購房須知五大問題.doc

購房須知五大問題購房須知五大問題 購買期房應(yīng)當(dāng)注意充分了解開發(fā)商的情況，包括營業(yè)執(zhí)照、開發(fā)資質(zhì)、以往業(yè)績、信譽實力等等；充分了解所購房產(chǎn)的情況，購房前應(yīng)要求開發(fā)商出具五證原件：即國有土地使用證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)工程開工許可證，商品房預(yù)售許可證。（1）訂金問題 購期房一般要交付訂金，對于訂金的交付法律是有明文規(guī)定的，如開發(fā)商提出“無理”要求，你可依法拒之，或在事后訴之法院，由法院認(rèn)定合同無效，讓法院幫你把多付的錢要回來。擔(dān)保法第八十九條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付訂金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，訂金應(yīng)抵行債務(wù)的，無權(quán)要求返還訂金；接受訂金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還訂金。訂金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在訂金合同中應(yīng)約定交付訂金的期限。訂金合同從實際交付訂金之日起生效，訂金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的?！?由此可見，第一，訂金條款并不具否訂立訂金條款；第二，應(yīng)當(dāng)在訂金條款中注明不履行合同的具體情況；第交付訂金前要充分了解自己履行合同的能力，如果沒有能力履行合同，就不要交付訂金，因為交付訂金合同才會生效；第四，要分清訂金和預(yù)付款的區(qū)別。預(yù)付款也是預(yù)先支付，但它的性質(zhì)與訂時事先支付的是預(yù)付款，就不能適用訂金的罰則。（2）不可抗力問題 民法通則第條明確規(guī)定：他人損害的，不承擔(dān)民事責(zé)任?！币坏┭悠诮环浚_發(fā)商多以“不可抗力”為由推卸責(zé)任。為防止這方面的損失，購房人在簽約時，一定要對涉及到不可抗力的有關(guān)條款給予高度重視，購房合同示范文本中延期交房的免責(zé)條款有兩條：一是“人力不可抗拒的自然災(zāi)害”；二是“施工中遇到異常困難或重大技術(shù)問題不能及時解決”。從實際發(fā)生的商品房買賣糾紛來看，因“施工中遇到異常困難或重大技術(shù)問題不能及時解決”問題產(chǎn)生的糾紛較多。（3）面積問題 合同法第條規(guī)定：“依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)?！币虼?，要防止面積糾紛，關(guān)鍵是訂好合同。期房最大的特征是在預(yù)售合同訂立時，房屋所有權(quán)并未現(xiàn)實存在，有關(guān)房屋狀況只能體現(xiàn)在圖紙上，這樣，使得按圖紙預(yù)測的建筑面積和竣工后現(xiàn)場實測的建筑面積常有誤差。而預(yù)售商品格又往往是按圖紙預(yù)測的建筑面積來計算的。（4）產(chǎn)權(quán)證問題根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓(包括買賣)：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合房地產(chǎn)條件的；司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；依法收回土地使用權(quán)的；有房地產(chǎn)，未得到其他有人書面同意的；權(quán)有爭議的；未依法登記領(lǐng)取權(quán)書的；法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。在期房糾紛中，很多是關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放期限的，開發(fā)商解釋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放進(jìn)度為何一再拖延時，一個常用借口是有關(guān)部門不給辦。其實，根據(jù)城市房屋權(quán)理辦法規(guī)定，登記機關(guān)是指房地產(chǎn)行政主管機關(guān)，登記機關(guān)在對申請人的申請進(jìn)行審查后，凡權(quán)清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的，登記機關(guān)應(yīng)在受理登記之日起兩個月內(nèi)核準(zhǔn)登記并頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。