臨沂市房地產(chǎn)市場研究.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系網(wǎng)站刪除2014年臨沂市房地產(chǎn)市場研究一、2014年臨沂市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況：今年以來，全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。前三季度，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值2740.2億元，增長10.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值255.1億元，增長3.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1400.8億元，增長11.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1084.3億元，增長9.1%。 1、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)形勢(shì)穩(wěn)定，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展較好前三季度，全市農(nóng)林牧漁業(yè)完成增加值255.1億元，增長3.9%。其中，農(nóng)、林、牧、漁業(yè)分別增長3.6%、8.9%、3.2%和5.5%。 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)快速發(fā)展。全市新建優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)園區(qū)62個(gè)，其中農(nóng)業(yè)30個(gè)，林業(yè)19個(gè)，畜牧10個(gè)，漁業(yè)3個(gè)；新增種植業(yè)基地面積241123畝，其中產(chǎn)業(yè)園區(qū)新擴(kuò)建14.1萬畝，基地10萬畝。全市培育品牌66個(gè)，“三品一標(biāo)”認(rèn)證64個(gè)，進(jìn)入超市、電商農(nóng)產(chǎn)品品牌37個(gè)，新建品牌專賣店、專柜50個(gè)。 2、工業(yè)運(yùn)行平穩(wěn)，建筑業(yè)穩(wěn)步發(fā)展前三季度，全市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1470.6億元，增長14.83%。其中，輕工業(yè)完成562.3億元，增長14.7%；重工業(yè)完成908.3億元，增長15.8%。全市工業(yè)用電量210億千瓦時(shí)，增長10%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值7239.3億元，增長15.4%，其中產(chǎn)值過億元企業(yè)發(fā)展至1861戶，同比增加261戶。億元以上企業(yè)完成產(chǎn)值6243.9億元，占規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值的86.3%。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入7062.5億元、利潤372.2億元、利稅567.2億元，分別增長15.9%、11.6%和13.9%。其中，收入過億元企業(yè)1839戶，同比增加283戶；利稅過千萬元企業(yè)達(dá)到1525戶，同比增加255戶，累計(jì)實(shí)現(xiàn)利稅475.9億元，增長18.2%。建筑業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。3、固定資產(chǎn)投資保持較快增長前三季度，全市完成固定資產(chǎn)投資1795.7億元，增長17%。第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別完成投資18.6億元、908.7億元和868.4億元，第一產(chǎn)業(yè)增幅下降12.1%，第二、三產(chǎn)業(yè)分別增長18%和16.9%。工業(yè)投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，技改和裝備制造業(yè)投資快速增長，高耗能行業(yè)投資大幅回落。房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長。完成投資251.7億元，增長23.1%；新開工面積1029.8萬平方米，增長28.7%。商品房銷售面積538.2萬平方米，增長1.7%。4、內(nèi)外消費(fèi)需求趨好，價(jià)格水平總體穩(wěn)定前三季度，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額1465.3億元，增長12.8%。