某小區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)文件(doc 44頁).doc

華神物業(yè)水木光華小區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)書目錄一、 公司簡介（1）基本情況（2）公司簡介（3）公司營業(yè)執(zhí)照、收費(fèi)許可證和資質(zhì)證書（4）服務(wù)理念（5）管理業(yè)績與在管物業(yè)情況（6）我們的優(yōu)勢及承諾二、 水木光華項(xiàng)目分析三、 授權(quán)書四、 投標(biāo)保函五、 報(bào)價書六、 報(bào)價表七、 報(bào)價分解表八、 經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算及酬金九、 水木光華管理方案和物品配置計(jì)劃十、 水木光華管理人員配備及培訓(xùn)計(jì)劃十一、 水木光華管理規(guī)章制度十二、 服務(wù)質(zhì)量承諾與管理目標(biāo)十三、 社區(qū)文化及提供便民服務(wù)十四、 結(jié)束語 一、四川華神物業(yè)管理有限公司簡介1、基本情況名 稱四川華神物業(yè)管理有限公司法人代表李 玢注冊地點(diǎn)成都市高新區(qū)桂溪工業(yè)園注冊資本300萬元物業(yè)管理面積及類型總管理面積達(dá)20萬平方米，其中：住宅小區(qū)約3萬平米、寫字樓約6萬平米、工廠物業(yè)約15萬平米。企業(yè)資質(zhì)臨時企業(yè)人才結(jié)構(gòu)總數(shù)本科大專中專以上其他人員1585526833工程師會計(jì)師擁有建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理經(jīng)理上崗資格的管理人員2225機(jī)構(gòu)總經(jīng)辦、綜合管理部、質(zhì)控部、市場拓展部、經(jīng)營管理部、財(cái)務(wù)部備 注2、公司簡介四川華神物業(yè)管理有限公司是以四川華神集團(tuán)控股60的獨(dú)立核算的專業(yè)物業(yè)管理的企業(yè)，于2002年12月組建成立。其前身成都華神集團(tuán)為集團(tuán)物業(yè)管理部，由于政策性限制，目前是四川省物業(yè)管理企業(yè)臨時資質(zhì)。從95年開始經(jīng)營物業(yè)管理業(yè)務(wù)。公司以管理住宅小區(qū)和綜合寫字樓、工廠物業(yè)為主，近來先后承接了康橋雅舍、公寓樓、四川絲綢大廈、華神科技大廈、太升絲綢大廈、華神藥業(yè)生產(chǎn)基地等物業(yè)。截止到現(xiàn)在，本公司已接管了以住宅小區(qū)和綜合寫字樓、工廠物業(yè)為主三種類型的物業(yè)，總管理面積達(dá)20萬余平方米。公司擁有一批以理論扎實(shí)、經(jīng)驗(yàn)豐富的管理技術(shù)人員為骨干的物業(yè)管理員工隊(duì)伍，在管理過程中公司可以依托自身的人員技術(shù)和設(shè)備優(yōu)勢，保證物業(yè)管理工作的有序和高效的進(jìn)行。我公司還在深圳等地聘請資深人士到公司任職，引進(jìn)了新鮮血液，借鑒先進(jìn)地區(qū)和國外先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，嚴(yán)格按照ISO9000的做法不斷健全管理制度，提高人員素質(zhì)和服務(wù)水平，為所接管物業(yè)的廣大業(yè)主提供真誠周到的專業(yè)服務(wù)。本公司有完整的服務(wù)質(zhì)量管理體系和完善的監(jiān)控措施，多年來所接管的物業(yè)未曾出現(xiàn)過質(zhì)量事故。在現(xiàn)有的成績面前，公司全面參照國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系服務(wù)理念，加速提高服務(wù)水平，提升管理品位，目前正在積極進(jìn)行2000版ISO9001國際質(zhì)量體系的貫標(biāo)工作，即將通過國際質(zhì)量體系的認(rèn)證。同時，在所接受托管的物業(yè)中，為向業(yè)主提供全方位的高質(zhì)量服務(wù)，公司不僅在物業(yè)中配備了商務(wù)中心、美容院、健身房、休閑會所等服務(wù)場所，還開設(shè)了房屋本體管理、房屋維修、代叫出租車、代理裝潢裝修、代購大宗物品、空調(diào)維修保養(yǎng)、代理IP電話、代理家政、鐘點(diǎn)工、代請家教、干洗衣服等服務(wù)項(xiàng)目。一致受到業(yè)主們的好評。3、公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書辦理中4、服務(wù)理念四川華神物業(yè)管理有限公司一直把業(yè)主滿意度放在首位，并且通過開展各項(xiàng)活動來作為提高公司服務(wù)水平、適應(yīng)生存和發(fā)展需要的重要舉措。公司廣大員工一直把使業(yè)主滿意、使業(yè)主放心作為我們工作的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)，堅(jiān)持全心全意為業(yè)主服務(wù)，堅(jiān)持將物業(yè)管理定位在服務(wù)上，以保姆身份為業(yè)主服務(wù)，通過服務(wù)來體現(xiàn)管理。這就是四川華神物業(yè)管理有限公司的生存之本、發(fā)展之源。在實(shí)踐中，公司不斷追求完美的服務(wù)，通過“全方位、全透明、全身心、全”的服務(wù)理念提高公司的服務(wù)質(zhì)量，強(qiáng)化公司企業(yè)品牌。