合作樓盤調(diào)查報告模板-通用模板.doc

版本號：201106報告編號：中國郵政儲蓄銀行合作樓盤調(diào)查報告開 發(fā) 商：黑龍江省XX農(nóng)場項目名稱：黑龍江省XX農(nóng)場危房改造建設(shè)項目三期工程申報單位：黑龍江省佳木斯市分行建三江支行申報日期：2011 年 6 月 15 日 調(diào)查報告摘要表申報日期2011 年6 月 15 日檔案編號申報單位中國郵政儲蓄銀行建三江支行樓盤營銷背景通過2009、2010年的農(nóng)場職工住房貸款項目合作，建立了良好的合作關(guān)系【是否合作過】一、開發(fā)商評價名稱黑龍江省XX農(nóng)場營業(yè)執(zhí)照【營業(yè)執(zhí)照號碼】組織代碼【例：70265885-8】法定代表人XX注冊資本XX萬元公司類型全民所有制開發(fā)資質(zhì)股東結(jié)構(gòu)及最終控制人XX農(nóng)場為全民所有制企業(yè)。管理層素質(zhì)XX農(nóng)場的管理人員的平均年齡在XX歲左右，大部分為本科學(xué)歷，具備從事本職工作的專業(yè)技術(shù)能力，管理層隊伍一直較為穩(wěn)定，行業(yè)經(jīng)驗豐富，個人信用和社會記錄良好。【說明農(nóng)場總體實際情況】開發(fā)商及主要股東金融機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)經(jīng)營信用狀況說明農(nóng)場總體實際情況開發(fā)商及主要股東財務(wù)狀況分析說明農(nóng)場總體實際情況開發(fā)商及主要股東競爭力分析說明農(nóng)場總體實際情況二、樓盤評價項目名稱黑龍江省XX農(nóng)場危房改造建設(shè)項目三期工程坐落【項目位置】項目用地情況本項目擬選址目前為農(nóng)場自留規(guī)劃建設(shè)用地，屬于農(nóng)場自有，不必征地，其中住宅用地為劃撥，商業(yè)服務(wù)用地為協(xié)議出讓。項目規(guī)劃規(guī)模項目總投資xx萬元，占地xx平方米，總建筑面積xx平方米，層高xx米，共計xx棟。其中住宅面積xx平方米、商服xx平方米、車庫xx平方米。項目計劃、實際的建設(shè)進(jìn)度項目正在建設(shè)當(dāng)中，黑龍江省XX農(nóng)場危房改造建設(shè)項目三期工程（XX家園），共計XX棟，其中，預(yù)計（XX家園）項目三期工程在XX月可全部竣工。（項目進(jìn)度，具體到每一個樓號的進(jìn)度）“五證”取得情況農(nóng)場目前國有土地使用證正在辦理中，建三江國土資源局已出具證明。建設(shè)用地許可證已經(jīng)取得，建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品預(yù)售許可證正在辦理中（建三江XX農(nóng)場已出具證明）。【未提供或在辦理中的須出具證明】項目資金來源及運用情況項目總投資XX萬元，其中申請中央預(yù)算內(nèi)資金XX萬元，企業(yè)自籌資金XX萬元，其他資金XX萬元。其中市內(nèi)建筑安裝工程投資XX萬元，工程建設(shè)其他費用XX萬元；基本預(yù)備費XX萬元。搬遷的農(nóng)場職工XX農(nóng)場給予補(bǔ)貼，補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)是XX元/平方米，補(bǔ)貼不以現(xiàn)金方式發(fā)給農(nóng)場職工，而是作為搬遷的購房首付款，實行多退少補(bǔ)。在辦理貸款時要提供已交足首付款的協(xié)議或價款收據(jù)，目前建設(shè)資金均為施工方墊付。樓盤配套設(shè)施1、給水、排水直接接入農(nóng)場原有排水管網(wǎng)；由市政電網(wǎng)引來單路 220/380V電源。