其中，城鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)零售額1108億元，鄉(xiāng)村市場實(shí)現(xiàn)零售額357.3億元，分別增長13%和12.2%。從行業(yè)看，批發(fā)零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額1366億元，增長13.1%；住宿餐飲企業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額99.3億元，增長8.9%。糧油、食品、飲料、煙酒類實(shí)現(xiàn)零售額153.4億元，增長18.5%；服裝、鞋帽、針紡織品類實(shí)現(xiàn)零售額59.7億元，增長25.3%；家用電器和音像器材類、家具類、建筑及裝潢材料類商品零售額分別增長16.1%、1.6%和18.5%；金銀珠寶類商品零售額增長23.7%；汽車類商品零售額增長15.5%。 全市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）同比上漲2.4%；工業(yè)產(chǎn)品價(jià)格緩中趨穩(wěn)，工業(yè)生產(chǎn)者出廠、購進(jìn)價(jià)格同比分別回落2.1%和1.8%。5、民間投資和招商引資形勢(shì)較好 民間投資占據(jù)主導(dǎo)地位，前三季度完成投資1619億元，增長16.2%，總量占全部投資的89.6%，同比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)全市投資增長的貢獻(xiàn)率達(dá)86.5%。9月末，全市私營企業(yè)6.2萬家，個(gè)體工商戶29萬戶；個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)注冊(cè)資金1982億元。6、旅游業(yè)健康發(fā)展 前三季度，全市共接待旅游總?cè)藬?shù)3697.1萬人次，增長9.6%，實(shí)現(xiàn)旅游總收入302.8億元，增長13.5%。其中，國內(nèi)旅游人數(shù)3683.7萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入298.3億元，分別增長9.7%和13.8%；接待入境游客13.4萬人次，下降5.6%，入境旅游外匯收入7326.3萬美元，下降5.6%。7、財(cái)政、稅收保持穩(wěn)定，金融保險(xiǎn)運(yùn)行穩(wěn)健 前三季度，全市公共財(cái)政收入192.3億元，增長15.9%。其中，稅收收入165.3億元，增長16.8%，占公共財(cái)政收入的86%。增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅四項(xiàng)主體稅種完成99.3億元，增長21.1%。公共財(cái)政支出321.9億元，增長22.7%。 8、居民收入增加，保障和改善民生取得新進(jìn)展 居民收入水平提高。前三季度，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22190元，增長10.4%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入11265元，增長12.6%。就業(yè)和社會(huì)保障工作取得新進(jìn)展。城鎮(zhèn)新增就業(yè)再就業(yè)8.7萬人，轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動(dòng)力15.46萬人次。全市企業(yè)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、機(jī)關(guān)事業(yè)單位養(yǎng)老保險(xiǎn)、城鎮(zhèn)基本醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)和城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老保險(xiǎn)參保人數(shù)分別達(dá)到78.27、23.15、210.22、55.7、94.93、52.3和545.02萬人，共征繳各項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)（含城鄉(xiāng)居民）92.44億元。重點(diǎn)支出保障較好。各級(jí)財(cái)政用于民生方面的支出達(dá)到217.7億元，增長23.8%，占全市公共財(cái)政支出的68%，比去年同期提高1個(gè)百分點(diǎn)。