某公司項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議報(bào)告(PPT 152頁).ppt

北塔湖項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議報(bào)告 思源經(jīng)紀(jì)銀川公司 2008年11月19日 2 2020 3 11 規(guī)劃篇 附件 市場篇 定位篇 目錄 1 2 3 3 2020 3 11 大型 新中式 城市 湖畔 宜居型 高尚社區(qū) 規(guī)模 650畝的大規(guī)模居住區(qū) 風(fēng)格 以現(xiàn)代的建筑演繹中國文化的精髓 地段 上風(fēng)上水的城市寶地 資源 豐富的湖景資源 價(jià)值 綠色 健康 生態(tài) 運(yùn)動(dòng) 人文 休閑 項(xiàng)目定位 4 2020 3 11 風(fēng)格定位 新中式建筑風(fēng)格 引領(lǐng)銀川市場潮流 符合千年古塔賦予的獨(dú)特人文優(yōu)勢對中國文化充分理解基礎(chǔ)上融入現(xiàn)代設(shè)計(jì) 將中國傳統(tǒng)元素與現(xiàn)代時(shí)尚元素融合符合銀川市政府對本區(qū)域的總體規(guī)劃細(xì)分市場 形成獨(dú)特的開發(fā)風(fēng)格 有利于京能置業(yè)的品牌塑造符合并引領(lǐng)市場潮流 5 2020 3 11 產(chǎn)品定位 以低密度產(chǎn)品為特色 以高層 小高層產(chǎn)品為主流的新中式住區(qū) 新中式風(fēng)格滲透在社區(qū)建筑風(fēng)格和園林風(fēng)格中 院景美墅 聯(lián)排 高端產(chǎn)品 社區(qū)形象產(chǎn)品 院文化疊景華府 5 1 高端產(chǎn)品 社區(qū)特色產(chǎn)品 府文化闊景華宅 7 1 中高端產(chǎn)品 社區(qū)主流產(chǎn)品 宅文化觀景名邸 18 1 中端產(chǎn)品 社區(qū)主流產(chǎn)品 邸文化 6 2020 3 11 客群定位 目標(biāo)客群定位 銀川市中高端人群為主 周邊能源 資源行業(yè)人群為輔 銀川市區(qū)中高端人群 政府官員 私營業(yè)主金融 電信 電力等壟斷性行業(yè)人員工商 稅務(wù) 煙草等效益較好的事業(yè)單位的中高層銀川興建的工業(yè)園所帶來的高收入人群 能源行業(yè)客群 能源行業(yè)從業(yè)人員 如能源行業(yè)國企中的中高層管理人員 私營業(yè)主 寧東能源化工基地高收入人群 資源行業(yè)客群 進(jìn)行羊絨 枸杞 麻黃等貿(mào)易及加工的資源類私營業(yè)主 銀川周邊縣市客群 銀北地區(qū) 石嘴山 大武口等市的政府官員和企業(yè)主銀南地區(qū) 中寧 吳忠 靈武等地區(qū)的政府官員內(nèi)蒙地區(qū) 左旗 烏海等地區(qū)的政府官員和企業(yè)主 7 2020 3 11 目標(biāo)客群描摹 8 2020 3 11 附件 市場篇 定位篇 規(guī)劃篇 90 70政策專項(xiàng)研究總體規(guī)劃建議產(chǎn)品建議景觀建議配套及車位配比建議 目錄 1 2 3 9 2020 3 11 90 70政策應(yīng)對思路 對本地政策進(jìn)行研究 提出解決策略 確定解決方案 深化解決方案 規(guī)避90 70政策 進(jìn)行針對性的市場研究 10 2020 3 11 銀川市地方政府對90 70政策的執(zhí)行情況調(diào)研 我們獲取了相關(guān)的政策信息進(jìn)行參考 規(guī)劃局 審查規(guī)劃時(shí) 只審戶型配比指標(biāo) 不審查合理性 對單體的長寬尺寸 建筑面積 立面 高度和日照的審查比較嚴(yán)格 同一開發(fā)商可在同年報(bào)批的項(xiàng)目間進(jìn)行90 70的平衡 房管局 如果采用拼合戶型 測繪肯定要滿足報(bào)規(guī)的指標(biāo) 因此要算兩個(gè)房產(chǎn)證 11 2020 3 11 我們對目前市場在售和即將面市的競品項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)查 結(jié)果如下 福星苑 從第三期產(chǎn)品開始受限制 但通過開發(fā)的其他項(xiàng)目 比如海寶西區(qū) 滿城南街的項(xiàng)目 小戶型平衡凱威觀湖 一是通過別墅按商務(wù)公寓報(bào)規(guī)消化 二是通過頂層的上躍戶型消化部分 三是經(jīng)過對其報(bào)規(guī)戶數(shù) 1894戶 和銷售戶數(shù) 1425戶 對比 可以判斷其很可能采用了拼合戶型 四是通過其開發(fā)的另一項(xiàng)目 尚座 進(jìn)行平衡森林半島 受到限制 但通過在90平米左右的小戶型中 通過贈(zèng)送一步陽臺(tái) 空中院館等可變空間的方式達(dá)到100 160平米左右的實(shí)用面積 擴(kuò)大使用空間 通過向其銷售人員了解 客戶對贈(zèng)送合理 超性價(jià)比的可變空間接受度較高魯銀城市公元 嚴(yán)格受限 90平米以下的戶型面積區(qū)間集中在85 90平米 比例在70 寶湖灣 受限制 主要通過其他項(xiàng)目 比如東方國際公寓 平衡 而其他小戶型主要在一期點(diǎn)式高層中消化 面積區(qū)間為50 100平米之間 民生艾依水郡 因?yàn)槟玫貢r(shí)的政府承諾 前三期均未受限制中房高爾夫 通過開發(fā)的其他項(xiàng)目的小戶型 比如富力城50 90平米戶型 麗景湖畔80 90平米戶型 進(jìn)行平衡 銀川市目前應(yīng)對90 70政策主要采取 一用政府關(guān)系取得特殊政策 二通過本公司開發(fā)的其他項(xiàng)目平衡 三是通過產(chǎn)品自身的可變空間贈(zèng)送面積提高得房率 四是通過拼合戶型解決 銀川市場上受90 70政策影響項(xiàng)目的實(shí)操情況 12 2020 3 11 方式一 京能可爭取利用自身作為政府招商引資企業(yè)的優(yōu)勢 向政府申請優(yōu)惠政策 盡量爭取做到區(qū)域平衡 不受90 70政策限制 本項(xiàng)目關(guān)于90 70政策的應(yīng)對策略 由于政策限制較嚴(yán) 區(qū)域平衡申請難度較大 因此實(shí)現(xiàn)難度較大 13 2020 3 11 銀川市的90 70政策允許在報(bào)規(guī)中將大戶型拆分 而不用考慮合理性即可通過 因此本項(xiàng)目也可采用拼合戶型 規(guī)劃時(shí)按照合并后的合理戶型設(shè)計(jì) 報(bào)規(guī)時(shí)不考慮合理性進(jìn)行拆分 報(bào)建時(shí)依舊按拆分前的戶型進(jìn)行銷售 萬達(dá)大湖公館建筑面積245平方米 該方式牽扯到兩個(gè)產(chǎn)權(quán)證和二次房貸的問題 方式二 如必須嚴(yán)格按照90 70政策執(zhí)行 可采取拼合戶型進(jìn)行規(guī)避 14 2020 3 11 1 戶型不做拆分按一套房產(chǎn)計(jì)算 首付30 貸款年限20年 契稅1 5 首付款18萬貸款金額42萬月供 3038元 月還款總額72 9萬稅費(fèi)9000元總支付金額 18 72 9 0 9 91 8萬元 2 拆分戶型按兩套房產(chǎn)計(jì)算 拆分面積30 一次性 90 按揭 首付30 貸款年限20年 契稅1 5 30 一次性付款15萬 90 首付金額13 5萬 首付28 5萬元貸款金額31 5萬元月供 2278元 月還款總額54 7萬稅費(fèi)11250元 總支付金額 28 5 54 7 1 125 84 3萬元 計(jì)算說明 計(jì)算說明 房貸測算 例 戶型面積 120 售價(jià) 5000元 總價(jià) 60萬 15 2020 3 11 3 拆分戶型按兩套房產(chǎn)計(jì)算 全部以貸款的形式支付 先支付90 首付30 契稅1 5 貸款年限20年 后支付30 首付40 契稅3 