房地產(chǎn)投資分析復(fù)習(xí)提綱.docx

811測21房地產(chǎn)投資分析課程復(fù)習(xí)提綱：（說明：以教材為復(fù)習(xí)依據(jù)）一、名詞解釋1、 投資價值：就是投資對象預(yù)期的未來收益的價值。2、投資方式：是指投資過程或投資活動的運行方式，通?？煞譃橹苯油顿Y和間接投資。3、房地產(chǎn)間接投資：是指投資者投資于與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為，間接投資者不需要直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理活動。4、廣義的區(qū)位：除了其地理位置為，還包括該宗地所處的社會、經(jīng)濟、政治環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、自然環(huán)境或背景、進行投資的成本以及所面臨的競爭關(guān)系等。5、成本費用：指投資者為了進行投資獲得收益所必需付出的代價。包括開發(fā)產(chǎn)品成本和經(jīng)營成本。6、 凈現(xiàn)金流量：某一時刻的貨幣支出與貨幣流入之間的差額。7、市場價值：指在完全競爭開放的市場中，買賣雙方對市場熟悉并且都處于理智狀態(tài)下的最可能交易價格。8、投資：經(jīng)濟主體（國家、企業(yè)、個人）以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的貨幣與實物，經(jīng)營某項資產(chǎn)的經(jīng)濟行為。9、資金的時間價值：指一定量資金在不同時點上的價值量的差額，也就是資金在投資和再投資過程中隨著時間的推移而發(fā)生的增值。10、區(qū)位：特定地塊所處空間位置及其相鄰地塊間的相互關(guān)系。11、經(jīng)營資金：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。 12、房地產(chǎn)投資風(fēng)險：指由于投資房地產(chǎn)而造成損失的可能性，即隨機因素的影響所引起的房地產(chǎn)投資收益偏離逾期收益的程度。 二、填空1、投資的主體，一般包括：組織投資活動主體、籌集和提供投資資金、進行投資決策并實施投資的行為主體。2、按照投資期的長短不同，投資可分為：固定資產(chǎn)投資和流動資產(chǎn)投資兩種。3、投資目標按其所反映利益的性質(zhì)不同，可分為：盈利性目標、社會性目標、環(huán)境性目標三類。4、投資必須考慮的三個基本要素，包括：時機收益、區(qū)位成本、質(zhì)量預(yù)期。5、房地產(chǎn)市場的功能包括：調(diào)節(jié)供求、優(yōu)化資源配置、政府宏觀管理三個方面。6、根據(jù)房地產(chǎn)市場中各子市場的功能不同，可將房地產(chǎn)市場劃分為：房產(chǎn)市場、土地市場、房地產(chǎn)金融市場、房地產(chǎn)信息技術(shù)市場等。7、房地產(chǎn)市場分析常常受到眾多條件的限制，這些限制包括：成本、時間、技能、偏好。8、對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其投資項目的資金來源，主要有：自有資金、信貸資金、預(yù)售收入等。9、房地產(chǎn)開項目總投資，包括：開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營資金。10、房地產(chǎn)財務(wù)分析的內(nèi)容，主要包括：收益分析、風(fēng)險分析、資金流動性分析三個方面的內(nèi)容。11、房地產(chǎn)財務(wù)分析指標，按照分析的目的不同，可分為： 和 兩大類。12、房地產(chǎn)投資的財務(wù)分析的靜態(tài)分析利率指標，主要包括投資利潤率、資本金利潤率、資本金凈利潤率。13、房地產(chǎn)投資風(fēng)險，根據(jù)風(fēng)險因素的不同，可將風(fēng)險分為：系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險兩大類。 14、房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析的過程可能分為：風(fēng)險識別、風(fēng)險估計、風(fēng)險評價三個階段。15、投資行為的四項基本要素包括：投資主體、投資客體、投資目標、投資方式。16、從房地產(chǎn)投資的資金方式不同，房地產(chǎn)投資方式包括直接投資和間接投資兩種。17、房地產(chǎn)投資時必須注意的三要素為時機、區(qū)位、質(zhì)量。