保利地產(chǎn)案例分析.ppt

1 保利地產(chǎn)戰(zhàn)略分析報(bào)告 翱翔蒼穹隊(duì) 會(huì)計(jì)8班 公司簡(jiǎn)介 高華琴房地產(chǎn)行業(yè)簡(jiǎn)介 汪紅凡行業(yè)分析 李炎炎 蘇亞琪 楊嘯紅公司競(jìng)爭(zhēng)策略分析 王月 李凡 陳愛(ài)玲公司最新動(dòng)態(tài)及未來(lái)展望 何汪戀 郝杉PPT制作 講解 王丹丹 翱翔蒼穹隊(duì)分工 我們的宗旨 永恒的警惕是自由的代價(jià) 保利地產(chǎn)公司簡(jiǎn)介房地產(chǎn)行業(yè)簡(jiǎn)介房地產(chǎn)行業(yè)分析競(jìng)爭(zhēng)策略分析保利地產(chǎn)最新動(dòng)態(tài)及未來(lái)展望分析小結(jié) 目錄 保利簡(jiǎn)介 保利房地產(chǎn) 集團(tuán) 股份有限公司 以下簡(jiǎn)稱(chēng) 保利地產(chǎn) 是由中國(guó)保利集團(tuán)公司全資子公司保利南方集團(tuán)有限公司于1992年9月14日在廣州市注冊(cè)成立的全民所有制企業(yè) 公司經(jīng)批準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍為 一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 出租本公司開(kāi)發(fā)的商品房 房屋工程設(shè)計(jì) 舊樓拆遷等 保利簡(jiǎn)介 保利集團(tuán)具有強(qiáng)大的政府背景 中國(guó)保利集團(tuán)為1984年經(jīng)中共中央 國(guó)務(wù)院 中央軍委聯(lián)合批準(zhǔn) 以中國(guó)人民解放軍三總部為背景成立的三家集團(tuán)之一 其主要股東和管理層多具有軍方背景 由原隸屬軍隊(duì)正式劃歸中央大型企業(yè)工作委員會(huì)管理 成為中央管理的180多家國(guó)有重要骨干企業(yè)之一 擁有深厚政府的保利地產(chǎn)集團(tuán) 與國(guó)內(nèi)其他地產(chǎn)公司相比 在獲取土地和資金方面有著明顯的優(yōu)勢(shì) 在過(guò)去的幾年當(dāng)中 保利集團(tuán)憑借著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)條件 由起家地廣州迅速向全國(guó)擴(kuò)張 并在上市短短一年多時(shí)間內(nèi) 公司市值達(dá)到上千億 僅次于萬(wàn)科 在未來(lái)的發(fā)展中 保利地產(chǎn)的目標(biāo)還是大量拿地 故其深厚的政府背景 將使其融資 融地在貨幣緊縮的環(huán)境下得心應(yīng)手 保利簡(jiǎn)介 厚積薄發(fā) 一鳴驚人保利地產(chǎn)作為一家有著15年品牌經(jīng)營(yíng)的央企地產(chǎn)企業(yè) 在2007中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究報(bào)告中 保利地產(chǎn)蟬聯(lián)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值榜首 品牌價(jià)值達(dá)到45 72億元 較上一年的19 62億元增長(zhǎng)133 成為 2007中國(guó)房地產(chǎn)央企領(lǐng)先品牌 2006年7月31日 保利地產(chǎn)股票在上海證券交易所掛牌上市 成為在股權(quán)分置改革后 重啟IPO市場(chǎng)的首批上市的第一家房地產(chǎn)企業(yè) 截至2007年8月 公司總資產(chǎn)已達(dá)300億元 總市值已超1000億元 同時(shí)土地儲(chǔ)備量達(dá)1000余萬(wàn)平米 這在房地產(chǎn)供需漸趨平衡 土地供應(yīng)量日益減少的市場(chǎng)環(huán)境中 相比于眾多的地產(chǎn)品牌可謂為奇跡 央企房地產(chǎn)綜合實(shí)力第一名 中國(guó)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值榜首 中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力第五名等權(quán)威榮譽(yù) 這些響亮的榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)彰顯了 中國(guó)地產(chǎn)長(zhǎng)城 的風(fēng)采 對(duì)于保利來(lái)說(shuō) 這些榮譽(yù)是實(shí)至名歸的 正是有了這樣的品牌價(jià)值和品牌意識(shí) 才有了保利地產(chǎn)今天所取得的成績(jī) 