2、照明采用樹干與放射相結(jié)合的方式，對負(fù)荷較大的動力部分采用放射式供電,供電可滿足本項目要求；3、農(nóng)場的供熱管網(wǎng)可直接接入小區(qū)，擬采用集中供熱的方式；4、農(nóng)場的電信公司能提供電信、寬帶因特網(wǎng)及有線電視的接入工作；5、小區(qū)主入口直接和農(nóng)場道路相連，對外交通便捷。市場定位分析XXXX三期【項目名稱】為改善居民居住條件，安置農(nóng)場職工的項目工程，由XX農(nóng)場統(tǒng)一進(jìn)行危房改造，其中農(nóng)場職工為住宅的主要購買群體，農(nóng)場機(jī)關(guān)人員和種糧大戶是商服、車庫的主要購買群體。近期銷售計劃黑龍江省XX農(nóng)場危房改造建設(shè)項目三期工程，共銷售住宅XX套、商服XXX套、車庫XXX套。目前車庫、住宅、商服已有較多的購買意向者。 當(dāng)前銷售進(jìn)度及銷售前景分析黑龍江省XX農(nóng)場危房改造建設(shè)項目二期工程【上一期合作項目描述】已于XXXX月底全部完工，共XX棟樓，XXX戶，目前已經(jīng)全部入住。其中，我行客戶為XX戶，貸款發(fā)放金額XX萬元，資產(chǎn)質(zhì)量良好。XX農(nóng)場整體搬遷（危房改造）安置住宅小區(qū)三期主要為XX農(nóng)場危房改造整體搬遷項目,用來安置搬遷連隊的農(nóng)場職工，并對搬遷人員進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼，同時周邊沒有其他開發(fā)樓盤，農(nóng)場職工購買意愿較強(qiáng)，故銷售前景良好。三、合作方案預(yù)售款監(jiān)管情況XX農(nóng)場已在我行開立了對公賬戶，用于我行對其預(yù)售款進(jìn)行監(jiān)管。我行合作房屋類型、樓號、套數(shù)及目標(biāo)客戶測算根據(jù)農(nóng)場提供的房屋數(shù)據(jù)顯示，農(nóng)場職工房屋類型為住房、商服、車庫。經(jīng)統(tǒng)計，其中：住宅XXXX平方米，共XX戶，商服面積XX平方米，XX戶，車庫面積XX平方米XXX戶。在黑龍江省XX農(nóng)場危房改造建設(shè)項目三期工程安置的XXXX戶中，初步估計XXX%的購房戶符合我行貸款條件，貸款總額度約為XXXX萬元。由于此項目是XX農(nóng)場整體危房改造搬遷的項目，絕大多數(shù)屬于購買首套房，但我行要嚴(yán)格執(zhí)行銀監(jiān)會的二套房貸政策，屬于購買第二套住房的按二套房貸款政策執(zhí)行。住宅平均每套最低首付金額XXX萬元，最高貸款金額為XXX萬元，借款人月收入不低于XXX元，年收入不低于XXX萬元；車庫平均每戶最低首付金額XXX萬元，最高貸款金額為XXX萬元，借款人月收入不低于XXX元，年收入不低于XX萬元。商服平均每套最低首付金額XX萬元，最高貸款金額為XXXX萬元，借款人月收入不低于XXX元，年收入不低于XXX萬元。我行放款時點按揭擔(dān)保方式考慮到農(nóng)場職工的特點，職工申請貸款時，采取抵押加聯(lián)保的組合擔(dān)保方式。同時，由于農(nóng)場對職工的有較強(qiáng)約束力，為最大限度的降低貸款風(fēng)險，經(jīng)過反復(fù)溝通、充分協(xié)商，XX農(nóng)場已于2009年與郵政儲蓄銀行簽訂為期三年的業(yè)務(wù)合作協(xié)議，明確農(nóng)場責(zé)任和義務(wù)。主要內(nèi)容有：在貸款還清前，對于不能按期還款的借款人農(nóng)場負(fù)責(zé)協(xié)助催收。擬申請的開發(fā)商擔(dān)保授信額度、擔(dān)保期限說明農(nóng)場總體實際情況開發(fā)商保證金額度及繳存方式說明農(nóng)場總體實際情況合作效益分析合作風(fēng)險及相應(yīng)規(guī)避措施為保證工程按期完工，規(guī)避借款人還款能力風(fēng)險，農(nóng)場已經(jīng)于2009年與我行簽訂了為期三年的包含相關(guān)內(nèi)容的業(yè)務(wù)合作協(xié)議，還將與我行簽訂承諾書。