產(chǎn)生的問題 它是指經(jīng)理或工人可能追求他們自己的目標(biāo)而犧 牲所有者的利益為代價 例如經(jīng)理追求大規(guī)模擴張以擴大自己對企業(yè)的控制力 工人追求工資最大化或在工資收入既定的條件下追求閑暇時最大化 因而可能在 工作時偷懶怠工 十三 外部性及其劃分十三 外部性及其劃分 外部性外部性是個人經(jīng)濟(jì)活動對他人造成的影響而有未將這 些影響計入市場交易的成本與價格之中 分為有利的外部性和有害的外部性 第二章第二章 管理學(xué)基礎(chǔ)知識與應(yīng)用管理學(xué)基礎(chǔ)知識與應(yīng)用 一 管理的性質(zhì) 管理原理一 管理的性質(zhì) 管理原理 管理的性質(zhì) 具有雙重性 即管理同時具有 自然屬性和社會屬性 管理原理 以人為本原理 系統(tǒng)均衡原理 運動控制原理 以人為本原理 系統(tǒng)均衡原理 運動控制原理 信息溝通原理 目標(biāo)效益原理信息溝通原理 目標(biāo)效益原理 二 目標(biāo)效益原則 二 目標(biāo)效益原則 管理是為了實現(xiàn)系統(tǒng)特定目標(biāo)的有組織活動 沒有目標(biāo) 的管理 是無效的管理 管理的效果如何 要看是否用盡少的投入實現(xiàn)組織確定 的目標(biāo) 因此建立組織管理系統(tǒng)的第一項任務(wù) 就是確立組織目標(biāo) 有了目標(biāo) 管理系統(tǒng)的運行才有方向 管理才能看到成效 目標(biāo)可以是單一的 也可有兩個 或兩個以上目標(biāo) 可以是遠(yuǎn)期目標(biāo) 也可近期目標(biāo) 可以是總體目標(biāo) 也可是局 部目標(biāo) 根據(jù)目標(biāo)效益原則 管理者應(yīng)從實際情況出發(fā) 確定組織管理的運行目 標(biāo) 制訂出一套系統(tǒng)完整的指標(biāo)體系 從多方面考察系統(tǒng)運行的效益 取得最佳 的管理成效 三 管理的基本職能 三 管理的基本職能 決策 計劃 組織 領(lǐng)導(dǎo) 激勵和控制這六個基本功 能活動 四 市場細(xì)分 營銷策略四 市場細(xì)分 營銷策略 目標(biāo)市場選擇是在有效的市場細(xì)分基礎(chǔ)上 企業(yè)根 據(jù)內(nèi)外部條件 并在與市場競爭對手的力量對比之后 明確最適合該企業(yè)開展?fàn)I 銷活動的市場 在目標(biāo)市場選擇中 企業(yè)有以下三種不同的策略可以運用 無差異目標(biāo)市場營銷策略無差異目標(biāo)市場營銷策略 優(yōu)點 成本低 缺點 易導(dǎo)致激烈競爭 差異目標(biāo)市場營銷策略差異目標(biāo)市場營銷策略 優(yōu)點 營銷穩(wěn)定性好 總銷售量會增加 能充分挖掘 企業(yè)潛力 易樹立企業(yè)優(yōu)越形象 缺點 成本高 集中目標(biāo)市場營銷策略集中目標(biāo)市場營銷策略 優(yōu)點 能加強在某個領(lǐng)域中的市場地位 易于管理 成本低 投資少 缺點 風(fēng)險大 五 市場調(diào)查 市場營銷組合及在物業(yè)管理中的應(yīng)用五 市場調(diào)查 市場營銷組合及在物業(yè)管理中的應(yīng)用 市場調(diào)查市場調(diào)查 就是對商品 交換過程中發(fā)生的各種信息的收集 整理和分析 市場營銷組合市場營銷組合 即企業(yè)為了滿 足目標(biāo)顧客群的需要而加以組合搭配 靈活運用的可控制變量 市場營銷組合中 所包含的可控制變量很多 麥卡錫麥卡錫將其概括為四個基本變量四個基本變量 產(chǎn)品 價格 產(chǎn)品 價格 渠道 渠道 促銷促銷 即即 4P 組合 組合 物業(yè)管理公司運用市場營銷管理理論發(fā)展企業(yè) 物業(yè)管理公司運用市場營銷管理理論發(fā)展企業(yè) 首先 在 營銷過程中一定要進(jìn)行市場細(xì)分 有一個準(zhǔn)確的市場定位 包括地域選擇和定位 承接物業(yè)的檔次定位 以及物業(yè)項目的類型定位等 第二 根據(jù)目標(biāo)定位確定 發(fā)展目標(biāo) 即在市場上成為具有相當(dāng)規(guī)模 專業(yè)化水平和服務(wù)質(zhì)量讓客戶滿意 具有較高聲譽的物業(yè)管理公司 第三 加強收集本行業(yè)的最新情況和資料 掌握 房地產(chǎn)市場的最新行情 有關(guān)法律法規(guī) 其他有競爭力的同業(yè)公司動態(tài) 客戶需 求的發(fā)展等市場信息 制定調(diào)研課題進(jìn)行分析論證 為公司正確確立 及時調(diào)整 經(jīng)營管理目標(biāo)和策略 為項目開發(fā)提供專業(yè)依據(jù) 為經(jīng)營管理決策提供參考依據(jù) 使公司在市場和行業(yè)競爭中始終處于先導(dǎo)地位 六 企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略及企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略管理六 企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略及企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略管理 企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略包含企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略包含 4 個觀念個觀念 全局觀念 市場觀念 競爭觀念 效益觀念 制定企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的戰(zhàn)略的 4 個意義個意義 使企業(yè)能夠順利發(fā)展 提高生產(chǎn)經(jīng)營的目的 性 增強管理活力 提高企業(yè)家的素質(zhì) 