同時(shí)也給每個(gè)人以信心 保利地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展將更為可觀(guān) 行業(yè)簡(jiǎn)介 根據(jù)2012年11月20日出臺(tái)的 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告 我們可以了解到 雖然從2007年的火爆到2008年的回落 從2009年上半年的高增長(zhǎng)到2009下半年的低增長(zhǎng) 再到如今 國(guó)五條 的緊縮與限購(gòu) 2011年至今 房地產(chǎn)行業(yè)受到了嚴(yán)格的政策管制 房地產(chǎn)企業(yè)也遭遇冰火兩重天 下面我們從2009 2011年成長(zhǎng)能力分析 2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu) 2007 2011年全國(guó)商品房銷(xiāo)售額及同比增長(zhǎng)率變動(dòng)趨勢(shì)中可以得出一些不一樣的結(jié)論 行業(yè)簡(jiǎn)介 2009 2011年成長(zhǎng)能力分析 2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu) 行業(yè)簡(jiǎn)介 2007 2011年全國(guó)商品房銷(xiāo)售額及同比增長(zhǎng)率變動(dòng)趨勢(shì) 行業(yè)簡(jiǎn)介 事實(shí)上 早在樓市調(diào)控之初 包括萬(wàn)科 保利等傳統(tǒng)的住宅龍頭房企 就紛紛宣稱(chēng)要向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型 20 的商業(yè)物業(yè)持有率成為多家開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展目標(biāo) 按照目前城市化的進(jìn)程 每年大約有1500萬(wàn) 2500萬(wàn)人進(jìn)入城市 成為新的城市人口 這些至少每年要增加商業(yè)地產(chǎn)需求1500萬(wàn)到2000萬(wàn)平方米 而且在不斷地推進(jìn)不斷地增加 這給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)巨大前景 十二五 規(guī)劃也把擴(kuò)大內(nèi)需放在首位 就是要提高消費(fèi)能力 有專(zhuān)家預(yù)測(cè) 中國(guó)可能在 十二五 規(guī)劃末期超越美國(guó) 成為世界第一大消費(fèi)市場(chǎng) 而目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的整體持有率還不足5 與20 的預(yù)期目標(biāo)還有很大差距 因此 商業(yè)地產(chǎn)具有較大的發(fā)展空間 行業(yè)分析 一 行業(yè)特點(diǎn)二 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度分析三 市場(chǎng)議價(jià)能力分析 行業(yè)分析 一 行業(yè)特點(diǎn) 房地產(chǎn)行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè) 具有資金量大 回報(bào)率高 風(fēng)險(xiǎn)大 附加值高 產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特點(diǎn) 行業(yè)地位 1 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)2 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)3 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) 行業(yè)分析 二 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度分析 1 現(xiàn)有企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力分析2 新加入企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)威脅分析3 替代產(chǎn)品或服務(wù)威脅分析 a行業(yè)增長(zhǎng)速度分析b行業(yè)集中程度分析c差異程度與替代成本分析d規(guī)模經(jīng)濟(jì)性分析e退出成本分析 