金玉東方物業(yè)管理方案.doc

金玉東方物業(yè)管理有限公司物業(yè)經(jīng)營管理計劃書主筆：涂常林金玉東方物業(yè)管理有限公司公司組織結(jié)構(gòu)董 事 長總經(jīng)理運營總監(jiān)物業(yè)管理中心物業(yè)經(jīng)營中心會展部經(jīng)營推廣部招商網(wǎng)客戶服務(wù)部物業(yè)管理部工程部保潔部保安部招商部金玉東方物業(yè)經(jīng)營部可行性經(jīng)營計劃書總策劃：涂常林物業(yè)經(jīng)營中心目 錄一、 中心主要經(jīng)營方向及職能二、 部門組織機構(gòu)及人員編制三、 部門經(jīng)營項目估算盈利物業(yè)經(jīng)營中心經(jīng)營方向及職能 長年負責金玉東方集團所有商業(yè)、住宅項目的招商、招租工作，保證商城的商鋪開業(yè)率達90%以上。 長年負責金玉東方集團所有商業(yè)、住宅項目的招商和服務(wù)工作，保證客服工作的質(zhì)量和高效。 成立客戶服務(wù)部，為經(jīng)營戶及采購商提供經(jīng)營支持，采購導購支持。 長年負責進入二手商鋪轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)租理業(yè)務(wù)，為投資商、經(jīng)營戶按揭銀行（違約鋪處理）的商鋪賣買及租賃業(yè)務(wù)提供支持及服務(wù)。 管理和經(jīng)營好金玉東方集團“招商網(wǎng)”，并為采購商經(jīng)營戶提供網(wǎng)絡(luò)采購、網(wǎng)絡(luò)信息查詢的服務(wù)。 經(jīng)營和管理好會展中心，每年春秋2屆的博覽會和不定期的產(chǎn)品推介會發(fā)布會，培訓論壇等活動的組織和舉辦。 長年負責金玉東方集團所有商業(yè)、住宅項目“各項活動的組織策劃，以及場地的有償租賃使用經(jīng)營，維護好“項目各景觀及內(nèi)容的加減更換調(diào)整，并策劃和保障重大節(jié)假日活動的各個系統(tǒng)（燈光、聲、色、水）的正常運作。 長年負責金玉東方集團所有商業(yè)、住宅項目的宣傳和推廣，依據(jù)年度宣傳計劃和推廣計劃有序地展開各項推廣工作，并經(jīng)營和運用好推廣基金，在“經(jīng)營者商會”的配合下將基金運用好、管理好。并經(jīng)營好本商城的有償廣告載體，每年的招投標工作及各類廣告發(fā)布宣傳等。 成立客戶服務(wù)部，為商戶及采購商提供有償文件打印、復印、傳真、電郵、代訂機船車票、組織商業(yè)參觀游等服務(wù)。 負責本集團各項目商鋪經(jīng)營區(qū)、商區(qū)劃分管理，門面招牌廣告用語設(shè)計等統(tǒng)一規(guī)范的工作。 負責金玉東方集團所有商業(yè)項目有償廣告載體的招標設(shè)計制作發(fā)布管理，收費標準制定，出租發(fā)布合同的簽訂等工作， 負責金玉東方集團所有商業(yè)、住宅項目“尾房、尾鋪”的銷售出租工作。 負責本公司“物業(yè)經(jīng)營”各項“工作標準”的量化和制訂并塑造金玉東方集團“物業(yè)經(jīng)營品牌”，為日后對外輸出管理模式奠定基礎(chǔ)。 負責“物業(yè)經(jīng)營人才”的培育、培訓和儲備，在保證本集團相關(guān)項目能及時派出“優(yōu)秀經(jīng)營骨干”的同時，可向外單位以“人才輸出”“管理輸出”的方式輸出管理人才。 負責金玉東方集團所有商業(yè)項目一年內(nèi)出人才和機制出成果出品牌，“四出戰(zhàn)略”的制訂和實施，并達到此目標。 負責金玉東方集團所有商業(yè)、住宅項目文化氛圍及商業(yè)氛圍的營造及渲染，如節(jié)假日燈飾、喜慶裝飾的制作編排、公告欄、月刊、網(wǎng)站的編制、發(fā)行及郵政收發(fā)代理工作。