房地產稅務稽查報告隨筆.doc

房地產稅務稽查報告隨筆 本報告隨筆是作者總結10多年來稅務稽查的重點而做，放到這里提供給各位房地產財務工作者，目的是讓廣大房地產公司財務工作者了解稅務稽查人員的稽查重點，提高警惕，在賬務處理時特別關注稅收，做好稅收籌劃，降低稅收風險，以維護公司利益。一、少計收入篇1、假按揭的稅務處理。 假按揭有三個特征，一是按揭購房人多是本單位職工；二是，將按揭貸款的利息在財務費用中列支；三是，按揭款項，企業(yè)往往不申報預售收入，而是將收到的按揭款項轉入“其他應付款”或“短期借款”，常期掛賬而不結轉收入。稅務機關查到后，就聲稱自己是“假按揭”，解釋實質上是一種融資行為，不應當納稅。 在本案件中該企業(yè)一是將按揭款項支付的利息在稅前扣除，而這些按揭款項是以個人名義貸款而來，屬于同企業(yè)無關的支出，因此不允許在稅前扣除，僅此一項調增利息費用就有比較大的數額。同時對企業(yè)其取得按揭款項未按照預售規(guī)定繳納稅款的行為進行處罰。二是，該企業(yè)聲稱自己屬于假按揭，不是實際的銷售收入，不應當計入應納稅所得額。 稅務人員認為從法律形式上來看，既有銷售合同，也有按揭收款，而認定為假按揭則證據不充分，因此企業(yè)認為是假按揭的證據不予采信，如果不是假按揭的情況下，其財務費用屬于無關支出，自然也不允許扣除。 實際上，即使認定企業(yè)為假按揭，其利息屬于非法性質的支出，其利息支出是否允許扣除也是存在爭議的。其焦點在于假按揭取得的資金，是否按照其表面的法律形式記收入，繳納稅款，目前各地對此問題一直存在爭議，稅務人員認定應當補稅。 國家稅務總局在2007年房地產業(yè)及建筑安裝業(yè)稅收專項檢查工作總結中，也是認定假按揭需要繳稅的。原文如下：“二是向購房者收取的住房按揭貸款轉入“短期借款”或“其他應付款”科目，長期掛賬不申報納稅。主要原因是房地產開發(fā)公司以一房多售或以虛假按揭貸款的名義向銀行騙取信貸資金，造成事實的應繳未繳稅款?！贝蹬Ｒa稅，我也同意。2、以借款的方式收取預售房款。 有以下幾個特征，一是借款沒有利息，二是借款將來要轉為房款。這樣的借款在稅收上定性為房款定金，屬于預售收入的范疇，不但要繳納營業(yè)稅，而且要繳納所得稅。 一般來說，屬于未辦理預售許可證的情況下的非法預售。3、非法預售，將預售款項打入老板個人賬號，再以向老板個人借款的名義將款項借入，以滿足支出的需要。 認為這是典型的偷稅手法。不因為非法預售而減除其納稅責任。4.房地產企業(yè)少計租賃收入。地產企業(yè)取得租賃收入不記賬是常見的涉稅問題，主要查看其租賃合同以及租賃業(yè)發(fā)票的開具情況，查出租賃收入很重要的方法就是到現場核實是否有租戶存在。查出少計租賃收入要仔細將已售房屋同實地查看的情況核對，如果已售房屋中沒有出售，而現場查看有商業(yè)網點在營業(yè)，則很可能是出租未計收入5.銷售地下室、地下車位，銷售地下室、地下車位，不做帳存入小金庫或者記在預收賬款，未做銷售收入。在稽查中，要特別注意對地下室、人防設施、地下車庫是否作為銷售收入，計入應納稅所得額，要仔細看合同，看這些收入是否記在往來賬，未結轉收入，或者干脆將款項打在個人銀行卡上，隱瞞收入。 稅務的查出方法是看預收賬款的組成情況，對照銀行存款賬，看其是否全額納稅。 稅務局在檢查中，要特別注意對人防設施以及地下室，開發(fā)企業(yè)是如何處理的？檢查方法有兩個，一是審查銷售合同，看是否有補充合同。二是，檢查其他應付款或者預收賬款科目，檢查資金流。三是，直接到現場去數車位的銷售情況。四是，到物業(yè)公司檢查車位的出租出售情況。 目前對于人防設施作為車位，并且取得租金收入或者出讓收入，這點在政策上沒有任何疑義，但是在所得稅的成本有兩種觀點：第一種觀點：人防設施屬于取得收益權的公共配套設施，其成本應當單獨計算，因此其成本應當在成本對象的總開發(fā)成本中剔出。