國內(nèi)外物業(yè)管理特征分析(精).doc

國外物業(yè)管理的基本特征分析“ 物業(yè)管理 ” 一詞同 “ 物業(yè) ” 一樣,亦來源于港臺地區(qū)。然而,國內(nèi)很多書籍和文 獻, 都借助了 property management (簡稱 pm 或 real estate management(簡 稱 rem ,作為物業(yè)管理的英文名稱。從國外近幾年的實踐來看,現(xiàn)代意義的 pm (或 rem 與我國開展的物業(yè)管理,在內(nèi)容和范圍上存在一定的差別,它一 般體現(xiàn)出以下的具體特征。1. 內(nèi)容及范圍廣義性從近幾年的實踐來看, 國外開展的 pm 具有廣義性的房地產(chǎn)管理含義, robert ? kgvin 講到:pm 是對房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)及使用過程的管理。而 alan ? spedlding 教授則進一步分析說:傳統(tǒng)的 pm 未能從戰(zhàn)略角度看待房地產(chǎn)管理問 題,它們未能將房地產(chǎn)作為一項有長期潛力的資源,而往往能被認為是一個 “ 負 方術(shù)語 ” ,是一項費用支出,僅僅為維持現(xiàn)狀而運行管理 此外,傳統(tǒng) pm 忙 于已建房屋資產(chǎn) (built asset的管理,而忽視了它的其它潛在特征,如地段、功 能、價格、空間等。他還說:由于房屋的設(shè)計、建造與使用期的維修及運行是相 互聯(lián)系的,故而房屋的獲得與已建房屋資產(chǎn)的管理是密切相關(guān)的。因此, pm 的 內(nèi)容既應(yīng)涉及房屋的開發(fā)建設(shè), 也應(yīng)涉及房屋及其附屬設(shè)備設(shè)施的維修及更新改 造。從以上論述可見, 近年來國外 pm 的內(nèi)容與范圍不斷地在擴大, 即傳統(tǒng)物業(yè)使 用期維修管理擴大到物業(yè)壽命期的全過程管理。 從系統(tǒng)理論來講, 這是一個合理 的發(fā)展趨勢。 因為房地產(chǎn)產(chǎn)品是一個有機的綜合系統(tǒng), 其產(chǎn)品的生產(chǎn)與使用, 本 身就是系統(tǒng)時間維上互相不可分割的組成部分。 只有將其生產(chǎn)與使用的全過程相 互聯(lián)系起來系統(tǒng)考慮其管理問題, 方能全面、 科學(xué)地認識房地產(chǎn)產(chǎn)品對人們生產(chǎn) 及生活所產(chǎn)生的效用及效益。2. 物業(yè)管理的服務(wù)性特征從國外 pm 的產(chǎn)生與實踐來看, pm 具有第三產(chǎn)業(yè)的共同特征 服務(wù)性。世 界上第一個房屋管理組織 “ 芝加哥建筑物管理人員組織 (cbmo” 成立之時就 提出:“pm 是應(yīng)房屋業(yè)主的需求,而提供相應(yīng)的管理服務(wù) ” 。而 “ 國際建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會 (bomai” 的成立(于 1922年,則進一步表明物業(yè)管理能夠成 為一個獨立的社會服務(wù)行業(yè)。從國外近幾年的 pm 實踐來看, 近年來國外 pm 的服務(wù)性更多地體現(xiàn)在它對企 事業(yè)機構(gòu)生產(chǎn)經(jīng)營活動的輔助和支持方面。 alam spedding教授在分析這種趨勢 時指出:由于 70年代以來房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的影響及發(fā)達國家經(jīng)濟形式的變 化, 企業(yè)建造投機性商業(yè)及辦公用房在一定程度上大為減少, 物業(yè)很輕易被轉(zhuǎn)讓 的態(tài)度,已讓位于一種更謹慎的處理物業(yè)的態(tài)度。美國的 jane alder也指出:由 于企業(yè)擁有物業(yè)的時間較房地產(chǎn)投資商長, 這使得 pm 人員的工作更加穩(wěn)定, 因 而可以長期承包這項業(yè)務(wù), 并做出長期的運作計劃。 由以上論述可見, 近年來西 方發(fā)達國家的企業(yè),已普遍認識到 80年代泡沫經(jīng)濟所帶來的種種惡果。在房地 產(chǎn)或物業(yè)的經(jīng)營方面, 逐漸擺脫了以往短期投機以謀取暴利的不良觀念, 并使房 地產(chǎn)經(jīng)營管理的理念出現(xiàn)了根本性的回歸, 即回到其為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營提供基本服 務(wù)的基礎(chǔ)上。