【文檔】物業(yè)部工作手冊(cè).doc

xx物業(yè)部工作手冊(cè)小區(qū)約章第一節(jié) 業(yè)主公約第二節(jié) 住戶手冊(cè)第三節(jié) 裝修手冊(cè)第二章 物業(yè)管理對(duì)外服務(wù)指引第一節(jié) 交收樓手續(xù)辦理指引第二節(jié) 室內(nèi)二次裝修指引第三節(jié) 各類申請(qǐng)報(bào)裝業(yè)主指引第四節(jié) 住戶證辦理指引第五節(jié) 車輛管理及停放管理指引第六節(jié) 業(yè)主/住戶報(bào)修業(yè)務(wù)指引第七節(jié) 業(yè)主/住戶投訴業(yè)主指引第八節(jié) 物品放行指引第三章 內(nèi)部運(yùn)作管理規(guī)程第一節(jié) 各類報(bào)修處理規(guī)程第二節(jié) 各類投訴處理規(guī)程第三節(jié) 鑰匙管理規(guī)程第四節(jié) 回訪工作管理規(guī)程第五節(jié) 日常巡查工作規(guī)程第六節(jié) 清潔工作管理及檢查規(guī)程第七節(jié) 綠化工作管理及檢查規(guī)程第八節(jié) 物業(yè)管理收費(fèi)規(guī)程第九節(jié) 夜間突發(fā)事件處理規(guī)程第一章小區(qū)約章第一節(jié)業(yè)主公約第一章 定義公約中除文義有所指示需另作解釋外，下列用語(yǔ)所指意義如下：1地塊 指根據(jù)廣州市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同和有關(guān)文件而取得位于中國(guó)廣東省廣州市天河區(qū)五山鎮(zhèn)*新城地塊土地使用權(quán)的土地。2地名 指座落于地塊上名為廣州*新城或其他名稱的各座建筑物。3發(fā)展商 指廣州*集團(tuán)有限公司。4公共地方 指?jìng)€(gè)別業(yè)主/住戶擁有獨(dú)自使用權(quán)和發(fā)展商保留的地方以外的地方，其中包括“*新城”內(nèi)的各出入口、人行道、通道、電梯大堂、大樓的出入口大堂、天井、外墻、天臺(tái)及平臺(tái)（指未被業(yè)主單獨(dú)取得所有權(quán)或約定使用權(quán)的部分）、變壓房、電話機(jī)房及線架房、綠化區(qū)、車道、升降機(jī)、電梯井、走火通道、走廊、梯臺(tái)、共用衛(wèi)生間、后備發(fā)電房、泵房、水箱、中央空調(diào)設(shè)備機(jī)房、電掣房、自動(dòng)灑水系統(tǒng)及消防設(shè)備控制室、升降機(jī)房及為“*新城”的業(yè)主、用戶及訪客而設(shè)立的公用地方或范圍。5公共設(shè)施 指為“*新城”的公眾利益而在“*新城”所屬地塊范圍內(nèi)裝設(shè)的各種器械、設(shè)備、裝置，包括給排水系統(tǒng)、中央空調(diào)及電力系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子監(jiān)察保安系統(tǒng)、升降機(jī)、電梯井、衛(wèi)生間設(shè)備、照明系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)，共用給排水道、共用溝渠、共用管道、槽溝、電線、電纜、有線電視接收系統(tǒng)、衛(wèi)生設(shè)備、告示板、會(huì)所、綠化區(qū)的裝置、其他機(jī)械、及其小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)所種植物等；以上所列的各類設(shè)施，不論是設(shè)置于公共區(qū)域、保留地方，或是個(gè)別業(yè)主擁有的單元內(nèi)，均屬公共設(shè)施部分，只供發(fā)展商或相關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)使用，業(yè)主或租戶使用的設(shè)施則不包括在內(nèi)。6綠化區(qū)域 指根據(jù)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的規(guī)劃在“*新城”所屬地塊或平臺(tái)上實(shí)施綠化的地區(qū)。7保留地方 指發(fā)展商擁有或僅供發(fā)展商使用的部分，包括“*新城”內(nèi)非住戶單元及非公共場(chǎng)所。8物業(yè)管理 是指對(duì)本物業(yè)范圍內(nèi)的建筑物和構(gòu)筑物及其設(shè)備、市政、公用、園林綠化、環(huán)衛(wèi)、交通、治安、消防等公共設(shè)施以及環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治的全部活動(dòng)。9管理公司、管理處特指廣州*物業(yè)管理有限公司或其管轄的管理處，是根據(jù)廣州市物業(yè)管理辦法第三十三條 “業(yè)主委員會(huì)成立前，物業(yè)由建設(shè)單位委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理”的規(guī)定，由受委托的物業(yè)管理公司成立的、專業(yè)從事“*新城”小區(qū)物業(yè)管理的工作機(jī)構(gòu)。10管理者 指由發(fā)展商自行任命或根據(jù)公約聘請(qǐng)的，委托管理“*新城”（全部或部分）的人員或公司。11維修基金 指發(fā)展商或業(yè)主繳交的用于維修、替換物業(yè)公共部分和公共設(shè)備的款項(xiàng)。12管理規(guī)則 指業(yè)主公約、住戶手冊(cè)和裝修手冊(cè)內(nèi)的一切條款以及發(fā)展商、管理者或業(yè)主大會(huì)按公約授權(quán)制定（不定時(shí)修正）修訂的各項(xiàng)與“*新城”有關(guān)的規(guī)章制度。13管理合同 指發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)依據(jù)公約與管理者本著協(xié)商一致的原則共同訂立的一份或多份管理合同（視情況而定）。14業(yè)主 指物業(yè)的所有權(quán)人。15使用人 指物業(yè)的承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的人。16單元 指業(yè)主在“*新城”獨(dú)立擁有的住宅單位、車位、商鋪或其它獨(dú)立空間。17外墻 指各座大樓的全部或部分外露墻體。18會(huì)所 指“*新城”內(nèi)專供鍛煉身體、娛樂(lè)活動(dòng)的場(chǎng)所及其設(shè)施（包括收費(fèi)或不另收費(fèi)的場(chǎng)所）。19土地出讓合同 指土地使用者與廣州市房地產(chǎn)管理部門簽訂的有償出讓“*新城”所占地塊的土地使用權(quán)的批文、文件和有關(guān)合同。20住戶手冊(cè) 指發(fā)展商或管理者根據(jù)業(yè)主公約而制定并不時(shí)修訂的，供各業(yè)主及用戶在使用其所擁有的單元、公共設(shè)施、商鋪及停車位時(shí)所需要遵守的細(xì)則。