商業(yè)物業(yè)融資租賃業(yè)務模式介紹及案例說明-預售房產(chǎn)直租模式.doc

商業(yè)物業(yè)融資租賃業(yè)務模式介紹及案例說明預售房產(chǎn)直租業(yè)務*業(yè)務模式介紹一、業(yè)務模式簡述該業(yè)務模式為興業(yè)租賃購買供貨商提供的處于預售狀態(tài)的商業(yè)物業(yè)（商場、酒店、寫字樓等經(jīng)營性資產(chǎn)），并將物業(yè)出租給物業(yè)運營商及供貨商，租賃到期，采取供貨商償還租賃本金，退房解約形式的融資租賃業(yè)務。針對處于預售狀態(tài)的期房進行該類交易目的在于在一個相對較短的期限內完成租賃業(yè)務，同時進行交易撤銷和退房。該模式能夠有效降低交易成本，但在風險的保障上由于興業(yè)租賃尚未取得物業(yè)的完整產(chǎn)權，因此必須做到高收益、強擔保、及較小違約可能。二、交易基本要素交易主體： 供貨商、關聯(lián)運營商業(yè)務品種：直租租 賃 物： 商業(yè)物業(yè)（商場、酒店、寫字樓等經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)）金 額：不超過物業(yè)市場價值的50%期 限： 1-3年綜合成本： 不低于12%租金支付：租賃期內按季度支付租金，分批分次償還租賃本金，回購物業(yè)。資金用途：合法、合規(guī)用途保 證 金：不低于融資額的5%擔保方式：實際控制人擔?；蜿P聯(lián)企業(yè)擔保，或其他資產(chǎn)抵質押。三、交易結構興業(yè)租賃1、物業(yè)買賣合同2、網(wǎng)簽、備案登記、預告登記第一承租人：物業(yè)運營商第二承租人：供貨商4、支付租金3、融資租賃合同5、租賃到期或租賃未到期即償還全部融資額中小商戶分散轉租供貨商6、買賣合同撤銷，交易退回四、操作步驟及流程供貨商與興業(yè)租賃就租賃標的物網(wǎng)簽商品房買賣合同，約定興業(yè)租賃以融資總額的金額，購買租賃標的物（商業(yè)物業(yè)），并辦理預售登記和預告登記，取得登記回執(zhí)，約定于租賃期結束前須取得租賃物的產(chǎn)權證書。供貨商需向興業(yè)租賃提供款項收取的收據(jù)。興業(yè)租賃與承租人簽署融資租賃合同，約定將上述全部面積整體出租給承租人，租賃期間按約定收取租金。同時一次性收取承租人一定比例的保證金，不計息，租賃合同全面有效履行結束后退還。興業(yè)租賃與回購人簽署回購協(xié)議,約定：在租賃期間由回購人按原價無條件分次回購全部物業(yè)(無條件回購責任與租賃物的權屬、技術、經(jīng)濟等因素無關)。興業(yè)租賃與擔保人簽署保證協(xié)議，對承租人的租賃義務及回購人的回購義務提供連帶責任保證。簽署完畢上述合同及辦理完畢相關手續(xù)后，支付約定價款。五、主要合同及核心條款序號合同名稱當事方核心條款1 買賣合同（大合同）興業(yè)、供貨商約定交易金額、單價、交易環(huán)節(jié)、付款條件。2 分套網(wǎng)簽合同興業(yè)、供貨商約定分套交易金額、分套單價、交易環(huán)節(jié)、付款條件（合同條款除總價、單價外，與大合同完全一致）3 融資租賃合同興業(yè)、承租人約定租賃期限、租金、付租條款、交易稅費歸屬等4 回購合同興業(yè)、回購人約定按原價按屆時現(xiàn)狀分次回購條件、回購時間、回購金額、交易稅費歸屬等5 財務顧問協(xié)議興業(yè)、承租人約定財務顧問費的比例、金額、繳納時間等6保證合同興業(yè)、保證人對租金、資產(chǎn)管理費償付及回購、資產(chǎn)按期過戶提供擔保。7 賬戶監(jiān)管協(xié)議興業(yè)、承租人監(jiān)管租賃物現(xiàn)金流及融資方其他綜合現(xiàn)金流，用于定期支付租金和回購價款。六、涉及稅費分析稅種稅率理論納稅方計稅基數(shù)1、網(wǎng)簽環(huán)節(jié)印花稅0.5出賣人以融資額為基數(shù)計算營業(yè)稅及附加5.50%預征或不預征土地增值稅30-60%融資額的1%，預征或不預征所得稅25%融資額的1%，預征或不預征印花稅0.5興業(yè)租賃以融資額為基數(shù)計算2、解約安排到期或到期前作退房處理，則前期預征的土地增值稅、所得稅均作退回或抵扣其他應繳稅收處理。