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.武漢市房地產(chǎn)市場一、武漢市房地產(chǎn)市場（一）2003年武漢市房地產(chǎn)市場回顧2003年，武漢市房地產(chǎn)投資增長15%左右，同期全市GDP增長12%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅同全市經(jīng)濟發(fā)展基本同步。新開工面積增長6.3%，竣工面積增長7.8%，竣工面積增長幅度大于新開工面積增長幅度；竣工面積增長7.8%，銷（預）售面積增長10.7%，銷（預）售面積增長幅度大于竣工面積增長幅度。數(shù)字顯示：武漢市房地產(chǎn)市場供銷兩旺，呈現(xiàn)出健康、持續(xù)、平穩(wěn)、擴張的發(fā)展態(tài)勢。大規(guī)模的舊城改造為武漢市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推波助瀾，成為市場可持續(xù)發(fā)展的催化劑；土地市場的陽光操作完成了從無形市場到有形市場的根本轉(zhuǎn)變；規(guī)范房地產(chǎn)市場的法規(guī)、政策頻頻出臺，透明有序的競爭環(huán)境逐漸形成；地產(chǎn)開發(fā)與購房消費日趨成熟，理性成熟的消費觀念占據(jù)主導；產(chǎn)品升級換代中的高端產(chǎn)品頻現(xiàn)市場，質(zhì)優(yōu)價廉的經(jīng)濟適用房夢圓低收入家庭?？傊錆h房地產(chǎn)市場是一個健康、快速、協(xié)調(diào)、充滿活力、蘊涵潛力的市場。 開發(fā)投資額大幅增長2003年武漢市房地產(chǎn)總投資169.5億元，同比增長27.92%，占全社會固定資產(chǎn)總投資的26.3%。其中：住宅投資124.83億元，同比增長25.6%，占武漢市房地產(chǎn)市場總投資的73.65% （經(jīng)濟房開發(fā)投資14.42億元，占住宅投資的11.56%）字樓投資6.45億元，同比增長4%；商鋪投資9.91億元，同比增長7%。 圖11 施工面積、新開工面積穩(wěn)步增加2003年施工總面積1955.49萬平方米，同比增長15.7%。其中：住宅1620.42萬平方米，占總施工面積的82.87%，同比增長16.8%（經(jīng)濟適用房144.1萬平方米，占住宅施工面積的8.89%）；寫字樓98.04萬平方米，同比增長26.5%；商鋪138.34萬平方米，同比增長5.1%。圖12武漢市房地產(chǎn)市場2003年施工面積中的新開工面積為756.55萬平方米，同比增長6.3%。其中：住宅新開工69.53萬平方米，同比增長3.8%（經(jīng)濟適用房新開工78.79萬平方米，占總新開工面積的10.41%）；寫字樓新開工22.68萬平方米，同比增長103.8%，商鋪新開工45.85萬平方米，同比增長29.2%。圖13 竣工面積持續(xù)增長，住宅開發(fā)占主導地位2003年房地產(chǎn)竣工總面積682.62萬平方米，同比增長7.8%。其中：住宅600.24萬平方米，同比增長14.8%，占總竣工面積的87.9%（經(jīng)濟適用房88.61萬平方米，占住宅竣工面積的14.76%）；營業(yè)用房56.19萬平方米，占總竣工的8.23%；寫字樓20.11萬平方米，占總竣工面積的2.95%。武漢市房地產(chǎn)市場圖14 消費市場需求旺盛，全市商品房銷（預）售面積連續(xù)三年保持兩位數(shù)增長2003年，全市商品房銷（預）售面積835.78萬平方米，同比增長10.07%。其中：住宅銷（預）售面積約占80%，實現(xiàn)銷售收入136.51億元，同比增長15.15%。圖15 商品房銷售價格漲勢不止由于土地成本的增高、住宅產(chǎn)品品質(zhì)的提高、國務(wù)院18號文件的出臺以武漢市房地產(chǎn)市場及預售門檻的提高等因素的影響，2003年全年綜合物業(yè)價格為3311.2元/，指數(shù)為1151.70點。其中：住宅類物業(yè)全年銷售均價為2353.4元/，同比上漲7.25%，全年價格指數(shù)為1284.51點，同比增長7.25%；寫字樓物業(yè)全年銷售均價為4339.97元/，同比上漲4.3%，全年價格指數(shù)為1082.85點，同比增長4.27%。2002、2003年住宅、寫字樓類物業(yè)價格指數(shù)、銷售均價比較表表11 住宅類物業(yè)價格指數(shù)住宅類物業(yè)全年銷售均價寫字樓類物業(yè)價格指數(shù)寫字樓類物業(yè)全年銷售均價2002年1136.652194.3元/1038.514161.05元/2003年1219.062353.4元/1082.854339.97元/增長幅度7.25%7.25%4.27%4.3% 商品房空置面積大幅度下降商品房旺銷使全市商品房空置面積下降，截止2003年底，全市空置一年以上的商品房為158.46萬平方米，同比下降24%。其中：住宅79.8萬平方米，營業(yè)用房44.93萬平方米，寫字樓33.73萬平方米，大部分均屬1998年以前建成的商品房。武漢市房地產(chǎn)市場圖16 舊城改造成為重點，土地供應、交易金額成倍增長2003年全市舊城改造29片，8276畝，同比增長292.7%，拆遷260萬平方米同比增長34.72%；拆遷戶數(shù)為24433戶，較上一年增加11413戶；全市土地有形市場投入資金58.9億元，儲備土地16954畝，供應土地35宗，面積2618畝，同比增長107%；實現(xiàn)交易金額41.04億元，同比增長137%。圖17;.武漢市房地產(chǎn)市場綜上所述：2003年武漢市房地產(chǎn)市場是空前火爆：施工面積、竣工面積、商品房銷（預）售面積、銷售額均創(chuàng)歷史新高，增幅也大大超過往年，出現(xiàn)了供需兩旺的喜人局面。2004年房地產(chǎn)市場是2003年房地產(chǎn)市場的延續(xù)和發(fā)展，2003年房地產(chǎn)運行的各項經(jīng)濟指標必然影響和決定2004年房地產(chǎn)市場的發(fā)展和走勢，由此預測：2004年武漢市房地產(chǎn)市場將蓄勢待發(fā)，全面飄紅，老區(qū)新區(qū)一路高歌，新老板塊各領(lǐng)風騷。