物業(yè)經(jīng)營中心職能及人員編制物業(yè)經(jīng)營中心經(jīng)理副總經(jīng)理總經(jīng)理經(jīng)營推廣部招商部主任（1人）租售客戶服務(wù)部主任1名項目招商網(wǎng)站（1人）招商部專員（2人）服務(wù)員2名客戶管理1名策劃師1人平面設(shè)計1人美工1人行政部財會部部門職能：（一） 招商部1、 負責商鋪的招商和二手房的銷售招租工作。2、 負責尾鋪的銷售和招商。3、 負責按揭銀行（違約鋪）的銷售及招商。4、 負責二次轉(zhuǎn)租商鋪的過租手續(xù)辦理及代租招商。5、 接受客戶委托代放盤及銷售代理。6、 接受客戶委托代放盤及招租代理。7、 負責金玉東方珠寶城商業(yè)街商家的招商引進。8、 負責金玉東方珠寶城商業(yè)街商戶的招租、聯(lián)營合作的客戶開發(fā)、洽談、簽約、商戶穩(wěn)定維護、商戶離退場的申請報批、放行、審批等工作。（二） 招商網(wǎng)站1、 為采購商、經(jīng)銷商提供網(wǎng)絡(luò)查詢及網(wǎng)絡(luò)交易服務(wù)。2、 搜集全球各地商業(yè)行業(yè)的資訊和訊息及時提供給經(jīng)營推廣部，在電子屏幕及公告欄發(fā)布并每月給“項目”月刊提供最新搜集到的信息供其發(fā)布。3、 協(xié)助及接受經(jīng)營戶的委托，在網(wǎng)上代為發(fā)布供求信息及網(wǎng)絡(luò)交易。（三） 經(jīng)營推廣部1、 每年制訂出年度推廣計劃，依計劃各商業(yè)項目在各種媒體上宣傳推廣各商業(yè)項目。2、 每年制訂出各商業(yè)項目年度公關(guān)活動、公益活動、商業(yè)活動的執(zhí)行計劃，全力塑造項目品牌。3、 每年制訂出各個月份各商業(yè)項目的文娛活動及商業(yè)活動計劃并制訂出各商業(yè)項目商業(yè)場地租賃收費辦法，進行營業(yè)性運營。4、 每年制訂出各商業(yè)項目內(nèi)POP廣告及VI系統(tǒng)的統(tǒng)一設(shè)計及裝飾設(shè)計，并執(zhí)行實施。5、 規(guī)范和管理各商業(yè)項目內(nèi)各商戶的招牌廣告、商品陳列、展示有關(guān)標準及守則，保持商城形象的統(tǒng)一性、合理性。負責商城內(nèi)所有經(jīng)銷商、代理商新產(chǎn)品上市的推廣演示，新品發(fā)布會、設(shè)計秀等活動的策劃和組織，并充分運用各商業(yè)項目的場地優(yōu)勢、人才優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢與商家開展全方位的合作。6、 定期或不定期舉辦沙龍論壇、學術(shù)、經(jīng)營等方面的研討和培訓。7、 與商城商會聯(lián)盟，每年定期不定期組織商戶跨國采購跨國展覽等商務(wù)活動。8、 經(jīng)營好商城內(nèi)各廣告載體的業(yè)務(wù)，開展及管理（廣告位、電子屏幕、有線電視廣告、傳單、海報）散發(fā)的有償運營。（四）客戶服務(wù)部1、 通過設(shè)立客服網(wǎng)點為前來本商城參觀的客商提供導購、指示、問詢等服務(wù)。2、 受過專業(yè)培訓的客服代表及時接受客戶的投訴、建議及意見反饋，從而為經(jīng)營中心制定經(jīng)營政策提供依據(jù)。3、 客服部全體客服代表，無微不至的悉心服務(wù)，讓客戶訊速確立對本商城的信任和樹立口碑。4、 為采購商經(jīng)營商提供行李寄存、貨運、呼叫、小件貨物轉(zhuǎn)運等服務(wù)。5、 負責為商城內(nèi)的經(jīng)營商、參觀商有償提供，復印、打字、傳真、電郵收發(fā)、寄信函等服務(wù)。6、 負責為商城內(nèi)的經(jīng)營商、采購商代辦托運、代收貨物等物流業(yè)務(wù)。7、 負責為商城內(nèi)的經(jīng)營商、采購商代訂車、船、機票及商業(yè)旅游業(yè)務(wù)。