從“十二五”規(guī)劃看房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢.doc

從“十二五”規(guī)劃看房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 時值“十二五”規(guī)劃的開局之年，通過學(xué)習(xí)中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的建議(以下簡稱建議)，從中體會到黨和國家對“民生”的高度關(guān)注；體會到黨和國家通過宏觀調(diào)控使房價回到合理水平的信心和決心。建議明確地指明了我國房地產(chǎn)業(yè)在未來一定時期內(nèi)的發(fā)展方向；同時指出，未來五年是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵時期，能否解決好廣大中低收入家庭的住房問題，直接關(guān)系到全面小康社會目標能否如期實現(xiàn)。 一、針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和宏觀調(diào)控的政策趨勢 建議明確提出：要加強土地、財稅、金融政策調(diào)節(jié)，完善符合國情的住房體制機制和政策體系，合理引導(dǎo)住房需求。要把住房作為基本居住需求來對待，要重點解決廣大無房戶和住房困難戶的問題，要避免把住房作為投資產(chǎn)品的發(fā)展趨勢。 因此，中央政府下一步的調(diào)控重點，依然是滿足廣大城鎮(zhèn)居民基本居住需求為主，稅收和金融政策的調(diào)整繼續(xù)向鼓勵第一套住房和改善型住房需求轉(zhuǎn)變，如在稅收調(diào)節(jié)上，分類指導(dǎo)，并加大對多套房以及奢侈性豪宅的調(diào)控力度。 二、針對住房保障問題的政策趨勢 建議強調(diào)要加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)改造，發(fā)展公共租賃住房，增加中低收入居民住房供給。 未來幾年，不僅中央政府會更加重視住房保障的投入，重視法律法規(guī)體系的完善，也會要求地方政府緊抓住房保障不放松，繼續(xù)強化責(zé)任目標制、一票否決制。住房市場化與住房保障同步推進，政府著重抓好住房保障，這是未來五年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重中之重。 同時，建議也進一步明確了住房保障的方式和重點，從“以售為主”，轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙宰鉃橹鳌?，重點解決居住問題而不是產(chǎn)權(quán)問題，以保證住房保障事業(yè)的可持續(xù)性，也有利于建立公平公正的住房保障供應(yīng)體系，避免在住房保障中出現(xiàn)投資機會或腐敗問題傾向。 三、針對房地產(chǎn)市場存在的一系列問題的政策趨勢 建議指出：要加強市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，抑制投機需求，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。根據(jù)這一系列要求，中央政府在未來幾年，將著重做好以下兩方面的工作： 1、繼續(xù)重點規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。 打擊捂盤惜售、囤地、哄抬房價、虛假宣傳等過去長期得不到根除的問題；要建立一個公開公平的交易市場信息平臺，確保商品房市場有效暢通供應(yīng)；通過增加釋放開發(fā)商手中的存量土地、囤積的房源，加大住房供應(yīng)總量，緩解供需矛盾，以實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的目標。 2、抑制投機需求。 重點將在金融稅收上加大非自住和改善需要的調(diào)節(jié)力度，比如在重點地區(qū)，強化停止對多套住房的人群再發(fā)放貸款，甚至停止這部分人群再購新房等政策，抑制投資投機行為。 中國的房地產(chǎn)市場需要由一個投資性的市場轉(zhuǎn)變?yōu)橄M性的市場，杜絕投機炒作行為，回歸住房的消費屬性，這樣才能讓房價真正回歸理性。政府需要在制度建設(shè)上解決這一根本性的問題，才能讓房地產(chǎn)行業(yè)回到健康發(fā)展的軌道上來。2011年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重點和趨勢 由于現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為諸多經(jīng)濟矛盾的匯集點，因此，2011年的房地產(chǎn)調(diào)控肯定將在整個宏觀調(diào)控的總體背景下繼續(xù)深入進行。由此帶來的投資結(jié)構(gòu)變化，將會對未來中國經(jīng)濟產(chǎn)生重要的影響。 眾所周知，土地資源是不可再生的。