南陽市新華城市廣場調(diào)研報(bào)告最終.doc

南陽市新華城市廣場調(diào)研報(bào)告調(diào)研目的：通過現(xiàn)場調(diào)研的方式，分析研究南陽商業(yè)街的分布、發(fā)展和布局，以發(fā)現(xiàn)其存在的現(xiàn)狀問題，并對發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行分析從而提出合理的規(guī)劃意見。調(diào)研時(shí)間：第14、15周調(diào)研地點(diǎn)：南陽市新華城市廣場調(diào)研范圍：南陽市新華城市廣場商業(yè)區(qū)調(diào)查方法：訪談法、觀察法、問卷法 1.調(diào)查對象。以來購物中心購物的顧客為調(diào)查主體，從中隨機(jī)抽取顧客作為調(diào)查的具體對象。 2.調(diào)查問卷。問卷分性別、年齡、6個(gè)項(xiàng)目。各題均采用封閉式設(shè)計(jì)，要求調(diào)查對象根據(jù)實(shí)際情況在各題所列的選擇項(xiàng)中選取一項(xiàng)，作為對該題的回答。 3.調(diào)查問卷的分發(fā)。調(diào)查問卷由小組員在商場內(nèi)外對前來購物顧客隨機(jī)分發(fā)，當(dāng)場回收，分發(fā)50份，實(shí)收50份，回收率為100，其中有效問卷49份（其中有一份是一位從上海趕來剛下車的顧客填寫的）。 4.數(shù)據(jù)處理。調(diào)查問卷數(shù)據(jù)由EXCEL、WORD統(tǒng)計(jì)軟件處理。總述城市空間結(jié)構(gòu)是城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、社會結(jié)構(gòu)的空間投影，是城市社會經(jīng)濟(jì)存在和發(fā)展的空間形式。本調(diào)研報(bào)告在對南陽市新華城市廣場實(shí)地調(diào)研的基礎(chǔ)上，分析研究了其空間布局及結(jié)構(gòu)特征,并結(jié)合南陽市社會經(jīng)濟(jì)狀況的變化，對南陽城市新華城市廣場空間結(jié)構(gòu)進(jìn)行了探討，發(fā)現(xiàn)、研究其規(guī)劃建設(shè)中存在的主要問題，對其進(jìn)行分析，提出了修改性建設(shè)性意見，以期為南陽市城市商業(yè)空間的發(fā)展提供借鑒。第一章 新華城市廣場概述 新華城市廣場是集商業(yè)、公寓、寫字樓、住宅為一體的城市綜合體。 總占地6.5萬平方米，總建筑面積約23萬平方米，其中地下一層約4.2萬平方米，規(guī)劃有近千個(gè)停車位，商業(yè)6層裙樓約7.8萬平方米，4棟高21層25層塔樓共約10.9萬平方米，自動(dòng)扶梯貫穿全場，中央空調(diào)四季如春，讓人盡享體驗(yàn)式購物的樂趣，是一座集購物、餐飲、娛樂、消閑于一體的購物王國。另外，按照規(guī)劃配套建設(shè)3.3萬平方米音樂噴泉城市廣場，分為文化景區(qū)、綠化景區(qū)、休閑健身、商貿(mào)服務(wù)和交通集散等9大業(yè)態(tài)。一、廣場區(qū)位及前身1、地理區(qū)位新華城市廣場位于河南省南陽市臥龍區(qū)工業(yè)南路與新華西路交叉口。附近有裕華商城、港達(dá)商貿(mào)城、金馬特生活廣場。 前身 新華商城的“八卦陣” 新華城市廣場 新華商城位于南陽市工業(yè)路與新華路交叉口的黃金位置，興建于1992年，占地九十余畝，內(nèi)建營業(yè)房1500余間，日客流量高峰時(shí)達(dá)3萬人次，年交易額3億元左右，是豫西南規(guī)模最大、商品最全，集商業(yè)貿(mào)易、運(yùn)輸于一體的大型封閉管理的多功能緣合市場。 