經(jīng)濟熱點分析大賽一稿

從日本房地產(chǎn)泡沫看中國從日本房地產(chǎn)泡沫看中國 團隊成員 陳述群團隊成員 陳述群 顏永茂顏永茂 付培付培 時間 時間 2011 年年 11 月月 23 日日 一 概要一 概要 住房問題是重要的民生問題 也是重要的經(jīng)濟問題 建立住房問題是重要的民生問題 也是重要的經(jīng)濟問題 建立 健全住房保障制度 解決好中低收入家庭住房困難問題 是政健全住房保障制度 解決好中低收入家庭住房困難問題 是政 府公共服務的一項重要的職責 改革開發(fā)府公共服務的一項重要的職責 改革開發(fā) 30 年來 房價幾乎保年來 房價幾乎保 持著持續(xù)快速上漲的態(tài)勢 自持著持續(xù)快速上漲的態(tài)勢 自 2008 年金融危機以來 導致了國年金融危機以來 導致了國 內(nèi)外經(jīng)濟形勢的巨變 中國房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了普遍性的內(nèi)外經(jīng)濟形勢的巨變 中國房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了普遍性的 價價 跌量減跌量減 的現(xiàn)象 許多媒體報道 中國的房地產(chǎn)和經(jīng)濟發(fā)展情的現(xiàn)象 許多媒體報道 中國的房地產(chǎn)和經(jīng)濟發(fā)展情 形非常類似于形非常類似于 1985 1990 年的日本 日本最后爆發(fā)的泡沫危機年的日本 日本最后爆發(fā)的泡沫危機 是否在中國重演 中國房地產(chǎn)的未來趨勢將是怎樣 是否在中國重演 中國房地產(chǎn)的未來趨勢將是怎樣 二 中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀二 中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀 1990 年以后 我國開始從計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)年以后 我國開始從計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制轉(zhuǎn) 軌 城鎮(zhèn)土地使用權(quán)開始了從無償劃撥轉(zhuǎn)變?yōu)橛袃?有期限的軌 城鎮(zhèn)土地使用權(quán)開始了從無償劃撥轉(zhuǎn)變?yōu)橛袃?有期限的 使用 房地產(chǎn)成為商品 逐步向社會化 市場化 產(chǎn)業(yè)化發(fā)展 使用 房地產(chǎn)成為商品 逐步向社會化 市場化 產(chǎn)業(yè)化發(fā)展 1997 年后為擴大內(nèi)需 拉動國民經(jīng)濟增長 國家提出將住年后為擴大內(nèi)需 拉動國民經(jīng)濟增長 國家提出將住 房建設(shè)作為國民經(jīng)濟新的增長點和居民的消費熱點 并將住房房建設(shè)作為國民經(jīng)濟新的增長點和居民的消費熱點 并將住房 分配制度由福利性分配轉(zhuǎn)為貨幣性分配 大力推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)分配制度由福利性分配轉(zhuǎn)為貨幣性分配 大力推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn) 代化 房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)聯(lián)高 帶動性強的特點充分發(fā)揮得淋漓代化 房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)聯(lián)高 帶動性強的特點充分發(fā)揮得淋漓 盡致 這個階段 房地產(chǎn)市場對于中國經(jīng)濟的增長也是有目共盡致 這個階段 房地產(chǎn)市場對于中國經(jīng)濟的增長也是有目共 