a新加入企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)威脅分析b替代產(chǎn)品或服務(wù)威脅分析 a企業(yè)與供應(yīng)商議價(jià)能力分析b企業(yè)與客戶(hù)議價(jià)能力分析 行業(yè)分析 a 行業(yè)增長(zhǎng)速度分析 根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)分析 2011年 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資61740億元 比上年增長(zhǎng)27 9 增速比上年回落5 3個(gè)百分點(diǎn) 比1 11月回落2個(gè)百分點(diǎn) 其中 住宅投資44308億元 增長(zhǎng)30 2 增速比1 11月回落2 6個(gè)百分點(diǎn) 占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為71 8 2011年 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積50 80億平方米 比上年增長(zhǎng)25 3 增速比上年回落1 2個(gè)百分點(diǎn) 比1 11月回落2 6個(gè)百分點(diǎn) 其中 住宅施工面積38 84億平方米 增長(zhǎng)23 4 房屋新開(kāi)工面積19 01億平方米 增長(zhǎng)16 2 增速比上年回落24 4個(gè)百分點(diǎn) 比1 11月回落4 3個(gè)百分點(diǎn) 其中 住宅新開(kāi)工面積14 60億平方米 增長(zhǎng)12 9 房屋竣工面積8 92億平方米 增長(zhǎng)13 3 增速比上年提高5個(gè)百分點(diǎn) 比1 11月回落9 0個(gè)百分點(diǎn) 其中 住宅竣工面積7 17億平方米 增長(zhǎng)13 0 2011年 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積4 10億平方米 比上年增長(zhǎng)2 6 增速比上年回落22 6個(gè)百分點(diǎn) 比1 11月回落0 4個(gè)百分點(diǎn) 土地成交價(jià)款8049億元 下降1 9 而上年為增長(zhǎng)59 3 1 11月為增長(zhǎng)4 3 行業(yè)分析 2011年 全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積10 99億平方米 比上年增長(zhǎng)4 9 增速比上年回落5 7個(gè)百分點(diǎn) 比1 11月回落3 6個(gè)百分點(diǎn) 其中 住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)3 9 辦公樓銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)6 2 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)12 6 商品房銷(xiāo)售額59119億元 增長(zhǎng)12 1 增速比上年回落6 8個(gè)百分點(diǎn) 比1 11月回落3 9個(gè)百分點(diǎn) 其中 住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)10 2 辦公樓銷(xiāo)售額增長(zhǎng)16 1 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)23 72011年末 全國(guó)商品房待售面積27194萬(wàn)平方米 比11月末增加1763萬(wàn)平方米 其中 住宅待售面積增加1322萬(wàn)平方米 辦公樓增加115萬(wàn)平方米 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增加203萬(wàn)平方米2012年12月份 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù) 簡(jiǎn)稱(chēng) 國(guó)房景氣指數(shù) 為98 89 比11月份回落0 98點(diǎn)由此可見(jiàn) 我國(guó)房地產(chǎn)投資增速有點(diǎn)放緩 但仍然處于一個(gè)高度發(fā)展的時(shí)期 并且隨著一線(xiàn)城市的帶動(dòng) 二三線(xiàn)城市的房地產(chǎn)投資業(yè)逐漸進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)間段 行業(yè)分析 b 行業(yè)集中程度分析 房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士崔琳表示 