2004武漢房地產(chǎn)市場風調(diào)雨順又一年?。ǘ┪錆h市房地產(chǎn)市場運行的基本特征 國家和政府有關(guān)部門相關(guān)政策的出臺，引導房地產(chǎn)市場健康、有序、穩(wěn)步發(fā)展由于我國部分地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場過熱，地價、房價上漲過快，為規(guī)避風險，保持全國經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康增長，國家相關(guān)部門在2003年陸續(xù)頒布了一系列宏觀調(diào)控政策：別墅類用地叫停、央行121文件出臺、國務(wù)院18號文件頒布在國務(wù)院以及中央有關(guān)部門連連出臺重要政策規(guī)范房地產(chǎn)市場的同時，武漢市政府和有關(guān)部門也政策舉措頻出，如調(diào)整城市規(guī)劃、大興城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、加強土地資產(chǎn)經(jīng)營、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、規(guī)范經(jīng)濟適用房管理、實行預售房備案制度、啟用新的商品房買賣合同等等，這些新政策、法規(guī)的出臺引起了武漢市房地產(chǎn)開發(fā)市場不小的反響，影響較大，它將改變現(xiàn)有的開發(fā)模式和企業(yè)生存格局。武漢市房地產(chǎn)市場 舊城改造力度的加大給武漢市市場格局帶來新變化，住宅郊區(qū)化與老城區(qū)改造并駕齊驅(qū)、協(xié)調(diào)發(fā)展，共存共榮。2002年，“三區(qū)五片”是領(lǐng)銜武漢市房地產(chǎn)市場的主角，其開發(fā)量占武漢市房地產(chǎn)開發(fā)總量的半數(shù)以上。但隨著城市全面協(xié)調(diào)發(fā)展、城市化進程的推進、政策的引導、土地供應方向的調(diào)整，房地產(chǎn)市場“熱點”逐步發(fā)生了轉(zhuǎn)移。2003年，雖然各板塊仍然有一定數(shù)量的新盤推出，但除光谷外，其余各板塊已風光不再。與“三區(qū)五片”的弱化相比，新的片區(qū)在崛起，如：盤龍城板塊、城西板塊等。熱點片區(qū)的分散，說明了武漢房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)的格局發(fā)生了重大而深刻的變化。同時，老城區(qū)也在這一年里煥發(fā)出了新的活力，老城區(qū)成熟的市政配套、完善的生活設(shè)施使項目得到有力的依托，吸引著眾多“都市主義者”。在過去幾年，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)形成的以城郊結(jié)合部為主，老城區(qū)為輔的舊格局，隨著市政府關(guān)于舊城改造政策和法規(guī)的出臺，加大舊城改造力度，實施整片舊城改造的政策已經(jīng)和正在發(fā)生變化。市政府舊城改造政策成了激活市場潛在需求的導火索，已經(jīng)形成了哪個區(qū)的舊城改造力度大，哪個區(qū)的住房需求量猛增的局面。與此同時，舊城改造也促使舊城區(qū)居民的住房觀念由生存空間轉(zhuǎn)為生活空間，市場的競爭也由價格競爭轉(zhuǎn)向了綜合實力競爭。 土地有形市場的建立使土地交易市場更加公開、公平、公正。武漢市房地產(chǎn)市場2000年7月，武漢市土地整理儲備供應中心的成立，使武漢市的土地市場機制完成了由無形市場向有形市場的根本轉(zhuǎn)變，經(jīng)過四年的發(fā)展，舊的供地方式被徹底打破，新的制度產(chǎn)生，特別是2003年，危房改造項目進入市場軌道，武漢市土地有形市場的最后一個漏洞被堵死，使開發(fā)企業(yè)得以在同一起跑線上公平競爭，給有實力的企業(yè)增加了擴張的空間，而一些無實力的“三無”企業(yè)將被淘汰出局。2003年，武漢市土地招標、拍賣、掛牌頻率之高、地塊之大、交易額之高均創(chuàng)歷年之最，武漢土地市場透明化，土地交易陽光化已經(jīng)成為不可遏止的潮流，它對武漢房地產(chǎn)市場乃至武漢城市建設(shè)的深遠影響已經(jīng)開始顯露。 國內(nèi)外房地產(chǎn)大鱷紛紛登陸武漢，為武漢市房地產(chǎn)市場注入新的活力隨著我國加入WTO以及國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，武漢作為我國中部的特大城市，具有獨特的區(qū)位優(yōu)勢，其房地產(chǎn)市場所蘊含著的巨大潛力日益彰顯；同時，目前武漢市人均住房建筑面積僅22.1平方米，處于全國中游水平，同發(fā)達國家和我國發(fā)達城市相比還有很大的發(fā)展空間，居民住房需求潛力大；土地有形市場的建立和土地交易的陽光化操作，再加上武漢市地價底、房價低，利潤上升空間也很大。因此，國內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均看好武漢的市場前景，紛紛通過各種渠道，涌入武漢市場尋找商機，而且，就其開發(fā)力度分析，均是將武漢作為其全國性戰(zhàn)略擴張中最重要的支點，使得武漢房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)精彩紛呈的局面。據(jù)不完全統(tǒng)計，截止目前，已登記的外地來漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達102家，如：武漢市房地產(chǎn)市場萬科、龍騰、順弛、泰躍、三金、復地這些企業(yè)均擁有先進的營銷理念、雄厚的資金實力、優(yōu)良的管理團隊、先進的技術(shù)水平，這無疑將加劇房地產(chǎn)市場的競爭，同時也有利于進一步繁榮房地產(chǎn)市場，帶動武漢樓市逐漸由低端價格競爭向高端產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境乃至人居文化競爭的轉(zhuǎn)變，調(diào)整和提升產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和品質(zhì)，提高武漢市房地產(chǎn)開發(fā)的整體水平。 