睹的 睹的 然而好景不長 自然而好景不長 自 08 年金融危機影響 國內(nèi)外經(jīng)濟形勢發(fā)年金融危機影響 國內(nèi)外經(jīng)濟形勢發(fā) 生巨變 中國房地產(chǎn)市場也不例外 首當其沖的是沿海發(fā)達地生巨變 中國房地產(chǎn)市場也不例外 首當其沖的是沿海發(fā)達地 區(qū) 上海 北京等地房價接連跳水 截止到目前區(qū) 上海 北京等地房價接連跳水 截止到目前 10 月 大量人月 大量人 士預測房地產(chǎn)市場拐點出現(xiàn) 大量的潛在需求者持觀望態(tài)度 士預測房地產(chǎn)市場拐點出現(xiàn) 大量的潛在需求者持觀望態(tài)度 已經(jīng)購買的居民怨聲載道 眼睜睜的看著自己的資產(chǎn)縮水 退已經(jīng)購買的居民怨聲載道 眼睜睜的看著自己的資產(chǎn)縮水 退 房現(xiàn)象越來越多房現(xiàn)象越來越多 這個冬天對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說有點冷 這個冬天對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說有點冷 三 房地產(chǎn)市場泡沫三 房地產(chǎn)市場泡沫 房地產(chǎn)是指土地 建筑物兩部分 因此房價主要由土地開房地產(chǎn)是指土地 建筑物兩部分 因此房價主要由土地開 發(fā)費用 土地使用權(quán)出讓金 配套基礎(chǔ)設(shè)施配套費 征地拆遷發(fā)費用 土地使用權(quán)出讓金 配套基礎(chǔ)設(shè)施配套費 征地拆遷 費 費 建設(shè)成本 稅金 利潤 其他費用等構(gòu)成 其中地方政府 建設(shè)成本 稅金 利潤 其他費用等構(gòu)成 其中地方政府 收入 土地出讓金 占到了收入 土地出讓金 占到了 20 左右 左右 2011 年年 10 月份數(shù)據(jù)顯示 中國北京房價已經(jīng)和美國紐約月份數(shù)據(jù)顯示 中國北京房價已經(jīng)和美國紐約 的房價持平 但二者是有本質(zhì)的區(qū)別 在中國買房 只是擁有的房價持平 但二者是有本質(zhì)的區(qū)別 在中國買房 只是擁有 了使用權(quán) 沒有所有權(quán) 但是 在美國 即包含了使用權(quán) 也了使用權(quán) 沒有所有權(quán) 但是 在美國 即包含了使用權(quán) 也 包含了所有權(quán) 法律規(guī)定 土地歸國家所有 企事業(yè)單位或個包含了所有權(quán) 法律規(guī)定 土地歸國家所有 企事業(yè)單位或個 人必須通過申請土地轉(zhuǎn)讓方式擁有使用權(quán) 居住類使用期限為人必須通過申請土地轉(zhuǎn)讓方式擁有使用權(quán) 居住類使用期限為 70 年 逾期國家無償收回 包括土地上的建筑物 年 逾期國家無償收回 包括土地上的建筑物 目前中國房地產(chǎn)市場行情和目前中國房地產(chǎn)市場行情和 1985 1990 年的日本非常相似 年的日本非常相似 有以下幾點 一時兩者均受本幣升值影響 對外出口受到嚴重有以下幾點 一時兩者均受本幣升值影響 對外出口受到嚴重 打擊 出現(xiàn)經(jīng)濟衰退現(xiàn)象 二是兩者之前均出現(xiàn)過房地產(chǎn)價格打擊 出現(xiàn)經(jīng)濟衰退現(xiàn)象 二是兩者之前均出現(xiàn)過房地產(chǎn)價格 快速增長 日本快速增長 日本 1988 1991 年持續(xù)四年增長 中國年持續(xù)四年增長 中國 2009 年房價年房價 上漲快速 部分地區(qū)一年完成上漲快速 部分地區(qū)一年完成 80 的漲幅 之后日本經(jīng)歷了大的漲幅 之后日本經(jīng)歷了大 蕭條 到目前為止 也沒有恢復過來 蕭條 到目前為止 也沒有恢復過來 中國會不會步日本后塵 將是一個值得探討問題 中國會不會步日本后塵 將是一個值得探討問題 三 原因分析三 