農(nóng)場承諾在整個貸款期間，協(xié)助我行進(jìn)行貸款催繳。因為農(nóng)場對職工具有較強(qiáng)的約束力，農(nóng)場催繳有助于提高借款人的還款意愿。四、調(diào)查意見開發(fā)商及樓盤的綜合評價意見合作建議我行申請將XX農(nóng)場三期工程住宅XXX套、車庫XXX套、商服XX套，列入農(nóng)場職工購房貸款準(zhǔn)入合作項目。同時，購買房屋的農(nóng)場職工采取抵押加聯(lián)保的組合擔(dān)保方式，以規(guī)避合作過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險。建議本次房貸款要素為：住宅最高XXX萬元，期限10年，利率為基準(zhǔn)利率上浮10%；商服最高XXXX萬元，期限10年，利率為基準(zhǔn)利率上浮30%;車庫最高XXX萬元，期限10年，利率為基準(zhǔn)利率上浮10%。主調(diào)查人（簽字）（日期）副調(diào)查人（簽字）（日期）復(fù)核人（意見）（簽字）（日期）主管行領(lǐng)導(dǎo)（意見）（簽字）（日期）目 錄樓盤營銷背景1第一章開發(fā)商評價1第一節(jié)開發(fā)商簡介1第二節(jié)開發(fā)商法人治理結(jié)構(gòu)1第三節(jié)開發(fā)商及其主要股東信用狀況2第四節(jié)開發(fā)商及其主要股東財務(wù)狀況分析3第五節(jié)開發(fā)商評價小結(jié)5第二章樓盤評價5第一節(jié)項目整體概況5第二節(jié)項目建設(shè)條件6第三節(jié)樓盤銷售前景評價7第四節(jié)樓盤評價小結(jié)9第三章合作方案9第一節(jié)預(yù)售款監(jiān)管情況9第二節(jié)合作房屋類型和目標(biāo)客戶9第三節(jié)按揭貸款放款時點及擔(dān)保安排10第四節(jié)合作效益分析11第五節(jié)合作風(fēng)險分析11第四章調(diào)查結(jié)論12一、開發(fā)商及樓盤評估結(jié)論12二、合作建議12三、其他補(bǔ)充說明13樓盤營銷背景通過2009、2010年的農(nóng)場職工住房貸款項目合作，建立了良好的合作關(guān)系。2011年，農(nóng)場有意就三期工程與我行建三江支行再次展開合作。第一章 開發(fā)商評價第一節(jié) 開發(fā)商簡介名稱：黑龍江省XX農(nóng)場營業(yè)執(zhí)照注冊號：xxxxxxxxxxxxxxxx組織機(jī)構(gòu)代碼：【例：70265887-8】住所：黑龍江省佳木斯市富錦市建三江XX農(nóng)場法定代表人： XX 注冊資本 人民幣 XXXX萬元公司類型：全民所有制 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級：批準(zhǔn)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)時間： XX 年 XX 月 XX 日第二節(jié) 開發(fā)商法人治理結(jié)構(gòu)一、 股東結(jié)構(gòu)XX農(nóng)場位于富錦市轄區(qū)內(nèi)，成立于XX年XX月XX日，是經(jīng)黑龍江省農(nóng)墾建三江工商行政管理分局批準(zhǔn)登記注冊的全民所有制企業(yè)。農(nóng)場總?cè)丝赬X人，其中場部人口XX人，土地總面積XXX萬畝，擁有耕地XXX萬畝，是黑龍江省大型國有上市農(nóng)場之一，現(xiàn)有場部機(jī)關(guān)及林業(yè)局、稅務(wù)局、城建局、教育局、衛(wèi)生局、水產(chǎn)公司、畜牧公司、養(yǎng)路隊、第一居民委、第二居民委、第三居民委等多個下屬單位。