有關(guān)商品房預約合同糾紛的1個經(jīng)典判例及分析.docVIP

有關(guān)商品房預約合同糾紛的11個經(jīng)典判例及分析一、商品房預約合同性質(zhì)的認定案例1：成都訊捷通訊連鎖有限公司與四川蜀都實業(yè)有限責任公司、四川友利投資控股股份有限公司房屋買賣合同糾紛案最高人民法院公報 2015年第1期（總第219期）【裁判觀點】判斷當事人之間訂立的合同系本約還是預約的根本標準應當是當事人的意思表示，也就是說，當事人是否有意在將來訂立一個新的合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關(guān)系的具體內(nèi)容。對于當事人之間存在預約還是本約關(guān)系，不能僅孤立地以當事人之間簽訂的協(xié)議之約定為依據(jù)，而是應當綜合審查相關(guān)協(xié)議的內(nèi)容以及當事人嗣后為達成交易進行的磋商和有關(guān)的履行行為等事實，從中探尋當事人真實意思，并據(jù)此對當事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)作出準確界定。最高院認為蜀都實業(yè)公司與訊捷公司之間的房屋買賣法律關(guān)系成立，且系當事人真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。一審、二審判決認定購房協(xié)議書即構(gòu)成本約的理由不當，但其關(guān)于蜀都實業(yè)公司和訊捷公司之間成立房屋買賣法律關(guān)系的結(jié)論是正確的。理由如下：首先，僅就案涉購房協(xié)議書而言，其性質(zhì)應為預約。預約是指將來訂立一定契約的契約。預約的形態(tài)多種多樣，有的預約條款非常簡略，僅表達了當事人之間有將來訂立本約的意思，至于本約規(guī)定什么內(nèi)容留待以后磋商決定；有的預約條款則非常詳盡，將未來本約應該規(guī)定的內(nèi)容幾乎都在預約中作了明確約定。而若僅從內(nèi)容上看，后者在合同內(nèi)容的確定性上幾乎與本約無異，即使欠缺某些條款，往往也可以通過合同解釋的方式加以補全。因此，僅根據(jù)當事人合意內(nèi)容上是否全面，并不足以界分預約和本約。判斷當事人之間訂立的合同系本約還是預約的根本標準應當是當事人的意思表示，也就是說，當事人是否有意在將來訂立一個新的合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關(guān)系的具體內(nèi)容。如果當事人存在明確的將來訂立本約的意思，那么，即使預約的內(nèi)容與本約已經(jīng)十分接近，即便通過合同解釋，從預約中可以推導出本約的全部內(nèi)容，也應當尊重當事人的意思表示，排除這種客觀解釋的可能性。本案中，蜀都實業(yè)公司與訊捷公司在 2006年9月20日簽訂的購房協(xié)議書中明確約定了雙方擬進行買賣的房屋的位置、面積和價款，應當說具備了一份正式的房屋買賣合同的主要內(nèi)容，可直接據(jù)此履行而無須另訂本約。但是，雙方當事人同時在該協(xié)議中約定：“3甲、乙雙方應就購房合同及付款方式等問題在本協(xié)議原則下進行具體磋商。5甲乙雙方就該宗房屋買賣合同簽訂時，本協(xié)議自動失效。”可見，雙方當事人雖然約定了房屋的位置、面積及總價款，但仍一致認為在付款方式等問題上需要日后進一步磋商，雙方的這一意思表示是明確的，而且，當事人在該協(xié)議第5條進一步明確要在將來訂立一個新的合同，以最終明確雙方之間的房屋買賣法律關(guān)系的具體內(nèi)容。因此，本院認為，案涉購房協(xié)議書的性質(zhì)為預約合同，一審、二審判決認定該購房協(xié)議書的性質(zhì)為本約是錯誤的，應予糾正。其次，結(jié)合雙方當事人在訂立購房協(xié)議書之后的履行事實，蜀都實業(yè)公司與訊捷公司之間已經(jīng)成立了房屋買賣法律關(guān)系。