21裝修手冊(cè) 指發(fā)展商或管理者根據(jù)業(yè)主公約而制定并不時(shí)修訂的，供各業(yè)主/住戶在裝修單元時(shí)所需要遵守的細(xì)則。22管理費(fèi)預(yù)算 指根據(jù)業(yè)主公約，住戶手冊(cè)和有關(guān)法規(guī)規(guī)定為“*新城”準(zhǔn)備的管理費(fèi)的預(yù)算。23管理費(fèi)指管理者因管理及保養(yǎng)“*新城”內(nèi)建筑物及公共設(shè)施、設(shè)備等各座大樓而引起的所有費(fèi)用和開(kāi)支。24停車位 指根據(jù)業(yè)主公約、政府批文以及住戶手冊(cè)的規(guī)定作為停泊機(jī)動(dòng)車輛、摩托車和自行車的地方。25商鋪 指根據(jù)業(yè)主公約、政府批文、房地產(chǎn)證作為商業(yè)經(jīng)營(yíng)用途的地方。26交樓通知書(shū) 指發(fā)展商就有關(guān)“*新城”單元可以交付給業(yè)主使用而發(fā)給各業(yè)主的通知書(shū)。27業(yè)主委員會(huì) 指各業(yè)主按照本公約第六章不時(shí)召開(kāi)的由業(yè)主大會(huì)上委任或選出的業(yè)主代表機(jī)構(gòu)。28業(yè)主大會(huì) 指按照本公約第六章組織的業(yè)主大會(huì)。第二章 總 則 加強(qiáng)“*新城”小區(qū)的物業(yè)管理，保障全體業(yè)主及物業(yè)使用人的合法權(quán)益，維護(hù)公共環(huán)境及公共秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，創(chuàng)造良好的安居生活環(huán)境，是全體業(yè)主的共同意愿。根據(jù)政府法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定及全體業(yè)主的共同意愿，各業(yè)主均須簽署“*新城”小區(qū)“業(yè)主公約”，并依約遵守。本公約的作用是協(xié)調(diào)全體業(yè)主、使用人的整體利益或共同意愿與個(gè)別業(yè)主的個(gè)人利益或局部意愿的關(guān)系，在管理公司的管理下共同維護(hù)“*新城”小區(qū)的良好環(huán)境。公約是為維護(hù)小區(qū)的正常秩序設(shè)置的，因此各業(yè)主及其訪客有責(zé)任和義務(wù)遵守和履行公約，接受公約條文的約束。公約明文規(guī)定各業(yè)主對(duì)其依法取得所有權(quán)的單元享有占有、使用、收益和處分權(quán)時(shí)，必須使其承讓人或使用人承諾遵守及履行公約的條款。管理公司可根據(jù)實(shí)際需要對(duì)管理公約進(jìn)行修改，并與各業(yè)主就本公司未詳盡規(guī)定簽定補(bǔ)充公約，該補(bǔ)充公約與公約具有同等法律效力。用途：“*新城”的住宅單元只作為純住宅使用；首層架空層除部分作為管理用房、設(shè)備用房及公共設(shè)施用房外，其余作園林綠化區(qū)域使用。第三章 業(yè) 主一、 主的權(quán)利1. 依法獨(dú)自擁有、使用其名下的單元及利用本單元收取租金和獲得收益。2. 各單元業(yè)主擁有其名下單元的所有權(quán)，并可全權(quán)處分其名下所占的物業(yè)，例如使用、批準(zhǔn)別人占用、出售、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、遺贈(zèng)、抵押、出租或以其他方式處分，而無(wú)須發(fā)展商或其他業(yè)主的同意。3. 在不影響“*新城”建筑結(jié)構(gòu)及外觀下，對(duì)其名下單元進(jìn)行裝修整理，但必須遵守小區(qū)管理公司有關(guān)裝修規(guī)則。4. 業(yè)主按本公約規(guī)定可共同使用“*新城”的公共地方和公共設(shè)施，包括“*新城”內(nèi)所有的體育、娛樂(lè)、衛(wèi)生設(shè)施。5. 可根據(jù)本公約維護(hù)自身的合法權(quán)益。6. 可根據(jù)本公約條款監(jiān)察管理者及管理人員的工作，但業(yè)主無(wú)權(quán)直接懲戒管理人員。業(yè)主若有投訴可向管理者或業(yè)主委員會(huì)提出，然后由管理者根據(jù)業(yè)主公約有關(guān)條款進(jìn)行適當(dāng)處理，業(yè)主無(wú)權(quán)要求管理者或其下屬為其提供與樓宇管理無(wú)關(guān)的服務(wù)。7. 可根據(jù)本公約第五章規(guī)定，罷免或變換管理者。在行使該項(xiàng)權(quán)利時(shí)，業(yè)主委員會(huì)須至少提前六個(gè)月書(shū)面通知管理者，而且通知書(shū)內(nèi)須附上有關(guān)業(yè)主大會(huì)通過(guò)的決議正本。8. 有權(quán)參加業(yè)主大會(huì)，并擁有對(duì)本物業(yè)重大管理決策的投票表決權(quán)。9. 有權(quán)就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)向業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理公司提出咨詢，并得到答復(fù)；有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司，按照規(guī)定的期限公布物業(yè)管理收支帳目。10. 有權(quán)向物業(yè)管理部門進(jìn)行投訴或提出意見(jiàn)與建議。二、 業(yè)主的義務(wù)1. 業(yè)主在行使上述權(quán)利和使用其名下單元時(shí)，有遵守政府物業(yè)管理法規(guī)政策及本公約和管理規(guī)則規(guī)定的義務(wù)。2. 業(yè)主依照本公約及管理者的規(guī)定，有依時(shí)繳交其名下應(yīng)分擔(dān)的管理費(fèi)、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)和其他應(yīng)繳費(fèi)用的義務(wù)。3. 業(yè)主有共同負(fù)擔(dān)維修和美化小區(qū)的結(jié)構(gòu)、公共地方及公共設(shè)施等費(fèi)用的義務(wù)。4. 業(yè)主須依時(shí)繳交其名下單元須繳付的水、電、煤氣等及有關(guān)公共設(shè)施使用的費(fèi)用。5. 本物業(yè)委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備、設(shè)施、環(huán)境、治安、綠化等管理，全體業(yè)主和物業(yè)使用人有遵守物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，如業(yè)主公約、住戶手冊(cè)、裝修手冊(cè)及其它管理制度、規(guī)定、公約、手冊(cè)等文件的義務(wù)。6. 