第二種觀點：人防設施本身在法律上的定位就屬于國家所有，雖然取得了收益權也不改變其定位，因此只需要將其租金收入直接記入銷售收入，不用將其開發(fā)成本在總成本中剔出。國家稅總局在制定計稅成本辦法時，傾向于第二種觀點。國稅發(fā)200931號文件已經明確按照第二種方法計算.6.外商投資企業(yè)的“其他應付款科”、“應付賬款”科目，多年掛賬，應調增應納稅所得額。根據國稅發(fā)【1999】195號文件規(guī)定，“企業(yè)的應付未付款，債權人逾期兩年未要求償還的，應計入企業(yè)當年收益計算繳納企業(yè)所得稅。 在稽查實踐中，一是關注“資本公積”科目，看是否有將無法支付的應付款項，轉作資本公積的情況，如果有，則坐實了應當計入應納稅所得額。二是關注“應付賬款”和“其他應付款”的賬齡，若果期限較長，要看是否可以根據195號文件的規(guī)定調整應納稅所得額。三是關注應付款項長期掛賬，且已經取得了發(fā)票的情況下，其對應的開發(fā)成本是否真實，必要時可以采取外部調查的方法，查明事實真相。 內資企業(yè)是否要將超過3年的應付款項調整應納稅所得額，目前存在爭議，各省也執(zhí)行不一。 依據1：2006版本的納稅申報表附表一的填表說明，第25行“因債權人原因確實無法支付的應付款項”：填報納稅人應付未付的三年以上應付帳款及已在成本費用中列支的其他應付款。依據2：國家稅務總局第13號令第五條規(guī)定，企業(yè)已申報扣除的財產損失又獲得價值恢復或補償，應在價值恢復或實際取得補償年度并入應納稅所得。因債權人原因確實無法支付的應付賬款，包括超過三年以上未支付的應付賬款，如果債權人已按本辦法規(guī)定確認損失并在稅前扣除的，應并入當期應納稅所得依法繳納企業(yè)所得稅。 河北省國稅局在冀國稅函200723號文件中指出，當有證據證明債權人出現以下情況之一時，債務人拖欠的三年以上的應付賬款，應并入當期應納稅所得額繳納企業(yè)所得稅：1債權人被依法宣告破產、撤銷（包括被政府責令關閉）、吊銷工商營業(yè)執(zhí)照、死亡、失蹤等；2債權人已按規(guī)定確認損失并已在稅前扣除url=file:/C:/Users/user/AppData/Local/Temp/OneNote/1-7/地產稽查案例總結.DOC#_msocom_2z2/url我個人傾向于第二種處理方法，企業(yè)可以第二種意見同稅務機關溝通協(xié)調。二、加大成本篇 都知道開發(fā)商偷稅，無外乎隱瞞收入和加大成本，問題的關鍵是如何加大成本，如何隱瞞收入？本條將開發(fā)企業(yè)加大成本的實際案例列示其加大成本的手法。（一）未取得合法扣稅憑證 目前我國的所得稅管理，實質上依然是“以票控稅”，開發(fā)企業(yè)要加大開發(fā)成本，首要的就是尋找假票或者真票虛開。因此檢查房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，也要緊緊抓住發(fā)票檢查，作為突破口。具體來說分為“有沒有”、“真不真”“實不實”三個層次。1、某公司匯繳期間，開發(fā)產品已完工，因為沒有支付款項，對方不開具發(fā)票，因此以預算數字作為列支開發(fā)成本的依據，少繳納企業(yè)所得稅。 說來說去，還是發(fā)票的問題，這個項目很好檢查，檢查開發(fā)成本的發(fā)票要抓住幾個要素。一是，有沒有。即所有列支開發(fā)成本的項目，是否有發(fā)票?？梢粤谐龀杀卷椖勘韥頇z查。二是，真不真。列支開發(fā)成本雖然有發(fā)票，看發(fā)票是否真實，對于貨物發(fā)票，可以通過ctais系統(tǒng)查詢。對于地稅發(fā)票可以到地稅局外調，因為營業(yè)稅發(fā)票要求屬地征收，因此營業(yè)稅發(fā)票均在當地開具，比較容易開具。