南寧隆安華僑管理區(qū)規(guī)劃概念構(gòu)思-99DOC-2008年

隆安華僑 管理 區(qū) 規(guī)劃概念構(gòu)思 南寧市世嘉瑞邦投資咨詢有限公司 二八年三月 目錄 第一部分：項(xiàng)目發(fā)展契機(jī) . 3 一、北部灣發(fā)展契機(jī) . 3 二、大南寧發(fā)展下的機(jī)遇 . 7 第二部分 對(duì)項(xiàng)目城鎮(zhèn)化的認(rèn)識(shí) . 10 一、對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的認(rèn)識(shí) . 10 二、對(duì)項(xiàng)目城鎮(zhèn)化 推進(jìn)出路的認(rèn)識(shí) . 12 三、對(duì)城鎮(zhèn)化配套的思考 . 14 四、對(duì)城鎮(zhèn)化推進(jìn)節(jié)奏的思考 . 20 第三部分：對(duì)項(xiàng)目城市定位的思考 . 24 一、對(duì)城市定位的思考 . 24 二、城市功能定位 . 25 三、城市形象定位 . 29 第 四 部分 對(duì) 項(xiàng)目規(guī)劃的構(gòu)思 . 32 第一章 華僑經(jīng)濟(jì)管理區(qū)規(guī)劃思路分析 . 32 第二章 前期市場(chǎng)調(diào)研分析 . 36 第三章 對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏把握的認(rèn)識(shí) . 45 第四章 對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃的構(gòu)思 . 49 第五章 各地塊規(guī)劃建議 . 60 第一部分：項(xiàng)目發(fā)展契機(jī) 一、 北部灣發(fā)展契機(jī) （一） 什么是 北部灣 發(fā)展 戰(zhàn)略 ？ 北部灣經(jīng)濟(jì)合作 發(fā)展戰(zhàn)略 是新時(shí)期中國(guó) 東盟自由貿(mào)易區(qū)和環(huán)北部灣經(jīng)濟(jì)圈次區(qū)域合作在理論和實(shí)踐上的深化和發(fā)展。 旨要 推動(dòng)泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作、構(gòu)建中國(guó) 東盟“ 一軸兩翼 ” 區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作新格局 。 （二） 為什么樣進(jìn)行 北部灣戰(zhàn)略 ？ 1、 西部大開(kāi)發(fā)遭遇瓶頸 為了解決在推進(jìn)西部大開(kāi)發(fā)時(shí)面臨的瓶頸問(wèn)題，國(guó)家不 懈努力的尋找著西部大開(kāi)發(fā)的重要突破點(diǎn)，而北部灣經(jīng)濟(jì)帶擔(dān)負(fù)起了這一歷史重任，服務(wù)資源豐富的西部腹地。 2、 東盟合作奠定基礎(chǔ)，加強(qiáng)對(duì)外呼聲強(qiáng)烈 中國(guó) 國(guó) 和商務(wù)與投資峰會(huì)、大湄公河次區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作等一系列合作機(jī)制的建立和實(shí)施，深化了中國(guó) 北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)揮面向東盟北部灣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)核心帶 合作前沿和橋頭堡作用奠定了基礎(chǔ)。 3、 南部沿海城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力未能發(fā)展 改革開(kāi)放以來(lái)，東部沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果顯著，而西南沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后。國(guó)家高度重視廣西沿海地區(qū)發(fā)展，明確將北部 灣經(jīng)濟(jì)區(qū)作為西部大開(kāi)發(fā)和面向東盟開(kāi)放合作的重點(diǎn)地區(qū)，提出新要求，賦予新使命。北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)加快發(fā)展的機(jī)遇已經(jīng)來(lái)到，條件已經(jīng)具備，時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。 4、 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移由效率尋找效益 我國(guó)與東盟等周邊國(guó)家的睦鄰友好 和務(wù)實(shí)合作的進(jìn)一步加強(qiáng)，為了解決西部大開(kāi)發(fā)暫時(shí)的瓶頸 以及東部發(fā)達(dá)地區(qū)人力、物流成本 的上升 問(wèn)題國(guó)家鼓勵(lì)東部產(chǎn)業(yè)和外資向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移；加大力度扶持民族地區(qū)，加大力度扶持民族地區(qū)、邊疆地區(qū)發(fā)展；支持西南地區(qū)經(jīng)濟(jì)協(xié)作、泛珠三角區(qū)域合作以及國(guó)內(nèi)其他區(qū)域合作；這些都為為北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)加快發(fā)展注入了新的活力和動(dòng)力 。 從對(duì)政策的理解上看，我司認(rèn)為： 北部灣戰(zhàn)略的實(shí)質(zhì)在于： 通道經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。 通過(guò)發(fā)展完善對(duì)內(nèi)與對(duì)外的各交通網(wǎng)絡(luò)，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)與通道周邊城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ，促進(jìn)戰(zhàn)略區(qū)內(nèi)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的形成 ； 在物流行業(yè)的發(fā)展及國(guó)家 政策的支持下，中西部產(chǎn)業(yè)逐漸向泛北部灣戰(zhàn)略范圍下進(jìn)行轉(zhuǎn)移，從而尋求到新的發(fā)展的空間 ； 在通道及產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)下，促進(jìn)對(duì)外進(jìn)行的國(guó)際貿(mào)易，并提高合作與交流。 北部灣戰(zhàn)略的目標(biāo)在于： 經(jīng)過(guò) 10 到 15 年的努力，把北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)成為我國(guó)沿海重要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)區(qū)域，在西部地區(qū)率先實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)。 （三） 北部灣發(fā)展戰(zhàn)略 能夠帶來(lái)什么樣好處？ 1、通道經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)下，交通樞紐網(wǎng)絡(luò)完善帶動(dòng)著物流行業(yè)條件的完善和崛起，交通網(wǎng)絡(luò)內(nèi)城鎮(zhèn)發(fā)展機(jī)遇凸現(xiàn) 北部灣負(fù)載著提升國(guó)際大通道能力，構(gòu)建開(kāi)放合作的支撐體系。加快建設(shè)現(xiàn)代化沿海港口群，打 造泛北部灣海上通道和港口物流 中心，構(gòu)筑出海出邊出省的高等級(jí)公路網(wǎng)、大能力鐵路網(wǎng)和大密度航空網(wǎng)，形成高效便捷安全暢通的現(xiàn)代綜合交通網(wǎng)絡(luò)。 