三級市場（二手存量房）交易快速增長，交易價格大幅上漲，有力地拉動了房地產(chǎn)一、二級市場的發(fā)展存量房成交70244套，面積為636.52萬平方米，分別同比上漲26.29%、21.45%，交易額達55.61億元。2003年，全市存量房年均價為1335.51元/，同比上漲121.23元/，漲幅為9.98%。其中：住宅類物業(yè)年均價1154.46元/，交易68460套，交易面積506.79萬平方米；商鋪類物業(yè)年均價2709.19元/，交易1155套，交易面積27.1萬平方米；寫字樓類物業(yè)年均價1540.28元/，交易256套，交易面積29.32萬平方米。房地產(chǎn)業(yè)的理論和實踐證明：性屬三級市場的二手房交易對象是“以小換大”、“以舊換新”、“以劣換優(yōu)”的消費群體，他們的交易在客觀上形成了住房消費的差異消費、梯度消費，為房地產(chǎn)一級、二級市場注入了活力，創(chuàng)造了潛在客戶群，增加了購買力，從而激活了一級、二級房地產(chǎn)市場。武漢市房地產(chǎn)市場（三）武漢房地產(chǎn)市場運行的基本趨勢 寫字樓市場擺脫低迷、走出低谷，重新崛起作為以商務(wù)辦公為主要用途的寫字樓物業(yè)，其興旺與冷清和其所在區(qū)域同期經(jīng)濟發(fā)展情況密切相關(guān)。2003年可以稱之為武漢寫字樓市場的分水嶺、溫度計，在這一年里，沉寂數(shù)年的武漢寫字樓市場重新煥發(fā)了生機，開發(fā)量與銷售量一掃前數(shù)年的頹勢，租售價格也一路攀升，開發(fā)熱點從漢口向武昌南移，中檔寫字樓市場成主力，中小戶型成主流，成長型企業(yè)成市場主導，以投資為目的的購買行為大大增加，這一切新的市場動向事實上夯實了武漢寫字樓市場的基礎(chǔ)，確定了未來一段時間武漢寫字樓的發(fā)展方向。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、品質(zhì)升級換代，高層物業(yè)、豪宅凸現(xiàn)隨著住宅產(chǎn)業(yè)化進程的加快，新型建材和高科技在住宅產(chǎn)品中被廣泛應用，康居住宅、節(jié)能住宅、健康住宅、山水園林住宅這一系列新名詞證明了這樣一個事實：武漢市房地產(chǎn)市場已不再停留在簡單的概念宣傳上，而是將注意力集中在提高產(chǎn)品素質(zhì)上。2003年10月31日，繼青山“綠景苑”之后，“武漢保利花園”、“新地東方花都C區(qū)”順利通過國家有關(guān)部門評審，正式成為國家康居示范工程； 12月8日，“森林公園”湖北省首座國家級健康住宅試點建武漢市房地產(chǎn)市場設(shè)正式在漢啟動；除麗島花園、萬科四季花城外，中一花園、山水星辰是新一代山水園林住宅經(jīng)典。有理由相信：在本次以“住宅產(chǎn)業(yè)化”為龍頭的武漢住宅產(chǎn)品升級換代過程中，消費者必將成為最大的受益者。幾年前，武漢市的高層住宅、豪宅市場幾乎是一個空白，然而，近兩年，隨著整個市場的升溫，出現(xiàn)了一批高層、豪宅物業(yè)如：城開永清庭園、惠園CP、東湖香榭水岸、怡景花園上十個項目，此外，還有一批高層、豪宅物業(yè)正在醞釀中?！吧接暧麃盹L滿樓”，隨著高層、豪宅物業(yè)市場的崛起，江城樓市必會再添生機。 營銷手法推陳出新，文化樓宇驚艷江城，“眼球”經(jīng)濟再上一層樓每年的武漢房地產(chǎn)市場總會出現(xiàn)令人耳目一新的概念和操作手法，2003年也不例外，和以前浮躁的單純概念炒作不同，本年度，武漢市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了異彩紛呈的文化景觀：音樂結(jié)盟、文化之旅、西域采風、全民公決案名、鏘鏘三人行、香檳晚會不勝枚舉，銷售手法不斷突破，大膽求變，為達到短期銷售目的的傳統(tǒng)營銷手法已經(jīng)不能適應市場的需要，營銷必須以客戶為中心，與業(yè)主互動，講究目標客戶群的參與，強調(diào)互動和親和力。 購房消費趨于理性，小戶型全面熱銷，上演完美風暴在2003年武漢房地產(chǎn)市場上不得不提的還有小戶型的全面熱銷，從年初“開武漢市房地產(chǎn)市場源陽光城”的預熱到年中“鵬程時代”掀起的滾滾熱潮，再到金秋“漢飛青年城”的火山爆發(fā)，上演了完美風暴。小戶型所創(chuàng)造的奇跡絕非偶然，究其原因：總價低，商住兩用，適合投資；產(chǎn)品適合新生代的需求；競爭使得品質(zhì)大為提高；整體規(guī)劃上新意頻出。 武漢市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的競爭十分激烈，優(yōu)勝劣汰大勢所趨目前，武漢市房地產(chǎn)大中型開發(fā)企業(yè)不僅數(shù)量少，優(yōu)質(zhì)企業(yè)更少，抗風險能力弱，全市861家注冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，開發(fā)投資和銷售超過億元的只有13家，年投資達到5000萬元的也只有81家，僅占企業(yè)總數(shù)的11%，有項目的企業(yè)489家，不到總數(shù)的60%，阻礙了其迅速發(fā)展壯大的步伐。隨著新政策的出臺，開發(fā)門檻的提高，房地產(chǎn)市場的競爭日趨激烈，武漢市房地產(chǎn)企業(yè)的競爭進入了“洗牌”時期，優(yōu)勝劣汰成為歷史“必然”。部分管理規(guī)范、成本控制嚴格、善于資金運作、產(chǎn)品創(chuàng)新能力強，對市場有敏銳洞察力的企業(yè)最終將脫穎而出。理念、資金、技術(shù)、人才的優(yōu)勢將在今后的市場競爭中為大中型企業(yè)搶得更多的市場份額，而中小企業(yè)的生存將面臨巨大困難，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭將呈現(xiàn)白熱化。 