企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的 4 個特征個特征 全局性 長遠(yuǎn)性 政策性 應(yīng)變性 企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的類型戰(zhàn)略的類型 按照企業(yè)在行業(yè)中經(jīng)營的態(tài)勢分為 進(jìn)攻型 防御型 撤退型進(jìn)攻型 防御型 撤退型 4 19 按照企業(yè)競爭的優(yōu)勢分為 總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略 差別化戰(zhàn)略 專業(yè)化戰(zhàn)略總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略 差別化戰(zhàn)略 專業(yè)化戰(zhàn)略 按照企業(yè)的經(jīng)營功能分為 產(chǎn)品市場戰(zhàn)略 要素市場戰(zhàn)略 研究開發(fā)戰(zhàn)略 技術(shù)產(chǎn)品市場戰(zhàn)略 要素市場戰(zhàn)略 研究開發(fā)戰(zhàn)略 技術(shù) 進(jìn)步和投資戰(zhàn)略 進(jìn)步和投資戰(zhàn)略 人類資源和人才開發(fā)戰(zhàn)略 人類資源和人才開發(fā)戰(zhàn)略 財務(wù)戰(zhàn)略 組合革命戰(zhàn)略財務(wù)戰(zhàn)略 組合革命戰(zhàn)略 發(fā)展戰(zhàn)略管理的基本過程基本過程 經(jīng)營戰(zhàn)略分析經(jīng)營戰(zhàn)略分析 經(jīng)營戰(zhàn)略形成經(jīng)營戰(zhàn)略形成 經(jīng)營戰(zhàn)經(jīng)營戰(zhàn) 略實施與控制略實施與控制 七 創(chuàng)新 創(chuàng)新激勵 創(chuàng)新過程 企業(yè)創(chuàng)新模式 創(chuàng)新管理活動在物業(yè)管理中七 創(chuàng)新 創(chuàng)新激勵 創(chuàng)新過程 企業(yè)創(chuàng)新模式 創(chuàng)新管理活動在物業(yè)管理中 的應(yīng)用的應(yīng)用 創(chuàng)新 創(chuàng)新 是人們在改造自然和改造社會過程中方法 手段和結(jié)果的質(zhì)的 飛躍 表現(xiàn)為發(fā)明 發(fā)現(xiàn) 革新 開發(fā) 創(chuàng)新激勵的方式創(chuàng)新激勵的方式 產(chǎn)權(quán)激勵 市場激勵 企業(yè)激勵 政府激勵 創(chuàng)新過程創(chuàng)新過程是指從創(chuàng)新構(gòu)思產(chǎn)生到創(chuàng)新實現(xiàn) 直至創(chuàng)新投放市場后改進(jìn)創(chuàng)新 的一系列活動及其邏輯方式 創(chuàng)新過程涉及的活動很多 主要有 研究開發(fā) 技 術(shù)管理 組織 工程 制造 營銷 用戶參與及管理和商業(yè)活動 企業(yè)創(chuàng)新模式主要有企業(yè)創(chuàng)新模式主要有 內(nèi)生型 創(chuàng)新模式 外生型 創(chuàng)新模式和 混合型 創(chuàng)新模式 從企業(yè)創(chuàng)新過程過程看 它是創(chuàng)新源 研究開發(fā) 營銷和制造等共同參與的過 程 企業(yè)創(chuàng)新管理的重點是創(chuàng)新源和研究開發(fā)管理 物業(yè)管理在中國本身就是一 個新的管理模式 從舊的房屋管理到實施管理 在這個過程不能按照以前的模式 服務(wù) 要根據(jù)法律 市場 客戶需求不斷地推出新的服務(wù)產(chǎn)品 在具體的實踐過 程中 物業(yè)管理創(chuàng)新 主要體現(xiàn)在物業(yè)管理的理念創(chuàng)新 手段創(chuàng)新 模式創(chuàng)新 制度創(chuàng)新和相關(guān)管理技術(shù)的創(chuàng)新等方面 創(chuàng)新的特征特征 高風(fēng)險性 高收益性 相對性 繼承性 創(chuàng)造性 創(chuàng)新的動力動力 科技推動力 市場需求推動力 制度推動力 第三章第三章 心理學(xué)知識與應(yīng)用心理學(xué)知識與應(yīng)用 一 梅奧的人群關(guān)系理論一 梅奧的人群關(guān)系理論 1 梅奧的人群關(guān)系理論觀點 霍桑實驗表明 人是人是 社會人社會人 影響人的生 產(chǎn)積極性 除物質(zhì)利益等物質(zhì)因素之外 還有社會的和心理的因素 因而 人群關(guān) 系理論 主張把人當(dāng)作 社會人 加以尊重 而不應(yīng)該把人視為 機器 傳統(tǒng)的管理 理論 把人當(dāng)作經(jīng)濟(jì)人看待 認(rèn)為金錢是刺激積極性的惟一動力 2 傳統(tǒng)管理認(rèn)為 生產(chǎn)效率重要決定與工作方法和工作條件 霍桑實驗表明 生產(chǎn)效率的提高和降低 主要取決于職工的工作情緒生產(chǎn)效率的提高和降低 主要取決于職工的工作情緒 3 傳統(tǒng)管理只注意了 正式組織 的問題霍桑實驗表明 在企業(yè)中并存著企業(yè)中并存著 正式正式 組織組織 和和 非正式組織非正式組織 這種非正式組織有它自己特殊的 感情 規(guī)模和傾向 并 影響其他成員的行為 4 霍桑實驗還提出新型領(lǐng)導(dǎo)和民主管理的必要性新型領(lǐng)導(dǎo)和民主管理的必要性 主張 工人參與管理 傾 聽職工意見 溝通人際關(guān)系 改善工人對公司的態(tài)度 以提高管理效率 5 梅奧的人群關(guān)系理論的意義與局限性 意義 人群關(guān)系論 在企業(yè)管理領(lǐng) 域有著重要的意義與深遠(yuǎn)影響 使管理理論發(fā)生了重大變化 梅奧通過霍桑實驗 提出的人群關(guān)系論 為管理心理學(xué)的形成奠定了實驗的理論基礎(chǔ) 被公認(rèn)為工業(yè) 