例如,圍繞企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)對 pm 的要求,計劃并落實企業(yè)各項業(yè)務(wù) 活動開展所需要的場所(如自建、租賃或購置物業(yè),提供物業(yè)使用所必須的服 務(wù) (如房屋維修、 設(shè)備運行管理及服務(wù)等 , 從而最終體現(xiàn)房地產(chǎn)或物業(yè)的管理, 對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的支持及輔助作用。3.“ 設(shè)施管理 ” 模式的產(chǎn)生及其與 pm 的關(guān)系本世紀 80年代以來, 西方經(jīng)濟發(fā)達國家相繼出現(xiàn)了一些名為 “ 設(shè)施管理 (facility management , fm” 的專業(yè)管理機構(gòu)或公司。在 80年代末期,這些國家相繼產(chǎn) 生了本國的設(shè)施管理專業(yè)協(xié)會, 并于 1989年共同發(fā)起和成立了一個新的國際性 專業(yè)組織 “ 國際設(shè)施管理協(xié)會 (international facility management association, ifma” 。fm 表達了一種新的發(fā)展的觀念,即對于大型建筑物及建筑群的管理,要求采 用一種全面的、 綜合的成本觀念和效益觀念。 具體來講, 這種觀念是將物業(yè)作為 一項支持企事業(yè)機構(gòu)主營業(yè)務(wù)運轉(zhuǎn)及改善其經(jīng)營狀態(tài)的主要資源, 并將用戶要求 與物業(yè)功能有機結(jié)合起來, 全面考慮物業(yè)壽命周期內(nèi)的經(jīng)濟性、 適用性、 服務(wù)性 等要求,從而達到物業(yè)壽命期經(jīng)營費用與使用效率的最優(yōu)結(jié)合。fm 與 pm 之間存在何種關(guān)系, 這是西方近年來 pm 或 fm 方面的專家論述較多 的問題。而其中具有代表性的觀點,主要有以下三種:(1 ro bert kevin brown的觀點:pm 是對業(yè)主、發(fā)展商、土地所有者所擁有或租賃的土地、房屋、設(shè)備及其委 托事項所進行的盈利性經(jīng)營與管理。 而 fm 則不以盈利為目標(biāo)去進行物業(yè)的管理。 它針對機構(gòu)內(nèi)部的客戶,提供支持經(jīng)營計劃的優(yōu)質(zhì)的、有效率的服務(wù)。(2 sandra lambart的觀點:fm 與 pm 一樣,也可進行盈利性的經(jīng)營,但其并不完全等同于 pm 。 fm 有自 己運作方式,特別是非物業(yè)設(shè)施的管理(如物業(yè)內(nèi)計算機的管理,就不應(yīng)包括 在 pm 之內(nèi)。(3 alan spedding的觀點:fm 是一種在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)下的 pm ,但它不同于傳統(tǒng)的 pm (即已建房屋 財產(chǎn)的管理, fm 是針對企事業(yè)機構(gòu)的生產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)而提供的 pm 服務(wù)。在實 踐中, fm 將貫穿到物業(yè)或設(shè)施的可行性研究、設(shè)計、建造、維修及運行管理的 全過程之中。從西方國家近幾年的 pm 及 fm 實踐來看,第(1、(2種觀點都與實際情 況有一定的偏差,而第(3種觀點則較為符合實際。如有關(guān) fm 的盈利性,從 西方國家近幾年的 fm 實踐來看, 已有很多的企業(yè)的 fm , 是來自于外部的盈利性 fm 公司, 而據(jù)美國 “ 資產(chǎn)信息 (asset information” 雜志的調(diào)查, 1996年初 80%的 委托人對外部 fm 服務(wù)表示滿意,盡管這些 fm 公司是盈利性的企業(yè)。同樣,第 (2種觀點中,對物業(yè)的狹義的理解,也是不符合實際情況的。隨著科學(xué)技術(shù) 的進步及智能建筑的不斷出現(xiàn), 計算機及通訊系統(tǒng)已與建筑物密切聯(lián)系起來, 已 成為建筑物必要的附屬部分。 故物業(yè)本身的含義在不斷的發(fā)展、 擴大, 而采用靜 態(tài)的,將物業(yè)僅僅視為傳統(tǒng)的建筑物或房屋的觀點,也是錯誤的。因此,筆者贊 同 alan spedding教授的觀點,即 fm 與現(xiàn)代 pm 最大的區(qū)別,在于 fm 是為企事 業(yè)機構(gòu)的經(jīng)營目標(biāo)提供的 pm 服務(wù), 它是 pm 體系中的一部分。 而現(xiàn)代意義的 pm 服務(wù),則是包括企事業(yè)機構(gòu) pm 服務(wù)與人們居住生活 pm 服務(wù)的總和。(二國內(nèi)物業(yè)管理的基本特征分析我國物業(yè)管理產(chǎn)生于本世紀 80年代初。