原因分析 中國房價如此之高 中低收入階層可能拼一輩子 也就是中國房價如此之高 中低收入階層可能拼一輩子 也就是 一套房子 成為不折不扣的房奴 以下我們從幾點分析 一套房子 成為不折不扣的房奴 以下我們從幾點分析 地方政府 中央政府和地方政府關(guān)于稅收方面分三個部分 地方政府 中央政府和地方政府關(guān)于稅收方面分三個部分 一個是中央政府獨得 一個是地方政府獨得 還有一個是中央一個是中央政府獨得 一個是地方政府獨得 還有一個是中央 和地方政府共同享有 像穩(wěn)定性高 易征收的稅收都被中央政和地方政府共同享有 像穩(wěn)定性高 易征收的稅收都被中央政 府獨得 剩下難征的 不穩(wěn)定的留給地方政府 地方政府收入府獨得 剩下難征的 不穩(wěn)定的留給地方政府 地方政府收入 何來 何來 地方政府靠出讓土地 得到了保證 出售一套房產(chǎn) 地方政府地方政府靠出讓土地 得到了保證 出售一套房產(chǎn) 地方政府 50 60 的利潤 這些收入用于地方政府日常開支和基礎(chǔ)設(shè)施的利潤 這些收入用于地方政府日常開支和基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)投資 建設(shè)投資 房地產(chǎn)開發(fā)商 在中國目前房地產(chǎn)行業(yè) 已經(jīng)存在區(qū)域性的房地產(chǎn)開發(fā)商 在中國目前房地產(chǎn)行業(yè) 已經(jīng)存在區(qū)域性的 壟斷市場 與其他壟斷市場不一樣 房地產(chǎn)壟斷有其一定的特壟斷市場 與其他壟斷市場不一樣 房地產(chǎn)壟斷有其一定的特 殊性 在一般的寡頭壟斷市場行業(yè)中 政府在賦予企業(yè)經(jīng)營特殊性 在一般的寡頭壟斷市場行業(yè)中 政府在賦予企業(yè)經(jīng)營特 許權(quán)的同時 都會對其產(chǎn)品銷售進行一定的價格管制 唯獨在許權(quán)的同時 都會對其產(chǎn)品銷售進行一定的價格管制 唯獨在 房地產(chǎn)行業(yè) 房地產(chǎn)定價權(quán)在土地使用權(quán)交易或轉(zhuǎn)讓后完全讓房地產(chǎn)行業(yè) 房地產(chǎn)定價權(quán)在土地使用權(quán)交易或轉(zhuǎn)讓后完全讓 渡給開發(fā)商 造成了開發(fā)商在獲得特許權(quán)的同時卻缺少不受價渡給開發(fā)商 造成了開發(fā)商在獲得特許權(quán)的同時卻缺少不受價 格管制這一特殊現(xiàn)象 格管制這一特殊現(xiàn)象 同時 幾大房地產(chǎn)商又采取不正當?shù)匿N售手段 如發(fā)布虛同時 幾大房地產(chǎn)商又采取不正當?shù)匿N售手段 如發(fā)布虛 假信息 捂盤惜售 假信息 捂盤惜售 哄抬價格 賺取超額利潤 房地產(chǎn)行業(yè)利 哄抬價格 賺取超額利潤 房地產(chǎn)行業(yè)利 潤最低也在潤最低也在 50 以上 基本上都是在以上 基本上都是在 100 以上 至此 房地以上 至此 房地 產(chǎn)市場也早就不少億萬富翁 在中國富豪排行榜上占據(jù)半壁江產(chǎn)市場也早就不少億萬富翁 在中國富豪排行榜上占據(jù)半壁江 山 山 消費者 一方面由于信息的不對稱性 絕大多數(shù)消費者又消費者 一方面由于信息的不對稱性 絕大多數(shù)消費者又 不是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士 專業(yè)知識匱乏 這些導致消費者在交易不是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士 專業(yè)知識匱乏 這些導致消費者在交易 過程中處于不利地位 討價還價的能力低 基本上房地產(chǎn)商開過程中處于不利地位 討價還價的能力低 基本上房地產(chǎn)商開 什么價就是什么價 另一方面國內(nèi)投資市場還有待完善 沒有什么價就是什么價 另一方面國內(nèi)投資市場還有待完善 沒有 