社會心理學(xué)的創(chuàng)始人和管理心理學(xué)的先驅(qū) 局限性 見 67 68 頁 二 激勵的概念與過程二 激勵的概念與過程 1 需要需要是指當(dāng)缺乏或期待某種結(jié)果而產(chǎn)生的心里狀態(tài) 2 動機動機是指人們從事某種活動 為某一目標(biāo)付出努力的意愿 3 動機三要素動機三要素 決定人行為的方向 努力水平 堅持水平 4 激勵激勵是指人類活動的一種心里狀態(tài) 它具有加強和激發(fā)動機 推動并引導(dǎo) 行為使之朝向預(yù)定目標(biāo)的方向 三 現(xiàn)代激勵理論三 現(xiàn)代激勵理論 包括滿足理論和過程理論 1 需要理論需要理論指出 激勵因素是一種助推器 它促使人們盡力滿足他們固有的 生理和心 理的需要 沒有滿足的愿望產(chǎn)生激勵 而已經(jīng)得到滿足的需要不會產(chǎn) 生激勵 主要的需要包括 馬斯洛需要層次論馬斯洛需要層次論 生理需要 安全需要 社交的需要 尊重的需要 自我實現(xiàn)的需要 赫茨伯格的雙因素理論赫茨伯格的雙因素理論 保健因素和激勵因素 麥克萊蘭的需要理論麥克萊蘭的需要理論 成就需要 權(quán)利需要 親和需要 ERG 理論理論 生存需要 相互關(guān)系 成長 2 強化理論強化理論也叫刺激理論或誘導(dǎo)條件理論 它體現(xiàn)的是一種工作績效與獎 5 19 勵之間的客觀聯(lián)系 得到獎勵的行為傾向于重復(fù) 得不到獎勵的行為不予重復(fù) 3 期望理論期望理論強調(diào)個人的期望可以激發(fā)出個人向上的力量 期望理論認(rèn)為一 個人的決策是三個普通觀念的產(chǎn)物 即價值 期望 績效獲獎估計 動機 4 公平理論公平理論是亞當(dāng)斯提出的 員工傾向與將自己的產(chǎn)出與投入的比率與他 人產(chǎn)出投入的比率相比較 來進(jìn)行公平判斷 5 目標(biāo)倒置理論目標(biāo)倒置理論是洛克提出 指外來的刺激 獎勵 溝通 監(jiān)督的壓力 都 是通過目標(biāo)來影響動機的 并且目標(biāo)越明確 目標(biāo)難度越大 取得的成績就很大 四 勞動者心里與群體心里四 勞動者心里與群體心里 勞動者心里健康含義勞動者心里健康含義 身體健康 體質(zhì)堅強 精力充沛 意志堅強情緒正 常 勞動者心理健康的特征勞動者心理健康的特征 智力正常 健全的情緒 行為協(xié)調(diào) 行為反應(yīng)適度 群體 群體 是組織管理中的基本單元 是由兩個或更多成員經(jīng)常性地一起工作 形成穩(wěn)定的關(guān) 系模式 以實現(xiàn)共同目標(biāo) 群體的群體的 4 4 個特征個特征 成員間的 社會互動 和 相互影響 穩(wěn)定結(jié)構(gòu) 和功能 成員 共享目標(biāo) 成員資格 的認(rèn)同 群體決策 群體決策 群體成員面對所要決定的問題以及各種可供選擇的解決辦法 需要做出分析 比較 權(quán)衡 選擇 群體決策包括的三維度群體決策包括的三維度 成員參與決策程度 群體決策內(nèi)容 群體決策范 圍 五 個性心理特征五 個性心理特征 個性心理特征主要包括人的氣質(zhì) 性格和能力 氣質(zhì)在管理實現(xiàn)活動中的氣質(zhì)在管理實現(xiàn)活動中的 4 個作用 個作用 氣質(zhì)類型無好壞之分 氣質(zhì)不能決定 一個人活動的社會價值和成就的高低 氣質(zhì)可以影響認(rèn)的活動效率 氣質(zhì)也可以 影響人的情感和行動 性格的特征性格的特征 對現(xiàn)實態(tài)度的性格特征 性格的意志特征 性格的情緒特征 性格的理智特征 影響能力發(fā)展的因素 影響能力發(fā)展的因素 素質(zhì) 知識和技能 教育 社會實踐 勤奮 六 物業(yè)管理與居住環(huán)境六 物業(yè)管理與居住環(huán)境 物業(yè)管理在改善居住環(huán)境方面大有可為 這是與它 的服務(wù)宗旨一脈相承的 物業(yè)管理提高居住環(huán)境質(zhì)量主要從保持和提高物業(yè)品質(zhì) 和創(chuàng)設(shè)優(yōu)美外部環(huán)境這兩方面入手 首因效應(yīng) 近因效應(yīng) 暈輪效應(yīng) 情感效 應(yīng) 七 物業(yè)管理服務(wù)中的心理學(xué)策略應(yīng)用七 物業(yè)管理服務(wù)中的心理學(xué)策略應(yīng)用 物業(yè)管理服務(wù)中的心理學(xué)策略應(yīng)用主 要包括情感化服務(wù)情感化服務(wù)和個性化服務(wù)個性化服務(wù) 1 情感化服務(wù) 情感化服務(wù) 功能服務(wù) 功能服務(wù) 指具有一定客觀標(biāo)準(zhǔn)的部分 為業(yè)主解決實際的問題 是 硬 件 它滿足業(yè)主期待著的實用性和享受性的需求 不能只靠耍嘴 皮子 擺花架 子 要落到具體實際問題上去 要通過員工的服務(wù) 使業(yè)主或非業(yè)主使用人產(chǎn)生 方便感 舒適感 心理服務(wù) 心理服務(wù) 通過人際交往而產(chǎn)生的 其作用至觀重要 其是個體自身對社 會存在所持有的一種具有一定結(jié)構(gòu)和比較穩(wěn)定的內(nèi)在心理狀態(tài) 2 個性化服務(wù) 個性化服務(wù) 特約服務(wù)特約服務(wù) 業(yè)主因其特殊需要 與物業(yè)管理企業(yè)預(yù)約 物業(yè)管理企業(yè)在不 違背原則的前提下 安排服務(wù)人員上門為業(yè)主提供相應(yīng)的有償服務(wù) 例如 家居 清潔 代訂報刊 代理物業(yè)租賃轉(zhuǎn)讓等 主動服務(wù)主動服務(wù) 雖業(yè)主本人未提出特殊要求 但有他方面的需求 這就需要我 們員工用心去發(fā)現(xiàn) 然后提供針對性的服務(wù) 對一些特殊業(yè)主應(yīng)格外注意 第四章第四章 公共關(guān)系知識應(yīng)用公共關(guān)系知識應(yīng)用 一 公共關(guān)系的要素一 公共關(guān)系的要素 1 