商務(wù)中心項目建議書.doc

廣西XX市商務(wù)項目中心項目建議書廣西XX市商務(wù)項目服務(wù)有限公司2018年11月25日目 錄第一章、 項目概述情況第二章、 項目名稱選址第三章、 項目規(guī)劃方案第四章、 項目建設(shè)條件第五章、 項目建設(shè)材料第六章、 項目建設(shè)周期第七章、 項目投資估算第八章、 資源開發(fā)利用第九章、 項目環(huán)境影響第十章、 經(jīng)濟(jì)影響分析第十一章、 結(jié)論第一章、 項目概述情況一、項目背景為了響應(yīng)政府號召，廣西XX市作為北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開放開發(fā)的核心城市，XX市的建設(shè)和發(fā)展得到自治區(qū)黨委政府的高度重視。全面推進(jìn)XX大城市發(fā)展戰(zhàn)略，打響“五彩XX，田園都市”品牌，特別是在XX市委市政府把XX新區(qū)打造成新興產(chǎn)業(yè)的聚集地、經(jīng)濟(jì)的新增長極、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的示范區(qū)、對外開放的新窗口和現(xiàn)代化生態(tài)文明新區(qū)，XX新區(qū)將是XX未來的區(qū)域新中心。XX市XX新區(qū)港澳商務(wù)中心的建設(shè)，將為XX市引進(jìn)港澳地區(qū)的招商和投資起到引領(lǐng)作用。XX市商務(wù)項目位于XX新區(qū)核心區(qū)中心商圈，地理位置優(yōu)越，商機(jī)無限。二、項目簡況1、地塊簡介項目地塊位于XX市XX新區(qū)核心區(qū)，規(guī)劃用地性為商住建設(shè)用地，商業(yè)用地B1和商務(wù)用地B2及二類居住用地R2的綜合性用地，可用來開發(fā)中高層居住性建筑和商業(yè)、商務(wù)。項目規(guī)劃用地總面積為2萬方米（30畝），其中規(guī)劃用地紅線面積1.8萬平方米（27畝）、城市道路用地面積1500平方米（2.0畝），位于XX新區(qū)，項目的四周為建設(shè)中XX新區(qū)的城市商圈及大型住宅區(qū)，地理位置優(yōu)越、交通便捷、配套完善。2、項目概況項目名稱：廣西XX市商務(wù)項目中心 建設(shè)地點：XX新區(qū)秀水路與陽光路路口 建設(shè)規(guī)模：10萬（計容面積不大于7.5萬） 占地面積：30畝 容 積 率：2.0F4.0 綠 地 率：不低于30% 建筑密度：不大于30%3、項目建設(shè)XX市商務(wù)項目項目位于XX新區(qū)核心位置，建設(shè)一個港澳商務(wù)服務(wù)中心，滿足人們對港澳文化體驗和交流；建設(shè)港澳商品購物中心，促進(jìn)奢侈品代購一條街，提供貨源詳細(xì)資料、模型樣品、問題解答、權(quán)威專業(yè)咨詢；建設(shè)中高端商品住宅區(qū)，方便人們對港澳商務(wù)服務(wù)、商品服務(wù)的體驗。項目選址交通方便，建設(shè)條件基本具備，待項目批準(zhǔn)后、建設(shè)手續(xù)完善后即可開工建設(shè)。4、規(guī)劃方案項目規(guī)劃的指導(dǎo)思想是從整體結(jié)構(gòu)上把“以人為本，創(chuàng)建和諧社會”作為核心理念，把打造港澳商務(wù)服務(wù)中心放在首位，進(jìn)一步完善城市生活配套設(shè)施，創(chuàng)造出高質(zhì)量的生態(tài)景觀環(huán)境，形成獨特的商業(yè)格局，另一方面還遵循節(jié)約土地資源的原則，充分利用擬建項目的現(xiàn)有地形特征，合理布置用地和交通網(wǎng)絡(luò)，形成具有區(qū)域特色的空間結(jié)構(gòu)，規(guī)劃中高端住宅與商務(wù)中心、商業(yè)中心相結(jié)合，結(jié)合城市發(fā)展新形象及人們居住、商務(wù)活動需要，樹立“XX新區(qū)新中心”的形象。三、項目建設(shè)單位1、項目公司名稱：廣西XX市商務(wù)項目服務(wù)有限公司。2、公司經(jīng)營范圍：在規(guī)劃范圍內(nèi)從事項目的開發(fā)與建設(shè)、商品房銷售、物業(yè)管理等。3、項目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容：XX市商務(wù)項目開發(fā)建設(shè)總建筑面積約10萬平方米。建設(shè)內(nèi)容為中高端住宅樓、港澳商務(wù)體驗中心、港澳商品服務(wù)中心。項目由廣西XX市商務(wù)項目服務(wù)有限公司投入全部建設(shè)資金，項目建設(shè)資金自籌。 第二章、 項目名稱選址一、項目名稱：廣西XX市商務(wù)項目中心二、地理位置：XX新區(qū)三、占地面積：占地面積約30畝四、項目現(xiàn)狀：項目用地范圍內(nèi)為商住建設(shè)用地第三章、 項目規(guī)劃方案一、項目建設(shè)內(nèi)容廣西XX市商務(wù)項目中心建設(shè)內(nèi)容為中高層居住性建筑及商務(wù)、商業(yè)設(shè)施等。