“新國(guó)八條”重拳出擊 貴陽(yáng)二手樓市影響漸顯.doc

更多閱讀：“新國(guó)八條”重拳出擊 貴陽(yáng)二手樓市影響漸顯春節(jié)前，被稱為“新國(guó)八條”的新一輪樓市調(diào)控政策出臺(tái)，與去年以來(lái)密集推出的幾次新政不同，此次“新國(guó)八條”針對(duì)二手房交易明確了“未滿5年二手房交易全額征稅”的規(guī)定。那么，在“新國(guó)八條”、銀行利率上調(diào)等政策疊加的影響下，我市二手房市場(chǎng)近期表現(xiàn)如何？記者近日在對(duì)我市二手房市場(chǎng)進(jìn)行走訪調(diào)查中了解到，“新國(guó)八條”對(duì)我市二手房市場(chǎng)已造成不小沖擊，后市不容樂(lè)觀。市場(chǎng)成交多為節(jié)前積累記者日前在貴陽(yáng)市房地產(chǎn)交易中心采訪了幾家地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人。幸福生活地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)理王鐵健說(shuō)，因?yàn)椤靶聡?guó)八條”出臺(tái)的次日貴陽(yáng)就已開(kāi)始實(shí)施新的營(yíng)業(yè)稅征收政策，市場(chǎng)沒(méi)有緩沖的機(jī)會(huì)，所以也就沒(méi)有出現(xiàn)以往調(diào)整政策出臺(tái)到政策實(shí)施之間買賣雙方加急辦理過(guò)戶手續(xù)的情況，目前無(wú)論是買家還是賣家，都處于較為被動(dòng)的觀望狀態(tài)。記者在交易中心采訪時(shí)看到，前來(lái)進(jìn)行二手房交易的市民寥寥無(wú)幾，市場(chǎng)人氣低迷。記者在走訪過(guò)程中還了解到，節(jié)后我市大多數(shù)房屋中介公司均有所成交，二手房交易情況并不像人們之前預(yù)測(cè)的那樣迅速跌入低谷。據(jù)筑房網(wǎng)登記數(shù)據(jù)顯示，節(jié)后一周(2月9日-2月15日)，云巖、南明以及金陽(yáng)新區(qū)共成交二手房142套，與節(jié)前一周(1月26日2月1日)這三個(gè)區(qū)域146套的成交量基本持平。由此可見(jiàn)，“新國(guó)八條”的出臺(tái)，對(duì)筑城二手房市場(chǎng)尚未造成太大影響。然而，在進(jìn)一步深入調(diào)查后記者了解到，盡管目前從表面上看市場(chǎng)交易情況并未下滑，但值得注意的是，目前絕大部分成交量均是節(jié)前累積的客戶，真正在節(jié)后新上門并最終交易的客戶很少。智宇中介的銷售經(jīng)理?xiàng)钊嬖V記者，雖然節(jié)后該公司也有少量成交，但所有成交均是春節(jié)前積累的客戶。盡管節(jié)后有一些市民上門看房，但大多數(shù)客戶僅是看看而已，出手的很少。南方中介負(fù)責(zé)人譚啟明也告訴記者，該公司節(jié)后成交的二手房九成以上都是節(jié)前積累的客戶，觀望潮已開(kāi)始再次出現(xiàn)。調(diào)控新政引發(fā)連鎖反應(yīng)日前市民涂女士來(lái)到位于中山東路的房地產(chǎn)交易中心，打算將自己買了3年多的一套房子出租。涂女士告訴記者，當(dāng)初買這套郊區(qū)的房子是升級(jí)置業(yè)，但是居住一段時(shí)間后感覺(jué)交通不太方便，就準(zhǔn)備年后賣掉重新買，沒(méi)想到春節(jié)前“新國(guó)八條”出臺(tái)，二手房不滿5年上市交易全額征稅，這一政策使她不得不改變主意：“把房子先租出去再說(shuō)。”涂女士把這套位于烏當(dāng)?shù)?00平方米左右的毛坯房的租金訂為1500元。據(jù)了解，春節(jié)后我市房屋租賃市場(chǎng)陸續(xù)出現(xiàn)了一些新房源，特別是一些所謂的次新房，房齡多在5年以內(nèi)，不少房源的業(yè)主都希望通過(guò)“轉(zhuǎn)售為租”進(jìn)行過(guò)渡，對(duì)政策影響觀望一段時(shí)間后再?zèng)Q定是否出售，或者直接打算等到滿5年后再上市交易。面對(duì)“新國(guó)八條”的壓力，部分賣家通過(guò)“轉(zhuǎn)租為售”進(jìn)行過(guò)渡，也有一些賣家看重“落袋為安”。為保證自己的收益，目前市場(chǎng)上已有不少二手房賣家將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上，致使近期房?jī)r(jià)不跌反漲。智宇中介一位工作人員告訴記者，節(jié)后一些房源價(jià)格已開(kāi)始“微調(diào)”，比如云巖區(qū)一套節(jié)前報(bào)價(jià)為每平方米4800元左右的房子，春節(jié)后房主將價(jià)格調(diào)到了每平方米5000元。而一套100平方米左右的房源，單價(jià)提升200元左右，調(diào)價(jià)后稅費(fèi)政策變化所帶來(lái)的影響基本上被抵消。從以往幾次二手房交易稅費(fèi)調(diào)整的情況來(lái)看，一些急于出手的賣家都會(huì)通過(guò)抬高價(jià)格，轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)的方式保障投資收益，而增加稅費(fèi)無(wú)形中加重了買房者的負(fù)擔(dān)，同時(shí)也對(duì)買家的置業(yè)心理造成了沖擊。