這一曾榮獲全國百強(qiáng)市場稱號的南陽市最大的服裝類批發(fā)、零售集貿(mào)市場，終因重大火災(zāi)隱患在十七大前夕被南陽市政府關(guān)閉整體拆遷，2007年9月25日，拆遷完工,2007年11月18日，興達(dá)房地產(chǎn)公司投資興建的新華城市廣場隆重奠基，總投資8億元，集CITY MALL、商務(wù)寫字樓、高檔公寓、城市文化休閑廣場于一體，總建筑面積約20萬平方米，相當(dāng)于4個(gè)老新華商城。 2、規(guī)劃布局新華商城位于工業(yè)路與新華西路交叉口西南角，西臨工業(yè)路，北臨新華西路，南面和東面分別區(qū)間路。平面為矩形，南北長242.5米，東西寬272.8米，總占地面積6.5125公頃。 根據(jù)政府部門的要求，原新華商城的三分之一面積用于商業(yè)開發(fā)，其余三分之二面積建設(shè)城市廣場?！靶氯A城市廣場”平面呈“L”型，布置于場地東南角。 商業(yè)中心用地范圍位于西南角，整個(gè)商業(yè)中心建筑平面亦呈L形布局，地上1-5層裙房為綜合商場，商業(yè)部分平面總進(jìn)深48米。地下一層為大型超市和公共車庫和商場庫房。L型裙房上托起四幢百米高層，分別設(shè)計(jì)為寫字樓、酒店式公寓樓、精品小戶型公寓樓和標(biāo)準(zhǔn)住宅樓。 商業(yè)部分平面劃為三個(gè)相互關(guān)聯(lián)又相對獨(dú)立的部分，細(xì)分為A、B、G三區(qū)。臨工業(yè)路部分為區(qū)，是老新華商城的升級版。臨新華路部分為C區(qū)，一至五層為大商百貨。中間部分為B區(qū)，將建成室內(nèi)步行街，同時(shí)也起到溝通百貨區(qū)和批發(fā)區(qū)的紐帶作用。地下一層為大型超市，也可分別進(jìn)入百貨區(qū)和批發(fā)區(qū)。每個(gè)獨(dú)立的部分各有一個(gè)開向商業(yè)步行街的主入口和若干個(gè)次入口，形成四通八達(dá)的交通流線。 商場內(nèi)正對主入口處均有一個(gè)小中庭，內(nèi)設(shè)自動(dòng)扶梯將顧客源源不斷送至各樓層。各部分之間以寬闊的室外連廊相連，既方便各部分聯(lián)系，又成為購物中間休息觀景的場所。3、五大板塊第一板塊為百貨部分：位于北半部，地下一層、地上六層（六層為奧斯卡影城），配有4組電動(dòng)扶梯、4組客梯及2組貨梯； 第二板塊為商業(yè)步行街（MALL）：位于中央轉(zhuǎn)角區(qū)域，中間五層挑空8米，地下一層、地上五層，配有4組電動(dòng)扶梯、2組觀光電梯及3組貨梯。連接了百貨區(qū)及批發(fā)區(qū)。 第三板塊為批發(fā)商鋪升級版：升級版采用店中店經(jīng)營模式，一層小商店直接對步行街和通道開門，二層以上形成室內(nèi)商業(yè)小街。商店大小可自由劃分，滿足不同商戶需要。 第四板塊為四棟百米塔樓：分別設(shè)計(jì)為一幢純寫字樓、二幢小戶型公寓樓和一幢標(biāo)準(zhǔn)住宅樓，面積在30-140平米之間，可滿足不同單位、商家和市民的需要。四座百米塔樓，將形成南陽市區(qū)新的區(qū)域地標(biāo)。 第五板塊為城市人文廣場：廣場以太極圖案為創(chuàng)意的起點(diǎn)，展現(xiàn)出“太極山”及“新月池”兩大景區(qū)，形成“太極山水”的主題?！?太極山”上一座橋搭到商業(yè)中心二層回廊，使得商業(yè)中心的回廊系統(tǒng)與廣場連成一片。廣場中的“星光走廊”，切入太極山水的圖案，形成廣場的中軸線，方便購物人流從西南角步入各商業(yè)主入口。廣場南端的下沉式“彩虹廣場”廣場,是地下車停車場與商業(yè)部分的重要結(jié)點(diǎn)。廣場總占地面積達(dá)3.2公頃，是新華城市廣場也是南陽市區(qū)最大的亮點(diǎn)。 