也就是說，造成房屋產(chǎn)權(quán)證遲遲辦不下來的原因很可能在于開發(fā)商，比如開發(fā)手續(xù)不健全、欠繳出讓金等，一于這些情況，購房人就要提高警惕，一方面了解能否解決，一方面考慮是否要放棄購買該房產(chǎn)的計劃。消費者購房前五大須知如何在購置房產(chǎn)時不上當(dāng)受騙，做一個精明的消費者？碰上“霸王條款”的消費者又該如何妥善處理？愉景房產(chǎn)集團副總經(jīng)理李寧為廣大消費者支出五大招。現(xiàn)象一：先搞清楚是“套內(nèi)面積”還是“建筑面積”就差這么兩個字，不說不知道，一說嚇一跳。據(jù)悉，現(xiàn)在有些房地產(chǎn)開發(fā)商在售房的時候喜歡玩文字游戲。在購房單價里將“套內(nèi)面積”寫成“建筑面積”。很多消費者稍不注意就會在這一條款上吃虧。一招應(yīng)對：李副總在采訪時提醒廣大消費者，一定要看清楚開發(fā)商用的是“套內(nèi)面積”來計算還是“建筑面積”。從直觀上來看，按照套內(nèi)建筑面積售房好像比按照建筑面積售房的房價要高，這里就會給一些購房者一個擔(dān)心。據(jù)記者從相關(guān)資料中了解所知，在實行套內(nèi)建筑面積售房之前，房地產(chǎn)買賣的成交，取決于總價而不是單價，按照套內(nèi)建筑面積售房，是在總價不變的情況下，只是對計價方式做一個調(diào)整，是一種買賣方式的改變，和房屋交易的實質(zhì)不發(fā)生矛盾。據(jù)悉，以前購房要弄清楚分?jǐn)偛课弧⒎謹(jǐn)偯娣e，而現(xiàn)在的住宅建筑，內(nèi)部格局十分復(fù)雜，準(zhǔn)確區(qū)分每個部位的情況幾乎無法做到，而且復(fù)雜到連專業(yè)技術(shù)人員、管理人員也有爭論。但實行套內(nèi)建筑面積計價后，消費者進(jìn)行維權(quán)，相對成本低一些，易于測量，以減少購房者在購房面積上說產(chǎn)生的糾紛。按套內(nèi)面積計算也有利于創(chuàng)造公平、公正、公開的市場環(huán)境，減少了開發(fā)企業(yè)增加分?jǐn)偯娣e的利益驅(qū)動，消費者不用承擔(dān)不明不白的房款?，F(xiàn)象二：律師費、管道煤氣費等亂七雜八費還要收？二招應(yīng)對：據(jù)李副總的介紹，2003年以前東莞的房地產(chǎn)市場存在著極不合理的現(xiàn)象，一些開發(fā)商主動收取消費者的一些額外費用，如律師費、管道煤氣費等等，消費者由于對政策的熟悉程度不夠高往往也就忍氣吞聲，不知如何應(yīng)對。但隨著政府新政策出臺及對房產(chǎn)市場的進(jìn)一步規(guī)范調(diào)整后，如果開發(fā)商再向消費者者收取相關(guān)的雜費，消費者在購房時就有權(quán)拒絕付費。廣東省城鎮(zhèn)新建商品房交易價格行為規(guī)則明確規(guī)定，對經(jīng)審定規(guī)劃設(shè)計的基礎(chǔ)設(shè)施（有線電視、燃?xì)?、通郵等）和公用設(shè)施（人防工程、停車場等）的配套建設(shè)費，以及商品房設(shè)計、銷售說明承諾建設(shè)的商品房配套的設(shè)備（如防盜門、可視對講電話、寬帶網(wǎng)等）的建設(shè)費用、應(yīng)列入成本、計入商品房銷售價格內(nèi)，不得向購房者價外收取。（關(guān)于重新明確新建商品房銷售價格有關(guān)問題的通知東莞市建設(shè)局、東莞市物價局二OO三年六月頒布）現(xiàn)象三：“耳聽為虛，眼見為實”，親身考評開發(fā)商在采訪的過程中李副總向記者介紹了行內(nèi)某一開發(fā)商的做法，值得消費者注意。有些商業(yè)盤在房子沒蓋好就推出大量的宣傳廣告，以此來吸引廣大的消費者者前去認(rèn)購，但幾年下來，房產(chǎn)商老板換了一代又一代，但結(jié)果樓盤還是未能發(fā)展起來。三招應(yīng)對：李副總提醒廣大消費者在買房時最好要親身到樓盤小區(qū)作實質(zhì)性的考評，不要盲目聽信他人或媒體的一些吹捧。并對自己所購買的房子要有明確的定位，如果是用來投資的，還要考慮其所在地段、升值潛力等相關(guān)細(xì)節(jié)。現(xiàn)象四：不了解政府各項房產(chǎn)政策盲目置業(yè)最終吃虧四招應(yīng)對：在購房前最好先了解政府新出臺的各項方針政策，咨詢專家行家意見。這樣就可以避免許多不必要的麻煩。對于東莞消委會在“315活動”期間倡導(dǎo)的房地產(chǎn)專家團，李副總表示十分的認(rèn)可和贊同，專家團的成立能夠給廣大的消費者一個購房的引導(dǎo)方向以及一些相關(guān)的政策意見。因此這樣的做法有利于消費者的在購房前對所要購買的樓盤或樓價市場等相關(guān)信息有一個更清晰的認(rèn)識。