經(jīng)營范圍為：農(nóng)、林、牧、漁業(yè)、工商運建業(yè)。XX農(nóng)場設(shè)場長一名、黨委書記一名、副書記一名、財務(wù)主管會計一名，下設(shè)機(jī)關(guān)各科室及行政部門，職工總計XX人，場級領(lǐng)導(dǎo)由建三江分局黨委任免。農(nóng)場下轄XX個農(nóng)業(yè)管理區(qū)、下轄XX個作業(yè)站、XX個職能機(jī)構(gòu)、XX所學(xué)校、X個公檢法司，現(xiàn)有在冊職工XX人，離退休人員XX人和下崗職工XX人，農(nóng)場機(jī)關(guān)擁有科室XX個、在崗職工XX名和副處級以上領(lǐng)導(dǎo)人員XX名。農(nóng)場現(xiàn)有從業(yè)人員XX人，其中大專以上XX人、高中以上XX人。農(nóng)場專業(yè)技術(shù)人員XX人，其中高級技術(shù)人員XX人、中級技術(shù)人員XX人?！久枋隹蛇m當(dāng)變化說明農(nóng)場總體實際情況】二、 開發(fā)商管理層素質(zhì)XX農(nóng)場是全民所有制企業(yè)，農(nóng)場設(shè)場長兼黨委書記一名、副書記一名、財務(wù)主管一名，下設(shè)機(jī)關(guān)各科室及行政部門，場部機(jī)關(guān)職工人數(shù)總計XX人，XX農(nóng)場場級領(lǐng)導(dǎo)由建三江分局黨委任免。農(nóng)場現(xiàn)任主要管理人員如下：職務(wù)姓名學(xué)歷技術(shù)職稱場長本科農(nóng)藝師副場長本科助理工程師黨委書記碩士高級政工師財務(wù)總監(jiān)研究生注冊會計師計財科科長大專會計員建設(shè)科科長本科工程師第三節(jié) 開發(fā)商及其主要股東信用狀況一、 金融機(jī)構(gòu)信用記錄分析 說明農(nóng)場總體實際情況二、 房地產(chǎn)經(jīng)營信用記錄分析 說明農(nóng)場總體實際情況第四節(jié) 開發(fā)商及其主要股東財務(wù)狀況分析一、 資產(chǎn)與負(fù)債分析【以下三個表格必須填寫】（一） 主要資產(chǎn)與負(fù)債項目單位：萬元審計年度2008 年2009年2010 年總資產(chǎn)必須填必須填必須填存貨必須填必須填必須填應(yīng)收賬款總額必須填必須填必須填短期借款總額必須填必須填必須填長期借款總額必須填必須填必須填應(yīng)付賬款總額必須填必須填必須填所有者權(quán)益必須填必須填必須填重要資產(chǎn)與負(fù)債項目的分析：【存貨、借款金額較大，或者應(yīng)收賬款賬齡較長時，應(yīng)加以分析。必要時，補(bǔ)充提供最近三個月的財務(wù)報表】（二） 償債能力的主要指標(biāo)審計年度2008 年2009 年2010 年資產(chǎn)負(fù)債率(%）必須填必須填必須填流動比率必須填必須填必須填速動比率必須填必須填必須填已獲利息倍數(shù)必須填必須填必須填異常償債指標(biāo)的分析：【資產(chǎn)負(fù)債率高于行業(yè)均值，或者流動比率、速度比率低于行業(yè)均值時，應(yīng)加以分析?！慷?、 盈利能力分析單位：萬元，%審計年度2008 年2009 年2010 年主營業(yè)務(wù)收入必須填必須填必須填主營利潤必須填必須填必須填凈利潤必須填必須填必須填經(jīng)營性凈現(xiàn)金流必須填必須填必須填凈利潤率必須填必須填必須填凈資產(chǎn)收益率必須填必須填必須填盈利能力評價：三、 現(xiàn)金流量分析單位：萬元，%審計年度2008 年2009 年2010 年經(jīng)營凈現(xiàn)金流必須填必須填必須填投資凈現(xiàn)金流必須填必須填必須填籌資現(xiàn)金流入必須填必須填必須填籌資現(xiàn)金流出必須填必須填必須填開發(fā)商現(xiàn)金流評價：四、 關(guān)聯(lián)交易情況分析對于最終控制人成立多家企業(yè)、關(guān)聯(lián)企業(yè)較多的開發(fā)商，應(yīng)進(jìn)一步分析關(guān)聯(lián)交易情況。