業(yè)主在行使本章第（一）節(jié)第2條權(quán)利時(shí)，必須連帶把本公約作為物業(yè)轉(zhuǎn)讓或出租合同的附件，要求其名下單元的受讓人或使用人在處理該單元的同時(shí)簽署公約或承諾書(shū)、承諾履行、遵守本公約、住戶手冊(cè)和其它管理規(guī)則，并在十五天內(nèi)書(shū)面通知管理者有關(guān)該受讓人或使用人的姓名、地址、處理日期并將承諾書(shū)交管理者，否則，原業(yè)主將對(duì)承受人或使用人的違約行為負(fù)共同或連帶責(zé)任。7. 業(yè)主有義務(wù)支付在其物業(yè)轉(zhuǎn)讓生效之前，其受讓人正式與物業(yè)管理公司聯(lián)系之前的所有管理費(fèi)及其它應(yīng)繳納的費(fèi)用。8. 各業(yè)主自行負(fù)擔(dān)其單元內(nèi)部范圍設(shè)施以及任何雖位于公共地方但由其獨(dú)占使用的各種入墻管道、水、電設(shè)施以及計(jì)費(fèi)表等的維修和更新費(fèi)用。必要時(shí)，各業(yè)主可在報(bào)物業(yè)公司批準(zhǔn)后通過(guò)公共地方對(duì)其單元設(shè)施進(jìn)行維修，但必須盡量減少對(duì)其他業(yè)主造成的不方便，并須負(fù)責(zé)賠償因該維修而對(duì)其他業(yè)主造成的損失或損害。任何單元內(nèi)的排水、排污、裝修工程或其他行為損害或影響上下毗鄰單元時(shí)，有關(guān)業(yè)主須承擔(dān)賠償及其有關(guān)維修責(zé)任。9. 在轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)租）所擁有的物業(yè)時(shí)，依照“權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任依附物業(yè)實(shí)體”的原則，轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)租）方原繳交的涉及物業(yè)實(shí)體的各項(xiàng)押金、基金不予退還，受讓（租賃）方承接其權(quán)利；轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)租）方原欠繳的各項(xiàng)管理、水電等費(fèi)用由受讓（租賃）方連帶承擔(dān)，受讓（租賃）方連帶承接其責(zé)任。轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)租）方有遵守本項(xiàng)約定并預(yù)先知會(huì)受讓（租賃）方的義務(wù)。10. 業(yè)主在轉(zhuǎn)租所擁有的物業(yè)或承諾給予非業(yè)權(quán)使用人使用該物業(yè)時(shí)，有承擔(dān)承租人（或非業(yè)權(quán)使用人）違反政府物業(yè)管理法規(guī)政策及本公約各項(xiàng)約定所產(chǎn)生的連帶責(zé)任的義務(wù)。11. 本物業(yè)的管理成本，當(dāng)由業(yè)權(quán)（使用）人分擔(dān)，無(wú)論該業(yè)權(quán)（使用）人是否已入住，本物業(yè)的管理服務(wù)成本亦已發(fā)生，因此，合法的業(yè)權(quán)（使用）人同時(shí)也是合法的繳費(fèi)主體，均有按規(guī)定準(zhǔn)時(shí)繳交管理費(fèi)、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)、逾期繳費(fèi)滯納金（如有發(fā)生）、違章罰款（如有發(fā)生）、賠償款（如有發(fā)生）以及其它按規(guī)定應(yīng)繳交的周轉(zhuǎn)金、保證金、維修基金等各項(xiàng)費(fèi)用的義務(wù)。12. 各項(xiàng)物業(yè)、設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)費(fèi)用支出，將隨自然損耗以及社會(huì)物價(jià)指數(shù)的增升而呈現(xiàn)逐年遞增趨勢(shì)。為保持物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)素，依年度預(yù)算每年適當(dāng)合理調(diào)整管理服務(wù)收費(fèi)，是平衡預(yù)算的必然途徑。業(yè)權(quán)（使用）人有依章繳付管理費(fèi)的義務(wù)。如需增收管理費(fèi)，管理處將報(bào)物價(jià)局審批，并提前一個(gè)月以書(shū)面形式通知全體業(yè)權(quán)（使用）人。13. 按照政府規(guī)定的套（單元）內(nèi)建筑面積水平投影平面面積計(jì)算規(guī)范，在此水平投影平面面積之外的本物業(yè)所有平面及空間，均為公共地域空間，各業(yè)權(quán)（使用）人不得占用任何公共地域空間。有自覺(jué)維護(hù)公共場(chǎng)所（地）、道路、通道、平臺(tái)的整潔、美觀、衛(wèi)生、暢通及完好的義務(wù)。14. 有遵守本物業(yè)裝修、裝飾管理規(guī)定的義務(wù)。1) 填寫(xiě)裝修申報(bào)表，送管理公司進(jìn)行工程審核并按章繳付裝修管理押金及裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)，領(lǐng)取施工許可證，辦理裝修施工人員出入證；2) 按規(guī)定及工程規(guī)范施工，將裝修散料或余泥用袋裝運(yùn)送；3) 完工后向管理公司申報(bào)查驗(yàn)，經(jīng)常規(guī)查驗(yàn)合格，即無(wú)違規(guī)、違章情況或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象（如滲、漏、堵、冒等），則裝修保證金于十五個(gè)工作日內(nèi)無(wú)息全額予以返還，否則視違章情況予以扣除并限期整改。15. 有承擔(dān)自有物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的義務(wù)，業(yè)主如請(qǐng)管理公司對(duì)其業(yè)權(quán)范圍內(nèi)的有關(guān)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，則應(yīng)承擔(dān)支付有關(guān)費(fèi)用的義務(wù)。16. 有分擔(dān)房屋異產(chǎn)毗連部位維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的義務(wù)，凡房屋建筑及付屬設(shè)施設(shè)備或加建部位已經(jīng)或可能妨礙、危害異產(chǎn)毗連房屋的他人利益、安全或有礙外觀劃一及市容觀瞻，按規(guī)定應(yīng)由業(yè)權(quán)（使用）人單獨(dú)或聯(lián)合維修養(yǎng)護(hù)或拆除的，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)或拆除，費(fèi)用由業(yè)權(quán)（使用）人單獨(dú)或聯(lián)合分擔(dān)。