4、廣場定位（1）從商業(yè)價(jià)值角度考慮新華商城所在區(qū)域是南陽市商業(yè)黃金寶地，又是南陽市甚至豫西南地區(qū)最大的小商品集散地之一，經(jīng)營狀況良好。在新項(xiàng)目建設(shè)中有效延續(xù)這種形成已久的商業(yè)氛圍，保持其良好的商業(yè)價(jià)值，不僅使新華商城原有的近千戶商戶可以繼續(xù)經(jīng)營，而且可以此為契機(jī)，提升該地段的商業(yè)品味，帶動(dòng)周邊地段商業(yè)的發(fā)展。（2）從城市建設(shè)角度考慮新華城市廣場在建設(shè)一個(gè)新商城的同時(shí)，又貢獻(xiàn)出一個(gè)新的城市廣場。城市廣場以大面積綠化和硬質(zhì)鋪地為主，點(diǎn)綴水體、樹木、小品、雕塑等人文景觀，以滿足市民購物、健身、休閑、游樂等多種用途，社會效益十分明顯。（3）從市政交通角度考慮：新華城市廣場地處市中心，交通便利，商業(yè)發(fā)達(dá)，車流、人流量大，規(guī)劃一個(gè)大型地下汽車停車庫，既滿足了該項(xiàng)目的自身需要，也可有效減緩大量機(jī)動(dòng)車流對該區(qū)域的交通壓力。（4）從投資開發(fā)角度考慮新華城市廣場在為城市建設(shè)一個(gè)景觀優(yōu)美、功能齊全、服務(wù)市民的城市廣場的同時(shí)，發(fā)掘潛在商機(jī)，獲得投資回報(bào)自然是興達(dá)公司要考慮的問題之一。新華商城現(xiàn)有的良好商業(yè)環(huán)境也必然會對開發(fā)商的銷售產(chǎn)生良好的效應(yīng)。（5）新華城市廣場的定位新華城市廣場是南陽新的城市商業(yè)地標(biāo)性建筑，也是南陽市區(qū)超大型的商業(yè)購物中心。它不僅將覆蓋整個(gè)城市區(qū)域，而且將超越并引領(lǐng)南陽現(xiàn)有的商業(yè)經(jīng)營意識和消費(fèi)形態(tài)。5、周圍建筑的類型的布局 通過觀察調(diào)研和資料搜集，新華城市廣場興建于2007年，是集商業(yè)、公寓、寫字樓、住宅為一體的城市綜合體。1-5層裙房綜合商場，四幢百米高層。而廣場四周都是2-5層的居住建筑和沿街商鋪，立面破舊，與新華城市廣場建筑形成鮮明對比；建筑布局密度大，與城市中心老城區(qū)建筑狀況很相似。第二章 調(diào)研結(jié)果數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析一、新華時(shí)代廣場經(jīng)營業(yè)態(tài)板塊 樓層經(jīng)營范圍負(fù)一樓箱包皮件、男女皮鞋、兒童世界、孕嬰用品、美食天地、醫(yī)藥超市一樓時(shí)尚潮流服裝、中檔男女服裝、煙酒茗茶、特色精品店、西式快餐二樓精品女裝、內(nèi)衣、女士單品、休閑裝、家電賣場三樓精品男女裝、男士單品、體育運(yùn)動(dòng)、SPA、美容美發(fā)、家電賣場、網(wǎng)吧四樓床上用品、衛(wèi)生衣、家居服、羊毛衫、精品羽絨服、圖書音像、健身廣場、電玩五樓五金交電、婚慶用品、日常雜貨、工藝禮品、KTV、足療保健、酒吧六樓五星級奧斯卡電影城 二、商業(yè)區(qū)周圍交通、停車場配置分析板塊1、你覺得新華城市廣場周圍的交通狀況如何？A很暢通 B不影響 C偶爾不順暢 D經(jīng)常擁堵分析：根據(jù)新華城市廣場的區(qū)位可知，新華位于新華路及工業(yè)路交叉東南角，這里是南陽地區(qū)較早的商圈。它曾是全國知名的八卦市場所在地，作為南陽市最大的服裝類批發(fā)市場，它曾經(jīng)創(chuàng)造了每日平均人流量達(dá)3萬余人次，節(jié)假日高達(dá)5萬余人次，年交易額1.7億元以上的驕人成績，由此榮獲全國百強(qiáng)市場稱號。因此這里應(yīng)該是南陽較為繁華的地段，但據(jù)問卷結(jié)果反映，大多數(shù)人群認(rèn)為這里的交通只是偶爾不順暢，由此可以看出新華城市廣場的周圍的交通能力較強(qiáng)。