2013年房地產(chǎn)白皮書 千億元級房企土豪增至七家.doc

2013年房地產(chǎn)白皮書 千億元級房企土豪增至七家摘要: 365天，總倥傯而過，蛇年漸逝，馬年臨近。2013年，中國經(jīng)濟(jì)形勢錯(cuò)綜復(fù)雜，穩(wěn)中求進(jìn)、改革創(chuàng)新是核心要求；2013年，“穩(wěn)增長 . . 365天，總倥傯而過，蛇年漸逝，馬年臨近。 2013年，中國經(jīng)濟(jì)形勢錯(cuò)綜復(fù)雜，穩(wěn)中求進(jìn)、改革創(chuàng)新是核心要求；2013年，“穩(wěn)增長”壓力不減，全年實(shí)現(xiàn)“7.5%”目標(biāo)勝券在握；2013年，資金盤活存量，消費(fèi)猶抱琵琶，“兩輪驅(qū)動”克難攻堅(jiān)；2013年，中國共產(chǎn)黨第十八屆三中全會部署15個(gè)方面的改革 2013年，貸款利率全面放開，上海自貿(mào)區(qū)設(shè)立，金融改革提速；2013年，關(guān)于進(jìn)一步深化新股發(fā)行體制改革的指導(dǎo)意見發(fā)布實(shí)施；2013年，證監(jiān)會再掀監(jiān)管風(fēng)暴，“頂格處罰”成慣常做法；2013年，史上最嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控措施出臺，一線城市房價(jià)一騎絕塵；2013年，4G牌照發(fā)放；2013年，客廳互聯(lián)網(wǎng)大戰(zhàn)上演 靜思推動敏行，歲暮天寒，梳理今年的故事，是為接力明天。這既是開啟，也是延續(xù)；既是積淀，也是傳承。 行業(yè)白皮書背后通常意味著“望斷群峰巔，登臨方解意”、“一覽眾山小”，其高屋建瓴、提綱挈領(lǐng)、言簡意賅都是不容易達(dá)到的。 之所以冠之以“白皮書”，希望我們能夠有，至少部分有“胸中經(jīng)綸點(diǎn)江山”之瀟灑；能夠有，至少部分有“登高壯觀天地間”之境界。 凡人底色，亦可書寫將相襟懷；立足方寸，亦能走出四海格局。 這些都是證券日報(bào)產(chǎn)經(jīng)中心年終專稿行業(yè)白皮書出臺前的思考。 歲末天寒，希望我們的年終專稿系列能給您帶來一份驚喜，一份不一樣的溫暖。 （張志偉） 前言：2013年房地產(chǎn)的發(fā)展超出了許多所謂預(yù)言大師的蓋棺定論范疇。一線城市房價(jià)一騎絕塵，房企情緒高漲，搶地潮一浪高過一浪，而三線、四線城市迥然不同，成交低迷，房價(jià)徘徊不前，有些地方竟然出現(xiàn)“鬼城”。年初，被稱為歷史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺，但作用似乎是為一線房價(jià)上漲加碼助力，年底不少城市再次你追我趕，房價(jià)調(diào)控“嚴(yán)”字當(dāng)頭，一年中，房價(jià)調(diào)控?zé)醿深^。保障房陸續(xù)入市，對房市沖擊如何？結(jié)論難下；未來房價(jià)如何走向？結(jié)論難下；調(diào)控對房地產(chǎn)市場形成多大的沖擊，結(jié)論難下。 2013年，地產(chǎn)市場四大特點(diǎn)不容忽視：一線城市房價(jià)創(chuàng)新高、賣地創(chuàng)新高、融資創(chuàng)新高、房企“出海”前所未有。 如果說前些年房企的海外投資還可以稱之為大膽嘗試的話，那么2013年房企的海外投資絕對稱得上是一股熱潮。 12月13日，萬科董事會主席王石透露了這家行業(yè)龍頭海外投資的最新動向，其在微博上表示，萬科進(jìn)入紐約的第一個(gè)項(xiàng)目將會是位于曼哈頓區(qū)的超高層。此前，萬科已經(jīng)確定了兩筆海外投資，這其中還不包括年初其在中國香港拿下的荃灣項(xiàng)目。 早在今年2月份，萬科便宣布以1.75億美元與美國鐵獅門公司合作開發(fā)舊金山一個(gè)豪華公寓項(xiàng)目。隨后的4月16日，萬科又宣布與新加坡吉寶置業(yè)聯(lián)手開發(fā)新加坡東部的一個(gè)住宅項(xiàng)目。 不過，與綠地相比，萬科的海外投資規(guī)?？