以廣州、深圳為代表的一些南方沿海 城市, 在借鑒和吸收香港房屋管理的經(jīng)驗基礎(chǔ)上, 建立了以住宅售后管理為主的我國物業(yè)管理的最初模式。 在以后的十幾年中, 這種模式擴展到全國, 并成為我 國住宅使用期管理的新型模式。然而,物業(yè)管理在我國的開展還處于初級階段。 從近幾年有關(guān)機構(gòu)和人士對物業(yè)管理的研究來看, 我國物業(yè)管理主要表現(xiàn)出以 下特點:1、物業(yè)管理內(nèi)容的狹義化我國物業(yè)管理內(nèi)容的狹義化, 主要體現(xiàn)在國內(nèi)有關(guān)機構(gòu)或人士對物業(yè)管理概念 的狹義性理解。以下是國內(nèi)一些有代表性的觀點。(1認為物業(yè)管理是由專門的機構(gòu)和人員,依照合同或契約,對已經(jīng)驗收投 入 使用的各類房屋及附屬設(shè)施、場地的經(jīng)營管理,同時也包括對房屋區(qū)域周圍 的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護統(tǒng)一實施專業(yè)管理,并向使 用人提供多方面的綜合性服務(wù)。(2 認為物業(yè)管理是按合同開展的以物業(yè)養(yǎng)護維修、 保值增值及核心的計劃、 組織、協(xié)調(diào)等經(jīng)濟活動,它同時包括為使用人開展的清潔、綠化、維修等多種服 務(wù),但物業(yè)管理不包括房地產(chǎn)投資、開發(fā)、交易等經(jīng)營活動。(3認為物業(yè)管理是受業(yè)主委托對現(xiàn)有物業(yè)進行的,以期正常發(fā)揮物業(yè)的功 能,保持正常的生活和工作秩序。而不是生產(chǎn)(建造物業(yè),也不經(jīng)營物業(yè),其 提供的 “ 產(chǎn)品 ” 是勞務(wù)(包括服務(wù)。上述三種觀點, 盡管表達方式各異, 但其對物業(yè)管理基本概念的解釋, 均體現(xiàn) 出 “ 物業(yè)管理 =物業(yè)使用期管理 ” 這樣一個特點。而正是由于這樣一種思路,國內(nèi) 物業(yè)管理一般都把房地產(chǎn)投資決策、 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理、 物業(yè)租售經(jīng)營等經(jīng)營 過程或內(nèi)容,排除在物業(yè)管理之外,這樣便產(chǎn)生了范圍與內(nèi)容狹窄的 “ 狹義性物 業(yè)管理 ” 。2、物業(yè)管理服務(wù)的低層次化與物業(yè)管理職能的社會化從上述三種觀點來看, 我國物業(yè)管理的開展, 表現(xiàn)出了專業(yè)化與社會化兩個重 要特征。 從專業(yè)化角度來看, 物業(yè)管理一般是由專業(yè)的物業(yè)管理機構(gòu)按合同或契 約,為業(yè)主或使用人提供維修、綠化、保安、清潔等專業(yè)服務(wù)。當(dāng)然這種專業(yè)服 務(wù)的提供者是多元化的,即除了物業(yè)管理公司外,也包括綠化公司、保安公司、 清潔公司等專業(yè)化公司。 從我國物業(yè)管理實踐來看, 這種專業(yè)化趨勢發(fā)展得很快, 全國專業(yè)的物業(yè)管理公司已從 1994年的 4000家發(fā)展到 1998年的 8000家。 物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)人員,也在 4年中增加了近 90萬人。然而,我們應(yīng)當(dāng)注意到的 是, 我國的物業(yè)管理專業(yè)組織一般都是勞動密集型企業(yè); 它們所提供的服務(wù)也多 為專業(yè)層次較低的保安、 清潔等專項服務(wù); 而為眾多企事業(yè)機構(gòu)提供物業(yè)壽命期 內(nèi)高層次經(jīng)營管理服務(wù)的機構(gòu),則相當(dāng)之少。因此,我國目前的物業(yè)管理服務(wù), 仍然處于低級階段,表現(xiàn)出低層次化的特征。從社會化角度來看, 我國物業(yè)管理除了帶有房屋管理的性質(zhì)外, 還帶有比較明 顯的社會服務(wù)性質(zhì),其具體表現(xiàn)在以下方面:(1專業(yè)服務(wù)的社會化。如物業(yè)管理中,除了房地產(chǎn)管理本身所涉及的房屋 維修、設(shè)備維修之外,還包括了清潔、保安、綠化等屬于社會服務(wù)性質(zhì)的內(nèi)容。 (2非專業(yè)服務(wù)進入物業(yè)管理。物業(yè)管理中的非專業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù),是指物業(yè)管 理中的特約服務(wù)或多種經(jīng)營服務(wù)。 在我國物業(yè)的實踐中, 這些服務(wù)目前已漸漸融 入物業(yè)管理中, 成為物業(yè)管理的一個必要的組成部分。 如在住宅物業(yè)管理中已漸 漸融入了家務(wù)