“株洲匯亞服飾博覽中心”項(xiàng)目定位報(bào)告.doc

“株洲匯亞服飾博覽中心”項(xiàng)目定位報(bào)告目錄 前言2一項(xiàng)目概況31.區(qū)域市場(chǎng)介紹32.競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析43.項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介5二SWOT分析6三項(xiàng)目定位91.物業(yè)定位92.形象定位103.市場(chǎng)定位124.客戶群定位131）經(jīng)營(yíng)商定位132）投資者定位135.價(jià)格定位166.功能定位18四項(xiàng)目建議191.商場(chǎng)規(guī)劃建議191）總體規(guī)劃布置建議192）內(nèi)部交通通道設(shè)置建議193）鋪位形式建議202.商場(chǎng)管理建議20五附件：22前言承蒙株洲市匯亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托，我司通過對(duì)株洲市場(chǎng)的調(diào)研及本項(xiàng)目的分析，憑借多年來對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的操盤經(jīng)驗(yàn)，對(duì)本項(xiàng)目做出如下定位：物業(yè)定位： 立足株洲，輻射全省、中南地區(qū)的現(xiàn)代化、大規(guī)模、多功能、多媒體服飾展貿(mào)交易中心形象定位： 中國(guó)首家贖回式保險(xiǎn)基金類商城中南地區(qū)首條室內(nèi)立體商業(yè)步行街詳情請(qǐng)見下文：一項(xiàng)目概況1. 區(qū)域市場(chǎng)介紹株洲位于湖南省南部，是湖南省的工業(yè)大市和第二大經(jīng)濟(jì)城市，是中南地區(qū)最大的鐵路交通樞紐，京廣線、湘黔線、浙贛線等鐵路交通干線在此匯集。株洲市場(chǎng)商業(yè)潛力巨大，物流批發(fā)市場(chǎng)十分發(fā)達(dá)，特別是服裝行業(yè)已經(jīng)成為株洲的重要經(jīng)濟(jì)支柱，蘆淞批發(fā)市場(chǎng)是全國(guó)五大服裝批發(fā)市場(chǎng)之一，全市有大小服裝批發(fā)市場(chǎng)26個(gè)，近5萬家鋪面。隨著長(zhǎng)株潭一體化趨勢(shì)的發(fā)展，株洲將形成更大的批發(fā)市場(chǎng)群。但株洲市傳統(tǒng)的服裝批發(fā)市場(chǎng)在專業(yè)化、智能化、營(yíng)銷理念和銷售手法上已經(jīng)相對(duì)落后，檔次相對(duì)較低，品牌意識(shí)缺乏，這些因素成為制約株洲市場(chǎng)向更大、更強(qiáng)發(fā)展的瓶頸。石峰區(qū)是株洲市的重要工業(yè)區(qū)，本區(qū)內(nèi)大型國(guó)營(yíng)工廠眾多，區(qū)域自然環(huán)境污染嚴(yán)重，商業(yè)氣息、生活氛圍以及公共配套設(shè)施相對(duì)較差，缺少大型高檔的商場(chǎng)和休閑娛樂場(chǎng)所。常住人口約15萬，多集中在各大廠區(qū)附近。本區(qū)地處長(zhǎng)株潭三市經(jīng)濟(jì)一體化的中心地段外圍，交通十分發(fā)達(dá)，省政府規(guī)劃中的長(zhǎng)株潭現(xiàn)代物流中心位于本區(qū)內(nèi)，長(zhǎng)途車輛直通長(zhǎng)沙、湘潭，與兩市相距只有幾十公里。2. 競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 中國(guó)城占地面積9200建筑面積41700（其中商場(chǎng)面積35700）容積率4.48建筑密度44.7%層數(shù)6總投入22709萬土地成本5600萬（資金到位6000萬）拆遷成本1027元/預(yù)計(jì)銷收27877.20萬 志超時(shí)尚廣場(chǎng)占地面積3400建筑面積25580總投入5680萬拆遷費(fèi)2150萬年銷售1684.8萬 銀都商業(yè)大廈占地18畝建筑面積73000層數(shù)8預(yù)計(jì)銷收5.34億 步步高商場(chǎng)位處中心廣場(chǎng)麥當(dāng)勞建設(shè)路對(duì)面，尚未拆除動(dòng)工，占地不足10000，用于自營(yíng)或是銷售尚未可知。 