本院認為，對于當事人之間存在預約還是本約關(guān)系，不能僅憑一份孤立的協(xié)議就簡單地加以認定，而是應當綜合審查相關(guān)協(xié)議的內(nèi)容以及當事人嗣后為達成交易進行的磋商甚至具體的履行行為等事實，從中探尋當事人的真實意思，并據(jù)此對當事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)作出準確的界定。本案中，雙方當事人在簽訂購房協(xié)議書時，作為買受人的迅捷公司已經(jīng)實際交付了定金并約定在一定條件下自動轉(zhuǎn)為購房款，作為出賣人的蜀都實業(yè)公司也接受了訊捷公司的交付。在簽訂購房協(xié)議書的三個多月后，蜀都實業(yè)公司將合同項下的房屋交付給了訊捷公司，訊捷公司接受了該交付。而根據(jù)購房協(xié)議書的預約性質(zhì)，蜀都實業(yè)公司交付房屋的行為不應視為對該合同的履行，在當事人之間不存在租賃等其他有償使用房屋的法律關(guān)系的情形下，蜀都實業(yè)公司的該行為應認定為系基于與訊捷公司之間的房屋買賣關(guān)系而為的交付。據(jù)此，由于蜀都實業(yè)公司在該房屋買賣法律關(guān)系中的主要義務就是交付案涉房屋，根據(jù)合同法第三十六條、第三十七條的規(guī)定，可以認定當事人之間達成了買賣房屋的合意，成立了房屋買賣法律關(guān)系。案例2：張勵與徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司商品房預售合同糾紛案最高人民法院公報 2012年第11期(總第193期)案例3：俞財新與福建華辰房地產(chǎn)有限公司、魏傳瑞商品房買賣(預約)合同糾紛案最高人民法院公報 2011年第8期(總第178期)【裁判觀點】預約合同是一種約定將來訂立一定合同的合同。當事人一方違反預約合同約定，不與對方簽訂本約合同或無法按照預約的內(nèi)容與對方簽訂本約合同的，應當向?qū)Ψ匠袚`約責任。判斷商品房買賣中的認購、訂購、預訂等協(xié)議究竟是預約合同還是本約合同，最主要的是看見此類協(xié)議是否具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，即只要具備了雙方當事人的姓名或名稱，商品房的基本情況(包括房號、建筑面積)、總價或單價、付款時間、方式、交付條件及日期，同時出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，就可以認定此類協(xié)議已經(jīng)具備了商品房買賣合同本約的條件；反之，則應認定為預約合同。如果雙方當事人在協(xié)議中明確約定在具備商品房預售條件時還需重新簽訂商品房買賣合同的，該協(xié)議應認定為預約合同。二、商品房預約合同糾紛中違約情形的認定（一）不可歸責于雙方的原因，雙方均不違約案例4：戴雪飛訴華新公司商品房訂購協(xié)議定金糾紛案最高人民法院公報 2006年第8期(總:118期)【裁判觀點】購房者對開發(fā)商的樣板房表示滿意，與開發(fā)商簽訂訂購協(xié)議并向其交付了定金，約定雙方于某日訂立商品房預售合同。后由于開發(fā)商提供的商品房預售格式合同中有樣板房僅供參考等不利于購房者的條款，購房者對該格式條款提出異議要求刪除，開發(fā)商不能立即給予答復。以致商品房預售合同沒有在訂購協(xié)議約定的日期訂立的，屬于最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第四條規(guī)定的“不可歸責于當事人雙方的事由”，開發(fā)商應當將收取的定金返還給購房者。審判法院認為：中華人民共和國合同法(以下簡稱合同法)第三條規(guī)定：“合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方?！钡谖鍡l規(guī)定：“當事人應當遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務。”第六條規(guī)定：“當事人行使權(quán)利、履行義務應當遵循誠實信用原則?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第四條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人?！