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)集中度再度提升從集中度方面來(lái)看 大型房企的集中度將繼續(xù)上升 美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了前十大房企集中度由1990年代的10 發(fā)展至如今的30 根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn) 中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的集中度仍將有相當(dāng)大的提升空間 從資本集中度來(lái)看 隨著房地產(chǎn)調(diào)控日趨常態(tài)化 房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境也發(fā)生變化 受資金 拿地等因素的限制也變得更大 在這樣的前提下 上市企業(yè)在融資 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)等多方面將繼續(xù)表現(xiàn)出較大的優(yōu)勢(shì) 她表示 在整體集中度不斷上升的大背景下 各陣營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展路徑也將出現(xiàn)分化 對(duì)第一梯隊(duì)而言 在萬(wàn)科 000002 SZ 率先踏入千億俱樂(lè)部之后 保利地產(chǎn) 600048 SH 中國(guó)海外發(fā)展 0688 HK 恒大地產(chǎn) 3333 HK 綠地集團(tuán) 綠城中國(guó) 3900 HK 等企業(yè)也將緊隨其后 成為千億企業(yè)的潛力備選 行業(yè)分析 c 差異程度與替代成本分析 不管是新加入者還是在位競(jìng)爭(zhēng)者 采用差異化都尤為重要 而要實(shí)現(xiàn)差異化戰(zhàn)略 企業(yè)需要付出相當(dāng)?shù)呐?房地產(chǎn)企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出 強(qiáng)化特色經(jīng)營(yíng)是必由之路 同樣的商品 附加不同的服務(wù)其特色就不一樣 對(duì)顧客的吸引程度也就不一樣 特色的商品再加上特色的服務(wù) 比較優(yōu)勢(shì)就轉(zhuǎn)化為競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 或進(jìn)一步轉(zhuǎn)化為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力 d 退出成本分析 房地產(chǎn)業(yè)的特殊性決定了 一旦進(jìn)入這個(gè)行業(yè) 特別是已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 如果想半途而退 成本是相當(dāng)大的 人 財(cái) 物已經(jīng)投入 真正的 產(chǎn)成品 還沒(méi)有出來(lái) 這是個(gè)兩難的境界 如經(jīng)?？吹降?爛尾樓 行業(yè)分析 二 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度分析 1 新加入企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)威脅分析 a 規(guī)模經(jīng)濟(jì)行因素b 先入優(yōu)勢(shì)的因素c 銷(xiāo)售網(wǎng)與關(guān)系網(wǎng)因素d 法律障礙因素 2 替代產(chǎn)品或服務(wù)威脅分析 據(jù)分析 現(xiàn)在的大學(xué)生工作兩年左右到了結(jié)婚的歲數(shù)平均工資在2100左右 80后的公務(wù)員的工資大概都在2500以下 而現(xiàn)在平均房?jī)r(jià)每平米已經(jīng)超過(guò)4400了 以這種收入水平 要是采用攢錢(qián)的策略 不吃不喝兩個(gè)月才能買(mǎi)一平 加薪速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于房?jī)r(jià)的泡沫增長(zhǎng)速度 因此 二手房 租房及蝸居成為畢業(yè)大學(xué)生的選擇 所以說(shuō) 作為已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)者或打算換房者想找替代品其艱巨性可想而知 另外前面提到的房地產(chǎn)的特殊性也決定了替代品出現(xiàn)的渺茫前景 行業(yè)分析 