新華西路項(xiàng)目現(xiàn)為勞動(dòng)局人才市場(chǎng)用地和部分居民樓用地，面積8500，預(yù)計(jì)拆遷和土地出讓金總和為5500萬元，將建設(shè)9層商場(chǎng)3. 項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介本項(xiàng)目位于湖南省株洲市石峰區(qū)清水村，西南臨建設(shè)北路，東南臨銅藕路。距離市中心廣場(chǎng)約7公里。項(xiàng)目周邊為一些工廠及破舊的居民生活區(qū)，商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施、市政公共配套和生活氛圍較差。項(xiàng)目基本情況如下：總占地面積：47669.75規(guī)劃形態(tài)：1棟7層；綜合商場(chǎng)總建筑面積：202756.8，其中：商業(yè)中心174430，地下商場(chǎng)22261，地下車庫6619各層面積： 地下層：27023 夾層：2831.82，會(huì)展中心：16429.5 一層：22891.1 二至五層：23725.79*4=94903.1 六層以上：38678.3可銷售商業(yè)面積：156472.48(其中已售3053.96)建筑密度：53.8%建筑容積率：3.67綠化率：20.3%二SWOT分析S：優(yōu)勢(shì)分析 本項(xiàng)目占地4萬多平方米，總建筑面積20萬，規(guī)模巨大，功能齊全，設(shè)計(jì)先進(jìn)，規(guī)劃配套采用國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)，擁有獨(dú)立的現(xiàn)代化大型物流配送中心。 項(xiàng)目位于株洲市主干線建設(shè)北路旁，南面緊鄰規(guī)劃中的汽車北站，東面是湘黔鐵路清水塘站，附近還有一長(zhǎng)途汽車客運(yùn)站，距離高速公路僅兩公里，交通十分便捷。 規(guī)劃中的長(zhǎng)、株、湘現(xiàn)代物流中心“喻家坪鐵路工業(yè)站”近在咫尺，未來周邊各地貨物流通在此集中，帶動(dòng)本片區(qū)商業(yè)貿(mào)易快速發(fā)展。 商場(chǎng)管理、經(jīng)營(yíng)采用先進(jìn)的現(xiàn)代化系統(tǒng)，內(nèi)部管理、交流實(shí)施智能網(wǎng)絡(luò)化，信息溝通迅速，客戶交流便捷。 本項(xiàng)目入市價(jià)位較低，進(jìn)入門檻容易。W：劣勢(shì)分析 本項(xiàng)目雖然緊鄰交通主干線旁，但本片區(qū)所處位置偏僻，距離市中心絕對(duì)距離遠(yuǎn)。 石峰區(qū)原為株洲市大型工業(yè)區(qū)，本項(xiàng)目所在片區(qū)內(nèi)工業(yè)廠房眾多，空氣污染嚴(yán)重，自然環(huán)境差。 本項(xiàng)目周邊缺乏成熟的商業(yè)氣息，公共配套設(shè)施不健全，人文、生活氛圍不濃。 發(fā)展商此前沒有做過房地產(chǎn)項(xiàng)目，沒有商業(yè)品牌及缺乏運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。O：機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 株洲作為全國(guó)五大服裝批發(fā)市場(chǎng)之一，行業(yè)市場(chǎng)發(fā)育已經(jīng)十分成熟，但目前本市還沒有一個(gè)規(guī)劃完善、檔次較高、功能齊全的大型商貿(mào)批發(fā)中心，這為本項(xiàng)目提供了良好的契機(jī)。 