前期預征的營業(yè)稅抵扣企業(yè)其他應繳營業(yè)稅。合計增加稅負按融資額計算的1的印花稅備注：以預售商業(yè)物業(yè)為租賃標的物的融資租賃業(yè)務中，在以退房解約安排結束交易的情況下，合計在交易環(huán)節(jié)中增加的稅負僅為按融資額計算的1的印花稅。七、企業(yè)融資收益1. 融資額度較大，解決了預售房產(chǎn)無法進行外部融資的階段困難；2. 交易成本較低，解決了物業(yè)融資租賃業(yè)務中交易成本較高的根本問題；3. 有效盤活固定資產(chǎn)，解決企業(yè)長期資金固化、占用問題；4. 中長期用款，為企業(yè)解決資金來源與用途不匹配的核心問題；5. 還款方式及進度可靈活設計，匹配企業(yè)現(xiàn)金流，降低企業(yè)流動性風險，有效優(yōu)化財務結構，為發(fā)展注入新的血液；6. 資金用途寬泛，從根本上解決了企業(yè)資金運用的靈活性問題；7. 開辟了新的融資方式和融資渠道，提升了企業(yè)的綜合融資能力；8. 融資利息以租金的方式支付，企業(yè)可全額于稅前抵扣。八、準入標準1、作為租賃標的物的物業(yè)位于一線和二線中心城市的核心區(qū)域，物業(yè)本身經(jīng)營良好，能夠產(chǎn)生較好現(xiàn)金流，具有一定增值潛力。2、租賃物業(yè)雖處于預售階段，但在工程進度上已經(jīng)投入運營、或已經(jīng)建成封頂、或即將面臨交付。即達到現(xiàn)房使用狀態(tài)的預售期房。3、作為交易標的物的物業(yè)產(chǎn)權無任何法律瑕疵，能夠確保興業(yè)租賃在購買后取得物業(yè)的完全產(chǎn)權，能夠對抗第三人。4、承租人或第一承租人須為商業(yè)運營管理公司，非房地產(chǎn)開發(fā)商。5、確保交易過程中的各個環(huán)節(jié)均真實、有效。6、由于存在相關政策的不確定性，控制業(yè)務期限不超過3年。7、選擇過橋融資或階段性融資為業(yè)務方向。8、嚴格控制物業(yè)買賣價格，以不超過物業(yè)市場價格50%的標準為控制原則。9、對物業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金回流及其他還款來源進行賬戶監(jiān)管，既實現(xiàn)一定的綜合留存收益，又有效防控業(yè)務風險。九、收益要求在有效控制風險的前提下，明確項目據(jù)凈收益計算的IRR不低于12%。*案例說明 一、主體介紹某房地產(chǎn)開發(fā)商成立于1993年4月，注冊資本3億元人民幣。多年來開發(fā)、并購多個商業(yè)地產(chǎn)項目，留存商場運營面積達到50萬平米，分布于北京、濟南、太原、西安等多個城市。于1995年成立了關聯(lián)企業(yè)商業(yè)運營管理公司，負責管理、運營集團留存商場50萬平米,具有完善的商業(yè)運營團隊，擁有較強的商業(yè)運營能力。該企業(yè)于北京新開發(fā)城市綜合體項目，總占地面積25000平方米，建筑面積約20平方米，建筑群由二座塔樓，及裙樓組成，使用功能包括酒店式公寓、辦公、商場、娛樂、餐飲，地下停車庫等組成。該項目已經(jīng)取得預售許可證，且工程進度已經(jīng)完成封頂及外立面工程，計劃于2011年3月份交樓。其中酒店式公寓10萬平米已全部銷售完畢，開發(fā)貸款已經(jīng)全部還清，剩余商場可運營面積10萬平米，該企業(yè)計劃長期自持、經(jīng)營，并已基本完成招商工作，計劃于2011年五一開業(yè)，預計開業(yè)后前三年能夠實現(xiàn)年均租金收入1.8億元。目前，企業(yè)以股權并購形式直接收購位于北京的另一寫字樓宇，交易金額10億元。企業(yè)自有資金4億元，資金缺口6億元。針對企業(yè)現(xiàn)狀，我公司為之設計了物業(yè)融資租賃交易結構，由運營商及開發(fā)公司共同做承租人，由我公司將從供貨商處購買的該商場全部商業(yè)面積（合計10萬平米）全部出租給承租人使用，