在管理過程中，我們倡導(dǎo)“真誠服務(wù)，一流水準(zhǔn)”的思想，努力追求更細(xì)致、更完善的服務(wù)，即以犧牲自我為代價的服務(wù)。當(dāng)公司或員工的利益與業(yè)主的需求出現(xiàn)矛盾時，首先考慮業(yè)主的需求，時刻體現(xiàn)公司的服務(wù)理念，以此提高業(yè)主的滿意度，塑造四川華神物業(yè)管理有限公司良好的企業(yè)形象。5、管理業(yè)績與在管物業(yè)我公司憑借自身實(shí)力，成立之初就接管了康橋雅舍小區(qū)、華神藥業(yè)生產(chǎn)基地、華神公寓樓等幾個項(xiàng)目。在運(yùn)作過程中不斷提高員工自身素質(zhì)和服務(wù)水平，先后從所管轄物業(yè)先后獲得了業(yè)主們的一致好評，業(yè)主滿意率達(dá)到99.8。從而取得了社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的多項(xiàng)豐收?？禈蜓派嵛挥诔啥际懈咝聟^(qū)紫荊南路56號。項(xiàng)目占地40余畝（1期20畝），建筑面積為17000多平方米?？禈蜓派狍w現(xiàn)了一種典雅、厚重、就像劍橋一樣的學(xué)術(shù)的韻味，他的設(shè)計(jì)靈感來自國際學(xué)院派建筑風(fēng)格，營造著一種純學(xué)府詩的境界。我公司真誠服務(wù)，在康橋雅舍的人們可以感到園區(qū)內(nèi)處處體現(xiàn)物管的細(xì)微卓著，我們的努力使康橋雅舍是成都南部小區(qū)的一個精品之舍。雅舍內(nèi)還有博士創(chuàng)業(yè)俱樂部、康橋沙龍、商務(wù)中心、休閑娛樂中心、兒童培育園區(qū)等。華神藥業(yè)生產(chǎn)基地位于雙流縣的西航港常樂村內(nèi)，項(xiàng)目占地90畝，是具有新世紀(jì)先進(jìn)水平的藥物生產(chǎn)基地，我公司進(jìn)駐后，管理廠區(qū)的公共區(qū)域和綜合樓。我們的努力取得了廠方和廣大員工的好評，連續(xù)以來安全事件率為零。6、我們的優(yōu)勢及承諾（1）人才優(yōu)勢：現(xiàn)有各類管理人員近百名，工程技術(shù)類專業(yè)人員5名，會計(jì)師2名，物業(yè)管理經(jīng)理及管理員共24名，消防安全管理員4名。（2）管理優(yōu)勢：公司即將進(jìn)行ISO9001：2000國際質(zhì)量體系的貫標(biāo)，即將通過國際質(zhì)量認(rèn)證，并以“貫標(biāo)”為契機(jī)，公司服務(wù)質(zhì)量與水平將得到全面提升；公司的各類管理服務(wù)人員具有豐富的物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。（3）地域優(yōu)勢：四川華神物業(yè)管理有限公司地處成都市十二橋路37號華神科技大廈。對水木光華項(xiàng)目有較大的了解，在很大程度上可以更加貼心的服務(wù)。而且可以在本公司內(nèi)部進(jìn)行資源的共享，其中包括人力資源、設(shè)備以及技術(shù)資源等，可以借助我們公司現(xiàn)有的綜合管理部、空調(diào)維修中心、電腦網(wǎng)絡(luò)維護(hù)中心、家政服務(wù)中心、保安服務(wù)中心、財(cái)務(wù)部等的力量作為我們公司開展物業(yè)管理服務(wù)的堅(jiān)強(qiáng)后盾，同時我們有較豐富的“康橋雅舍”、“華神職工公寓樓”、“華神科技大廈”等的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，完全有能力滿足業(yè)主提出的全方位服務(wù)的要求。（4）承諾：四川華神物業(yè)管理有限公司將嚴(yán)格履行合同，以業(yè)主為中心，以規(guī)范化的操作和科學(xué)、有效的管理手段，為業(yè)主創(chuàng)造出整潔、條理、舒適的工作環(huán)境。我公司愿與成都天合房屋開發(fā)有限責(zé)任公司和成都市融興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一起將水木光華管理成為四川省住宅小區(qū)的一個新亮點(diǎn)，樹立貴公司的房地產(chǎn)界和物業(yè)管理的精品品牌。二、水木光華項(xiàng)目物業(yè)概況分析水木光華小區(qū)位于成都市青羊區(qū)內(nèi)，西臨青羊大道、成都花園，北面是光華街。小區(qū)總用地面積達(dá)108畝，建筑面積為127518平方米，計(jì)有9棟高層電梯公寓，兩棟綜合樓，54棟多層住宅，設(shè)有430個地下停車場和132個地上停車場。小區(qū)內(nèi)流水潺潺，亭臺星布，另設(shè)有游泳池、高級會所、市場、超市等。各項(xiàng)內(nèi)部設(shè)施完善，設(shè)備齊全。水木光華小區(qū)是一個智能化程度較高的集居住、營業(yè)、會所、休閑等功能的綜合性住宅小區(qū)。加上項(xiàng)目處于二環(huán)路和三環(huán)路之間，附近已有成都花園、博瑞城市花園等成熟社區(qū)。根據(jù)以上情況分析，我公司將選配管理能力強(qiáng)，技術(shù)素質(zhì)高的骨干組成管理班子，制訂切實(shí)可行的管理制度和操作規(guī)范，同時我公司依托自己的雄厚的人才實(shí)力、各種資源，我們有信心、有能力將該物業(yè)管理的服務(wù)做到“主動、熱情、周到、高效”，使業(yè)主滿意。授權(quán)書成都天合房屋開發(fā)有限責(zé)任公司成都市融興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：根據(jù)“水木光華”住宅小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)文件（合同編號04）的規(guī)定，茲授權(quán)我公司總經(jīng)理助理兼綜合管理部經(jīng)理李江先生為我公司合法代表，全權(quán)代表我公司簽署合同和執(zhí)行一切與本次招投標(biāo)有關(guān)的事務(wù)。