項(xiàng)目處于規(guī)劃中的長(zhǎng)、株、湘一體化的中心部位，是連接長(zhǎng)沙、株洲、湘潭三市的“金三角”，未來發(fā)展前景看好。 蘆淞服裝大市場(chǎng)因交通瓶頸、物流不便、環(huán)境雜亂、防火設(shè)施差等因素而使其暗藏隱患，其相對(duì)滯后的硬件條件已經(jīng)不適合現(xiàn)代化商業(yè)發(fā)展的需要，本項(xiàng)目可借此機(jī)會(huì)取而代之。 本項(xiàng)目可憑借較低的價(jià)位推向市場(chǎng)，形成巨大的升值表象，吸引本地下崗人士及外來投資者。 周邊地區(qū)浙江、廣東、長(zhǎng)沙等地的投資、經(jīng)營(yíng)人士眾多，這使本項(xiàng)目擁有廣大的目標(biāo)客戶群。 由于受本地經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，本市居民投資等方面意識(shí)還較為薄弱，易于受輿論導(dǎo)向、媒體宣傳影響，這意味著對(duì)本項(xiàng)目來講，推廣造勢(shì)十分重要。T：威脅點(diǎn)分析 蘆淞市場(chǎng)位于株洲市商業(yè)中心區(qū)，其服裝批發(fā)業(yè)已發(fā)展成熟完善。 陸續(xù)完工的智超商場(chǎng)、中國(guó)城與本項(xiàng)目業(yè)態(tài)相似，進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)間比本項(xiàng)目較早，這將提前搶走部分客源。 株洲市整體商業(yè)氣息不發(fā)達(dá)，本地人投資意識(shí)弱，大部分經(jīng)營(yíng)人士已有店鋪，手頭資金多用于貨物流通，無力二次購鋪。 部分投資經(jīng)營(yíng)者對(duì)今后在此工作的生活、自然環(huán)境存在一定抗性。 本項(xiàng)目因工程量大而使工期進(jìn)展緩慢，導(dǎo)致工程形象差，同時(shí)發(fā)展商品牌實(shí)力不為人所知，這些都導(dǎo)致部分投資人士信心不足。三項(xiàng)目定位1. 物業(yè)定位立足株洲，輻射全省、中南地區(qū)的現(xiàn)代化、規(guī)?；?、多功能、多媒體服飾展貿(mào)交易中心詮釋： 立足株洲，輻射全省、中南地區(qū)的：位于株洲市主干道建設(shè)北路旁，長(zhǎng)株潭一體化結(jié)合部，背靠清水塘火車站，距高速公路僅2公里，地理位置優(yōu)越。亦即本項(xiàng)目位置的優(yōu)越性及項(xiàng)目的大規(guī)模造就了其具有向周邊市場(chǎng)的強(qiáng)輻射能力。 現(xiàn)代化服飾展貿(mào)交易中心：配備高標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)設(shè)施，設(shè)有自動(dòng)扶梯、中央空調(diào)、貨梯等系統(tǒng)，以及照明、消防、保安、水電、通訊等全方位現(xiàn)代化設(shè)施。 規(guī)?；椪官Q(mào)交易中心：株洲規(guī)模最大、集展貿(mào)、材料、成品交易于一體。 多功能服飾展貿(mào)交易中心：負(fù)一樓設(shè)有大型日用品超市、地下車庫；一樓商業(yè)配套區(qū)設(shè)有展覽廳、大型休閑廣場(chǎng)、室外停車場(chǎng)、服飾展貿(mào)交易中心，以及托運(yùn)中心、搬運(yùn)中心、銀行、電信、餐飲等設(shè)施；七樓半商務(wù)配套區(qū)設(shè)有大型倉儲(chǔ)區(qū)、商務(wù)中心、會(huì)議室、洽談室、經(jīng)營(yíng)管理辦公室及服飾品牌推廣中心等 多媒體服飾展貿(mào)交易中心：建立網(wǎng)站；網(wǎng)站建設(shè)分三步走，一是配合招商，提高中心的知名度；二是在開業(yè)之后，將企業(yè)資料集中在網(wǎng)站上，幫助企業(yè)走向世界；三是聯(lián)合銀行和相關(guān)單位，協(xié)助進(jìn)駐商家，走電子商務(wù)之路，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上遠(yuǎn)程交易2. 