如何看待當(dāng)前買房難買房貴問題(2010年公務(wù)員 申論命題.doc

多管齊下抑房價(jià)如何看待當(dāng)前買房難買房貴問題近幾年，全國大部分城市房價(jià)上漲較快，為此國家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策。不少人包括一些專家認(rèn)為，房價(jià)上漲應(yīng)該會(huì)受到遏制。然而，從去年下半年到今年上半年，全國房價(jià)上漲之勢(shì)依舊強(qiáng)勁。當(dāng)前的房價(jià)到底高不高？房價(jià)還會(huì)不會(huì)一直漲？如何保障廣大中低收入者的住房問題？對(duì)這些問題，處在不同位置的人明顯有不同的看法。打開電視，翻開報(bào)紙，往往會(huì)看見一些針鋒相對(duì)的觀點(diǎn)，似乎讓人無所適從。正確認(rèn)識(shí)這些問題，更有針對(duì)性地加強(qiáng)調(diào)控，對(duì)癥下藥、加大力度，遏制房價(jià)上漲勢(shì)頭，這既是廣大群眾的強(qiáng)烈呼聲，也是關(guān)乎國民經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的重大問題。 當(dāng)前的房價(jià)到底高不高？ 據(jù)國家發(fā)展和改革委員會(huì)、國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，2007年7月全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比（與2006年同月相比）上漲7.5%，繼6月份創(chuàng)下自2005年7月對(duì)房價(jià)實(shí)施月度統(tǒng)計(jì)以來的最高水平后，7月份再創(chuàng)新高。新房售價(jià)漲幅最大的城市依次為：北海18.6%、深圳16.1%、南寧和烏魯木齊12.0%、北京11.6%。另據(jù)新華社報(bào)道，2007年一季度北京市最貴樓盤成交單價(jià)高達(dá)49215元平方米，五環(huán)以內(nèi)住宅期房均價(jià)沒有低于10000元/平方米的。深圳全市商品房成交均價(jià)已達(dá)15487元/平方米。目前的房價(jià)到底高不高呢？一方面，社會(huì)上關(guān)于房價(jià)高的議論比比皆是；另一方面，也有人講與發(fā)達(dá)國家相比，中國房價(jià)還不算高，中小城市與大城市比，仍有“正常上升的空間”；還有的說目前房價(jià)上漲幅度尚屬合理。那么，房價(jià)高或不高，到底誰說了算？住房作為一種商品，其價(jià)格高低有沒有一個(gè)公認(rèn)的客觀標(biāo)準(zhǔn)？ 按國際上通行的衡量標(biāo)準(zhǔn)，房價(jià)的高低主要是相對(duì)于住房購買力而言。購買力也有大小之分，但最有代表性與說服力的應(yīng)該是普通居民的購買力，超出普通居民購買力水平的房價(jià)就是過高。最常用的衡量購買力的指標(biāo)是房價(jià)收入比，發(fā)達(dá)國家一般為34倍，即一個(gè)中等收入的家庭用三四年的全部收入可以購買一套中等檔次的住房。美國目前的房價(jià)收入比為3倍多，日本的房價(jià)收入比為56倍。通常認(rèn)為這一比值在36倍之間都是合理的，超過6倍即說明房價(jià)偏高。1998年國務(wù)院在有關(guān)房改的文件中明確提出，房價(jià)收入比超過4倍的，應(yīng)當(dāng)獲得住房補(bǔ)貼，這說明我們也是基本認(rèn)可這一指標(biāo)的。僅僅在幾年前，我國大部分城市的房價(jià)收入比還是處于合理范圍之內(nèi)的，但隨著房價(jià)的不斷上漲，目前全國城鎮(zhèn)平均的房價(jià)收入比已達(dá)到8倍左右。如統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳2004年和2005年的房價(jià)收入比分別是6.52倍和9.83倍，而2006年則飆升至15.76倍。上海、北京、廣州等城市的房價(jià)收入比都已達(dá)到兩位數(shù)。對(duì)于中小城市來說，房價(jià)和大城市比可能還不算高，但房價(jià)與當(dāng)?shù)鼐用袷杖氡葎t可能并不低。此外，也可以通過同世界發(fā)達(dá)國家的大城市的房價(jià)進(jìn)行對(duì)比，來分析我國大中城市的房價(jià)。目前，美國是發(fā)達(dá)國家中房價(jià)上漲較快的，但紐約的房價(jià)在猛漲1.5倍后，其別墅價(jià)格才達(dá)到60萬70萬美元。