貸款年限20年 通過以上計(jì)算可以看出 如果選擇拆分 全部采用貸款形式支付 首付款和總支付金額都會(huì)增加 如果僅部分采用貸款方式 雖然支付總金額降低 但首付款增加幅度較大 思源建議如必須采取拆分 銷售時(shí)候?qū)⒔ㄗh客戶選擇全款或全部貸款支付的方式 并通過一些營銷方式來降低客戶的支付難度 90 首付13 5萬 30 首付6萬 首付19 5萬元90 貸款金額31 5萬元月供 2278元 月還款總額54 7萬稅費(fèi)6750元 30 貸款金額9萬元月供 750元 月還款總額18萬稅費(fèi)4500元總支付金額 19 5 54 7 18 0 675 0 45 93 3萬元 計(jì)算說明 結(jié)論 16 2020 3 11 90平米以下的產(chǎn)品全部分配到高層產(chǎn)品中 通過可變空間贈(zèng)送面積 增加使用空間 基于未來90 70政策的不確定性 建議將90平米以下的小戶型產(chǎn)品放在后期消化 如果90 70政策松動(dòng) 該部分產(chǎn)品依然可以在四角定位確定的情況下重新進(jìn)行優(yōu)化組合 形成適應(yīng)市場需求的戶型銷售 如果不松動(dòng) 本項(xiàng)目的居住氛圍已經(jīng)形成 客群對于高層的抗性也已減弱 加之會(huì)有通過可變空間的贈(zèng)送面積 可以大大降低該類產(chǎn)品的銷售壓力 方式三 如必須嚴(yán)格按照90 70政策執(zhí)行 可采取可變空間進(jìn)行規(guī)避 本項(xiàng)目關(guān)于90 70政策的應(yīng)對策略 17 2020 3 11 假設(shè)以本項(xiàng)目面積為110平米的戶型 市場價(jià)格為5000元 平米為例進(jìn)行測算 綜合分析結(jié)論對客戶 產(chǎn)品性價(jià)比提升 利于客戶購買決策 促進(jìn)項(xiàng)目銷售 對開發(fā)商 通過對銷售價(jià)格的調(diào)節(jié) 只需把總價(jià)控制在市場上120平方米戶型總價(jià)范圍之內(nèi) 即可獲得較大的市場空間 增強(qiáng)產(chǎn)品自身的市場競爭力 創(chuàng)造附加價(jià)值 在保證銷售速度和回款要求的同時(shí) 增加項(xiàng)目合理利潤 即 在市場產(chǎn)品價(jià)格試探可行的前提下 適當(dāng)提高采用可變空間戶型的實(shí)際銷售價(jià)格 可變空間產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)分析 標(biāo)準(zhǔn)戶型按產(chǎn)權(quán)面積為110平米進(jìn)行計(jì)算 5000元 平米 110平米 55萬元 采用可變空間按產(chǎn)權(quán)面積90平米 實(shí)際建筑面積110平米 計(jì)算 5000元 平米 90平米 45萬元 1 總價(jià)相差10萬元2 采用可變空間后贈(zèng)送面積產(chǎn)品部分按建筑成本假設(shè)按2000元 平方米計(jì)算 2000元 平米 20平米 4萬元3 購買采用可變空間的戶型客戶支付實(shí)際價(jià)格為 45 4 49萬 與沒有采用可變空間的戶型相比節(jié)約6萬元 18 2020 3 11 戶型設(shè)計(jì)建議 可變空間 拼合戶型 優(yōu)點(diǎn) 通過改變建筑空間增加使用空間 為客群帶來價(jià)格和使用的實(shí)惠 雖然單價(jià)較高 但只要控制在市場同樣面積產(chǎn)品總價(jià)范圍之內(nèi) 依托其較高的性價(jià)比 市場接受度高 優(yōu)點(diǎn) 通過組合建筑空間增加使用空間 滿足客戶對于大戶型的需要 劣勢 兩個(gè)產(chǎn)權(quán)證 二次房貸都會(huì)對客戶的購買形成抗性 市場接受度低 結(jié)論 適度采用可變空間的設(shè)計(jì)可以增加使用面積 弱化政策影響 降低市場風(fēng)險(xiǎn) 19 2020 3 11 附件 市場篇 定位篇 規(guī)劃篇 90 70政策專項(xiàng)研究總體規(guī)劃建議產(chǎn)品建議景觀建議配套及車位配比建議 目錄 1 2 3 20 2020 3 11 總體規(guī)劃指標(biāo) 21 2020 3 11 總體規(guī)劃建議 首先滿足容積率 其次保證戶型的舒適性 在此原則下進(jìn)行建筑形態(tài)的組合分配 樓座的排布要考慮分組團(tuán)或適當(dāng)圍合 各樓座盡量按照南北朝向排布 但為了合理利用地塊 創(chuàng)造更好環(huán)境 局部可以按實(shí)際情況擺布 偏轉(zhuǎn)角不大于10度 建筑類型為板樓為主 以符合銀川人的居住習(xí)慣 盡量不出現(xiàn)或少出現(xiàn)塔樓 銀川市計(jì)算日照間距 樓南側(cè)計(jì)算到外墻 樓北側(cè)計(jì)算到最外邊緣 因此樓體北側(cè)盡量平整完整 以節(jié)約用地 為了保證戶型的均好性和舒適性 我們對板式建筑的總進(jìn)深給出建議 聯(lián)排別墅和5 1產(chǎn)品部分 因要層層退臺(tái) 因此總進(jìn)深可放大 約在15 20米左右多層一梯二戶的產(chǎn)品 樓體總進(jìn)深控制在12 13米以內(nèi)板式小高層一梯二戶產(chǎn)品 樓體總進(jìn)深控制在13 14米左右板式小高層一梯三戶或四戶產(chǎn)品 樓體總進(jìn)深控制在13 16米左右高層點(diǎn)式建筑總面寬和進(jìn)深按實(shí)際需要考慮 需保證每一戶良好的采光和通風(fēng) 規(guī)劃總原則 滿足容積率 保證戶型均好 實(shí)現(xiàn)高品質(zhì) 22 2020 3 11 總體規(guī)劃建議 考慮受到90 70政策的限制 90平方米以下戶型盡量通過高層小高層產(chǎn)品實(shí)現(xiàn) 同時(shí)建議將大部分的小戶型產(chǎn)品放在A區(qū) 再后期銷售過程中根據(jù)政策變化和贈(zèng)送可變空間進(jìn)行調(diào)節(jié) 以期滿足未來市場的實(shí)際需求 A地塊產(chǎn)品的整體品質(zhì)高于B地塊 樓座的排布依據(jù)由南向北 由東向西依次升高原則 在容積率允許的前提下 實(shí)現(xiàn)天際線的高低起伏和樓座的進(jìn)退錯(cuò)位 建議中的18 1指的是泛高層產(chǎn)品 也可以包括15 1 11 1等小高層產(chǎn)品 根據(jù)開發(fā)商與銀川規(guī)劃局的溝通結(jié)果 項(xiàng)目北側(cè)退林帶15米的要求 局部可以減小距離 適當(dāng)突破 形成平面前后錯(cuò)落的布局 規(guī)劃總原則 滿足容積率 保證戶型均好 實(shí)現(xiàn)高品質(zhì) 23 2020 3 11 具體規(guī)劃方案 總體規(guī)劃建議 在B地塊的西側(cè)和北側(cè) A地塊的北側(cè)均排布18層景觀高層 呈 L 型擺位 B地塊在B地塊由北向南建筑高度逐步降低 形成起伏的天際線 整體呈現(xiàn)動(dòng)感和靈動(dòng)性 避免單一和呆板 B地塊的東南側(cè)盡量排布7 1闊景華宅A地塊A地塊沿景觀軸線排布少量院景美墅 保證該地塊的高端品質(zhì) A地塊盡量以5 1的疊景華府和7 1的闊景華宅為主A地塊如果需要滿足容積率 可以適當(dāng)增加少量的18 1觀景名邸 商業(yè) 主要沿南側(cè)規(guī)劃路以底商排布 并在西南角設(shè)立少量獨(dú)立商業(yè)會(huì)所 分別在西南角 泛會(huì)所 和東側(cè)車行入口附近 純會(huì)所 分布幼兒園 在B地塊車行主入口附近 具有相對獨(dú)立性和便利性 24 2020 3 11 以上劃分主要依照規(guī)劃原則 并考慮到開發(fā)和推售時(shí)序而劃分第一組團(tuán)以7 1作為主力產(chǎn)品入市 主要是為了在項(xiàng)目前期用電梯多層產(chǎn)品樹立中高端形象 降低市場風(fēng)險(xiǎn) 規(guī)避客戶對高層的抗性 總體規(guī)劃建議 組團(tuán)劃分 依照規(guī)劃原則劃分七個(gè)組團(tuán) 25 2020 3 11 交通組織 大交通外環(huán)線 組團(tuán)內(nèi)人車分流 大交通依然保持外環(huán)原則 車行線與外圍布局結(jié)合 人行線與景觀軸線結(jié)合 以魚骨形式分布 車輛可在外環(huán)和地塊內(nèi)主要干道行駛 除了搬家 緊急消防等特殊情況 機(jī)動(dòng)車不得駛?cè)霕亲暗耐ǖ?