我公司對其上述行為負(fù)完全責(zé)任。 投標(biāo)單位：四川華神物業(yè)管理有限公司（章） 投標(biāo)單位法人或授權(quán)代表： 日期： 2003年4月15日投 標(biāo) 保 函成都天合房屋開發(fā)有限責(zé)任公司成都市融興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：因被保證人四川華神物業(yè)管理有限公司（以下簡稱被保證人）參加你方招投標(biāo)發(fā)包的水木光華前期物業(yè)管理委托合同（合同編號：04）的招投標(biāo)，我方已經(jīng)接受被保證人的請求，愿向你方提供如下?lián)＃?、本保函擔(dān)保的投標(biāo)保證金金額為人民幣：20000元（大寫：貳萬元整）。2、本保函的有效日期自2003年4月 日至2003年4月 日。若你方要求延長投標(biāo)文件的有效期，經(jīng)保證人同意并通知我方后，本保函的有效期相應(yīng)延長。3、在本保函有效期內(nèi)，如被保證人有下列任何一種違反招標(biāo)文件規(guī)定的事實(shí)，你方可向我方發(fā)出提款通知。（1） 在招標(biāo)文件規(guī)定的招標(biāo)文件的有效期內(nèi)撤回投標(biāo)文件。（2） 中標(biāo)后，未能在招標(biāo)文件規(guī)定的期限內(nèi)提交履約擔(dān)保證件。（3） 中標(biāo)后，拒絕在招標(biāo)文件規(guī)定的期限內(nèi)簽訂合同。4、我方在收到你方的提款通知后7天（日歷天）內(nèi)憑本保函向你方支付本保函擔(dān)保范圍內(nèi)你方要求提款的金額，但提款通知應(yīng)符合下列條件：（1） 必須在本保函有效期內(nèi)以書面形式（包括信函、電傳、電報(bào)、傳真和電子郵件）提出，并應(yīng)由你方法定代表人或委托代理人簽字并加蓋單位公章。（2） 應(yīng)指出被保證人違反招標(biāo)文件規(guī)定的事實(shí)。 保證人：名稱 法定代表人（或委托代理人）（姓名）（單位蓋章） 簽名： 日期：2003年 月 日報(bào) 價 書成都天合房屋開發(fā)有限責(zé)任公司成都市融興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：我公司全面研究了“水木光華”住宅小區(qū)物業(yè)管理（合同編號04）招標(biāo)書及詢價補(bǔ)遺的全部內(nèi)容，我們在招標(biāo)書及其補(bǔ)遺明確的物業(yè)管理服務(wù)范圍、標(biāo)準(zhǔn)和報(bào)價條件的基礎(chǔ)上，根據(jù)我公司針對本招標(biāo)項(xiàng)目的物業(yè)管理方案和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，我們承擔(dān)本項(xiàng)目的報(bào)價金額為人民幣 元（大寫 ）正。我們完全理解，你們不保證報(bào)價最低的報(bào)價人投保，有權(quán)接受任何報(bào)價書和拒絕任何或所有報(bào)價書且無須做任何解釋。我們完全同意，自行承擔(dān)投標(biāo)所發(fā)生的一切費(fèi)用。此報(bào)價書遞交前所收到的詢價補(bǔ)遺如下：補(bǔ)遺編號名稱遞交日期收到日期1234在此聲明，我們對招標(biāo)書及其補(bǔ)遺已全面了解，并無保留地接受，并在我們的報(bào)價中作了適當(dāng)?shù)目紤]。現(xiàn)遞交我公司的報(bào)價書正本一份、副本三份。投標(biāo)單位：四川華神物業(yè)管理有限公司報(bào)價單位法人或授權(quán)代表：李 江日期：2003年4月15日報(bào)價地址：報(bào)價人聯(lián)系人/電話價人傳真 價 表序號項(xiàng)目金 額（元/年）說 明1結(jié)構(gòu)物及建筑維養(yǎng)0建筑物在質(zhì)保期內(nèi)1.1辦公樓1.2住宅樓1.3其他公共建筑或構(gòu)筑物2公共設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行維護(hù)6830002.1電梯75000維保費(fèi)：5萬/年*2年10萬元，電梯的井道、機(jī)房、轎箱底坑等部位，以及維修材料費(fèi)2.5萬/年*2年5萬元2.2空調(diào)系統(tǒng)0小區(qū)內(nèi)無中央空調(diào)系統(tǒng)2.3供電及公共照明系統(tǒng)2100001、 高低壓配電維保費(fèi)：3萬/年*2年6萬元。2、 公共照明維保費(fèi)：8萬/年*2年16萬元。3、 公共照明能源消耗量：10萬/年*2年20萬元2.4消防系統(tǒng)2000001、紅外線報(bào)警系統(tǒng)（小區(qū)內(nèi)外）：8萬/年*2年16萬元2、消防維保:5萬/年*2年10萬元元3、監(jiān)控中心消防設(shè)施設(shè)備維修材料費(fèi)用；7萬/年*2年14萬元2.5日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用1950001、 二次供水水池、水箱消洗： 1萬/年*2年2萬元 2、 二次供水設(shè)施設(shè)備維保材料費(fèi)：4萬/年*2年8萬元3、 游泳池水池、機(jī)電設(shè)備維保：2萬/年*2年4萬元4、 小區(qū)噴泉給水機(jī)電設(shè)備、維保材料費(fèi)：2.5萬/年*2年5萬元5、 給排水管網(wǎng)系統(tǒng)：4萬/年*2年8萬元1、 可視對講、門禁系統(tǒng)：6萬/年*2年12萬元 2.6服裝費(fèi)3000按每人每2年4套計(jì)算，每套150元計(jì)算3保安436803.1裝備費(fèi)29400包括購買保安人員的對講機(jī)、警用膠棒、電筒（充電式）、雨具等 3.2人身保險費(fèi)1680按每人每年投保1萬元算，保險費(fèi)率4， 3.3服裝費(fèi)12600按每人每2年4套計(jì)算，每套150元計(jì)算 4清潔衛(wèi)生費(fèi)424004.1工具購置費(fèi)12000包括購買掃把、拖把、擦玻器、玻璃鏟刀、水桶、垃圾收集車、垃圾袋、簸箕、工作指示牌、垃圾桶（各單元口用）以及各種洗潔用品。