三是，實不實。雖然發(fā)票是真實的，但是要通過其他的輔助資料判斷業(yè)務是否真實發(fā)生，或者是雖然有業(yè)務真實發(fā)生，但是取得“大頭小尾”的陰陽票。業(yè)務實不實。即所謂的真票虛開問題。 以發(fā)票未起點，圍繞以上三個方面就可以將開發(fā)產品的總開發(fā)成本真實性檢查清楚?？傞_發(fā)成本檢查清楚后，將圍繞開發(fā)成本的計算去檢查，重點核查總可售面積和已售面積的真實性。以上幾個方面是檢查開發(fā)成本的簡單流程。2、匯算清繳期滿后，未取得發(fā)票在稅前扣除。該問題其實就是所謂白條列支成本，本案中不允許稅前扣除。 需要思考的是，如果匯算清繳期滿后，納稅人取得了發(fā)票，是否允許其在實際業(yè)務發(fā)生年度稅前扣除呢？是否允許在發(fā)票實際取得年度扣除呢？ 目前稅務機關一般引用財稅199679號文件規(guī)定，認為“以前年度應計未計扣稅項目，以后年度不得補扣”。因此，肯定不允許在發(fā)票實際取得年度扣除，因為如果允許在發(fā)票取得年度扣除，就等于企業(yè)可以隨便的操縱稅款所屬年度。 對于是否可以在實際業(yè)務發(fā)生年度追溯調整，目前在學界以及總局所得稅司制定新所得稅法的方向來看，是允許的。但是目前在實務中，大部分省份是不允許稅前扣除的。如果企業(yè)遇到該類問題，可以同稅務機關溝通，不是絕對不能扣除的。 一些文章經常會提到國家稅務總局對中移動的國稅函2003847號文件第五條的規(guī)定，來說明可以追溯調整，但是畢竟該文件只針對中國移動，并且只說了計提折舊一個方面，對于稅務機關的說服力不強。原文如下：“中移動因實際價值調整原暫估價或發(fā)現原計價有錯誤等原因調整固定資產價值，并按規(guī)定補提的以前年度少提的折舊，不允許在補提年度扣除，應相應調整原所屬年度的應納稅所得額，相應多交的稅額可抵頂以后年度應交的所得稅?！保ǘ┵Y金篇 要想加大成本，有兩個難題，第一是如何取得虛假業(yè)務的發(fā)票，第二是，如何在沒有真實業(yè)務的情況下，將款項支付出去。即使取得了發(fā)票，如何虛擬資金流出就成為開發(fā)商的新難題。1、不支付資金，在賬簿上計入“應付工程款”、“應付賬款”，（借：開發(fā)成本 貸：應付賬款（應付工程款）并且已經取得發(fā)票，其實是多列成本。在目前的市場環(huán)境下，沒有支付款項而對方卻開具發(fā)票，這種情況比較奇異，稅務機關對這種情況會相當敏感。 這種方法是干脆就不管資金流了，這時要對大額應付款項的債權方進行外調，在稽查實踐中，開發(fā)商甚至聲稱不知道欠誰的錢，這個時候，如果由于檢查期限的原因，無法再深查下去，可以“無法支付的應付款項”（外資用國稅發(fā)1999195號文件）為原因，在取得對方足夠的詢問筆錄、自述材料情況下，直接調增應納稅所得額。2、虛構資金流，掩飾多列開發(fā)成本。某企業(yè)由于要加大開發(fā)成本，需要虛擬資金的流出，由于賬上沒有錢（也可能是隱瞞了銷售收入），就虛構資金流，多列開發(fā)成本。實際案情為該企業(yè)以向股東借款的方式，借：銀行存款2000萬元貸：其他應付款2000萬元。經過核對對賬單，該企業(yè)10內即將此筆款項轉回股東個人銀行卡上，企業(yè)在銀行存款實際沒有錢的情況下，為了多列“開發(fā)成本，一方面取得假發(fā)票，另一方面虛列資金流出的假象，支付工程款、設計費、策劃費。本案中，核對銀行對賬單，是檢查出疑點的關鍵，對列入開發(fā)成本的票據結合進行真實性驗證，是固定證據的要點。 在稽查實踐中，如果企業(yè)開發(fā)成本有多年未支付開發(fā)成本款項問題，可能引起稅務機關懷疑，因此該企業(yè)虛構資金流，將資金流出，來掩飾多列成本的現實。 