芍^“小巫見大巫”。 這家今年剛剛在中國香港實(shí)現(xiàn)借殼上市的開發(fā)商，一年內(nèi)便形成了亞洲、大洋洲、歐洲、美洲等世界房地產(chǎn)開發(fā)版圖布局，總投資規(guī)模超過百億美元。其收購的紐約布魯克林大西洋廣場地產(chǎn)項(xiàng)目70%股權(quán)，項(xiàng)目的總投資額預(yù)計(jì)將超過50億美元，是內(nèi)地房企迄今在美國的最大投資。 來自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，近兩年內(nèi)，有接近20家知名房企進(jìn)駐海外房地產(chǎn)市場。其中絕大部分是在2013年進(jìn)入實(shí)際操作層面，例如萬科在2012年成立了海外業(yè)務(wù)推進(jìn)小組，但直到2013年才開始正式進(jìn)行海外投資。 那么，是什么原因讓這么多品牌房企開始熱衷于海外投資呢？ 中國銀行發(fā)布的2011年中國私人財(cái)富管理白皮書顯示，在中國高凈值人群（定義為可投資資產(chǎn)在1000萬元以上的人口）中，14%已經(jīng)移民海外，另有46%正在計(jì)劃或者辦理移民的過程中。 世邦魏理仕發(fā)布的中國資本進(jìn)軍海外房地產(chǎn)投資報(bào)告也顯示，按中國當(dāng)前可投資資產(chǎn)超過1000萬元人民幣的高凈值人群資產(chǎn)規(guī)模估算，未來或有1.1萬億元人民幣投向海外房地產(chǎn)市場，約占個(gè)人投資者人群可投資資產(chǎn)的5%。 與之相符的是，根據(jù)來自Dealogic的數(shù)據(jù)顯示，中國人在海外的房地產(chǎn)交易規(guī)模去年急劇上升，達(dá)到18.6億美元。相比之下，2011年為5.47億美元，2010年為9000萬美元。 對此，綠地集團(tuán)董事長張玉良直言，“我們感興趣的是中國人多的地方，你不去賺，這部分錢就被外國人賺走了”。王石此前表示，由于不少萬科的客戶將移民海外，其中，30%選擇北美地區(qū)，萬科會跟隨這些客戶進(jìn)軍北美地區(qū)。 同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，中國房企“出?！辈粌H僅是戰(zhàn)略布局上的考慮，更重要的是想利用國內(nèi)房企在銷售渠道上的資源優(yōu)勢，吸引國內(nèi)高端職業(yè)人群到海外置業(yè)投資，這些房企也可以在這個(gè)細(xì)分市場上獲得收益。 同時(shí)，國內(nèi)地價(jià)高企，限購、限貸等調(diào)控政策的頻繁出臺，擴(kuò)展融資渠道降低融資成本、推進(jìn)企業(yè)國際化等因素也是房企“出?！钡闹匾?。 “積累了在海外開拓市場的經(jīng)驗(yàn)，對一家企業(yè)的發(fā)展思路、視野等都會有很大的幫助，可以學(xué)習(xí)國外先進(jìn)的開發(fā)模式、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、創(chuàng)新理念等，反哺國內(nèi)市場開發(fā)。”光耀集團(tuán)董事長郭耀名這樣認(rèn)為。 據(jù)了解，綠地在韓國濟(jì)州島的項(xiàng)目漢拿山小鎮(zhèn)拿地成本僅為50萬元/畝，但在海南拿地的價(jià)格可能要在1000萬元/畝以上。尤其是今年以來，一線、二線城市地王頻現(xiàn)，土地價(jià)格迅速攀升，北京市的樓面地價(jià)已經(jīng)超過7萬元/平方米，堪比發(fā)達(dá)國家的首都或經(jīng)濟(jì)中心。 此外，張玉良表示，當(dāng)前歐美等國經(jīng)濟(jì)加速復(fù)蘇，中國經(jīng)濟(jì)增速卻在放緩，二者之間存在“剪刀差”，所以其認(rèn)為目前正是中國房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行海外投資的黃金窗口期。 