8、 負責為各招商項目搜集和儲備各類商業(yè)客戶名單及資源；9、 通過網(wǎng)上、電視廣告、平面媒體、傳單、海報、名片、黃頁、名錄等載體上搜集和分析客戶，建立起不同類別的商業(yè)客戶檔案；10、 通過參加各類博覽會、展覽會、交易會、推介會、新聞發(fā)布會、新品演示會等活動搜集和分析客戶資源；11、 通過人際網(wǎng)絡(luò)和人脈關(guān)系獲取客戶名單及資料；12、 通過與中國移動、中國聯(lián)通以及行業(yè)協(xié)會，工商管理部門有關(guān)政府機構(gòu)甚至大型媒體的合作獲取客戶名單及資源；13、 負責為各項目招商主管及項目組提供客戶名單及客戶資訊支援；14、 負責向國際客戶發(fā)送電子郵件及寄發(fā)招商函、傳真件等工作；15、 負責搜集分析處理各類商業(yè)項目的信息情況，并在每周及時編輯商業(yè)項目情況簡報交招商經(jīng)理及招商業(yè)務(wù)主管等相關(guān)人員以利抓捕商機。人員編制表編號部門職別月薪每月獎金人數(shù)工作職能1經(jīng)營中心經(jīng)理40000-10001人領(lǐng)導經(jīng)營中心員工展開工作2招商部招商主任25000-10001人領(lǐng)導各項目招商部員工展開工作3招商部招商專員15000-5002人負責招商工作4招商網(wǎng)站網(wǎng)絡(luò)技術(shù)員18000-5001人負責網(wǎng)站電腦的維護工作5經(jīng)營推廣部策劃師25000-10001人策劃好經(jīng)營部各項活動6經(jīng)營推廣部設(shè)計師20000-10001人策劃好經(jīng)營部各項活動7經(jīng)營推廣部推廣員18000-10001人執(zhí)行好各項推廣工作8客服部主任35000-10001人領(lǐng)導客服中心員工展開工作9客服部服務(wù)臺15000-5002人做好客服工作10客服部文員15000-5001人搜集客戶資源，建立客戶資源庫，向各項目輸送客戶資源合計2560012人備注：總?cè)藬?shù)為12人，每月工資總預算約為：25600元；每年工資總預算約為：307200元。主要經(jīng)營項目及盈利來源（1）商鋪代理銷售各項目在完成主要銷售任務(wù)并成功開業(yè)后，所有商鋪、住宅都將進入動態(tài)買賣期，按照普遍規(guī)律，每年將有1030%的商鋪、住宅會進入二手買賣，這將是新成立的物業(yè)經(jīng)營中心一項重要的經(jīng)營項目。如果每年有2030間商鋪、住宅進行二手買賣，將會有上千萬元以上的交易額（每間商鋪、住宅均價50萬20間），按照行規(guī)，甲乙雙方各收取1.5%傭金。每年將有15萬以上的傭金收入。如果在原銷售部設(shè)定“金玉東方經(jīng)營中心代租代售部”，僅服務(wù)于本集團商城，每年都將有15萬的傭金收入。如果本集團其它樓盤的商鋪、住宅都采用此代理模式，利潤目標會更大。況且，銷售工作結(jié)束后估計也會剩余少部分的商鋪、住宅，也須由代租代售部完成清盤銷售工作。（2）商鋪租賃代理本集團各商城在開業(yè)后，肯定會存在商鋪二次租賃及轉(zhuǎn)租的現(xiàn)象，這一求租及出租的代理角色非本公司代租代售部不可，只要成功為出租方尋到下家租戶均可收取1個月以上的傭金（由出租、承租方各付50%），以本集團每年推出商業(yè)面積6000計算，如果30%商業(yè)面積需要二次招租，每年本集團即有1800需要二次招租的商業(yè)面積，均價55/月租價計算：180055=9.9萬元/年。即每年可盈利10萬元。（3）舉辦展覽會及場地出租鑒于本集團開發(fā)的項目大部分為商業(yè)項目，利用閑余場地及組織商城商戶定期舉行產(chǎn)品博覽會，是擴大商城影響及直接促進經(jīng)營戶擴大銷售額十分有效的營銷舉措，是促進招商的有效途徑?？赏ㄟ^每周未在廣場舉辦特價商品采購活動，收取場地費用；按廣場分大小20-30個左右的特價區(qū)，以每個場地收取50元計算：20502天4周12=9.6萬元。即每年可盈利10萬元。