4.2勞保用品費(fèi)1600包括購買口罩、手套、雨靴、毛巾等4.3化糞池清淘費(fèi)24000化糞池清淘由專業(yè)公司承包,小區(qū)多層住宅共45個單元,9個小高層,按每3個單元1個化糞池,計(jì)18個,農(nóng)貿(mào)市場1個,綜合樓1個,小區(qū)共20個化糞池每年清淘2次,每次600元,1年合合計(jì)2.4萬元4.4服裝費(fèi)4800按每人每2年4套計(jì)算，每套150元計(jì)算 5綠化管理費(fèi)50967綠地面積：71698*30215105.1綠化工具費(fèi)9000該項(xiàng)費(fèi)用包括購買剪草機(jī)、剪枝刀、鋤頭、小噴壺、噴水管噴霧器等用具5.2勞保用品費(fèi)600包括購買手套、口罩、雨靴、毛巾等5.3綠化用水費(fèi)25812按1噸/年*1.2元/噸*2151025182元5.4農(nóng)藥化肥費(fèi)4302按0.2元/.年*215104302元5.5雜草清運(yùn)費(fèi)3000此項(xiàng)費(fèi)用由環(huán)衛(wèi)公司承包按實(shí)計(jì)算5.6景觀再造費(fèi)6453包括購買花草樹木及花卉租擺5.7服裝費(fèi)1800按每人每2年4套計(jì)算，每套150元計(jì)算 6辦公費(fèi)60000包括交通、通訊費(fèi)，低值易耗品、業(yè)務(wù)費(fèi)廣告宣傳費(fèi)、法律費(fèi)用等7物業(yè)管理人員工資及福利8319067.1管理人員151488定管理處主任1人,主任助理1人,管理員2人,收費(fèi)員2人 ,部門經(jīng)理4人（分別負(fù)責(zé)清潔綠化、工程維修 、保安與車管交通、房屋管理）7.2維修人員126240定維修人員10人，按800元/月算7.3綠化工42606定綠化工6人，按450元/月算7.4保潔工113616定保潔工16人，按450元/月算7.5保安員397956定保安員42人，按600元/月算8固定資產(chǎn)折舊費(fèi)8000包括空調(diào)、電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī),按5年分?jǐn)傆?jì)算。9利潤85997.65按成都市標(biāo)準(zhǔn)5計(jì)算，取前八項(xiàng)費(fèi)用之和10法定稅費(fèi)101133.24按成都市標(biāo)準(zhǔn)5.6計(jì)算，取前九項(xiàng)費(fèi)用之和。其中營業(yè)稅5，城建稅為營業(yè)稅的7，教育稅為營業(yè)稅的3，副調(diào)基金1。11總計(jì)1907084投標(biāo)單位：（公章）投標(biāo)單位法人或授權(quán)代表（簽字） 日期： 2003年4月15日報(bào) 價 分 解 表序號項(xiàng)目金額（元/年）計(jì) 算 說 明1.1人員費(fèi)用8319061.1.1管理人員151488其中管理處主任 1600元/月，主任助理800元/月，理員800元/月，收費(fèi)員800元/月,部門經(jīng)理1000元/月。福利費(fèi)共計(jì)31.5（工會1.5，教育費(fèi)1.5，綜合險14.5，福利基金14）1600元/月人*1人+800元/月人*1人+800元/月人*2人+800元/月人*2人+1000元/月人*4人9600元/月9600元/月*12月*（1+31.5）151488元/年1.1.2維修工126240按800元/月人算800元/月人*10人8000元/月8000元/月*12月*（1+31.5）126240元/年1.1.3保安員397956按600元/月人算600元/月人*42人*12月302400元/年202400元/年*（1+31.5）397656元/年1.1.4保潔工113616按450元/月人算450元/月人*16人*12月86400元/年86400元/年*（1+31.5）113616元/年1.1.5綠化工42606按450元/月人算450元/月人*6人*12月32400元/年32400元/年*（1+31.5）=42606元/年1.2消耗性材料、物品費(fèi)用7961671.2.1綠化49167綠化工具費(fèi)按1500元/人年*6人9000元/年勞保用品費(fèi)按100元/人年*6人600元/年綠化用水按1噸/年*1.2元/噸*2151025812元農(nóng)藥化肥費(fèi)按0.2元/.年*215104302元雜草清運(yùn)由環(huán)衛(wèi)公司承包每年需3000元景觀再造費(fèi)按0.3元/.年*215106453元1.2.2清潔37600清潔工具購買按750元/人.年*1612000元勞保用品費(fèi)按100元/人.年*161600元化糞池清淘費(fèi)20井*600元/次井*2次/年24000元1.2.3保安29400按700元/人.