如果以250平方米的面積計(jì)算，每平方米價(jià)格大約折合人民幣25000元。再拿具有可比性的上海內(nèi)環(huán)線平均房價(jià)與紐約曼哈頓公寓平均房價(jià)相比，前者約為18000元平方米，后者折合人民幣約為49500元平方米，乍一看，曼哈頓房價(jià)是上海內(nèi)環(huán)線的2.75倍，的確是高，但是從人均收入來看，2006年上海市人均年收入約為3萬元，而2003年紐約市人均年收入就已達(dá)到4.8萬美元，是上海的12.6倍。判斷房價(jià)高不高，還可以從房地產(chǎn)業(yè)的利潤率來看，在成本不變的情況下，房價(jià)越高，則利潤率越高。迄今為止，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都拒絕公開房價(jià)成本。但從一些典型案例以及政府部門、媒體、研究者和開發(fā)商自己提供的數(shù)據(jù)入手，仍不難看出房地產(chǎn)業(yè)利潤之高。比如，2005年新華社記者在福州調(diào)研的數(shù)據(jù)顯示：當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)的平均利潤率為50%，最低的約為20%，最高的超過90%。2007年4月，中央電視臺(tái)新聞?wù){(diào)查披露了上海某樓盤房價(jià)虛高的真相：真實(shí)成本約6000元平方米，開發(fā)商最終向消費(fèi)者發(fā)售時(shí)房價(jià)已抬高到了18000元平方米。所以，無論從居民購買力來看，還是從房地產(chǎn)企業(yè)利潤率來看，無論從國內(nèi)范圍來看，還是從國際范圍來看，我們對(duì)國內(nèi)大多數(shù)城市的房價(jià)高低都應(yīng)有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)。 房價(jià)是不是會(huì)一直上漲？ 我國的房價(jià)下一步將會(huì)怎樣變化？是否還會(huì)一直漲下去？報(bào)刊上、網(wǎng)絡(luò)上不少開發(fā)商和專家說，“歷史證明所有的房價(jià)都是永遠(yuǎn)上漲的”；還有的講，“保守”一點(diǎn)的說法是，“房地產(chǎn)還要漲個(gè)十年、二十年”。對(duì)此到底該怎么看呢？ 房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)產(chǎn)業(yè)部門，它自然也要遵循經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一般規(guī)律。經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可能永遠(yuǎn)持續(xù)地高增長，它也有正常的下降和調(diào)整階段。世界發(fā)達(dá)國家及我國上世紀(jì)90年代的房地產(chǎn)發(fā)展歷史均表明，即使是正常的房地產(chǎn)成長期，房價(jià)有明顯上漲的階段，也有明顯調(diào)整或下跌的階段。房地產(chǎn)市場總是有漲有跌，呈周期性的波動(dòng)，沒有永遠(yuǎn)上漲、只漲不跌的房市。但是，也有許多人認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場有著“特殊國情”：可使用土地會(huì)越來越少、城鎮(zhèn)化進(jìn)程會(huì)越來越快、人們用于投資的“閑錢”也會(huì)越來越多，這三大“剛性需求”將支撐著房價(jià)不斷上漲。那么對(duì)此又怎么看呢？ 我國人多地少是事實(shí)，但這不是絕對(duì)稀缺，而是相對(duì)稀缺。從國際比較看，我國的人口密度并不太高，低于日本、韓國、英國等很多國家。按照“土地稀缺論”的邏輯，日本的土地比我們更為稀缺，日本的房價(jià)更應(yīng)該一直上漲。但是，恰恰是日本，卻上演了世界房地產(chǎn)史上最富戲劇性的地價(jià)急速升降的“土地神話”鬧劇。19831988年，日本東京商業(yè)用地的價(jià)格上漲了250%，住宅用地價(jià)格上漲了200%，房價(jià)也呈螺旋式上升，產(chǎn)生地產(chǎn)泡沫，最后蔓延為整體經(jīng)濟(jì)的泡沫。物極必反，1990年年底泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰，房價(jià)開始大幅下跌，到1997年差不多回到了泡沫化的起點(diǎn)，住房用地的價(jià)格也跌去了7080%。被人為炒得過高的東京土地價(jià)格最后又回到了起點(diǎn)，“土地神話”破滅，日本經(jīng)濟(jì)由此也陷入漫長的蕭條之中。