拒不進(jìn)行的，由業(yè)主委員會(huì)或管理處強(qiáng)制維修養(yǎng)護(hù)或拆除，其費(fèi)用由違規(guī)的業(yè)權(quán)（使用）人承擔(dān)。17. 有遵守社會(huì)公德及維護(hù)公眾利益的義務(wù)。在本物業(yè)范圍內(nèi)，不得有下列行為：1) 擅自改變房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外觀（含外墻、外門、窗、陽(yáng)臺(tái)等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格）、設(shè)計(jì)、用途、功能和布局等；2) 對(duì)房屋的內(nèi)、外承重墻、梁、柱、板、陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建；3) 占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場(chǎng)、自行車房（棚）等公用設(shè)施及公共場(chǎng)所（地）；4) 損壞、拆除、改變供電、供水、通訊、排水、排污、消防、交通、監(jiān)測(cè)等公用設(shè)施；5) 不按規(guī)定堆放雜物、丟棄垃圾、高空擲物等；6) 違反政府規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，違反規(guī)定排放有毒、有害、易燃的危險(xiǎn)物質(zhì)，違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物等；7) 踐踏、占用綠地，損壞、涂劃園林建筑或公共墻壁等；8) 影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛及設(shè)立廣告牌及安裝室外天線等；9) 隨意停放車輛占道等；10) 聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公眾利益或其他不良的行為；11) 法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其它行為；18. 業(yè)權(quán)（使用）人使用本物業(yè)公共地域內(nèi)的活動(dòng)，應(yīng)服從管理公司工作人員的指引，以免因疏忽而侵害其它業(yè)權(quán)（使用）人的權(quán)益，有對(duì)全體業(yè)權(quán)（使用）人負(fù)責(zé)的義務(wù)。三、 業(yè)主的責(zé)任1. 不得改變業(yè)權(quán)物業(yè)（單元）的樓宇結(jié)構(gòu)，不得更改承力墻、橫梁、支柱等；不得加建、擴(kuò)建、拆除任何建筑物；不得改變?nèi)魏尾糠郑òㄗ≌瑔卧┑耐庥^；不得在“*新城”任何公共地方和天臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)加建任何雕塑品、遮光簾、遮蓬、花架、防盜網(wǎng)或窗花、曬衣架、天線旗桿；不得懸掛旗幟、橫幅標(biāo)語(yǔ)、廣告牌、招牌、燈箱和其他任何伸出物，亦不得堵塞任何窗戶和封閉陽(yáng)臺(tái)。2. 不能改變單元外露的窗戶、欄桿及陽(yáng)臺(tái)原有的色彩，以維護(hù)“*新城”整齊美觀。不得在管理者指定位置以外的任何地方的窗戶或外墻安裝任何空調(diào)機(jī)或其他固定設(shè)施，如違反規(guī)定，管理者有權(quán)于任何時(shí)間拆去加建物而無(wú)須事先通知該業(yè)主，且有關(guān)費(fèi)用及責(zé)任由該業(yè)主承擔(dān)。3. 負(fù)責(zé)其單元內(nèi)部整潔及維修，保持浴室、廚房等排水系統(tǒng)暢通完好，以免溢水后對(duì)其他單元用戶造成損失。4. 不得堵塞、切割、損壞、更改、干擾樓宇任何公用部分的水、電或煤氣等的輸入及輸出管道、暗渠、喉管、電纜、固定裝置等設(shè)施；各業(yè)主若因此等行為引致水、氣、煙或其他有關(guān)物體外溢，又或因在單元內(nèi)制造不合理聲響和震蕩，妨礙或損害他人及其財(cái)產(chǎn)而導(dǎo)致他人的訴訟、索賠和要求時(shí)，由該業(yè)主對(duì)此訴訟、索賠負(fù)全部責(zé)任。5. 各單元的業(yè)主，只能將其單元按上述土地出讓合同規(guī)定用途使用，不得將其名下單元作（或容許作）非法或不道德用途使用，或在單元內(nèi)進(jìn)行（或容許進(jìn)行）任何足以妨礙或侵?jǐn)_其他業(yè)主的行為。6. 業(yè)主如飼養(yǎng)任何寵物，須嚴(yán)格按照政府及管理者訂立的有關(guān)管理規(guī)定執(zhí)行，并報(bào)管理者備案。7. 不得在單元內(nèi)舉行葬禮、打齋、宗教儀式及嚴(yán)重干擾其他住戶的類似活動(dòng)，不得將單元作齋堂、殯儀館及類似用途。8. 除非得到管理者的書(shū)面同意，不得在樓宇內(nèi)進(jìn)行任何足以導(dǎo)致樓宇所購(gòu)的保險(xiǎn)全部或部分失效，或引致保險(xiǎn)費(fèi)增加的行為。9. 不得妨礙他人合法使用公共地方及公共設(shè)施；不得在公共非指定的地方晾曬衣物或棄置垃圾雜物；不得把垃圾廢物拋出窗外；不得在公共區(qū)域內(nèi)作出任何行為導(dǎo)致對(duì)其他業(yè)主及使用者構(gòu)成干擾、不方便或損害。10. 未經(jīng)向管理者申報(bào)并獲批準(zhǔn)，任何業(yè)主或用戶不得擅自更改、遷移或增大所用電、煤氣、給排水裝置和中央空調(diào)的負(fù)荷；也不得進(jìn)行任何可能影響或損毀“*新城”及其內(nèi)各單元的水、電、煤氣、通訊的供應(yīng)系統(tǒng)、排水排污系統(tǒng)工程的行為。11. 在獲得管理者書(shū)面同意后，各業(yè)主可以在不違反公約和管理規(guī)則，并應(yīng)在取得有關(guān)政府部門同意的前提下，自費(fèi)在其單元中安裝或拆除增加物、附屬物，但不可因此引起“*新城”或有關(guān)樓宇任何的結(jié)構(gòu)性破壞，及干預(yù)“*新城”內(nèi)的樓宇、公共設(shè)施的任何部分的使用。如業(yè)主在安裝增加附屬物時(shí)未獲得管理者和政府有關(guān)部門的同意，則管理者有權(quán)將有關(guān)加建物拆除，一切相關(guān)費(fèi)用由該業(yè)主負(fù)責(zé)。12. 各業(yè)主應(yīng)對(duì)自身或其租客、受許可人、代理人、雇員、受邀請(qǐng)人、顧客訪客的行為，向發(fā)展商、管理者、其他業(yè)主或任何有關(guān)人員負(fù)責(zé)。因上述人員的行為，由于疏忽、不當(dāng)或錯(cuò)誤而發(fā)生的損害、損失，該業(yè)主必須支付所有因此而產(chǎn)生的費(fèi)用和賠償。