廣東省城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法.doc

廣東省城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法（1992年12月3日廣東省人民政府粵府（92）163號(hào)發(fā)布根據(jù)1997年12月31日發(fā)布，1998年1月1日起施行的廣東省人民政府令第33號(hào)修正）第一章總則第一條為改革城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度，合理開發(fā)、利用土地資源，促進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，維護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（以下簡(jiǎn)稱條例）和有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際情況，制定本辦法。第二條省、市、縣國(guó)土部門，負(fù)責(zé)國(guó)家有關(guān)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的法律、法規(guī)和本辦法的組織實(shí)施，并依法對(duì)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)）的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止進(jìn)行管理和監(jiān)督檢查。省、市、縣房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、計(jì)劃、財(cái)政等管理部門應(yīng)按照法律、法規(guī)和本辦法，共同做好有關(guān)管理工作。第三條依照本辦法的規(guī)定取得土地使用權(quán)的，其合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù)。土地使用者開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地的活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家法律、法規(guī)及本辦法的規(guī)定，并不得損害社會(huì)公共利益。第四條市、縣人民政府應(yīng)按照統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理的原則，加強(qiáng)對(duì)城鎮(zhèn)國(guó)有土地的管理。征地工作統(tǒng)一由國(guó)土部門負(fù)責(zé)組織實(shí)施。第二章土地使用權(quán)出讓第五條土地使用權(quán)的出讓，由市、縣人民政府負(fù)責(zé)，有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。市、縣國(guó)土部門應(yīng)會(huì)同計(jì)劃、城市規(guī)劃、建設(shè)管理部門根據(jù)本地區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、城鎮(zhèn)總體規(guī)劃以及年度建設(shè)用地計(jì)劃編制出讓土地使用權(quán)年度計(jì)劃（以下簡(jiǎn)稱供地計(jì)劃），經(jīng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。供地計(jì)劃應(yīng)包括當(dāng)年擬出讓國(guó)有土地使用權(quán)的土地面積、位置、范圍、用途以及供地方式和可行性分析等內(nèi)容。年度供地計(jì)劃應(yīng)報(bào)上級(jí)國(guó)土部門備案，并可對(duì)外公布。第六條下列土地使用權(quán)可依法出讓：（一）市、縣人民政府根據(jù)城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展需要依法征用的農(nóng)村集體所有的土地；（二）依據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法第十九條和條例第四十七條的規(guī)定，由政府收回土地使用權(quán)的國(guó)有土地；（三）出讓期限屆滿后由政府無(wú)償收回的國(guó)有土地；（四）城鎮(zhèn)其他可供出讓的國(guó)有土地。上述出讓的土地可以是未經(jīng)開發(fā)的土地，也可以是經(jīng)過(guò)平整和進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地。第七條具體地塊的土地使用權(quán)出讓，應(yīng)先擬定出讓方案。出讓方案由市、縣國(guó)土部門會(huì)同城市規(guī)劃和建設(shè)管理部門、房地產(chǎn)管理部門根據(jù)年度供地計(jì)劃、城鎮(zhèn)總體規(guī)劃和基本建設(shè)投資計(jì)劃擬定，并按廣東省土地管理實(shí)施辦法規(guī)定的建設(shè)用地審批權(quán)限報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后，由國(guó)土部門負(fù)責(zé)實(shí)施。土地使用權(quán)出讓方案應(yīng)包括出讓地塊的面積、位置、界址、用途、出讓年限、建設(shè)規(guī)劃要求、標(biāo)定地價(jià)、出讓方式等內(nèi)容。征用、劃撥土地的有關(guān)材料應(yīng)與出讓方案同時(shí)報(bào)批。第八條對(duì)按照城鎮(zhèn)規(guī)劃和建設(shè)需要連片綜合開發(fā)的用地，可按開發(fā)小區(qū)一次申請(qǐng)批準(zhǔn)征用，分期出讓（或劃撥）使用。已征用范圍內(nèi)未實(shí)施建設(shè)的耕地，開發(fā)建設(shè)的單位應(yīng)負(fù)責(zé)安排繼續(xù)耕種。第九條市、縣國(guó)土部門應(yīng)對(duì)土地進(jìn)行分等定級(jí)，分別不同的區(qū)位和用途，擬定基準(zhǔn)地價(jià)，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)公布?；鶞?zhǔn)地價(jià)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和土地的供求情況適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。