形象定位中國(guó)首家贖回式保險(xiǎn)基金類商城中南地區(qū)首條室內(nèi)立體商業(yè)步行街詮釋： 基金類：將金融領(lǐng)域中基金的概念引入商場(chǎng)銷售。眾所周知基金是以份為單位的，大部分基金都是每份1元錢，最低認(rèn)購為1000個(gè)單位，即1000元。作為一種大眾投資手段，投資者在購買基金時(shí)簡(jiǎn)便易算而且投資額度小，極大的滿足了人們投資的愿望。2002年我司創(chuàng)造性地提出了體現(xiàn)“房地產(chǎn)證券化”精神的“產(chǎn)權(quán)式商城”概念，中港城銷售由此取得了空前的成功。提出“房地產(chǎn)證券化”主要是為了降低置業(yè)門檻，其可以通過2種方式得以實(shí)現(xiàn)：其一，將眾多零散資金積聚起來購買物業(yè)，亦即化零為整；其二，將物業(yè)的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行分離，將若干產(chǎn)權(quán)單位出售給業(yè)主，亦即化整為零?；鸬倪\(yùn)作方式正是等同于第一種方式，是一種化零為整的方法，而中港城的運(yùn)作模式是化整為零的方法。針對(duì)本項(xiàng)目來說，我司認(rèn)為沒有必要也不應(yīng)采取所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離的銷售方法。原因有二：一、以本項(xiàng)目的低售價(jià)，既使是兩權(quán)不分離也完全可以達(dá)到低總價(jià)、低首期的降低置業(yè)門檻的效果；二、通過研究市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，目標(biāo)客戶群中有相當(dāng)比重是買來自用或是自用、投資皆宜，投資客中也有相當(dāng)部分是追求穩(wěn)定的返租回報(bào)和轉(zhuǎn)手費(fèi)收益的，往往轉(zhuǎn)手費(fèi)的收益要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于返租回報(bào)。因此，我司認(rèn)為只要可營(yíng)業(yè)的鋪位面積足夠小一樣能達(dá)到“產(chǎn)權(quán)式商城”的效果。中原建議，以1.5mX3m或2mX3m鋪位作為本項(xiàng)目的主力鋪位，在置業(yè)計(jì)劃中列出其總價(jià)、首期等指標(biāo)，將其作為一種基金單位按份進(jìn)行推廣和銷售，這樣既可以降低置業(yè)門檻，又簡(jiǎn)便易購，即使投資者需求大面積，則可購買多份。投資者買的不再是“平方米”，而是“份”，強(qiáng)化其投資概念，也利于包裝宣傳。 保險(xiǎn)：保險(xiǎn)分為2種，一是分紅型保險(xiǎn)，一是一般險(xiǎn)。這里提到的保險(xiǎn)是指具備保險(xiǎn)業(yè)務(wù)特點(diǎn)的商鋪投資。分紅型保險(xiǎn)方興未艾，如今是投資界的寵兒，究其原因，不外乎三點(diǎn)：投資的低風(fēng)險(xiǎn)（即相對(duì)于證券、企業(yè)債、金融債、期貨的穩(wěn)定收益性）；額外收益（有疾病險(xiǎn)、意外險(xiǎn)等滿足人們安全需求的收益）；分紅。中原認(rèn)為完全可以使本項(xiàng)目具備相對(duì)分紅型保險(xiǎn)的優(yōu)越性。為滿足投資者獲得穩(wěn)定收益的需求，可以通過宣傳市場(chǎng)容量、發(fā)展商的雄厚實(shí)力、入駐大商家（如創(chuàng)富）的優(yōu)良業(yè)績(jī)等來實(shí)現(xiàn)；遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于保險(xiǎn)公司每年23%分紅的8%的高回報(bào)率能滿足投資者好的收益的需求；中原建議，與保險(xiǎn)公司建立戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系并出資為業(yè)主投保一般險(xiǎn)（花費(fèi)很少），使業(yè)主同樣享有額外收益，也有利于宣傳推廣。