土地法學案例分析.doc

土地法學案例分析1.某縣某鎮(zhèn)職業(yè)高中于1956年組建，所占有的土地屬劃撥國有土地，一直沿用至今。2006年鎮(zhèn)政府為了發(fā)展經濟，決定對原有集鎮(zhèn)進行改造，要求職業(yè)高中臨街部分建兩層樓建筑。由于經費困難，職業(yè)高中表示無力建造。于是，鎮(zhèn)政府決定將職業(yè)高中臨街土地598.5平方米，以每31.5平方米為一宗地，底價3000元進行拍賣。8月26日由鎮(zhèn)政府及委托單位物價局拍賣行，司法局公證處等單位人員參加對職業(yè)高中臨街的19宗國有土地進行拍賣，鎮(zhèn)政府共得拍賣國有土地款97900元。請問：鎮(zhèn)政府此次拍賣國有土地的行為是否合法，為什么？答：（1）鎮(zhèn)政府無權拍賣國有土地使用權。（2）根據中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權暫行規(guī)定第9條規(guī)定:土地使用權的出讓由市、縣人民政府負責,有計劃有步驟地進行。第10條規(guī)定:土地使用權出讓的具體內容,由土管部門會同城建、房產部門共同擬定方案,按照批準權限批準后,由土管部門實施。第47條規(guī)定:無償使用劃撥土地使用權的土地使用者,因遷移解散或者其他原因而停止使用土地的,由市、縣人民政府無償收回其劃撥的土地使用權,并可以依法予以出讓。以上規(guī)定說明國有土地使用權的出讓，是政府代表國家行使國有土地所有權的權利體現。因此，出讓國有土地使用權必須由政府壟斷，即只有縣級以上人民政府才有國有土地使用權的出讓權，縣級以上人民政府土地管理部門代表政府具體組織實施。（3）案例中的鎮(zhèn)政府不僅超越了職權，而且形成了非法轉讓國有土地使用權的事實。2.2006年8月某工廠經本縣計委批準立項，進行某種電子產品項目建設，并于同年12月經縣政府批準，同意其征用小巷村土地10畝，其中耕地5畝，非耕地5畝。后由于電子市場行情發(fā)生變化，該工廠的技改項目一直未開工建設。為使企業(yè)擺脫困境，2007年10月該工廠將10畝土地作為出資與暢達公司聯營，暢達公司在簽約以后，即在土地上圈起了圍墻。請問：（1）該工廠用地10畝是否合法？（2）該工廠為了擺脫困境，將10畝土地轉讓給暢達公司的行為屬于什么性質？（3）對暢達公司圈起的土地如何處理？答：（1）根據土地管理法第44條的規(guī)定，該工廠用地10畝是合法的。（2）該工廠為了擺脫困境，將10畝土地轉讓給暢達公司的行為屬于非法轉讓土地。（3）按照土地管理法第73條規(guī)定：買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施；可以并處罰款；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。對暢達公司圈起的土地進行處理。3.江蘇省某市交通工程公司連徐高速公司CD標項目經理部于1999年5月未經有關機關批準，占用位于江蘇省新沂市港頭鎮(zhèn)新芋村三組、新黃村五組和史芋村的耕地共16.99畝，作生活、辦公和施工臨時場地用，其中新芋村三組12.47畝作臨時生活和辦公用地，新黃村五組0.7畝作臨時居住地，史芋村3.8畝作臨時停車場和生產設備堆放用地，并在所占用的土地上新建簡易建筑物2378.4平方米。請問：（1）某市交通工程公司連徐高速公司CD標項目經理部這一行為如何定性？（2）相關法律依據是什么？答（1）未經批準非法占用土地。（2）土地管理法第57條規(guī)定：建設項目施工和地質勘查需要臨時使用國有土地或者農民集體所有的土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門批準。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內的臨時用地，在報批前，應當先經有關城市規(guī)劃行政主管部門同意。土地使用者應當根據土地權屬，與有關土地行政主管部門或者農村集體經濟組織、村民委員會簽訂臨時使用土地合同，并按照合同的約定支付臨時使用土地補償費。臨時使用土地的使用者應當按照臨時使用土地合同約定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。4.甲房地產開發(fā)公司于2006年6月與某市土地局簽訂該土地使用權出讓合同，支付全部出讓金后取得了該土地使用權證書并辦理了所有審批手續(xù)。