（4）廣告載體經(jīng)營收入A、 各商城廣場固定廣告位出租（戶外牌）每年收入20萬元；B、 樓頂廣告位出租（項目樓頂）每年收入10萬元；C、 場內(nèi)電子屏幕廣告發(fā)布，每年收入20萬元；D、 場內(nèi)有線電視視頻廣告發(fā)布，每年收入10萬元；E、 代理設(shè)計制作場內(nèi)商戶招牌及POP發(fā)布收費，每年收入20萬元；F、 合計：每年收入80萬元。（5）違約租戶過租手續(xù)費收入在實際的運營中將會有10%左右的租戶由于種種原因會提前止約，對止約者尋到下家后重新簽約時按慣例將由物業(yè)經(jīng)營公司收取30005000元的過租手續(xù)費，如果每年有1020經(jīng)營戶要過租，即能創(chuàng)收5萬元。以上5項為本物業(yè)經(jīng)營公司的主營業(yè)務(wù)及收入。每年合計毛利營業(yè)額為120萬元。經(jīng)濟平衡：120萬（年收入）307200元（年總工資）=892800元（年盈余）物業(yè)管理方案前言作為物業(yè)管理公司的運營總監(jiān)，通過近兩天的走訪和調(diào)研，我發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理公司根本就沒有管理制度和量化標準，基本上是靠員工自覺完成工作。沒有銀行，沒有警務(wù)室，沒有減速帶，道路標示不明，公交車橫沖直撞，甚至前期進場的工廠都沒有簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，試問這樣的管理有誰會交管理費？ 隨著公司新一輪營銷戰(zhàn)役的拉開和二期別墅的開發(fā)，物業(yè)管理公司將被推上風口浪尖，這么差的管理可以直接影響到了銷售的進程。買房子的客戶最關(guān)心的就是賣開發(fā)商的實力和后期的物業(yè)管理。沒有好的物業(yè)管理和舒適安全的居住環(huán)境，物業(yè)不但不會升值還會貶值，那么又有誰會在這里買房子？ 作為從事了十幾年物業(yè)管理的職業(yè)經(jīng)理，首先我會將眼前急需解決的沒有銀行，沒有警務(wù)室，沒有減速帶，道路標示不明，公交車橫沖直撞，物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的簽訂等工作盡快完成，然后再對各部門、各崗位的職責和量化標準進行規(guī)范，使金玉珠寶城的物業(yè)管理工作開啟一個新的篇章！一、 部門名稱及職能（一）部門名稱：物業(yè)管理中心（二）職能：1、負責治安保衛(wèi)工作。2、負責消防工作。3、負責保潔工作。4、負責車輛疏導停放管理工作。5、負責水、電、電話、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、機電、動力供配設(shè)施、消防設(shè)施設(shè)備、維護、檢修、安裝、調(diào)試及保障供配，協(xié)助采購工作。6、負責“商鋪、住宅”的“驗收”及“商鋪單位”的定期維護、保修、檢修、搶修等工作。7、負責“商鋪業(yè)主”的管理和制定規(guī)章，以及代表業(yè)主與發(fā)展商對“商鋪、住宅”的工程質(zhì)量進行監(jiān)理及跟進，并完成“業(yè)主公約”“用戶手冊”“鋪位交收”等工作。8、負責業(yè)主用電、用水、用電話、用互聯(lián)網(wǎng)“表底數(shù)”的記錄、抄數(shù)，及代收、代繳、業(yè)主的水電、有線電視、電話、互聯(lián)網(wǎng)費用。9、負責為業(yè)主協(xié)辦營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記、銀行帳戶等經(jīng)營手續(xù)，或提供行業(yè)、法律、信息方面的咨詢。10、負責訂制 “物業(yè)管理費”的收費標準，“服務(wù)標準”“管理量化標準”，并在每月規(guī)定期限內(nèi)完成收費工作。11、負責“商鋪、住宅”的自然災害及人為災害收取保險費及購買保險。