對于房地產開發(fā)企業(yè)，隱瞞收入和加大成本是兩個矛盾的方面，一方面想隱瞞收入，但是如果隱瞞收入在貨幣資金賬上，可能沒有足夠的資金加大成本；另一方面要加大成本就要想辦法解決銀行資金賬目上沒有錢的問題。 該企業(yè)的檢查方法說明，銀行對賬單同銀行存款日記賬的核對，仍然是檢查人員的基本功，稅務稽查人員應當要求企業(yè)財務人員作出銀行存款余額調節(jié)表，在此基礎上審查資金流出的真實性。3、更為復雜的為“資金空轉”（三）成本計算方法篇 房地產開發(fā)企業(yè)在成本計算方法上作文章，少繳稅款，主要體現在三個方面：一是混淆成本對象，將未完工開發(fā)產品的成本攤入已完工開發(fā)產品的成本對象；二是減少總銷售面積，不將全部的銷售面積作可售面積計算單位工程成本；三是，不配比結轉成本，將未售的成本結轉到已售銷售成本中去。1、計算單位工程成本的時候，未將拆遷面積計算在內，使得總可售面積減少，單位工程成本加大，當期銷售成本加大，造成延遲納稅。單位工程成本=總成本/總可售面積，如果減少可售面積，就可以加大單位工程成本，而銷售成本=單位工程成本*已售面積，就加大了當期的銷售成本，少計應納稅所得額。 在稽查中，在成本方面，要特別注意以下幾個要素的確認，一是確認總開發(fā)成本的發(fā)生是否真實，是否虛列開發(fā)成本，開發(fā)成本所有項目是否都取得了合法的扣稅憑證。二是確認總可售面積的計算是否準確，尤其是存在拆遷戶的情況下，拆遷面積是否計入總可售面積的問題要引起充分注意。三是確認計算銷售成本的時候已售面積是否符合事實情況。銷售成本=單位工程成本*已售面積，因此在計算銷售成本的時候，要注意其已售面積的確認是否正確，同銷售部門要進行核對。 銷售成本=總開發(fā)成本*已售面積/總可售面積，這個公式實質上就是按照銷售面積的比例確認開發(fā)成本，加大分母和減少分子都會影響銷售成本的確認，因此對以上三個要素，在稽查中要充分注意。2.不配比結轉成本。銷售部門實際銷售面積同財務部門當年結轉成本的面積不符，造成多列成本。房地產企業(yè)的開發(fā)成本=銷售面積*單位工程成本，在單位工程成本一定的情況下，在結轉銷售成本的時候，多列銷售面積，就在當期多列了成本。 一定要審查開發(fā)企業(yè)當年銷售成本計算的過程，當年究竟賣了多少平方米，要結合每份銷售合同的測繪面積進行計算，緊緊抓住測繪面積，防止企業(yè)不按照收入和成本配比結轉成本，遲納稅款。3.“先租后售”出售時資產成本的計量問題。該企業(yè)采取“先租后售”辦法，在出租期間將商鋪轉為固定資產，并且已經計提了部分折舊，在銷售的時候，直接將固定資產原值做為銷售成本，未減除已經計提折舊部分。造成已經計提的折舊，實質上兩次重復扣除了折舊部分。 稅法規(guī)定，先租后售是否要視同銷售，是納稅人自己的選擇，但是一旦計提了折舊，就要視同銷售，在銷售的時候按照固定資產清理處理。本案例中，企業(yè)實際上是既要計提折舊，又要按照開發(fā)產品的原值銷售。企業(yè)犯了一個錯誤：出售的時候將已經扣除的折舊未在固定資產原值中減除。三、其他問題篇1、.房地產企業(yè)一般存在比較多的各類罰款，關注各類罰款的涉稅問題，行政罰款一律不得列支。一是，地產企業(yè)經常將建設局罰款、安監(jiān)局罰款、規(guī)劃局罰款、勞動局罰款等各類罰款在稅前列支，未做納稅調整，在稽查中要注意“營業(yè)外支出”科目的構成，看是否有行政罰款列支。二是，通過罰款發(fā)現其他涉稅問題，例如該企業(yè)有規(guī)劃局超規(guī)劃面積的罰款，就要關注其超建違建部門是否出售或者出租，其取得收入是否計入應納稅所得額納稅？2.查增的應納稅所得額是否可以彌補以前年度虧損？ 3、企業(yè)自行預提配套設施費用。