10月，因甲公司為周轉資將該項目整體轉讓給乙公司，雙方簽訂協議后去市土地局與房產局辦理相關手續(xù)。但土地局審查后發(fā)現甲公司投資額不夠（只達到總投資額的10%），因此沒有為其辦理轉讓登記。此后，兩公司商議先由乙公司繼續(xù)建設該項目，日后再登記手續(xù)。2007年6月，乙公司開始出售建好的商品房，并與張某訂立房屋購買合同。合同規(guī)定購房應付款總計12萬元。全部房款交納后，張某突然得知乙公司并未取得商品房銷售許可證（我國規(guī)定商品房銷售必須取得許可證），遂要求與乙公司解除合同，乙公司不同意。張某與之發(fā)生爭議，訴至法院。問：（1）甲公司能否轉讓該項目？說明理由。（2）法院會如何判決張某與乙公司的糾紛？敗訴方將承擔何種責任？答：項目不能轉讓，必須完成投資總額的25%以上。判決張某與乙公司簽訂的房屋預購合同無效。敗訴方退回全部房款。5.某市政府2006年3月發(fā)布公告欲公開拍賣一塊國有土地的使用權，4月17日甲公司以700萬元的出讓金獲得了該塊土地的使用權，并經過公證與市國土局簽訂了土地使用權合同，預付了100萬元作為定金，按合同規(guī)定，國土局在甲公司全部交納出讓金之后予以發(fā)證。但事隔不久，甲公司與市國土局交涉，指出拍賣公告中稱“土地用途是宿舍樓和單身公寓”，對土地用途交待不清楚，使他們誤以為可以開發(fā)商品房，而導致錯誤競拍，地價偏高。據此，他們正式向市政府打報告，要求更改土地用途，如不改變就不再交剩余的出讓金。市國土局認為拍賣當日簽訂的土地使用權合同以及有關這次拍賣文件，都對這塊土地用途作了明確說明。況且，自拍賣公告之時至公開拍賣之日，有一個月的充裕時間。在這段時間里甲公司未曾提過土地用途規(guī)定不清的問題。因此，市國土局決定收回這塊土地使用權，并且不退還該公司的100萬定金。雙方引發(fā)糾紛訴至法院。問題：（1）土地使用權出讓可以采用什么方式？本案中雙方簽訂的出讓合同是否有效？（2）甲公司應該在多長時間的期限內交清全部出讓金？否則將會承擔什么后果？（3）法院將作如何判決？說明理由。（4）假設雙方對出讓金沒有任何爭議，但國土局在合同約定的期限內遲遲沒有為甲公司確權發(fā)證，甲公司遂將國土局訴至法院。此時法院將作如何判決？說明理由。答：（1）協議、招標、拍賣、掛牌，本案合同有效。（2）2個月內，否則無權索要定金。（3）判決國土局勝訴，定金不予退還。按合同約定開發(fā)公司違約，承擔交納違約金100萬元的責任。（4） 判決國土局違約，適用定金罰責。土地法學案例分析之兩份合同哪份有效【案例介紹】1985年5月13日，江蘇省灌南縣花園鄉(xiāng)浣瀆村14組潘某的丈夫王立友與花園鄉(xiāng)潘劉村村民委員會（以下簡稱村委會）簽訂了一份土地承包合同。合同約定由王立友承包該村漣中渠改道剩余土地，土地面積為5.5畝，承包堆長600米，承包期為15年。合同還對栽植樹苗的要求，承包費用的繳納，合同到期后對樹木的分成等作了明確的約定。承包合同于1986年10月30日經灌南縣公證處公證，公證費用由王立友的弟弟王立才繳納。1988年7月20日王立友病故。從1988年1月起承包費用均由王立才向村委會繳納，潘劉村村委會后更名為浣瀆村村委會。1994年3月2日，浣瀆村村委會以潘某未交承包費為由，單方終止合同，并就承包漣中渠東堆土地與王立才又簽訂了一份承包合同，承包堆長為250米（因西堆被修路占用），承包期為10年。潘某認為原承包合同仍然有效，并一直管理原承包的土地和地上樹木，直到2000年5月13日承包期滿。2001年初，潘某按原合同規(guī)定砍伐承包地上的樹木，被王立才阻止。潘某于2001年3月以王立才阻止其砍伐自己承包的土地上的樹木為由訴至法院，請求判令王立才停止侵害，排除妨礙。案例分析：法院應判決王立友的合同有效。王立才的合同無效。首先，是土地使用權的獲取。法律規(guī)定:“我國農民集體所有的土地依法用于非農業(yè)建設的，由縣級以上人民政府”。王立友的合同是在縣公證處公證了的，所以具有法律效力。王立友去世后，其妻作為合法第一繼承人，享有對承包土地的使用權。而王立才只簽訂了一份合同，我們未知其是否在縣公證處公證。所以，其并不一定收到法律保護。其次，土地管理法第十四條規(guī)定：“農民集體所有的土地由本集體經濟組織的成員承包經營從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產承包經營土地的農民有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。