滿足了此3點(diǎn)，本項(xiàng)目即是一種相對(duì)于分紅型保險(xiǎn)來說較好的投資手段（而且不考慮商鋪增值因素）。 贖回式：類似于開放式基金的贖回模式，不同之處在于必須等到返租期滿方可由發(fā)展商按照購買時(shí)的原價(jià)回購。如此計(jì)算，投資者可以在犧牲鋪位增值可能的基礎(chǔ)上得到180%的回報(bào)（假設(shè)10年期每年8%返租）。該概念的提出是為了應(yīng)對(duì)“返租期滿怎么辦？”的疑問，同樣可提供的選擇還有：A.按市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)回租；B.與匯亞中心商場(chǎng)管理公司合作經(jīng)營(yíng)；C.入?yún)R亞中心商場(chǎng)管理公司股份；D.可自營(yíng)（服從統(tǒng)一管理）。小結(jié)：若依上文操作，則本項(xiàng)目鋪位當(dāng)是集保險(xiǎn)（分紅型和一般型）、基金、原始股（商鋪的低價(jià)位造就高增值的可能）、證券化、房地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)于一體的投資方式。3. 市場(chǎng)定位根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，中原認(rèn)為本項(xiàng)目的市場(chǎng)重點(diǎn)是在株洲做生意的商人和本地的購鋪者，外地的購鋪者大部分來自長(zhǎng)沙，株洲下屬縣市的潛在市場(chǎng)很小。同時(shí)，鑒于投資者行為的兩維性（自用與投資并重；穩(wěn)定回報(bào)與頂手費(fèi)收益兼得）和依據(jù)中原對(duì)批發(fā)行業(yè)的認(rèn)識(shí)，中原認(rèn)為：本地與外地的購鋪者的比例約為：8：24. 客戶群定位1） 經(jīng)營(yíng)商定位 服飾成品批發(fā)商 服飾原材料批發(fā)商 為商城內(nèi)批發(fā)商服務(wù)的商務(wù)配套商銀行、電信、餐飲、超市等2） 投資者定位 本市有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的居民其主要特征是：A. 對(duì)清水塘，特別是石峰區(qū)及建設(shè)北路非常熟悉,有較深的了解及感情，區(qū)域內(nèi)的商鋪會(huì)是他們的第一選擇B. 大部分已組成家庭，并有了下一代C. 有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，手頭上有閑錢D. 對(duì)投資的可行性的綜合判斷往往較模糊，有購買的沖動(dòng)E. 期望資金回報(bào)高于銀行存款、債券及購買住宅F(xiàn). 對(duì)品牌經(jīng)營(yíng)商的認(rèn)知度非常高G. 一般自己不經(jīng)營(yíng)，故對(duì)投資保障要求較高H. 對(duì)商場(chǎng)返租的年限并不要求太長(zhǎng)，主要看重項(xiàng)目以后的升值潛力I. 首先考慮投資物業(yè)的總價(jià)，再考慮商鋪的樓層、形狀、間隔等這部分人多具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)能力，因無合適的投資途徑，投資鋪位對(duì)他們來說風(fēng)險(xiǎn)不高又相對(duì)簡(jiǎn)單，不需太多專業(yè)知識(shí)，因此只要有包裝出色、前景廣闊的商鋪推出，他們會(huì)有強(qiáng)烈的興趣。 專業(yè)的商鋪投資客該部分客戶的特征是：A. 對(duì)株洲市的商業(yè)環(huán)境非常熟悉B. 曾成功地進(jìn)行過商鋪投資，是老道的投資者C. 手頭資金相當(dāng)充裕D. 