房地產(chǎn)市場需求呈現(xiàn)多樣化，市場細分勢在必行武漢市房地產(chǎn)市場隨著房地產(chǎn)市場逐漸進入成熟期，市場細分也勢在必行，不同的消費觀念、消費群體、消費方式使得房地產(chǎn)消費市場更趨多樣化。市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展給寫字樓市場帶來商機；快速發(fā)展的經(jīng)濟給商業(yè)地產(chǎn)注入了活力；住宅市場產(chǎn)品更是異彩紛呈，以滿足各個層面消費需求。同時，一些新興房地產(chǎn)概念如：旅游地產(chǎn)、假日休閑地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、教育地產(chǎn)也紛紛面市，真可謂百花齊放、萬紫千紅。房地產(chǎn)市場需求多樣化，一方面是因為經(jīng)濟的發(fā)展，各種新的消費需求不斷涌現(xiàn)；另一方面是因為隨著房地產(chǎn)市場的成熟，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更加重視市場細分、產(chǎn)品創(chuàng)新，求新求變的要求更加強烈，產(chǎn)品的更新?lián)Q代加快，新需求、新領(lǐng)域的不斷涌現(xiàn)使房地產(chǎn)市場更趨多樣化。 老城區(qū)大片改造，居民支付能力制約使住宅消費更傾向于大眾化住宅市場中投資置業(yè)、負債消費以及梯次消費、差異消費等理念，已經(jīng)被不同的消費階層所接受，全市已經(jīng)形成多層次、多類別、多種方式的住宅消費群體。調(diào)查顯示，購房總金額在30萬元以下的消費群體占市場份額的比例在80%左右，超過30萬的消費群體比例明顯減少，住宅消費市場逐漸顯露出總價控制這一市場特征。而這市場特征正說明住宅消費大眾化的發(fā)展趨勢更加明顯。新政策的出臺、新力量的參與、新產(chǎn)品的面市、新熱點的誕生、新秩序的更迭、新問題的考驗武漢房地產(chǎn)日益豐富多彩和生機勃勃，武漢房地產(chǎn)業(yè)正處于全面提速和持續(xù)發(fā)展的上升期。老年人住宅市場分析二、老年人住宅市場分析（一）老年人住宅市場機遇分析 我國已進入老齡化社會階段按照國際標準，當一個國家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?%或60歲以上人口占總?cè)丝?0%以上時，即為老齡化社會。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國總?cè)丝诘?1.2%，而且這個數(shù)字每年都在以3%的速度增長。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。根據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計預測，到2025年，老年人將占全國總?cè)丝?9.34%；到2040年，老年人將占全國總?cè)丝诘?7.8%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。 “老年人住宅市場”潛力巨大2000年國家有關(guān)部門通過調(diào)查和分析預測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當于全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3；另據(jù)中國老齡人協(xié)會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費數(shù)額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很老年人住宅市場分析大的市場，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年人住宅產(chǎn)業(yè)是一個極待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。 老年人養(yǎng)老逐步向養(yǎng)老院轉(zhuǎn)移受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地），國內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。 家庭因素催生老年人住宅的產(chǎn)生和發(fā)展自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會的主力家庭結(jié)構(gòu)。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年人公寓呼聲高漲，呼之欲出。老年人住宅市場分析 國家鼓勵開發(fā)商進行老年人住宅地產(chǎn)的開發(fā)面對我國進入老年化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關(guān)注。在2003年召開中共十六大三中全會上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導對此十分重視。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵開發(fā)商從事老年人住宅的開發(fā)。 老年人住宅在京、滬兩地倍受熱寵北京和上海一直是中國房地產(chǎn)市場的前沿，最早的老年公寓就出現(xiàn)在這里。上世紀的九十年代初，在當時的上海商品房積壓量高達上千萬平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應求，排隊預訂的場面時有發(fā)生。