農民的土地承包經營權手法律保護。”所以，王立友的合同應當受到法律保護，其也有按照合同規(guī)定砍伐承包地上樹木的權利。再次，法律規(guī)定，土地承包經營期對承包土地進行調整而終止使用權的，須經本村會議或村民代表同意。雖然潘某未繳承包費，但是王立才一直在繳承包費，所以村委會無權單方面終止合同。且村委會終止合同時并未征求潘某同意，潘某一直認為自己還是享有土地使用權的。村委會隨更名，但并不影響合同的執(zhí)行。在更名后應當及時通知潘某去相關部門更改其村委會的名字。最后，我國規(guī)定土地侵權爭議中的被侵權人可以申請土地行政主管機關或者人民法院依法保護其合法權益，排除各種不法侵害。所以，潘某有權請求王立才停止侵害，排除妨害。綜上所述，王立友的合同有效，現在潘某享有該承包土地的使用權。從材料中，我們還得知，王立友承包的一部分土地被修路占用，村委會應當賠償這部分損失。對于王立才的合同，村委會也要做出賠償。通過實例說明土地使用法律制度。答：案情：某縣氯堿化工廠始建于1975年，系縣有獨立企業(yè)法人的地方國有企業(yè)。該廠職工377人，土地41、32畝，系國有劃撥土地。2001年被人民法院宣告破產還債。清算中，該企業(yè)資產土地價值243萬，設備評估31萬，房產45萬。負債1800萬元，設備變現16萬元不是抵償清算費用。因土地系國有劃撥土地，依照有關規(guī)定，應由人民政府收回。經清算組多次向當地政府報告，2004年縣人民政府收回土地使用權。由于人民政府未對土地予以處置，土地閑置，其價值45萬元房屋無法變現，該破產案件至今未予終結。由以上案例我們可得知：土地使用權是由土地所有權派生出來的一項相對獨立的財產權，是指土地使用者依法依約對土地享有的占有、使用、收益和法定處分的權利。它是土地使用制度在法律上的體現，是我國現代土地制度中一項至關重要的法律制度。根據我國現行法律的規(guī)定，可以將土地使用權分為劃撥土地使用權和出讓土地使用權兩大類，法律意義上的土地使用權就是指從土地所有權中分離出來的由土地使用權人享有的使用權。土地所有權人對所有土地的使用時土地所有權能的表現，土地使用權則是一項權利的法律表現形式。以上案例是企業(yè)破產案件審理過程中，破產企業(yè)的土地使用權問題。因各企業(yè)取得土地使用權的方式不同，對土地使用的狀況不同。在破產清算中對土地使用權處置的操作方法也各異。接下來詳細的介紹劃撥土地使用權的規(guī)定。中華人民共和國土地管理法第二條第五款規(guī)定：國家依法實行國有土地有償制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外；第五十四條規(guī)定：建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償方式取得，但是如下建設用地，經縣級以上人民政府依法批準才可以以劃撥方式取得：國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地，法律行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規(guī)定使用土地，確需改變該幅地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。有下列情形的，由有關人民政府批準可以收回國有土地使用權：為公共利益需要使用土地的，為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改造，需要調整使用土地的，土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或申請續(xù)期未獲批準，因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地，公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。在以上案例中依照上述法律規(guī)定，劃撥僅僅是土地使用權取得的方式不同，并不表明因劃撥而取得之土地使用權不是一個獨立的財產權利。所以，國有企業(yè)因出讓取得之土地使用權和因劃撥取得之土地使用權，盡管其權源有所不同，卻沒有性質上的差異。同時，還應當注意到，我國法律對國有企業(yè)因劃撥取得之土地使用權的用途和轉讓附加一些特別的限制，但并不否定國有企業(yè)使用權所享有的處分權能。