公共關(guān)系公共關(guān)系是社會組織通過信息傳播的手段與公眾建立良好關(guān)系的活動過程 2 其基本構(gòu)成要素要素有三 公共關(guān)系的主體 客體及聯(lián)系主體和客體的手段 3 公共關(guān)系的主體是社會組織公共關(guān)系的主體是社會組織 4 公共關(guān)系的客體是公眾公共關(guān)系的客體是公眾 5 公眾的劃分公眾的劃分 與組織的關(guān)系劃分為內(nèi)部公眾 外部公眾 對組織的重要性 劃分為首要公眾 次要公眾 邊緣公眾 動態(tài)發(fā)展過程劃分為行動公眾 知曉公 眾 潛在公眾 非公眾 喜惡程度劃分為受歡迎公眾 被追求公眾 不受歡迎公 眾 6 19 6 公共關(guān)系傳播手段是信息傳播 公共關(guān)系傳播手段是信息傳播 包括傳播工具 傳播媒介 社會交際 7 傳播的四大元素傳播的四大元素 傳播者 傳播內(nèi)容 傳播媒介 傳播對象 8 傳播的基本方式傳播的基本方式 人際傳播 組織傳播 群體傳播 社會交際 二 公共關(guān)系的職能二 公共關(guān)系的職能 1 樹立形象 廣結(jié)良緣 2 收集信息 咨詢建議 3 組織宣傳 引導(dǎo)輿論 4 交往溝通 協(xié)調(diào)關(guān)系 三 公共關(guān)系與人際關(guān)系三 公共關(guān)系與人際關(guān)系 公共關(guān)系公共關(guān)系是指社會組織通過信息傳播手段 建立良 好的公眾關(guān)系 使社會組織擁有良好的社會關(guān)系環(huán)境 從而謀求事業(yè)的成功的活 動過程 人際關(guān)系人際關(guān)系是指在社會實踐中形成的各種人與人之間的關(guān)系狀況 公共關(guān) 系與人際關(guān)系是兩個既有聯(lián)系又有區(qū)別的概念 四 人際關(guān)系的功能四 人際關(guān)系的功能 合力功能 互補功能 激勵功能 溝通感情功能 交流信息功能 五 影響人際吸引的主要因素五 影響人際吸引的主要因素 臨近因素 首次效應(yīng) 相似性因素 互 補性因素 移情效應(yīng) 互動頻率因素 代價酬賞理論 情感的相悅性 個性 因素 六 影響人際交往的主要因素六 影響人際交往的主要因素 制約和影響人際交往的障礙因素主要有 信息 溝通層次 社會知覺和歸因?qū)哟?互動層次三個 其中社會知覺和歸因因素有臨 近因素 刻板印象 先入印象 成見效應(yīng) 暈輪效應(yīng) 近因效應(yīng) 七 建立 維持和發(fā)展人際關(guān)系的原則和方法七 建立 維持和發(fā)展人際關(guān)系的原則和方法 建立 維持和發(fā)展人際關(guān)系的建立 維持和發(fā)展人際關(guān)系的原則原則 平等原則平等原則 互惠互利原則互惠互利原則 誠信原則誠信原則 寬容原寬容原 則則 建立 維持和發(fā)展人際關(guān)系的建立 維持和發(fā)展人際關(guān)系的方法方法 提高知識素養(yǎng) 增強交往實力 牢記對方的 名字 盡量迎合對方的興趣 真誠地贊揚和欣賞對方 真誠而又巧妙的批評 第五章第五章 行政管理學(xué)基礎(chǔ)知識與應(yīng)用行政管理學(xué)基礎(chǔ)知識與應(yīng)用 一 行政管理的主體及活動原則一 行政管理的主體及活動原則 1 行政管理的主體主體是國家權(quán)力機關(guān)的執(zhí)行機構(gòu) 即行政機關(guān) 在我國 行 政管理的主體是國務(wù)院和地方各級人民政府及職能部門職能部門 2 行政管理的客體客體是國家事務(wù) 社會事務(wù)和行政機關(guān)的內(nèi)部事務(wù) 3 行政管理的基本依據(jù)是行政權(quán)力行政管理的基本依據(jù)是行政權(quán)力 4 行政權(quán)力行政權(quán)力是國家行政機關(guān)為有效實現(xiàn)國家意志 依靠特定的手段和憲法原 則 對國家事務(wù)進(jìn)行管理的權(quán)力 5 行政權(quán)力的特點行政權(quán)力的特點 是一種公共權(quán)力 具有合法性其是一種操作很強的執(zhí) 行權(quán)力 是一種強制性的權(quán)力 具有一元性 6 行政管理的特點行政管理的特點 執(zhí)行性 政治性 權(quán)威性 二 行政職能的涵義及內(nèi)容二 行政職能的涵義及內(nèi)容 行政職能的涵義涵義 是指行政管理在國家 社會生 活中所起到的基本作用 它是國家職能的重要組成部分 1 從行政管理所具有的政治性和社會性兩重屬性來看行政職能分為政治統(tǒng)治政治統(tǒng)治 職能 社會管理職能職能 社會管理職能 2 從政府運作的過程和履行職能的方式來看 行政職能可分為計劃職能 組計劃職能 組 織職能 指揮職能 協(xié)調(diào)職能 控制職能 織職能 指揮職能 協(xié)調(diào)職能 控制職能 3 從政府發(fā)揮作用的領(lǐng)域來看 政府在市場經(jīng)濟(jì)中具有四大功能 制定規(guī)則 制定規(guī)則 宏觀調(diào)控 市場監(jiān)管 公共服務(wù)宏觀調(diào)控 市場監(jiān)管 公共服務(wù) 三 行政管理組織三 行政管理組織 行政管理組織是依據(jù)國家憲法和法律的規(guī)定 在一定的權(quán) 限內(nèi)執(zhí)行各種公共事務(wù)的機構(gòu)的總稱 簡單的說就是指政府機構(gòu) 1 特征 特征 具有權(quán)威性和強制力 屬于預(yù)算撥款制的行政組織 全部財政來源于國家預(yù)算 2 行政管理的種類 行政管理的種類 領(lǐng)導(dǎo)機關(guān) 職能機關(guān) 輔助機關(guān) 直屬機關(guān) 派出機 關(guān) 3 行政管理的基本結(jié)構(gòu)有縱向結(jié)構(gòu) 橫向結(jié)構(gòu)兩個方面 行政管理的基本結(jié)構(gòu)有縱向結(jié)構(gòu) 橫向結(jié)構(gòu)兩個方面 管理層次和管理幅管理層次和管理幅 度是影響行政組織結(jié)構(gòu)形態(tài)的兩個決定因素度是影響行政組織結(jié)構(gòu)形態(tài)的兩個決定因素 