二、2014年臨沂市房地產(chǎn)市場狀況概述：2.1土地市場分析2.2商品房市場分析2014年商品住房月度總體供應(yīng)量比2013年逐步提高，整體供應(yīng)量保持穩(wěn)步小幅增長態(tài)勢(shì)。2014年住宅新增供應(yīng)量主要集中在4、5以及8、9月份兩個(gè)時(shí)間段，主要以蘭山以及南坊區(qū)域?yàn)橹鳌?014年月度成交量較2013年整體明顯降低，主要集中在蘭山、南坊區(qū)域，這主要是由于大量剛需住宅南坊區(qū)域本年度集中上市所致。北城新區(qū)高于蘭山區(qū)整體均價(jià)處于領(lǐng)先地位，3月份河?xùn)|區(qū)整體均價(jià)出現(xiàn)微小下滑趨勢(shì)，這主要是由于階段高層住宅大量面市所致；南坊、蘭山整體均價(jià)在2013年月度整體增長的基礎(chǔ)上呈現(xiàn)滯漲現(xiàn)象，并與下半年呈現(xiàn)下降趨勢(shì)；2014年城市整體均價(jià)保持在4500-5000元之間，經(jīng)開區(qū)、羅莊區(qū)均價(jià)最低，南坊、蘭山價(jià)格最高。2014年各類產(chǎn)品月度成交均價(jià)有起有伏，整體波動(dòng)較大，整體以4-5月、8-9月兩個(gè)節(jié)點(diǎn)為上升趨勢(shì)，其余月份開發(fā)公司通過各類促銷活動(dòng)引導(dǎo)價(jià)格呈下降趨勢(shì)。此文檔僅供學(xué)習(xí)與交流2.3區(qū)域市場分析：2.3.1南坊區(qū)域市場分析：項(xiàng)目名稱開發(fā)商占地面積建筑面積產(chǎn)品形態(tài)開盤時(shí)間主力戶型主力面積銷售價(jià)格(起價(jià)、均價(jià)、最高價(jià)、車位價(jià))分高層與洋房銷售進(jìn)度存量情況（剩余幾棟高層、幾棟洋房、戶型、推出計(jì)劃）香醍榮府榮盛富翔226畝別墅、洋房、小高層2012.72013.9/2014.05三室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)、復(fù)室高層：110-120，4+1F洋房：120-240,6F洋房100高層：均價(jià)6000，4+1F洋房：8000（1F9000-10000）6F洋房6000左右去化95%別墅：5套洋房：10-20套藍(lán)鉆莊園萬城置業(yè)145畝31萬洋房、30F高層2013.10.21/2014.05.31兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)高層：90、125、137洋房售罄，高層認(rèn)籌3萬抵5萬，實(shí)售價(jià)格4900-5000,特價(jià)房92折整體去化率85%剩余3棟高層存量銷售30-50套鳳凰水城旭輝置業(yè)210畝67萬洋房、小高、高層2013.7兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)高層：80-170洋房：96-157洋房均價(jià)6800元，一層帶院價(jià)格8000元（負(fù)一層3000元每平米，帶產(chǎn)權(quán)），高層均價(jià)5000元洋房去化率80%，高層去化65%2015年推出高層香樟園金佰利128畝24萬洋房、高層2013.4.21二室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)洋房：120高層：85-129洋房1F8700,高層均價(jià)5200洋房剩余1套沂龍灣尚城置業(yè)14.9萬28.5萬別墅、6+1、9+1洋房、高層二室、三室、頂樓復(fù)式洋房：135-207高層：90-124洋房：均價(jià)8700,1F11000，頂樓復(fù)式8300，高層4800-5600去化90%項(xiàng)目處于清盤狀態(tài)休格蘭長裕置業(yè)26.6萬80萬洋房、小高層、高層2014.5兩室兩廳、三室兩廳、頂層復(fù)式、四室兩廳洋房：130-220多層：80-130洋房均價(jià)：7800,1F11600-12000；高層4500-5000一期洋房去化50%，高層去化75%正推出23、24兩棟高層200套天泰華府日照興業(yè)16萬50萬洋房、高層2014.7二室兩廳、三室兩廳、洋房：120-240洋房均價(jià)：7200，一層8000-9000，高層：均價(jià)5300洋房去化85%，康橋郡阜豐置業(yè)11萬21萬洋房、高層2014.6兩室兩廳、三室兩廳洋房： 130，高層90-140洋房均價(jià)：7000，11F高層均價(jià)：5300小高層、高層去化85%，洋房去化95%剩余高層2015年推出汀香郡永基置業(yè)310畝洋房、高層2012.12.22、2013.5.42014.8三室兩廳兩衛(wèi)、四室兩廳兩衛(wèi)平墅：300-400洋房：130、140、180高層：100-127洋房均價(jià)：7500，高層：5300；洋房去化率70%，高層去化65%2015年推出洋房300套，高層200套愛 琴 