毕鄬ι唐贩款A售合同來說，訂購協(xié)議是本約訂立之前先行訂立的預約合同。訂立預約合同的目的，是在本約訂立前先行約明部分條款，將雙方一致的意思表示以合同條款的形式固定下來，并約定后續(xù)談判其他條款，直至本約訂立。預約合同的意義，是為在公平、誠信原則下繼續(xù)進行磋商，最終訂立正式的、條款完備的本約創(chuàng)造條件。因此在繼續(xù)進行的磋商中，如果一方違背公平、誠信原則，或者否認預約合同中的已決條款，或者提出令對方無法接受的不合理條件，或者拒絕繼續(xù)進行磋商以訂立本約，都構(gòu)成對預約合同的違約，應當承擔預約合同中約定的違約責任。反之，如果雙方在公平、誠信原則下繼續(xù)進行了磋商，只是基于各自利益考慮，無法就其他條款達成一致的意思表示，致使本約不能訂立，則屬于不可歸責于雙方的原因，不在預約合同所指的違約情形內(nèi)。這種情況下，預約合同應當解除，已付定金應當返還。案例5：吳建平訴無錫深港國際服務外包產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司商品房預售合同糾紛案人民法院案例選(2013年第1輯總第83輯)案例6：曹求玉與廣東省中山市中南物業(yè)開發(fā)有限公司商品房預約合同糾紛上訴案人民司法 案例 2008年第18期【裁判觀點】商品房預售合同中的定金只是合同雙方在一定期限內(nèi)繼續(xù)就商品房買賣進行誠信談判的一種擔保義務。商品房預售合同簽訂后，只要當事人為簽訂商品房買賣合同進行了誠信磋商，未能訂立商品房買賣合同的原因是雙方當事人磋商不成，并非一方當事人對認購協(xié)議無故反悔，應認定雙方均已履行了認購書約定的義務，對未能簽訂商品房買賣合同均無過錯，定金罰則不應適用，賣方應向買方返還定金。（二）一方違約案例7：仲崇清訴上海市金軒大邸房地產(chǎn)項目開發(fā)有限公司合同糾紛案最高人民法院公報 2008年第4期(總第138期)【裁判觀點】預約合同，一般指雙方當事人為將來訂立確定性本合同而達成的合意。預約合同生效后，雙方當事人均應當按照約定履行自己的義務。一方當事人未盡義務導致本合同的談判、磋商不能進行，構(gòu)成違約的，應當承擔相應的違約責任。三、違反商品房預約合同的賠償范圍案例8：張勵與徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司商品房預售合同糾紛案最高人民法院公報 2012年第11期(總第193期)【裁判觀點】在違約責任中，承擔責任的一方應給對方造成的利益損失進行賠償。本案中，原告張勵在與被告同力創(chuàng)展公司簽訂預訂單后，有理由相信被告會按約定履行訂立本約合同的義務，從而喪失了按照預訂單約定的房屋價格與他人另訂購房合同的機會，因此被告因違約給原告造成的損失應根據(jù)訂立預訂單時商品房的市場行情和現(xiàn)行商品房價格予以確定，但因被告所開發(fā)建設(shè)的房屋無論是結(jié)構(gòu)還是建筑成本都與雙方簽訂預訂單時發(fā)生了重大的變化，因此原告以被告開發(fā)建設(shè)房屋的現(xiàn)行銷售價格作為賠償標準亦顯失公平，法院不予采納。綜合考量商品房市場的價格變動過程以及原告向被告交納房款的數(shù)額，對于被告因違約給原告造成的損失確定為150000元。案例9：曹燦如與上海萊因思置業(yè)有限公司等商品房預約合同糾紛上訴案人民司法 案例 2011年第12期【裁判觀點】在訂立以不能給付為標的的合同時，明知或可知其給付不能的一方當事人，對因相信合同有效而受損害的另一方當事人負損害賠償義務。但賠償額不得超過另一方在合同有效時現(xiàn)有的利益的金額。對于締約過失責任，合同法第四十二條只確定了締約過失應承擔賠償責任，并未明確賠償?shù)姆秶?。通說認為，法律規(guī)定締約過失責任，是出于對合同締結(jié)、履行過程中信賴利益的保護，旨在使非違約方因信賴合同的履行而支付的各種費用得到返還或賠償，從而使當事人處于合同從未訂立之前的良好狀態(tài)。