行政組織的橫向結(jié)構(gòu)又稱作部門結(jié) 構(gòu)哦 四 工商行政管理的概念四 工商行政管理的概念 1 工商行政管理的概念工商行政管理的概念 是指國家為了建立和維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)秩序 通過市 場監(jiān)督和行政執(zhí)法等機關(guān) 運用行政和法律手段 對市場經(jīng)營主體及其時常行為 進(jìn)行的監(jiān)督管理 2 工商行政管理的主體主體是國家 對象對象是市場經(jīng)營主體及市場經(jīng)濟(jì)活動以及商 品 其中 最主要的是起主導(dǎo)作用的市場經(jīng)營主體的市場經(jīng)濟(jì)行為 所謂市場經(jīng) 營主體即參與市場經(jīng)濟(jì)活動的組織和個人 其市場經(jīng)濟(jì)活動 是指在市場上進(jìn)行 的 直接或間接以 交換為目的的市場活動 五 工商行政管理的地位五 工商行政管理的地位 在國民經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控體系中的地位 在國民經(jīng)濟(jì)監(jiān) 督體系中的地位 7 19 六 工商行政管理的作用六 工商行政管理的作用 對市場機制運行的重要作用 對資源優(yōu)化配置的 重要作用 對市場優(yōu)化結(jié)構(gòu)的重要作用 在彌補市場缺陷中的重要作用 七 工商行政管理的目標(biāo)七 工商行政管理的目標(biāo) 1 工商行政管理的目標(biāo)目標(biāo)就是建立和維護(hù)社會主義市場經(jīng)濟(jì)秩序 2 市場經(jīng)濟(jì)秩序結(jié)構(gòu)形態(tài)市場經(jīng)濟(jì)秩序結(jié)構(gòu)形態(tài) 市場進(jìn)入秩序 市場行為秩序 市場結(jié)構(gòu)秩序 市場退出秩序 影響消費者利益的商品銷售秩序 維護(hù)市場經(jīng)營主體合法權(quán)益的 交換關(guān)系秩序 影響社會公共利益的生產(chǎn)經(jīng)營秩序 影響涉外經(jīng)濟(jì)關(guān)系的規(guī)范秩 序 八 工商行政管理機關(guān)的特點八 工商行政管理機關(guān)的特點 1 是國家行政機關(guān) 2 代表國家行使行政管理職能 3 其職能范疇是工商行政管理 九 物業(yè)管理中的行政管理九 物業(yè)管理中的行政管理 物業(yè)管理的行政管理的含義含義 是國家行政機關(guān)依據(jù)有關(guān)的法律 法規(guī) 對 物業(yè)管理實施行業(yè)管理 其實質(zhì)是國家通過法律手段 行政手段 規(guī)范物業(yè)管理 活動 建立物業(yè)管理市場正常秩序 改善人民群眾的居住和工作環(huán)境 物業(yè)管理中的行政管理物業(yè)管理中的行政管理 行政立法 執(zhí)法監(jiān)督 協(xié)調(diào)服務(wù) 宣傳引導(dǎo) 十 與物業(yè)管理相關(guān)的行政管理部門十 與物業(yè)管理相關(guān)的行政管理部門 物業(yè)管理的行政管理部門可以分為以下 幾個層次 1 國家級的物業(yè)管理主管機構(gòu) 2 省市級的物業(yè)管理主管機構(gòu) 3 基層物業(yè)管理主管機構(gòu) 4 基層政府及其派生機構(gòu) 5 物業(yè)管理的相關(guān)行政管理部門 規(guī)劃 城管 環(huán)衛(wèi) 公安等 6 有關(guān)行政管理部門 工商行政管理部門 物價行政管理部門 稅務(wù)行政管理部門 十一 物業(yè)管理企業(yè)與管理部門的關(guān)系十一 物業(yè)管理企業(yè)與管理部門的關(guān)系 物業(yè)管理企業(yè)是依據(jù)公司設(shè)立的自主 經(jīng)營 獨立核算 獨立承擔(dān)民事權(quán)利和義務(wù)的民事主體 物業(yè)管理企業(yè)行政主管 部門依法對物業(yè)管理企業(yè)實施行政監(jiān)督管理 就與管理對象即行政相對人發(fā)生行 政法律關(guān)系 因而 物業(yè)管理企業(yè)在正確處理與業(yè)主之間等價交換關(guān)系的同時 也應(yīng)積極協(xié)調(diào)與行政主管部門的關(guān)系 充分發(fā)揮其社會效益 承擔(dān)作為企業(yè)法人 應(yīng)盡的社會責(zé)任 具體表現(xiàn)在 服從行政部門的管理 協(xié)助行政部門的管理 借服從行政部門的管理 協(xié)助行政部門的管理 借 助行政部門的管理 支持行政部門的管理助行政部門的管理 支持行政部門的管理 第六章第六章 法律基礎(chǔ)知識與應(yīng)用法律基礎(chǔ)知識與應(yīng)用 一 法的概念與特征一 法的概念與特征 1 法是一種特殊的社會規(guī)范 2 法是國家制定或認(rèn) 可的社會規(guī)范 3 法是規(guī)定了人們權(quán)利和義務(wù)的社會規(guī)范 4 法是由國家強制 力保證實施的 具有普遍約束力的社會規(guī)范 二 法的分類二 法的分類 1 法的歷史類型 法的歷史類型 奴隸制類型的法 封建制類型的法 資本主義類型的法 社會 主義類型的法 2 法的形式分類 法的形式分類 根據(jù)法律的外部形式和結(jié)構(gòu)等方面的特點 可以把法進(jìn) 行一般分類 按照法所調(diào)整的是國內(nèi)關(guān)系還是國際關(guān)系 分為國內(nèi)法 國外法國內(nèi)法 國外法 按照法所規(guī)定的內(nèi)容和效力的強弱 分為根本法 普通法根本法 普通法 按照法規(guī)定的是反映事實關(guān)系的權(quán)利和義務(wù)還是保證這種權(quán)利義務(wù)關(guān)系 的程序 可以把法分為實體法 程序法實體法 程序法 按照法的效力范圍分為一般法和特別法一般法和特別法 按照法的創(chuàng)制方式或表現(xiàn)形式的不同 可以把法分為成文法和不成文法成文法和不成文法 