海史丹利100畝16萬平米高層、洋房、商鋪2013.11.302014.05三室兩廳兩衛(wèi)、四室兩廳兩衛(wèi)洋房108、147、160平米高層：80-130均價(jià)6100元、一層7000多，頂層7400元，高層3900-4500洋房全部開盤共8棟樓，去化率60%，高層開盤去化率30%2015年計(jì)劃推出高層400套左右大 成 郡阜豐集團(tuán)210畝31萬平米洋房、高層一期2013.08.31二期10.06三期12.072014.6洋房：80-130平米；高層79-109平米D戶型，B1戶型洋房：起價(jià)：5100均價(jià)：5500最高：7000高層：起價(jià)：3660均價(jià)：4600最高：5200洋房剩余6棟封存不售、高層剩余6棟樓年前無計(jì)劃，年后推出400-500套榮昌綠園嘉金房產(chǎn)110畝21萬平米高層、公寓、商業(yè)2014年5月二室二廳、三室兩廳80-120平米起價(jià)4300均價(jià)4600最高5200元推出兩棟高層銷售40%2015年剩余8棟高層預(yù)計(jì)推出500套左右泉府公館泰鑫置業(yè)10萬50萬平米高層、小高層、公寓、寫字樓、酒店二室二廳三室兩廳80、90、100、110、120、130平米均價(jià)4600-4800最高5100累計(jì)推出房源900套左右，已售600套左右2015年推出將全部為高層預(yù)計(jì)在600套左右豪森名邸豪爾森置業(yè)100畝22.3萬平米高層18-26層2013.995、112、117112、117起價(jià)4100元均價(jià)4400-4600最高5400元推出1、2、3、5、6號(hào)樓整體去化率65%2015年預(yù)計(jì)推出400套左右花語馨苑榮盛地產(chǎn)100畝高層34層2013.05.01三室95平米95起價(jià)4200均價(jià)4900最高價(jià)57001#5#7#12#6#10#11#已銷售90%以上2015年住宅部分清盤處理、商業(yè)銷售為主金信融城力晨和金信219畝40多萬小高及高層17+128層2013.07.072014.05二室85平米、三室115平米、12585、115起價(jià)4000最早均價(jià)4500后期均價(jià)4800最高54001-7#8#13#已經(jīng)售罄、12#在售882套房子共剩余5套2015年將推出三期高層預(yù)計(jì)600套左右恒大華府恒大地產(chǎn)240畝26萬高層2011年四室、五室300-400平米起價(jià)5900均價(jià)6500最高價(jià)7400車位10萬整體去化率85%以上2015年大戶型尾盤清收階段南坊2014年在售主要洋房及高層項(xiàng)目超過20個(gè)以上，主要以沿河板塊洋房與內(nèi)陸板塊高層為主，總體規(guī)模在500萬平方米以上，開發(fā)量居三區(qū)之首，競爭激烈；同期銷售的洋房項(xiàng)目15個(gè)，同期銷售的主要高層項(xiàng)目（含綜合業(yè)態(tài)項(xiàng)目）25個(gè)以上，板塊集中、推出時(shí)間重疊、推出產(chǎn)品同質(zhì)化高，份額搶奪加??；產(chǎn)品供給初步形成以沂蒙路為分界線，以東以改善型洋房和大面積高層產(chǎn)品為主；以西為普通剛需類高層產(chǎn)品為主；土地資源的稀缺北移造成交通的不便利性，迫使開發(fā)商著手高端產(chǎn)品開發(fā)更加強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的創(chuàng)新性及高附加值諸如：院落、露臺(tái)、層高、新型材料運(yùn)用等，吸引市場關(guān)注；普通產(chǎn)品開發(fā)注重研究購房心理，從面積戶型、經(jīng)濟(jì)能力等入手提升關(guān)注度；營銷模式更加注重通過銷售體驗(yàn)區(qū)、樣板展示區(qū)、物業(yè)形象等形象展示營造營銷價(jià)值；競爭格局催生剛需類產(chǎn)品營銷模式更加直白諸如：零首付、一成首付、低起價(jià)、特價(jià)房、定額入住等；改善類產(chǎn)品也不得不在堅(jiān)守品質(zhì)推廣路線的同時(shí)尋找新的營銷突破口；南坊區(qū)域價(jià)格受開發(fā)品質(zhì)以及地域因素影響，價(jià)格一直領(lǐng)先其他區(qū)域，洋房均價(jià)在5500-7500元之間，高層均價(jià)在4500-4900元之間,2014年在整體市場環(huán)境影響下價(jià)格呈現(xiàn)不同程度的下調(diào)；2.3.2河?xùn)|區(qū)域市場分析高層部分洋房部分2014年河?xùn)|市場產(chǎn)品供應(yīng)呈現(xiàn)井噴局面，特別是沿河區(qū)域同質(zhì)產(chǎn)品如高層集中上市，市場供需失衡嚴(yán)重，呈現(xiàn)惡性的價(jià)格競爭格局。