年*42人29400元1.2.4工程維修680000詳見報(bào)價表1.3成本性管理費(fèi)用及其它918801.3.1服務(wù)人員服裝費(fèi)22200服務(wù)人員（維修人員、綠化工、保潔工、保安員）的服裝每人每2年機(jī)4套，每套150元，則74人*150元/套*4套22200元1.3.2保安員保險168010000元/人*42人*4=1680元1.3.3固定資產(chǎn)折舊費(fèi)8000空調(diào)、電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)總價值40000元按5年分?jǐn)傆?jì)算折舊，40000元5年8000元1.3.4辦公費(fèi)60000按500元/人年*10人*12月60000元二利潤與稅金2.1利潤85997.65按成都市標(biāo)準(zhǔn)5計(jì)算，取前八項(xiàng)費(fèi)用之和1719953元*585997.65元2.1稅金101133.24按成都市標(biāo)準(zhǔn)5.6計(jì)算，取前九項(xiàng)費(fèi)用之和。其中營業(yè)稅5，城建稅為營業(yè)稅的7，教育稅為營業(yè)稅的3，副調(diào)基金1（1719953+85997.65）*5.6101133.24元四費(fèi)用合計(jì)1907084投標(biāo)單位：（公章） 投標(biāo)單位法人或授權(quán)代表（簽字） 日期： 2003年4月15日 經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算及酬金經(jīng)費(fèi)收入為：物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi) 元，代收代繳服務(wù)費(fèi) 元，特約服務(wù)費(fèi) 元，其他收入 元。共 元。支出：管理人員經(jīng)費(fèi) （此項(xiàng)合計(jì)： 831906元 ）1人員經(jīng)費(fèi) （1）工資、獎金 a.經(jīng)理 1600元/月12月=19200元b.經(jīng)理助理 800元/月12月=9600元（2）福利 31.5%=8400元（3）社會保險 40%=24000元（4）通訊費(fèi) 123012=14760元（5）服裝費(fèi) 22200022=222000元（按2年折舊計(jì)算）2辦公折舊費(fèi) （1）辦公設(shè)備 a.計(jì)算機(jī)2臺 8000元b.打印、傳真、復(fù)印機(jī)各1臺 20000元c.辦公隔墻、櫥窗 5000元小計(jì)：170003年=5666.7元/年（每年累計(jì)折舊元）（2）辦公用耗材 a. 打印機(jī)耗材 1500元b. 紙張 900元b. 其他辦公用品 1500元 小計(jì)：3900元3財(cái)務(wù)管理費(fèi) 15000元.2 保潔經(jīng)費(fèi) （此項(xiàng)合計(jì)： 180490元 ）4.2.1人員經(jīng)費(fèi)（450元/月16人）121.315（含社會保險）=113616元4.2.2衛(wèi)生潔具費(fèi)、低值易耗品2元/140000=280000元4.2.3外墻清潔費(fèi) 每年一次 30000元/次4.2.4服裝費(fèi) （900元/人2人+200元/人10人）2=1900元4.3公共秩序維持費(fèi) （此項(xiàng)合計(jì)： 192380元 ）4.3.1人工費(fèi)工資（600元42）121.315（含社會保險）=397656元4.3.2對講機(jī) 1500162=12000元4.4.3服裝 150元422=6300元（按2年折舊計(jì)算）4.4綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) （此項(xiàng)合計(jì)： 39533元） 人工費(fèi)用： 工資（450元6）121.315（含社會保險）49167元 4.4.5 屋頂花園及花坊養(yǎng)護(hù) 面積（180m2+20m2）7.50元/ m2=1500元工程維修：4.5不可預(yù)見費(fèi) 按以上五項(xiàng)費(fèi)用之和的5%計(jì)提414833元5%元=207424.6含營業(yè)稅及利潤的報(bào)價 第1年：（414833+20742）110.55%=481528元 扣除應(yīng)交稅營業(yè)稅 4815285.55%=26725元，扣1-5項(xiàng)成本，則稅前利潤為19228元（4%）。4.7日常維護(hù)費(fèi)，系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)，白蟻防治費(fèi)及垃圾、化糞池清運(yùn)費(fèi)等專項(xiàng)另按實(shí)結(jié)算水木光華物品配置計(jì)劃 （前期物業(yè)管理材料費(fèi)用計(jì)劃，按3個月算）辦公用品 辦公桌椅 20套 文件柜 15組保險柜 5臺 電腦 2臺打印機(jī) 1臺 傳真機(jī) 1臺電話機(jī) 4臺 空調(diào) 1臺日用耗材： 紙張12箱、其他辦公用小件 清潔工具：掃把 15把 拖把 20把毛巾 96條 水桶 16個撮箕 32個 水盆 16個膠手套 16雙 線手套 48雙垃圾桶 90個 垃圾袋 1000條擦玻器 20個 玻璃鏟刀 5個垃圾收集車 12輛 工作指示牌 36個日用耗材：洗衣粉 60kg 酸性洗劑 10甁玻璃清潔劑 20甁 潔廁劑 90甁不銹鋼清潔劑 48甁 不銹鋼保護(hù)油 21甁空氣清潔劑 108甁 燈飾清潔劑 64甁綠化用品剪草機(jī) 2臺 剪枝刀 8把鋤頭 6把 鐵鍬 6把噴水管 20根 小噴壺 4個噴霧器 2臺 手套 12雙膠統(tǒng)靴 6雙 農(nóng)藥化肥 11袋保安用品對講機(jī) 16臺 電筒（充電式） 12臺雨具 11 件 警用膠棒 15根手套 126雙 工程部用品1.