締約過失的賠償范圍是信賴利益的損失，是指因另一方的締約過失行為而使合同不能成立，導致信賴人所支付各種費用和其他損失不能得到彌補。曹燦如在置陽公司2004年提起解除合同的訴訟后，客觀上已不應對置陽公司簽訂商品房買賣合同產(chǎn)生信賴，對未簽訂本約的風險，以及遭受損害應當有所預見。曹燦如若了解到訂購協(xié)議的履行可能伴隨風險，就有義務防止損失擴大，但其為了追求期待的利益，不及時向置陽公司主張賠償責任，其不能將擴大的損失進而轉(zhuǎn)嫁給置陽公司。同時，信賴利益須是一種合理的能夠確定的，而機會所形成的利益很難合理確定。曹燦如并不能將機會喪失的損失作為締約過失的賠償范圍。房地產(chǎn)價格的逐年上漲，并非置陽公司的行為所致，也不是當事人客觀上能夠預見的，曹燦如所能主張的賠償范圍應僅限于訂購協(xié)議簽訂時房價款與2004年同類房屋市場價之間的差價。法院綜合考慮置陽公司的過錯程度、曹燦如的付款情況以及上海市近年來房地產(chǎn)價格的上漲幅度等因素，酌定賠償金額，已充分維護了受害人的利益。由此，曹燦如訴請要求賠償損失的范圍是系爭房屋的原合同價款與現(xiàn)值的差價，包含了合同有效成立的所有利益，不應全額得到法院支持。案例10：陳榮根訴江陰蘭星公司房屋買賣合同糾紛案人民法院案例選2013年第二輯【裁判觀點】預約義務人違反預約合同的責任，在性質(zhì)上屬違約責任。承擔責任的方式主要包括實際履行和賠償損失。需要明晰的是，違反預約合同應承擔損失的范圍應以機會損失為基礎(chǔ)，當一方當事人怠于按照預約合同規(guī)定的義務訂立本約時，他方只能請求賠償因此而遭受的損害，但不能按照預定的本約內(nèi)容請求賠償其可預期的利益。預約合同守約方因?qū)Ψ竭`約所遭受的損失與本約的履行利益損失是截然不同的。預約合同對本約的標的物、對價等已經(jīng)作出明確約定，當事人對本約的期待利益已經(jīng)固化，違約方一旦違約，守約方的期待利益也隨之喪失，守約方亦喪失了與他人訂立同類本約合同的機會，導致機會損失轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實損失，該機會損失歸屬于信賴利益的損失。但是，預約合同的標的是簽訂本約合同這一行為，而不是交易的實際發(fā)生，依賴簽訂本約后再與他人訂立同類合同可獲得的利益，即履行利益，只能理解為商業(yè)利益，在本約未達成的情況下，不能視為法律上的利益，也就不能作為違反預約合同應承擔損失的范圍。因為當事人基于預約合同而產(chǎn)生的權(quán)利是對將來訂立本合同的一種期待權(quán)，預約債權(quán)人有理由相信預約債務人將來會受此約束，并基于這種信賴而行事并放棄與其他同類對象進行類似交易；如果預約債務人違反義務，則必將使預約債權(quán)人蒙受不利益（如喪失交易機會等）。因此，立法上對這種信賴利益應加以保護。本案中，陳榮根因基于其與江陰蘭星公司所簽訂的預約合同而產(chǎn)生的權(quán)利是對將來訂立本約的一種期待權(quán)，其有理由相信預約債務人即江陰蘭星公司將來會依雙方所簽訂的預約合同行事。因此其相信雙方當事人會受此約束，并在基于這種信賴而行事的同時，放棄了與其他同類對象進行類似交易的機會；江陰蘭星公司作為預約債務人違反義務，則必將使預約債權(quán)人陳榮根蒙受因喪失交易機會而遭受的不利益。而要合理維護陳榮根的權(quán)益，法律只要擬制使其利益狀態(tài)達到簽訂原預約合同所約定的本約簽訂時的狀態(tài)即可，具體來講即是本約原本實際應該簽訂時的所涉房產(chǎn)市場價格與預約合同所約定的價格之差。陳榮根主張應賠償其所涉房產(chǎn)訴訟時的市場評估價格與預約合同所定交易價格之差，顯然超出了預約合同所應該保護的權(quán)益范圍。鑒于本案中并未對本約應簽訂時的所涉房產(chǎn)市場價格進行評估，合議庭參考了違約方江陰蘭星公司將訴爭房產(chǎn)出賣給第三方的實際交易價格，以江陰蘭星公司在交易中違背誠實信用原則而獲得的實際經(jīng)濟利益作為對陳榮根的損失賠償，即蘭星江陰分公司的違約行為給自己帶來了602189.63元（4394340.63元-3792150元）的直接經(jīng)濟利益，也就是原告的機會利益