3 法系分為 法系分為 大陸法系 羅馬法系 法典法系 英美法系 普通法系 判 例法系 三 法的制定三 法的制定 1 法的制定概念 法的制定概念 又稱立法 是指有關(guān)國家機關(guān)在其法定的職權(quán)范圍內(nèi) 依 照法定程序 制定 修改 補充 廢止規(guī)范性法律文件的活動 2 法律淵源法律淵源 它是指法的效力來源 是法律的一種表現(xiàn)形式 法的產(chǎn)生方 式不同 制定機關(guān)不同 其表現(xiàn)形式和法律效力 等級也不同 我國現(xiàn)行的法 律淵源主要表現(xiàn)為有立法權(quán)的國家機關(guān)制定的規(guī)范性法律文件 3 我國的法律淵源我國的法律淵源 憲法 法律 行政法規(guī) 部門規(guī)章 地方法規(guī) 地方 政府規(guī)章 自治條例和單行條例 特別行政區(qū)的法 國際條約 8 19 四 法的實施四 法的實施 1 法的實施法的實施 是指通過一定的方式使法律規(guī)范在社會生活中得到貫徹和實現(xiàn) 的活動 這是法作用與社會關(guān)系的特殊形式 法的實施主要有兩種形式法的實施主要有兩種形式 法的遵法的遵 守守 法的適用法的適用 2 法律關(guān)系法律關(guān)系 是法律在調(diào)整人們行為的過程中形成的權(quán)利和義務(wù)的關(guān)系 是 法律規(guī)范與現(xiàn)實生活的途徑 而法律規(guī)范正是通過法律關(guān)系實現(xiàn)其調(diào)整一定社會 關(guān)系的目的 法律規(guī)范是法律關(guān)系產(chǎn)生的前提 法律關(guān)系是法律規(guī)范實現(xiàn)的特殊法律規(guī)范是法律關(guān)系產(chǎn)生的前提 法律關(guān)系是法律規(guī)范實現(xiàn)的特殊 形式形式 3 法律關(guān)系的種類法律關(guān)系的種類 平權(quán)的法律關(guān)系與隸屬的法律關(guān)系 一般的法 律關(guān)系與具體的法律關(guān)系 絕對法律關(guān)系與相對法律關(guān)系 調(diào)整性法律 關(guān)系與保護(hù)性法律關(guān)系 4 法律關(guān)系的構(gòu)成三要素法律關(guān)系的構(gòu)成三要素 主體 客體 內(nèi)容 主體 權(quán)利主體 指法律關(guān) 系的參加者 即在法律關(guān)系中依法享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的人或組織 客體 權(quán) 利客體 指法律關(guān)系主體的權(quán)利和義務(wù)所指向的對象 主要包括三類 物 行為 和人身相聯(lián)系的非物質(zhì)財富 內(nèi)容 任何法律關(guān)系都是在法律關(guān)系主體間形 成的一種權(quán)利和義務(wù)的關(guān)系 因此 權(quán)利和義務(wù)就構(gòu)成了法律關(guān)系的內(nèi)容 5 違法 法律責(zé)任和法律制裁違法 法律責(zé)任和法律制裁 違法違法 違憲 民事違法 行政違法和刑事違法 法律責(zé)任法律責(zé)任 違憲責(zé)任 刑事責(zé)任 民事責(zé)任 行政責(zé)任 法律制裁法律制裁 違憲制裁 刑 事制裁 民事制裁 行政制裁 五 民法概述五 民法概述 1 民法的概念 民法的概念 是調(diào)整平等主體的自然人 法人 其他組織之間的人身關(guān)系 和財產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范總稱 2 民法所調(diào)整的對象 民法所調(diào)整的對象 平等主體之間人身關(guān)系和財產(chǎn)關(guān)系 3 民法的基本原則民法的基本原則 遵循平等 自愿 公平 誠實信用 公序良俗和不得 濫用的原則 4 民事法律關(guān)系 民事法律關(guān)系 3 個要素 主體 是民事法律關(guān)系中權(quán)利義務(wù)的承擔(dān) 者 其中享有權(quán)利的為權(quán)利主體 負(fù)擔(dān)義務(wù)的為義務(wù)主體 內(nèi)容 主體享有的權(quán) 利和承擔(dān)的義務(wù) 權(quán)利義務(wù)所指向的對象是民事法律關(guān)系的客體 六 民事主體六 民事主體 1 自然人的民事行為能力的劃分為三種 完全民事行為能力人完全民事行為能力人 限制民事行為能力人限制民事行為能力人 無民事行為能力人無民事行為能力人 2 法人應(yīng)當(dāng)具備的條件法人應(yīng)當(dāng)具備的條件 依法成立 有 必要的財產(chǎn)或者經(jīng)費 有自己的名稱 組織機構(gòu)和場所 能夠獨立承擔(dān)民事責(zé)任 七 民事法律行為七 民事法律行為 1 民事法律行為的有效要件 民事法律行為的有效要件 行為能力具有相應(yīng)的民事行為能力 意思表示 真實 不違反法律或者社會公共利益 2 無效民事行為的種類和法律后果 無效民事行為的種類和法律后果 無效民事行為的種類無效民事行為的種類 無民事行為能 力人實施的 一方以欺詐 脅迫的手段 使對方在違背真實意思的情況下所為的 國家利益的 惡意串通 損害國家 集體或者第三人利益的 違反國家法律或者 社會公共利益的 以合法形式掩蓋非法目的的 無效民事行為的法律后果無效民事行為的法律后果當(dāng)事 人因該行為取得的財產(chǎn) 應(yīng)當(dāng)返還給受損的一方 有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因 此受的損失 雙方都有過錯的 應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任 雙方惡意串通 實施 民事行為損害國家的 集體的或者第三人的利益的 應(yīng)當(dāng)追繳非法取得的財產(chǎn) 收歸國家 集體所有或這返還第三人 3 效力待定民事行為的種類 效力待定民事行為的種類 限制民事行為能力人實施的依法不得獨立實施 的行為 無權(quán)處分行為 無權(quán)代理 4 行為效力待定民事行為的法律后果 行為效力待定民事行為的法律后果 第三者追認(rèn)權(quán) 相對人的催告權(quán)和撤消權(quán) 5 可撤銷民事行為 可撤銷民事行為 行為人對行為內(nèi)容有重大誤解的 顯失公平的 民 事行為部分無效 八 民事權(quán)利八 民事權(quán)利 1 債權(quán)發(fā)生的原因 債權(quán)發(fā)生的原因 合同 侵權(quán)行為 不當(dāng)?shù)美蜔o因管理 不當(dāng)?shù)美划?dāng)?shù)美?