目前我國城鎮(zhèn)化水平較低，總體上只有43%左右，而世界平均水平是50左右，因此隨著我國城鎮(zhèn)化的發(fā)展，未來還將有數(shù)億農(nóng)民進(jìn)城。他們對(duì)住房的確有很大的需求。但是也要想一想，以目前我國城市的房價(jià)，有多少農(nóng)民兄弟買得起房、進(jìn)得了城呢？實(shí)際上，當(dāng)前的高房價(jià)不但無法從城市新增人口中獲得可持續(xù)的支撐，還會(huì)抑制需求，導(dǎo)致城鎮(zhèn)化進(jìn)程受阻。大量收入很低的進(jìn)城務(wù)工群體，不可能買得起房，只能租住在高樓大廈的地下室里，或者是城市與農(nóng)村的邊緣區(qū)，成為城市的弱勢(shì)群體，極易引發(fā)一系列的社會(huì)問題。如果這些問題處理不好，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程將會(huì)付出極大的代價(jià)。隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，人民生活水平與收入大幅度提高，不少人有了“閑錢”，產(chǎn)生投資需求，同時(shí)外資也看好中國的發(fā)展，不斷加大在我國的直接投資，表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上，就是“炒房”行為愈演愈烈。那么，這種投資需求能夠支撐房價(jià)不斷上漲嗎？不能。過分炒作房產(chǎn)，從一個(gè)側(cè)面反映了近年來我國經(jīng)濟(jì)投資過熱的現(xiàn)象。在大量資金的推動(dòng)下，導(dǎo)致股票、地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)。如果聽任這種趨勢(shì)發(fā)展，就會(huì)推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步提高，從而加大經(jīng)濟(jì)泡沫化程度，甚至引發(fā)金融危機(jī)。為此，國家已連續(xù)出臺(tái)一系列宏觀調(diào)控措施，以遏制對(duì)資產(chǎn)包括房地產(chǎn)的過度投資。因此，無論從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律來看，還是從我國的土地國情、城鎮(zhèn)化進(jìn)程和房地產(chǎn)投資來看，房價(jià)都不可能一直只漲不跌。 房價(jià)持續(xù)上漲是不是宏觀調(diào)控造成的？ 為抑制房價(jià)過快上漲，2003年以來國家開始采取各種經(jīng)濟(jì)、行政政策和措施。2006年更是出臺(tái)了一系列調(diào)控政策和措施，是多年來出臺(tái)政策最多、最密集、最全面的一次。這次調(diào)控不僅涉及利率、銀行準(zhǔn)備金、提高首付比例等金融政策，也有提高土地使用費(fèi)、所得稅等涉及財(cái)政稅收的制度，還有擴(kuò)大廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模等涉及土地和商品住宅供給結(jié)構(gòu)的多項(xiàng)政策。各地區(qū)、各部門認(rèn)真貫徹中央的要求和部署，做了大量工作。但是，全國大中城市房價(jià)過快上漲趨勢(shì)目前仍未得到有效遏制，部分城市房價(jià)的漲幅還不斷加大。那么，是不是像某些人所說，“房價(jià)上漲就是宏觀調(diào)控惹的禍”？ 首先應(yīng)該看到，宏觀調(diào)控政策效果的發(fā)揮有一個(gè)過程。俗話說，“一口吃不出個(gè)胖子”。宏觀調(diào)控政策效果的釋放是逐漸體現(xiàn)的。比如，“套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”這一政策，要真正發(fā)揮成效，還需要相當(dāng)一段時(shí)間。此外，當(dāng)前政府對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控，主要通過相關(guān)的市場手段，間接地影響、引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房價(jià)變動(dòng)，從政策的出臺(tái)到發(fā)揮實(shí)際效果，往往存在一個(gè)“時(shí)間差”，在短期內(nèi)往往會(huì)“立竿不見影”，其預(yù)期成效往往會(huì)“延遲”到來。