在前述情況下，如損害或損失是由管理者負(fù)責(zé)修復(fù)、補(bǔ)償?shù)?，則費(fèi)用由管理者收取；非管理者負(fù)責(zé)修復(fù)、補(bǔ)償?shù)?，則費(fèi)用由受影響的業(yè)主或代支費(fèi)用者收取。13. 不得在“*新城”或其單元內(nèi)儲(chǔ)存易燃、易爆、有毒或過(guò)重的物品，也不得在上述地方燃燒任何燃料或物質(zhì)導(dǎo)致發(fā)出過(guò)量的煙霧或氣體，亦不得干擾、改變、破壞“*新城”的防火系統(tǒng)。14. 不得在單元大門或窗口安裝不符合管理公司規(guī)定的鐵閘或窗花，也不得改變其單元向公共地方的大門窗戶的外觀顏色。15. 在發(fā)展商或管理者指定的地方安裝指定類型的空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)采用低噪設(shè)備并妥善處理水滴問(wèn)題，不得造成對(duì)其他住戶的干擾或樓宇的損害。違反公約規(guī)定的業(yè)主須對(duì)由此而導(dǎo)致的損失負(fù)責(zé)并支付一切有關(guān)費(fèi)用。16. 違反公約規(guī)定的業(yè)主須對(duì)因其行為疏忽、不當(dāng)或錯(cuò)誤而導(dǎo)致的發(fā)展商、管理者、其它業(yè)主或任何有關(guān)人員的損失負(fù)責(zé)并支付一切有關(guān)費(fèi)用。第四章 管 理一、 一般事項(xiàng)：1 *新城”住宅小區(qū)管理處（具體是“定義”第9條）受開(kāi)發(fā)商委托，按照政府法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定及全體業(yè)主的共同意愿，對(duì)本物業(yè)實(shí)施專業(yè)管理，同時(shí)承擔(dān)為業(yè)權(quán)（使用）人提供優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)的責(zé)任。2. 管理公司是為全體業(yè)權(quán)（使用）人提供物業(yè)管理服務(wù)，而非僅為個(gè)別業(yè)權(quán)（使用）人提供私人服務(wù)，故所有業(yè)權(quán)（使用）人應(yīng)尊重管理公司為全體業(yè)權(quán)（使用）人提供管理服務(wù)的公共職能。二、 管理者的權(quán)力及責(zé)任1、 在不觸犯業(yè)主整體權(quán)利的情況下，管理者有權(quán)對(duì)“*新城”進(jìn)行有效的管理、美化和維修，并為此負(fù)責(zé)。其中包括下列事項(xiàng)：1） 檢查、視察“*新城”，必要時(shí)包括所有單元的內(nèi)部。2） 每一位業(yè)主或其使用者應(yīng)嚴(yán)格按照裝修規(guī)則，完成其單元的裝修工程（包括機(jī)電工程）。如果管理者發(fā)現(xiàn)該業(yè)主聘用的承包商或其工人違反裝修規(guī)則，管理者有權(quán)拒絕此類人員進(jìn)入“*新城”住宅小區(qū)，且在管理者認(rèn)為有必要的情況下，有權(quán)將其逐出“*新城”住宅小區(qū)。裝修期間，管理者有權(quán)進(jìn)入正在裝修的單元，以檢查并確定有否違反裝修規(guī)則。所有直接或間接因裝修工程引起的訴訟、索賠、要求及費(fèi)用完全由該業(yè)主負(fù)責(zé)，而與其他業(yè)主及管理者無(wú)關(guān)。管理者有權(quán)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，對(duì)裝修規(guī)則進(jìn)行修正。裝修者需按規(guī)則繳交裝修保證金給管理者（裝修保證金無(wú)利息），管理者根據(jù)裝修規(guī)則的條款可將此保證金作有關(guān)應(yīng)用。3） 裝修保證金并無(wú)利息，由管理者應(yīng)用于補(bǔ)償業(yè)主因其單元違規(guī)裝修引起的所有損失；4） 業(yè)（用）戶裝修完工，經(jīng)物業(yè)管理公司檢查驗(yàn)收，沒(méi)有損壞公共部位、設(shè)備設(shè)施、亂倒亂放等現(xiàn)象，裝修保證金于檢查合格之日起15個(gè)工作日內(nèi)無(wú)息退回業(yè)（用）戶；如款項(xiàng)需補(bǔ)償前述損失，則在計(jì)算及扣除補(bǔ)償后，余款盡速發(fā)還該業(yè)主。5） 根據(jù)“*新城”日常運(yùn)作，建立一套完整的管理工作程序，并在實(shí)施中不斷完善。6） 根據(jù)本公約，制訂及修改“*新城”用戶守則、裝修規(guī)則及其它必要的規(guī)章制度，并以有效形式督促業(yè)主和用戶遵守。7） 維修、管理、清潔、更新、涂漆及裝飾公共地方及設(shè)施。如有需要管理者或者聘用的承建商、代理人及其他經(jīng)許可的人士，可進(jìn)入“*新城”任何單元進(jìn)行有關(guān)工作，出現(xiàn)緊急情況時(shí)應(yīng)事前發(fā)出通知。8） 負(fù)責(zé)人事管理工作，并指導(dǎo)和監(jiān)督員工完成各項(xiàng)管理工作和保障各項(xiàng)管理預(yù)算。9） 根據(jù)“*新城”實(shí)際情況，負(fù)責(zé)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，編制“*新城”管理預(yù)算。10） 處理所有對(duì)“*新城”管理的投訴及各項(xiàng)維修工程，并協(xié)助調(diào)解業(yè)主或用戶之間因“匯 景新城”管理而引起的糾紛與爭(zhēng)執(zhí)。11） 負(fù)責(zé)“*新城”及其所屬地塊范圍內(nèi)的保安工作，保持*新城的正常秩序，盡力使 業(yè)主或用戶免遭騷擾。12） 對(duì)各項(xiàng)管理職責(zé)定期或在發(fā)展商及業(yè)主委員會(huì)合理要求時(shí)作出檢討和總結(jié)，并對(duì)改善“*新城”管理或增加服務(wù)項(xiàng)目等事宜向發(fā)展商和業(yè)主委員會(huì)提出建議并遞交有關(guān)報(bào)告。13） 清理及拆除任何違法或不符合管理規(guī)則規(guī)定的建筑物、安裝物、擺放的貨物及雜物，并 向應(yīng)負(fù)責(zé)的人征收及追索清除費(fèi)和因此而發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用。14） 控制“*新城”及其所屬地塊范圍內(nèi)的所有車輛（包括機(jī)動(dòng)車和自動(dòng)車的停放和行駛。管理者有權(quán)拖離或扣留違反管理規(guī)則停放的車輛，并向該車車主收取拖車及扣車費(fèi)以及相關(guān)欠款利息和手續(xù)費(fèi)。15） 在所有有關(guān)“*新城”的法律訴訟中受全體業(yè)主的委托，代理全體業(yè)主參與訴訟、仲裁或調(diào)解（但在管理者與業(yè)主之間有利益沖突的情況下除外）。16） 防止任何人在任何不合法、違反本公約以及未經(jīng)管理者書(shū)面同意的方式下占有“*新城”的任何部分。