2、隨之產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來(lái)的資源優(yōu)化配置，促進(jìn)了行業(yè)成本下降，帶來(lái)了人口集中、財(cái)富集中、政策集中，從而推動(dòng)了行業(yè)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 伴隨著北部灣 開(kāi)放合作不斷深入。國(guó)際區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作區(qū)基本建成， 國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)化配置逐漸完善， 經(jīng)濟(jì)外向度大幅提高， 區(qū)域 吸納能力顯著增強(qiáng)。相關(guān)產(chǎn)業(yè)由東部地區(qū)逐漸向西部地區(qū)的轉(zhuǎn)移，增加生產(chǎn)資料和財(cái)富的積累，區(qū)域綜合實(shí)力提升從而推動(dòng)了行業(yè)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 隆安華僑經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)制藥現(xiàn)代農(nóng)業(yè)食品能源電子軟件開(kāi)發(fā)其他（四）項(xiàng)目在此發(fā)展機(jī)遇中受益 在哪里？ 1、 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移上。 伴隨著相關(guān)產(chǎn)業(yè)由東部地區(qū)逐漸向西部地區(qū)的轉(zhuǎn)移， 隆安華僑經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)主要定位發(fā)展為以工業(yè)為主 ,以物流、倉(cāng)儲(chǔ)和商住為輔的綜合性工業(yè)區(qū) ，項(xiàng)目在這一規(guī)劃下，將形成電子、化工、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)為一體的工業(yè)園區(qū) 。 2、 通道經(jīng)濟(jì)上。 項(xiàng)目位于南寧（壇洛）至百色高速公路西部腹地出海大通道沿線，未來(lái)幾年在大通道的帶動(dòng)作用下，將有力促進(jìn)項(xiàng)目物流業(yè)、服務(wù)業(yè)、制造業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 那桐華僑經(jīng)濟(jì)管理區(qū) 二、 大南寧發(fā)展下的機(jī)遇 （一） 南寧市發(fā)展歷史回顧 改革開(kāi)放以來(lái)， 南寧市經(jīng)濟(jì)得到突飛猛進(jìn)的發(fā)展，尤其是近 10年以來(lái)經(jīng)濟(jì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總值增長(zhǎng)速度顯著， “九五”期末至 2005年全區(qū)的生產(chǎn)總值從 元，年均增長(zhǎng) 2007 年經(jīng)濟(jì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總值 更是 突破千億大關(guān)。 人口方面，截止 2006年末南寧市區(qū)常駐人口約為 150萬(wàn)，流動(dòng)人口約為 60多萬(wàn)人，根據(jù)政府規(guī)劃在未來(lái)數(shù)年內(nèi)市區(qū)人口增長(zhǎng)到約 200多萬(wàn)左右。城市區(qū)域版圖逐年擴(kuò)張。 房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，伴隨著廣 西的房地產(chǎn) 07年 突破 400億 大關(guān) ， 房地產(chǎn) 增長(zhǎng)速度高于全國(guó)的平均水平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于固定資產(chǎn)的投 資平均，平均 上 漲 30%。而南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)作為廣西房地產(chǎn)的主導(dǎo)，也以每年超過(guò) 40%的增長(zhǎng)速度快速成長(zhǎng)。 預(yù)計(jì)到2020 年 城市建成區(qū)建設(shè)用地在 300平方公里。城市發(fā)展形成以邕江為軸線 各大板塊東西延長(zhǎng)、南北擴(kuò)展之勢(shì)。 （二） 大南寧發(fā)展認(rèn)識(shí) 1、中心化 趨勢(shì) 南寧市作為自治區(qū)首府和區(qū)域中心城市，加快城市發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程。 2020 年城市建成區(qū)人口發(fā)展到 280 300 萬(wàn)人 ，相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展日漸成熟，城市區(qū)域的中心化凸現(xiàn)。 但是，必須清醒的是，隨著廣西區(qū)內(nèi)各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)資源不斷向南寧集中，中心化以外的城市邊緣化現(xiàn)象也日益突出。 未來(lái)的 格局勢(shì)必是中心城市的高速發(fā)展來(lái)帶動(dòng)中心外的城市發(fā)展 ，南寧市的發(fā)展程度高低實(shí)質(zhì)上也決定了其他城市的發(fā)展程度。 2、北部灣戰(zhàn)略下南寧的發(fā)展，實(shí)質(zhì)上更加 劇了城市的 中心化 泛北部灣戰(zhàn)略下的經(jīng)濟(jì)區(qū)，南寧將成為整體的核心之處，是區(qū)內(nèi)政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，從整體上而言，南寧市的現(xiàn)代化、城市化程度又在經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)屬于最高水平 。 雖然隨著北部灣戰(zhàn)略的推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的發(fā)展將得到加快，但外來(lái)的人口、財(cái)富卻仍向南寧進(jìn)行集中，這在實(shí)際上更加劇了南寧城市中心化。 3、中心化后期必將是輻射及擴(kuò)散 在城市中心化發(fā)展一定階段時(shí)，由于中心城市 面積有限，隨之帶來(lái)的人口壓力，城市居住質(zhì)量下降等因素， 在城市中心化后期，城市相關(guān)產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)布局必將向城市外部區(qū)域 由近及遠(yuǎn)的進(jìn)行 輻射擴(kuò)散。 （三）項(xiàng)目受益于哪些 1、 在南寧房地產(chǎn)大體量開(kāi)發(fā)的態(tài)勢(shì)下，南寧市土地價(jià)格飆升，土地稀缺性嚴(yán)重增加了南寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資壓力，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。而位于南寧一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的那桐經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，土地價(jià)格優(yōu)勢(shì)，政策優(yōu)勢(shì)突出，無(wú)疑成為房地產(chǎn)商家必爭(zhēng)之地。 2、 城市中心化發(fā)展衍生而來(lái)的是城市人口擁擠，生活質(zhì)量下降，這就刺激核心城市新功能地塊的開(kāi)發(fā)與建設(shè)，作為核心城市衛(wèi)星城的那桐以必將 興起。 