對(duì)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的具體地塊，要以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)，根據(jù)地塊大小、位置、容積率、形狀以及土地使用年限和土地市場(chǎng)情況等，評(píng)估出地塊的標(biāo)定地價(jià)。各級(jí)國(guó)土部門可根據(jù)需要設(shè)置地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)或評(píng)估員，負(fù)責(zé)地價(jià)評(píng)估工作。第十條土地使用權(quán)出讓可采取招標(biāo)、協(xié)議、拍賣的方式。招標(biāo)出讓，由市、縣國(guó)土部門向符合規(guī)定條件的單位或向社會(huì)公布招標(biāo)條件，通過(guò)合法招標(biāo)程序，向經(jīng)擇優(yōu)確定的中標(biāo)者出讓土地使用權(quán)。協(xié)議出讓，由市、縣國(guó)土部門根據(jù)土地用途、建設(shè)規(guī)劃要求、土地開發(fā)程度等情況，與受讓人協(xié)商用地價(jià)款和條件，根據(jù)雙方達(dá)成的協(xié)議出讓土地使用權(quán)。拍賣出讓，由市、縣國(guó)土部門在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，向符合規(guī)定條件的用地需求者公開叫價(jià)競(jìng)投，并以競(jìng)投的最高價(jià)向該出價(jià)人出讓土地使用權(quán)。第十一條外商投資企業(yè)用地可事先向市、縣國(guó)土部門申請(qǐng)預(yù)約，預(yù)約期內(nèi)可優(yōu)先獲得指定地塊的土地使用權(quán)。申請(qǐng)預(yù)約用地的，須持向外經(jīng)計(jì)劃部門申請(qǐng)投資建設(shè)立項(xiàng)的文件資料，與國(guó)土部門簽訂預(yù)約用地協(xié)議，交付預(yù)約金。預(yù)約用地有效期限為半年。期內(nèi)用地的，預(yù)約金可折抵地價(jià)款，逾期未正式申請(qǐng)用地的，視為自動(dòng)放棄預(yù)約，已付預(yù)約金不予退還。預(yù)約的用地在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，國(guó)土部門應(yīng)先征得城市規(guī)劃管理部門同意。第十二條土地使用權(quán)出讓，由市、縣國(guó)土部門與受讓人簽訂土地使用權(quán)出讓合同（以下簡(jiǎn)稱出讓合同），明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。出讓合同應(yīng)包括土地面積、位置、界址、用途、使用年限、地價(jià)款、付款方式和時(shí)限、投資總額、開發(fā)建設(shè)期限、土地利用和規(guī)劃設(shè)計(jì)要求、其他附帶條件以及違約責(zé)任等內(nèi)容。第十三條協(xié)議、招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)的，土地使用者應(yīng)按出讓合同規(guī)定的期限和方式向國(guó)土部門繳付地價(jià)款，逾期未全部繳付的，國(guó)土部門有權(quán)解除出讓合同，并可請(qǐng)求違約賠償。拍賣方式出讓土地使用權(quán)的，土地使用者應(yīng)在出讓合同生效之日向國(guó)土部門繳付地價(jià)款10的定金，余額應(yīng)在出讓合同生效之日起60日內(nèi)全部付清。逾期未付的，國(guó)土部門有權(quán)解除出讓合同，已收定金不予退還。國(guó)土部門未按出讓合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的，受讓人有權(quán)解除出讓合同，并可請(qǐng)求違約賠償。因土地使用者未按出讓合同規(guī)定期限支付全部地價(jià)款或出讓方未按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)而需請(qǐng)求賠償?shù)?，由雙方協(xié)商。協(xié)商不成或不履行協(xié)議的，提請(qǐng)賠償?shù)囊环娇上蛉嗣穹ㄔ浩鹪V。第十四條受讓人應(yīng)在付清全部地價(jià)款后30日內(nèi)到國(guó)土部門辦理土地使用權(quán)出讓登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。第十五條受讓人需要改變出讓合同規(guī)定的土地用途和規(guī)劃要求的，必須事先向原辦理土地使用權(quán)出讓的國(guó)土部門提出申請(qǐng)，經(jīng)國(guó)土部門和城市規(guī)劃管理部門審核批準(zhǔn)后，重新簽訂出讓合同或補(bǔ)充合同，調(diào)整地價(jià)，并應(yīng)在合同簽訂之日起30日內(nèi)到原登記機(jī)關(guān)辦理變更登記。第三章土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押第十六條土地使用者可將依法取得的土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。地上建筑物、其他附著物所有權(quán)與其所占用的土地使用權(quán)不可分離。建有地上建筑物、其他附著物的土地，不得單獨(dú)以土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。第十七條有下列情形之一的，不得進(jìn)行土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租和抵押：（一）未取得土地使用證、房屋所有權(quán)證的；（二）土地使用權(quán)或房屋權(quán)屬不清的；（三）土地在城市拆遷范圍的；（四）依法限制土地使用權(quán)屬變更的；（五）未付清全部地價(jià)款的。第十八條以共同共有的土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，須征得其他共有人書面同意；以共有土地使用權(quán)中本人占有的份額進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，應(yīng)書面通知其他共有人，或先行分割，再以其本人所占有的部分進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。第十九條土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，須具備下列條件：（一）已支付全部地價(jià)款；（二）持有土地使用證，有地上建筑物、其他附著物的，還應(yīng)有房屋所有權(quán)證；（三）已按出讓合同規(guī)定的條件和期限完成了開發(fā)建設(shè)。