二、項目初步規(guī)劃設(shè)計方案1、規(guī)劃建設(shè)用地面積：30畝2、總建筑面積： 10萬平方米。3、住宅建筑面積：6.7萬平方米4、商務(wù)建筑面積：0.3萬平方米5、商業(yè)建筑面積：0.5萬平方米6、地下室建筑面積：2.5萬平方米7、居住總?cè)丝冢?約1800人。8、居住總戶數(shù)： 約 600 戶9、建筑層數(shù)： 地上18層、28層10、綠化率：35三、項目規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計上擬采用深圳、杭州、廣州等比較先進(jìn)理念的設(shè)計建筑、景觀、人文等總平規(guī)劃設(shè)計方案工作。玉林市港澳服務(wù)中心項目力求先進(jìn)的建筑藝術(shù)理念，體現(xiàn)住宅和商業(yè)、商務(wù)新風(fēng)貌和時代特色。規(guī)劃設(shè)計方案既能滿足現(xiàn)代化商業(yè)、商務(wù)、住宅的各項使用要求，同時也必須適合玉林市的總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。項目規(guī)劃的指導(dǎo)思想是從整體結(jié)構(gòu)上把“以人為本，創(chuàng)建和諧社會”作為核心理念，把城市風(fēng)貌及環(huán)境設(shè)計放在首位，進(jìn)一步完善公共服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造出高質(zhì)量的景觀環(huán)境，形成獨特的風(fēng)格。4、 項目規(guī)劃思路1、建設(shè)港澳商業(yè)、商務(wù)及文化推廣中心項目建設(shè)主要包括以下幾部分內(nèi)容：港澳文化街或港澳文化體驗基地或港澳文化展覽館及研究中心，港澳文化廣場、中高端住宅、商業(yè)步行街、酒店、普通公寓。物業(yè)是高品質(zhì)、高品位的象征和保障，物業(yè)服務(wù)必須從嚴(yán)挑選，引進(jìn)品質(zhì)優(yōu)良、競爭力強(qiáng)的物業(yè)服務(wù)公司來更好地推動項目，突出嚴(yán)謹(jǐn)性和專業(yè)化。2、建設(shè)商品代購區(qū)建設(shè)奢侈品代購一條街，借鑒港澳地區(qū)的奢侈品服務(wù)體驗的理念，在此區(qū)域提供貨源詳細(xì)資料、模型樣品、問題解答、權(quán)威專業(yè)咨詢等，在取得海關(guān)、檢驗檢疫等聯(lián)檢部門的支持下，可在此區(qū)域進(jìn)行聯(lián)合辦公，客戶從選貨到最后的發(fā)貨配送，所有的手續(xù)皆可以在此集中統(tǒng)一辦理，以實現(xiàn)更便捷、高效的服務(wù)。3、建設(shè)港澳文化高端體驗中心建造一個高端的港、澳文化體驗中心，由一個體驗大廳和數(shù)個VIP包房組成，里面裝修布置要有文化底蘊(yùn)和氛圍，高貴、舒適，聘用綜合素質(zhì)高、外貌條件好并經(jīng)過嚴(yán)格綜合培訓(xùn)的服務(wù)人員，用以接待重要客戶、進(jìn)行宣傳推廣，需要時可以對外營業(yè)。第四章、 項目建設(shè)條件一、地理條件廣西XX市商務(wù)項目中心位于XX市XX新區(qū)核心區(qū)秀水路與陽光路交叉路口。位于XX新區(qū)的核心區(qū)商圈，地理位置條件非常優(yōu)越。二、市政條件廣西XX市商務(wù)項目中心位于XX市最主要交通道路教育東路和玉東大道兩條城市主干道中間位置，周圍同時開建多個大型商業(yè)中心及已經(jīng)建成多個住宅小區(qū)，占據(jù)城市主干道，所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設(shè)施非常優(yōu)越。第五章、 項目建設(shè)材料一、建筑材料廣西XX市商務(wù)項目中心項目的建筑內(nèi)容為高層與多層居住性建筑及商業(yè)設(shè)施，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、混凝土、頁巖多孔磚、鋼管材料等，根據(jù)設(shè)計規(guī)范和本項目的總體規(guī)劃設(shè)計，項目所需的主要建筑材料估算為：1、鋼材： 5000噸2、水泥： 4000噸3、商品混凝土：3.5萬立方4、頁巖多孔磚：8000立方5、鋼管（含水電消防）：2.0萬米二、主要設(shè)備廣西XX市商務(wù)項目中心的建設(shè)內(nèi)容為中高層居住性建筑及商業(yè)設(shè)施，在設(shè)備、設(shè)施上將力求采用比較先進(jìn)實用的合資品牌的設(shè)備、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有：電梯設(shè)備、高壓配電設(shè)備、供水設(shè)備、消防設(shè)備、停車設(shè)備、通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、信息設(shè)備、保溫設(shè)備。