三、項(xiàng)目獲得的其他政策支持 1、在北部灣戰(zhàn)略規(guī)劃下，隆安縣成為緊隨“南 、北、欽、防”第一、第二級(jí)城鎮(zhèn)后，第三級(jí)城鎮(zhèn)的重要區(qū)域，而 那桐 成為了四級(jí)城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)內(nèi)重點(diǎn)建制鎮(zhèn) ，到 2020 年，人口規(guī)模計(jì)劃發(fā)展到 1020 萬(wàn)人。 項(xiàng)目由此能夠直接分享到更多的政策上的有利條件； 2、國(guó)家在 2007 年 6 月 28 日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十八次會(huì)議上 ，明確提出了重視及扶持的相關(guān)政策。同時(shí)，在17 屆人代會(huì)中，華僑問(wèn)題已經(jīng)被提為國(guó)家要重點(diǎn)解決的幾個(gè)重點(diǎn)問(wèn)題之一，在這屆 政府有關(guān)部門加強(qiáng)了對(duì)華僑、歸僑的問(wèn)題解決 措施，并對(duì)華僑的經(jīng)濟(jì)、生活條件、居住條件改善等問(wèn)題進(jìn)行了重點(diǎn)討論，并拿出了具體的措施 。 項(xiàng)目所處區(qū)域作為 華僑、歸僑 的聚居之地，能享有政策帶來(lái)的種種優(yōu)勢(shì)。 第二部分 對(duì)項(xiàng)目城鎮(zhèn)化的認(rèn)識(shí) 一、對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的認(rèn)識(shí) 1、城鎮(zhèn)化概念 所謂城鎮(zhèn)化，就是指農(nóng)村人口不斷向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，第二、三產(chǎn)業(yè)不斷向城鎮(zhèn)聚集，從而使城鎮(zhèn)數(shù)量增加，城鎮(zhèn)規(guī)模擴(kuò)大的一種歷史過(guò)程。城鎮(zhèn)化作為一種社會(huì)歷史現(xiàn)象，既是物質(zhì)文明進(jìn)步的體現(xiàn)，也是精神文明前進(jìn)的動(dòng)力。 城鎮(zhèn)化作為一種歷史過(guò)程，不僅是一個(gè)城鎮(zhèn)數(shù)量與規(guī)模擴(kuò)大的過(guò)程，同時(shí)也是一種 城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)和功能轉(zhuǎn)變的過(guò)程。這一歷史過(guò)程包括四個(gè)方面： 城鎮(zhèn)化是農(nóng)村人口和勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的過(guò)程； 城鎮(zhèn)化是第二、三產(chǎn)業(yè)向城鎮(zhèn)聚集發(fā)展的過(guò)程； 城鎮(zhèn)化是地域性質(zhì)和景觀轉(zhuǎn)化的過(guò)程； 城鎮(zhèn)化包括城市文明、城市意識(shí)在內(nèi)的城市生活方式的擴(kuò)散和傳播過(guò)程。 概括起來(lái)表現(xiàn)為兩個(gè)方面：一方面表現(xiàn)在人的地理位置的轉(zhuǎn)移和職業(yè)的改變以及由此引起的生產(chǎn)方式與生活方式的演變；另一方面則表現(xiàn)為城鎮(zhèn)人口和城市數(shù)量的增加、城鎮(zhèn)規(guī)模的擴(kuò)大以及城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)、現(xiàn)代化和集約化程度的提高。 2、對(duì)項(xiàng)目城鎮(zhèn)化的認(rèn)識(shí) 從對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)域的市場(chǎng)調(diào)研及對(duì) 項(xiàng)目所處區(qū)域具備的各項(xiàng)條件進(jìn)行分析，在目前階段，我司認(rèn)為： 項(xiàng)目缺乏城鎮(zhèn)化推進(jìn)的自身基本條件 這體現(xiàn)在： 從上述分析上，我司認(rèn)為，項(xiàng)目若以城鎮(zhèn)化建設(shè)做為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主導(dǎo)思想，那么必須對(duì)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中支持性的條件有充分的了解。項(xiàng)目從實(shí)際上而言，尚未具備良好的可以直接利用的優(yōu)勢(shì)條件，仍需要進(jìn)行深層挖掘，同時(shí)需要以發(fā)展的眼光看待城鎮(zhèn)化推進(jìn)的條件。在下一部分中，我司將闡明對(duì)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的出路何在。 城鎮(zhèn)化推進(jìn)中的不足條件 自然資源缺乏 農(nóng)業(yè)發(fā)展較為落后 缺乏歷史底蘊(yùn) 旅游資源缺乏 礦藏、能源資源缺乏 景觀條件不佳 人口數(shù)量少，聚居時(shí)間短 集約化程度不高 重工業(yè)立市條件不足 難以成為旅游城市 以第三產(chǎn)業(yè)立市條件不足 農(nóng)業(yè)對(duì)本區(qū)域經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)有限 二、對(duì)項(xiàng)目城鎮(zhèn)化推進(jìn)的認(rèn)識(shí) 在對(duì)項(xiàng)目發(fā)展契機(jī)的分析 基礎(chǔ)上，我司認(rèn)為，項(xiàng)目推進(jìn)城鎮(zhèn)化可持續(xù)利用的條件來(lái)源于以下： 在對(duì)上述城鎮(zhèn)化推進(jìn)過(guò)程中機(jī)會(huì)思考的基礎(chǔ)上，同時(shí)結(jié)合一般城鎮(zhèn)化進(jìn)程的規(guī)律，歸根結(jié)底，我司認(rèn)為，項(xiàng)目的城鎮(zhèn)化推進(jìn)力來(lái)源于以下兩個(gè)方面： 城鎮(zhèn)化推進(jìn)中的 機(jī)會(huì) 借通道經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)之機(jī) 借產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移之機(jī) 借未來(lái)大南寧擴(kuò)張之機(jī) 借政策便利之機(jī) 充分利用臨近南百高速公路的機(jī)會(huì)，促進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程 充分利用戰(zhàn)略規(guī) 劃中產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移機(jī)會(huì)，促進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程 充分利用戰(zhàn)略中城市發(fā)展有利政策，促進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程 充分利用未來(lái)南寧城市版圖拓展，新功能區(qū)形成之機(jī)，促進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。 在城鎮(zhèn)化推進(jìn)過(guò)程中，由于政府主導(dǎo)了產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并不能給予規(guī)劃上更多的理論及實(shí)際上的支持啟發(fā)，因而，在本報(bào)告中將不再對(duì)城市未來(lái)產(chǎn)業(yè)作為更多的闡述。而由 開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)完成的城市配套進(jìn)行重點(diǎn)的考慮，構(gòu)思配套內(nèi)容以及配套的布局，并在概念中對(duì)實(shí)際的規(guī)劃工作帶來(lái)一定的啟發(fā)。 