規(guī)劃建設(shè)較合理。2、您感覺新華城市廣場的停車場設(shè)置？A太過擁擠 B恰好滿足停車需求 C非常足夠，比較寬敞分析：通過問卷調(diào)查、訪談以及觀察，我們對新華城市廣場的停車設(shè)施及用地有了一定的了解。相比較于南陽其他幾個(gè)商業(yè)中心的優(yōu)勢是新華擁有一個(gè)大型的廣場，除地上停車場外，新華還增設(shè)了地下停車場?？偟膩碚f，這里的停車設(shè)施比較完善。但由于人流量大，在周末時(shí)停車位還是稍顯緊張。 三、交通通達(dá)性、服務(wù)覆蓋范圍分析板塊1、你會選擇以下哪種出行方式來新華消費(fèi)？A自行車或摩托車 B開車 C公交 D步行 E出租車分析：據(jù)問題“你會選擇哪種出行方式來新華消費(fèi)”的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，大部分到新華城市廣場購物的人群都選擇乘坐公交的方式；而據(jù)調(diào)研，經(jīng)過新華廣場的公交，工業(yè)路段有9、6、29、36路，新華西路有1、7、11、15、29路。說明這里的公交路線很多，交通通達(dá)行還是可以的，能為大量消費(fèi)者提供交通上的便利條件； 2、你每次來新華購物一般花費(fèi)的時(shí)間有多久？A 30分鐘內(nèi) B 1小時(shí)內(nèi) C一個(gè)半小時(shí) D 2小時(shí)左右根據(jù)問題“你每次來新華購物一般花費(fèi)的時(shí)間有多久？”的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，大多數(shù)人來新華購物要花費(fèi)一個(gè)多小時(shí)，這說明新華城市廣場在整個(gè)南陽市的服務(wù)范圍、商業(yè)覆蓋范圍是廣的。根據(jù)這兩道問題的統(tǒng)計(jì)結(jié)果可知，一個(gè)商業(yè)街的服務(wù)覆蓋范圍不僅與它本身的定位有關(guān)，而且與它所處的地理位置，周圍公交路線的多少有密切關(guān)系。且這里距南陽火車站不遠(yuǎn)，這為之帶來更多商機(jī)。由此可見新華城市廣場在南陽整個(gè)商業(yè)市場的重要地位。 四、 商業(yè)區(qū)休閑娛樂等服務(wù)設(shè)施的配置分析板塊1、您覺得新華城市廣場的餐飲、休閑、娛樂店鋪設(shè)置能滿足您的需求嗎？A能 B基本能 C不能2、您覺得需要增設(shè)哪種基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施？A垃圾桶、公共廁所 B景觀設(shè)施如：噴泉，雕像等C娛樂設(shè)施如：小型游樂場等 D休憩場所如：避陽遮雨的休息藤椅或走廊等 五、商業(yè)區(qū)商品檔次定位分析板塊1、您感覺新華城市廣場的現(xiàn)有商品檔次？A 過高 B 過低 C合適分析：據(jù)上圖顯示，絕大部分消費(fèi)者認(rèn)為新華城市廣場的商品檔次合適，適合自身的消費(fèi)水平、收支狀況。說明新華城市廣場整體水平是符合南陽市市民需求的。2、你認(rèn)為新華的商品價(jià)格如何？A較高 B較低 C合理分析：從統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看，絕大多數(shù)人認(rèn)為新華城市廣場的商品價(jià)格是合理的，部分人認(rèn)為商品價(jià)格較高，極少數(shù)人認(rèn)為商品價(jià)格較低。由此可見，新華城市廣場規(guī)劃建設(shè)時(shí)“豫西南商貿(mào)中心”的定位是合理的，在建成后的經(jīng)營中并未偏離當(dāng)初的定位。