最新的數(shù)據(jù)也似乎印證了這一觀點(diǎn)，據(jù)悉，今年英國房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)較去年上漲了9.7%，且沒有下滑跡象。同時(shí)，美國聯(lián)邦住房金融署最新公布的房價(jià)指數(shù)顯示，美國房價(jià)已連續(xù)第九個(gè)季度上漲。而這些數(shù)據(jù)顯然也支撐房企“出?！钡男判摹?不過，在想著到海外賺錢的同時(shí)，這些“出?！狈科笠矐?yīng)當(dāng)注意來自各方面的風(fēng)險(xiǎn)。 張宏偉表示，進(jìn)軍海外市場并不簡單，如果沒有充裕的資金和合適的開發(fā)模式、沒有更好了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場需求及特色、沒有熟悉當(dāng)?shù)氐恼苇h(huán)境與稅費(fèi)制度等，那么，房企布局海外市場有可能會面臨不同程度的風(fēng)險(xiǎn)。海外市場看似藍(lán)海，但并不一定會有好的收益。 中坤對冰島的投資就是一個(gè)例子，由于政治和法律問題，三年時(shí)間過去了，無論中坤最早提出的購地方案還是后來的租地計(jì)劃，事情一直懸而未決。 熱衷海外投資 房企扎堆“出海” 一線城市年內(nèi)賣地直逼5000億元 “創(chuàng)33個(gè)月以來新高”，“創(chuàng)45個(gè)月以來新高”，無論是今年9月份典型的10個(gè)城市土地出讓金收入，還是今年11月份一線城市土地成交均價(jià)，都在不斷飆升，土地盛宴貌似已不足以形容2013年一線、二線城市土地市場的高漲情緒， “饕餮盛宴”或許更為貼切。 “一天產(chǎn)生3個(gè)地王”，“溢價(jià)率達(dá)到491.18%”，2013年，圈內(nèi)人士年初時(shí)聽聞“地王”還有些驚詫，可能要稍微質(zhì)疑一下，地價(jià)都比周圍房價(jià)高了，開發(fā)商怎么還是搶？但北京農(nóng)展館地塊7.3萬元平方米的樓面地價(jià)一出，貌似一切都是“浮云”了。 盡管如此，開發(fā)商仍舊在說，“意料之中，并沒覺得壓力非常大”。顯然，A股市場中地產(chǎn)股的表現(xiàn)早已追不上地王出現(xiàn)的速度和輻射廣度了。 但當(dāng)我們的注意力從眾多地王中抽身后，這些地王畢竟只是特殊地塊的特殊價(jià)格，我們發(fā)現(xiàn)，從宏觀上來看，開發(fā)商重回一線、二線城市拿地后造成的市場影響可能更為驚人。 據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2013年12月12日，北京市、上海市、廣州市和深圳市四個(gè)一線城市土地出讓金收入已經(jīng)達(dá)到了4817.79億元，與2012年全年一線城市土地出讓金2042.22億元相比，上漲幅度為135.9%，況且，2013年的土地出讓還未全部結(jié)束。 實(shí)際上，若按照每克239.76元的黃金售價(jià)來計(jì)算，一線城市年內(nèi)的土地出讓金收入能儲備約2000噸黃金。僅從收入增長規(guī)模來看，2013年一年賣地的收入是2012年全年的2.4倍。2013年一線城市土地出讓金收入創(chuàng)下歷史新高。 以北京市和上海市的土地市場表現(xiàn)為例，截至目前，北京市土地出讓金收入為1673.9億元，全年有望突破1800億元，2012年土地出讓金僅647.9億元，同比漲幅有望接近200%；上海市土地出讓已經(jīng)突破2000億元，而2012年上海市土地出讓金為991億元，漲幅超過100%。 此外，根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年前11個(gè)月，全國40個(gè)主要城市土地成交額高達(dá)1.4萬億元，與2012年同期的8369億元相比，上漲幅度達(dá)到了68%，與2012年土地成交總額10674億元相比，超過了3345億元。 千億元級房企擴(kuò)至七家 “今年不買房，一年又白忙?！边@是以往買房者的自我調(diào)侃，面對房價(jià)如芝麻開花，無奈之感頓然而生。