舉例說明土地使用權法律制度的內容土地使用權是土地使用者依法對土地享有的占有，使用，收益和法定處分的權利。根據我國現行法律的規(guī)定，土地使用權分為兩類。一是劃撥土地使用權二是出讓土地使用權。土地使用權分為國有土地使用權和集體土地使用權。以下以農村宅基地使用權為例研究其法律制度的內容。集體土地使用權是指單位或個人依照法律規(guī)定對農民集體所有的土地所享有的使用權。根據現行法律規(guī)定，它有以下幾種形式:第一，宅基地使用權。宅基地使用權，是指農民集體組織中的成員依法取得農民集體所有的土地用于建造房屋，居住使用的權利。根據我國法律規(guī)定，農村居民獲得宅基地使用權用于住宅建設，應當符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標準，且農村村民不得買賣或以其他形式非法轉讓宅基地。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。農村村民對宅基地上的房屋、廠棚、豬圈、廁所、竹木等歸農民所有。第二，自留地、自留山使用權。自留地、自留山是建國后實行農業(yè)合作社時采取的由農村集體分配給其成員長期使用的土地或山地，自留地主要用于種植農作物，自留山主要用于種植果木。自留地、自留山使用權形式自確立后一直保持下來，并為我國憲法所確認。第三，土地承包經營權。土地承包經營權，是指農民集體經濟組織的成員對農民集體所有的土地依法承包經營，用于從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產的權利，根據我國法律規(guī)定，土地承包經營人一般是集體經濟組織的內部成員，對于本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營的，必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民會議代表的同意，并報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準。第四，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和鄉(xiāng)村公共設施和公益事業(yè)建設用地使用權。根據中華人民共和國土地管理法的規(guī)定，農民舉辦鄉(xiāng)村企業(yè)，或鄉(xiāng)、村興建公用設施，用于公益事業(yè)需要占用集體所有的土地的，除經農民集體同意或決定外，還必須由土地使用者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造成冊，核發(fā)集體土地使用權證書，確認建設用地使用權。1998年，經政府批準，某村委會在本村集體土地上建農貿市場一處。1999年2月，村委會將農貿市場臨街鋪面500平方米，以每平方米800元的價格賣給某農業(yè)銀行，銀行支付全部價款后，將所購房屋作為銀行營業(yè)場所使用至今。雙方所簽協議未涉及相關土地的問題。買賣雙方未到政府部門辦理交易登記手續(xù)。第一種觀點認為，依據“地隨房走”的原則，房屋買賣引起土地權屬的變化，而其農貿市場房屋用地屬集體土地，法律禁止集體土地使用權自由轉讓，所以對其雙方應以非法買賣土地論處，依照中華人民共和國土地管理法第七十三條進行處罰。第二種觀點認為，應視為房屋買賣后未辦理過戶手續(xù)。因為村委會并不是直接將集體土地轉讓給銀行，由銀行進行非農建設，而是將合法的集體財產(房屋)處置后引起土地權屬變化，所以不適用中華人民共和國土地管理法第七十三條進行處罰，更不適用中華人民共和國土地管理法第八十一條處罰，而應當在辦理土地征用和出讓手續(xù)后，確認銀行的土地使用權。應當依法確認銀行享有房產所有權并令其辦理土地征用和出讓手續(xù)后，直接確認其享有集體建設用地使用權案例：外嫁女是否享有土地承包經營權案情：原告傅某出生在被告宣州區(qū)某鎮(zhèn)的村民組，戶口也在被告村民組，并在被告的村民組生活。年原告與在浙江省杭州市服役的自愿兵許某結婚（許年底轉為自愿兵，其農業(yè)戶口轉為非農業(yè)）。結婚后原告未將戶口遷至其丈夫所在的村民組。年月原告傅某生育一子許某，許某的戶口也落戶在被告的村民組。年進行第二輪土地承包改革，被告根據其上級機關的文件精神，召開村民大會進行地改。