12、負責組織籌辦“業(yè)主委員會”，并定出委員會會議規(guī)程。13、負責向業(yè)主及時貫徹、傳達、宣傳有關(guān)法律、法規(guī)及經(jīng)營信息。14、負責每日燈光、水電管制、廣場升降旗等工作。15、負責“緊急事故”及“突發(fā)事件”的處理”。16、負責業(yè)主的建議、意見、投訴、要求的收集和處理。17、負責“物業(yè)管理中心”的財務(wù)收支、成本預算核算，設(shè)備采購等工作。18、負責“物業(yè)管理中心”各項“工作標準”的量化和制訂，并塑造金玉東方物業(yè)管理品牌，為對外輸出管理模式進行造勢。19、負責金玉東方物業(yè)管理模式的研究和實施，對外進行“輸出經(jīng)營”，并制訂“管理模式”輸出的合作方式，知識產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓及輸出“費用標準”等工作。20、負責“物業(yè)管理中心”管理人才的培育、培訓和儲備，在保證本集團相關(guān)項目，能及時派出“優(yōu)秀物管骨干”的同時，可向外單位以“人才輸出”、“管理輸出”或“人才租賃”的方式輸出管理人才。21、負責“物業(yè)管理有限公司”一年內(nèi)出人才，出機制、出成果、出品牌，“四出戰(zhàn)略”的制訂和實施，關(guān)達到此目標。22、負責本集團各商業(yè)項目的文化氛圍及商業(yè)氛圍的營造及渲染，如節(jié)假日燈飾喜慶裝飾的制作編排、業(yè)主公告欄、宣傳廣告欄、發(fā)展商與業(yè)主溝通欄等項目的建設(shè)維護，并搞好郵政收發(fā)報紙等有償無償代理工作。金玉東方物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理中心崗位職能：（一） 保安部職能：1、 負責各主要出入口的安全守衛(wèi)。2、 負責現(xiàn)場巡邏，維護經(jīng)營秩序和住宅區(qū)的巡樓查樓工作。3、 負責車輛出入及停放管理。4、 負責處理工業(yè)園區(qū)和住宅區(qū)的突發(fā)事件。5、 負責現(xiàn)場火患等災害排除及現(xiàn)場撲救。6、 負責保衛(wèi)工業(yè)園區(qū)、住宅區(qū)、及商業(yè)區(qū)內(nèi)人群的人身安全。7、 如有違反治安管理處罰條例及觸及刑律事件，及時向公安機關(guān)報案處理。8、 每天升降國旗及公司旗。9、 協(xié)助銷售、招商部門的促銷、推廣、公關(guān)等工作。（保安部工作指導手冊為保安隊量化工作標準。）（二） 保潔部職能：1、 負責城內(nèi)各區(qū)、各主干支道及商鋪門口每天的清掃保潔工作。2、 負責城內(nèi)各區(qū)、各條道路垃圾桶、垃圾袋的安裝，維護清理，保潔工作。3、 負責場內(nèi)公廁、茶水間、商業(yè)廣場、停車場帶、綠化帶、景點、花基等公共場所清掃保潔工作。4、 負責場內(nèi)各區(qū)每天所有垃圾的收集和運送至環(huán)衛(wèi)部門指定的垃圾收集點。5、 負責場內(nèi)衛(wèi)生的監(jiān)督檢查，糾正及衛(wèi)生規(guī)章制度及處罰獎懲制度的執(zhí)行和實施。（參保潔部量化指導手冊）（三） 機電工程部職能：1、 負責協(xié)助發(fā)展商采購消防、供配電、供配水、有線電視、電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)的設(shè)備和設(shè)施，并協(xié)助工程安裝單位，進行布線、安裝調(diào)試。2、 監(jiān)管和維修用電設(shè)施。對區(qū)內(nèi)的用電設(shè)施實行經(jīng)常性的巡視監(jiān)管，并及時對出現(xiàn)故障的線路和用電設(shè)施（如路燈、裝飾燈具和音響系統(tǒng)），進行維修恢復，問題嚴重解決不了的及時向上級匯報，協(xié)助供電或?qū)I(yè)人員進行維修。