土地增值稅清算流程及政策講解.ppt

土地增值稅清算流程及政策講解 講解范疇 未進行實質(zhì)性土地整理 開發(fā) 進行實質(zhì)性土地整理 開發(fā) 單位 個人二手房 先預(yù)征 待符合條件后清算 建造后整體銷售 其他情況 內(nèi)容 三類申報表 清算流程 預(yù)征 清算 后續(xù)管理 清算流程 結(jié)合模塊 報送資料 報送資料 預(yù)征 各地要進一步完善土地增值稅預(yù)征辦法 根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況 區(qū)別普通住房 非普通住房和商用房等不同類型 科學(xué)合理地確定預(yù)征率 并適時調(diào)整 工程項目竣工結(jié)算后 應(yīng)及時進行清算 多退少補 東部地區(qū)不得低于2 對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的 應(yīng)根據(jù) 稅收征管法 及其實施細則的有關(guān)規(guī)定 從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起 加收滯納金 0 2 3 4 5 匡算率 2001年之前 2010 2011 2014 普通住宅 非普通住宅 廉租住房暫不預(yù)征非普通住宅 非住宅2 限價房1 普通住宅2 其他3 1996年預(yù)征率1 經(jīng)濟適用房暫不預(yù)征 預(yù)征率 2005年 青地稅函 2009 47號文 三 2008年底 全市普通住房的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)由每套120平方米上調(diào)至144平方米 在具體執(zhí)行中應(yīng)如何把握執(zhí)行時間 一個項目一個標(biāo)準(zhǔn) 答 根據(jù) 青島市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市建委等部門關(guān)于支持居民購買住房的意見的通知 青政辦發(fā) 2008 63號 第五條規(guī)定 將我市普通住房的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)由120平方米調(diào)整到144平方米 自2008年11月15日起施行 各單位在進行土地增值稅清算時 對2008年11月15日以后新開工的開發(fā)項目按新規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行 對之前已開工的開發(fā)項目 仍按原規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行 開工時間以取得建筑工程施工許可證時間 第一個 為準(zhǔn) 目前三條標(biāo)準(zhǔn) 普通住宅須同時符合以下3個條件 一 住宅小區(qū)建筑容積率在1 0以上 二 單套建筑面積在144平方米以下 三 實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格的1 44倍 2014年第1號 青島市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)問題的公告 一 納稅人在未取得由主管地稅機關(guān)作出的開發(fā)項目土地增值稅清算申報審核結(jié)論之前 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益 包括貨幣收入 實物收入和其他收入 均應(yīng)按規(guī)定的預(yù)征率 預(yù)繳土地增值稅 納稅人在銷售開發(fā)產(chǎn)品的過程中 隨同房價向購房人收取的裝修費 設(shè)備安裝費 管理費 手續(xù)費和咨詢費等價外收費 應(yīng)并入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 作為房屋銷售計稅價格的組成部分 預(yù)繳土地增值稅 二 納稅人開發(fā)建設(shè)并銷售房地產(chǎn) 土地增值稅預(yù)征率如下 平均銷售價格明顯高于本區(qū)域房地產(chǎn)銷售價格 匡算預(yù)計增值額 確定土地增值稅稅負率 取得 稅務(wù)事項通知書 后的次月申報期內(nèi) 計算補繳該項目前期房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入預(yù)繳土地增值稅額與按照主管地稅機關(guān)通知稅負率計算應(yīng)納稅額之間的差額 解釋 執(zhí)行期公告自2014年3月1日起施行 有效期至2018年12月31日 是指稅款所屬期 即4月1日開始用新預(yù)征率申報 清算 明確清算單位國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知國稅發(fā) 2006 187號第一條 土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算 對于分期開發(fā)的項目 以分期項目為單位清算 青島市規(guī)定 土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算 開發(fā)企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后分期分批開發(fā)的項目 以國土 規(guī)劃等主管部門批準(zhǔn)文書注明的分期分批項目為單位進行清算 各地政策匯總表 北京發(fā)改委立項遼寧發(fā)改委立項 工程規(guī)劃許可證安徽工程規(guī)劃許可證寧波工程規(guī)劃許可證深圳銷售許可證重慶工程規(guī)劃許可證浙江審批 備案項目 不許自行劃分 吉林發(fā)改委立項 五證 竣工備案證江蘇發(fā)改委立項 自行分期結(jié)合工程規(guī)劃許可證廈門工程規(guī)劃許可證大連企業(yè)會計核算單位 稅局審核 廣州整體開發(fā) 統(tǒng)一核算 銷售情況 會計核算 初始產(chǎn)權(quán)青島國土 規(guī)劃審批 建設(shè)用地規(guī)劃許可證為主 參考 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 西安工程規(guī)劃許可證 銷售許可證湖北工程規(guī)劃許可證海南工程規(guī)劃許可證 1 房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工 完成銷售的 2 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的 3 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的 