非常看重投資物業(yè)地段，希望在商業(yè)氛圍濃的地段進(jìn)行投資E. 非常關(guān)注物業(yè)的升值潛力F. 會(huì)考慮商場(chǎng)的規(guī)劃布局、商鋪的間隔、形狀等因素G. 對(duì)品牌經(jīng)營(yíng)商非常認(rèn)同，品牌經(jīng)營(yíng)商的進(jìn)駐將對(duì)他們的投資起到極大的促進(jìn)作用。對(duì)是否由知名品牌的經(jīng)營(yíng)商來經(jīng)營(yíng)管理十分看重。 實(shí)際用家該部分客戶比較重視：A. 周邊商業(yè)氣氛：具體為商鋪所處位置人流量是否暢旺，商業(yè)氣氛是否濃郁，是否已成行成市等B. 物業(yè)自身素質(zhì)：具體為物業(yè)規(guī)模、內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施、物業(yè)管理、配套設(shè)施等C. 價(jià)格：實(shí)際用家將收集多方資料，權(quán)衡周邊同類物業(yè)的價(jià)格水平與經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)，經(jīng)過精密詳細(xì)的預(yù)算后，再?zèng)Q定是否購買D. 鋪位形狀、間隔是否實(shí)用：實(shí)際用家非常關(guān)心鋪形是否方正、實(shí)用，門面是否寬敞，進(jìn)深是否適合等E. 商場(chǎng)是否能如期開業(yè)：實(shí)際用家將非常關(guān)心所購商場(chǎng)是否能按預(yù)定開業(yè)時(shí)間使用，因?yàn)檫@直接關(guān)系到其經(jīng)營(yíng)獲利、回收成本的時(shí)間長(zhǎng)短 實(shí)際用家和投資客之間的游離階層這部分有閑錢投資者可能購鋪的目的不同,或是想置一份固定資產(chǎn)以防不測(cè)、養(yǎng)老,或是為下一代留下點(diǎn)產(chǎn)業(yè),或是感覺生意不好做沒有投資途徑等。在包裝推廣過程中,須各個(gè)擊破,促使其下決心投資,尤其需注意“創(chuàng)業(yè)” 、“為下一代留產(chǎn)業(yè)”概念的炒作。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果和中原經(jīng)驗(yàn),自用者與投資者的比例約為： 樂觀 5：5 保守 6：45. 價(jià)格定位市場(chǎng)已售、在售鋪位價(jià)格參照：價(jià)位表 單位：萬元/平方米智超時(shí)尚廣場(chǎng)中國(guó)城樓層一等位二等位三等位均價(jià)1層街鋪3.5（臨人民南路）3.48（臨堤升街）3.28（臨堤升街）2.51層內(nèi)鋪2.482.382層內(nèi)鋪1.681.481.382.03層內(nèi)鋪1.281.281.081.84層內(nèi)鋪1.080.980.881.55層內(nèi)鋪（寫字間）0.96出租：30元/月6層內(nèi)鋪（寫字間）0.887層內(nèi)鋪（寫字間）0.808層內(nèi)鋪（寫字間）0.78注：1至4層拐角商鋪每平方米加收5001000元。商鋪的價(jià)格一般通過兩種方式計(jì)算得出，即市場(chǎng)比較法和租金返算法，本項(xiàng)目宜采用市場(chǎng)比較法計(jì)算：比較因素修正：項(xiàng)目可比實(shí)例A興城大廈B中國(guó)城C志超廣場(chǎng)交易價(jià)格88002500026000交易情況修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100105/100區(qū)域因素修正100/90100/165100/165個(gè)別因素修正100/80100/145100/133修正后價(jià)格122221044912440 交易情況修正：A、B、C三個(gè)實(shí)例皆為公開市場(chǎng)交易，土地的取得方式也與本項(xiàng)目雷同，因此并無修正。 