九十年代中期，北京的一些房地產(chǎn)商在吸取上海老年公寓的成功開發(fā)經(jīng)驗后，并結(jié)合本地區(qū)老年人生活習性，從競爭激烈和風險較高的商品房開發(fā)轉(zhuǎn)向老年公寓的投資建設(shè)，均取得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益?？偨Y(jié)：如果說1.45億的老年人口基數(shù)是老年人住宅開發(fā)的市場條件、家庭因素和老年人社會問題是催生老年人公寓產(chǎn)生的重要原由，那么國家鼓勵和京滬兩地老年公寓熱寵應該能使我們看到的老年地產(chǎn)開發(fā)的希望?？v觀我國房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)老老年人住宅市場分析業(yè)，許多年來，大眾化住宅開發(fā)一直是市場開發(fā)的主體，造成這種市場開發(fā)失衡的原因歸根結(jié)底是老年人住宅市場尚不成熟。但從今天老年人口基數(shù)、老年人社會問題以及老年人養(yǎng)老觀念重大轉(zhuǎn)變的趨勢看，實施老年人地產(chǎn)開發(fā)應該說是一種機遇，老年人住宅開發(fā)恰逢其時，水到渠成。可以預見，老年人住宅逐步被消費者（老年人極其子女）所接受，誰搶占了開發(fā)先機，誰就開拓了新的市場，也就贏得了市場競爭。（二）武漢市老年人住宅市場現(xiàn)狀 老年人住宅明顯不足武漢市有850多萬人口，其中60歲以上的老年人約95萬，是典型的老齡化城市，而武漢現(xiàn)有的養(yǎng)老院約150家，在養(yǎng)老院養(yǎng)老的老人不足50000人，另有90萬人以其他方式養(yǎng)老。 戶型設(shè)計不合理、功能相對單一現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規(guī)劃設(shè)計上充分體現(xiàn)人性化關(guān)懷。老年人住宅市場分析 住宅區(qū)規(guī)模小、配套設(shè)施不足目前武漢市的養(yǎng)老公寓以中小型為主，多屬傳統(tǒng)的養(yǎng)老院、福利院，擁有200個床位以上規(guī)模的還比較少。整體規(guī)劃設(shè)計落后，生活設(shè)施不完善，健身、休閑、娛樂設(shè)施單一，醫(yī)療護理、保健不配套，服務(wù)水平低下，缺乏人性化，不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。 環(huán)境質(zhì)量有待提升武漢市現(xiàn)有的養(yǎng)老院中，絕大部坐落在老城區(qū)內(nèi)，噪音和空氣污染大，且多數(shù)的養(yǎng)老院用房是經(jīng)翻新過的民宅和企事業(yè)單位用房，房屋簡陋，內(nèi)部安全隱患突出，綠化植被缺乏，更談不上養(yǎng)身、休閑的綠化景觀環(huán)境了?？傮w環(huán)境質(zhì)量有待提升。 服務(wù)人員缺乏專業(yè)培訓在養(yǎng)老院從事服務(wù)的人員多為下崗職工，他們沒有經(jīng)過專業(yè)的上崗培訓，缺乏心理和護理專業(yè)知識，對老人的服務(wù)只是滿足于簡單的端茶、送飯、洗衣，而無法從老年人的心理和生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專業(yè)服務(wù)。老年人住宅市場分析總結(jié)：武漢市現(xiàn)有養(yǎng)老院、敬老院均屬計劃經(jīng)濟的產(chǎn)物，多屬行政救助和自助行為。從實際情況看，養(yǎng)老院的功能僅僅停留在為老年人提供一個寄宿和同齡人交流的場所，功能相對單一，配套設(shè)施、管理水平、服務(wù)質(zhì)量落后，人居環(huán)境較差，更談不上什么檔次、品質(zhì)、品位?？傊錆h市的養(yǎng)老院數(shù)量不足、理念落后、硬件設(shè)施陳舊簡陋、軟件設(shè)施缺乏、功能配套不全、環(huán)境質(zhì)量較差。（三）老年人住宅市場發(fā)展趨勢 產(chǎn)權(quán)式老年人度假公寓將成為未來老年人住宅市場的發(fā)展趨勢縱觀武漢市老年人住宅市場的發(fā)展現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無論是從硬件設(shè)施和軟件配套上都存在數(shù)量和質(zhì)量的問題。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)有許多老年人既想遠離城市的喧囂和孤單又恐在養(yǎng)老院無法滿足寧靜、舒適生活的要求，產(chǎn)權(quán)式老年度假公寓的出現(xiàn)將打消老年人養(yǎng)老的多種顧慮，在北京、廣州等地此類型的養(yǎng)老住宅深受老年人喜愛。武漢輝煌地產(chǎn)營銷公司全程策劃和銷售的武漢僑亞假日頤樂園也是此類型住宅的典型案例，他們的成功開發(fā)與銷售，可以預示產(chǎn)權(quán)式老年人度假公寓將成為未來老年人住宅市場發(fā)展主流。 老年人住宅將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移老年人住宅市場分析老年人進入養(yǎng)老院的目的就是安享晚年和健康長壽，因此對環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于市中心，噪音和空氣污染相當嚴重，相信隨著老年人對養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，其老年人住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢，且唯有城郊獨特的地理環(huán)境才能滿足老年人對居住環(huán)境的特殊要求。 老年人住宅的開發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產(chǎn)品對老年人公寓的檔次之分，現(xiàn)尚無明確界定，但可以肯定武漢市現(xiàn)有的150多家養(yǎng)老院中絕大多數(shù)應界定為低檔產(chǎn)品，而絕大多數(shù)老年人需求的中檔產(chǎn)品嚴重不足。