第五節(jié) 開發(fā)商評價小結(jié)XX農(nóng)場作為黑龍江農(nóng)墾總局下屬的全民所有制企業(yè)，負(fù)責(zé)本農(nóng)場職工危房改造整體搬遷工程組織，確保工程進(jìn)度與工程質(zhì)量。農(nóng)場現(xiàn)任管理人員平均年齡在XX歲左右，均為本科學(xué)歷，具備從事本職工作的專業(yè)技術(shù)能力，管理層隊伍一直較為穩(wěn)定，行業(yè)經(jīng)驗豐富，個人信用和社會記錄良好。第二章 樓盤評價第一節(jié) 項目整體概況一、 項目用地情況黑龍江省XX農(nóng)場危房改造建設(shè)項目三期工程位于XX農(nóng)場原種子公司北側(cè)，項目規(guī)劃占地面積約為XXX平方米。用地類型為住宅用地和商業(yè)服務(wù)，其中住宅土地取得類型為國有劃撥，使用年限為長期。商業(yè)用地為協(xié)議出讓，土地使用年限為XX年（土地使用證正在辦理中，但已出具證明），項目擬選址目前為農(nóng)場自留規(guī)劃建設(shè)用地，屬于農(nóng)場自有，不必征地?！炯t色字體部分需要根據(jù)實際情況修改】二、 項目整體規(guī)劃XX農(nóng)場危房改造項目三期建設(shè)規(guī)劃占地XXX平方米，總建筑面積XXX平方米，項目總投資為XX萬元，共計XX棟，共XX戶，其中：住宅面積XX平方米。共XX；商服面積XX平方米，XX戶，車庫面積XX平方米，XX戶。XX農(nóng)場危房改造項目三期XX棟樓，整體項目容積率為XX，建筑密度XX%，樓房高度為XX米。項目計劃及當(dāng)前建設(shè)進(jìn)度項目由農(nóng)場職工認(rèn)購，不作為商品房對外銷售，計劃在入冬前全部搬遷入住。項目建設(shè)期為2011年，建設(shè)期一年。第一階段：XXX年XX月末完成項目可行性研究報告編制、論證、批復(fù)工作和初步設(shè)計編制、批復(fù)工作；第二階段：XX年XX月，完成項目的施工圖設(shè)計及招標(biāo)投標(biāo)工作；第三階段：XX年XX月XX月，完成土建工程；第四階段：2011年11月 完成項目總體驗收。項目正在建設(shè)當(dāng)中，黑龍江省XX農(nóng)場危房改造建設(shè)項目三期工程，共計XX棟，其中，XXX【項目進(jìn)度，需精確到每一個樓號的進(jìn)度】第二節(jié) 項目建設(shè)條件一、 “五證”取得情況證件類型證書編號發(fā)證日期發(fā)證機(jī)關(guān)國有土地使用權(quán)證必須填必須填黑龍江省國土資源廳駐農(nóng)墾總局國土資源局建三江分局建設(shè)用地規(guī)劃許可證必須填必須填黑龍江省農(nóng)墾總局城鄉(xiāng)規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可證必須填必須填建筑工程施工許可證必須填必須填商品房銷（預(yù)）售許可證必須填必須填以上證件發(fā)證機(jī)關(guān)分別為：黑龍江國土資源廳駐建三江分局國土資源局出具了土地使用證正在辦理中的證明;建筑用地規(guī)劃許可證已經(jīng)由黑龍江省農(nóng)墾總局城鄉(xiāng)規(guī)劃局出具。有關(guān)項目證件的其他說明：1“五證”辦理進(jìn)度。目前，除國有土地使用權(quán)證正在辦理中，農(nóng)場開具了證明；建筑用地規(guī)劃許可證已經(jīng)提供，建筑工程規(guī)劃許可證，建筑工程施工許可證，商品房銷（預(yù)）售許可證均未提供?！