18、按房地產(chǎn)投資經(jīng)營的方式劃分，房地產(chǎn)投資包括：出售型房地產(chǎn)投資、出租型房地產(chǎn)投資、混合型房地產(chǎn)投資。19、房地產(chǎn)投資分析的方法，主要包括：理論聯(lián)系實際的方法、定量分析與定性分析相結(jié)合、靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結(jié)合、宏觀分析與微觀分析相結(jié)合。20、變量資源的投入所得到的土地報酬可分為：規(guī)模報酬遞增、規(guī)模報酬不變、規(guī)模報酬遞減三種形式。21、目前我國房地產(chǎn)市場按其市場結(jié)構(gòu)不同，可劃分類三個不同層次，可分為：房地產(chǎn)一級市場、房地產(chǎn)二級市場、房地產(chǎn)三級市場。22、對于房地產(chǎn)投資區(qū)位，根據(jù)其范圍大小和特點不同，可分為： 。23、城市功能分區(qū)是根據(jù)城市中各種物質(zhì)要素，按不同功能進行分區(qū)布置組成的一個相互聯(lián)系的有機整體，一般可分為：商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、居住區(qū)等。24、房地產(chǎn)投資分析，一般可分為：投資機會研究、初步可行性研究、可行性研究、項目前評估四個階段。25、房地產(chǎn)投資的財務(wù)分析指標按其分析的目的不同來劃分，可分為： 和 兩大類。26、房地產(chǎn)投資財務(wù)評價的基本報表包括：現(xiàn)金流量表、資金來源與運用表、利潤表、資產(chǎn)負債表。 27、資產(chǎn)負債表的主體結(jié)構(gòu)包括：資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益三大部分。三、選擇題 1、下列屬于直接投資的是 A 。A、把資金投入建設(shè)項目 B、購買房地產(chǎn) 股票 C、購買房地產(chǎn)債券 D、購買期貨 2、固定資產(chǎn)投資的使用年限，一般超過 B 。A、2年 B、1年 C、5年 D、3年 3、下列屬于特殊房地產(chǎn)投資的是 D 。A、工廠 B、寫字樓 C、酒店 D、休閑旅游房地產(chǎn)4、在房地產(chǎn)投資環(huán)境中，下列哪個要素不屬于軟環(huán)境要素 。A、政治 B、經(jīng)濟 C、管理 D、基礎(chǔ)設(shè)施5、下列哪個要素屬于硬環(huán)境要素 。A、交通 B、政策 C、法律 D、社會6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了獲得土地使用權(quán)，應(yīng)在房地產(chǎn) A 中獲取 。A、一級市場 B、二級市場 C、三級市場 D、不能確定7、一般位于中央商業(yè)區(qū)與內(nèi)圈工業(yè)區(qū)之間，或內(nèi)圈工業(yè)區(qū)與外圈工業(yè)區(qū)之間的是 C 。A、商業(yè)區(qū) B、工業(yè)區(qū) C、住宅區(qū) D、不能確定8、為了了減少風(fēng)險，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款額度一般為其評估價值的 C A、80% B、90% C、70%或更低 D、100%9、下列不屬于房地產(chǎn)銷售成本的是 D 。 A、廣告費用 B、費用宣傳 C、售房合同公證費用 D、設(shè)計費用10、在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時，對產(chǎn)權(quán)承受人征收的稅是 A 。A、契稅 B、印花稅 C、房產(chǎn)稅 D、營業(yè)稅11、2004年4月28日，國務(wù)院發(fā)出“關(guān)于提高部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例”的通知規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目的自有資金比例不得低于 。A、45% B、35% C、65% D、70%12、下列不屬于信貸資金的是 D 。A、短期透支貸款 B、存款抵押貸款 C、房地產(chǎn)抵押貸款 D、財政資金13、房地產(chǎn)投資分析的前提和基礎(chǔ)是 A 。A、房地產(chǎn)市場調(diào)查 B、房地產(chǎn)環(huán)境分析 C、房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析 D、房地產(chǎn)投資項目國民經(jīng)濟分析14、房地產(chǎn)投資分析的核心內(nèi)容是 。