交易日期修正：A、B與本項(xiàng)目皆為當(dāng)前銷售，志超廣場(chǎng)為去年銷售，根據(jù)統(tǒng)計(jì)今年的地產(chǎn)市場(chǎng)特別是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)比之去年同期有約5%小幅上升 區(qū)域因素修正：B、C位于株洲很成熟的批發(fā)商圈，A與本項(xiàng)目地域類似，設(shè)本項(xiàng)目所在地的區(qū)域因素指數(shù)為100，通過分析，測(cè)算得可比實(shí)例A為90、B為165、C為165 個(gè)別因素修正：對(duì)本項(xiàng)目和三個(gè)可比實(shí)例之個(gè)別情況進(jìn)行分析、測(cè)算，綜合判斷A為80、B為145、C為133價(jià)格測(cè)算：根據(jù)以上修正，比準(zhǔn)價(jià)格=（12222+10449+12440）3=11704同理可得其他樓層價(jià)格，根據(jù)商業(yè)用房樓層價(jià)格變化規(guī)律及顧客心理，可得商場(chǎng)各樓層價(jià)格如下：負(fù)1層10000首層（會(huì)展層）120001層120002層90003層75004層60005層55006層50006.5層45006. 功能定位負(fù)一層超市首層（會(huì)展層）會(huì)展、銀行、電信、餐飲、托運(yùn)中心、搬運(yùn)中心1層品牌成品批發(fā)、女裝成品批發(fā)2層男裝、童裝成品批發(fā)， 3層服裝原材料批發(fā)飾物、小精品批發(fā)46層黃河時(shí)裝城6.5層倉儲(chǔ)區(qū)、商務(wù)中心、會(huì)議室、洽談室、經(jīng)營(yíng)管理辦公室及服飾品牌推廣中心四項(xiàng)目建議1. 商場(chǎng)規(guī)劃建議1） 總體規(guī)劃布置建議 建議中庭落底到負(fù)一層 將項(xiàng)目各區(qū)域通過主通道連接，各次通道安排于主通道周邊。 整個(gè)建筑可考慮有一定的高低錯(cuò)落，突出整體美感。 整個(gè)項(xiàng)目在外觀上給人以整體感，形成整體的商業(yè)建筑，各鋪位又相對(duì)以獨(dú)立鋪位存在。 建筑設(shè)計(jì)需有藝術(shù)性，使項(xiàng)目成為景點(diǎn)式的建筑物，使建筑本身成為重要的賣點(diǎn)。2） 內(nèi)部交通通道設(shè)置建議 每樓層的平面及各樓層之間符合現(xiàn)代的購物消費(fèi)習(xí)慣，方便自由的行走及上落。 盡量避免獨(dú)角巷的產(chǎn)生，基本使每個(gè)鋪位均有一定的展示面。 通道的規(guī)劃及設(shè)計(jì)不宜過于復(fù)雜，中庭的形式及形狀可以有較多的變化，形成通道的景觀帶。 部分通道可處理成內(nèi)部街道，避免項(xiàng)目變成綜合性商場(chǎng)的普遍設(shè)計(jì)。3） 鋪位形式建議 建議將1.5mx3m鋪位作為主力鋪位 現(xiàn)有圖紙中的主道和輔道設(shè)計(jì)較為合理 建議所有鋪位都向內(nèi)開門，以避免分散人氣 使盡可能多的鋪位能面對(duì)廣場(chǎng)及主通道，增加商業(yè)價(jià)值 獨(dú)立鋪位的排列盡可能形成商業(yè)的環(huán)流，每個(gè)鋪位所臨的通道可形成內(nèi)環(huán)流，避免商業(yè)死角的出現(xiàn)。 部分街鋪的間隔以磚墻進(jìn)行間斷，二樓以上的小鋪位部分可以考慮以輕質(zhì)材料進(jìn)行鋪位間斷，方便拆分組合，如采用展覽用的隔板或石膏板等。 注意預(yù)留鋪位的門面招牌的位置，建議統(tǒng)一鋪位門面招牌的位置，在考慮實(shí)用性時(shí)考慮建議的協(xié)調(diào)性、美觀性。2. 商場(chǎng)管理建議 根據(jù)多年來操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，中原認(rèn)為，優(yōu)秀的、有高知名度的大商家或是商場(chǎng)管理公司的入駐能極大地促進(jìn)商業(yè)物業(yè)的銷售。