三、水、電、氣、熱供應(yīng)根據(jù)初步計算，廣西XX市商務(wù)項目中心水、電、氣、熱等用量為：1、用電量：60瓦/平方米，則預(yù)測項目用照明電量約為600 千瓦，動力用電量約為250千瓦。2、用水量：按4升/平方米日，按常住人口1800人計算，用水量約為500立方/日。3、用氣量：按常住人口1800人計算，由燃?xì)夤矩?fù)責(zé)建設(shè)和安裝。第六章、 項目建設(shè)周期一、建設(shè)方式廣西XX市商務(wù)項目中心項目建設(shè)按照廣西區(qū)、XX市住建委有關(guān)建設(shè)工程招投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，采取業(yè)主自行委托發(fā)包的方式擇優(yōu)選擇有實力、有資質(zhì)、有信譽(yù)的建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，委托有經(jīng)驗的監(jiān)理單位進(jìn)行工程監(jiān)理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良。二、建設(shè)進(jìn)度安排廣西XX市商務(wù)項目中心項目總建筑面積約為10萬平方米，預(yù)計建設(shè)周期為2 年，即從2019年到2021年為建設(shè)期，項目建設(shè)實施進(jìn)度為：1、2018年12 月開始前期準(zhǔn)備工作。主要包括：協(xié)議簽訂、注冊項目公司、規(guī)劃設(shè)計方案、項目地勘、施工圖設(shè)計、三通一平、工程招投標(biāo)等。2、2019年5月至2021年8月為施工工期，全部完工竣工驗收。3、 具體時間如下。（1） 項目方案規(guī)劃設(shè)計：2019.1-2019.3（2） 項目施工圖設(shè)計：2019.3-2019.4（3） 項目報建：2019.4-2019.6（4） 土方及支護(hù)工程：2019.6-2019.10（5） 地下室工程：2019.10-2019.11（6） 主體六層以下：2019.11-2019.12（7） 主體工程封頂：2020.1-2020.7（8） 裝修工程：2020.8-2020.12（9） 配套及綠化工程：2021.1-2021.4（10） 竣工驗收及交付：2021.6 第七章、 項目投資估算一、成本構(gòu)成項目用地約30.16畝，為商住建設(shè)用地，成本由以下幾塊構(gòu)成：1、土地費(fèi)用：8900萬元2、設(shè)計規(guī)劃及報建成本：430萬元3、建安成本：21500萬元4、管理費(fèi)及稅金：3290萬元4、工程交納規(guī)費(fèi)：1000萬元5、貸款利息投入：3600萬元6、總計約：38720萬元二、成本測算：1、土地費(fèi)用（含印花稅）總計30.16畝土地為8900萬元。2、規(guī)劃設(shè)計報建費(fèi)用合計約為430萬元。3、建安費(fèi)用按建安平米造價2000元/m2計算，共計需投入20000萬元，其他電梯、配電等設(shè)備約1500萬元，合計21500萬元。4、工程規(guī)費(fèi)（含城市配套、勞保費(fèi)、農(nóng)民工工資保證金等）約要投入1000萬元。5、其他投入（含管理費(fèi)用、稅金）約為3290萬元。6、項目部分資金投入需要貸款，總計利息約3600萬元。6、以上成本共計約38720萬元。三、資金籌措資金是每一個建設(shè)項目的重要問題，工程項目中的主要資金包括固定資產(chǎn)和流動資金。隨著項目的不斷推進(jìn)，資金不斷增值，用貨幣形式反映出耗費(fèi)的生產(chǎn)材料價值和勞動者所創(chuàng)造的收益價值。因此如何籌措和管理資金，是一個重要的問題。本項目總投資為38720萬元，一次性開發(fā)建設(shè)，資金來源為自籌和部分資金銀行貸款。3、 收益估算項目建成后，項目主要收益為商品房銷售收入。項目總建設(shè)面積約為10萬平米，其中商品房住宅約為6.7萬平米，商業(yè)面積約為0.5萬平米，商務(wù)面積約為0.3萬平米，地下室約為2.5萬平米，可建設(shè)地下停車位200個。項目計劃于2019年5月開工建設(shè)，預(yù)計2020年1月可以辦理預(yù)售證，2020年7月項目封頂，資金可以回籠。參考項目地塊附近商品房銷售基本銷售在6500元/平米的水平，結(jié)合本項目的實際情況進(jìn)行測算，采取保守估算，得出以下收入測算。1、 商品房住宅銷售收入：6.7萬平米5000元/=33500萬元；2、 商務(wù)部分的銷售收入：0.3萬平米5000元/=1500萬元；3、 商業(yè)部分的銷售收入：0.5萬平米15000元/=7500萬元；4、 地下室停車位的銷售收入：200個15萬元/個=3000萬元；5、 以上合計總收入：45500萬元。根據(jù)以上測算和估算，2019年1月投入38720萬元，2020年7月收入為45500萬元，則項目在一年半左右的收益利潤約為6780萬元。