城鎮(zhèn)化推進(jìn) 的支撐力 產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng) 城市配套完善 創(chuàng)造出良好的投資環(huán)境 創(chuàng)造出良好的生活條件 帶來(lái)充足的社會(huì)財(cái)富 帶來(lái)人口數(shù)量 創(chuàng)造了城市配套消費(fèi)的機(jī)會(huì) 創(chuàng)造了完善配套的財(cái)富支持 促使產(chǎn)業(yè)能夠持續(xù)的發(fā)展 促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移進(jìn)駐 由政府主導(dǎo) 由城市運(yùn)營(yíng)商主導(dǎo) 相互推動(dòng)、相互促進(jìn) 三、對(duì)城鎮(zhèn)化配套的思考 從一般的規(guī)律上看，項(xiàng)目如需要在后期吸引來(lái)自隆安、那桐、丁當(dāng)、喬建、古潭等地的居民進(jìn)入到項(xiàng)目所處區(qū)域內(nèi)，應(yīng)該考慮項(xiàng)目作為城鎮(zhèn)化其能夠?yàn)榫用裉峁┤绾伪憷?、舒適的生活條件，從我司的認(rèn)識(shí)上，認(rèn)為關(guān)鍵就在于城鎮(zhèn)化配套的完善程度與否。充足的配套設(shè)施是促進(jìn)人口聚集的核心推動(dòng)力之一。在此基礎(chǔ)上， 以“造城”的高度看待項(xiàng)目，則必須解決城鎮(zhèn)化配套完善的問(wèn)題。 （一）、配套設(shè)施種類 結(jié)合項(xiàng)目自身 特點(diǎn)，同時(shí)綜合考慮隆安縣、那桐鎮(zhèn)、丁當(dāng)鎮(zhèn)、喬建鎮(zhèn)、古潭鄉(xiāng)等地的城鎮(zhèn)化發(fā)展水平，以及配套設(shè)施的完善狀況等因素，為促進(jìn)其居民聚居于項(xiàng)目所處區(qū)域，我司認(rèn)為，項(xiàng)目在未來(lái)配套設(shè)施的種類上應(yīng)該包括如下五種： 城鎮(zhèn)化推進(jìn) 的支撐力 商業(yè)消費(fèi)空間 其他公共配套設(shè)施 安全保障設(shè)施 醫(yī)療設(shè)施 教育設(shè)施 包括日常生活、購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)幾大功能的基本及升級(jí)型的居民必備消費(fèi)環(huán)境。商業(yè)配套的完善最直接體現(xiàn)出城鎮(zhèn) 化形象。 基本的配套設(shè)施，為居民子女提供受教育的機(jī)會(huì)，為提高當(dāng)?shù)貙?duì)項(xiàng)目的認(rèn)可程度，這是不可或缺的。在初期教育條件可以相對(duì)較簡(jiǎn)單。 同樣為基本的配套設(shè)施，為居民提供基本的生存保障。在規(guī)劃考慮的時(shí)候，應(yīng)該考慮方便以風(fēng)向的問(wèn)題。 包括派出所、市政管理、消防、交通、城市應(yīng)急等為居民提供正常生活保證的行政職能部門。 包括了公共廣場(chǎng)、交通道路、路燈、城市綠化等公共配套設(shè)施。 （二）、對(duì)基本配套的規(guī)劃布局構(gòu)思 1、整體 配套 規(guī)劃布局構(gòu)思 1、 2、 13 號(hào) 地塊 9 號(hào)地塊 10 號(hào)地塊 C 地塊 11 號(hào) 地塊 12 B 號(hào)地塊 12 A 號(hào)地塊 配套集中設(shè)置區(qū)域 分布醫(yī)院 、 城市教育設(shè)施及其他公共配套設(shè)施 中心商業(yè)區(qū) 城市中心廣場(chǎng) 城市商業(yè)干道 六十米商業(yè)大道 城市主干道 華僑經(jīng)濟(jì)管理區(qū) 人民法院 政府辦公大樓 工業(yè) 區(qū) N C 號(hào)地塊 說(shuō)明 ： 1、地塊特征 C 號(hào)地塊位于華僑經(jīng)濟(jì)管理區(qū)西北 方向，整體占地 80 畝 。北面為 已建工業(yè)用房， 南面為 10 號(hào)地塊 ，西面為 已建工業(yè)用地 ，東面為 空置地 塊 ， 整個(gè)地塊承長(zhǎng)方形，為天已醫(yī)藥工業(yè)用地，尚需開(kāi)發(fā)商進(jìn)行具體土地性質(zhì)更改問(wèn)題； 2、開(kāi)發(fā)重要性 C 地塊作為整個(gè)華僑經(jīng)濟(jì)管理區(qū)的配套集中設(shè)置區(qū)域， 在整個(gè)華僑管理區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中占據(jù)非常重要的作用， 完善的基礎(chǔ)設(shè)施配套，教育、醫(yī)療等配套設(shè)施的建立是將整個(gè)項(xiàng)目以城的概念示人的前提，同時(shí)也是吸引區(qū)域外消費(fèi)者進(jìn)入管理區(qū)置業(yè)的重要條件。 3、配套的內(nèi)容 （ 1）、中型規(guī)模醫(yī)院：必須根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的數(shù)據(jù)，以此作為醫(yī)院規(guī)模的制定參考標(biāo)準(zhǔn) （ 2）、小學(xué)及中學(xué)：必須根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的數(shù)據(jù)，設(shè)置學(xué)校規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)； （ 3）、幼兒園：必須根據(jù)市 場(chǎng)調(diào)研的數(shù)據(jù)，設(shè)置幼兒園規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)； （ 4）、職業(yè)中專：必須根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的數(shù)據(jù)，設(shè)置職業(yè)中專規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)； （ 4）、其他相關(guān)公共配套設(shè)施：從規(guī)劃角度上考慮，是否有剩余地塊，以此考慮設(shè)置更多的配套設(shè)施以更完善城鎮(zhèn)化形象。 億立達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 3、規(guī)劃建議思考 在如下的問(wèn)題上，規(guī)劃公司必須做好如下的考慮： 思考內(nèi)外部交通規(guī)劃； 與左右工業(yè)園區(qū)的考慮； 醫(yī)院、教育設(shè)施等設(shè)施擺放問(wèn)題。 2、 項(xiàng)目商業(yè)配套規(guī)劃 1、 2、 13 號(hào) 地塊 9 號(hào)地塊 10 號(hào) 地塊 C 地塊 11 號(hào) 地塊 12 B 號(hào)地塊 12 A 號(hào)地塊 六十米商業(yè)大道 華僑經(jīng)濟(jì)管理區(qū) 工業(yè) 開(kāi)發(fā)區(qū) 工業(yè) 開(kāi)發(fā)區(qū) N 主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，分布餐飲、娛樂(lè)、休閑等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 中心商業(yè)區(qū) ，主要以零售行經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分布為主 社區(qū)商業(yè)中心，以菜市、糧油市場(chǎng)作為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，以餐飲、休閑等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分布主 主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，以經(jīng)營(yíng)貨運(yùn)維修，運(yùn)輸餐飲及旅社。 