高檔產(chǎn)品市場稀缺，有效需求相對較大。低檔產(chǎn)品仍有市場，但需要升級換代?？傊袡n老年住宅產(chǎn)品的開發(fā)將成為未來一段時間內(nèi)市場開發(fā)的主流，而高檔產(chǎn)品、低檔產(chǎn)品也將占有一席之地。 “山水型老年公寓”將更受消費者青睞隨著居民生活水平的提高，老年人對居住的要求更加講究。他們年輕時由于競爭環(huán)境和迫于生計，終年奔波于城市中間，渴望回到自然卻又無法自主，退休后如釋重負，輕松了，無牽掛了，迫切需要回歸自然，與山水園林親密接觸，過著“桃花源”式的田園生活，頤養(yǎng)天年。因此“山水型老年公寓”的出現(xiàn)將倍受他們的青睞。項目選址（地塊）應具備的基本條件三、項目選址（地塊）應具備的基本條件項目以老年人住宅為主，集休閑、娛樂、度假、會務(wù)為一體。根據(jù)老年人的生理和心理需求，我們分析認為：作為老年人的養(yǎng)身、養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情的地方應滿足以下幾個方面的要求： 地塊中間或周邊應該具有山地、丘陵、水域或者遼闊的田野，因為只有這樣的地塊條件，住宅周圍的環(huán)境才會優(yōu)美，空氣必然清新，才適合老人頤養(yǎng)天年。良好的生態(tài)環(huán)境能使老年人心情舒暢，滿足老年人的生活行為要求。 地塊周邊道路應暢通，水、電、氣基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，出入必須有公交線路，而且站點近，以滿足老年人探親訪友，出入便捷的需要。 地塊規(guī)模宜大不宜小，小則100200畝，大則500800畝，因為老年人雖需要安寧，但更害怕孤獨，老年人需要醫(yī)療、需要社團活動、需要社群文化、需要對外交往、需要家政服務(wù)、需要終極關(guān)懷、需要一個人生命全新階段開始的精神感覺。只有那種大規(guī)模的老年社區(qū)，居住人口多，才有條件滿足老年人的這種生理和心理需求。 地塊距離城郊35km，距離中心城區(qū)1015 km為宜，老年人住宅不宜選項目選址（地塊）應具備的基本條件址在非常偏僻處，不能單求清靜而簡單的把老年住宅與社會隔離起來，更不能盲目的將其建在偏僻荒漠的遠郊區(qū)，因為這樣一來，老年人經(jīng)常面對或老或病的同伴，看著他們一個個離去，看不到充滿活力健康的人群，心理將會承受很大的壓力，不利于身心健康。項目產(chǎn)品規(guī)劃四、項目產(chǎn)品規(guī)劃根據(jù)對項目的具體定位，結(jié)合我們的開發(fā)設(shè)想，在此提出產(chǎn)品規(guī)劃方案，以期為產(chǎn)品開發(fā)分析提供依據(jù)。（一）園區(qū)規(guī)劃設(shè)計要求在老年人的住宅規(guī)劃和設(shè)計上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設(shè)計達到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無處不在的體現(xiàn)出對老人的關(guān)懷，更要考慮社會心理學所涉及的居住心理問題。 設(shè)計要人性化平面設(shè)計要方便老人出行，不能有過多的臺階（有臺階處應有相應的輪椅通道），電梯前廳和電梯內(nèi)要確保擔架及輪椅的活動范圍，要保證充足的陽光入室，空間通透，有穿堂風，樓梯踏步高度不大于140，踏面寬度不小于300，坡道坡度小于1/12，兩側(cè)要有扶手，每間隔200m應設(shè)休息坐椅，室內(nèi)地面應采用防滑設(shè)計，防跌扶手，各種開關(guān)、按紐均采用大型號，避免老年人因視力下降而使用不方便，入戶陽光花園、陽臺相通，便于串門和互相照應等等，總之設(shè)計要人性化，無障礙居住，滿足老年人的特殊使用功能和要求。項目產(chǎn)品規(guī)劃 生活要智能化應配備緊急呼叫對講系統(tǒng)，安防系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防系 統(tǒng)等保障老人安全。 環(huán)境要園林化應有幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。 戶型要合理化應充分考慮不同年齡階段、不同階層、不同居住人數(shù)等的不同居住要求，每戶面積控制在4060左右。即戶型設(shè)計要個性化、合理化。 配套要完善化小區(qū)應配有完善的醫(yī)療保健、超市商場、銀行、保險、郵局、會所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、老年大學、棋牌娛樂室、門球場、釣魚臺等生活配套設(shè)施。項目產(chǎn)品規(guī)劃 建筑要藝術(shù)化在此居住的老年人均有較高的藝術(shù)品位和欣賞要求，相應 要有較高水平的建筑藝術(shù)，給視覺以美感，使之由美感產(chǎn)生吸引力。滿足以上這些要求的同時，當然還要保證建筑工程質(zhì)量合格、建材環(huán)保、裝修美觀大方、功能分區(qū)明確等基本建筑標準。（二）園區(qū)規(guī)劃特征項目占地400畝，規(guī)劃建筑總面積40萬平方米，可售面積35萬平方米；低密度、低容積率、高綠化率；全區(qū)無障礙設(shè)計，以多層為主，輔之以少量小高層；有相應的配套服務(wù)設(shè)施；整體建筑風格以傳統(tǒng)的江南田園風光為主，通過體塊、片、構(gòu)架等幾何化的建筑元素的組織，在比例、韻律、構(gòu)圖、秩序等方面，運用多種建筑語言展現(xiàn)田園風貌，同時在立面細部處理上，要避免田園風格的簡單粗陋，注重細部處理，創(chuàng)造性的展現(xiàn)傳統(tǒng)田園風格的形象。裝飾在色彩、造型和用料方面要獨特，豐富建筑立面的質(zhì)感，與周邊建筑物有鮮明的色彩對比，突出本項目的獨特性。建議采用坡屋頂，用金色琉璃瓦，充分展現(xiàn)古樸、傳統(tǒng)的江南田園風光。項目產(chǎn)品規(guī)劃（三）園區(qū)構(gòu)架社區(qū)構(gòu)架是以社區(qū)干道、組團道路、庭院道路為骨架，以住宅、公建配套、園林景觀為主體形成的建筑景觀群。