同時(shí)，香港創(chuàng)富出的租金也基本符合市場(chǎng)水平，因此，中原建議將46層整體租給該公司，該幾層的鋪位實(shí)行返租銷售。同時(shí)，也可考慮其成為整個(gè)商場(chǎng)的管理公司的可能性。 深圳中原物業(yè)顧問有限公司株洲項(xiàng)目組2003-6-22五附件：株洲商鋪調(diào)查表：名稱面積租金(元/M2/月)頂手費(fèi)備注1.江南商城（家電廣場(chǎng)）A6m*3m33雙門面2.江南商城（家電廣場(chǎng)）B 4m*9.5m111.8萬至年底（含3000元押金）4.2m高3.江南商城（家電廣場(chǎng)）C3m*9.5m141.2萬4.建設(shè)路街鋪72.53.5m寬，4個(gè)月后拆5.建設(shè)路街鋪（吉成窗簾）805212萬買斷5年租賃3m寬，前小后大6.新華路街鋪A14m*4m+4m*5m1393萬前后1m高差新華路街鋪A250.41064.5萬7.新華路街鋪B702864m寬，認(rèn)為114143正常8.新華路街鋪C29259（半年）224（1年）3m寬，9.地下農(nóng)貿(mào)邊鋪2.2m*3m6810. 農(nóng)貿(mào)2層花店20303m寬11.鐘鼓嶺商業(yè)街（從新華路數(shù)第 5間）2.5m*3m600十幾萬12.人民路街鋪（自新華路往火車站）A4.2m*4m29813.人民路街鋪B上80，下1001.2萬/月14.人民路街鋪C221272年6萬3.2m寬15.人民路街鋪D3.5m*9m15916.人民路街鋪E3.5m*9m 111另加2萬裝修17.人民路街鋪F2.5m*3m18. 鐘鼓嶺商業(yè)街（接近車站路）4m*4m1562.5萬，7年前4.8萬轉(zhuǎn)入5m高19. 鐘鼓嶺商業(yè)街中段141863m寬20.車站路小商品市場(chǎng)A2.5m*4m3021.車站路小商品市場(chǎng)B22.車站路小商品市場(chǎng)C23.車站路小商品市場(chǎng)D24.車站路小商品市場(chǎng)E25.車站路小商品市場(chǎng)F26.車站路小商品市場(chǎng)G4m*7m1527.金都市場(chǎng)G層A1.5m*2m639（456+183）鞋，臨主道，租金：32800/年（鋪主）+1100/月（商場(chǎng)）28.金都市場(chǎng)G層B1.5m*2m400（250+150）鞋，臨主道，租金：18000/年（鋪主）+900/月（商場(chǎng)）29.金都市場(chǎng)G層C3m*1m中間 30.金都市場(chǎng)1層A2.2m*1.5m189 31.金都市場(chǎng)1層B4m*1.5m236（153+83）租金：22000/年（鋪主）+1000/月（商場(chǎng)）32.金都市場(chǎng)1層C2.2m*1.2m15533.金都市場(chǎng)1層D2m*1.5m2003.6萬4.4萬押金34.金都市場(chǎng)1層E2m*2.5m1223萬4萬押金35.金都市場(chǎng)2層A3m*2m2435年13萬雙門面36.金都市場(chǎng)2層B4m*1.5m194 37.金都市場(chǎng)2層C1.2m*2m333租金：9700/7個(gè)月（鋪主，包稅2000）+500/月（商場(chǎng)）38.金都市場(chǎng)2層D1.5m*1.2m329租金：12000/年（鋪主，包稅3800）+500/月（商場(chǎng)）39.金都市場(chǎng)3層A2.5m*3.2m3640.金都市場(chǎng)3層B3.5m*1.2m5541.白馬服飾批發(fā)市場(chǎng)1層A4.2m*7m臨街， 15萬出售，當(dāng)時(shí)11萬買入42.白馬服飾批發(fā)市場(chǎng)2層A4m寬，有柱， 43.白馬服飾批發(fā)市場(chǎng)2層B4m*5.2m7044.白馬服飾批發(fā)市場(chǎng)3層40347.5m寬，租金：21000/年（鋪主）+1000/月（商場(chǎng)）；商場(chǎng)：15元/月 45.白馬服飾批發(fā)市場(chǎng)4層A19.2374m寬 ，租金：8000/年（鋪主）商場(chǎng)：20元/月4