三 市場(chǎng)議價(jià)能力分析 主要涉及兩個(gè)方面 1 企業(yè)與供應(yīng)商議價(jià)能力分析2 企業(yè)與客戶(hù)議價(jià)能力分析 a 供應(yīng)商數(shù)量b 供應(yīng)商重要程度 a 價(jià)格敏感程度b 相對(duì)議價(jià)能力 行業(yè)分析 1 企業(yè)與供應(yīng)商議價(jià)能力分析 a 供應(yīng)商數(shù)量住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)巨大的市場(chǎng) 無(wú)論是國(guó)外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 還是材料 產(chǎn)品的供應(yīng)商 都密切關(guān)注這一市場(chǎng) 隨著關(guān)稅的降低和各類(lèi)進(jìn)入產(chǎn)品限制條件的放寬 國(guó)外產(chǎn)品將大量充斥國(guó)內(nèi)市場(chǎng) 并對(duì)國(guó)內(nèi)產(chǎn)品產(chǎn)生巨大沖擊 隨著可以選擇的供應(yīng)商增多 保利地產(chǎn)在選擇與房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)產(chǎn)品時(shí) 相應(yīng)的機(jī)會(huì)也會(huì)增多 企業(yè)的市場(chǎng)議價(jià)能力也隨之增強(qiáng) b 供應(yīng)商重要程度隨著產(chǎn)品的增多 競(jìng)爭(zhēng)壓力大 相對(duì)于原材料供應(yīng)商 建筑公司等 房地產(chǎn)企業(yè)處于供應(yīng)鏈的核心位置 因此供應(yīng)商相當(dāng)重視與房地產(chǎn)的合作 相較之下保利地產(chǎn)有更好的議價(jià)能力 行業(yè)分析 2 企業(yè)與客戶(hù)議價(jià)能力分析 a 價(jià)格敏感程度保利地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)是比較有質(zhì)量保證的房產(chǎn)之一 是國(guó)有房產(chǎn)企業(yè) 他們的房子比較有權(quán)威性 并且他們的服務(wù)理念是以和諧為旨義 舒適自然為服務(wù)品格 所以客戶(hù)的價(jià)格敏感程度不高 b 相對(duì)議價(jià)能力目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求 屬于買(mǎi)方市場(chǎng) 消費(fèi)者在這個(gè)市場(chǎng)中無(wú)疑是弱勢(shì)群體 大多數(shù)消費(fèi)者都是零散地購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)商品 且消費(fèi)者獲取房地產(chǎn)信息成本較高 因此消費(fèi)者議價(jià)能力較弱 對(duì)于很多買(mǎi)房者來(lái)說(shuō) 面對(duì)不斷攀升的房?jī)r(jià) 只能 望房興嘆 而毫無(wú)改變之力 綜上所述保利地產(chǎn)在相較于供應(yīng)商 客戶(hù)在市場(chǎng)議價(jià)能力方面更強(qiáng) 競(jìng)爭(zhēng)策略分析 1 公司產(chǎn)品特色2 多渠道融資低成本擴(kuò)張3 差異化分析 a 四型創(chuàng)意倉(cāng)庫(kù)b 上海田子坊c 798工廠(chǎng) a 低價(jià)開(kāi)盤(pán) 快速轉(zhuǎn)讓b 多渠道融資 低成本擴(kuò)張c 土地儲(chǔ)備 拉長(zhǎng)戰(zhàn)線(xiàn)d 業(yè)務(wù)多元化 競(jìng)爭(zhēng)策略分析 a 四型創(chuàng)意倉(cāng)庫(kù) 競(jìng)爭(zhēng)策略分析 b 上海田子坊 競(jìng)爭(zhēng)策略分析 c 798工廠(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)策略分析 a 低價(jià)開(kāi)盤(pán) 快速轉(zhuǎn)讓 在四大全國(guó)性地產(chǎn)企業(yè)中 我們認(rèn)為在資金上 保利是最為寬裕的 而金地是最緊的 所謂成本優(yōu)勢(shì) 更多的是說(shuō)保利基于規(guī)模效應(yīng)下的費(fèi)用控制 即在一個(gè)城市多項(xiàng)目的同時(shí)運(yùn)作有利于費(fèi)用的節(jié)約 當(dāng)然也不排除在早先的低價(jià)成本拿地 與萬(wàn)科相同的是快速周轉(zhuǎn) 高效利用資金也是保利成功的主要策略 