A、投資項目的財務(wù)分析 B、投資項目的國民經(jīng)濟分析 C、投資項目的社會分析 D、投資項目的環(huán)境分析15、在房地產(chǎn)投資活動中，某一段時間內(nèi)現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的代數(shù)和，稱為 B 。A、現(xiàn)金流量 B、現(xiàn)金流入 C、現(xiàn)金流出 D、凈現(xiàn)金流量16、下列不是反映投資項目盈利能力的指標是 。A、投資利潤率 B、資本金利潤率 C、投資利稅率 D、資產(chǎn)負債率17、房地產(chǎn)投資項目國民經(jīng)濟評價時測算效益與費用流量時的價格參數(shù)是 。A、市場價格 B、影子價格 C、現(xiàn)行市場價格 D、不能確定18、房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅稅率，一般為 A 。A、25% B、35% C、45% D、15%19、下列不屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是 D 。A、市場供求風(fēng)險 B、政策風(fēng)險 C、政治風(fēng)險 D、資本價值風(fēng)險20、下列不屬于風(fēng)險轉(zhuǎn)移的是 D 。A、契約性轉(zhuǎn)移 B、購買房地產(chǎn)保險 C、房地地產(chǎn)資金證券化 D、風(fēng)險預(yù)控21、下列屬于經(jīng)營風(fēng)險的是 D 。A、地震 B、洪澇 C、火災(zāi) D、投資者的決策失誤 22、個人作為房地產(chǎn)投資主體，一般只能從事 C 。A、房地產(chǎn)開發(fā) B、房地產(chǎn)經(jīng)營 C、房地產(chǎn)買賣 D、房地產(chǎn)管理 23、下列不屬于企業(yè)自有資金的是 D 。A、企業(yè)自我積累的資金 B、主管部門撥入的資金 C、聯(lián)合經(jīng)營單位提供的資金 D、財政資金24、在房地產(chǎn)投資環(huán)境中，下列哪個要素不屬于軟環(huán)境要素 D 。A、政治 B、經(jīng)濟 C、管理 D、區(qū)位25、下列哪個要素屬于硬環(huán)境要素 A 。A、交通 B、政策 C、法律 D、社會26、銀行對房地產(chǎn)企業(yè)貸款中，屬于短期貸款的是 A 。A、流動資金貸款 B、專項貸款 C、房地產(chǎn)抵押貸款 D、不能確定27、在一個具備公平銷售所需要的一切條件下的競爭開放市場中，某一物業(yè)的最可能價格屬于 C 。A、交易價格 B、最可能銷售價格 C、市場價值 D、投資價值，28、為了了減少風(fēng)險，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款額度一般為其評估價值的 C A、80% B、90% C、70%或更低 D、100%29、下列不屬于房地產(chǎn)銷售成本的是 D 。 A、廣告費用 B、費用宣傳 C、售房合同公證費用 D、設(shè)計費用30、下列不屬于房地產(chǎn)投資風(fēng)險特點的是 D 。A、多樣性 B、客觀性 C、補償性 D、不可測量性31、2004年4月28日，國務(wù)院發(fā)出“關(guān)于提高部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例”的通知規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目的自有資金比例不得低于 B 。A、45% B、35% C、65% D、70%32、下列不屬于信貸資金的是 D 。A、短期透支貸款 B、存款抵押貸款 C、房地產(chǎn)抵押貸款 D、財政資金33、房地產(chǎn)投資分析的前提和基礎(chǔ)是 A 。A、房地產(chǎn)市場調(diào)查 B、房地產(chǎn)環(huán)境分析 C、房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析 D、房地產(chǎn)投資項目國民經(jīng)濟分析34、房地產(chǎn)投資分析的核心內(nèi)容是 A 。A、投資項目的財務(wù)分析 B、投資項目的國民經(jīng)濟分析 C、投資項目的社會分析 D、投資項目的環(huán)境分析35、在房地產(chǎn)投資活動中，某一段時間內(nèi)現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的代數(shù)和，稱為 D 。