17） 采取一切必要措施以遵守政府對(duì)于“*新城”的要求。18） 防止任何人對(duì)“*新城”的公共設(shè)施進(jìn)行破壞，并受全體業(yè)主委托，代理全體業(yè)主對(duì)破壞者進(jìn)行索賠。19） 節(jié)假日期間可修飾“*新城”外墻、出入口或其他公共地方包括燈光及其他飾物。如管理者認(rèn)為必要，可以組織“*新城”內(nèi)的文娛活動(dòng)。20） 聘請(qǐng)、解聘、撤換及付酬給律師、建筑商、會(huì)計(jì)所、測(cè)計(jì)所或其他專業(yè)顧問(wèn)、承建商、承判商、工人、代理人、清潔工人或其工作人員。21） 采取一切必要措施（包括提出及進(jìn)行訴訟）制止各業(yè)主違反、不遵守或不履行本公約、住戶手冊(cè)、裝修手冊(cè)或其他規(guī)章制度的規(guī)定。其方法包括但不限于：A. 在“*新城”內(nèi)或有關(guān)樓宇內(nèi)的顯著地方公布違約單元號(hào)及其違約情節(jié)。B. 書(shū)面或口頭通知違約業(yè)主糾正錯(cuò)誤。在通知后十四天期滿而該業(yè)主仍未糾正錯(cuò)誤的行為，如屬緊急情況，可不必書(shū)面通知。C. 通過(guò)民事訴訟向各違約業(yè)主追討公約及其他規(guī)章制度規(guī)定該業(yè)主須繳付的任何款項(xiàng)。D. 對(duì)任何屢次違反本公約的業(yè)主或單元使用人，管理者有權(quán)中止對(duì)該單元的服務(wù)，并禁止有關(guān)業(yè)主或使用人使用公共地方及設(shè)施，直至該業(yè)主或使用人糾正違反本公約的行為。E. 管理者認(rèn)為合適的其他合法行為。a. 制訂各種公共設(shè)施的使用規(guī)則及各項(xiàng)服務(wù)的合理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。b. 管理者可以業(yè)主或“*新城”管理處名義投保及支付費(fèi)用。投保項(xiàng)目可包括火險(xiǎn)、第三者責(zé)任保險(xiǎn)、勞動(dòng)保險(xiǎn)等與業(yè)主和小區(qū)有關(guān)的保險(xiǎn)。c. 公共地方的清潔工作應(yīng)由管理者安排清潔人員在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間進(jìn)行。d. 采取適當(dāng)?shù)姆烙胧?，避免?新城”的公共地方及設(shè)施受臺(tái)風(fēng)或暴雨及惡劣天氣破壞。 2、管理“*新城”公共地方及公共設(shè)施1） 安排保養(yǎng)、維修、改善及更新“*新城”的公共地方及公共設(shè)施。2） 確保所有“*新城”業(yè)主或用戶依照“*新城”土地出讓合同和公約規(guī)定的用途正確使用所占用的“*新城”部分，如有“*新城”業(yè)主或用戶違反“*新城”土地出讓合同或公約及其他規(guī)章制度，管理者應(yīng)盡量使用可行的方法制止此違約行為，并向違約者追討賠償及有關(guān)費(fèi)用。3） 在有合理需要時(shí)，在“*新城”的公共地方、公共設(shè)施及外墻涂漆、清潔、鋪砌或視情況而施行其他適當(dāng)?shù)墓こ獭?） 更換公共地方及公共設(shè)施處的破損玻璃、門窗或設(shè)備。5） 保持公共地方及公共設(shè)施的照明系統(tǒng)運(yùn)作良好。6） 保持“*新城”中密閉的公共地方及公共設(shè)施的通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)作良好及必要時(shí)作適當(dāng)維修。7） 保持“*新城”的公共地方及公共設(shè)施清潔、衛(wèi)生及美觀。8） 阻止任何廢物棄置于“*新城”的公共地方或公共設(shè)施內(nèi)，負(fù)責(zé)清除“*新城”公共地方和公共設(shè)施的垃圾。9） 采取適當(dāng)措施防止“*新城”任何公共地方或公共設(shè)施受阻塞。10） 對(duì)所有公用污水渠、排水渠、管道及水管的淤塞進(jìn)行清疏。11） 保持“*新城”的所有公共設(shè)備、機(jī)械（包括*新城的保安系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、電器系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水等系統(tǒng)）的性能良好和運(yùn)作正常。當(dāng)有需要或在方便的情況下，管理者可與第三者訂立合約，維修上述設(shè)備、機(jī)械或器材。12） 安排“*新城”管理員、保安及工人的日常工作程序。根據(jù)公約、用戶守則或其它制度的有關(guān)條款，管理、保養(yǎng)、維修及監(jiān)督使用以下的設(shè)施：A. 裝卸貨區(qū)；B. 垃圾收集站及垃圾車停放處；C. 花園、花槽、水池及其他文娛設(shè)施；D. 車輛出入口、車道、停車場(chǎng)、公共階梯、人行道、路燈、欄桿、圍墻及公共場(chǎng)地。3、管理“*新城”財(cái)務(wù)1） 負(fù)責(zé)“*新城”的財(cái)務(wù)管理及帳務(wù)處理，正確地運(yùn)用“*新城”管理帳戶收取管理費(fèi)及業(yè)主須付款項(xiàng)，定期復(fù)審結(jié)存，以確保有足夠資金維護(hù)必要的開(kāi)支。2） 財(cái)務(wù)管理包括編制每年的“*新城”管理預(yù)算，并盡可能使“*新城”的開(kāi)支及運(yùn)作控制在此預(yù)算范圍內(nèi)。每年的年度預(yù)算須于年度前提交給發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)審批，經(jīng)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。遇年度管理預(yù)算不足以支付所有管理開(kāi)支時(shí)，管理者可修訂此管理預(yù)算方案并提交發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)審批通過(guò)。3） 每月定期向單元業(yè)主、租客或用戶收取管理費(fèi)及其他應(yīng)繳費(fèi)用，并定期審核收繳情況以確保所有業(yè)主、用戶準(zhǔn)時(shí)履行其財(cái)務(wù)上的責(zé)任。對(duì)于逾期不繳交有關(guān)費(fèi)用的業(yè)主或租客，管理者在提出適當(dāng)?shù)木婧?，委托以?新城”全體業(yè)主的名義向欠款者提出法律訴訟。三、 管理費(fèi)各業(yè)主須在每月的第一個(gè)工作日預(yù)先繳交其單元該月應(yīng)繳交的管理費(fèi)。管理費(fèi)由發(fā)展商向業(yè)主發(fā)出交付使用通知書(shū)之日起計(jì)算。