而未來(lái)這一策略仍將是主導(dǎo) 盡管市場(chǎng)低迷 市場(chǎng)交易量明顯萎縮 但是保利依然在上半年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積和金額同比分別增長(zhǎng)39 4 好34 5 這說(shuō)明公司利用良好的品牌優(yōu)勢(shì)和所謂成本優(yōu)勢(shì) 對(duì)新開(kāi)盤(pán)采取低價(jià)進(jìn)行快速周轉(zhuǎn)的策略較為成功 2 多渠道融資低成本擴(kuò)張 競(jìng)爭(zhēng)策略分析 b 多渠道融資 低成本擴(kuò)張 從保利中報(bào) 可以明顯看出 在目前房地產(chǎn)整體市場(chǎng)銷(xiāo)售萎縮的情況下 保利明確的公司戰(zhàn)略 即發(fā)揮其集團(tuán)和品牌優(yōu)勢(shì) 多渠道融資 上半年公司負(fù)債結(jié)構(gòu)明顯長(zhǎng)期化 7月份順利發(fā)行了公司債43億元 5年期的票面利率7 進(jìn)一步優(yōu)化了負(fù)債結(jié)構(gòu) 同時(shí)節(jié)約了財(cái)務(wù)費(fèi)用 另一方面 則是繼續(xù)發(fā)揮其明顯的成本和費(fèi)用控制優(yōu)勢(shì) 注重住宅的性?xún)r(jià)比 突出其快速推盤(pán) 快速周轉(zhuǎn)的特點(diǎn) 采取低價(jià)推出 快速回籠資金 以便抓住市場(chǎng)調(diào)整情況下能低成本擴(kuò)張和整合資源的優(yōu)勢(shì) 基于良好的回款 與萬(wàn)科在收縮戰(zhàn)略不同的是 保利似乎還要拉開(kāi)下半年的戰(zhàn)線(xiàn) 相對(duì)于上半年 分布11個(gè)城市的多達(dá)31個(gè)樓盤(pán)的先后推盤(pán)銷(xiāo)售 下半年 保利的推盤(pán)力度還將加大 主要是集中于二三線(xiàn)城市 項(xiàng)目主要分布在北京 上海 廣州 武漢 包頭 長(zhǎng)沙等10多個(gè)城市 其中二線(xiàn)城市的推盤(pán)量占比將上升 隨著更多二線(xiàn)城市的項(xiàng)目進(jìn)入銷(xiāo)售期 公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)將獲得更多新的驅(qū)動(dòng) 雖然進(jìn)入越來(lái)越多的城市 將給公司的異地管理及財(cái)務(wù)控制帶來(lái)挑戰(zhàn) 但至少到目前為止 公司的成本控制 財(cái)務(wù)控制能力 在已全國(guó)化發(fā)展的龍頭上市公司中都處于領(lǐng)先水平 而可以佐證公司這一能力的是在行業(yè)內(nèi)已屬較低 并還在持續(xù)下降的管理費(fèi)用率 和銷(xiāo)售費(fèi)用率 競(jìng)爭(zhēng)策略分析 c 土地儲(chǔ)備 拉長(zhǎng)戰(zhàn)線(xiàn) 而就土地而言 保利也在2007年大舉拿地 在同期中排在前列 新增土地儲(chǔ)備總價(jià)值高達(dá)168億元 而在同期 萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備總價(jià)值是117 94億元 金地是161 10億元 土地款未付 可以發(fā)現(xiàn) 相對(duì)于很多在房地產(chǎn)市場(chǎng)尚一片欣欣向榮時(shí)拿地的公司 保利是從07年12月起大幅拿地 此時(shí)各地市場(chǎng)均已開(kāi)始萎縮 因此可見(jiàn)公司的現(xiàn)金流仍然較好 去年 保利地產(chǎn)以36 8億人民幣的土地成本收購(gòu)了總面積203萬(wàn)平方米 建筑面積412萬(wàn)平方米的8個(gè)樓盤(pán) 平均成本870元 平方米 比去年平均地價(jià)低了60 在08年6月底 公司擁有可結(jié)算建筑面積1 800多萬(wàn)平方米 足夠未來(lái)2年半的新開(kāi)工所需 土地與資金的有效地持續(xù)切換 使保利擴(kuò)張的戰(zhàn)線(xiàn)更為拉長(zhǎng) 而其擴(kuò)張態(tài)度也愈加堅(jiān)決 競(jìng)爭(zhēng)策略分析 d 業(yè)務(wù)多元化 萬(wàn)科以住宅為單一業(yè)務(wù)不同的是 保利打造的是全方位的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)以分散與單一住房物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn) 截至2008年6月底 公司擁有投資物業(yè) 主要位于廣州 120萬(wàn)平方米 包括寫(xiě)字樓 展覽中心 商業(yè)單位和5星級(jí)酒店 