我們不能奢望宏觀調(diào)控政策一出臺(tái)，房價(jià)就立即掉頭向下。同時(shí)要看到，當(dāng)前房價(jià)上漲有著復(fù)雜深刻的成因，不是某一種因素決定的，也不是一朝一夕形成的。房價(jià)上漲，主要仍然是供需之間的矛盾。一方面，住房消費(fèi)需求持續(xù)強(qiáng)勁；同時(shí)，由于投資渠道單一，加上對(duì)房價(jià)上漲的預(yù)期，住房投資性、投機(jī)性需求也很大。另一方面，住房供給結(jié)構(gòu)存在失衡問題。由于大戶型、高價(jià)商品房的利潤高于中小戶型、中低價(jià)位商品房，因此開發(fā)商出于趨利性更愿意開發(fā)大戶型、高價(jià)商品房。長期以來，房地產(chǎn)市場上大戶型、高價(jià)商品房居多，而中小戶型、中低價(jià)位商品房供應(yīng)量少，所占比重不斷下降。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)沒有得到應(yīng)有的重視，供應(yīng)量也嚴(yán)重不足。正是這種失衡的供給結(jié)構(gòu)，難以滿足各種需求的不斷增長，加速了房價(jià)的上漲。房價(jià)上漲，還與有些地方政府落實(shí)宏觀調(diào)控政策不力有關(guān)。房價(jià)上漲，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收也會(huì)增加，并會(huì)推動(dòng)地價(jià)上漲，增加土地轉(zhuǎn)讓收益。因此從某種意義上講，一些地方政府特別是城市政府是房價(jià)上漲的直接受益者，他們對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行是缺乏內(nèi)在動(dòng)力的，這就導(dǎo)致中央的調(diào)控政策在實(shí)踐中往往得不到充分落實(shí)。比如，對(duì)于保障性住房建設(shè)，有的城市政府沒有真正將其作為自己的職責(zé)，而是當(dāng)做負(fù)擔(dān)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近幾年來，全國經(jīng)濟(jì)適用房的投資增長率一直是負(fù)增長，而廉租房保障資金也遠(yuǎn)未充分利用。房價(jià)上漲，與房地產(chǎn)業(yè)市場化程度不高、市場秩序比較混亂有關(guān)。由于我國市場經(jīng)濟(jì)體制還不太完善，不同行業(yè)的市場化程度不一，房地產(chǎn)市場中還存在著許多權(quán)利不對(duì)等、信息不對(duì)稱、競爭不充分的因素，消費(fèi)者處于弱勢(shì)地位，知情權(quán)、選擇權(quán)嚴(yán)重缺失，而幾個(gè)大的房地產(chǎn)商往往很容易操控、哄抬房價(jià)。同時(shí)，地方政府既是市場中土地的所有者和出賣人，又要承擔(dān)市場監(jiān)控人和仲裁者的角色，導(dǎo)致在土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓以及土地招拍掛中容易出現(xiàn)違反公平競爭的權(quán)錢交易、暗箱操作。此外，某些房地產(chǎn)商無視市場法律法規(guī)，假按揭、騙錢、騙貸行為層出不窮；通過虛報(bào)銷售量、瞞報(bào)供應(yīng)量，誤導(dǎo)市場；通過捂盤惜售、囤積居奇，操縱實(shí)際供應(yīng)量；通過投入巨額廣告費(fèi)用操縱媒體，經(jīng)常發(fā)布一些不實(shí)的判斷、預(yù)測(cè)，以期讓買房者產(chǎn)生恐慌心理，如“地荒論”、“供不應(yīng)求論”、“房價(jià)永遠(yuǎn)都上漲論”等。 如何切實(shí)解決買房難買房貴問題？ 2007年8月7日，國務(wù)院發(fā)布關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見。意見要求進(jìn)一步建立健全城鎮(zhèn)廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，提出力爭到“十一五”期末，使低收入家庭住房條件得到明顯改善，農(nóng)民工等其他城鎮(zhèn)住房困難群體的居住條件得到逐步改善。這一消息經(jīng)媒體報(bào)道后，立即在社會(huì)上引起強(qiáng)烈反響，受到廣大群眾的廣泛歡迎。意見的出臺(tái)非常及時(shí)、非常必要，充分體現(xiàn)了國家對(duì)低收入家庭住房問題的高度重視和抑制房價(jià)過快上漲的堅(jiān)定決心。