實(shí)現(xiàn)組團(tuán)內(nèi)人車分流 保證居住的高品質(zhì)和安全性 總體規(guī)劃建議 在A B地塊的南側(cè)各設(shè)一個(gè)人行主入口 鳳凰街一側(cè)設(shè)一個(gè)人行入口 在兩地塊中間的市政路兩側(cè)開車行主入口 A地塊東側(cè)設(shè)車行入口 26 2020 3 11 項(xiàng)目組團(tuán)開發(fā)節(jié)奏 項(xiàng)目地塊被規(guī)劃路分為 A B兩個(gè)地塊 其中 A地塊為整體項(xiàng)目相對高端產(chǎn)品布局 即 聯(lián)排別墅 花園洋房 多層 高層小高層公寓 B地塊為整體項(xiàng)目相對中高端產(chǎn)品布局 多層 高層小高層電梯公寓 根據(jù)地塊現(xiàn)狀及規(guī)劃情況我們將項(xiàng)目分為七個(gè)組團(tuán) 即 B地塊為一 二 三組團(tuán) A地塊為四 五 六 七組團(tuán) B地塊一組團(tuán)是首先面市的產(chǎn)品 為了保證項(xiàng)目的中高端品質(zhì)定位 首先推出 多層和少量的高層小高層產(chǎn)品 至于其他組團(tuán)的推出時(shí)間我們根據(jù)市場以及客戶情況 確定適宜開發(fā)的組團(tuán)及推出時(shí)間 27 2020 3 11 附件 市場篇 定位篇 規(guī)劃篇 90 70政策專項(xiàng)研究總體規(guī)劃建議產(chǎn)品建議景觀建議配套及車位配比建議 目錄 1 2 3 28 2020 3 11 住宅產(chǎn)品總體建議 住宅產(chǎn)品以多層疊景華府為特色 以高端的別墅產(chǎn)品為亮點(diǎn) 以高層 小高層產(chǎn)品為主流 29 2020 3 11 作為本項(xiàng)目絕對高端的產(chǎn)品 從外立面到室內(nèi)外的使用空間都應(yīng)具備新中式建筑最典型的要素北方有很多可以借鑒的中式別墅項(xiàng)目為我所用 比如北京觀唐 優(yōu)山美地A區(qū) 沈陽的格林生活坊等 住宅產(chǎn)品建議 院景美墅聯(lián)排 地上三層 地下一層 彰顯本項(xiàng)目的領(lǐng)袖形象 呈現(xiàn)首席產(chǎn)品 30 2020 3 11 通過 局部退 的特點(diǎn) 使產(chǎn)品外立面變化多樣 具有豐富的層次感 有別于本地的類似產(chǎn)品 本地的陶然水岸 艾依水郡 觀湖一號(hào)都有類似退臺(tái)的做法 市場反映良好 本地接受度較高 長進(jìn)深 短面寬設(shè)計(jì)符合本項(xiàng)目規(guī)劃樓座的特點(diǎn)考慮到日照間距 退臺(tái)應(yīng)適度 不必照搬南方做法 具備類別墅產(chǎn)品的特征 采用退臺(tái)設(shè)計(jì)同時(shí)一層和二層送院落和半地下室 頂層送露臺(tái) 增加附加值 疊景華府 5 1 局部退臺(tái) 增加附加值 提升賣點(diǎn) 住宅產(chǎn)品建議 31 2020 3 11 下沉式庭院及帶自然采光半地下室多功能室示意 1樓 2樓戶型設(shè)計(jì)有帶私家花園及地下室 地下室層高控制在2 2米以下 不計(jì)算面積 住宅產(chǎn)品建議 32 2020 3 11 闊景華宅 7 1 電梯多層產(chǎn)品提升品質(zhì)和舒適性 產(chǎn)品特征 1 6中間層為平層 七層加躍層為一戶 附陽光露臺(tái) 頂層局部凈高低于2 1米 作為局部贈(zèng)送空間 不計(jì)算入銷售建筑面積 增加產(chǎn)品附加值 一層送院落面積區(qū)間在100 130 之間作為本項(xiàng)目一期推售產(chǎn)品 其多層電梯的設(shè)計(jì)和符合市場主流需求的面積將是最大賣點(diǎn) 住宅產(chǎn)品建議 33 2020 3 11 層高2 8米 一梯兩戶 頂層附陽光露臺(tái) 作為局部贈(zèng)送空間 不計(jì)算入銷售建筑面積 增加產(chǎn)品附加值 建議面積范圍在100 130 之間的兩居 三居為主 配以部分90 左右的兩居 由于本項(xiàng)目高層體量較大 需要進(jìn)行適度的產(chǎn)品創(chuàng)新 提升附加值 減少客群對高層產(chǎn)品的抗性 18 1板樓 視野開闊 景觀資源良好 具有高端產(chǎn)品的高性價(jià)比 住宅產(chǎn)品建議 34 2020 3 11 外立面建議 新中式特色鮮明 在構(gòu)圖比例 建筑材料 建筑色彩等多方面精心設(shè)計(jì) 打造富有強(qiáng)烈中式現(xiàn)代特色 極具價(jià)值感的經(jīng)典建筑立面 與景觀 戶型及客群的喜好相呼應(yīng) 形成和諧統(tǒng)一的風(fēng)格主色彩 中國紅 水墨色 黑白灰青 住宅產(chǎn)品建議 35 2020 3 11 建筑立面構(gòu)圖比例和諧 尺度宜人 讓人產(chǎn)生親近感 并與周圍環(huán)境相互呼應(yīng) 用現(xiàn)代的手法詮釋中式元素 避免傳統(tǒng)中式風(fēng)格的壓抑感 建筑外立面可考慮陶土磚 火山巖磚 高檔仿石涂料等富有質(zhì)感的材料 充分體現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值感 局部立面材料可選用仿木材料 豐富立面色彩 彰顯項(xiàng)目的品質(zhì) 外掛空調(diào)機(jī)位的處理非常重要 在隱蔽空調(diào)主機(jī)的同時(shí) 利用有品質(zhì)感的材料 設(shè)計(jì)成一個(gè)豐富立面的元素 中式和時(shí)尚建筑元素的融合 住宅產(chǎn)品建議 36 2020 3 11 側(cè)面不再單調(diào) 可考慮木質(zhì)材料的應(yīng)用 豎開窗 橫開窗交相 保證采光 同時(shí)又豐富產(chǎn)品的立面效果 墻體線條 使山墻面豐富 通過屋頂 窗戶設(shè)計(jì)等體現(xiàn)中式風(fēng)韻 37 2020 3 11 考慮到銀川風(fēng)沙較大的氣候特點(diǎn) 外墻色彩建議多采用灰色系 38 2020 3 11 建筑細(xì)部的中式處理 39 2020 3 11 小區(qū)的中式大門 40 2020 3 11 電梯高層外立面 41 2020 3 11 局部立面 多層外立面示意 42 2020 3 11 中式門廳示意 43 2020 3 11 根據(jù)調(diào)研結(jié)果顯示 銀川市民對于客廳的方向有較強(qiáng)烈的傾向 寧愿選擇朝南沒有好的景觀的客廳 也不愿選擇朝向景觀而不朝南的客廳 客廳 應(yīng)盡量使用好朝向 南向 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 A 室內(nèi)空間建議 44 2020 3 11 根據(jù)調(diào)研結(jié)果顯示 銀川市民對于臥室的方向有較強(qiáng)烈的傾向 寧愿選擇朝向南沒有好景觀的主臥 也不愿意選擇因?yàn)槌蚧▓@而不朝南的主臥 主臥 應(yīng)盡量使用好朝向 南向 其他臥室 次臥室應(yīng)盡量使用好朝向 南向 如總面積許可 四居及以上戶型應(yīng)設(shè)置帶有獨(dú)立衛(wèi)生間的次主臥室 以提供老人日常生活的方便性 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 45 2020 3 11 餐廳應(yīng)布置在距離廚房 起居室較近的地方 可以減少套內(nèi)的交通面積 提高使用效率 本地客群大部分對獨(dú)立餐廳沒有特別要求 因此120平米以下戶型不需要設(shè)計(jì)獨(dú)立餐廳 四居和四居以上戶型需要設(shè)置獨(dú)立式餐廳 開間不小于3 0米 餐廳 提高使用率 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 46 2020 3 11 廚房要有直接的自然采光 不僅利于通風(fēng)排煙 另一方面也是從安全角度考慮 燃?xì)庑孤?