將在明年貢獻(xiàn)經(jīng)常性收入 除此以外 公司在2008年初擬進(jìn)入旅游地產(chǎn)也在議程之內(nèi) 而這一戰(zhàn)略和保利之前的 住宅為主 商業(yè)為輔 的戰(zhàn)略是一脈相承的 一是上市后 保利融資渠道增加 現(xiàn)金流相對(duì)寬松 調(diào)控余地大 更有實(shí)力來(lái)開(kāi)發(fā)和持有商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn) 二是在宏觀(guān)調(diào)控的大環(huán)境下 加大商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)方面的投入 可以平衡風(fēng)險(xiǎn) 增加企業(yè)長(zhǎng)期流動(dòng)資金 三 長(zhǎng)期來(lái)看 商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)的回報(bào)比較有吸引力 盡管保利地產(chǎn)并無(wú)一級(jí)土地整理及開(kāi)發(fā)大型旅游地產(chǎn)的先例 同時(shí) 旅游地產(chǎn)的市場(chǎng)容量有待考驗(yàn) 但是華僑城模式的成功證明旅游地產(chǎn)是能夠獲得高收益 保利項(xiàng)目的獲得成本低 即使項(xiàng)目失敗 對(duì)公司業(yè)務(wù)的影響也較小 兩項(xiàng)目均為當(dāng)?shù)卣猩桃Y的重點(diǎn)項(xiàng)目 因此在一級(jí)開(kāi)發(fā)等方面能獲得政府較大的支持 同時(shí) 集團(tuán)在文化 旅游經(jīng)營(yíng)方面的經(jīng)營(yíng)也對(duì)上市公司形成幫助 而公司自身在開(kāi)發(fā)高端物業(yè)上也經(jīng)驗(yàn)頗豐 如重慶保利高爾夫花園實(shí)際已經(jīng)具有旅游地產(chǎn)的雛形 因此總體上 市場(chǎng)的評(píng)價(jià)依然是謹(jǐn)慎樂(lè)觀(guān)的 競(jìng)爭(zhēng)策略分析 3 差異化分析 保利 和諧生活 舒適鮮明 鋪就成功路 鮮明的品牌主張 和諧生活 自然舒適 簡(jiǎn)單的八個(gè)字 極具親和力和溝通性 有效地達(dá)成了良好的市場(chǎng)區(qū)隔 成為保利地產(chǎn)集團(tuán)開(kāi)發(fā)理念 產(chǎn)品特色和VI識(shí)別等一以貫之的核心理念和價(jià)值觀(guān) 十五年堅(jiān)定不移的誠(chéng)信之路 保利地產(chǎn)在15年和諧品牌之路中 謹(jǐn)記了這樣一條原則 誠(chéng)信 誠(chéng)信 還是誠(chéng)信 在全國(guó)各地 無(wú)論是保利業(yè)主 業(yè)內(nèi)同行 合作伙伴還是媒體記者乃至政府官員 提到保利地產(chǎn)的時(shí)候 都不約而同地提到 誠(chéng)信 這兩個(gè)字 作為一家地產(chǎn)企業(yè) 保利地產(chǎn)從不拖欠工程款 稅款 地價(jià) 銀行還貸款 政府的規(guī)章制度 房屋管理部門(mén)的批示要求 設(shè)計(jì)規(guī)劃部門(mén)的指導(dǎo)性意見(jiàn)總是在保利得到第一時(shí)間的執(zhí)行 從沒(méi)有推遲交樓的現(xiàn)象 并多次被評(píng)為業(yè)界的誠(chéng)信企業(yè)而備受好評(píng) 保利地產(chǎn)不僅僅是業(yè)內(nèi)企業(yè) 機(jī)關(guān)眼中 誠(chéng)信 的代名詞 更是得到了廣大業(yè)主的認(rèn)可 在保利地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)中 老業(yè)主再次購(gòu)買(mǎi)和推薦購(gòu)買(mǎi)的比例高達(dá)50 以上 保利地產(chǎn)最新動(dòng)態(tài)及未來(lái)展望 最新動(dòng)態(tài)保利房地產(chǎn) 集團(tuán) 股份有限公司最新公告公布 保利地產(chǎn)通過(guò)拍賣(mài) 掛牌 合作等方式取得項(xiàng)目用地總面積約511371平方米 總價(jià)約為272685萬(wàn)元 其中住在用地面積約62463平方米 價(jià)值約為131905萬(wàn)元 含待見(jiàn)費(fèi)用約50220萬(wàn)元 商住用地約448908平方米 價(jià)值約為140780萬(wàn)元 保利地產(chǎn)最新動(dòng)態(tài)及未來(lái)展望 未來(lái)展望 2010年 2012年主要會(huì)計(jì)數(shù)據(jù) 保利地產(chǎn)最新動(dòng)態(tài)