是沒有合法根據(jù) 取得不當(dāng)利益 造成他人損失的事實 取得的不當(dāng) 利益應(yīng)當(dāng)返還給受損失的人 無因管理無因管理 是沒有法定的或者約定的義務(wù) 為避免 他人利益受損失而進(jìn)行管理或者服務(wù)的行為 無因管理人有權(quán)要求收益人償付由 此支付必要的費用 2 民事權(quán)利包含 債權(quán) 人身權(quán) 民事權(quán)利包含 債權(quán) 人身權(quán) 九 民事責(zé)任九 民事責(zé)任 1 民事責(zé)任主要是合同責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任 民事責(zé)任主要是合同責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任 2 侵權(quán)責(zé)任以過 侵權(quán)責(zé)任以過 錯責(zé)任為原則 以無過錯原則為補充 錯責(zé)任為原則 以無過錯原則為補充 3 過錯責(zé)任的構(gòu)成要件 過錯責(zé)任的構(gòu)成要件 過錯責(zé)任原則是 侵權(quán)責(zé)任的一般歸責(zé)原則 是對一般侵權(quán)行為使用的確定行為人承擔(dān)民事責(zé)任的 根據(jù)和標(biāo)準(zhǔn) 其構(gòu)成要件為 損害事實的發(fā)生 行為人實施了違法行為 違法行 為與損害事實之間有因果關(guān)系 行為人有過錯 十 訴訟時效十 訴訟時效 1 訴訟時效 訴訟時效是指權(quán)利人經(jīng)過法定期間不行使自己的權(quán)利 依 9 19 法律規(guī)定其勝訴權(quán)歸于消滅的制度 超過訴訟時效時間 當(dāng)事人自愿履行的 不 受訴訟時效限制 2 一般訴訟時效為兩年 一般訴訟時效為兩年 即除法律另有規(guī)定外 向人民法院請 求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時效期間為兩年 3 特殊訴訟時效 特殊訴訟時效分短期訴訟時效和長 期訴訟時效 民法通則 中規(guī)定的短期訴訟時效為一年短期訴訟時效為一年 包括以下幾種 身 體受到傷害要求賠償?shù)?出售質(zhì)量不合格的商品未聲明的 延付或者拒付租金 的 寄存財物被丟失的或者損毀的 合同法 中規(guī)定國際貨物買賣合同和技 術(shù)進(jìn)出口合同適用的訴訟時效為四年四年 十一 合同法基本概念十一 合同法基本概念 1 合同的基本原則 合同的基本原則 合同自由原則 合同正義原則 鼓勵交易原則 2 要約 要約 是希望和他人訂立合同的意思表示 該意思表示應(yīng)當(dāng)符合以下規(guī)定 內(nèi)容具體確定 表明經(jīng)受要約人承諾 受約人即受該意思表示約束 3 要約邀請 要約邀請是一方他人向自己發(fā)出要約的意思表示 4 承諾的有效要件 承諾的有效要件 承諾必須由受要約人向要約人發(fā)出 承諾的內(nèi)容應(yīng)當(dāng) 與要約的內(nèi)容一致 承諾必須在要約的存續(xù)期間內(nèi)做出 承諾應(yīng)以通知的方式作 出 但根據(jù)交易習(xí)慣或者要約表明可以通過行為作出承諾的除外 十二 法律對格式條款的規(guī)制十二 法律對格式條款的規(guī)制 采用格式條款訂立合同的 提供格式條款的一 方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù) 并采取合理的方式提請對方 注意免除或者限制其責(zé)任的條款 按照對方的要求 對該條款予以說明 提供格提供格 式條款一方免除其責(zé)任 加重對方責(zé)任 排除對方主要權(quán)利的 該條款無效式條款一方免除其責(zé)任 加重對方責(zé)任 排除對方主要權(quán)利的 該條款無效 對 格式條款的理解發(fā)生爭議的 應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋按照通常理解予以解釋 對格式條款有兩種有兩種 以上的解釋 以上的解釋 應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋 格式條款和非格式條款格式條款和非格式條款 不一致的 應(yīng)當(dāng)采用非格式條款不一致的 應(yīng)當(dāng)采用非格式條款 十三 合同的履行十三 合同的履行 1 合同履行應(yīng)遵循的原則 合同履行應(yīng)遵循的原則 適當(dāng)履行原則 協(xié)作履行原 則 情事變更原則 2 抗辯權(quán) 抗辯權(quán)是指在符合法定條件時 一方得對抗對方當(dāng)事人 的履行請求權(quán) 暫時拒絕履行其債務(wù)的權(quán)利 抗辯權(quán)是債務(wù)人對抗債權(quán)人的工具 合同履行的抗辯權(quán)有三種 同時履行抗辯權(quán) 先履行抗辯權(quán) 不安抗辯權(quán) 十四 違約責(zé)任十四 違約責(zé)任 1 承擔(dān)違約責(zé)任的方式有 承擔(dān)違約責(zé)任的方式有 強制履行 賠償損失 違約金 2 違約行為的形態(tài)有 違約行為的形態(tài)有 預(yù)期違約 不能履行 拒絕履行 遲延履行 不完全履行 受領(lǐng)遲延 十五 合同的解釋十五 合同的解釋 1 合同的解釋原則 合同的解釋原則 客觀解釋原則 整體解釋原則 目 的解釋原則 