屬成片開發(fā)經(jīng)營(yíng)的土地，按出讓合同規(guī)定的條件和期限進(jìn)行了開發(fā)，形成工業(yè)用地和其他建設(shè)條件的，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。第二十條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，不得違反土地使用權(quán)出讓合同和登記文件載明的權(quán)利、義務(wù)。第二十一條有償轉(zhuǎn)讓已出租的土地使用權(quán)時(shí)，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)提前90日通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先受讓權(quán)。轉(zhuǎn)讓人將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給第三者時(shí)，受讓人應(yīng)繼續(xù)履行原租賃合同中出租人的權(quán)利、義務(wù)。第二十二條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并持土地使用證、土地出讓合同、土地轉(zhuǎn)讓合同，向土地所在地的市、縣國(guó)土部門申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。如土地上已建有房屋的，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)先向所在地的房地產(chǎn)交易所申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，并在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日起30日內(nèi)，持有關(guān)文件資料向土所在地的市、縣國(guó)土部門和房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。只經(jīng)一個(gè)部門登記的，轉(zhuǎn)讓無(wú)效。第二十三條國(guó)土部門接到登記申請(qǐng)后，應(yīng)及時(shí)予以審查。對(duì)符合轉(zhuǎn)讓條件和登記要求的，給予辦理轉(zhuǎn)讓登記和換發(fā)土地使用證。第二十四條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，該地塊發(fā)生增值的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)向政府繳納增值費(fèi)。土地增值費(fèi)的具體計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和收繳辦法，由各市人民政府根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定制定。第二十五條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途和規(guī)劃要求的，依照本辦法第十五條的規(guī)定辦理。第二十六條土地使用權(quán)出租，租賃雙方必須持土地使用證、出讓合同、租賃合同向所在地市、縣國(guó)土部門申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)租賃登記手續(xù)。如土地上已建有房屋的，租賃雙方應(yīng)先到所在地的房地產(chǎn)交易所申請(qǐng)辦理租賃手續(xù)后，15日內(nèi)到所在地的市、縣國(guó)土部門辦理登記手續(xù)。第二十七條土地使用權(quán)出租后，租賃雙方應(yīng)繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。第二十八條有下列情形之一的，出租人有權(quán)解除租賃關(guān)系：（一）承租人擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借和交換土地使用權(quán)的；（二）承租人違反租賃合同規(guī)定用途的；（三）承租人違反合同規(guī)定欠交租金6個(gè)月以上的；（四）承租人利用承租土地進(jìn)行違法活動(dòng)的。第二十九條租賃關(guān)系終止，租賃雙方應(yīng)在終止之日起15日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理注銷登記。第三十條未按本辦法第二十二條、二十六條規(guī)定辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租手續(xù)而實(shí)際發(fā)生轉(zhuǎn)讓、出租行為的，國(guó)土部門和房地產(chǎn)管理部門不予辦理登記手續(xù)。第三十一條土地使用權(quán)抵押，抵押人、抵押權(quán)人必須持土地使用證、土地出讓合同、載有抵押條款的經(jīng)濟(jì)合同、土地使用權(quán)抵押申請(qǐng)書向所在地的國(guó)土部門和房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記手續(xù)。第三十二條以已出租的土地使用權(quán)抵押時(shí)，原租賃合同繼續(xù)有效，并由抵押人將抵押情況書面通知承租人。第三十三條已作抵押的土地使用權(quán)在抵押期間如需轉(zhuǎn)讓，抵押人應(yīng)事先取得抵押權(quán)人書面同意。在同等的條件下，抵押權(quán)人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。第三十四條已作抵押的土地使用權(quán)發(fā)生繼承時(shí)，繼承人應(yīng)書面通知抵押權(quán)人。第三十五條抵押人若將已作抵押的土地使用權(quán)出租，須征得抵押權(quán)人的書面同意。第三十六條有下列情形之一的，抵押權(quán)人應(yīng)向國(guó)土部門和房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)?zhí)幏值盅旱耐恋厥褂脵?quán)：（一）抵押人未依合同履行債務(wù)的；（二）抵押人被依法宣告解散或破產(chǎn)的；（三）抵押人死亡又無(wú)合法繼承人代其履行債務(wù)的；（四）抵押人的繼承人、受贈(zèng)人或代管人拒不履行債務(wù)的。第三十七條經(jīng)批準(zhǔn)處分抵押土地使用權(quán)的，抵押權(quán)人可委托市、縣國(guó)土部門或房地產(chǎn)交易所以拍賣、招標(biāo)轉(zhuǎn)讓、協(xié)議轉(zhuǎn)讓等形式進(jìn)行處分。