疚刺峁┗蛘谵k理中的須開具證明】二、 項目資金來源及運用情況項目總投資xxx萬元，其中申請中央預(yù)算內(nèi)資金xx萬元。企業(yè)自籌資金xx萬元，其他資金xx萬元，其中：1、新建樓房，建筑安裝費用投資xxx萬元。2、工程建設(shè)其他費用xxx萬元。3、基本預(yù)備費xx萬元三、 其他重要情況分析XX農(nóng)場搬遷是在農(nóng)墾范圍內(nèi)撤隊并區(qū)、小城鎮(zhèn)建設(shè)大環(huán)境下進(jìn)行了，根據(jù)XX農(nóng)場整體搬遷實施方案的規(guī)定，對搬遷職工會給予xx元/平方米的搬遷補(bǔ)貼，農(nóng)場職工十分響應(yīng)，不存在利益糾紛。第三節(jié) 樓盤銷售前景評價一、 樓盤配套設(shè)施1、給水、排水：直接接入農(nóng)場給排水管網(wǎng)。 2、供電：由市政電網(wǎng)引來單路 220/380V電源。照明采用樹干與放射相結(jié)合的方式，對負(fù)荷較大的動力部分采用放射式供電。 3、供熱：農(nóng)場的供熱管網(wǎng)可直接接入小區(qū)，從經(jīng)濟(jì)和技術(shù)方面考慮本項目擬采用集中供熱的方式，不再增設(shè)鍋爐。 4、通信：農(nóng)場的電信公司能提供電信、寬帶因特網(wǎng)及有線電視的接入工作。 5、交通：小區(qū)主入口直接和農(nóng)場道路相連，對外交通便捷，通達(dá)性好，有利于項目建設(shè)。 6、燃?xì)饧袄幚恚恨r(nóng)場的日常生活使用燃?xì)鉃槿細(xì)夤?，對于生活垃圾由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一管理，統(tǒng)一處理，并且農(nóng)場生活垃圾填埋場在當(dāng)?shù)叵募局鲗?dǎo)風(fēng)向的下風(fēng)向。7、本項目居住環(huán)境適宜，周邊有學(xué)校、超市等生活居住配套設(shè)施，方便居民居住。二、 市場定位分析根據(jù)“黑龍江省墾區(qū)危房改造實施方案”的要求，充分把握國家給予墾區(qū)危房改造資金支持的機(jī)遇，進(jìn)一步改善XX農(nóng)場職工住房條件，按建筑成本平均xx元/平方米左右，住宅銷售均價為xx元/平方米左右。商服的銷售均價為xx元/平方米，車庫的銷售均價為xx元/平方米。由于該工程為XX農(nóng)場整體搬造危房改造項目，由XX農(nóng)場統(tǒng)一實施，由于購買人群主要針對危房改造的人群，加之農(nóng)場對其有補(bǔ)貼，因此住宅部分以幫扶為主。住宅的主要購買人群主要為農(nóng)場房屋搬遷農(nóng)民。XXXX項目一期工程已于xxx年xxx月底全部完工，共xx棟，二期工程已于xx年xx月底全部完工，共xx棟樓，xx戶，目前已經(jīng)全部入住。其中，我行客戶為xx戶，貸款發(fā)放金額xx萬元，資產(chǎn)質(zhì)量良好XX農(nóng)場整體搬遷（危房改造）安置住宅小區(qū)三期主要為XX農(nóng)場危房改造整體搬遷項目,用來安置搬遷連隊的農(nóng)場職工，并對搬遷人員進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼，同時周邊沒有其他開發(fā)樓盤，購買意愿較強(qiáng)，故銷售前景良好?！緦σ郧昂献鬟^的一期、二期的描述】三、 樓盤銷售分析XX農(nóng)場一期工程已于xxx年完成，XX農(nóng)場二期工程于xxx年完成，深受農(nóng)場職工歡迎。建三江支行實地走訪了xxx戶農(nóng)場職工，受訪農(nóng)場職工對于整體拆遷普遍表示認(rèn)可，希望通過新建樓房改善現(xiàn)有居住環(huán)境。其中自有資金購房的有xxx人，符合我行貸款條件并有意在我行貸款的xxx人。