物業(yè)費的構(gòu)成.doc

物業(yè)費的構(gòu)成物業(yè)管理收費的費用構(gòu)成：1.管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費：指人員的費用，包括基本工資，按規(guī)定提取的福利費、加班費和服裝費，不包括管理、服務(wù)人員的獎金(獎金是根據(jù)經(jīng)濟效益從盈利中提取的)。人員費用的測算根據(jù)所管物業(yè)的檔次、類型和總建筑面積先確定各級各類人員的編制數(shù)，然后再確定各自的基本工資標(biāo)準(zhǔn)，計算出基本工資總額，再按工資總額計算各項福利提取的數(shù)額，匯總為每月該項費用的總金額，最后再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫捉ㄖ娣e上。(1)基本工資：根據(jù)企業(yè)性質(zhì)并參考當(dāng)?shù)氐钠骄べY水平確定。(2)按規(guī)定提取的福利費(根據(jù)當(dāng)?shù)卣囊?guī)定由企業(yè)確定)：包括福利基金(如按工資總額的14%計算)、工會經(jīng)費(如按工資總額的2%計算)、教育經(jīng)費(如按工資總額的1.5%計算)、社會保險費包括待業(yè)保險(如按工資總額的1%計算)，醫(yī)療保險(如按工資總額的6%計算)、工傷保險、養(yǎng)老保險(如按工資總額的19%計算)，住房基金(如按工資總額的6%計算)(含住房公積金)等。(3)加班費：按人均月加班2天，再乘以日平均工資計算。日平均工資按每月22個工作日計算。(4)服裝費：按每人每年2套眼裝計算。其眼裝標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)自定。計算出年服裝費總額后再除以12個月，即為每月服裝費。2.公共設(shè)施、設(shè)備日常運行維修及保養(yǎng)費包括：(1)公共建筑(如過道、門廳、樓梯及道路環(huán)境)內(nèi)的各種土建零修費;(2)給排水日常運行、維修及保養(yǎng)費;(3)電氣系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費;(4)燃氣系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費;(5)消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費;(6)公共照明費;(7)不可預(yù)見費;(8)易損件更新準(zhǔn)備金。不包括：業(yè)主擁有房產(chǎn)內(nèi)部的各種設(shè)備、設(shè)施的維修運行、保養(yǎng)與維修費用;公共設(shè)施、設(shè)備的維修費用;電梯的運行、維修費用;冬季供暖費;高壓水泵運行、維修費用;公用天線保養(yǎng)維修費;這些費用按國家和地方政府的現(xiàn)行規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)分別向產(chǎn)權(quán)人和使用人另行收取。3.綠化管理費：指小區(qū)環(huán)境綠化的養(yǎng)護費用，包括：綠化工具費、勞保用品費、綠化用水費、農(nóng)藥化肥費、雜草清運費、景觀再造費。4.清潔衛(wèi)生費：包括清潔工具、勞保用品、衛(wèi)生防疫殺毒費、化糞池清掏費、垃圾外運費和清潔環(huán)衛(wèi)所需之其他費用。5.保安費：對封閉式小區(qū)公共秩序的維持費用。不是封閉式小區(qū)不能收保安費。包括：保安器材裝備費(保安系統(tǒng)、保安器材等);保安人員人身保險費(如每年投保2萬元人身意外傷害險，保險費率為4);保安用房及保安人員住房租金(如保安用房按每人8平方米計算，住房月租金為8元/平方米)。6.辦公費：交通費(車輛及保險維護費用)、通訊費、低值易耗辦公用品費、書報費、廣告宣傳社區(qū)文化費、辦公用房租金(含水電費)、其他雜項等。7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊率：固定資產(chǎn)包括：交通工具、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、工程維修設(shè)備、其他設(shè)備等。固定資產(chǎn)平均折舊年限一般為5年。8.利潤：利潤率按各地物價主管部門根據(jù)本地區(qū)實際情況確定，一般普通住宅小區(qū)平均利潤率不高于社會平均利潤率為上限。9.法定稅費：法定稅費指按現(xiàn)行稅法物業(yè)管理企業(yè)在進行企業(yè)經(jīng)營活動過程中應(yīng)繳納的稅費。物業(yè)管理企業(yè)享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策，應(yīng)繳納的稅費主要是兩稅一費(代收代繳部分不計征)。(1)營業(yè)稅：按企業(yè)經(jīng)營總收入的5%征收;(2)城市建設(shè)維護稅：按營業(yè)稅7%計征;(3)教育附加費：按營業(yè)稅3%計征。以上9項費用即為費用構(gòu)成，測算出來后全部相加就是公共性服務(wù)費用。如果一個住宅小區(qū)沒有其他資金來源渠道，只靠物業(yè)管理收費維持運轉(zhuǎn)。則每戶收費標(biāo)準(zhǔn)即為前9項之和再除以總建筑面積和12個月，即得出每月每平方米應(yīng)交金額。如果小區(qū)還有多種經(jīng)營收入可以補貼到物業(yè)管理收費中，如有小區(qū)配套公建房出租收入、停車費收入、維修養(yǎng)護專項基金利息的補貼等，則先測算出其他收入補貼到每月每建筑平方米的數(shù)額，再用總費用扣減，結(jié)果即為每戶應(yīng)交物業(yè)管理費。舉例來說：如果經(jīng)過上述9項費用測算，小區(qū)公共性服務(wù)費用為2元/平方米，如果小區(qū)沒有其他收入來源，則為了維持小區(qū)正常物業(yè)管理運轉(zhuǎn)，每戶需按2元/平方米交費。如果小區(qū)還有其他收入來源，并且補貼到物業(yè)管理費大概為1.2元/平方米，則住戶每月實際交納物業(yè)管理費為(2-1.2)=0.8元/建筑平方米。