清算條件 應(yīng)該 1 已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目 已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85 以上 或該比例雖未超過85 但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的 2 取得銷售 預(yù)售 許可證滿三年仍未銷售完畢的 最后一張 3 納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的4 省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況 可以 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知國稅發(fā) 2006 187號 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房等建設(shè)項目 凡符合下列條件之一的 應(yīng)視為已經(jīng)竣工驗收 一 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案 二 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用 三 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明 已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在百分之八十五 含 以上 或該比例雖未超過百分之八十五 但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的 可以通知納稅人進行項目清算 在具體工作中應(yīng)如何理解掌握 答 該規(guī)定可用下列公式表示 已轉(zhuǎn)讓可售建筑面積 出租或自用可售建筑面積 總可售建筑面積 85 清算方法 收入 視同銷售 1 平均價格 2 市場價格或評估價值確定 實質(zhì) 已收訖全部 所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移 3 其他規(guī)定 微調(diào) 1 發(fā)票2 合同 確認時間 確認金額 非直接銷售和自用房地產(chǎn) 扣除項目 187號文 一 須提供合法有效憑證 不能提供合法有效憑證的 不予扣除 二 前期工程費 建筑安裝工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費 開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的 地方稅務(wù)機關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料 結(jié)合房屋結(jié)構(gòu) 用途 區(qū)位等因素 核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn) 并據(jù)以計算扣除 公共設(shè)施 無償移交給政府 公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè) 產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有 有償轉(zhuǎn)讓 兩個項目 兩個比例 財政發(fā)票 移動 非移動 看發(fā)票 不看支付 不得扣除 扣除 拆遷安置 異地安置 用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶 貨幣安置拆遷 憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費 屬于自行開發(fā)建造的 房屋價值按國稅發(fā) 2006 187號規(guī)定計算 計入本項目的拆遷補償費 異地安置的房屋屬于購入的 以實際支付的購房支出計入拆遷補償費 視同銷售處理 確認收入 營業(yè)稅 同時確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款 計入拆遷補償費 回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款 應(yīng)抵減本項目拆遷補償費 有利息 分攤并提供金融機構(gòu)證明的 允許據(jù)實扣除 其他房地產(chǎn)開發(fā)費用5 無利息 不能提供金融機構(gòu)證明的 房地產(chǎn)開發(fā)費用10 計息期 取得土地使用權(quán)之日起 項目竣工驗收之日止 開發(fā)費用 土地增值稅清算時 已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出 應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除 不能同時適用 例題 某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項目 建筑總面積10000平 其中普通住宅5000平 非普通住宅4000平 其他1000平 包括地下車位800平 40個無產(chǎn)權(quán)車位 物業(yè)等用房200平 該項目發(fā)生的成本為3000萬 指取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本 銷售情況是普通住宅已售4000平 單價8000元 非普通住宅2000平 單價12000元 車位已售15個 每個10萬 取得預(yù)售許可證滿三年 備注 開發(fā)費用 稅金 加計另行計算 核定征收 逾期仍不清算的 計稅依據(jù)明顯偏低 又無正當(dāng)理由的 難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收率明細表注 單獨轉(zhuǎn)讓 公共配套設(shè)施 取得的收入 比照 非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 的核定征收率執(zhí)行 后續(xù)管理 清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) 清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的 納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報 扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算 單位建筑面積成本費用 清算時的