保守估計有xxx%的購房戶符合我行貸款條件。第四節(jié) 樓盤評價小結(jié)XXx農(nóng)場項目建設(shè)手續(xù)完整，目前建三江國土資源局開具了土地手續(xù)正在辦理中的證明。建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證正在辦理中。項目準(zhǔn)備條件充足，建設(shè)規(guī)劃合規(guī)、配套設(shè)施齊全，并且此項目主要為XX農(nóng)場危房改造整體搬遷項目,用來安置搬遷連隊的農(nóng)場職工，整體銷售前景良好。第三章 合作方案第一節(jié) 預(yù)售款監(jiān)管情況XX農(nóng)場建設(shè)科未出具過專門的文件，要求對期房預(yù)售款進(jìn)行監(jiān)管。根據(jù)目前XX農(nóng)場整體搬遷（危房改造）安置住宅小區(qū)三期工程的施工進(jìn)度及我行可能放款的時間判斷，在我行放款的時間段，小區(qū)主體工程將全部完畢，將進(jìn)入外墻面粉刷和內(nèi)部裝修階段，不存在項目整體爛尾風(fēng)險，應(yīng)屬于現(xiàn)房銷售。XX農(nóng)場已在我行開立了針對預(yù)售款入賬對公賬戶，故我行認(rèn)為可以對其預(yù)售款進(jìn)行監(jiān)管。第二節(jié) 合作房屋類型和目標(biāo)客戶根據(jù)農(nóng)場提供的購房統(tǒng)計數(shù)據(jù)，住宅戶型面積在xxx平方米不等，戶均面積為xxx平方米，銷售單價為xx元/平方米，住宅銷售價格在xx萬不等，商用戶型面積在xxx平方米，戶均面積為xx平方米，銷售單價為xx元/平方米，商用房銷售價格在xxx萬不等；車庫戶型面積xx平方米不等，戶均面積為xx平方米，銷售單間為xx元/平方米，車庫銷售價格在xx萬元。項目總套數(shù)為xx套，初步估計xx%的購房戶符合我行貸款條件，貸款總額約為xxx萬元，目標(biāo)客戶測算如下：1、住宅按照平均每戶xx平方米，首付款不低于30%計算，最低首付金額xx萬元，最高貸款金額為xx萬元，根據(jù)貸款期限為10年、基準(zhǔn)利率上浮10%、收入還貸不超過50%計算，客戶月還款額為xx元，借款人月收入不低于xx元，年收入不低于xx萬元；2、車庫平均每戶xx平方米，首付款比例不低于30%計算，最低首付金額xx萬元，最高貸款金額為xx萬元，根據(jù)貸款期限10年，利率上浮10%、收入還貸比不超過50%計算，客戶每月還款額為xx元，借款人月收入不低于xx元，年收入不低于xx萬元3、商服平均每套xx平方米，首付款比例不低于50%計算，最低首付金額xx萬元，最高貸款金額為xx萬元，根據(jù)貸款期限10年，利率上浮30%，收入還貸比不超過50%計算，客戶月均還款額為xx元，借款人月收入不低于xx元，年收入不低于xx萬元。此次項目借款人主要是農(nóng)場管理人員、機(jī)關(guān)人員、文教衛(wèi)生、公檢法人員、家庭農(nóng)場（種植戶）、家庭牧場（養(yǎng)殖戶）、XX農(nóng)場原國有企業(yè)員工。農(nóng)場機(jī)關(guān)人員和種糧大戶年凈收入將在7萬元以上，因此是商服的主要購買人群。XX農(nóng)場種植農(nóng)作物是水稻、小麥、玉米、大豆，其中水稻xx萬畝、小麥xx萬畝、玉米xx萬畝、大豆xx萬畝。按照現(xiàn)有戶數(shù)平均每人占有耕地xx畝，按每戶三人計算，每戶大約占有耕地100畝，按每畝水稻年產(chǎn)量xx斤、每斤xx元計算，每畝收入xx元，去除成本xx元，年凈收入xx萬元。因此，在生產(chǎn)能力穩(wěn)定的情況下，農(nóng)場職工有具備充足的還款能力?！