但今年用“一年又白忙”來描述房價(jià)上漲，分量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。某地產(chǎn)商數(shù)據(jù)資料顯示，北京市2013年同期的房價(jià)為2.3萬元/平方米，較2009年同期的1.3萬元/平方米上漲近1倍。某些區(qū)域，某些樓盤是不是超過了這個(gè)漲幅，答案無疑是肯定的。 2013年是2009年之后樓市最大的一個(gè)爆發(fā)年，成交量價(jià)上漲迅速，各房企基本全面提前完成任務(wù)。在調(diào)控加碼的政策環(huán)境中，一線城市房價(jià)漲幅依然驚人。去年頻頻降價(jià)還不一定能把房子賣出去的開發(fā)商，今年卻驚奇地發(fā)現(xiàn)，即使不宣傳，房子也不愁賣出去，尤其是一線城市的項(xiàng)目，幾乎是開盤一個(gè)，賣光一個(gè)，以至于不找熟人，都買不到心儀的戶型。 國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年前11個(gè)月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資77412億元，同比增長19.5%，增速比前10個(gè)月提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。前11個(gè)月，商品房銷售面積110807萬平方米，同比增長20.8%。2013年是自房地產(chǎn)市場調(diào)控以來銷售面積增長最快的一年。 截至目前，包括萬科、保利、恒大、碧桂園、富力、龍湖、世茂、雅居樂在內(nèi)的30家品牌房企公布了前11個(gè)月的銷售業(yè)績，合計(jì)銷售金額達(dá)到了10457億元，同比漲幅高達(dá)33.7%。除了因忙于私有化而無心賣房的恒盛地產(chǎn)之外，其余29家房企全部實(shí)現(xiàn)了銷售業(yè)績的增長，很多企業(yè)還刷新了各自的年度銷售記錄。 隨著房企業(yè)績的增長，今年房企的“千億俱樂部”也將迎來新成員。其中恒大、碧桂園前11個(gè)月分別完成了984億元和967億元的銷售業(yè)績，12月份勢必跨過千億元大關(guān)，而中海地產(chǎn)在11月份取得79.2億元的銷售額后，已成功躋身“千億俱樂部”。 歷史上最嚴(yán)的“國五條”出臺，20%差額征稅政策，要求各地制定并公布年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)的措施，對一線、二線城市的項(xiàng)目銷售帶來的殺傷力在市場中并不給力。原因在哪？社科院有關(guān)專家認(rèn)為，一方面，在剛性需求推動下，二手房價(jià)格將在原有價(jià)位上稅負(fù)加成，直接推高二手房價(jià)，而二手房價(jià)增長對新建住房定價(jià)形成參照上漲效應(yīng)；另一方面，部分原本在存量住房市場實(shí)現(xiàn)的剛性購房需求被迫進(jìn)入新建住房市場，造成新建住房供需壓力，形成需求拉動型的新建住房價(jià)格增長。 市場也出現(xiàn)了比較奇怪的政策解讀，“日光盤”頻出。 在北京市，為了讓房價(jià)指數(shù)得到控制，樓盤銷售“按月放行”。每個(gè)月只有一個(gè)或兩個(gè)項(xiàng)目入市，顯然不能滿足人們的購房需求。因此，只要這種項(xiàng)目出現(xiàn)，剛需者、非剛需者蜂擁而至，無奈之下，只能通過搖號方式來確認(rèn)購買資格。每每有此項(xiàng)目入市，結(jié)果都是開盤當(dāng)天售罄，房價(jià)堅(jiān)挺程度可想而知。 2013年，市場并非萬里江上一片紅，分化明顯。一線、二線城市房價(jià)暴漲，三線、四線城市平穩(wěn)。主要原因是：一線、二線城市供需存在矛盾，聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都出現(xiàn)了短缺；炒房客對這些城市厚愛有加，“房姐”、“房妹”不斷涌現(xiàn)；恐慌者著急上火入市，為房價(jià)上漲增磚添瓦。 