泄爆等 三居室及以下戶型 要求廚房設(shè)計(jì)成中廚 封閉式布置 而四居以上的大戶型及聯(lián)排別墅產(chǎn)品在面積許可的情況下 可以考慮設(shè)置中 西分廚的廚房形式 90 100平米的做單側(cè)櫥柜的廚房 100以上建議可考慮雙側(cè)櫥柜的廚房 廚房 直接自然采光 中廚 西廚 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 47 2020 3 11 衛(wèi)生間 盡量做到明衛(wèi) 衛(wèi)生間盡量直接對外采光通風(fēng) 本地中高端客群要求至少主衛(wèi)是明衛(wèi) 建筑規(guī)范為了解決視線問題及衛(wèi)生要求 要求無前室的衛(wèi)生間門不應(yīng)直接開向起居室或者廚房 無生活陽臺(tái)的產(chǎn)品套內(nèi)應(yīng)考慮布置洗衣機(jī)的空間 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 48 2020 3 11 B 室外空間 可以進(jìn)行適度創(chuàng)新 增加附加值首層 多層洋房產(chǎn)品的首層設(shè)計(jì)下躍空間 建議首層花園或下沉花園 由開發(fā)商完成花園的基本綠化 贈(zèng)送給首層的業(yè)主使用 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的均好性 提高其單位銷售價(jià)格 而下沉花園的設(shè)計(jì)已經(jīng)出現(xiàn)在艾依水郡的疊院產(chǎn)品設(shè)計(jì)中 推出后市場反應(yīng)良好 相比頂層露臺(tái) 從利用率來說 北方客群更喜歡首層的院落 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 下沉式花園 49 2020 3 11 頂層露臺(tái) 本項(xiàng)目頂層均設(shè)計(jì)露臺(tái)及閣樓 贈(zèng)送業(yè)主使用 以提升頂層戶型設(shè)計(jì)的情趣和品質(zhì) 從而提升價(jià)格和利潤 經(jīng)過調(diào)查 本地居民對于露臺(tái)基本不封閉 由于氣候特點(diǎn)使用率較低 因此只建議頂層贈(zèng)送即可 沒必要戶戶贈(zèng)送 入戶花園 頂層觀景露臺(tái) 入戶空間 在大戶型的入戶空間設(shè)計(jì)上 可考慮入戶花園等情趣設(shè)計(jì) 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 50 2020 3 11 C 陽臺(tái)設(shè)計(jì)建議 進(jìn)行錯(cuò)落而生動(dòng)的變化根據(jù)不同的戶型特點(diǎn) 做出錯(cuò)落有致的陽臺(tái) 不僅可以豐富樓體的立面效果 而且增加靈活 生動(dòng)的局部效果 體現(xiàn)以人為本 典雅 高尚的生活品位 客廳 主臥室需設(shè)計(jì)觀景陽臺(tái) 并可根據(jù)具體情況盡量設(shè)計(jì)生活陽臺(tái) 依據(jù)氣候條件以及生活習(xí)慣 銀川的陽臺(tái)應(yīng)以封閉陽臺(tái)為主 并結(jié)合本地特點(diǎn)考慮到供暖問題 本地部分開發(fā)商將地?zé)徜佋O(shè)到封閉陽臺(tái) 每戶考慮空調(diào)室外機(jī)的機(jī)位設(shè)置 要求與建筑主體協(xié)調(diào)統(tǒng)一 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 生活陽臺(tái) 觀景陽臺(tái) 51 2020 3 11 D 窗戶設(shè)計(jì)建議 形式多樣 豐富立面情趣設(shè)計(jì)上建議結(jié)合立面部分窗體采用角窗 落地大開窗和觀景外飄窗等多種窗體形式 從外觀上講 窗體形狀可以豐富樓體的外立面 而且增加樓體的時(shí)尚感 從功能上講 一方面高窗低沿可擴(kuò)大室內(nèi)采光及觀景度 另一方面不同的外窗形式可豐富室內(nèi)的空間感受 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 52 2020 3 11 注 為滿足戶型的舒適性 上述的指標(biāo)為指導(dǎo)性最低指標(biāo) 如果面積許可 可適當(dāng)增加 聯(lián)排別墅產(chǎn)品 可考慮帶有衛(wèi)生間的次主臥室 以方便家中老人使用 各類戶型功能技術(shù)指標(biāo)參照表 53 2020 3 11 關(guān)于戶型創(chuàng)新的專項(xiàng)研究 可變空間原則 適度創(chuàng)新 領(lǐng)先半步 可變空間對滿足容積率有影響 因此贈(zèng)送面積不宜過大 比例控制在20 40 建議根據(jù)市場的接受度和競爭的激烈程度 從B地塊向A地塊贈(zèng)送比例逐漸增加 最終贈(zèng)送面積比例以規(guī)劃設(shè)計(jì)院規(guī)劃設(shè)計(jì)方案為準(zhǔn) 考慮到銀川的氣候條件 贈(zèng)送的室外空間面積應(yīng)適度贈(zèng)送部分通常需要在采暖 建筑材料 外墻保溫 外墻防滲漏等方面付出更多成本 因此不宜過多 戶型設(shè)計(jì)建議 54 2020 3 11 可變空間1 提高戶型舒適性 運(yùn)用飄窗 步入式飄窗 通過步入式飄窗 把帶窗外墻向外推移 不做窗臺(tái)而與樓面平齊 只要飄窗部分層高不超過2 2米 便可有效增加有效使用空間而不占用建筑面積 低臺(tái)飄窗 適當(dāng)提高飄窗的層高 毛坯交房時(shí)在飄出的范圍做一個(gè)與結(jié)構(gòu)沒有關(guān)系的低臺(tái) 比如0 1 0 2米的 低臺(tái)上面到飄窗頂面不超過2 2米 而使業(yè)主可以在裝修時(shí)把這個(gè)臺(tái)子打掉 以便得到更高的空間 2 3 2 4米 小于2 2米 注意事項(xiàng) 大凸窗設(shè)計(jì)也會(huì)帶來諸如外墻保溫 外墻滲漏等問題 需要開發(fā)商在材料 建筑設(shè)計(jì)上下功夫 戶型設(shè)計(jì)建議 55 2020 3 11 贈(zèng)送飄窗案例 青島萬科金色城品 小高層 思源代理 戶型設(shè)計(jì)建議 贈(zèng)送落地飄窗 單人臥室面積從7平米增加到10平米 達(dá)到舒適要求 贈(zèng)送落地飄窗 雙人主臥室面積從10平米增加到14平米 達(dá)到舒適要求 緊湊型兩居 經(jīng)過飄窗面積的贈(zèng)送 擴(kuò)大了居室面積 變成了舒適兩居 56 2020 3 11 贈(zèng)送飄窗 擴(kuò)大室內(nèi)實(shí)用面積 提高舒適性 戶型設(shè)計(jì)建議 57 2020 3 11 做法 入戶花園和陽臺(tái)只計(jì)一半建筑面積 通過做大面積入戶花園和陽臺(tái)可以擴(kuò)大使用空間 注意事項(xiàng) 凸陽臺(tái)和凸入戶花園一定要注意進(jìn)深 太深容易影響房間和下一層的采光 太淺則難以形成圍合成空中庭院的感覺 入戶花園應(yīng)該與戶內(nèi)保持一定高差 否則無法填浮土種花草 不能達(dá)到真正花園的效果 由于銀川冬季氣候寒冷 應(yīng)考慮到事先將地暖鋪至陽臺(tái)或預(yù)留散熱器接口 保證封閉陽臺(tái)后的保暖問題 入戶花園 大陽臺(tái) 戶型設(shè)計(jì)建議 可變空間2 提高舒適性 入戶花園和大陽臺(tái) 58 2020 3 11 做法 