很好的投資理財產(chǎn)品 但是投資房地產(chǎn)在之前基本上是穩(wěn)賺不很好的投資理財產(chǎn)品 但是投資房地產(chǎn)在之前基本上是穩(wěn)賺不 賠的 這導致了需求大幅度提高 賠的 這導致了需求大幅度提高 四四 房地產(chǎn)市場趨勢分析房地產(chǎn)市場趨勢分析 現(xiàn)在 政府處于兩難的境地 一方面 房地產(chǎn)收入刺激了經(jīng)現(xiàn)在 政府處于兩難的境地 一方面 房地產(chǎn)收入刺激了經(jīng) 濟增長 又使地方政府擁有大量的資金可以做基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投濟增長 又使地方政府擁有大量的資金可以做基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投 資 另一方面 房地產(chǎn)泡沫又必須得遏制 現(xiàn)階段 中央出臺資 另一方面 房地產(chǎn)泡沫又必須得遏制 現(xiàn)階段 中央出臺 了大量的信貸 稅收 土地等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策 直接掐了大量的信貸 稅收 土地等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策 直接掐 斷了房地產(chǎn)資金鏈 政府所做的意圖就是遏制房地產(chǎn)泡沫的同斷了房地產(chǎn)資金鏈 政府所做的意圖就是遏制房地產(chǎn)泡沫的同 時 實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的軟著陸 時 實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的軟著陸 資金鏈的斷裂 直接使一些中小房地產(chǎn)商危在旦夕 尋找資資金鏈的斷裂 直接使一些中小房地產(chǎn)商危在旦夕 尋找資 金來源 成為房地產(chǎn)開發(fā)商的首要任務 例如 一些房地產(chǎn)開金來源 成為房地產(chǎn)開發(fā)商的首要任務 例如 一些房地產(chǎn)開 發(fā)商另外注冊不同行業(yè)的貿(mào)易公司 通過尋找進出口公司進口發(fā)商另外注冊不同行業(yè)的貿(mào)易公司 通過尋找進出口公司進口 某種容易套現(xiàn)的產(chǎn)品 在當?shù)剡M出口企業(yè)開設(shè)信用證套現(xiàn) 這某種容易套現(xiàn)的產(chǎn)品 在當?shù)剡M出口企業(yè)開設(shè)信用證套現(xiàn) 這 無疑是將風險轉(zhuǎn)嫁給了后者 時間長了 還融不到資 這時候無疑是將風險轉(zhuǎn)嫁給了后者 時間長了 還融不到資 這時候 問題就出現(xiàn)了 到目前為止 已經(jīng)有不少中小房地產(chǎn)開發(fā)商申問題就出現(xiàn)了 到目前為止 已經(jīng)有不少中小房地產(chǎn)開發(fā)商申 報破產(chǎn) 被并購 房地產(chǎn)未來有可能形成幾大房地產(chǎn)開發(fā)商壟報破產(chǎn) 被并購 房地產(chǎn)未來有可能形成幾大房地產(chǎn)開發(fā)商壟 斷的局面 想萬科 保利 斷的局面 想萬科 保利 soho 等 等 資產(chǎn)證券化最早是美國提出并實施的 首先應用的就是房地資產(chǎn)證券化最早是美國提出并實施的 首先應用的就是房地 產(chǎn)行業(yè) 利用房地產(chǎn)流動性差的特點 將其打包轉(zhuǎn)讓 實現(xiàn)風產(chǎn)行業(yè) 利用房地產(chǎn)流動性差的特點 將其打包轉(zhuǎn)讓 實現(xiàn)風 險的轉(zhuǎn)移 大大增加的資金的流動性 給各個方面都帶來了好險的轉(zhuǎn)移 大大增加的資金的流動性 給各個方面都帶來了好 處 雖然處 雖然 08 年美國次貸危機 源于房地產(chǎn)的年美國次貸危機 源于房地產(chǎn)的 CDS 信用違約互信