分為三塊四層次，即住宅、公建設(shè)施、園林景觀三塊。其中住宅分四層次：社區(qū)、小區(qū)、組團、單體。整個社區(qū)分四個小區(qū)，每100畝為一個小區(qū)，每個小區(qū)規(guī)劃總建筑面積10萬；我們通過分析不同年齡階段的人、不同生理和心理需求以及人數(shù)的眾寡，認為：70歲以下年齡段的老年人是老年住宅市場的主流客戶，其他年齡段（70100歲）為非主流客戶，而且從70歲開始，隨著年齡增長，其客戶群呈遞減的趨勢，基于這種認識和分析，我們在每個住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)3個組團，具體為：1號組團：居住主體為70歲以下老年人，規(guī)劃建筑形態(tài)為多層、小高層住宅，規(guī)劃建筑總面積約6.5萬，910棟，其中鰥寡老人樓約12棟，規(guī)劃建筑總面積約1.8萬；2號組團：居住主體為70歲80歲老年人，規(guī)劃建筑形態(tài)為多層、小高層住宅，規(guī)劃建筑總面積約2.5萬， 34棟，其中鰥寡老人樓12棟，規(guī)劃建筑總面積約0.8萬；3號組團：居住主體為80歲以上老年人，規(guī)劃建筑形態(tài)為多層、小高層住宅，規(guī)劃建筑總面積約1萬，2棟，其中鰥寡老人樓12棟，規(guī)劃建筑總面積約0.8萬；每個組團既自成體系，又與小區(qū)相協(xié)調(diào)；每個小區(qū)既自成體系，又與整個社區(qū)相一致，聚散得體、疏密有度、渾然一體。為保障行人和車輛出入安全、方便，社區(qū)應在不同方向設(shè)34個主出入通道，組團內(nèi)應設(shè)置2個出入通道。項目產(chǎn)品規(guī)劃（四）總體平面布置所有住宅均南北朝向，保證每棟樓，每間房均有充足的陽光照射（可適當偏西南、偏東南15，避免“兵營”式排列，沒有層次感），沿河（沿湖、主題公園、山丘走勢）呈流線型或圍合式布置，使之高低錯落有致。各組團住宅底層部分架空，設(shè)有小型會所、休閑娛樂和公共活動場所。在同一小區(qū)內(nèi)既有多層，又有小高層，要正確處理好多層和小高層的平面布置關(guān)系。（五）產(chǎn)品功能組合產(chǎn)品主要功能為養(yǎng)老、休閑，并要針對老年人這一特殊客戶群體的特殊需要“量身定做”，既要滿足他們居住的物質(zhì)需求，也要滿足他們的精神需要，無論是住宅部分還是公建設(shè)施部分，都應該讓老年人沒有孤寂失落感。住宅產(chǎn)品要保證能滿足日常生活所需，以及安全（主要指生命安全）、方便、舒適等老年人的特殊需要。公建設(shè)施要注意老年人的參與和互動，能調(diào)動老人活動的積極性等，讓他們在心理上感到年輕。（六）園區(qū)會所設(shè)計與布置社區(qū)會所分兩大塊，一是整個社區(qū)的大會所，一是各小區(qū)的小會所。所有會項目產(chǎn)品規(guī)劃所都應集休閑、娛樂、健身、交流等于一體，使其不但具有社區(qū)配套服務(wù)功能，還具有景觀功能和商業(yè)價值。會所配套用房占總建筑面積5%，用于配套服務(wù)的商業(yè)用房占總建筑面積的3%。（七）園區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計 園區(qū)的環(huán)境應為老人提供優(yōu)美、安全、方便的娛樂交往場所。老年人，特 別 是6070歲年齡階段的老年人，因離職、退休，生活方式的轉(zhuǎn)變帶來了身心、環(huán)境等多方面的不適應，對戶外活動有著強烈的渴望。主要的活動有：敘談、飲茶、賞鳥、下棋、散步、健身、釣魚、看書、作畫、寫字等，不同經(jīng)濟條件，不同文化水平，不同活動能力的老年人有不同的需求，因此在規(guī)劃設(shè)計時應充分認識到這一特殊群體的特殊需要。 整個社區(qū)的景觀規(guī)劃總體上應該是典雅、歡快、童趣和積極向上的，使其充滿生活情趣，這樣可以激發(fā)老年人熱愛生活的欲望，有助于改善其身體機能，促進健康長壽。 園區(qū)內(nèi)修建大型具有特色的中央主題花園，給老人帶來美的享受，發(fā)揮景觀功能作用，同時可以作為老年人交流、休憩以及娛樂活動場所。項目產(chǎn)品規(guī)劃 完善的步行交通系統(tǒng)。步行是老年人主要空間轉(zhuǎn)移方式，也是老年人日常重要活動。完善的步行系統(tǒng)可結(jié)合園區(qū)交通與景觀路線，將居民日常生活出行置于步行區(qū)域之中，人流與車流近而不擾；應沿河（沿湖、環(huán)山）設(shè)置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要進行無障礙設(shè)計，每間隔直線距離200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。道路設(shè)計應有清晰道路脈絡(luò)系統(tǒng)和特色的空間意象設(shè)計，老年人可以通過道路脈絡(luò)找到自己熟悉的感覺，找到認同感和歸屬感，消除孤獨和自閉癥。 為保證景觀規(guī)劃設(shè)計與小區(qū)建筑風格相協(xié)調(diào)，滿足老人懷舊心理，建議修建體現(xiàn)傳統(tǒng)文化的，以“梅、蘭、竹、菊”，“歲寒三友”為主題的組團花園，供老人近距離的養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情。 整個社區(qū)規(guī)劃應形成從整體到局部，從組團到單體，多層次，多樣化景觀體系。同時，各組團景觀和各小區(qū)景觀既相對獨立，各成體系，又和小區(qū)、社區(qū)景觀脈絡(luò)相通，一脈相承，豐富多彩。（八）單體建筑設(shè)計 建筑結(jié)構(gòu)：多層為磚混結(jié)構(gòu)，小高層為框架結(jié)構(gòu)；樓層：多層為5層（6-1）， 小高層為11層（12-1），底層架空（底層建筑面積的30%不架空，用作組團項目產(chǎn)品規(guī)劃小型會所和娛樂活動中心），保證視野通透，架空層層高不低于3米，最好能達到3.6米，有利于提升物業(yè)檔次。 