菜市場招商方案.doc

康平菜市場招商初步方案（本方案主要包括市場二層和一層外鋪部分）一、項目整體定位康平片區(qū)首家提供創(chuàng)新化服務(wù)、經(jīng)營管理的新型綜合市場及升級創(chuàng)新的社區(qū)生活服務(wù)中心。釋義：原三村市場是康平片區(qū)主要的市場之一，附近居民絕大多數(shù)都有在此消費的經(jīng)歷，因此在康平區(qū)域中享有廣泛的知名度，當(dāng)項目重新建設(shè)后，一定要延續(xù)其原有知名度并提出升級創(chuàng)新的概念，升級創(chuàng)新不僅體現(xiàn)在建筑硬件的更新，更從服務(wù)、經(jīng)營管理等軟件方面進行升級，使消費者得到實惠和新穎的消費體驗，最終成為周邊居民的一站式生活服務(wù)中心。因此新市場定位在針對消費者的服務(wù)方面、針對市場自身的經(jīng)營方面、針對經(jīng)商者的管理這三個方面進行創(chuàng)新，最終形成一個能長久發(fā)展并創(chuàng)造良好經(jīng)濟效益的升級創(chuàng)新版的“三村市場”。二、總體招商策略項目的定位即是我們要實現(xiàn)的目標，圍繞著如何形成生活服務(wù)中心及創(chuàng)新的理念，在招商工作中將采取如下策略：1、內(nèi)外同步啟動、互相促進項目所處地段比較優(yōu)越、人氣較旺，目前市場一層內(nèi)部（攤位和內(nèi)鋪）已完成招租，待租部分主要為一層外鋪和二層商業(yè)空間，無論哪部分商業(yè)面積實現(xiàn)招租并開始經(jīng)營，都會對市場整體商業(yè)氛圍帶來良性影響，并減輕后續(xù)招租工作壓力，因此招商工作應(yīng)全面展開，僅對少量鋪位進行技術(shù)性銷控即可。2、“蓄水養(yǎng)魚”式的招商思路 商業(yè)地產(chǎn)是一個商業(yè)與地產(chǎn)行業(yè)對接的復(fù)合領(lǐng)域，因此一定要符合商業(yè)領(lǐng)域的基本運作規(guī)律。一般情況下商圈成熟都需要一個培育期，至少需要23年才能進入穩(wěn)定經(jīng)營階段。因此要奉行“蓄水養(yǎng)魚”政策，在培育期考慮商圈培育的規(guī)律，讓利于業(yè)戶，在租金定價上考慮商家的承受能力，降低自己的過高的期望值，對業(yè)戶進行扶持、給業(yè)戶喘息的機會。3、招商與經(jīng)營兼顧 商業(yè)地產(chǎn)操作最重要的階段是招商和經(jīng)營，二者之間是相輔相成、相互依存關(guān)系。招商過程中要考慮到對后續(xù)經(jīng)營的影響，同時注重經(jīng)營管理，引進先進的管理機制，引導(dǎo)業(yè)戶良性發(fā)展，否則一旦經(jīng)營者關(guān)門，開發(fā)商同樣要關(guān)門，經(jīng)營者失敗，開發(fā)商同樣失敗，兩者一榮俱榮、一損俱損。4、制定創(chuàng)新的市場經(jīng)營管理模式與服務(wù)模式在市場經(jīng)營過程中，要體現(xiàn)“升級創(chuàng)新”的思路，優(yōu)化經(jīng)營管理模式，提供創(chuàng)新、升級化的服務(wù)模式，引入超市化選購、配送、定菜、無公害檢測、公平秤、特價專區(qū)、凈菜服務(wù)、會員制服務(wù)等特色化服務(wù)。三、市場招商形式與范圍1、市場招商形式u 市場一層外鋪部分：建議市場一層外鋪部分采用自由、靈活的招商方式，以套為單位進行招商，業(yè)戶可根據(jù)需求自由組合，開發(fā)商只對業(yè)態(tài)進行原則性管理，不做具體劃分，以業(yè)戶自發(fā)形式結(jié)合整體調(diào)控，形成外鋪業(yè)態(tài)的組合格局。u 市場二層部分：建議市場二層商業(yè)空間采用整體招商或大面積分割招商（四、五家聯(lián)合）的方式，如下圖所示： 鑒于項目周邊九隆街及華信家園等項目均有相當(dāng)體量的物業(yè)招商，本案二層整體招商或大面積分割招商易形成一定的獨特性和市場獨有性，有利于市場競爭。