由此看來物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營，多渠道籌集資金，是降低物業(yè)管理收費的非常重要的手段。物業(yè)費成本結(jié)構(gòu)及構(gòu)成分析提要：物業(yè)服務(wù)定價成本由管理人員費用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備日常運行維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用更多精品源自制度物業(yè)費成本結(jié)構(gòu)及構(gòu)成分析物業(yè)費是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項目進行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。為便于物業(yè)管理從業(yè)人員能夠合理、合法、合情的測算物業(yè)費，蜂巢物業(yè)管理網(wǎng)根據(jù)建設(shè)部物業(yè)物業(yè)收費管理辦法等規(guī)定，對物業(yè)費成本結(jié)構(gòu)及構(gòu)成進行分析。一、物業(yè)服務(wù)定價成本由管理人員費用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備日常運行維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用、電梯及增壓水泵日常運行維護費用、辦公費用、固定資產(chǎn)折舊費、經(jīng)業(yè)主大會同意的其它費用等組成。二、管理人員費用，指物業(yè)服務(wù)經(jīng)營者按規(guī)定發(fā)放給在物業(yè)服務(wù)小區(qū)從事管理工作的人員工資及按規(guī)定提取的福利費、繳納的各項社會保障費。本辦法所稱社會保障費，是指根據(jù)國家有關(guān)制度規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險和住房公積金等。三、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運行及維護費，指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防、排污、監(jiān)控、道路、照明等共用部位的正常運轉(zhuǎn)、維護保養(yǎng)所需的日常運行費用和相應(yīng)專業(yè)人員的工資、福利、社會保障費等，不包括保修期內(nèi)的維修費、應(yīng)由物業(yè)維修專項資金支出的中修、大修和更新、改造費用。四、綠化養(yǎng)護費，指管理、養(yǎng)護綠化設(shè)施的費用，包括綠化工具購置費、勞保用品、農(nóng)藥化肥費、補苗費、綠化用水和相應(yīng)專業(yè)人員的工資、福利、社會保障費等。不包括開發(fā)企業(yè)支付的種苗種植費和前期維護費。五、清潔衛(wèi)生費，指公共區(qū)域衛(wèi)生打掃、經(jīng)常性的保潔所需費用，包括購置工具、勞保用品、消毒費、化糞池清理、清潔用料、垃圾清運、環(huán)衛(wèi)所需費用和相應(yīng)專業(yè)人員的工資、福利、社會保障費等。六、秩序維護費，包括器材裝備費、保安人員人身保險費、由物業(yè)管理企業(yè)支付的保安服裝費和相應(yīng)專業(yè)人員的工資、福利、社會保障費等。七、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用，指物業(yè)服務(wù)經(jīng)營者為小區(qū)辦理物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務(wù)經(jīng)營者與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準(zhǔn)。八、電梯及增壓水泵日常運行維護費，指為維護電梯及增壓水泵正常運行而發(fā)生的電費等日常運行、維修費和相應(yīng)專業(yè)人員的工資、福利費、社會保障費等，不包括保修期內(nèi)的維修費以及應(yīng)由物業(yè)維修專項資金支出的中修、大修和更新、改造費用。九、辦公費，指物業(yè)管理企業(yè)為維護服務(wù)小區(qū)正常的物業(yè)管理活動而用于辦公所需的費用，包括辦公用品費、交通費、水電費、取暖費、通訊費、書報費、管理費分?jǐn)偂⒇攧?wù)費用等其它費用。管理費分?jǐn)偅干霞壩飿I(yè)服務(wù)經(jīng)營者分?jǐn)偟墓芾碣M用。十、固定資產(chǎn)折舊費，指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)、由物業(yè)服務(wù)經(jīng)營者擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的使用年限在一年以上的資產(chǎn)，包括交通工具、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、工具維修設(shè)備及其他設(shè)備等。不屬于物業(yè)服務(wù)主要設(shè)備的物品，單位價值在2000元以上，并且使用期限超過兩年的，也應(yīng)當(dāng)作為固定資產(chǎn)。十一、經(jīng)業(yè)主大會同意的其它費用，指按規(guī)定程序，經(jīng)業(yè)主大會同意由物業(yè)服務(wù)費開支的費用。十二、物業(yè)服務(wù)相關(guān)指標(biāo)。（一）服務(wù)小區(qū)示范等級，指政府主管部門組織評定的示范優(yōu)秀小區(qū)稱號。（二）服務(wù)小區(qū)綠化率，指小區(qū)綠化面積占其總占地面積的比率，計算公式為：服務(wù)小區(qū)綠化率=小區(qū)綠化面積小區(qū)占地面積100%（三）服務(wù)小區(qū)入住率，指小區(qū)已入住戶數(shù)占其總戶數(shù)的比率，計算公式為：服務(wù)小區(qū)入住率=小區(qū)已入住戶數(shù)