因原告與非農業(yè)人口結婚，根據該文件規(guī)定：農業(yè)人口與非農業(yè)人口結婚，本人兩年脫離本組耕作的，不享有承包權，原告傅及許是不享受承包權的對象，未分農田給原告母子承包。被告與原告所生活的小灣村民組村民簽訂了土地承包合同，人均承包面積為0.79畝，以及沒有納入合同承包面積0.21畝。原告傅某為此找被告和被告的上級主管機關，要求享有承包權，但未能解決。年月日，被告上級機關對傅的要求，形成書面答復：在暫不分給其土地的前提下，享受村民組其他村民同等待遇。宣城市宣州區(qū)某辦事處為妥善處理原告母子的問題，采取變通的辦法解決，將原告傅某安置在辦事處環(huán)衛(wèi)所工作，但原告不同意。兩原告遂向法院提起訴訟，要求享有2畝土地承包經營權，并要求被告賠償其自1995年10月以來所造成的經濟損失。處理意見評析：本案涉及婦女土地承包經營權的保護問題。長期以來，受封建傳統思想的影響，婦女與男子在社會地位中的不平等已滲透到社會生活的各個領域，涉及到農村婦女最直接的體現是土地承包經營權的受侵害。雖然憲法明確規(guī)定了婦女在政治的、經濟的、文化的、社會的和家庭的生活等各個方面享有同男子平等的權利。國家保障婦女享有與男子同等的財產權利。婦女權益保障法也規(guī)定了農村劃分責任田、口糧田等以及批準宅基地，婦女與男子享有平等權益。但是也應該看到，在一些農村中仍然存在歧視婦女的現象，有的以村民代表會議或村民大會決議、村委會決定或鄉(xiāng)規(guī)民約的形式，剝奪婦女的土地承包權和集體經濟組織收益分配權；土地是農村婦女的生存之本，對農村婦女合法權益的保護，首先是對婦女承包經營權的保護。2003年3月1日實施的中華人民共和國農村土地承包法用三個條款專門規(guī)定了婦女土地承包權的保護：第六條規(guī)定：農村土地承包，婦女與男子有平等的權利。承包中應當保護婦女的合法權益，任何組織和個人不得剝奪、侵害婦女應當享有的土地承包經營權。 第三十條規(guī)定：承包期內，婦女結婚，在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回原承包地；婦女離婚或者喪偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地，發(fā)包方不得收回原承包地。第五十四條：發(fā)包方有下列行為之一的，應當承擔停止侵害、-賠償損失的民事責任：-（七）剝奪、侵害婦女依法享有的土地承包經營權；農村婦女在農村土地承包中的權利，主要體現在以下幾個方面：第一、作為農村集體經濟組織的成員，婦女同男子一樣有權承包本集體經濟組織發(fā)包的土地。第二、婦女結婚的，其承包土地的權利受到法律保護。第三、在婦女離婚或者喪偶的情況下，仍在原居住地生活，或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，原集體經濟組織不得收回該婦女已經取得的原承包地第四、對非法剝奪、侵害農村婦女依法享有的土地承包經營權的，受侵害的婦女可以向發(fā)包方主張自己的權利，可以申請仲裁，也可以向人民法院起訴，要求侵權方承擔相應的民事責任，以維護自己承包土地的合法權益。國有土地土地使用權轉讓案!國有土地使用權是按其依附的土地所有權定義的，按我國現行土地使用制度條件，國有土地使用權有兩種形式：一種是依法有償取得的國有土地使用權，依該方法取得的土地使用權是一項完整的財產權利?；景藝彝恋厮姓咚袡嘀谐罱K處分權以外的其他全部全能，可依法轉讓出租抵押贈予繼承；另一種方法就是通過劃撥取得的土地使用權，它不應該也不能成為一項完整的財產權利，這只是限制條件的一種土地利用方式，土地使用權不具備土地使用權的法律地位，故從土地使用權的的法律意義上講，國有土地使用權應該僅指以出讓方式取得的有償有期限的國有土地使用權。下面有一個土地使用權的轉讓案例簡要事實：公司購買20畝國有土地使用權，建設配電、通水、生產車間等地上建筑物后，因缺少資金生產項目無法啟動，故將其予以出售，銷售額3500萬元，土地增值稅準予扣除項目后，依其增值額土地增值稅納稅稅率60%，營業(yè)稅率5%。律師方案：項目公司獨立運作公司與購買土地使用權的受讓公司合作，公司將其已開發(fā)建設完畢的土地（包括地上建筑物）以房地產權出資，受讓公司以貨幣出資，采取風險共擔、利益共享的分配方式設立生產型企業(yè)公司，從而啟動生產項目。