習(xí)慣解釋原則 誠信解釋原則 十六 買賣合同 租賃合同 委托合同十六 買賣合同 租賃合同 委托合同 1 買賣合同買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的 所有權(quán)于買受人 買受人支付價款的合同 買賣合同是商品交換的基本法律形式 在雙務(wù)有償合同中 買賣合同是最基本的類型 2 租賃合同租賃合同是出租人將租賃物 交付承租人使用 收益 承租人支付租金的合同 3 委托合同委托合同是受托人為委托 人辦理委托事務(wù) 委托人支付約定報酬或不支付報酬的合同 十七 物權(quán)概述十七 物權(quán)概述 1 物權(quán)定義 物權(quán)定義 是指權(quán)利人直接支配物 享受其利益 并具有排他性的財產(chǎn)權(quán)財產(chǎn)權(quán) 利利 物權(quán)從性質(zhì)上講為絕對權(quán)絕對權(quán) 可以對抗除權(quán)利人以外的所有人 有稱對抗權(quán)對抗權(quán) 2 物權(quán)的效力 物權(quán)的效力 排他效力 優(yōu)先效力 追及效力 物上請求權(quán) 3 物權(quán)法的基本原則 物權(quán)法的基本原則 除社會政治原則之外 物權(quán)法本身具有的結(jié)構(gòu)原則包 括 從物權(quán)形式上講 從物權(quán)種類上講 從物權(quán)客體上講 從物權(quán)的效 力上講 從物權(quán)的變動講 結(jié)構(gòu)原則結(jié)構(gòu)原則 物權(quán)絕對性原則物權(quán)絕對性原則 物權(quán)法定原則物權(quán)法定原則 一物一權(quán)原則一物一權(quán)原則 物權(quán)優(yōu)先原則物權(quán)優(yōu)先原則 公示公示 原則和公信原則原則和公信原則 十八 所有權(quán)十八 所有權(quán) 1 所有權(quán)的性質(zhì) 所有權(quán)的性質(zhì) 整體性 本源性 彈力性 永久性 社會性 2 所有權(quán)的權(quán)能所有權(quán)的權(quán)能 占有 使用 收益 處分 使用權(quán)是所有權(quán)的靈魂 而 處分權(quán)是所有權(quán)的最終體現(xiàn) 除此之外 所有權(quán)還具有排除他人干涉的消極權(quán)能 3 善意取得的構(gòu)成要件 善意取得的構(gòu)成要件 其適用對象須為動產(chǎn) 動產(chǎn)必須是基于有償法律 行為而取得 受讓人實際占有該動產(chǎn) 受讓人取得財產(chǎn)時須出于善意 即不知情 4 相鄰關(guān)系 相鄰關(guān)系是指兩個以上相互鄰近的不動產(chǎn)所有人或者使用人 在使用不動 產(chǎn)時因相鄰各方應(yīng) 當(dāng)給予便利或者接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系 當(dāng)事人一方 基于相鄰關(guān)系而享有的權(quán)利就是相鄰權(quán) 5 相鄰關(guān)系的處理原則 相鄰關(guān)系的處理原則 有利生產(chǎn) 方便生活 團(tuán)結(jié)互助 公平合理 十九 用益物權(quán)十九 用益物權(quán) 1 用益物權(quán)分為擔(dān)保權(quán) 質(zhì)權(quán) 留置權(quán) 用益物權(quán)分為擔(dān)保權(quán) 質(zhì)權(quán) 留置權(quán) 2 擔(dān)保物權(quán)定義 擔(dān)保物權(quán)定義是以確保債務(wù)的清償為目的 在債務(wù)人或第三人的特定物或 10 19 權(quán)利上設(shè)定的一種 定限物權(quán) 擔(dān)保物權(quán)是為了擔(dān)保主債權(quán)能夠?qū)崿F(xiàn)而設(shè)定 如果 債務(wù)人到期不能償還債務(wù) 債 權(quán)人有權(quán)就該擔(dān)保物或權(quán)利優(yōu)先受償 3 擔(dān)保物權(quán)的特征 擔(dān)保物權(quán)的特征 從屬性 不可分性 物上代位性 4 留置權(quán)產(chǎn)生的條件 留置權(quán)產(chǎn)生的條件 債權(quán)人合法占有債務(wù)人的動產(chǎn) 債權(quán)的發(fā)生與該動產(chǎn) 的占有有牽連關(guān)系 須債權(quán)已屆滿清償期 二十 物業(yè)權(quán)屬二十 物業(yè)權(quán)屬 1 物業(yè)所有權(quán) 物業(yè)所有權(quán)是指所有人對其物業(yè)享有占有 使用 收益 處分的權(quán)利 物物 業(yè)所有權(quán)是物業(yè)產(chǎn)權(quán)中的核心權(quán)利業(yè)所有權(quán)是物業(yè)產(chǎn)權(quán)中的核心權(quán)利 是最完全的權(quán)利 是其他物業(yè)權(quán)利的源泉 2 建筑區(qū)分所有權(quán) 建筑區(qū)分所有權(quán) 定義定義 是指由區(qū)分所有建筑物的專有權(quán) 共有權(quán)以及 基于共同關(guān)系而產(chǎn)生的成員權(quán)所構(gòu)成的特別所有權(quán) 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅 商 業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán) 對專有部分以外的共有和共同管理的權(quán)利 其特征其特征 內(nèi)容構(gòu)成的復(fù)合性內(nèi)容構(gòu)成的復(fù)合性 權(quán)利處分的一致性 權(quán)利處分的一致性 標(biāo)的物是特定的空間 標(biāo)的物是特定的空間 而非實體而非實體 是人與物的關(guān)系和人與人的關(guān)系的結(jié)合 是人與物的關(guān)系和人與人的關(guān)系的結(jié)合 業(yè)