項目具有良好的盈利能力，風(fēng)險可控。第八章、 資源開發(fā)利用一、資源開發(fā)利用為貫徹落實國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定和國家發(fā)改委關(guān)于加強(qiáng)固定資產(chǎn)項目節(jié)能評估和審查工作的通知，做好固定資產(chǎn)投資項目的節(jié)能和審查工作，建筑節(jié)能是建設(shè)工程貫徹可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，執(zhí)行國家節(jié)約能源，保護(hù)環(huán)境基本國策的重要工作，也是建筑技術(shù)發(fā)展的大趨勢。中華人民共和國節(jié)約能源法中許多條款與建筑節(jié)能密切相關(guān)。節(jié)能法規(guī)定“固定資產(chǎn)投資項目的可行性研究報告，應(yīng)當(dāng)包括合理用能的專題論證。固定資產(chǎn)投資項目的設(shè)計和建設(shè)，應(yīng)當(dāng)遵守合理用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能設(shè)計規(guī)范，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、行政法規(guī)和規(guī)定采用節(jié)能型的建筑結(jié)構(gòu)、材料、器具和產(chǎn)品，提高保溫隔熱性能，減少采暖、制冷、照明的能耗”。隨著城市化發(fā)展速度加快，加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，大批工程項目相繼投入運(yùn)營，既提高了城市品味，完善了城市基礎(chǔ)建設(shè)，同時也占用了大量的土地資源。合理有效的運(yùn)用土地資源是工程項目建設(shè)的必要前提條件。房地產(chǎn)項目主要開發(fā)資源為土地，在滿足該項目整體和局部功能合理化的情況下，兼顧相鄰建筑物及后續(xù)開發(fā)項目的延續(xù)和發(fā)展，該工程項目消耗的主要材料是磚、瓦、灰、砂、石、水泥、鋼材等，周圍建筑資源豐富、運(yùn)輸方便、物流快捷，完全能夠滿足項目建設(shè)所需的全部材料供給，工程項目建設(shè)用材本著就地取材的原則，提倡開發(fā)新型環(huán)保節(jié)能材料，綜合利用工業(yè)廢料，增值降能。二、資源利用方案擬建項目主要開發(fā)資源為土地，主要耗用能源為煤、水、電等能源，擬建項目因采用集中太陽能供熱，更利于建筑節(jié)能，供水管網(wǎng)合理布置，與市政主管道有效對接，采用箱式變壓器，配電房設(shè)置在地下室內(nèi)，既美觀，又不占地面面積，達(dá)到節(jié)能設(shè)計的要求。三、資源節(jié)約措施建筑節(jié)能是能源節(jié)約的重點領(lǐng)域，該項目在規(guī)劃設(shè)計中注重以下問題：1、在施工過程中，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行住宅建筑和公共建筑節(jié)能設(shè)計規(guī)范的要求。2、在結(jié)構(gòu)設(shè)計中采用頁巖多孔磚、現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)、商品混凝土施工。3、采用中空隔熱玻窗，節(jié)能的水電設(shè)備。4、建筑單體外輪廓線盡量采用板式型式。第九章、 項目環(huán)境影響該項目建成后，污染物主要來自居民生活廢水、固體垃圾，項目在建設(shè)過程中主要的污染物為機(jī)械噪聲、揚(yáng)塵、固體廢棄物，具體治理措施為：一、污水：生活污水經(jīng)化類池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達(dá)到規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，污水排放將嚴(yán)格執(zhí)行國家和廣西區(qū)的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。二、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。三、噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機(jī)，停車庫的排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備。四、汽車廢氣：因車輛進(jìn)出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設(shè)計時停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達(dá)到國家和重慶市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影