處分抵押土地使用權(quán)，在同等條件下，受讓人按下列順序享有優(yōu)先權(quán)；（一）土地使用權(quán)共有人；（二）土地使用權(quán)承租人；（三）市、縣人民政府；（四）抵押權(quán)人。第三十八條已作抵押的土地使用權(quán)處分過(guò)程中出現(xiàn)下列情形之一，應(yīng)中止處分：（一）抵押權(quán)人要求中止；（二）抵押人請(qǐng)求中止，表示愿意即時(shí)清償債務(wù)，并經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（三）被處分的抵押土地使用權(quán)屬因有爭(zhēng)議而引起訴訟的；（四）其他應(yīng)中止的情形出現(xiàn)。第三十九條經(jīng)處分抵押土地使用權(quán)所得價(jià)款，按以下順序處分：（一）支付處分費(fèi)用；（二）扣除涉及抵押標(biāo)的應(yīng)繳納稅費(fèi)；（三）償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及罰息、罰金；（四）所剩余額退還抵押人。處分所得價(jià)款不足以償還抵押債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)向抵押人追索不足部分。第四十條因處分抵押土地使用權(quán)而取得土地使用權(quán)者，應(yīng)按本辦法第二十二條規(guī)定辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)和轉(zhuǎn)移登記。第四十一條處分已出租的抵押土地使用權(quán)，如租期未滿，受讓人與原承租人應(yīng)按本辦法第二十六條的規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。第四十二條抵押權(quán)因債務(wù)清償或其他原因終止的，抵押雙方應(yīng)在抵押權(quán)終止之日起15日內(nèi)到原登記機(jī)關(guān)辦理注銷或轉(zhuǎn)移登記。第四章劃撥土地使用權(quán)第四十三條劃撥國(guó)有土地使用權(quán)，是指土地使用者通過(guò)除出讓土地使用權(quán)方式以外的其他各種方式依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)。劃撥土地使用權(quán)符合條例第四十五條第一款規(guī)定條件的，經(jīng)市、縣國(guó)土部門和房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)后，可按本辦法第三章規(guī)定進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。第四十四條條例第四十五條規(guī)定補(bǔ)交或抵交的價(jià)款，可視其取得權(quán)利的不同情況和轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的不同方式，由市、縣國(guó)土部門按標(biāo)定地價(jià)的一定比例收取，最低不得低于標(biāo)定地價(jià)的40。標(biāo)定地價(jià)由所在地市、縣國(guó)土部門根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)，按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押期限和地塊條件核定。劃撥土地使用權(quán)抵押，經(jīng)抵押人報(bào)請(qǐng)當(dāng)?shù)厥?、縣國(guó)土部門同意，其應(yīng)補(bǔ)交或抵交的地價(jià)款可在處分抵押物時(shí)從土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款中先行扣交。劃撥土地使用權(quán)出租的，可以出租所得分期抵交地價(jià)款。第四十五條非經(jīng)濟(jì)組織的劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。如因特殊情況需轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或變更用途的，應(yīng)向土地所在地的市、縣國(guó)土部門提出申請(qǐng)，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門同意后，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)。第五章法律責(zé)任第四十六條采取欺騙手段取得出讓土地使用權(quán)的，由縣級(jí)以上國(guó)土部門無(wú)償收回土地使用權(quán)。第四十七條不按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地或未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，縣級(jí)以上國(guó)土部門和城市規(guī)劃管理部門應(yīng)予以糾正，國(guó)土部門并可根據(jù)情節(jié)給予警告和處以出讓地價(jià)30以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重或拒不糾正的，可無(wú)償收回其土地使用權(quán)。第四十八條轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，未按規(guī)定辦理登記的，不具有法律效力，國(guó)土部門應(yīng)予以糾正，并可根據(jù)情節(jié)給予警告。對(duì)經(jīng)警告仍不糾正的，視同非法轉(zhuǎn)讓土地，按中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例第三十一條處理。第四十九條未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的，縣級(jí)以上國(guó)土部門應(yīng)沒(méi)收其非法收入，并可處以非法收入額50以下的罰款。第五十條對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方不如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格者，由縣級(jí)以上國(guó)土部門或房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其補(bǔ)交所漏稅費(fèi)。第五十一條土地使用權(quán)出讓收入，由國(guó)土部門