采用中央空調(diào)集中供暖，分戶計費，分戶空調(diào)室外機懸掛位置，盡量做到統(tǒng)一，保證立面整齊美觀?！叭€三管”入戶，即電話線、有線、寬帶和自來水管、直飲水管、集中供熱水管。 隱蔽管線，管道設(shè)置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到；室內(nèi)管線暗敷，尤其在管線布置上要集中布線，避免管線出現(xiàn)在視線明顯可及的位置。 房屋內(nèi)窗戶大量采用外飄窗形式，保證每戶均有一個陽光花房。（九）戶型及戶型面積控制戶型主要是一房即單間“直筒房”和二房即套間，均帶廚衛(wèi)；套型面積要合理，一房面積控制在40左右，二房面積控制在5060，一房、二房各占總套數(shù)的50%。（十）車位、商業(yè)配套的設(shè)置項目產(chǎn)品規(guī)劃 在不影響小區(qū)道路交通的前提下，設(shè)置部分露天停車位，按每千平方米4個車位的標準設(shè)置，方便車輛停放。道路布置：在主干道構(gòu)架下，合理布置組團道路及庭院道路，形成合理道路系統(tǒng)。 商業(yè)配套設(shè)置按商業(yè)步行街物業(yè)形態(tài)考慮，單位面積根據(jù)商業(yè)使用功能確定，商業(yè)步行街應該既具備商業(yè)配套功能，同時具備休閑游玩景觀功能。項目投資成本核算五、項目投資成本核算（一）項目投資與成本費用估算1、地塊項目開發(fā)假設(shè)條件 規(guī)劃用地總面積：400畝， 266800， 土地用途：住宅用地 使用功能：居住養(yǎng)老 建筑形態(tài)：以多層為主，小高層為輔，底層架空 建筑結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu) 建筑高度：控制（多層）18.6m （小高層）36.6 m 綜合容積率：1.5 綠化面積：40% 總戶數(shù)：按50/戶計算約為6317戶， 總?cè)丝冢喊慈司?8計算約為11281人 室內(nèi)精裝修標準：按600元/平方米計算 商品房市場售價：其中小高層3200元/，多層3000元/，商鋪3800元/項目投資成本核算2、項目面積規(guī)劃表51經(jīng)濟指標總建筑面積住宅面積公建面積商業(yè)面積可售面積多層小高層商業(yè)多層小高層數(shù)量400000257600110400200001200021466710120012000備注含架空層面積總建筑面積64.4%總建筑面積27.6%總建筑面積5%總建筑面積3%總建筑面積53.7%總建筑面積25.3%3、建設(shè)開發(fā)成本估算項目投資成本核算 前期費用表52序 號費用科目金 額1土地費用12000萬元2土地出讓金2400萬元3拆遷管理費200萬元4三通一平5城市基礎(chǔ)配套費3200萬元6總規(guī)劃設(shè)計圖（詳規(guī)）32萬元7施工圖設(shè)計400萬元8園林景觀設(shè)計26.7萬元9人防費960萬10消防建審費200萬元11抗震費2萬12白蟻費48萬元合計19468.7萬元項目投資成本核算 中期費用表53序 號費用科目金 額1建管費78萬元2地質(zhì)勘探費32萬3質(zhì)量監(jiān)督費46.8萬元4施工監(jiān)理費260萬元5樁基費（綜合取費）2400萬元6招標費36.4萬元7土建施工費（綜合取費）26000萬元8水電、消防安裝施工1400萬元9室外排水工程（含水循環(huán)系統(tǒng)）1000萬元10室外道路工程1200萬元12綠化景觀工程533.6萬元13水增容640萬元14電增容800萬元 15易地綠化費32萬元16噪音防治費20萬元17房屋精裝修（帶家私、家電）15792.5萬元18公建、配套裝修及設(shè)施設(shè)備1000萬元19組團休閑場所裝修及設(shè)施設(shè)備625.6萬元20電梯費用3200萬元21智能化系統(tǒng)1895.1萬元22直飲水系統(tǒng)（分戶計費）23中央空調(diào)（分戶計費）合計56992萬項目投資成本核算 住宅建筑安裝標準表54序號項目名稱建筑標準序號項目名稱建筑標準1樁形 鉆孔灌注樁（小高層）粉噴樁或夯擴樁（多層） 14樓板現(xiàn)澆板2基礎(chǔ)條形基礎(chǔ)15供水水安裝到入戶水表3結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)16安裝消防系統(tǒng)按規(guī)范4層高3m17電梯間公共部位（走道）吊頂，鋪彩色地磚5墻體加氣混凝土塊18供電電安裝到入戶空開6外墻高級墻轉(zhuǎn)飾面19地坪毛面沙漿砼7內(nèi)墻抹灰刮泥子20上下水PVP管材8電梯前室精裝修21電線銅芯線9內(nèi)墻（廚衛(wèi)）抹灰刮泥子22屋面坡面屋頂做防水層、保溫層10分戶門高級防盜門23樓梯間墻面（消防通道）乳膠漆刷白11戶內(nèi)門夾板門24樓梯（消防通道）鐵花欄桿、硬木扶手12陽臺鐵花護欄25電梯OTIS電梯（能自由出入輪椅、擔架）13窗門推拉塑鋼窗（帶紗）26智能化系統(tǒng)安裝到戶項目投資成本核算 戶內(nèi)精裝修表55功能空間裝修配置事項臥室客廳廚房衛(wèi)生間陽臺室內(nèi)裝修標準地面木地板地磚防滑地磚防滑地磚地磚墻面乳膠漆乳膠漆衛(wèi)生墻墻面磚乳膠漆頂乳膠漆乳膠漆吊頂?shù)蹴斎槟z漆頂與地面交匯處踢角線踢角線瓷磚墻面磚頂與墻面交匯處角線角線窗戶塑鋼窗塑鋼窗塑鋼窗塑鋼窗門包門包門包門包門線路隱線隱線隱線隱線隱線壁柜大衣柜鞋柜壁櫥柜儲衣柜五金、衛(wèi)生器具配置白熾燈1盞2盞1盞1盞1盞插座2個4個3個1個扳把暗開關(guān)2個2個1個1個1個開關(guān)箱1個緊急求救器1個1個CVTA雙聯(lián)插座1個1個電話插座1個1個淋浴罩1個浴池1個角閥1個1個2個1個紙盅1個皂盒1個1個大便器1個鏡子1個1個洗面盆1個排風扇1個抽油煙機1臺電飯保1個煤氣灶1個生活必備品茶水杯2個4個煙灰缸1個1個服務(wù)指南1本1本“請勿打擾”的指示牌1個1個垃圾桶1個1個1個1個開水瓶1個1個枕芯2只枕套2只床單2條床罩2條毛毯1條家具配備沙發(fā)2個單人沙發(fā)組合