根據(jù)已獲發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)的年度預(yù)算或者政府批準(zhǔn)的管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)，管理者可從“*新城”管理帳戶中支付有關(guān)管理“*新城”的基本費(fèi)用。上述所提及的費(fèi)用包括（但不限于）：1） “*新城”各大樓、綠化區(qū)、電梯、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、公共系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)及門控系統(tǒng)、公共給排水系統(tǒng)的日常保養(yǎng)。2） 本公約第四章第（四）節(jié)規(guī)定管理者酬金（在任何情況下，此項(xiàng)須為業(yè)主最先繳付的管理費(fèi)用）。3） 聘用管理人員的開(kāi)支，包括薪金、假期、津貼、住宿、制服、裝備及出差旅費(fèi)等。4） 購(gòu)買或租賃所有必須的機(jī)械及器材的支出。5） 聘請(qǐng)法律、會(huì)計(jì)、工程、機(jī)械等專業(yè)人士的費(fèi)用。6） 清潔“*新城”公共地方的費(fèi)用。7） “*新城”及各樓宇外墻裝飾的費(fèi)用。8） 行政辦公支出及政府的稅費(fèi)。9） 其他為管理“*新城”的合理支出等。管理者應(yīng)定期公布管理帳目，并張貼于“*新城”告示欄。不論單元是空置、被占用或出租等，該單元業(yè)主須負(fù)責(zé)繳交管理費(fèi)及其他應(yīng)繳付的費(fèi)用。對(duì)于發(fā)展商尚未售出或租出而管理份額業(yè)已分配單元，發(fā)展商只須負(fù)責(zé)及支付有關(guān)單元的二分之一的管理費(fèi)用；該單元售出或出租后，有關(guān)單元的管理費(fèi)用則須由有關(guān)業(yè)主或租客按規(guī)定繳付。除上述第四章第（三）節(jié)第2款的規(guī)定之外，經(jīng)發(fā)展商和業(yè)主委員會(huì)的同意或者獲政府的批準(zhǔn)，對(duì)“*新城”的維修、更新、改造所需的費(fèi)用可另行向各業(yè)主收取。公共地方及公共設(shè)施所耗費(fèi)的水、電、煤氣按實(shí)際需向各業(yè)主或使用人分?jǐn)偸杖?。上述第四章第（三）?jié)第2款規(guī)定的項(xiàng)目以外的服務(wù)項(xiàng)目，管理者可向業(yè)主或使用人提供有償服務(wù)。管理費(fèi)及其他費(fèi)用包括欠款利息的追收：業(yè)主欠繳管理費(fèi)或其它根據(jù)公約規(guī)定應(yīng)繳付的費(fèi)用時(shí)，管理者應(yīng)向各業(yè)主發(fā)出書(shū)面通知，詳列所欠款項(xiàng)及清還期限，若逾期未付，管理者可采取法律手段向該業(yè)主追繳應(yīng)付款項(xiàng)。所有管理費(fèi)、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)及其它根據(jù)公約或其他規(guī)章制度應(yīng)付的款項(xiàng)，均須按期清繳。任何業(yè)主如果未能于應(yīng)付款項(xiàng)的到期日支付其應(yīng)付的款項(xiàng)，則管理者有權(quán)采取下列措施收取相應(yīng)費(fèi)用：1） 收取未繳付的款項(xiàng)和自應(yīng)繳付之日起至支付日的每日千分之一的滯納金。2） 管理者有權(quán)對(duì)欠款業(yè)主提出訴訟或作出其他追討行動(dòng)，如限制欠款或違約的業(yè)主、用戶、租客使用“*新城”的公共設(shè)施，或于“*新城”告示欄張貼欠款業(yè)主單元及詳情，直至該欠款業(yè)主清償全部欠款、利息及手續(xù)費(fèi)為止。而重新接駁供應(yīng)設(shè)施的費(fèi)用或?yàn)樽酚懬房?、利息和手續(xù)費(fèi)所支出的費(fèi)用概由該業(yè)主、租戶、用戶負(fù)責(zé)。3） 業(yè)主欠款管理費(fèi)和其他費(fèi)用超過(guò)三個(gè)月時(shí)，調(diào)釋無(wú)效的情況下，管理者有權(quán)向人民法院提請(qǐng)?jiān)V訟，依法追繳所欠管理費(fèi)和因追繳行為所引起的費(fèi)用、欠款、滯納金及手續(xù)費(fèi)。4） 所有付給管理者的因遲交管理費(fèi)而產(chǎn)生的利息及手續(xù)的款項(xiàng)應(yīng)存入管理費(fèi)戶口。5） 各業(yè)主必須按公約和其它規(guī)章制度，繳付有關(guān)款項(xiàng)連同前條所述的利息及手續(xù)費(fèi)，以及其他所有因收取前述費(fèi)用而產(chǎn)生的或與之相聯(lián)系的費(fèi)用，否則管理者可通過(guò)民事訴訟予以收取。在該訴訟中管理者可要求被訴訟方業(yè)主（若其敗訴）支付律師費(fèi)用及管理者作為一方當(dāng)事人的費(fèi)用。在該訴訟中，管理者將被委托代表小區(qū)全體業(yè)主的代理人采取追繳欠款的行動(dòng)（但在管理者與業(yè)主間有利益沖突的情況下除外）。6） 上述訴訟中索回的款項(xiàng)應(yīng)存入管理者費(fèi)用帳戶，管理者可按財(cái)務(wù)管理原則運(yùn)用該款項(xiàng)。管理費(fèi)按金1） “*新城”全體業(yè)主應(yīng)在收到單元交付使用通知書(shū)后，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)繳交三個(gè)月的管理費(fèi)作為管理費(fèi)押金。2） 如“*新城”管理帳戶出現(xiàn)赤字，管理者有權(quán)在征得發(fā)展商和業(yè)主委員會(huì)書(shū)面同意后從管理費(fèi)押金中提出適當(dāng)金額以墊支不足的帳目數(shù)，并可在征得發(fā)展商和業(yè)主委員會(huì)以及政府有關(guān)部門同意后，增加管理費(fèi)以償還上述所墊支的款項(xiàng)。3） 業(yè)主入住時(shí)所繳交的管理費(fèi)押金概不退回，但可以在出售、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、遺贈(zèng)其名下單元時(shí)轉(zhuǎn)至受讓人名下，然后，由該物業(yè)的受讓人償還給原業(yè)主。轉(zhuǎn)讓人在辦妥政府的有關(guān)手續(xù)后十五天日內(nèi)到管理處辦理有關(guān)手續(xù)。維修基金1） 維修基金只能用于“*新城”的保養(yǎng)及維修。基金使用后如每戶出現(xiàn)不足原數(shù)額，將出通告，由業(yè)主補(bǔ)足原數(shù)額。2） 維修基金在物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)不予退回，將自動(dòng)轉(zhuǎn)入物業(yè)受讓人的名下，物業(yè)轉(zhuǎn)讓人可在轉(zhuǎn)讓時(shí)向受讓人協(xié)議收回。