六、商業(yè)區(qū)主要消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)分析板塊消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)層次統(tǒng)計(jì)如下圖：分析：從統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看，新華商業(yè)區(qū)的主要消費(fèi)人群是女青年，其次是男青年。從結(jié)果來看消費(fèi)者的人群結(jié)構(gòu)層次還是比較單一的，這也是幾乎所有商業(yè)區(qū)的一個(gè)顯著特點(diǎn)，也是不足，商業(yè)區(qū)不應(yīng)該僅僅是一個(gè)購物的場所，還應(yīng)該承擔(dān)休閑娛樂，彰顯城市文化底蘊(yùn)的作用。七、影響消費(fèi)者消費(fèi)地點(diǎn)選擇的其他原因分析板塊1、在南陽市您最常去的購物地點(diǎn)是？A鴻德步行街 B新華城市廣場 C梅溪商業(yè)街 D裕華商城 E其他分析：結(jié)果顯示，問卷中來新華購物的人占絕大多數(shù)，問卷是在新華周圍發(fā)放的，并且調(diào)查對象也比較單一，問卷的數(shù)量也有限，這些都占了多數(shù)原因，所以此題結(jié)果不能完全說明什么。2、您選擇購物地點(diǎn)的主要原因是？A交通便利，購物方便 B商品豐富，引領(lǐng)時(shí)尚C商品檔次，價(jià)格合適 D商品質(zhì)量有保證分析：統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，消費(fèi)者對新華城市廣場的各方面服務(wù)還是比較滿意的。尤其凸顯在交通便利，購物方便；商品豐富，引領(lǐng)時(shí)尚；商品檔次，價(jià)格合適這幾個(gè)方面，這也證明了新華的“中高檔”的定位。3、你認(rèn)為新華城市廣場的商品質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度如何?A很好 B還行 C稍差分析：對于這個(gè)問題絕大多數(shù)人認(rèn)為還行，其實(shí)根據(jù)我們的訪談，有些消費(fèi)者反映，商場里有些賣家的服務(wù)態(tài)度不好。商品的質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度也是影響顧客前來消費(fèi)的一個(gè)重要原因，此外，商品的質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度也影響商場的定位。4、你認(rèn)為商場的促銷商品是否吸引人？A吸引 B一般般 C不吸引分析：根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果可以看出對于“商場的促銷活動(dòng)是否吸引人？”這個(gè)問題大多數(shù)人認(rèn)為一般般，極少數(shù)人認(rèn)為不吸引人。而根據(jù)我們平時(shí)的觀察比較知道，南陽新華城市廣場是所有同級別的商業(yè)區(qū)里舉行大型活動(dòng)最多的商業(yè)區(qū)，并且面向的范圍較廣，比如，斗地主大賽、歌手大賽、抽獎(jiǎng)活動(dòng)等等。根據(jù)調(diào)查問卷可知，這些活動(dòng)對于消費(fèi)者是有一定吸引力的，同時(shí)它也代表了一個(gè)商業(yè)區(qū)的影響力和它的基礎(chǔ)設(shè)施配置情況，如場地、舞臺等。第三章 總結(jié)分析及意見的提出一、南陽市商業(yè)概況目前，南陽市商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)已呈現(xiàn)出激烈競爭、快速發(fā)展的新局面。