根據國稅發(fā)【2009】31號文件規(guī)定，房地產企業(yè)報經稅務機關批準后，可以預提配套設施費用，在檢查過程中最常見的是企業(yè)自行預提配套設施費用，未經稅務機關批準，因此被調增應納稅所得額，本來可以享受到的政策變成了補稅。 企業(yè)遇到這種情況，可以和稅務機關溝通，補手續(xù)，然后按照稅務機關核定的比例在稅前扣除。本案中，企業(yè)沒有和稅務機關進一步溝通，白白的喪失了自己的稅收利益。4.混淆有扣除比例的項目與無扣除比例的費用項目。一是，將應當在應付福利費中列支的科目直接在管理費用中列支，由于房地產企業(yè)應付福利費稅前扣除有14%實際發(fā)生的限制，因此如果該單位福利費超標的話，就要調整應納稅所得額。二是，將有扣除限額比例的業(yè)務招待費，在業(yè)務招待費超標的情況下，列入差旅費直接在稅前列支。因此在稅務稽查中，要特別注意差旅費、會議費與業(yè)務招待費的區(qū)別，防止企業(yè)將業(yè)務招待費列入會議費與差旅費。5、“皮之不存，毛之焉付”（違反相關性原則）。一是，固定資產賬目上沒有汽車，或者沒有那么多汽車，卻支付養(yǎng)路費、汽油等各種費用。很多時候，提取折舊或者支付各種費用的汽車是公司買給股東或高管的，關于本問題，國家稅務總局在國稅函2005364號文件中，做了明確界定。二是，固定資產賬簿上沒有打印機，卻支付墨盒、復印機打印機修理費等。在稽查中要特別注意發(fā)生費用與接受勞務的固定資產的關聯性。聯系檢查增值稅的時候，要特別注意對運費同購進貨物、運費與銷售貨物的關聯項，以確定業(yè)務的真實性。6.利用軍轉干稅收優(yōu)惠政策，套取稅收優(yōu)惠。本案中，該企業(yè)利用財稅【2003】26號文件，軍隊專業(yè)干部占企業(yè)總職工人數60%以上三年免所得稅的規(guī)定，套取稅收優(yōu)惠政策。并且該企業(yè)的賬目混亂，在預售階段將預售收入計銷售收入，按照預計成本結轉成本，在完工后卻不記銷售收入，全亂套了。 檢查新辦企業(yè)稅收優(yōu)惠時，稅務機關會特別注意看該企業(yè)到底是否屬于新辦企業(yè)，在該案中，企業(yè)其實為2002年辦理了營業(yè)執(zhí)照，卻將營業(yè)執(zhí)照涂改為2004年，并在2004年辦理稅務登記，騙取稅務機關的稅收優(yōu)惠，是典型的“虛假的納稅申報”偷稅行為。7、代建筑單位繳納的營業(yè)稅在稅前扣除。在實踐中，開發(fā)企業(yè)負有代扣代繳營業(yè)稅的義務，根據財稅2007177號文件,異地施工,稅務機關可以要求建設單位為營業(yè)稅扣繳義務人.此時,建設單位代扣代繳的營業(yè)稅不能在稅前扣除,因為不屬于本企業(yè)自身的費用.而是應當將完稅憑證交給建筑單位.8、將股權投資轉讓損失直接在稅前扣除,影響所得額1000多萬元.根據國稅發(fā)2000118號文件規(guī)定,股權轉讓損失只能在當年的投資收益范圍內扣除,余額無限期結轉.企業(yè)在當年沒有投資收益的情況下,直接將股權轉讓損失在稅前扣除,影響了當期的所得稅.稽查人員在檢查中應注意企業(yè)投資收益的變化,如果為負數,則要審查是否符合118號文件的規(guī)定.一般來說,投資轉讓損失涉及的稅款都比較大.9、地產企業(yè)贊助政府的元宵節(jié)費用、贊助心連心藝術團的費用、以及行政罰款均不能再稅前扣除。這些違法行為均是常見的違法行為，營業(yè)外支出的各種項目應在明細賬摘要欄中逐一審查。10、將開辦費一次性在稅前扣除。根據會計制度規(guī)定，開辦費作為長期待攤費用，在開業(yè)后一次性在稅前扣除，根據稅法規(guī)定要在5年內攤銷，屬于典型的會計與稅法的時間性差異。在稽查中，要注意企業(yè)開業(yè)后對于開辦費是如何處理的，是否符合稅法的規(guī)定。11、以土地投資，根據土地的評估價值來作為成本。