無蓋的露臺(tái)通常采用退臺(tái)的方式實(shí)現(xiàn) 上蓋高度達(dá)到或超過二個(gè)層高的陽臺(tái)也視為露臺(tái) 在贈(zèng)送露臺(tái)中 開發(fā)商往往將大露臺(tái)與客廳或者臥室相連 注意事項(xiàng) 相關(guān)的防漏水 外墻保溫等需要特別設(shè)計(jì) 以防止大露臺(tái)漏水 外墻保溫達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)等 此外 盡量保證私密性的露臺(tái)才具有實(shí)用性 將頂層戶型設(shè)計(jì)為帶露臺(tái)的產(chǎn)品 贈(zèng)送給客戶 增加戶型的附加價(jià)值 戶型設(shè)計(jì)建議 可變空間3 提高舒適性 贈(zèng)送露臺(tái) 59 2020 3 11 戶型設(shè)計(jì)建議 會(huì)變魔術(shù) 入戶花園 未封閉算半面積 方式一 入戶花園 花池落地起算 層高2米2 贈(zèng)送 不算面積 花池落地起算 層高2米2 贈(zèng)送 不算面積 方式二 花池設(shè)計(jì) 飄窗落地起算 層高2米2 贈(zèng)送 不算面積 方式三 飄窗 飄窗落地起算 層高2米2 贈(zèng)送 不算面積 提高舒適性戶型案例 青島萬科金色城品 小高層 思源代理 建筑面積88平方米 實(shí)際面積約為103平方米 花池落地起算 層高2米2 贈(zèng)送 不算面積 60 2020 3 11 提高舒適性戶型案例 青島萬科金色城品 標(biāo)準(zhǔn)層平面 61 2020 3 11 做法 一樓住戶贈(zèng)送半地下室 有開發(fā)商的做法是通過一個(gè)樓梯將半地下室和一樓客廳相連 使得樓上樓下有機(jī)結(jié)合起來 有些則與入戶花園結(jié)合 成為一個(gè)極富個(gè)人情趣的私密空間 目前艾依水郡項(xiàng)目推出半地下室后 市場反應(yīng)良好 但該空間按全面積計(jì)算 算產(chǎn)權(quán) 半地下室 戶型設(shè)計(jì)建議 改造成影音室的半地下室 可變空間4 增加戶型功能空間 贈(zèng)送半地下室和地下室 62 2020 3 11 空中院館是在靠近客廳 餐廳以及功能房之間 再設(shè)計(jì)一個(gè)約15 19平方米的 內(nèi)陽臺(tái) 由于其為開敞空間 在計(jì)算建筑面積時(shí)只算一半面積 因此每戶業(yè)主相當(dāng)于獲得了8 9平米的贈(zèng)送面積 該設(shè)計(jì)因?yàn)槭?凹 進(jìn)來的設(shè)計(jì) 因此不影響原本的日照間距 目前森林半島項(xiàng)目已有采用 市場接受度較好 空中院館 戶型設(shè)計(jì)建議 可變空間5 增加戶型功能空間 引入空中院館 待定 入住后 業(yè)主可將空中院館封閉成一個(gè)獨(dú)立的房間設(shè)計(jì)和施工時(shí)應(yīng)注意考慮相應(yīng)的保溫和采暖措施 采暖解決方式將做專項(xiàng)研究 63 2020 3 11 可變空間的實(shí)際作用 擴(kuò)大戶內(nèi)空間實(shí)用面積 提高戶型舒適性 增加戶型功能空間 既提高戶型的舒適性 又增加功能空間 戶型設(shè)計(jì)建議 64 2020 3 11 A戶型 通過贈(zèng)送將經(jīng)濟(jì)型三室增加至舒適型三室 B戶型 通過贈(zèng)送將舒適型兩室增加至經(jīng)濟(jì)型三室 點(diǎn)式住宅可變空間的贈(zèng)送方式 板式住宅可類比 通過贈(zèng)送 增加了產(chǎn)品的使用面積 提升了產(chǎn)品的附加值 65 2020 3 11 住宅產(chǎn)品總體建議 由于本項(xiàng)目將可能受到90 70政策限制 因此我們將整體戶型比例按照市場需求和政策限制兩種要求做出兩套備選方案 第一套方案 以中高端客群的需求為導(dǎo)向 以100 120平米和120 150平米作為主力面積區(qū)間 第二套方案 按照90 70政策限制 主要通過高層消化小戶型 通過拼合戶型以及可變空間增加小戶型的實(shí)際使用面積 從而滿足市場需求 最終請甲方依據(jù)對于90 70政策的落實(shí)情況選擇其一 整體戶型配比 備注 以下面積區(qū)間除特別說明外均為實(shí)際建筑面積 66 2020 3 11 說明 1 由于受到容積率條件的限制 高層小高層產(chǎn)品的比例比較高 占到總體量的60 左右 2 以上比例參考設(shè)計(jì)院的總規(guī)方案而定 合計(jì)建面不包括會(huì)所 商業(yè)和幼兒園的配套約2 3萬平米 3 具體配比以最新方案為準(zhǔn) 住宅產(chǎn)品總體建議 第一套方案 67 2020 3 11 住宅產(chǎn)品總體建議 以上戶型面積均按照市場需要并結(jié)合設(shè)計(jì)院目前方案制定 具體戶型比例 主力面積區(qū)間為100 120平米和120 150平米 68 2020 3 11 69 2020 3 11 第二套方案 住宅產(chǎn)品總體建議 70 2020 3 11 注 1 公寓是為平衡90 70政策 和便于戶型設(shè)計(jì)提高社區(qū)整體品質(zhì) 留待后期開發(fā) 2 實(shí)際面積為通過可變空間贈(zèng)送的面積 具體贈(zèng)送比例需根據(jù)設(shè)計(jì)院排布最終確定 具體戶型比例 90平米以下戶型占到70 小戶型產(chǎn)品通過公寓 18 1 以及拼合戶型解決 71 2020 3 11 產(chǎn)品及戶型與客戶的對位 在銀川中高端購房者中進(jìn)行細(xì)分 經(jīng)過定位篇對銀川中高端客群的分析 可知銀川的中高端客群來源主要是政府官員 私營企業(yè)主 能源企業(yè)主 壟斷行業(yè)人員等 依此針對各產(chǎn)品類型對客戶群進(jìn)行了對位 住宅產(chǎn)品總體建議 72 2020 3 11 一期產(chǎn)品戶型配比及明細(xì) 一期產(chǎn)品 闊景華宅 7 1帶電梯 少量觀景名邸 18 1 一期產(chǎn)品主要以7 1的多層電梯產(chǎn)品入市 既可體現(xiàn)項(xiàng)目中高端形象 又可規(guī)避銀川當(dāng)?shù)貙Ω邔赢a(chǎn)品的抗性 降低銷售風(fēng)險(xiǎn) 本地的民生城市花園 艾依水郡 藍(lán)山名邸等樓盤成功案例 都是先以多層入市 形成一定居住氛圍和形象后再推高層產(chǎn)品 可供本項(xiàng)目借鑒 73 2020 3 11 一期產(chǎn)品戶型配比及明細(xì) 一期產(chǎn)品類型 闊景華宅 7 1電梯多層 18層觀景名邸 一期以7 1電梯多層作為主力產(chǎn)品入市 搭配少量電梯高層 鑒于明年市場形勢不明朗 暫將推量控制在6 7萬平米左右 74 2020 3 11 附件 市場篇 定位篇 規(guī)劃篇 90 70政策專項(xiàng)研究總體規(guī)劃建議產(chǎn)品建議景觀建議配套及車位配比建議 目錄 1 2 3 75 2020 3 11 設(shè)計(jì)理念 新中式水景園林 引湖水入地塊 形成內(nèi)外聯(lián)通水系打造高品質(zhì)的水景生態(tài)社區(qū)景觀設(shè)計(jì)原則 充分利用北塔湖天然水景優(yōu)勢 考慮引入傳統(tǒng)文化中 方 與 圓 和諧統(tǒng)一的理念 在方正 規(guī)則的地塊中加入不規(guī)則的圓形 曲線設(shè)計(jì) 加之以簡潔的中式景觀表現(xiàn) 實(shí)現(xiàn)曲徑通幽 移步換景的園林意境 景觀規(guī)劃建議 76 2020 3 11 景觀設(shè)計(jì)工作要與前期的建筑設(shè)計(jì)院進(jìn)行有效配合建筑設(shè)計(jì)院在進(jìn)行總平面圖的規(guī)劃時(shí) 對建筑物的排布要上升到組團(tuán)的角度考慮 適當(dāng)?shù)膮^(qū)分為數(shù)個(gè)組團(tuán) 每個(gè)組團(tuán)內(nèi)建筑要形成一定程度上的圍合 