經(jīng)過多年的發(fā)展，基本上形成以金漢豐、大統(tǒng)百貨、金瑪特、新華商城為四個(gè)節(jié)點(diǎn)，以中州路、人民路、新華西路、工業(yè)路為四條主線所圍合而成的一級商圈為核心向四周放射形，圈層狀衍生展開二、三級商圈的格局。在這一商業(yè)區(qū)域中，包括了金漢豐、世紀(jì)龍、紅都購物、大統(tǒng)百貨、金瑪特、港達(dá)商貿(mào)、新華商城等新老大型商業(yè)賣場。 南陽商業(yè)格局雖然競爭激烈，呈現(xiàn)出“超市、量販”領(lǐng)跑市場，百貨業(yè)調(diào)整求變，商業(yè)街日趨繁榮，專業(yè)市場以專取勝，批發(fā)市場輻射十三縣、市1000余萬消費(fèi)群體的發(fā)展勢態(tài)。但是，整個(gè)市場競爭層次不高，同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，缺乏主力商家的支持，缺乏特色的經(jīng)營業(yè)態(tài)，國內(nèi)的商業(yè)霸主尚未進(jìn)入，缺乏領(lǐng)航“大腕”，商業(yè)旗艦尚未浮出水面。隨著裕華商城的借勢崛起和新華商城的升級大改版，加之國內(nèi)外有意向與之合作的沃爾瑪、丹尼斯、大商百貨等大商家，也早就達(dá)成了聯(lián)盟興達(dá)、入駐新華城市廣場，搶灘南陽市場， 南陽的商業(yè)格局將形成三足鼎立之勢。商業(yè)格局、商業(yè)動(dòng)線也必將發(fā)生改變。在人民路以東、新華路以南、工業(yè)路以西、中州路以北為圍的大地域核心商圈中，地域位置各有千秋，但業(yè)態(tài)布局大同小異、商業(yè)地盤已無擴(kuò)張之余。二、SWOT分析： 內(nèi)部能力外部因素優(yōu)勢（strenght）劣勢（weakness）1、 區(qū)位優(yōu)勢：新華地處南陽市商業(yè)黃金地段，臨近火車站，再者是原新華商城舊址，沿襲了以前形成已久的商業(yè)氛圍2、 交通優(yōu)勢：新華位處南陽市中心，公交網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，交通便利3、 配套設(shè)施齊全：新華城市擁有一個(gè)大型的廣場和地下停車庫，在服務(wù)市民的同時(shí)，可發(fā)掘潛在商機(jī)4、 產(chǎn)品優(yōu)勢：集休憩、娛樂、美食、購物等多功能組合一體化的產(chǎn)品模式全面領(lǐng)先南陽市商業(yè)發(fā)展潮流，且價(jià)格檔次總體上適合南陽市民的消費(fèi)水平5、 政府優(yōu)勢：新華是南陽市政府重點(diǎn)建設(shè)的城市商業(yè)地標(biāo)性建筑，必將超越和引領(lǐng)南陽市的商業(yè)經(jīng)營意識和消費(fèi)形態(tài)1、 地段區(qū)位價(jià)值尚未充分體現(xiàn)：新華周邊為一些小型的零售服務(wù)商業(yè)，并未與新華形成體系，且周邊環(huán)境較差2、 資訊傳播渠道不夠完善：新華推銷商品的活動(dòng)不夠吸引人，營銷經(jīng)驗(yàn)不夠豐富3、 沒有形成完善的員工組織體系和激勵(lì)體制，沒有一支擁有豐富營銷經(jīng)驗(yàn)的職員隊(duì)伍4、 組織體系不夠完善：沒有高質(zhì)量的控制體系、完善的信息管理系統(tǒng)、忠實(shí)的客戶群和強(qiáng)大的融資能力5、 競爭能力欠缺：對市場環(huán)境變化的敏感度相對較低，沒有強(qiáng)大的經(jīng)銷商網(wǎng)絡(luò)機(jī)會（opportunities）SO戰(zhàn)略WO戰(zhàn)略1、 南陽自然資源豐富，歷史文化底蘊(yùn)豐富，發(fā)展旅游資源必將