當(dāng)前沿河洋房價(jià)格在5300-6100元/平米之間，高層價(jià)格在4200-4800元/平米之間；內(nèi)陸洋房價(jià)格在4500-5100元/平米之間（基本銷售完畢），高層價(jià)格在3500-4500元之間，近幾年河?xùn)|住宅價(jià)格受制于開發(fā)、配套、居住理念等因素，一直沒有較大的跨越，難以留住高端客戶群體。長期以來大量的普通住宅存在，嚴(yán)重制約著價(jià)格的提升及居住理念的轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致高端產(chǎn)品去化速度較慢，高端冷、低端熱的銷售局面長期存在。市場單一難以吸引其他區(qū)域人群購買，加上供需失衡，開發(fā)公司以價(jià)換量的目的難以達(dá)成，反而給市場造成恐慌局面。2.3.3羅莊區(qū)域市場分析項(xiàng)目名稱營銷代理產(chǎn)品形態(tài)開盤時(shí)間開盤均價(jià)銷售進(jìn)度VIP卡發(fā)售及銷售優(yōu)惠形式盛世沂城河南住友小高層（11層）2013.7.14均價(jià)38005000抵1萬，日增50華潤佳園北京中天匯高層（11層/17層）二期2013.9.8均價(jià)3900二期VIP卡10000抵20000元，按揭99折寶翠園開發(fā)商高層（28層）2013.7.6均價(jià)3800一期70%VIP卡10000抵20000元金湖明珠北京東澤多層/洋房一期2012.9均價(jià)3300/3600一期70%5萬元定金金地華府星火燎原洋房（5+1）二期2012.12.23均價(jià)3400三期95%四期售卡10000抵20000元江泉國際開發(fā)商高層(17層）一期2011.8均價(jià)3200一期售罄二期VIP卡20000抵30000元嘉豪華庭開發(fā)商高層（17層)一期2012.8均價(jià)3300一期95%二期不售卡，當(dāng)天交1萬可選房寶麗一號(hào)開發(fā)商高層(18層）二期201212.30均價(jià)3300售罄VIP卡15000，享20000元優(yōu)惠寶麗大廈開發(fā)商高層（21層）2012.12.9均價(jià)3300VIP卡1000，享97折優(yōu)惠歐羅花園開發(fā)商小高層(11層）2012.5.21均價(jià)3100售罄二期10000抵20000元南湖尚都開發(fā)商多層2012.8均價(jià)2900售罄當(dāng)前各項(xiàng)目受位置、價(jià)格等因素影響，產(chǎn)品供給與去化量參差不齊。羅莊老城區(qū)洋房相比沿河板塊去化速度較快。 羅莊老城區(qū)板塊近期推出部分項(xiàng)目，實(shí)收均價(jià)在3600-4200元/平米左右，部分項(xiàng)目含簡裝。在售項(xiàng)目以（?。└邔訛橹?，實(shí)收均價(jià)在3800元/平米左右?？偨Y(jié)：1、2014年臨沂市各區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)呈現(xiàn)穩(wěn)步增長趨勢(shì)，行業(yè)產(chǎn)能過剩開始凸顯，個(gè)別區(qū)域如經(jīng)開區(qū)、南坊、河?xùn)|開始出現(xiàn)供需拉大局面；2、2014年各區(qū)域整體銷售價(jià)格呈現(xiàn)震蕩式趨勢(shì)，整體價(jià)格特別是下半年出現(xiàn)小幅下行趨勢(shì)，但是個(gè)別區(qū)域如環(huán)境、綜合配套、區(qū)域價(jià)值等優(yōu)勢(shì)明顯的區(qū)域價(jià)格依舊成上漲態(tài)勢(shì)，如南坊五洲湖區(qū)域，但是銷量比較平穩(wěn)。3、剛需購買占市場主導(dǎo)，品質(zhì)路線、客戶路線、體驗(yàn)路線、服務(wù)路線式綜合開發(fā)理念成為新的市場支撐點(diǎn)；4、隨著中心城區(qū)土地開發(fā)待斃，近郊區(qū)域開發(fā)正在走強(qiáng)迫式中低端產(chǎn)品以及誘導(dǎo)式高端產(chǎn)品開發(fā)路線；三、2014年房地產(chǎn)市場特點(diǎn)分析：1、宏觀市場持續(xù)低迷，行業(yè)改革、洗牌、整合將會(huì)在一段時(shí)期內(nèi)持續(xù)，對(duì)開發(fā)商開發(fā)實(shí)力、資金鏈條提出新的挑戰(zhàn)。2、經(jīng)濟(jì)蕭條，購房者持幣觀望氛圍濃厚，多次置業(yè)者資金流向優(yōu)勢(shì)地段，優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品，優(yōu)勢(shì)開發(fā)項(xiàng)目；改善置業(yè)型客戶收緊錢袋謹(jǐn)慎置業(yè)；剛性需求群體決策困難，追逐利益，整體市場需求收縮。3、土地、規(guī)劃要求、人員成本、管理成本、信貸成本、材料成本、房產(chǎn)稅等一系列成本的提高，與短期內(nèi)收入水平提高形成矛盾，迫使行業(yè)利潤不斷壓縮、透明，行業(yè)將