便于之后的景觀設(shè)計(jì)能夠在每個(gè)組團(tuán)中嵌入一個(gè)鮮明的主題 完成相應(yīng)的景觀表現(xiàn) 而多個(gè)組團(tuán)的主題能夠形成一個(gè)完整的系列 從而契合整個(gè)社區(qū)景觀主題 同時(shí) 建議在A B地塊內(nèi)部各設(shè)計(jì)一個(gè)面積較大的中心景觀區(qū) 在總平規(guī)劃中應(yīng)留出中心景觀區(qū)的位置 同時(shí)主要道路的規(guī)劃上也要有所考慮 景觀規(guī)劃建議 組團(tuán)景觀示意 77 2020 3 11 設(shè)計(jì)要點(diǎn)一 建議只在A地塊引入湖水 做淺水系 B地塊采用水景小品 節(jié)約開發(fā)和維護(hù)成本建議A地塊中可引入湖水 營造一條環(huán)繞社區(qū)的主河道 形成獨(dú)特 環(huán)繞水系 景觀 并體現(xiàn)出空間層次錯(cuò)落的景觀特色 強(qiáng)調(diào)循環(huán)流動(dòng)水 避免死水帶來的環(huán)境衛(wèi)生問題 B地塊的水景小品要?jiǎng)屿o結(jié)合 形式多樣 考慮到銀川當(dāng)?shù)乜菟岸颈鶅鰰r(shí)間較長 水景需充分考慮到枯水 蓄水時(shí)景觀表現(xiàn) 景觀規(guī)劃建議 78 2020 3 11 溪流景觀示意 景觀規(guī)劃建議 A地塊的溪流景觀示意 79 2020 3 11 疊水 駁岸 岸邊植物搭配示意 景觀規(guī)劃建議 A地塊的溪流景觀示意 80 2020 3 11 水生植物與小型涌泉示意 景觀規(guī)劃建議 A地塊的溪流景觀示意 可以考慮將小橋與部分單元入口結(jié)合的入戶方式 81 2020 3 11 景觀規(guī)劃建議 B地塊的水景小品示意 旱噴泉 82 2020 3 11 景觀規(guī)劃建議 與傳統(tǒng)置石手法結(jié)合的動(dòng)態(tài)水景 B地塊的水景小品示意 83 2020 3 11 頗具禪意的枯山水與石燈籠 景觀規(guī)劃建議 B地塊的水景小品示意 84 2020 3 11 簡潔的小型水景 景觀規(guī)劃建議 B地塊的水景小品示意 85 2020 3 11 景觀規(guī)劃建議 設(shè)計(jì)要點(diǎn)二 園林景觀蘊(yùn)含新中式風(fēng)格每個(gè)小區(qū)和組團(tuán)綠化都有其獨(dú)特的中式主題園林的設(shè)計(jì) 可根據(jù)園林主題來為每個(gè)小區(qū)和組團(tuán)命名 每個(gè)組團(tuán)可以重點(diǎn)表現(xiàn)一個(gè)極富中國韻味的主題 所有組團(tuán)串聯(lián)而成一個(gè)系列 例如琴棋書畫系列 梅蘭竹菊系列等 使整個(gè)社區(qū)蘊(yùn)含濃厚的人文氣息 建議中國元素不追求原有的繁瑣 而采用用現(xiàn)代手法處理 力求簡潔 簡潔的園林景墻設(shè)計(jì) 但保留中國元素 傳統(tǒng)而不落后 86 2020 3 11 景觀規(guī)劃建議 新中式風(fēng)格的園林景觀 簡潔的中式園林風(fēng)格 87 2020 3 11 景觀規(guī)劃建議 景觀小品 運(yùn)用中式元素符號(hào) 通過細(xì)節(jié)凸顯文化品位 新中式風(fēng)格的園林景觀 88 2020 3 11 皇家氣質(zhì)的景觀裝飾 彰顯尊貴 景觀規(guī)劃建議 新中式風(fēng)格的園林景觀 89 2020 3 11 頗具古韻的視覺引導(dǎo)系統(tǒng) 照片來源 思源代理的北京萬科紫臺(tái) 已售罄 景觀規(guī)劃建議 新中式風(fēng)格的園林景觀 90 2020 3 11 中式院墻 中式屏風(fēng) 新中式風(fēng)格的景觀小品 美人靠 欄桿 91 2020 3 11 極具層次感的植物配置方式 景觀規(guī)劃建議 新中式風(fēng)格的園林景觀 92 2020 3 11 在內(nèi)部園林景觀設(shè)計(jì)上 適當(dāng)調(diào)整地面高度 多以草和低矮植物配合 豐富景觀效果 同時(shí)也能降低對一樓住戶的干擾 道路兩側(cè)留出充分區(qū)域種植草坪和槐樹 景觀規(guī)劃建議 新中式風(fēng)格的園林景觀 93 2020 3 11 園林采用的植物應(yīng)選擇符合銀川當(dāng)?shù)貧夂蛱攸c(diǎn)的樹種 云杉 蜀檜 常綠植物 常為用做景觀點(diǎn)綴槐樹 龍爪槐 北方普遍栽種 樹形優(yōu)美丁香 連翹 有葉有花 觀賞效果好紫葉小檗 彩葉植物 紅色可保持到深秋 龍爪槐 紅葉小檗 連翹 丁香 景觀規(guī)劃建議 新中式風(fēng)格的園林景觀 94 2020 3 11 景觀規(guī)劃建議 設(shè)計(jì)要點(diǎn)三 環(huán)湖路景觀打造 車道 親水休閑空間 景觀緩坡 項(xiàng)目售樓處設(shè)置于湖邊 并設(shè)置看房通道 通過沿路景觀的打造增加客戶的現(xiàn)場體驗(yàn)感受 建議將社區(qū)東側(cè)環(huán)湖路提前進(jìn)行規(guī)劃 使道路與社區(qū)內(nèi)部景觀及北塔湖沿湖路景觀相互統(tǒng)一 不僅使社區(qū)園林景觀更加生態(tài)自然 同時(shí)也使北塔湖公園成為社區(qū)的 私家公園 通過親水空間 雕塑小品 植被等規(guī)劃 將沿湖路景觀塑造成北塔湖公園的重要一景 最愜意的休閑區(qū) 環(huán)湖路是項(xiàng)目漫長的展示線 也是項(xiàng)目最佳的名片 通過河道的處理 滿足客戶需求同時(shí) 更加直觀 更加有效的傳達(dá)項(xiàng)目形象 95 2020 3 11 附件 市場篇 定位篇 規(guī)劃篇 90 70政策專項(xiàng)研究總體規(guī)劃建議產(chǎn)品建議景觀建議配套及車位配比建議 目錄 1 2 3 96 2020 3 11 公建配套建議 幼兒園物業(yè)管理用房社區(qū)服務(wù)中心 含社區(qū)醫(yī)療站等 老年活動(dòng)中心購物超市等商業(yè)配套垃圾運(yùn)轉(zhuǎn)站 公廁 變電室自行車 機(jī)動(dòng)車停車位及公交車?？空军c(diǎn) 根據(jù)規(guī)范中的千人指標(biāo)計(jì)算公建配套的面積 本項(xiàng)目公建配套服務(wù)設(shè)施主要包括以下內(nèi)容 97 2020 3 11 主要配套位置示意圖 公建配套建議 98 2020 3 11 公建配套建議 商業(yè)規(guī)劃建議 主要沿南側(cè)規(guī)劃路以底商形式向東延伸 商業(yè)規(guī)劃要點(diǎn)主要以一連二的臨街底商的形式 沿地塊南側(cè)規(guī)劃路延伸排布 地塊西南角設(shè)立5000平米左右的泛會(huì)所 3 4層 單層面積在1500平米左右 業(yè)態(tài)包括形象售樓處 中型超市 約3000平米 和其他商業(yè) 售樓處 可作為客戶進(jìn)入正式售樓處 位置在地塊東側(cè) 前的形象接待中心 未來可以考慮作為配套使用 超市 建議在泛會(huì)所里設(shè)置中型超市 面積控制在3000平米左右 可做餐飲等配套商業(yè)在地塊西南側(cè)設(shè)3000平米左右二或三層的獨(dú)立商業(yè) 99 2020 3 11 公建配套建議 會(huì)所規(guī)劃建議 在項(xiàng)目的西南和東北側(cè)設(shè)立雙會(huì)所 會(huì)所規(guī)劃要點(diǎn)在地塊西南和東北各設(shè)置一個(gè)會(huì)所西南側(cè)會(huì)所 泛會(huì)所 與沿規(guī)劃路底商相連 對外經(jīng)營 前期可以作為售樓處的形象接待點(diǎn) 從這里坐電瓶車前往臨湖的售樓處 東北側(cè)會(huì)所 純會(huì)所 前期作為正式售樓處使用 項(xiàng)目銷售完成后作為會(huì)所使用 即滿足社區(qū)東部居民生活 休閑 娛樂等需求 又節(jié)約成本 提高了項(xiàng)目整體品質(zhì) 會(huì)所的規(guī)劃設(shè)計(jì) 