國家作為土地的唯一供應(yīng)者，應(yīng)發(fā)揮其對土地資源配置的主導(dǎo)作用，要讓土地資源均衡配置到國民經(jīng)濟的各個領(lǐng)域中去，以實現(xiàn)資源利用的效率最大化。而作為房地產(chǎn)開發(fā)用地，僅僅是土地資源配置利用的一個領(lǐng)域。大量的土地資源被用作房地產(chǎn)開發(fā)，不僅不利于國民經(jīng)濟的全面均衡、可持續(xù)發(fā)展，甚至?xí)?dǎo)致出現(xiàn)經(jīng)濟的發(fā)展過分依賴于“土地財政”的不正?，F(xiàn)象。 中央政府近期對地方“融資平臺”的清理整頓是一個初步的糾偏措施，下一步在結(jié)合經(jīng)濟發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，結(jié)合對地方政府業(yè)績考核方式的轉(zhuǎn)變，中央政府會加強政策引導(dǎo)，用科學(xué)發(fā)展觀來指導(dǎo)實現(xiàn)經(jīng)濟的發(fā)展；對土地市場的清理整頓及監(jiān)管會進一步加強，對于違法囤積土地的行為會進一步從嚴規(guī)范，對保障性安居住房用地會加大政策傾斜。通過“迫使”開發(fā)商“釋放”手中的存量土地，加大住房供應(yīng)總量，緩解供需矛盾。在房企融資方面，禁止以土地抵押獲得銀行貸款；在土地市場引入新的競拍方式，例如近期在北京市土地招拍掛市場上采取的新競價方式：對出讓地塊設(shè)置招拍掛價格上限，增加配建保障性住房競爭性指標，在競買價格達到上限后，競買者須再進行配建保障性住房的綜合競爭，通過綜合評定確定最后的中標者。這種競拍方式不再只追求土地出讓收益，而將保障性住房的配建作為另一項評定指標，充分體現(xiàn)了政府加強土地市場引導(dǎo)的政策取向。武漢地產(chǎn)集團應(yīng)密切關(guān)注這些房地產(chǎn)市場的新動向、新情況，順應(yīng)國家產(chǎn)業(yè)政策的變化，及時研究、調(diào)整企業(yè)發(fā)展的方向及管理模式，以確保企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。 綜上所述，通過對當前市場及政策的研究分析，我認為2011年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重點和趨勢主要表現(xiàn)為：以住房保障為核心，加大力度規(guī)范市場，同時，繼續(xù)加強宏觀調(diào)控，確保房地產(chǎn)業(yè)的平衡健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認清形勢、提前實現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型 面對國家日益嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，與會的專家認為，房地產(chǎn)企業(yè)自身應(yīng)順應(yīng)外部經(jīng)濟、環(huán)境的變化，練好內(nèi)功，在全面準確地把握經(jīng)濟走向的前提下，提前實現(xiàn)企業(yè)的“轉(zhuǎn)型”，尋求企業(yè)發(fā)展的新途徑。房地產(chǎn)企業(yè)的“轉(zhuǎn)型”應(yīng)主要從以下三個方面尋求機會： 一、抓住機遇，突破融資瓶頸，增強企業(yè)抗風(fēng)險能力 在當前國家治理通貨膨脹、加大宏觀調(diào)控力度的大背景下，政府對房地產(chǎn)信貸進一步緊縮，房企從銀行獲得融資日益困難。房地產(chǎn)企業(yè)必須尋求更多的融資渠道，以突破企業(yè)發(fā)展的資金瓶頸。 根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的今年1-11月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況看，銀行貸款11245億元，增長25.0%；利用外資656億元，增長59.0%；通過其他方式融資（包括“定金及預(yù)收款”及“個人按揭”）超過5萬億元，遠大于通過銀行貸款融資。增幅最大的是外資利用率，利用外資增長幅度接近60%，巨大的增長幅度說明國際熱錢正“借道”房地產(chǎn)投資進入中國市場。 從國內(nèi)貨幣市場看，今年1-11月中國的貨幣存量超過70萬億元人民幣，貨幣流動性依然寬松。同時，從國際市場看，美國及歐盟正大力推行寬松的貨幣政策，不斷擴大貨幣發(fā)行量，以刺激經(jīng)濟的復(fù)蘇。國內(nèi)市場上，雖然銀行對于房地產(chǎn)信貸采取緊縮政策，但是，政府并未在其他領(lǐng)域截斷房企融資的渠道。例如前段時間熱議的“取消房企商品房預(yù)售制度”，政府在經(jīng)過審慎研究后并未出臺相應(yīng)的政策。從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)看，通過商品房預(yù)售，今年1-11月共為房企實現(xiàn)融資超過了2.3萬億。國家從支持房地產(chǎn)業(yè)這個“國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)”發(fā)展的角度，并未出臺“取消房企商品房預(yù)售制度”這一“嚴厲”政策，就是考慮到了當前國內(nèi)房企融資渠道單一這一現(xiàn)狀。 