法律解析：1、股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產權、土地使用權等可以用貨幣估價并可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資；對作為出資的非貨幣財產應當評估作價，核實財產，不得高估或者低估作價；全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責任公司注冊資本的百分之三十；2、對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或者作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅；3、以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅；4、公司以其開發(fā)建設完畢的不動產作價入股，投資到新設立的生產型企業(yè)公司，與受讓公司共擔風險、共享利潤的行為，既啟動了生產項目，盤活了企業(yè)資產，又依法可以不予繳納營業(yè)稅、暫時免予繳納土地增值稅，在很大程度上減輕了企業(yè)稅負。通過上面的案例，我們知道土地使用權是由土地所有權派生的一項相對獨立的財產權，是指土地使用者依法依約對土地享有的占有使用收益和法定處分的權利。它是土地使用權制度的在法律上的體現，是我國現代土地制度中一項至關重要的法律制度。這個案例體現了該公司對其依法取得的國有土地進行了占有使用收益和處分的權利，該公司取得土地后對土地進行了使用，在其上建設配電、通水、生產車間等地上建筑物，后因資金周轉問題便將其轉讓，這是對土地進行了處分，并從中獲得了收益。土地閑置超兩年無償收回引紛爭陵水縣政府將一閑置超兩年、已轉讓使用權的國有土地無償收回，該土地的受讓方一在香港注冊的公司日前將陵水縣政府告上法庭，要求陵水縣政府收回政府行政決定。昨天，海南省中級人民法院一審公開審理此案。這個案例涉及土地使用權的收回，以及收回的程序，根據城市房地產管理法的規(guī)定，土地使用者依法取得土地使用權后，必須按規(guī)定時間進行開發(fā)使用；已動工開發(fā)建設但開發(fā)建設的面積占應動工開發(fā)建設總面積不足三分之一，或者已投資額占總投資額不足25%且未經批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的土地等幾種情況下的土地，將被視為閑置土地，有關部門可以做出處置直至無償收回土地使用權。上述案例，高得利公司并未按合同履行相關的義務，即對所取得的土地進行開發(fā)建設，依照合同，當地政府完全有權利收回該塊土地的使用權，但考慮到當地政府并未按照黎安旅游總體規(guī)劃進行三通一平即路通、水通、電通、土地平整等基礎設施，但這并不影響合同的進行，這不能成為高得利公司不開工的理由，我認為政府做的有理有據，法院應駁回原告的起訴。案情簡介：某紡織廠建立于50年代，80年代曾達其鼎盛時期，自90年代以來，市場競爭日趨激烈，工廠技術未能更新，領導貪污腐化，企業(yè)瀕臨破產。企業(yè)于1995年向銀行貸款200萬元，因地方政府干涉，某銀行被迫發(fā)放貸款，但提出以紡織廠的廠區(qū)土地使用權作為擔保，雙方簽訂了貸款合同與抵押合同，并就土地使用權進行了登記。后來，企業(yè)因資不抵債，由法院宣告破產。銀行向法院申請行使抵押權，法院經審理認為，紡織廠建于50年代，其廠房土地是通過劃撥方式取得的，所以銀行可以拍賣其土地使用權，但必須先繳納相當于土地使用權出讓金的數額后，銀行才能就其余額優(yōu)先受償。屈茂輝肖君擁擔保法實例說M長沙：湖南人民出版社2000.128案例分析：根據我國現行的法律法規(guī)的規(guī)定，機關、企事業(yè)單位獲得土地使用權的途徑有兩條：一是通過出讓的方式獲得；二是通過劃撥的方式獲得。出讓的方式較大程度的反映出競爭規(guī)律及市場供求狀況，能夠充分實現土地的價值，因而是我國土地使用權移轉的主要形式。而劃撥的方式卻更多的帶有行政性，是國家使用行政權力將特定土地劃歸社會組織或團體使用的一種土地使用權移轉方式。法律規(guī)定：1.中華人民共和國擔保法第五十六條：拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款，在依法繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人有優(yōu)先受償權。2.