必須滿足社區(qū)生活需要 同時(shí)還應(yīng)具備未來商業(yè)經(jīng)營的可能性 100 2020 3 11 幼兒園規(guī)劃要點(diǎn)在不影響項(xiàng)目居住區(qū)噪音問題 項(xiàng)目地塊最高價(jià)值的利用方面以及便于商業(yè)人流的導(dǎo)向等前提下進(jìn)行幼兒園的擺放 同時(shí)最大限度的為項(xiàng)目各期業(yè)主提供便利 幼兒園體量在4000平米左右建議引進(jìn)本地知名品牌比如當(dāng)?shù)氐暮汖堄變簣@或一幼 打造與社區(qū)品質(zhì)相適應(yīng)的幼兒園 公建配套建議 幼兒園規(guī)劃建議 建議將幼兒園設(shè)置在B地塊臨近車行主入口的位置 101 2020 3 11 本項(xiàng)目因定位為中高端 所以必須保證車位配比的充足 根據(jù)目前銀川市場的車位配比為1 0 2 1 0 5 本項(xiàng)目整體的車位配比略高于銀川整體水平為1 0 6高端組團(tuán)的車位比例應(yīng)略高于平均比例 中端組團(tuán)的比例應(yīng)略低于平均水平 在不影響景觀和交通動(dòng)線的前提下 盡量保證地上車位 再考慮地下車位 地下車位建議放置在高層產(chǎn)品所處的區(qū)域 車位配比建議 車位配比1 0 6 盡量保證地上車位 備注 我們對銀川中高端項(xiàng)目的車位進(jìn)行調(diào)研 發(fā)現(xiàn)其地上車位比例為39 43 左右 地下車位比例略高于地上車位 但經(jīng)過對中高端客群的調(diào)查 銀川居民更習(xí)慣使用地上車位 而地下車庫使用率不高 主要由于地下車庫使用不方便 費(fèi)用也較高 102 2020 3 11 半地下停車場 103 2020 3 11 定位篇 規(guī)劃篇 附件 市場篇 競品項(xiàng)目專項(xiàng)研究客戶需求專項(xiàng)研究 目錄 1 2 3 104 2020 3 11 競品市場專項(xiàng)研究 頤和城府 陶然水岸 森林半島 魯銀城市公園 尚書房 福星苑 中房高爾夫 競爭項(xiàng)目界定標(biāo)準(zhǔn) 北塔湖周邊在售或潛在上市項(xiàng)目 規(guī)模大于20萬平方米的項(xiàng)目 中高端產(chǎn)品定位的項(xiàng)目 開發(fā)商有一定知名度 項(xiàng)目對區(qū)域市場有一定影響力 競品項(xiàng)目選擇 凱威觀湖 正豐香格里 碧水藍(lán)天 重點(diǎn)競品項(xiàng)目 105 2020 3 11 競品項(xiàng)目圖片展示 森林半島 凱威觀湖 艾依水郡 福星苑 正豐香格里 106 2020 3 11 競品市場專項(xiàng)研究 競品市場總結(jié) 競品項(xiàng)目規(guī)模分析 競品項(xiàng)目整體規(guī)模主要集中在20 40萬平米之間 競品高端項(xiàng)目主要有凱威觀湖 森林半島和福星苑 未來供應(yīng)量約在60 70萬平米 艾依水郡做為金鳳區(qū)南部的代表項(xiàng)目目前銷售情況較好 隨著金鳳區(qū)南部開發(fā)力度的不斷加強(qiáng) 兩板塊之間的競爭將會(huì)愈發(fā)激烈 107 2020 3 11 競品項(xiàng)目中多數(shù)容積率集中在1 3 1 6之間 推出產(chǎn)品主要有 多層花園洋房 小高層 聯(lián)排別墅等 根據(jù)本項(xiàng)目地塊容積率限定 本項(xiàng)目未來的主要產(chǎn)品將以別墅 多層 小高層為主 同時(shí)有少量高層 競品市場專項(xiàng)研究 競品市場總結(jié) 競品項(xiàng)目容積率分析 108 2020 3 11 競品中以現(xiàn)代簡約和新中式風(fēng)格為主 陽臺(tái)設(shè)置以封閉式為主 這與北方的生活環(huán)境有關(guān) 從外立面材質(zhì)上看 均是面磚搭配涂料 外立面形象 檔次較高 本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要考慮建筑風(fēng)格 陽臺(tái)設(shè)計(jì)以及外立面材質(zhì) 使其復(fù)合北方人的生活習(xí)慣 并保證外立面的美觀 競品建筑設(shè)計(jì)分析 競品市場專項(xiàng)研究 競品市場總結(jié) 109 2020 3 11 競品項(xiàng)目主力及熱銷戶型分析 目前市場中主力及熱銷的戶型主要有兩個(gè)區(qū)間 100 120平米 120 150平米的兩居和三居占78 競品市場專項(xiàng)研究 競品市場總結(jié) 110 2020 3 11 競品項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)為中高端 因此購買客群要求收入相對較高 其職業(yè)主要以公務(wù)員 銀行職員 教師 能源企業(yè)職工 銀川周邊區(qū)域的生意人等 競品項(xiàng)目的潛在客群也將會(huì)成為本項(xiàng)目主要客群的一部分 因此本項(xiàng)目要以高端的產(chǎn)品 優(yōu)良的社區(qū)品質(zhì)以及開發(fā)商品牌吸引這些客群前來購房置業(yè) 競品項(xiàng)目中除頤和城府有一棟多層洋房精裝出售外 其他競品項(xiàng)目基本均以毛坯交房 隨著客戶追求的不斷增加 精裝修高端住宅將成為提升自身產(chǎn)品附加值的重要條件 競品項(xiàng)目交房標(biāo)準(zhǔn) 競品項(xiàng)目客群分析 競品市場專項(xiàng)研究 競品市場總結(jié) 111 2020 3 11 供應(yīng) 從供應(yīng)上看 競品項(xiàng)目未來的供應(yīng)量較大 未來市場競爭風(fēng)險(xiǎn)及壓力較大 產(chǎn)品競品項(xiàng)目容積率在1 3 1 6 建筑密度較低 主力戶型為100 120平米的二居 三居和120 150平米的三居 外立面多以現(xiàn)代或中式風(fēng)格為主 以面磚結(jié)合涂料做裝飾 客群 購買客群要求收入相對較高 其職業(yè)主要以公務(wù)員 銀行職員 教師 能源企業(yè)職工 銀川周邊區(qū)域的生意人等 競品市場小結(jié) 競品市場專項(xiàng)研究 競品市場總結(jié) 112 2020 3 11 項(xiàng)目鳥瞰圖 項(xiàng)目具體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 競品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 凱威觀湖壹號(hào) 113 2020 3 11 項(xiàng)目立面風(fēng)格 典型中式建筑風(fēng)格 外墻為白色和灰色陶土藝術(shù)磚 屋頂采用灰色仿竹材質(zhì) 競品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 凱威觀湖壹號(hào) 114 2020 3 11 項(xiàng)目產(chǎn)品分析 競品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 凱威觀湖壹號(hào) 凱威觀湖規(guī)劃產(chǎn)品主要有 聯(lián)排別墅 一聯(lián)三 一聯(lián)二 獨(dú)聯(lián)體 5層 多層產(chǎn)品成為項(xiàng)目的主力產(chǎn)品 主力戶型集中在140 160平米的三居 115 2020 3 11 對本項(xiàng)目的借鑒意義 規(guī)劃方面項(xiàng)目規(guī)劃從西向東逐漸由花園洋房 類別墅產(chǎn)品過渡至聯(lián)排 充分利用土地 規(guī)劃總包括一個(gè)獨(dú)立商業(yè)中心 提高項(xiàng)目品質(zhì)的同時(shí)滿足社區(qū)客戶需求 戶型配比項(xiàng)目戶型以140 160平米三室兩廳兩衛(wèi)為主力 部分頂躍和類別墅洋房產(chǎn)品 