另一方面我們還可以看到，政府并未叫停房地產(chǎn)企業(yè)通過股票一級市場上市融資，只是從規(guī)范市場行為出發(fā)，限制了通過借殼、兼并重組方式上市融資的渠道。據(jù)了解，明年政府將進一步支持股票一級市場包括主板及創(chuàng)業(yè)板的發(fā)展，股票市場進一步擴容勢在必行。政府仍然支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO上市融資，提高直接融資比例。另外，明年政府還將加大力度，推動債券市場的發(fā)展，支持債券市場的有序擴張，此舉實則為房企融資提供了另一個更寬廣的渠道。除此之外，政府還將進一步推動 “三板市場”的建設(shè)，為優(yōu)秀的地方企業(yè)提供一個良好的地域性融資平臺。 綜上所述，在宏觀調(diào)控的大背景下，政府仍然是支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的；考慮到房地產(chǎn)企業(yè)融資難度的加大以及大量保障性住房的入市，必然會給房地產(chǎn)市場格局帶來新的沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)被迫加快“洗牌”已不可避免。武漢地產(chǎn)集團作為中部地區(qū)重要的一級房地產(chǎn)開發(fā)骨干企業(yè)，應(yīng)抓住機遇，在當前貨幣流動性寬松的環(huán)境下，力爭突破企業(yè)融資瓶頸，對基金、債券等各種融資手段進行探索實踐，實現(xiàn)多渠道融資；同時適應(yīng)市場環(huán)境的變化，加快企業(yè)重組改制，借力資本市場，努力實現(xiàn)企業(yè)在股票、債券市場的直接融資，提高直接融資比例。通過以上多種融資方式的運作，不斷增強企業(yè)抗風(fēng)險能力，從而為武漢地產(chǎn)集團的做大做強提供有力的保障。 二、商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域蘊藏著巨大的機遇 雖然國家通過各種金融、財稅杠桿對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，但對于商業(yè)地產(chǎn)并未叫停個人銀行貸款，從市場表現(xiàn)來看，對于擁有多套住房的購房者的投資需求受到了抑制，但這部分投資需求卻轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)，在國家擴大內(nèi)需保經(jīng)濟發(fā)展這一大背景下，商業(yè)地產(chǎn)項目卻迎來了前所未有的市場機遇。尤其是商業(yè)地產(chǎn)中的城市綜合體項目，對于帶動項目周邊商業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展有著巨大得推動作用。對于地方政府來說，商業(yè)地產(chǎn)項目比單純的住宅開發(fā)項目對于推動地方經(jīng)濟發(fā)展的作用更大，而且符合擴大內(nèi)需的政策，對于提高當?shù)氐腉DP指標有較大的拉動作用，地方政府是大力支持的，開發(fā)企業(yè)較容易獲得相關(guān)的政策支持。 作為開發(fā)企業(yè)說，通過商業(yè)項目的運作，加大持有具備升值潛力的物業(yè)，獲取自持物業(yè)資產(chǎn)的溢價升值，能在一定程度上擴大企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模，增強企業(yè)抗風(fēng)險能力。在當前宏觀調(diào)控的大背景下，開發(fā)企業(yè)增持具備升值潛力的物業(yè)可保安全“過冬”。 地產(chǎn)集團現(xiàn)在的經(jīng)營方式較單一，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為“賣”而建，會大大降低抗行業(yè)周期風(fēng)險的能力，所以，開發(fā)業(yè)務(wù)“一次盈利模式”無法形成有效的資產(chǎn)積累，無法有效提高企業(yè)的融資能力。 三、保障性住房領(lǐng)域大有可為 與會專家在談及保障性住房建設(shè)的同時，再次提到前期熱議的“二次房改”問題。2009年7月“住宅法”專家李明等14位學(xué)者提出的“二次房改”建議，其內(nèi)容主要是：建立第三種能夠滿足中等收入家庭住房需求的公共住房制度，以“定地價、定建房標準、定稅費率、定5%利潤率，競房價、競建設(shè)方案，綜合打分高者得”的方式，提供準市場化的平價住房。在社會輿論和上百位人大代表、政協(xié)委員的推動下“二次房改”有了實質(zhì)性進展。深化“二次房改”加快住房保障法立法的議案，已經(jīng)列入11屆全國人大三次會議正式議案。“二次房改”的實質(zhì)就是平衡房價過高和保障房滯后兩者之間的關(guān)系，實施“二次房改”，地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、購房者之間可以實現(xiàn)