測試儀表萬用表（250） 臺 電流鉗式（800A） 臺對地阻值測試表 臺 絕緣值測試表（500V1000V） 臺電源測試電筆 只 卷尺（5m） 把水平尺（600MM） 根 溫度計(jì)（電子數(shù)字式） 臺高壓測試電筆 只2.安全設(shè)備護(hù)眼罩 個 鋁梯（4M） 把鋁梯（1.5M） 把 手推車 臺絕緣膠鞋 雙 絕緣手套 雙3.工具扳手（250） 把 扳手（300） 把管子鉗（450MM） 把 切割工具（水管用切刀） 臺4.手工具螺絲起子 平咀形 100mm4mm 10支 150mm6mm 10支 200mm8mm 10支 250mm8mm 10支 400mm10mm 10支 十字形 100mm3mm 10支 175mm4.5mm 10支 250mm6mm 10支 350mm7.5mm 10支電子部件專用：平咀、十字咀、平咀鉗、尖咀鉗、斜鉗 10套電線護(hù)套管鉗（100A以上） 2個手錘（電工） 10個 電焊機(jī)（60A）1臺高壓吸塵機(jī)（手提式）1臺 手提射燈 2個對講機(jī) 6臺水木光華管理人配置及培訓(xùn)計(jì)劃1、 物業(yè)管理處機(jī)構(gòu)設(shè)立方案及運(yùn)作流程1.1組織體系成都天合房屋開發(fā)有限責(zé)任公司成都市融興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司四川華神物業(yè)管理有限公司華神物業(yè)水木光華物管服務(wù)中心工程維修部保安部保潔綠化部房管部綜合管理員綜合工程服務(wù)車場服務(wù)前臺接待保安服務(wù)綠化服務(wù)保潔服務(wù)1. 2組織結(jié)構(gòu)的說明從組織機(jī)構(gòu)圖中可以看出，管理處在公司的領(lǐng)導(dǎo)下和在成都天合房屋開發(fā)有限責(zé)任公司與成都市融興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的指導(dǎo)和監(jiān)督下，實(shí)行我公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制。這是一種垂直管理方式，分部經(jīng)理以下每組設(shè)主管，其編制力求精干，其人員力求一專多能。在擬制計(jì)劃，組織領(lǐng)導(dǎo)和對各項(xiàng)工作檢查指導(dǎo)協(xié)同等方面由經(jīng)理、經(jīng)理助理直接負(fù)責(zé)，各項(xiàng)具體工作在職責(zé)范圍內(nèi)由各主管直接安排，各主管向經(jīng)理負(fù)責(zé)，各主管下屬人員向主管負(fù)責(zé)。1.3管理運(yùn)行流程上級領(lǐng)導(dǎo)部門接受服務(wù)對象華神物業(yè)經(jīng)理 崗位責(zé)任人各部門主管水木光華物管處2、管理服務(wù)崗位設(shè)置及人員配備方案（滿員 84人）水木光華物管處主任1名主任助理1名保安部經(jīng)理1名房屋管理組主管1名保潔綠化部經(jīng)理1名工程維修部經(jīng)理1名 收款員2名管理員2名保安員28名車輛管理員10名前臺接待員4名工程維修員10名保潔員16名綠化員 6名3、員工的管理和培訓(xùn)計(jì)劃 員工是我們最寶貴的資產(chǎn)，我們強(qiáng)調(diào)人力資本增值目標(biāo)優(yōu)先于財(cái)務(wù)資本增值的目標(biāo)。所以從這層意義上未說，經(jīng)營企業(yè)其實(shí)就是做人的工作。為企業(yè)培養(yǎng)一支過硬的員工隊(duì)伍。員工管理的宗旨是以人為本，善待員工，規(guī)范管理，人盡其才。在物業(yè)管理工作中，我們提出的人員管理體系由三部分組成: (一)、聘用與考核 1、聘用對于操作層員工，依照相關(guān)人事勞動部門招聘人員規(guī)定，根據(jù)人員編制、用工條件擇優(yōu)錄取，錄用后經(jīng)過對員工進(jìn)行上崗培訓(xùn)和業(yè)務(wù)考核，試用3-6個月，依據(jù)勞動法的規(guī)定，簽訂勞動合同書。 2、考核 考核是檢驗(yàn)工作成效、業(yè)績以及培訓(xùn)效果的重要手段。主要辦法如下: a.每年對員工進(jìn)行兩次崗位考核，根據(jù)考核業(yè)績實(shí)施獎懲。考核率100%，淘汰率5%，崗位輪換率10%。 b.對新員工在錄用前進(jìn)行一次全面考核和面試，經(jīng)培訓(xùn)后進(jìn)行考核，考核率100%。 c.培訓(xùn)項(xiàng)目結(jié)束后，對參加培訓(xùn)人員進(jìn)行一次全面考核，培訓(xùn)考核率100%. d.對分公司經(jīng)理每年進(jìn)行兩次考評，充分征求甲方意見和員工民主評議，根據(jù)評議及考核結(jié)果決定是否續(xù)聘或調(diào)換。(二)、量化管理與規(guī)范操作 （1）量化管理: a.實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制，對相關(guān)崗位管理目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化和量化，作出具體要求。 b.分公司對全體員工培訓(xùn)指標(biāo)進(jìn)行量化，確定培訓(xùn)課程、內(nèi)容及課時。 c.年度考核量化，年度崗位輪換率10%，淘汰率5%。 d.實(shí)行財(cái)務(wù)成本雙控制的管理模式。公司制定詳細(xì)的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案，有計(jì)劃的控制成本，提高企業(yè)效益。 （2）規(guī)范運(yùn)作 a.按照IS09001:2000的物業(yè)管理質(zhì)量體系運(yùn)行。 