A、現(xiàn)金流量 B、現(xiàn)金流入 C、現(xiàn)金流出 D、凈現(xiàn)金流量36、下列不是反映投資項目盈利能力的指標是 D 。A、投資利潤率 B、資本金利潤率 C、投資利稅率 D、資產(chǎn)負債率37、房地產(chǎn)投資項目國民經(jīng)濟評價時測算效益與費用流量時的價格參數(shù)是 B 。A、市場價格 B、影子價格 C、現(xiàn)行市場價格 D、不能確定38、下列不屬于房地產(chǎn)項目社會評價目標的是 D 。A、效益目標 B、公平目標 C、環(huán)境目標 D、盈利目標39、由于跨國城投資房地產(chǎn)項目可能面臨的風(fēng)險屬于 D 。A、政治風(fēng)險 B、經(jīng)濟風(fēng)險 C、自然風(fēng)險 D、國際風(fēng)險40、通過參加保險，以小數(shù)額的保費為代價，將本應(yīng)自己承擔(dān)的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司，從而使自己免受風(fēng)險損失，這種風(fēng)險處置方式屬于 B 。A、風(fēng)險自留 B、風(fēng)險轉(zhuǎn)移 C、資產(chǎn)組合 D、風(fēng)險預(yù)防四、問答題1、房地產(chǎn)投資有什么特點？影響房地產(chǎn)投資有哪些因素？特點：投資金額巨大，回收期長投資不確定因素多，風(fēng)險較大具有專業(yè)性具有相互影響性具有保值、增值性影響因素：經(jīng)濟因素：經(jīng)濟發(fā)展狀況、居民儲蓄、消費水平社會因素：社會秩序、城市化水平、人口水平政治和行政因素：政治局勢、行政隸屬變更、城市發(fā)展戰(zhàn)略政策法規(guī)因素：房地產(chǎn)政策、金融政策、稅收政策技術(shù)因素：施工技術(shù)、房屋裝修技術(shù)2、影響房地產(chǎn)市場供給的主要因素有哪些？房地產(chǎn)價格、開發(fā)商目標收益率、開發(fā)成本、建筑技術(shù)房地產(chǎn)開發(fā)能力、融資難度、國家宏觀調(diào)控3、房地產(chǎn)投資區(qū)位分析包括哪些內(nèi)容？影響區(qū)位的因素主要包括哪些因素？內(nèi)容：地域因素的分析與選擇（是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成敗的戰(zhàn)略性選擇，是對項目宏觀區(qū)委條件的分析）項目選址分析開發(fā)潛力分析（指除開發(fā)土地在合法開發(fā)的前提下，以最佳利用方式為原則并獲得最佳效益的利用能力）土地獲取難度分析因素：自然因素（面積、形狀、四至范圍、水文地質(zhì)特征）經(jīng)濟因素（土地價格、基礎(chǔ)設(shè)施條件、交通便捷程度）社會因素（人口狀況、土地獲取方式）環(huán)境因素（空氣、水、噪音污染）4、在房地產(chǎn)投資估算中涉及的主要稅金主要包括哪些？營業(yè)稅及附加、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅5、房地產(chǎn)投資與成本估算的依據(jù)是什么？投資估算的方法有幾種？依據(jù)：專門機構(gòu)發(fā)布的建筑工程造價費用構(gòu)成、估算指標、計算方法以及其它有關(guān)工程造價的文件。專門機構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)其他費用估算辦法和費用標準以及有關(guān)機構(gòu)發(fā)布的物價指數(shù)。部門或行業(yè)制定的投資估算辦法和估價指標。擬建項目所需土地、設(shè)備、材料的市場價格。擬建項目建設(shè)方案確定的各項工程建設(shè)內(nèi)容及工程量。土地出讓金及地價款等有關(guān)政府部門制定的有關(guān)規(guī)定及相關(guān)的市場材料。地方政府制定的有關(guān)取費標準。方法：簡單估算法、投資分類估算法。6、什么是財務(wù)靜態(tài)指標？房地產(chǎn)項目財務(wù)分析時，靜態(tài)財務(wù)分析指標體系包括哪些指標？財務(wù)靜態(tài)指標：是指不考慮貨幣時間價值的情況下來考察項目盈利能力的一種指標。包括：利潤率：投資利潤率、資本金利潤率、資本金凈利潤率投資利稅率靜態(tài)投資回收期還本付息比率財務(wù)比率借款償還期7、房地產(chǎn)投資風(fēng)險有哪些特征？8、房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險主要包括哪些風(fēng)險？9、房地產(chǎn)投資對我國國民經(jīng)濟發(fā)展有什么重要作用？10、房地產(chǎn)投資的影響因素有哪些？11