3、 監(jiān)督和巡視維修場內(nèi)電視、電話、寬帶網(wǎng)等系統(tǒng)。對區(qū)內(nèi)的電視系統(tǒng)，電話線路系統(tǒng)，寬帶網(wǎng)系統(tǒng)，實行全天候巡視，并對故障及時排除修理，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。4、 定期檢查。對區(qū)內(nèi)商戶的用電設(shè)施、電視、電話、寬網(wǎng)等系統(tǒng)實行每月檢查，以排除隱患。杜絕商戶亂拉亂接，對商戶在水、電、電話、寬帶、有線電視方面的故障報告，要在4小時內(nèi)派人員前往處理，盡快解決。5、 提請新建議，對區(qū)內(nèi)的設(shè)施不定時的向管理部制定新的適合當前的方案，提請更新建議。6、 對區(qū)內(nèi)公共及商戶機電設(shè)施相關(guān)線路建立檔案，隨時檢查，杜絕長期故障，并實行項目負責制，一些重點設(shè)施的維護檢修指定專人負責，并有專人監(jiān)督，實行分人負責、監(jiān)督，互糾互查。（參工程部量化指導手冊）（四） 物業(yè)行政部職能：1、 負責區(qū)內(nèi)所有規(guī)章制度的制訂、貫徹、執(zhí)行、監(jiān)督實施。2、 負責區(qū)內(nèi)物業(yè)管理費收費項目、收費標準、收費辦法的制訂和執(zhí)行，并負責此幾項標準的公布，收費目標能依每月、季、年度的規(guī)定日期完成收費任務(wù)。3、 負責每日、周、月、季、年度對本區(qū)的保安、消防保潔、工程、園藝等單位，制訂出員工守則、管理制度、激勵辦法、獎懲辦法，及入、離職、請假制度、考勤制度，并負責執(zhí)行監(jiān)督實施。4、 負責對區(qū)內(nèi)經(jīng)營戶業(yè)主的管理和協(xié)調(diào)，制訂出“商戶管理辦法”（明確業(yè)主在場內(nèi)的守則）等辦法的執(zhí)行，監(jiān)督實施，并協(xié)助和發(fā)揮好“業(yè)主委員會”的職能作用。5、 每月辦好“場內(nèi)公告欄”的內(nèi)容和編排，對當月各商戶的水、電、電話、有線電視、網(wǎng)絡(luò)“物管費”等收欠信息進行公布，并以通知形式逐戶遞發(fā)相關(guān)通知清單、催收相關(guān)費用，透明化作業(yè)，并與此同時營造本區(qū)的文化氛圍及企業(yè)精神，讓公告欄成為發(fā)展商與業(yè)主溝窗口。6、 每日巡查各區(qū)，對業(yè)主的意見、建議、要求進行收集整理，盡快答復，對業(yè)主的廣告，貨物擺放、停入車輛、不正當竟爭、糾紛，及時進行糾正及調(diào)解，對各小組的工作提出要求建議，糾正指導。7、 定期或不定期組織舉辦一些“發(fā)展商與業(yè)主的聯(lián)誼活動、公益活動”，拉近業(yè)主與發(fā)展商的距離，過節(jié)進行多種形式慰問、問候，業(yè)主有困難及時提供幫助，對業(yè)主座談會、業(yè)主委員會的工作及組織工作要大力協(xié)助支持。（參行政部量化指導手冊）（五） 財務(wù)部職能：1、 負責部門內(nèi)收入的造帳、入帳，和現(xiàn)金一收、一支的出納和管理，并制出收支帳。2、 負責部門內(nèi)成本的預算、核算、會計、監(jiān)督、協(xié)調(diào)出納的收支，并制作成本會計帳。3、 負責本部門采購申請單的“報價核準”及按財務(wù)計劃“劃拔資金”，待采購完成后，負責物品單價、數(shù)量、質(zhì)量的核收、驗收（會同請購人），并經(jīng)主管領(lǐng)導審批后，預以報銷入帳。4、 負責協(xié)助行政部建立“商戶費用交納情況表”及“欠費預警”制度，及時通知行政組，必要時協(xié)助行政組，負責對“欠拖費之商戶”進行催收。5、 每月度向管理中心（我公司財務(wù)部）呈遞每月收支成本盈虧報表，各“商戶交費情況表”各1份時行匯報。