此外，李副總還特意向記者強調(diào)一點：廣大消費者要確認(rèn)開發(fā)商是否具備“預(yù)售證”和“土地使用證”。如果不具備這兩證，消費者就要注意了，因為有些開發(fā)商在建樓前由于資金問題可能會將土地抵押給銀行，但貸款蓋起的樓房在銷售時是不能夠提供房產(chǎn)證的。對于開發(fā)商的承諾保證，最好是能夠體現(xiàn)在合同上?，F(xiàn)象五：購房者遇到“霸王條款”時要懂得主動維權(quán)五招應(yīng)對：萬一遇到“霸王條款”時該如何辦？李副總介紹經(jīng)驗時提到，消費者首先要做的是要主動與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商調(diào)解，并且找專家律師作進(jìn)一步的了解咨詢。遇到不合理的條款或要求時，消費者要極力爭取自己的權(quán)利，不要忍氣吞聲。必要時還要通過法律途徑來解決。積”。從直觀上來看，按照套內(nèi)建筑面積售房好像比按照建筑面積售房的房價要高，這里就會給一些購房者一個擔(dān)心。據(jù)記者從相關(guān)資料中了解所知，在實行套內(nèi)建筑面積售房之前，房地產(chǎn)買賣的成交，取決于總價而不是單價，按照套內(nèi)建筑面積售房，是在總價不變的情況下，只是對計價方式做一個調(diào)整，是一種買賣方式的改變，和房屋交易的實質(zhì)不發(fā)生矛盾。據(jù)悉，以前購房要弄清楚分?jǐn)偛课?、分?jǐn)偯娣e，而現(xiàn)在的住宅建筑，內(nèi)部格局十分復(fù)雜，準(zhǔn)確區(qū)分每個部位的情況幾乎無法做到，而且復(fù)雜到連專業(yè)技術(shù)人員、管理人員也有爭論。但實行套內(nèi)建筑面積計價后，消費者進(jìn)行維權(quán)，相對成本低一些，易于測量，以減少購房者在購房面積上說產(chǎn)生的糾紛。按套內(nèi)面積計算也有利于創(chuàng)造公平、公正、公開的市場環(huán)境，減少了開發(fā)企業(yè)增加分?jǐn)偯娣e的利益驅(qū)動，消費者不用承擔(dān)不明不白的房款?，F(xiàn)象二：律師費、管道煤氣費等亂七雜八費還要收？二招應(yīng)對：據(jù)李副總的介紹，2003年以前東莞的房地產(chǎn)市場存在著極不合理的現(xiàn)象，一些開發(fā)商主動收取消費者的一些額外費用，如律師費、管道煤氣費等等，消費者由于對政策的熟悉程度不夠高往往也就忍氣吞聲，不知如何應(yīng)對。但隨著政府新政策出臺及對房產(chǎn)市場的進(jìn)一步規(guī)范調(diào)整后，如果開發(fā)商再向消費者者收取相關(guān)的雜費，消費者在購房時就有權(quán)拒絕付費。廣東省城鎮(zhèn)新建商品房交易價格行為規(guī)則明確規(guī)定，對經(jīng)審定規(guī)劃設(shè)計的基礎(chǔ)設(shè)施（有線電視、燃?xì)?、通郵等）和公用設(shè)施（人防工程、停車場等）的配套建設(shè)費，以及商品房設(shè)計、銷售說明承諾建設(shè)的商品房配套的設(shè)備（如防盜門、可視對講電話、寬帶網(wǎng)等）的建設(shè)費用、應(yīng)列入成本、計入商品房銷售價格內(nèi)，不得向購房者價外收取。（關(guān)于重新明確新建商品房銷售價格有關(guān)問題的通知東莞市建設(shè)局、東莞市物價局二OO三年六月頒布）現(xiàn)象三：“耳聽為虛，眼見為實”，親身考評開發(fā)商在采訪的過程中李副總向記者介紹了行內(nèi)某一開發(fā)商的做法，值得消費者注意。有些商業(yè)盤在房子沒蓋好就推出大量的宣傳廣告，以此來吸引廣大的消費者者前去認(rèn)購，但幾年下來，房產(chǎn)商老板換了一代又一代，但結(jié)果樓盤還是未能發(fā)展起來。三招應(yīng)對：李副總提醒廣大消費者在買房時最好要親身到樓盤小區(qū)作實質(zhì)性的考評，不要盲目聽信他人或媒體的一些吹捧。并對自己所購買的房子要有明確的定位，如果是用來投資的，還要考慮其所在地段、升值潛力等相關(guān)細(xì)節(jié)?，F(xiàn)象四：不了解政府各項房產(chǎn)政策盲目置業(yè)最終吃虧四招應(yīng)對：在購房前最好先了解政府新出臺的各項方針政策，咨詢專家行家意見。這樣就可以避免許多不必要的麻煩。對于東莞消委會在“315活動”期間倡導(dǎo)的房地產(chǎn)專家團，李副總表示十分的認(rèn)可和贊同，專家團的成立能夠給廣大的消費者一個購房的引導(dǎo)方向以及一些相關(guān)的政策意見。因此這樣的做法有利于消費者的在購房前對所要購買的樓盤或樓價市場等相關(guān)信息有一個更清晰的認(rèn)識。此外，李副總還特意向記者強調(diào)一點：廣大消費者要確認(rèn)開發(fā)商是否具備“預(yù)售證”和“土地使用證”。如果不具備這兩證，消費者就