豐富了產(chǎn)品內(nèi)容 產(chǎn)品設(shè)計(jì)1 引入節(jié)能產(chǎn)品概念 打造氣候調(diào)節(jié)區(qū)為產(chǎn)品的最大亮點(diǎn) 2 車位配比基本達(dá)到1 1 主要為地下車位 提高了項(xiàng)目品質(zhì) 競品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 凱威觀湖壹號(hào) 116 2020 3 11 項(xiàng)目不足之處 軟性服務(wù)項(xiàng)目至今沒有正式售樓部 臨時(shí)接待處稍顯凌亂 競品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 凱威觀湖壹號(hào) 117 2020 3 11 項(xiàng)目鳥瞰圖 項(xiàng)目具體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 競品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 福星苑 118 2020 3 11 項(xiàng)目立面風(fēng)格 競品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 福星苑 坡屋頂 仿瓦材質(zhì) 藍(lán)色 窗的設(shè)計(jì)加入中式文化符號(hào) 灰 白陶土藝術(shù)磚貼面 項(xiàng)目立面為中式風(fēng)格 通過立面色彩以及中式建筑符號(hào)的設(shè)計(jì) 能夠體現(xiàn)一定的中式建筑風(fēng)格 119 2020 3 11 項(xiàng)目產(chǎn)品分析 競品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 福星苑 1 海寶 福星苑主要為多層 小高層產(chǎn)品 2 三期以多層產(chǎn)品為主 主力戶型面積集中在120 150 的三室兩廳 同時(shí)100 120 的小三居和180 以上四居戶型也占一定比例 120 2020 3 11 對本項(xiàng)目的借鑒意義 競品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 福星苑 規(guī)劃方面1 項(xiàng)目規(guī)劃從南向北 從多層逐步過渡到小高層產(chǎn)品 不影響產(chǎn)品采光 樓座擺布主要為南北朝向 符合北方居住習(xí)慣2 項(xiàng)目東北角設(shè)立會(huì)所 滿足小區(qū)內(nèi)休閑娛樂的需求 拔高項(xiàng)目品質(zhì) 戶型配比項(xiàng)目戶型以120 150平米三室兩廳兩衛(wèi)為主力 配以部分100 120平米戶型 180平米以上四居 從銷售情況來看市場認(rèn)可度較高 產(chǎn)品設(shè)計(jì)采用了一些的中國元素 園林打造上應(yīng)用了中式傳統(tǒng)的置石 中國結(jié) 鏤景和部分枯井的元素 121 2020 3 11 項(xiàng)目不足之處 競品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 福星苑 產(chǎn)品設(shè)計(jì)1 產(chǎn)品設(shè)計(jì)較為傳統(tǒng) 缺少創(chuàng)新元素 2 外立面雖然應(yīng)用了少量的中國元素 但總體中式風(fēng)格體現(xiàn)不足 園林設(shè)計(jì)項(xiàng)目戶型以120 150平米三室兩廳兩衛(wèi)為主力 配以部分100 120平米戶型 180平米以上四居 從銷售情況來看市場認(rèn)可度較高 產(chǎn)品設(shè)計(jì)1 園林設(shè)計(jì)上雖然吸取了部分中國元素 但設(shè)置上較單一 中式園林表現(xiàn)不足 2 小區(qū)內(nèi)路線設(shè)置過與生硬 缺少中式曲徑通幽的意境 122 2020 3 11 項(xiàng)目具體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目規(guī)劃平面圖 競品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 森林半島 123 2020 3 11 項(xiàng)目景觀規(guī)劃 項(xiàng)目內(nèi)部引入森林公園水系作為主要景觀資源 并依托森林公園100萬平米較為成熟的園區(qū)作為社區(qū)的另一景觀體系 森林公園圖片 競品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 森林半島 124 2020 3 11 項(xiàng)目立面風(fēng)格 項(xiàng)目的整體建筑立面屬于現(xiàn)代簡約風(fēng)格 外墻為涂料和貼磚 競品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 森林半島 125 2020 3 11 項(xiàng)目產(chǎn)品和戶型分析 森林半島規(guī)劃產(chǎn)品主要有 多層 5層 小高層 12層 高層 18層 多層和小高層產(chǎn)品成為項(xiàng)目一期的主力產(chǎn)品 二期以高層為主 一期主力戶型集中在90 120平米的三居 認(rèn)購情況較好 競品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 森林半島 126 2020 3 11 多層產(chǎn)品戶型分析 競品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 森林半島 贈(zèng)送面積 按半面積計(jì)算 全部贈(zèng)送 負(fù)一層 一層 此戶型采用下沉式躍層的形式 負(fù)一層贈(zèng)送下沉式花園和門廊 產(chǎn)權(quán)面積160 實(shí)際使用面積達(dá)到180 左右 戶型一 底躍 127 2020 3 11 多層產(chǎn)品戶型分析 競品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 森林半島 空中院館 一步陽臺(tái) 戶型二 平層 贈(zèng)送面積 按半面積計(jì)算 此戶型是典型的空中院館設(shè)計(jì) 產(chǎn)權(quán)面積93 總贈(zèng)送面積約6 5 實(shí)際使用面積達(dá)到100 128 2020 3 11 競品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 森林半島 多層產(chǎn)品戶型分析 戶型三 頂躍 一層 二層 贈(zèng)送面積 按半面積計(jì)算 全部贈(zèng)送 此戶型采用挑空設(shè)計(jì) 驗(yàn)收后在制作夾層 二層空間全部贈(zèng)送 產(chǎn)權(quán)面積93 實(shí)際使用面積可達(dá)到160 129 2020 3 11 對本項(xiàng)目的借鑒意義 規(guī)劃方面項(xiàng)目規(guī)劃充分發(fā)揮了森林公園的景觀優(yōu)勢和整體的資源優(yōu)勢產(chǎn)品設(shè)計(jì)90平米的戶型引入了可變空間的設(shè)計(jì) 平層通過贈(zèng)送陽臺(tái)擴(kuò)大使用空間 底躍采用贈(zèng)送下沉式花園和門廊 上躍采用挑空設(shè)計(jì) 樓上空間全部贈(zèng)送來擴(kuò)大使用面積 增加產(chǎn)品附加值 競品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 森林半島 對本項(xiàng)目的不足 產(chǎn)品設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)上 該項(xiàng)目多層產(chǎn)品起居室全部在北面 不符合北方人的居住習(xí)慣 起居室設(shè)計(jì)較