業(yè)內(nèi)人士指出，目前一些房齡較短的二手房源，本身就存在掛牌價(jià)偏高的現(xiàn)象，如果賣家為了規(guī)避新政影響進(jìn)一步抬高房?jī)r(jià)，對(duì)市場(chǎng)實(shí)際成交量可能產(chǎn)生較大的影響。與此同時(shí)，不少市民也因?yàn)椤靶聡?guó)八條”的出臺(tái)，對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)下跌抱有較強(qiáng)預(yù)期，從而暫時(shí)擱置購(gòu)買計(jì)劃。在鑫富中介，前來(lái)看房的周先生告訴記者，由于新政執(zhí)行后的購(gòu)房成本大大超出他的預(yù)算，加上未來(lái)政策的走向不明確，使他不敢貿(mào)然出手，所以決定暫時(shí)擱淺購(gòu)買計(jì)劃。年后接到房屋中介公司房源推薦信息的周佳告訴記者，大專畢業(yè)后留在貴陽(yáng)工作已經(jīng)四年多，她一直都在花果園一帶租房住，原本打算拿了今年的年終獎(jiǎng)就買套小戶型，但是“新國(guó)八條”出臺(tái)后，她又與房東續(xù)了半年的租期，“看看再說(shuō)，一方面擔(dān)心受稅費(fèi)的影響賣家會(huì)抬高房?jī)r(jià)，另一方面，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間政策對(duì)市場(chǎng)影響的顯現(xiàn)，也可能淘到更便宜的房子。”周佳表示。本想在今年上半年購(gòu)房的鄭女士說(shuō)，“二手房?jī)r(jià)格都是以一手房為參考，過(guò)去商品房?jī)r(jià)格漲幅較大的時(shí)候，二手房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了跟漲，現(xiàn)在在國(guó)家地產(chǎn)政策的接連調(diào)控下，商品房市場(chǎng)價(jià)格下調(diào)的呼聲很高，二手房勢(shì)必也會(huì)受到影響，最終價(jià)格會(huì)不會(huì)跌很難說(shuō)，但目前暫時(shí)還是看看再說(shuō)?！睋?jù)了解，轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)、擱置購(gòu)房計(jì)劃、轉(zhuǎn)售為租已成為“新國(guó)八條”出臺(tái)后，筑城二手房市場(chǎng)出現(xiàn)的系列反應(yīng)。新政實(shí)施后 稅費(fèi)增加上萬(wàn)元“調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅?！卑凑沾饲暗恼魇辙k法，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。相比之前執(zhí)行差額收取營(yíng)業(yè)稅，“新國(guó)八條”再次嚴(yán)格了二手房交易稅費(fèi)。那么，新稅收政策開(kāi)始執(zhí)行后，5年內(nèi)再交易房源要多交多少營(yíng)業(yè)稅呢？智宇中介銷售經(jīng)理?xiàng)钊嬖V記者，該公司節(jié)前節(jié)后分別出售的兩套同一小區(qū)內(nèi)的同一戶型面積的二手房，節(jié)前節(jié)后征收的營(yíng)業(yè)稅費(fèi)差額高達(dá)17000余元。以一套在2008年以50萬(wàn)元購(gòu)買、現(xiàn)在以65萬(wàn)元出售的二手房5年內(nèi)交易計(jì)算，之前只需要按照差額繳納5.65%的營(yíng)業(yè)稅為8475元，調(diào)整后則需交納36725元的營(yíng)業(yè)稅，調(diào)整前后差額高達(dá)28250元。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“新國(guó)八條”在年初的出臺(tái)，勢(shì)必會(huì)對(duì)今年的二手房市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響，增加的稅費(fèi)無(wú)論是賣家自行消化，還是由買家承擔(dān)，最終都將直接影響到二手房市場(chǎng)的成交量。后市不容樂(lè)觀采訪中不少中介公司認(rèn)為，按照每年慣例，二手房市場(chǎng)真正復(fù)蘇至少要等到正月十五以后，但今年因受到調(diào)控新政的影響，正月十五以后，市場(chǎng)恐怕也不會(huì)出現(xiàn)太大好轉(zhuǎn)。“節(jié)后到現(xiàn)在，不僅房源登記量比節(jié)前大幅減少，而且市場(chǎng)得人氣也大幅下降，未來(lái)市場(chǎng)情況不容樂(lè)觀?！蹦戏街薪樨?fù)責(zé)人譚啟明表示，這一市場(chǎng)表現(xiàn)已是預(yù)料之中，“加上目前貴陽(yáng)有關(guān)新國(guó)八條的具體實(shí)施細(xì)則還未出臺(tái)，在政策走向尚未進(jìn)一步明朗的情況