中華人民共和國城市房地產管理法第五十條：設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。學理分析：在本案中，法院的判決是正確的。土地使用權的劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地上使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。由于通過劃撥的方式取得的土地使用權是無償的，如果允許抵押權人將土地使用權拍賣后的價款全部用于清償債務，則必定會造成國有資產的流失，從而損害國家的利益。因此我國擔保法第56條規(guī)定了以拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款，在依法繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人才能進行優(yōu)先受償權，否則抵押權人不能就該部分資金優(yōu)先受償。與此同時，我國城市房地產管理法第五十條也規(guī)定，如果設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。上述法律的規(guī)定，防止了抵押權人未繳納劃撥國有土地使用權的土地出讓金而直接就拍賣所得優(yōu)先受償，從而防止了國有資產的流失。除了采取上述規(guī)定外，我國還對國有土地使用權的管理作了詳細的規(guī)定，通過這些規(guī)定進一步加強了對劃撥國有土地使用權的控制，減少國有資產的流失。我國國家土管局頒布了劃撥土地使用權管理暫行辦法，該辦法的第32條規(guī)定：“劃撥的土地使用權轉讓、出租、抵押，當事人不辦理土地登記手續(xù)的，其行為無效，不受法律保護?！币虼耍瑒潛艿膰型恋厥褂脵噢D讓、出租、抵押都必須進行登記，這樣登記機關就可以對其轉讓、出租和抵押行為進行監(jiān)督，如果發(fā)現其對劃撥的土地使用權的處分行為不符合有關的法律法規(guī)的規(guī)定，就可以不對該處分行為進行登記，此時該處分行為無效，不受法律的保護。另外，依照我國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例規(guī)定，只有符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，其劃撥的土地使用權和地上建筑物，其他附著物所有權才可以轉讓、出租和抵押：（一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經濟組織和個人；（二）領有國有土地使用證；（三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；（四）依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。對于未經批準并辦理土地使用權出讓手續(xù)，交付土地使用權出讓金的，而擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，不僅不得轉讓、出租和抵押國有土地使用權，而且市、縣人民政府土管部門還有權沒收其非法收入，并根據情節(jié)處以罰款。通過上述一整套法律法規(guī)的規(guī)定，我國對劃撥國有土地使用權的轉讓、出租和抵押作出了相當嚴格的限制，防止了國有資產的流失。綜上所述，在本案中紡織廠用于抵押的土地使用權是通過劃撥方式取得的，所以按照中華人民共和國擔保法第五十六條的規(guī)定，銀行可以拍賣其土地使用權，但必須先繳納相當于土地使用權出讓金的數額后，銀行才能就其余額優(yōu)先受償。通過本案例土地使用權劃撥方面內容：劃撥的國有土地使用權，不得抵押。但劃撥的國有土地使用權屬于領有國有土地使用證的公司、企業(yè)、其他經濟組織和個人的，具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明，簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以抵押所獲得受益抵交土地使用權出讓金的，經過市、縣人民政府土管部門和房地產管理部門批準可以抵押。但是根據我國擔保法的規(guī)定，抵押權人實現以劃撥國有土地使用權為抵押物的抵押權時，必須經過特別的手續(xù)，即拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款，在依法繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人才能優(yōu)先受償。