b.運(yùn)用公司員工手冊等，規(guī)范管理分部員工的行為。 c.實(shí)施企業(yè)形象戰(zhàn)略。從員工選聘入手，獎懲機(jī)制貫穿整個管理服務(wù)運(yùn)作中。獎勵包括外送培訓(xùn)、職務(wù)提升、一次性物質(zhì)獎勵;懲罰包括辭退、降職、調(diào)崗、降低待遇、一次性罰款等形式。 （1）對選聘現(xiàn)有優(yōu)秀員工進(jìn)行培訓(xùn)、考核，合格者正式上崗。 （2）日常運(yùn)作中采用 5% “末位”淘汰制，實(shí)行強(qiáng)制性淘汰(辭退、降職)。（4） 對工作不認(rèn)真負(fù)責(zé)、不思上進(jìn)者，堅(jiān)決淘汰。（三）在項(xiàng)目進(jìn)駐三個月前開始將進(jìn)駐的人員開始培訓(xùn)。 （1） 附:員工管理網(wǎng)絡(luò)圖公司企業(yè)精神，制定素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格錄用考核，培訓(xùn)培養(yǎng)提高素質(zhì)機(jī)制工作崗位設(shè)計(jì)合理配置人力配置機(jī)制制訂規(guī)范管理形象規(guī)范管理分層管理措施人員管理組織機(jī)制量化考核、素質(zhì)評價末位淘汰、優(yōu)化組合壓力機(jī)制工資福利等物質(zhì)保障，榮譽(yù)晉升等精神獎勵。激勵機(jī)制水木光華管理規(guī)章制度一、員工守則 （一）管理人員須保持制服整齊清潔，儀表端莊，精神飽滿。（二）對待住戶、訪客、同事和各階層人士，均應(yīng)以禮相待，保持彼此間良好關(guān)系。（三）必須嚴(yán)格遵守輪值時間，按時上、下班（交接班），不得無故遲到、早退，遇有特殊情況需請假時，應(yīng)事先取得部門主管同意，而部門主管請假則需獲得公司總經(jīng)理同意。（四）管理人員不得在當(dāng)值時間內(nèi)為個別住戶做職責(zé)以外及對私人服務(wù)的工作。（五）管理人員不得參與樓宇買賣或租賃事務(wù)，若業(yè)主、住戶提出要求，應(yīng)請其直接向公司詢問。（六）部門主管應(yīng)該執(zhí)行公司各項(xiàng)指示，并定期召開該部門的各級員工的會議，向公司做定期的工作匯報(bào)。員工須服從部門主管工作調(diào)配及崗位編排。（七）不準(zhǔn)損壞公司信譽(yù)和對公司有欺詐及不誠實(shí)行為。（八）不得假借公司名義或利用職權(quán)對外做有損公司聲譽(yù)或利益的行為。（九）不得向業(yè)主、住戶或公司業(yè)務(wù)有關(guān)的任何人士收受或索取任何形式的禮物、賞錢。（十）所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽損壞公司財(cái)物，對各公物如有損壞，須負(fù)責(zé)賠償。（十一）遇到火災(zāi)、大風(fēng)等意外情況，各員工必須依時當(dāng)值，堅(jiān)守崗位，并按照公司的統(tǒng)一調(diào)配進(jìn)行撲滅，補(bǔ)救工作。（十二）必須遵守和執(zhí)行公司所發(fā)出的一切通告辦事。二、管理工作（一）按照規(guī)定時間當(dāng)值，不可擅離職守。（二）在當(dāng)值時不得飲酒、打瞌睡、閱報(bào)、看書、聽收音機(jī)或與同事閑談、開玩笑。（三）每日上班時間，必須穿著公司規(guī)定的衣服及佩戴職員工作證，完成自己崗位職責(zé)。巡視各層樓宇及走火通道，巡視時必須特別留意大廈清潔，及有否損壞、破舊、需要維修的地方，并進(jìn)行登記。如遇有不尋常事件，應(yīng)立即處理，記錄并及時向上級報(bào)告。（四）停電或火災(zāi)發(fā)生時，管理人員必須按照公司頒布的緊急情況處理程序工作，并按緊急情況處理程序作好疏導(dǎo)業(yè)主，搶救現(xiàn)場工作，以保護(hù)公共財(cái)產(chǎn)，防意外、保護(hù)人身安全等。（五）服從上級領(lǐng)導(dǎo)，完成所指定的工作。（六）留意各種公用設(shè)備有否被破壞或涂污，并通知有關(guān)人員修理和清除，必要時須協(xié)助維修工作。（七）執(zhí)行各項(xiàng)任務(wù)時，必須有禮貌，謹(jǐn)記“服務(wù)至上、禮貌第一”。（八）如有住戶發(fā)生意外，例如：受傷、暈倒等，應(yīng)即協(xié)助其家人招呼救護(hù)車或代辦報(bào)警。（九）熱情接待來訪人員，詳細(xì)記錄住房投訴，并迅速處理。不屬自己職責(zé)范圍的，則立即通知有關(guān)人員處理解決，處理情況立即向上級報(bào)告。（十）管理部需設(shè)置急救箱，配備急救用品，如繃帶、棉花及搶救藥品等。同時放置部分緊急維修工具，以備臨時急用。（十一）大廈公共地方鑰匙，如：機(jī)房，必須小心存放，以備緊急時使用。若有需要外借鑰匙時，必須登記使用人姓名及身份證號碼，用后及時歸還。三、停車場管理（一）車管員必須認(rèn)真執(zhí)行停車場管理規(guī)定，禮貌待人，熱情服務(wù)，保證車輛安全，維護(hù)良好的行車秩序。（二）車輛進(jìn)場后，必須按指定位置停車，排列整齊，不得阻塞交通，認(rèn)真核查車型、車牌號，避免出現(xiàn)差錯。（三）了解和掌握車主的車型、車牌號、姓名、年齡、職業(yè)、工作單位、居住樓層、座號等等，以便識別。（四）汽車、摩托車必須購買“車輛綜合保險”，如有丟失，可向保險公司索賠。未買“車輛綜合保險”的車輛，本車場不予停放保管。（五）本停車場實(shí)行有償停車保管服務(wù)，必須嚴(yán)格遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，經(jīng)濟(jì)手續(xù)清楚，做到錢、票相符，日清月結(jié)。