四、對(duì)城鎮(zhèn) 化推進(jìn)節(jié)奏的思考 （一）、城鎮(zhèn)化推進(jìn)總體時(shí)間及目標(biāo) 在對(duì)項(xiàng)目城鎮(zhèn)化推進(jìn)的時(shí)間上，我司根據(jù)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人口遷移、配套完善及在對(duì)城鎮(zhèn)化的認(rèn)識(shí)等角度上，認(rèn)為項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化的時(shí)間及目標(biāo)為： 用 12 年的時(shí)間，充分利用北部灣戰(zhàn)略政策優(yōu)勢(shì)條件，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的進(jìn)行，引進(jìn)產(chǎn)業(yè)，并由產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐帶動(dòng)城市配套設(shè)施的完善，創(chuàng)造更好的投資環(huán)境，進(jìn)而又促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐及升級(jí)。以上述來(lái)實(shí)現(xiàn)區(qū)域的人口聚集，完成城鎮(zhèn)化。 （二）、城鎮(zhèn)化推進(jìn)節(jié)點(diǎn)分布 在對(duì)項(xiàng)目城鎮(zhèn)化推進(jìn)過(guò)程的思考中，我司認(rèn)為其應(yīng)該是一個(gè)逐步實(shí)現(xiàn)的過(guò)程，在此，根據(jù)總體時(shí)間及目標(biāo)，將 項(xiàng)目城鎮(zhèn)化過(guò)程劃分為四個(gè)階段，具體如下： 第一階段：城鎮(zhèn)化塑造期 1、時(shí)間劃分： 2007 年至 2010 年， 3 年時(shí)間。 2、背景： 北部灣戰(zhàn)略對(duì)項(xiàng)目雖然能夠帶來(lái)眾多發(fā)展的有利條件，但對(duì)戰(zhàn)略的理解、政策的落實(shí)以及優(yōu)勢(shì)條件的體現(xiàn)仍需要一段時(shí)間，實(shí)際上，戰(zhàn)略仍存在過(guò)渡的時(shí)期，它難以避免的會(huì)帶來(lái)一定的滯后性。 3、城鎮(zhèn)化任務(wù)： （ 1）、鞏固現(xiàn)有的及近期內(nèi)將進(jìn)駐的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，給予其在各個(gè)方面上的支持，以其作為拉動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)的最初的動(dòng)力； （ 2）、為區(qū)域內(nèi)一定數(shù)量企業(yè)創(chuàng)造基本的居住空間，并由滿足這些企業(yè)工作員工基本生活需要 作為城市配套建設(shè)的推動(dòng)力，初步進(jìn)行配套的建設(shè)； （ 3）、完成對(duì)城鎮(zhèn)化配套的規(guī)劃，以此加大更多產(chǎn)業(yè)引進(jìn)工作； （ 4）、在土地的開(kāi)發(fā)上，以滿足已有的剛性需求為主。 第二階段：城鎮(zhèn)化成型期 1、 時(shí)間劃分： 2011 年至 2014 年， 3 年時(shí)間 2、背景： 北部灣戰(zhàn)略經(jīng)過(guò)了短期的過(guò)渡之后，開(kāi)始全面發(fā)揮其推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，這個(gè)時(shí)期是戰(zhàn)略的重點(diǎn)時(shí)期。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移進(jìn)程不斷加快，通道經(jīng)濟(jì)日益呈現(xiàn)出更突出的作用，項(xiàng)目能全面接收到戰(zhàn)略推進(jìn)帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)條件。 3、城鎮(zhèn)化任務(wù)： （ 1）、推動(dòng)新產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)，基本完成產(chǎn)業(yè)布局； （ 2）、完 成城鎮(zhèn)配套的布局，完成基礎(chǔ)配套的建設(shè)，并部分投入使用； （ 3）、在土地的開(kāi)發(fā)上，加大開(kāi)發(fā)力度，為人口聚集做好充足的準(zhǔn)備并預(yù)留出足夠的開(kāi)發(fā)量。 第三階段：城鎮(zhèn)化 成長(zhǎng) 期 1、時(shí)間劃分： 2015 年至 2018 年， 3 年時(shí)間。 2、背景： 隨著北部灣戰(zhàn)略的推進(jìn)，南寧市發(fā)展得到進(jìn)一步的加強(qiáng)，高速發(fā)展下城市版圖勢(shì)必更大范圍的擴(kuò)張。項(xiàng)目在這一階段能夠最大程度的分享到核心城市發(fā)展下帶來(lái)的種種優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目以其與南寧市距離較近的有利優(yōu)勢(shì)，能夠充分的與南寧市進(jìn)行銜接。 3、城鎮(zhèn)化任務(wù)： （ 1）、完成產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的開(kāi)發(fā)，隨著更多經(jīng)濟(jì)上有利 的優(yōu)勢(shì)出現(xiàn)，逐步推進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈的形成。并完善第三產(chǎn)業(yè)的作為本地經(jīng)濟(jì)主要來(lái)源的地位。 （ 2）、完成城市配套全部投入使用，并根據(jù)當(dāng)時(shí)情況，對(duì)城鎮(zhèn)配套進(jìn)行更廣方面的拓展以及功能上的升級(jí)； （ 3）、在土地開(kāi)發(fā)上，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的升級(jí)，完成由需求型產(chǎn)品提供向品質(zhì)型產(chǎn)品提供邁進(jìn)。 第四階段：城鎮(zhèn)化完善期 1、時(shí)間劃分： 2019 年至 2022 年， 3 年時(shí)間。 2、背景： 由于項(xiàng)目城鎮(zhèn)化已初步完成，各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)均在穩(wěn)定的發(fā)揮著其促進(jìn)社會(huì)不斷進(jìn)步的作用，人口數(shù)量仍將繼續(xù)增加，配套需求還將繼續(xù)擴(kuò)大，在這一階段，項(xiàng)目仍將繼續(xù)尋求配 套上的升級(jí)與完善。 3、城鎮(zhèn)化任務(wù)： （ 1）、完善產(chǎn)業(yè)鏈，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的效益更大程度上的實(shí)現(xiàn)，增加消費(fèi)需求，并力求在本地實(shí)現(xiàn)滿足。 （ 2）、持續(xù)的進(jìn)行城鎮(zhèn)配套上的升級(jí)。 （ 3）、在土地開(kāi)發(fā)上，這一時(shí)期為開(kāi)發(fā)最佳的獲利時(shí)期，品質(zhì)型產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)應(yīng)得到繼續(xù)的完善。 第三部分： 對(duì) 項(xiàng)目城市 定位 的思考 一、 對(duì)城市定位的思考 每個(gè)城市都應(yīng)該有其 與其他城市不同的 獨(dú)一無(wú)二的城市定位，在城市規(guī)劃設(shè)計(jì)上都應(yīng)該有其 特有的靈魂所在 ， 這種靈魂 展現(xiàn)了這 座城市的歷史文化底蘊(yùn)。 賦予了 城市 可持續(xù)發(fā)展的空間。 項(xiàng)目在思 考城市城市定位這個(gè)問(wèn)題上的時(shí)候，實(shí)際上必須回答兩個(gè)最基本的問(wèn)題： 項(xiàng)目未來(lái)將發(fā)揮著什么樣的作用，承擔(dān)著什么樣的角色扮演？ 項(xiàng)目未來(lái)將以什么樣的形象展示于世人與市場(chǎng)？ 