融資推高地價(jià) 地價(jià)推高房價(jià) 地價(jià)、房價(jià)被推高，是融資成本低的“衍生產(chǎn)品”。 僅從今年房企在海外資本市場頻繁融資的具體情況也可以看出，除了成本比較低之外，房企融資規(guī)模比較大，期限也比較長，單筆融資期限有超過5年的，甚至還有長達(dá)7年以上的。此外，一家房企多次發(fā)債的情況屢見不鮮，這都意味著，房企對低成本資金的需求非常強(qiáng)烈。那么，這些錢都用到了哪里？ 據(jù)筆者查閱資料發(fā)現(xiàn)，其實(shí)這些房企發(fā)債的目的不外乎以下幾種：還舊債；買地?cái)U(kuò)張；一般性經(jīng)營資金。以富力地產(chǎn)為例，公司擬使用所得款項(xiàng)凈額，為現(xiàn)有債務(wù)再融資、收購?fù)恋丶耙话愎居猛尽?還債剩下的錢，開發(fā)商幾乎都用來“搶地”了，因?yàn)槭治沾罅楷F(xiàn)金的話，顯然可以在競爭優(yōu)質(zhì)地塊時(shí)獲得先機(jī)。 不得不說，2013年土地市場被稱之為“饕餮”盛宴的背后，拿地王跟買白菜似的底氣所在，不乏海外資本市場的推動。企業(yè)有了低成本的大量資金才敢于出手，且能痛快下手。而一線、二線城市房價(jià)的走高，也給了海外投資者更大的信心。 盡管如此，我們認(rèn)為，借道中國香港的融資平臺進(jìn)行融資和資本運(yùn)作，雖然已經(jīng)成為不少開發(fā)商的共識，但成功吸得海外資本，并不意味著前途就一帆風(fēng)順，一些企業(yè)也陷入了財(cái)務(wù)危機(jī)。 2013年，有實(shí)力角逐北京市場的知名房企高層每每感嘆，“太貴了”，“我們搶不到”。但就其結(jié)果來看，顯然，部分房企依然搶地?fù)尩煤軞g快。 然而，地價(jià)成本驟增，人工成本猛漲，房企如何平衡資金？除了向海外資本市場伸手，頻繁發(fā)債，換取相對低成本的資金外，銷售額便成為房企回籠資金的最大依靠。而從筆者了解到的數(shù)據(jù)來看，一線城市和部分二線城市仍是房企銷售業(yè)績的主力貢獻(xiàn)區(qū)域，這也是房企扎堆一線城市搶地的主要因素。 此外，更吸引開發(fā)商的是布局一線城市帶來的利潤。事實(shí)上，無論是地價(jià)的飆升還是人工成本的猛漲，最終這些成本還是轉(zhuǎn)嫁給了購房者，這個(gè)市場的終端接盤者。 不過，開發(fā)商對未來一線、二線城市房價(jià)走勢判斷的樂觀程度似乎一直在打破人們的認(rèn)知底線。這種“簡直瘋了”的拿地情緒風(fēng)險(xiǎn)性還是很大的，甚至有些企業(yè)已經(jīng)被套在了里面，地王沒法入市，無法見到“回頭錢”。 同時(shí)，入市時(shí)間拖得越久，開發(fā)商的資金壓力越大，尤其對一些無法在海外資本市場融到低成本資金的企業(yè)，已經(jīng)紛紛開始借道信托融資。 房企海外融資直逼3300億元 “2013年房企的日子會好過很多?！苯衲昴瓿酰C券日報(bào)記者采訪多位業(yè)內(nèi)龍頭房企高層時(shí)，他們一致認(rèn)為，資金壓力會小很多。 臨近年底，我們發(fā)現(xiàn)，這些房企高層的預(yù)判確實(shí)成了事實(shí)，開發(fā)商快速地越過了2011年和2012年初的行業(yè)冬天。 值得注意的是，在房地產(chǎn)這種資金周轉(zhuǎn)緩慢的行業(yè)中，寒冬之季，開發(fā)商高層開會時(shí)討論“能不能找到錢？”而今年3月份以來，房企高管開會時(shí)的議題是“能不能找到資金成本更低的錢？”低息融資，這無疑是今年房企能夠大手筆搶地，“開疆?dāng)U土”無所畏懼的底氣。海外資金市場低成本的大筆融資，儼然讓這些2011年甚至2012年初還“省吃儉用”的房企快速變身為“土豪”。 事實(shí)上，從開發(fā)商年內(nèi)累計(jì)融資額的一組數(shù)據(jù)可以窺見，其從海外資本市場的吸資規(guī)模。 中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至12月12日，房企海外融資總額（包含貸款）合計(jì)人民幣高達(dá)3256億元，與2012年房企全年融資額相比，漲幅超過100%