盡管整體或大面積分割招商短時間內(nèi)租金收入要低于零散經(jīng)營，但就長期經(jīng)營的穩(wěn)定性和商圈商業(yè)氛圍的培育來看一定優(yōu)于零散經(jīng)營，同時可以有效降低運營風(fēng)險；另外開發(fā)商可不必為市場管理專門單獨組成一個職能部門，有利于降低運營成本。2、市場招商范圍u 市場一層外鋪部分：市場一層外鋪的招商范圍包括：餐飲、服裝服飾、品牌專賣店、食品店、美容美發(fā)、通訊器材等業(yè)態(tài)。u 市場二層商業(yè)空間部分：市場二層整體招商與大面積分割招商范圍包括：餐飲、超市、培訓(xùn)機構(gòu)、康體健身、娛樂中心、干貨代理批發(fā)、小商品代理批發(fā)等業(yè)態(tài)。四、市場硬件設(shè)施修改建議1、一層與二層連體經(jīng)營，縮小二層經(jīng)營面積外網(wǎng)點是招租價值最高的部分，如果能將二層局部與一層連體招租，不僅能實現(xiàn)較好的經(jīng)濟價值，同時增加了外網(wǎng)點房可供招租的總面積，兩層合并可以在租金方面互補，但總體價值仍保持不變，利于招租。同理，二層商業(yè)面積會縮小，可以降低整體招租的難度。2、小面積、總租金低的商鋪分隔形式現(xiàn)有大部分外鋪均為面寬4米，進深達1012米的“長筒式”店鋪，該種店鋪對于經(jīng)營者來講可選性較低，對于需求小經(jīng)營面積的業(yè)戶來講租金總價過高，因此建議采取如下圖所示的間隔方式，分隔出部分小進深的鋪面，降低其租金總價，靈活多變，以應(yīng)對未來客戶及市場發(fā)展的不同需求： 另外對于處在入口兩側(cè)和拐角處的店鋪，可為其兩面開門，變小面寬為大面寬，變一面臨街為兩面臨街，盡量提升商鋪價值。3、二層商業(yè)直通西向街道目前二層的主要通道為一層市場內(nèi)設(shè)置的自動扶梯（南入口），這種格局不利于二層整體招租或分割招租，建議采取在二層直接設(shè)通道至祥和路的方式將二層與人流較大的主要街道連通起來。如下圖所示，將二層商業(yè)空間變成為擁有獨立出入口且能直接連通交通要道的“臨街旺鋪”:五、總體推廣策略1、充分利用“三村市場”知名度，結(jié)合項目定位提出升級創(chuàng)新概念充分利用項目前身“三村市場”所具有的知名度，廣泛進行宣傳。同時結(jié)合項目定位提出升級與創(chuàng)新概念，一方面展示項目超前的硬件配套設(shè)施，以此提高客戶的信心，另一方面向客戶灌輸全新的經(jīng)營理念和服務(wù)理念，以此吸引更多的客戶關(guān)注。2、一站式生活服務(wù)中心的主題定位推廣以打造康平片區(qū)一站式生活服務(wù)中心的主題定位來進行推廣，以中心位置、方便快捷、大體量和豐富業(yè)態(tài)組合等方面為主要支撐點，塑造項目片區(qū)核心的整體推廣形象。3、偏重營造現(xiàn)場氛圍組織推廣 本項目的主要消費群體為康平片區(qū)居民，因此招商也具有一定的區(qū)域局限性，大部分客戶為居住在康平或在本地有經(jīng)營店鋪的群體，推廣中應(yīng)偏重于現(xiàn)場的包裝和招商氛圍的營造，通過各種廣告牌、橫幅、指示牌等形象識別系統(tǒng)全面包裝項目，以此展示項目，吸引客戶注意。4、以活動帶動市場經(jīng)營促進整體招商 強調(diào)將促銷活動作為項目招商的主要推廣方式，定時組織各種促銷活動，如各種文藝節(jié)目表演、特價產(chǎn)品限時銷售等，以此帶動市場內(nèi)部攤位和內(nèi)鋪的經(jīng)營，提升市場人氣，擴大項目的影響，以內(nèi)部帶動外部，從而促進項目整體招商推廣的進行。六、目前招商工作的具體執(zhí)行目前市場內(nèi)部經(jīng)營情況不是十分理想，外圍仍有部分工程正在施工，周邊道路并未完全開通，會對項目的全面招商產(chǎn)生一定的影響。因此建議首先進行促進內(nèi)部經(jīng)營的活動，以及市場全面包裝、招商方案討論等工作，為市場整體招商全面啟動做好準備。招商部門可利用我司操作其他