二、 城市功能定位 （一）城市價(jià)值思考 1、對(duì)北部灣而言 ： 項(xiàng)目是云、貴、川等西部 腹地 的 人、財(cái)、物進(jìn)入泛北部灣核心 （南寧） 的門戶之地 說(shuō)明： （ 1）、 由于自然、歷史、社會(huì)等原因，西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后，國(guó)家推進(jìn)西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，充分挖掘西部豐富的資源難。北部灣作為西部出海大通道，承載了貿(mào)易流通的歷史使命，而項(xiàng)目本身得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)凸顯， 在區(qū)域核心城市的吸納作用下必然帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展， （ 2）、 南寧作為北部灣經(jīng)濟(jì)帶的核心城市，扮演者區(qū)域政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心的重要作用，項(xiàng)目作為西部腹地通往南寧的門戶之地必然會(huì)吸引各方面的關(guān)注度，從而提升了地區(qū)價(jià)值。 （ 3）、 通道經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然也帶動(dòng)了區(qū)域人、財(cái)、物的大量聚集，北部灣核心門戶之地的定位也使項(xiàng)目主動(dòng)融入南寧作為核心城市的中心化帶動(dòng)。 2、對(duì)大南寧而言 ： 項(xiàng)目是未來(lái)大南寧的“衛(wèi)星城” 承載未來(lái)大南寧拓展后附帶給予的商業(yè)，信息、服務(wù)休閑等功能，但由于產(chǎn)業(yè)的集中，行政管理的獨(dú)立，將成為區(qū)域 核心城市發(fā)展的“衛(wèi)星城”，為核心城做輔助服務(wù) 說(shuō)明： 1、伴隨著 國(guó)務(wù)院決定對(duì)南寧市 實(shí)行沿海開(kāi)放城市政策 ，南寧市各企業(yè)紛紛加強(qiáng)對(duì)外合作交流，在北部灣發(fā)展戰(zhàn)略的推動(dòng)下更是有大量的人、財(cái)、物的引進(jìn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn)。 2、 區(qū)域核心城市的快速發(fā)展必然會(huì)帶來(lái)人口激增，環(huán)境污染，居住質(zhì)量下降等必然后果，南寧在未來(lái)幾年的發(fā)展中也會(huì)出現(xiàn)諸如板塊擴(kuò)張空間狹小等發(fā)展瓶頸，其城市功能也必將被其周邊的“小城”所取代。 3、對(duì)隆安縣而言 ： 項(xiàng)目是隆安縣居民間接分享中心化城市城市價(jià)值，提高居住品質(zhì)的跳板 說(shuō)明： 1、 隆安縣業(yè)已形成的城市規(guī)劃對(duì)未來(lái)發(fā)展帶來(lái)的較大限制，但項(xiàng)目現(xiàn)階段 仍處于尚未開(kāi)發(fā)階段，結(jié)合通道經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的促進(jìn) ， 項(xiàng)目 可塑性較大 ； 2、 南寧在未來(lái)勢(shì)必進(jìn)行擴(kuò)張，周邊城鎮(zhèn)將得到很大的促進(jìn)發(fā)展，但在短期內(nèi)隆安仍將被邊緣化。從實(shí)際的情況上看，由于地理位置上與南寧市距離較近，隆安縣居民除基本生活必須的商品在本地消費(fèi)外，更愿意到南寧市進(jìn)行大件商品的消費(fèi)；同時(shí)，在商品房的消費(fèi)上同樣是更愿意到南寧市進(jìn)行投資和居住； 3、 未來(lái)，中心城市的擴(kuò)張勢(shì)必是由近及遠(yuǎn)的，項(xiàng)目地域上相對(duì)更接近南寧市，將能更快分享到南寧作為區(qū)域性核心城市帶 來(lái)的種種優(yōu)勢(shì)，南寧市的擴(kuò)張波及更快的影響到項(xiàng)目 。 （二）城市功能定位 ： 門 戶之地，城市 跳板 說(shuō)明： 1、 南百高速公路是西部資源出海通道的必經(jīng)之路，項(xiàng)目位于南百高速公路沿線，在通道經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)下，其物流、服務(wù)行業(yè)也必將面臨一個(gè)重大的歷史機(jī)遇。 2、尚處于城鎮(zhèn)化發(fā)展初級(jí)階段當(dāng)?shù)貎S民，雖然有想遷居大城市居住的愿望，但是從其自身的經(jīng)濟(jì)情況考慮，短時(shí)間內(nèi)還不是現(xiàn)實(shí)之舉，而項(xiàng)目在城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃上可塑性強(qiáng)，城市概念的塑造相對(duì)容易，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)就填補(bǔ)了這一市場(chǎng)空白，滿足了僑民追求高質(zhì)量生活的現(xiàn)實(shí)需求。 備注 說(shuō)明： 由于時(shí)間短促，在對(duì)項(xiàng)目城市功能定位的定位語(yǔ)的提煉上，未能進(jìn)行更深一層的考慮，需要在后期與貴司在進(jìn)一步的合作中進(jìn)行工作的完成。 三、 城市 形象定位 城市的形象定位是城市的靈魂所在的直接反映，是從文化的角度上尋求到城市底蘊(yùn)的所在。針對(duì)項(xiàng)目而言，從實(shí)際上的條件上而言，我司認(rèn)為： 項(xiàng)目所處的區(qū)域中，缺乏足夠自然景觀、歷史上的沉淀以及尚未產(chǎn)生直接體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)支柱 。因而在對(duì)城市靈魂的塑造上，難度較大。 在對(duì)項(xiàng)目各種現(xiàn)有的條件上的綜合分析，我司認(rèn)為， “僑”的概念應(yīng)該得到最大程度的體現(xiàn) ，以此作為城市形象定位上的思 考的主線，從其挖掘出與項(xiàng)目自身相符合的特質(zhì)。以下，是我司在挖掘過(guò)程中的思考： 一、 怎么認(rèn)識(shí)“僑” ： 1、 首先， 當(dāng)?shù)貎S民 的居住地是經(jīng)歷了 由國(guó)內(nèi)到國(guó)外， 再 由國(guó)外到國(guó)內(nèi) 的過(guò)程 ，勢(shì)必 對(duì)各種不同的文化有著很強(qiáng)的兼容性。 2、 其次， 由“僑” 聯(lián) 想到的是東南亞 的各個(gè)國(guó)家，對(duì) 東南亞 又直接聯(lián)想到的是異域格調(diào)、生活習(xí)慣、 建筑 風(fēng)格，透露 的是一種 特別的風(fēng)情 。 3、 最后， 項(xiàng)目周邊居住的都是歸難僑，他們通過(guò)自己的努力，希望擺脫艱難痛苦的記憶 并 尋求到真正的安居樂(lè)業(yè) 。 所以 因而，在挖掘項(xiàng)目的特質(zhì)的時(shí)候，針對(duì)以上的分析，我司認(rèn)為： 項(xiàng)目應(yīng)該是 一座開(kāi)放之城； 項(xiàng)目應(yīng)該是一座風(fēng)情之城； 項(xiàng)目應(yīng)該是一座和諧之城。 二 、 如何體現(xiàn)項(xiàng)目的特質(zhì) 我司認(rèn)為，在體現(xiàn)出項(xiàng)目形象特質(zhì)上，建筑規(guī)劃將發(fā)揮了重要的作用。經(jīng)過(guò)以上對(duì)城市形象的認(rèn)識(shí)和分析，我司認(rèn)為對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃的整體性指導(dǎo)原則應(yīng)該為 ： 開(kāi)放、風(fēng)情、和諧 。 1、如何體現(xiàn)“開(kāi)放” 重要在建筑風(fēng)格上進(jìn)行體現(xiàn)。建議將反映東南亞建筑特點(diǎn)的南洋風(fēng)格與反映城鎮(zhèn)化進(jìn)程的現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，以及結(jié)合嶺南特有的建筑風(fēng)格有機(jī)的進(jìn)行協(xié)調(diào)，保持三種元素和諧的共存。