（六）嚴(yán)禁載有易燃、易爆和有毒、有害物品的車輛進(jìn)場停放保管，以免發(fā)生意外。如有車輛違反此規(guī)定進(jìn)場，應(yīng)立即令其開出車場，立即報(bào)告管理部或公安機(jī)關(guān)進(jìn)行處理。（七）車管員交接班時必須認(rèn)真交接。如清點(diǎn)停車場內(nèi)車輛多少、租車的停車計(jì)時票的張數(shù)、現(xiàn)金清點(diǎn)，并詳細(xì)記錄（自行車則注意車票的號碼及張數(shù)，登記在交接登記簿上）。（八）車管員值班期間發(fā)現(xiàn)可疑情況，立即報(bào)告班長或管理處，并注意其事態(tài)發(fā)展。交接班時叮囑接班人注意，并記錄在交接登記簿上，同時日期必須記錄在登記簿上，以備查。（九）車管員必須認(rèn)真執(zhí)行收費(fèi)制度，堅(jiān)持原則，不得徇私舞弊。如果有不開票停車或亂收費(fèi)、不收費(fèi)等等行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，嚴(yán)肅處理。（十）保持停車場內(nèi)清潔衛(wèi)生，每日必須清掃一次。四、服務(wù)規(guī)范1、服務(wù)態(tài)度：文明禮讓、態(tài)度和藹、語氣親切、表達(dá)清楚。2、服務(wù)用語：您好！請進(jìn)；請坐；請講；對不起；請稍等；讓您久等了；請慢走；有事多聯(lián)系；謝謝；請留步；再見；請您消消氣，有話慢慢說；歡迎您監(jiān)督幫助；打攪了。3、服務(wù)禮儀：著裝整齊干凈、佩戴服務(wù)標(biāo)志、態(tài)度熱情誠懇、行為文明大方。4、服務(wù)、作業(yè)時儀表保持整潔，穿著干凈的工作服，佩戴服務(wù)胸卡；不留與身份不符的發(fā)型，不戴與服務(wù)無關(guān)的裝飾品；并給予來者以滿意或理解的答復(fù)。接待辦事人員，熱情迎送，主動打招呼；專心做好記錄，并給予來者以滿意或理解的答復(fù)。5、入戶服務(wù)先按門鈴或輕敲門，征得同意再進(jìn)門；辦完事后禮貌地離去。6、服務(wù)對象有意見、態(tài)度不好時，耐心解釋說明，以禮待人，不講傷感情和不文明語言。7、職業(yè)紀(jì)律：遵紀(jì)守法、勤政廉潔、辦事公道、高效服務(wù)。8、自覺執(zhí)行有關(guān)法律法規(guī)，依法行政、依先法管理，不得擅自主張、各行其是。9、愛崗敬業(yè)、提高辦事效率，不得有冷、硬、拖、卡和其它刁難行為。10、堅(jiān)持原則，秉公辦事，不得以職務(wù)之便謀取私利，不得以任何形式吃、拿、卡、要。11、多辦實(shí)事，為住戶排憂解難，不亂收費(fèi)、不收饋贈，不向住戶提無理要求。12、干活保障安全，不得損壞住戶物品；文明施工不擾民，活完料凈腳下清。五、財(cái)務(wù)制度六、收樓細(xì)則 1 接到收樓通知后，工程人員或管理員會同業(yè)主一道到房子內(nèi)進(jìn)行驗(yàn)收。 2 驗(yàn)收中注意，按照售樓部交來的物品清單對業(yè)主進(jìn)行說明后，包括房子的等級，座向，門戶，附加功能等。清楚后方開始逐一測試，門窗開合、電話接口、光纖接口、電路開關(guān)、斷路器等。 3 房子在驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)其他的問題，應(yīng)就公司本身能夠解決的限度盡力解決，否則答應(yīng)業(yè)主可以跟開發(fā)商提出重新修理。對此進(jìn)行配合。但是與開發(fā)商另有協(xié)議除外。 4 驗(yàn)收中注意不對業(yè)主進(jìn)行無關(guān)承諾。 5 驗(yàn)收完畢業(yè)主簽名，并且簽收前期物業(yè)管理合同，消防責(zé)任書。 6 提出裝修申請的，請業(yè)主按相關(guān)手續(xù)辦理。七、裝修管理制度裝修流程：1 業(yè)主提出裝修申請的，請業(yè)主提交裝修方案到管理處，包括裝修的時間、平面圖、裝修企業(yè)團(tuán)體的資質(zhì)、負(fù)責(zé)人及聯(lián)系方式、具體計(jì)劃等。2 裝修方案經(jīng)工程部審批后，方可到管理處辦理裝修手續(xù)，交納保證金，辦理裝修工人臨時出入證件。3 在裝修過程中，管理處跟進(jìn)管理，保證裝修中按照方案進(jìn)行，并且盡量排除各種隱患。4 裝修完畢后，由業(yè)主提出申請，管理處對裝修工程進(jìn)行驗(yàn)收，合格后簽字，業(yè)主可以入住。八、安全防范制度（一）必須明了和掌握大廈內(nèi)各種保安設(shè)施的操作和效能。例如：對講機(jī)、警鐘、密碼鎖、閉路電視等。必須善用各種已有的設(shè)施，以免減弱防盜效果，特別強(qiáng)調(diào)大門必須緊閉，住戶出入可自備防盜門鑰匙或密碼鎖，訪客則可用對講機(jī)。嚴(yán)禁大門常開，防止壞人有機(jī)可乘。（二）應(yīng)熟悉大廈內(nèi)各住戶，記住住戶之姓名、年齡、家庭成員之職業(yè)及聯(lián)系電話。此類資料必須保密，不得泄露。（三）與住戶保持密切聯(lián)絡(luò)，以便就保安問題，經(jīng)常交換意見及互通消息。（四）各更管人員交接更時應(yīng)傳達(dá)防盜信息，做好交接班記錄，以備核查，令保安人員高度警惕。（五）嚴(yán)禁借詞推銷之人士進(jìn)入大廈。遇有自稱公務(wù)人員或公共機(jī)構(gòu)職員進(jìn)入大廈，更應(yīng)查驗(yàn)身份證、介紹信，如有疑問，應(yīng)致電有關(guān)機(jī)構(gòu)查尋。（六）應(yīng)有禮貌地詢問任何進(jìn)入大廈的來訪客人，登記身份證或工作證。如有懷疑，應(yīng)用對講機(jī)與有關(guān)住戶聯(lián)絡(luò)。如訪客攜帶可疑物品時