當(dāng)前，關(guān)鍵是把意見貫徹好，把中央關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一系列政策措施落實(shí)好，有效抑制房價(jià)過快上漲，切實(shí)解決好涉及千家萬戶切身利益的住房問題。首先，要充分認(rèn)識(shí)抑制房價(jià)過快上漲的重要性。房價(jià)過快上漲，會(huì)進(jìn)一步吸引大量的資金和資源過度投入房地產(chǎn)市場，既不利于房地產(chǎn)業(yè)自身的持續(xù)健康發(fā)展，也會(huì)擠壓其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡。同時(shí)還容易引發(fā)通貨膨脹，加大金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)l(fā)泡沫經(jīng)濟(jì)，到時(shí)不僅房地產(chǎn)市場難以保持繁榮，還會(huì)導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)的衰退。房價(jià)過快上漲，一般群眾買房將更加困難，生活負(fù)擔(dān)將會(huì)加重，會(huì)導(dǎo)致貧富差距進(jìn)一步拉大，嚴(yán)重影響社會(huì)的公平正義與穩(wěn)定和諧。因此，必須下更大的決心抑制房價(jià)過快上漲，使其保持合理的價(jià)格水平。其次，要進(jìn)一步加大房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的力度。正確運(yùn)用政府調(diào)控和市場機(jī)制兩個(gè)手段，引導(dǎo)房地產(chǎn)投資保持合理規(guī)模，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。要進(jìn)一步增強(qiáng)宏觀調(diào)控的針對(duì)性和科學(xué)性，對(duì)已經(jīng)出臺(tái)的調(diào)控措施，要狠抓落實(shí)，同時(shí)，針對(duì)新情況新問題及時(shí)出臺(tái)新的調(diào)控措施。要增強(qiáng)各項(xiàng)調(diào)控政策和措施之間的協(xié)調(diào)性，使之相互銜接、配套。對(duì)地方政府來說，尤其要增強(qiáng)政策的執(zhí)行力和有效性。這次國務(wù)院發(fā)布的意見明確提出，省級(jí)人民政府對(duì)本地區(qū)解決城市低收入家庭住房困難工作負(fù)總責(zé)，要對(duì)所屬城市人民政府實(shí)行目標(biāo)責(zé)任管理，加強(qiáng)監(jiān)督指導(dǎo)；有關(guān)工作情況，要納入對(duì)城市人民政府的政績考核之中。對(duì)意見提出的要求以及近年來中央的一系列調(diào)控措施，必須做到有部署、有責(zé)任、有檢查、有考核，使之不折不扣地落到實(shí)處。對(duì)調(diào)控政策落實(shí)不到位、房價(jià)漲幅沒有得到有效控制的，要追究有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。第三，要重點(diǎn)解決好廣大中低收入者的住房問題。住房是體現(xiàn)居住權(quán)的核心產(chǎn)品，是人們生活的最基本的產(chǎn)品。從世界其他各國的經(jīng)驗(yàn)來看，做到人人有房產(chǎn)是不現(xiàn)實(shí)的，但是必須要保證人人有房住，在這方面政府責(zé)無旁貸。當(dāng)前要從構(gòu)建和諧社會(huì)的戰(zhàn)略高度認(rèn)識(shí)住房問題，把解決城市低收入家庭住房困難作為維護(hù)群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，努力構(gòu)建多層次住房保障體系。要按照國務(wù)院意見的要求，進(jìn)一步建立健全城市廉租房制度，逐步擴(kuò)大廉租住房制度的保障范圍，合理確定廉租住房保障對(duì)象和保障標(biāo)準(zhǔn)，健全廉租住房保障方式，多渠道增加廉租住房房源，確保廉租住房保障資金來源；改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房制度，規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象，合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理，加強(qiáng)單位集資合作建房管理；逐步改善其他住房困難群體的居住條件，加快集中