在項(xiàng)目不同功能片區(qū)或者同一社區(qū)環(huán)境內(nèi)的建筑物組合中進(jìn)行協(xié)調(diào)體現(xiàn)。 2、如何體 現(xiàn)“風(fēng)情” 重要在城市的配套元素上進(jìn)行體現(xiàn)。建議項(xiàng)目整體制定出更高的綠化率，引入更多反映東南亞風(fēng)情的綠色植物，以綠化來(lái)承擔(dān)實(shí) 現(xiàn)風(fēng)情的直接體現(xiàn)。 同時(shí)，在商業(yè)街的規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)上、在標(biāo)志性建筑物上、在城市公共活動(dòng)廣場(chǎng)設(shè)計(jì)上、在分布于城市特定地點(diǎn)的建筑小品上，都可承擔(dān)著塑造“風(fēng)情”的作用。 3、如何體現(xiàn)“和諧” 這要求城市不單在城市的角度上，還應(yīng)該重點(diǎn)體現(xiàn)在社區(qū)的空間布局上，給予居住者創(chuàng)造更多交流、溝通的場(chǎng)所，這包括了集中交流與分散小規(guī)模交流。 交流空間由大到小，再到封閉進(jìn)行合理的過(guò)渡。 備注說(shuō)明： 除了建筑 規(guī)劃上的體現(xiàn)外，實(shí)際在城鎮(zhèn)對(duì)外的推廣上，還需要提煉出特定的形象廣告語(yǔ)言以幫助市場(chǎng)對(duì)城市進(jìn)行直觀上的理解，但 由于時(shí)間短促，在對(duì)定位語(yǔ)的提煉上，未能進(jìn)行更深一層的考慮，需要在后期與貴司在進(jìn)一步的合作中進(jìn)行工作的完成。 第 四 部分 對(duì) 項(xiàng)目規(guī)劃的構(gòu)思 第一章 華僑經(jīng)濟(jì)管理區(qū)規(guī)劃思路分析 一、華僑經(jīng)濟(jì)管理 區(qū)的現(xiàn)狀的認(rèn)識(shí)： （一）、 項(xiàng)目整體概貌 1、 2、 13 號(hào) 地塊 9 號(hào)地塊 10 號(hào) 地塊 C 地塊 11 號(hào) 地塊 12 B 號(hào)地塊 12 A 號(hào)地塊 六十米商業(yè)大道 華僑經(jīng)濟(jì)管理區(qū) N 中央商業(yè)區(qū) 中央形象區(qū) 核心形象區(qū) 中央居住區(qū) （二）、項(xiàng)目現(xiàn)狀特點(diǎn) 1、從圖示上看，整體可以劃分為兩個(gè)部分：工業(yè)區(qū)與開(kāi)發(fā)區(qū)； 2、可開(kāi)發(fā)地塊集中于整體中心偏右下； 3、主要工業(yè) 區(qū)域與華僑開(kāi)發(fā)區(qū)域相互獨(dú)立； 4、華僑城計(jì)劃開(kāi)發(fā)區(qū)域整體形狀并不規(guī)則，對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)劃帶來(lái)一定的限制； 5、華僑開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)各個(gè)地塊集中程度較高，但部分地塊與中心存在一定的間隔距離，給相互間聯(lián)系帶來(lái)一定困難； 6、由于華僑開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)各地塊與工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)距離基本相等，因而并不存在絕對(duì)意義上的地塊位置上的優(yōu)劣勢(shì)； 7、從華僑開(kāi)發(fā)區(qū)計(jì)劃開(kāi)發(fā)地塊的總體規(guī)模上看，體量為近 500 畝，以容積率 算，整體建筑面積為 平方米，屬于較大規(guī)模的開(kāi)發(fā)量； 8、從單塊地塊的規(guī)模上看，基本集中在三種規(guī)格： 30 多畝、 70 多畝及 100 多畝 ，均具備一定的開(kāi)發(fā)規(guī)模，這為單塊地塊的開(kāi)發(fā)規(guī)劃帶來(lái)了足夠的靈活性保證； 9、從單塊地塊的開(kāi)發(fā)形狀上看，大多數(shù)地塊形狀較為方正，對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)劃提供了有利的條件。 （三）、目前居住情況 1、管理區(qū)人口共 5600 人，共 1700 至 1800 戶； 2、原浪灣華僑農(nóng)場(chǎng) 3500 人，共 800 戶，均為歸難僑； 3、管理區(qū)總?cè)丝谥杏?4100 人為外來(lái)人口，學(xué)生 1800 人，就業(yè)人口 2300 人。 （四）、對(duì)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)居住政策的了解 1、國(guó)家規(guī)定 08 至 09 年解決 720 戶歸難僑住房問(wèn)題； 2、今年需要解決 250 至 270 戶歸難僑住房問(wèn)題； 3、每戶歸難僑能得到 14000 元的住房補(bǔ)償； 4、廣西區(qū)僑辦承諾給予每戶 6000 元的住房補(bǔ)償。 第二章 前期市場(chǎng)調(diào)研 分析 一、主要目標(biāo)客戶群 由于項(xiàng)目城鎮(zhèn)化推進(jìn)的各個(gè)階段，項(xiàng)目以不同的形象特點(diǎn)展示于市場(chǎng)，則勢(shì)必會(huì)帶來(lái)目標(biāo)客戶上的階段性改變。從市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果上分析，并結(jié)合城鎮(zhèn)化進(jìn)程的四個(gè)階段進(jìn)行考慮，項(xiàng)目后期的目標(biāo)客戶主要為： （一）、第一階段：城鎮(zhèn)化塑造期內(nèi)（ 2007 年至 2010 年， 3 年時(shí)間內(nèi)） 在這一階段內(nèi)，項(xiàng)目的城鎮(zhèn)化推進(jìn)為剛剛起步，市場(chǎng)對(duì)其接受的程度并未能夠達(dá)到較高，仍需要以滿 足項(xiàng)目固有的剛性需求為帶動(dòng)，促進(jìn)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。 主要針對(duì)目標(biāo)客戶 現(xiàn)有或近期進(jìn)駐企業(yè)工作的員工 區(qū)域內(nèi)居住的歸難僑 部分政府工作人員 屬剛性上需求，項(xiàng)目必須為其解決居住空間 屬剛性上需求，項(xiàng)目必須為其解決居住空間 策略上需先行解決其改善居住的問(wèn)題，由其帶動(dòng)各個(gè)區(qū)域居民的跟進(jìn)購(gòu)買。 部分當(dāng)?shù)鼐幼【用?部分當(dāng)?shù)丶毙韪纳凭幼…h(huán)境的人群 （二）、第二階段：城鎮(zhèn)化 成型 期（ 2011 年至 2014 年， 3 年時(shí)間內(nèi)） 在這一階段內(nèi)，城鎮(zhèn)化基本完成了配套設(shè)施的布局，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移不單為項(xiàng)目帶來(lái)了新企業(yè)的進(jìn)駐，也帶來(lái)了眾多企業(yè)員工，人口的聚集勢(shì)必產(chǎn)生出了對(duì)居住消費(fèi)的需求。項(xiàng)目在這一階段中，居住條件開(kāi)始完善，對(duì)市場(chǎng)吸引程度不斷加大。 主要針對(duì)目標(biāo)客戶 企業(yè)中高層管理人員 當(dāng)?shù)馗鲄^(qū)域在經(jīng)營(yíng)的私營(yíng)商家 政府機(jī)關(guān)工作人員 當(dāng)?shù)馗鲄^(qū)域區(qū)居住居民 小部分外來(lái)購(gòu)房者 新進(jìn)駐 企業(yè)中購(gòu)房的主要力量，財(cái)富較集中于其手中 城鎮(zhèn)化進(jìn)程中逐步改變對(duì)項(xiàng)目的接受程度 仍是需要安排策略以解決其購(gòu)房的需求 城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，帶動(dòng)了其購(gòu)買需求的挖掘 城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，帶動(dòng)了其購(gòu)買需求的挖掘 （三）、城鎮(zhèn)化 成長(zhǎng) 期：（ 2015 年至 2018 年， 3 年時(shí)間） 在這一階段內(nèi)，項(xiàng)目城鎮(zhèn)化形象得到完全展示，配套設(shè)施全面完成，產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)基本結(jié)束，其作為新起的城市開(kāi)始展現(xiàn)出其對(duì)外來(lái)意向購(gòu)房者以更強(qiáng)的吸引力，因而，在這一階段內(nèi)，外來(lái)購(gòu)房者將成為項(xiàng)目的主要購(gòu)買客戶。 （四）、第四階段：城鎮(zhèn)化完善期（ 2019 年至 2022 年， 3 年時(shí)間） 在這一階段內(nèi)，項(xiàng)目城鎮(zhèn)化初步完成，隨著產(chǎn)業(yè)及配套的進(jìn)一步升級(jí)，潛在的目標(biāo)客戶購(gòu)買群的范圍還將不斷擴(kuò)大，對(duì)外來(lái)購(gòu)房者的吸引力將繼續(xù)增強(qiáng)。 主要針對(duì)目標(biāo)客戶 企業(yè)中高管理層及企業(yè)一般員工 當(dāng)?shù)馗鲄^(qū)域居住居民 當(dāng)?shù)馗鲄^(qū)域私營(yíng)商家 外來(lái)購(gòu)房者 最為重要客戶群，跟隨大南寧擴(kuò)展而產(chǎn)生購(gòu)買需求 隨著產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)的開(kāi)展，新增加了一般員工購(gòu)房的需求 城鎮(zhèn)化進(jìn)一步刺激當(dāng)?shù)刭?gòu)房者需求 的釋放 私營(yíng)企業(yè)不斷增加，帶動(dòng)了經(jīng)營(yíng)者數(shù)量在不斷增加 二、各項(xiàng)調(diào)查項(xiàng)目的數(shù)據(jù)及發(fā)展預(yù)測(cè) （一）、接受產(chǎn)品 面積 從靜態(tài)的調(diào)研的結(jié)果上看，當(dāng)?shù)鼐用窠邮茼?xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的主要面積集中在： 100 149左右的面積接受程度最高，其中 100 119這一區(qū)間占據(jù)整體 120 149占據(jù) 比例。 從市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果上看，僅能夠了解到靜態(tài)上的接受面積，對(duì)短期內(nèi)的規(guī)劃開(kāi)發(fā)具備一定的指導(dǎo)性，但從發(fā)展的高度上，并未能給予項(xiàng)目以整體的指導(dǎo)，我司在此，以城鎮(zhèn)化推進(jìn)的角度，按照四個(gè)階段對(duì)后期持續(xù)開(kāi)發(fā)上的產(chǎn)品面積提供建議： 動(dòng)態(tài)上對(duì)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)面積上的建議 第一階段 第二階段 第四階段 第三階段 城鎮(zhèn)化塑造期 城鎮(zhèn)化 成型 期 城鎮(zhèn)化 成長(zhǎng) 期 城鎮(zhèn)化完善期 根據(jù)主要目標(biāo)客戶群的需求，在盡可能的程度上進(jìn)行適應(yīng)，并力求在價(jià)格上減輕其負(fù)擔(dān)。 城鎮(zhèn)化初步形象確定，主要產(chǎn)品的面積也應(yīng)逐步提高，提升居住品質(zhì)。 城鎮(zhèn)化程度越高，產(chǎn)品平均面積逐 步降低，平均其他各不同面積組合的比例。 城鎮(zhèn)化基本完成，面對(duì)的客戶群更為廣泛，投資性、自住性的需求應(yīng)同時(shí)得到滿足。 簡(jiǎn)單說(shuō)明 簡(jiǎn)單說(shuō)明 簡(jiǎn)單說(shuō)明 （二）、接受產(chǎn)品戶型 接受房間數(shù)量（個(gè)） 所占比例（ %） 接受客廳數(shù)量（個(gè)） 所占比例（ %） 接受衛(wèi)生間數(shù)量（個(gè)） 所占比例（ %） 1 16 4 5 6 7 靜態(tài)調(diào)研結(jié)果上看，當(dāng)?shù)鼐用衿毡榻邮艿膽粜椭饕性冢?3 房 2 廳 2 衛(wèi)，占到整 體的絕大部分的比例。從組合的角度上看， 4房 2 廳 2 廳雖然緊隨其后，但在比例上與主要接受戶型相差較遠(yuǎn)。 與上述面積相似，市場(chǎng)調(diào)研僅解決了短期內(nèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)劃上的指導(dǎo)，仍需要以發(fā)展的角度看待各個(gè)階段的產(chǎn)品戶型。 動(dòng)態(tài)上對(duì)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)面積上的建議 第一階段 第二階段 第四階段 第三階段 城鎮(zhèn)化塑造期 城鎮(zhèn)化 成型 期 城鎮(zhèn)化 成長(zhǎng) 期 城鎮(zhèn)化完善期 根據(jù)主要目標(biāo)客戶群的需求，在盡可能的程度上進(jìn)行適應(yīng)，并 力求在價(jià)格上減輕其負(fù)擔(dān)。 城鎮(zhèn)化初步形象確定，主要產(chǎn)品的面積也應(yīng)逐步提高，提升居住品質(zhì)。 城鎮(zhèn)化程度越高，產(chǎn)品平均面積逐步降低，平均其他各不同面積組合的比例。 城鎮(zhèn)化基本完成，面對(duì)的客戶群更為廣泛，投資性、自住性的需求應(yīng)同時(shí)得到滿足。 簡(jiǎn)單說(shuō)明 簡(jiǎn)單說(shuō)明 簡(jiǎn)單說(shuō)明 簡(jiǎn)單說(shuō)明 （三）、接受的產(chǎn)品價(jià)格 從靜態(tài)分析圖上，可以看出，居民接受的單價(jià)及總價(jià)為： （ 1）、單價(jià) 1000 1199 元 /，占據(jù)整體 例，另外， 1200 1499 元 /這一區(qū)間占據(jù)了整體 比例，兩者屬于主要的單價(jià)接受幅度； （ 2）、總價(jià)分布接受程度分布較為平均，基本在 10 萬(wàn) 30 萬(wàn)這一區(qū)間內(nèi)比例平均分布，并無(wú)特別突出的分布區(qū)間，說(shuō)明了居民接受價(jià)格幅度波動(dòng)較大，結(jié)合單價(jià)和面積兩個(gè)因素考慮，我司認(rèn)為居民接受的總價(jià)基本集中在 15萬(wàn)左右。 隨著城鎮(zhèn)化推進(jìn)的進(jìn)行，居民在價(jià)格接受上應(yīng)會(huì)逐步的上升。 （四）、天地樓的需求程度 從靜態(tài)的分析上，目前當(dāng)?shù)鼐用窠邮艿奶斓貥堑漠a(chǎn)品類型基本主要為三層半的產(chǎn)品，主要價(jià)格集中在 26 萬(wàn)至 38 萬(wàn)元之間。但隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，天地樓作為一種過(guò)渡性的產(chǎn)品將會(huì)逐漸的消失， 在開(kāi)發(fā)上應(yīng)注意適當(dāng)開(kāi)發(fā)天地樓，但不應(yīng)作為主要的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。 上述三個(gè)較為關(guān)鍵的調(diào)研結(jié)果是在產(chǎn)品規(guī)劃上必須認(rèn)真結(jié)合考慮，其余相關(guān)的調(diào)研結(jié)果參照已提交的市場(chǎng)調(diào)研方案。在以下對(duì)具體規(guī)劃的構(gòu)思上，我司將以此作為基礎(chǔ)進(jìn)行闡述。 天地樓產(chǎn)品接受價(jià)格比例 第三章 對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏把握的認(rèn)識(shí) 一、開(kāi)發(fā)推進(jìn)順序 的認(rèn)識(shí) 開(kāi)發(fā)順序說(shuō)明： 1、從土地開(kāi)發(fā)的主要方向上： 由圖中的西南向東北推進(jìn)，在推進(jìn)的過(guò)程中沿六十米商業(yè)大道向兩側(cè)拓展； 2、從開(kāi)發(fā)品質(zhì)的方向上： 跟