在本案中，經調查，投資方未就土地的評估增值繳納稅款，在這種情況下，接受投資方也就不能按照土地的評估增值價值作為開發(fā)成本。如果投資方投資土地，就其評估增值按照國稅發(fā)2000118號文件的規(guī)定，繳納了企業(yè)所得稅，被投資方就可以按照評估增值后的價值作為成本。這是典型的歷史成本原則的體現，當資產的隱含增值在稅收上得到實現，就一定可以按照實現后的價值作為新的歷史成本，反之資產的隱含增值在稅收上未得到實現，就不能按照評估后的價值作為成本。這里需要注意的是，根據財稅199777號文件規(guī)定，自行進行的資產評估增值，除非國務院的清產核資，否則在稅收上一律不能得到承認。 在稽查中，要特別注意土地價款的變化，要審查取得土地的歷史成本，看是否利用投資評估或者自行評估，增加土地成本，進而多列成本，少繳企業(yè)所得稅的現象。12、在預售階段扣除業(yè)務招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費。根據國稅發(fā)200656號文件規(guī)定，三項費用的扣除基數為納稅申報表第一行，這就明確了扣除基數。而在預售階段，收取的預售收入不在納稅申報表第一行列示，而是在附表四第36行作為納稅調增項目。因此，在預售階段一律不能扣除三項費用。（注意：此政策已經調整） 在稽查中，首先要分辨被查樓盤是已完工開發(fā)產品，還是未完工開發(fā)產品，從而確定檢查重點。如果是未完工開發(fā)產品，就要將檢查重點放在隱瞞收入上，同時要關注三項費用是否在稅前扣除；而如果是完工開發(fā)產品，要收入和成本并重，適當對開發(fā)成本的真實性多下功夫。稽查中，這個檢查重點的觀念一定要清晰。13、以個人名義購進的汽車在稅前計提折舊，扣除汽車維修費或者汽油費、過橋費、過路費。根據所得稅扣除的相關性原則，以個人名義購進的資產不屬于企業(yè)資產，其折舊不允許在稅前扣除，為個人資產發(fā)生的汽油費、過路費等也不允許在稅前扣除。根據關于企業(yè)為股東購買汽車征收個人所得稅的批復（國稅函2005364號文件）之規(guī)定，還要關注企業(yè)為員工購買汽車，是否按照“股息紅利所得”征收個人所得稅。 在稽查實踐中，要特別注意固定資產本身與固定資產養(yǎng)護費用之間的關系，本案中，雖然賬目上列有固定資產，經審查汽車的手續(xù)，并不屬于企業(yè)的資產，因此汽車的手續(xù)是是否屬于企業(yè)的唯一憑證，要引起注意。14、現場售樓處的裝修費列為銷售費用在稅前扣除。根據國稅發(fā)200931號文件，裝修費應當記入建造成本，不得直接在稅前扣除。本案中，企業(yè)將裝修費作為銷售費用在稅前扣除違反了稅法。在稽查實踐中，應審查銷售費用中是否有工程發(fā)票，如果有工程發(fā)票很可能是將售樓處的裝修費直接列為銷售費用在稅前扣除了。為了將證據搞扎實，還要注意審查裝修合同。15、注意企業(yè)是否變換銷售主體，以物業(yè)公司名義銷售車庫、地下室等，少繳企業(yè)所得稅。在本案中，車庫的成本已經結轉到開發(fā)成本中去，而以物業(yè)公司的名義銷售車庫，不計入收入。在稽查中，要注意最好連物業(yè)公司一起檢查，方可收到較好的效果。16樓盤未完工，將開發(fā)項目貸款利息列為財務費用，而沒有成本化。根據國稅發(fā)200084號文件規(guī)定，成本對象未完工前，應當將開發(fā)項目貸款利息計入開發(fā)成本，在檢查未完工開發(fā)產品的時候，應當對利息費用引起特別注意。要審查利潤表中財務費用數據情況，以迅速查清事實。17分期開發(fā)的項目，未將土地開發(fā)成本在不同成本對象中分攤，未在已經完工的成本對象中，區(qū)分已售部分和未售部分，多結轉成本。這就是成本計算方法中典型的“混淆成本對象”和“不配比結轉成本”。 在稽查