案例：肖令，又名歐陽宇紅，女，一九五九年五月二十三日出生，漢族，湖南省寧鄉(xiāng)縣人，大專文化，原系湖南省長沙市國土局用地科副科長、地籍科科長。一九九五年四月十四日因受賄案被長沙市東區(qū)人民檢察監(jiān)視居住，同月十八日被刑事拘留，同年五月八日被逮捕。王堅平，男，一九五五年十一月十九日出生，漢族，河南省欒洲縣人，大專文化，原系湖南省長沙市規(guī)劃管理局干部。一九九五年四月十八日因受賄案被監(jiān)視居住，一九九七年二月五日被逮捕。肖令、王堅平非法轉讓倒賣土地使用權一案，由芙蓉區(qū)人民檢察院立案偵查，一九九五年十月十六日偵查終結移送長沙市人民檢察院審查起訴。一九九七年七月三十日由長沙市人民檢察院向長沙市人民法院提起公訴。經庭審調查認定如下事實：肖令在擔任長沙市國土局用地科副科長期間，參與審批辦理長沙市國有土地使用權的出讓和轉讓工作，為牟取暴利，糾集被告人王堅平，采取虛報注冊資金等非法手段，騙取工商登記，自一九九二年六月至一九九三年六月間，先后成立長沙市宏達建筑裝飾材料公司、長沙市宏達貿易公司、長沙市雅典家庭裝飾材料公司和長沙市陽帆貿易公司等四個公司，并安排親友、同學擔任上述公司的法人代表，兩被告人則幕后操縱，以上述四公司名義，四次非法轉讓、倒賣土地使用權，具體事實如下：1、一九九二年十二月，湖南海聯房地產開發(fā)公司與長沙市國土局簽訂土地出讓合同，取得本市晴家巷十二點五七二畝土地使用權。該公司在辦理有關手續(xù)時，肖令向該公司提出將其中三畝左右轉讓給宏達建筑裝飾材料公司的要求，但未對海聯公司表明宏達建筑裝飾材料公司系其個人所辦，海聯公司表示同意，并以十七萬五千元的價額將其中三點二一六畝土地使用權轉讓給宏達建筑裝飾材料公司。在此過程中，肖令要其友楊出面辦理有關手續(xù)。肖令利用職權為宏達建筑裝飾材料公司劃定三點二一六畝土地的紅線。此轉讓因宏達建筑裝飾材料公司未辦理立項及規(guī)劃定點等手續(xù)，而沒有獲得市國土局批準。一九九三年二月，肖令又向湖南省經濟開發(fā)房地產公司總經理周提出宏達建筑裝飾材料公司在晴家巷的三點二一六畝土地使用權可以一百萬元價額轉讓給該公司。其未對周表明宏達建筑裝飾材料公司系其個人所辦，周也不知道宏達建筑裝飾材料公司系肖令所辦。周考察后，表示同意以一百萬元受讓。肖令又要其友楊出面同經濟開發(fā)房地產公司辦理了有關手續(xù)。一九九三年二月十二日和三月二日，湖南省經濟開發(fā)房地產公司分兩次將一百萬元轉讓費付至宏達建筑裝飾材料公司。除付海聯公司十七萬五千元，付國土局費用一萬元，付經濟開發(fā)房地產公司周、袁十萬元外，兩人實際牟取非法利益七十一萬五千元。2、一九九三年三月，肖令以長沙市宏達貿易公司名義向長沙市東區(qū)計經委申請基建立項，同月十八日，東區(qū)計經委下達“關于同意宏達貿易公司基建項目立項的批復”。同年四月，長沙市東區(qū)房地產管理局所屬東區(qū)房地產開發(fā)公司在本市魚唐街、犁頭前街、東牌樓等地域征地。該公司在市國土局辦理調查紅線手續(xù)時，肖令向東區(qū)房地產開發(fā)公司提出要該公司將已申請規(guī)劃定點半線的位于東牌樓地或的一點七畝余地退出，由宏達貿易公司申請的要求。但其未表明宏達貿易公司系其個人所辦，東區(qū)房地產開發(fā)公司經理陳也不知宏達貿易公司系肖令所辦，陳對興令的要求表示同意。肖令遂找到其表弟肖，指使其出面與東區(qū)房地產開發(fā)公司到規(guī)劃、國土部門辦理有關手續(xù)。同年五月四日，長沙市規(guī)劃局批準東區(qū)房地產開發(fā)公司退出東牌樓地域的規(guī)劃定點蘭線，由宏達貿易公司在此定點，同月五日，肖令即為宏達貿易公司劃定調查紅線。同年八月，長沙市慶海實業(yè)開發(fā)有限公司總經理鄒通過該公司職員李（系肖令表妹）得知宏達貿易公司在東牌樓地域的規(guī)劃點蘭線可以轉讓后，鄒遂要李約見宏達貿易公司有關人員洽談，李將此情況告訴了肖令。肖令于是又找到其表弟肖，將其以宏達貿易公司辦公室主任身份介紹給鄒。肖令未對鄒表明宏達貿易公司系其個人所辦，鄒也不知道宏達貿易公司系被告人肖令所辦。在被告人肖令的指使下，肖出面與鄒談定宏達貿易公司退出東牌樓地域規(guī)劃定點蘭線，慶海公司重新申請并付宏達貿易公司六十萬元補償費，并同慶海