颈尘盀辄S色的為農(nóng)場簡述，種植作物、每人平均數(shù)等須根據(jù)實際情況描述】第三節(jié) 按揭貸款放款時點及擔(dān)保安排一、 按揭貸款放款時點為了降低未完工風(fēng)險，我行經(jīng)與農(nóng)場協(xié)商，擬在樓房封頂、且我行取得預(yù)抵押登記證明原件后，向農(nóng)場職工發(fā)放按揭貸款。二、 按揭貸款擔(dān)保額度鑒于農(nóng)場不具備對外擔(dān)保的主體資格和代償能力，我行建議不要求農(nóng)場為按揭貸款提供階段性擔(dān)保。三、 按揭貸款擔(dān)保期限考慮到農(nóng)場職工的特點，按揭貸款擬采取抵押加聯(lián)保的組合擔(dān)保方式：1、以所購房產(chǎn)作為抵押，借款人在取得房產(chǎn)所有權(quán)證之前，辦理預(yù)抵押登記后發(fā)放貸款；在取得房產(chǎn)所有權(quán)后，辦理正式抵押登記手續(xù)。2、從貸款發(fā)放日起至貸款到期日期止，同時XX農(nóng)場的種植戶均由農(nóng)場以作業(yè)區(qū)的形式統(tǒng)一繳納陽光農(nóng)業(yè)保險，無論是旱田還是水田均按每畝地xx元標(biāo)準(zhǔn)繳納，折合成每畝繳納xx元/畝。由于農(nóng)場對職工的有較強(qiáng)約束力，為最大限度的降低貸款風(fēng)險，經(jīng)過充分協(xié)商，XX農(nóng)場已于2009年與郵政儲蓄銀行簽訂了為期三年的業(yè)務(wù)合作協(xié)議，另外農(nóng)墾與我行簽訂承諾書，明確農(nóng)場責(zé)任和義務(wù)。主要內(nèi)容有：在貸款還清前，對于不能按期還款的借款人農(nóng)場負(fù)責(zé)協(xié)助催收。四、 開發(fā)商提供的保證金額度第四節(jié) 合作效益分析通過我行向農(nóng)場職工提供住房按揭貸款，我行預(yù)計獲得如下效益：1、項目總套數(shù)為xxx套，初步估計70%的購房戶符合我行貸款條件，貸款額約為xxxx萬元。預(yù)計住宅可收取利息的平均期限約為10年，本項目將為我行帶來直接利息收入xxx萬元左右。2、通過此次與農(nóng)場小城職工貸款合作，確立了我行與農(nóng)場的深層次的合作關(guān)系，為全面開拓農(nóng)場貸款市場奠定了堅實基礎(chǔ)，同時擴(kuò)大了業(yè)務(wù)宣傳，提高了市場知名度和社會影響力。第五節(jié) 合作風(fēng)險分析1、合作主要風(fēng)險由于涉及整體搬遷，新建樓房和配套工程量較大，而項目建設(shè)時間緊迫，項目后期所需資金以我行向農(nóng)場職工發(fā)放的住房按揭貸款為主，因此本項目風(fēng)險主要體現(xiàn)在工程進(jìn)度控制風(fēng)險、以及借款人經(jīng)營能力風(fēng)險。合作風(fēng)險主要體現(xiàn)在以下方面：（1）可能會出現(xiàn)由于氣候、資金原因而產(chǎn)生的工程進(jìn)度上的問題，導(dǎo)致進(jìn)戶時間推遲。（2）農(nóng)業(yè)行業(yè)周期性較強(qiáng)，受自然災(zāi)害影響較大，還款能力不夠穩(wěn)定。（3）信用風(fēng)險,農(nóng)場職工大部分為農(nóng)戶,還款意愿及意識強(qiáng)烈與否將影響我行貸款質(zhì)量。2、擬采取的風(fēng)險控制措施針對上述合作風(fēng)險，我行擬采取如下風(fēng)險控制措施:（1）為保證工程按期完工以及規(guī)避借款人還款能力風(fēng)險，農(nóng)場已于2009年與我行簽訂了為期三年的業(yè)務(wù)合作協(xié)議。今年，當(dāng)?shù)剞r(nóng)場將與我行補(bǔ)充簽定承諾書，承諾在整個貸款期間，農(nóng)場協(xié)助我行進(jìn)行貸款催繳，因農(nóng)場對職工的約束力較強(qiáng)，將有助于提高借款人的還款意愿。（2）從2009、2010年XX農(nóng)場一、二期工程還款情況看，該農(nóng)場職工還款意愿良好，還款能力較