（參財務(wù)組量化指導手冊）（六） 物業(yè)管理經(jīng)理職能：1、 負責領(lǐng)導好本項目保安部、保潔部、工程部、園藝組、行政部、財務(wù)部的所有員工，并安排組織好，以上單位的日常事務(wù)工作，使以上單位能“標準化”標準執(zhí)行物管計劃。2、 負責制訂本部門日、周、月年度的工作計劃，呈管理中心審批執(zhí)行。3、 負責每月度、季度、年度向管理中心，呈遞本部門月、季、年度的工作報告。4、 負責與物業(yè)經(jīng)營組一起共同為本部門制訂周、月、季、年度員工培訓計劃，并付諸實施。5、 對本部門的工作目標負責，并由其兼任行政部經(jīng)理、行使雙重職能物業(yè)管理計劃物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)該盡早介入，以便盡可能詳細地掌握整個物業(yè)的內(nèi)部情況，使日后的管理工作得以順利進行。比如一些隱蔽工程（如管線設(shè)置、設(shè)備擺設(shè)等），如果不早介入就很難徹底了解清楚，同時也無法避免一些施工上的錯誤，如此，則將會使日后的維修、保養(yǎng)難度和費用都大大提高。有鑒于此，物業(yè)管理服務(wù)最好是在物業(yè)開發(fā)的始初，即基礎(chǔ)工程建設(shè)開始就介入，但此時不是全面介入通常只是由一位熟諳工程和設(shè)備專家參與，該專家將根據(jù)物業(yè)管理的需要對有關(guān)結(jié)構(gòu)設(shè)計和設(shè)備配置等技術(shù)性問題提出專業(yè)意見，并且參與部份工程監(jiān)管，同時可培養(yǎng)未來的物業(yè)管理技術(shù)骨干。物業(yè)管理的全面介入應(yīng)該是在銷售工作開始以前，為了配合銷售，物業(yè)管理專家應(yīng)該在售前完成的工作是： 明確服務(wù)內(nèi)容； 明確設(shè)備配置； 確定組織架構(gòu)； 明確財務(wù)預算（即收費標準）； 完成管理份額計算； 完成所有合同文本項目服務(wù)營銷的具體操作要點要點一：項目銷售過程所需物業(yè)管理資料1、 樓宇質(zhì)量保證書2、 樓宇使用說明書3、 業(yè)主公約4、 用戶手冊5、 樓宇交收流程6、 交鋪通知書7、 交鋪手續(xù)書8、 收鋪書9、 承諾書10、 業(yè)主/用戶聯(lián)系表11、 遺漏工程使用鑰匙授權(quán)書12、 遺漏工程和水電表底數(shù)記錄表13、 裝修手冊和裝修申請表要點二：物業(yè)管理內(nèi)容策劃1、工程、設(shè)計、管理的提前介入2、保潔服務(wù)3、綠化養(yǎng)護4、安全及交通管理5、三車及場地管理6、設(shè)備養(yǎng)護7、房屋及公用設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護8、房屋事務(wù)管理9、檔案及數(shù)據(jù)的管理10、智能化的服務(wù)11、家政服務(wù)12、多種經(jīng)營和服務(wù)的開展13、與業(yè)主的日常溝通14、文化服務(wù)要點三：物業(yè)管理組織及人員架構(gòu)1、物業(yè)人力資源的管理，包括招聘、培訓、考核、調(diào)配、述職、工資、福利、晉及等環(huán)節(jié)。2、物業(yè)管理應(yīng)遵循以下原則建立各級組織機構(gòu)、明確各部門的職能、責任、權(quán)限、隸屬關(guān)系及信息溝通渠道。 遵守國家的有關(guān)規(guī)定 在經(jīng)營范圍允許下 結(jié)合不同的工作重點 把質(zhì)量責任作為各個環(huán)節(jié)的重點 遵循職責分明、線條清晰、信息流暢和高效的原則 各崗位的人員設(shè)置應(yīng)遵循精簡、高效的原則要點四：物業(yè)管理培訓1、在物業(yè)交付使用前，培訓內(nèi)容包括： 為新聘員工（特別是中層管理人員）提供管理公司架構(gòu)、人員制度及管理行業(yè)的