帳目審核及保存1） 管理者應(yīng)聘請(qǐng)中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)事務(wù)所至少一年審核一次“*新城”的管理帳目，并將審核報(bào)告張貼在“*新城”告示欄。2） 管理者須妥當(dāng)?shù)乇４婀芾硎罩つ俊?） 發(fā)展商和業(yè)主委員會(huì)可聘請(qǐng)中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)事務(wù)所審核“*新城”管理帳目。4） 管理者被辭退或職務(wù)被終止時(shí)，須在被辭退或終止后的三個(gè)月內(nèi)移交所有有關(guān)“*新城”的文件、記錄、圖則、審核管理帳目給發(fā)展商和業(yè)主委員會(huì)。管理者根據(jù)本公約作出的決定及任何合理行為對(duì)所有業(yè)主均有法律約束力。管理者及其雇員在下列情況下無(wú)須對(duì)業(yè)主或用戶負(fù)責(zé)：1） 為履行本公約所進(jìn)行的一切管理工作，但涉及故意或嚴(yán)重過(guò)失而造成的損失不包括在內(nèi)。2） 因下列原因造成的服務(wù)中斷：A、任何設(shè)施、裝置進(jìn)行必要的保養(yǎng)和更換導(dǎo)致中斷服務(wù)。B、火災(zāi)、水災(zāi)等不可抗力導(dǎo)致中斷服務(wù)；C、無(wú)法避免的燃料、材料、供水、供氣、電訊、電力短缺；D、管理者無(wú)法控制的其他一切原因。3） 非因管理者及其雇員的過(guò)失而引發(fā)的任何偷竊、劫案或暴亂等。4） 業(yè)主或用戶不遵守和不執(zhí)行公約、管理規(guī)則條款的。四、 管理者酬金1 管理者酬金是管理者履行公約的職責(zé)后，由“*新城”全體業(yè)主支付給管理者的報(bào)酬。該酬金數(shù)額按每月“*新城”管理費(fèi)的百份之十計(jì)算支付給管理者。2 管理者無(wú)須從管理者酬金中支付因聘用作為“*新城”的管理、運(yùn)作、會(huì)計(jì)、審核等方面人員的一切開(kāi)支費(fèi)用。3 管理者酬金由管理者在每月的第一個(gè)工作日從“*新城”管理費(fèi)帳戶中自動(dòng)扣取。第五章 會(huì)所及其設(shè)施一、 所的性質(zhì)及目標(biāo)本會(huì)所專為“*新城”住戶設(shè)置，為會(huì)員提供：1） 運(yùn)動(dòng)及康樂(lè)活動(dòng)的場(chǎng)所。2） 相互社交的場(chǎng)所。3） 與上述兩項(xiàng)有關(guān)聯(lián)或因而進(jìn)行的活動(dòng)場(chǎng)所。二、 會(huì)所的設(shè)施 會(huì)所可就其附屬園地、設(shè)施（包括游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、咖啡廳和游樂(lè)場(chǎng)所等）向會(huì)員提供各種收費(fèi)的康樂(lè)服務(wù)。三、 會(huì)員資格、使用規(guī)章及規(guī)則 1. 業(yè)主及“*新城”住戶均可申請(qǐng)成為會(huì)員，但十二歲以下兒童不予辦理登記入會(huì)。2. 發(fā)展商和會(huì)所管理機(jī)構(gòu)擁有全權(quán)制訂會(huì)所的入會(huì)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，審核申請(qǐng)者資格，接受或否決該申請(qǐng)；制定及修改會(huì)所使用規(guī)則。3. 公約的規(guī)定同樣適用于會(huì)所的管理。4. 會(huì)所及相關(guān)設(shè)施的具體運(yùn)作由會(huì)所規(guī)則制定。第六章 業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)一、 業(yè)主大會(huì)發(fā)展商須于管理公約簽署后，根據(jù)政府部門有關(guān)法規(guī)規(guī)定協(xié)助有關(guān)業(yè)主，組織及召開(kāi)“*新城”的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選出主席和業(yè)主委員，決定業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)、人數(shù)、各成員任期及其它事項(xiàng)。業(yè)主委員會(huì)一經(jīng)產(chǎn)生便須每隔不少于十二個(gè)月召開(kāi)一次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。管理者、業(yè)主委員會(huì)和不少于“*新城”當(dāng)時(shí)已合格竣工單元（以下簡(jiǎn)稱當(dāng)時(shí)已竣工單元）的百分之二十的業(yè)主均有資格召開(kāi)特別業(yè)主大會(huì)會(huì)議，以便討論或決定關(guān)于“*新城”已交付使用部分的事項(xiàng)，或?yàn)楫?dāng)時(shí)全體業(yè)主的利益就“*新城”已交付使用部分的保養(yǎng)管理向管理者提供意見(jiàn)。下列規(guī)定適用于業(yè)主大會(huì)會(huì)議：1. 物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之三十以上不足百分之五十，且使用已超過(guò)一年的，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。2. 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席，業(yè)主大會(huì)的決定，應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)以上投票的業(yè)主同意才能通過(guò)，決定通過(guò)后應(yīng)當(dāng)予以公布。1. 業(yè)主可以書(shū)面委托代理人出席業(yè)主大會(huì)。3. 業(yè)主的投票權(quán)，住宅按每戶計(jì)算表決權(quán)；工業(yè)廠房、商業(yè)用房按物業(yè)建筑面積計(jì)算表決權(quán)：每100平方米按一票計(jì)算，超出部分按四舍五入處理。4. 每次召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議須不少于十五個(gè)工作日前以書(shū)面形式通知各業(yè)主，列明開(kāi)會(huì)時(shí)間、地點(diǎn)及討論事項(xiàng)，并將通知張貼于*新城告示欄內(nèi)。5. 業(yè)主大會(huì)會(huì)議成員可為超過(guò)“*新城”當(dāng)時(shí)已竣工單元百分之五十的單元業(yè)主親自或書(shū)面委派代表出席，出席者達(dá)法定人數(shù)，會(huì)議方可進(jìn)行。6. 業(yè)主委員會(huì)須確保將出席者及業(yè)主大會(huì)會(huì)議程序記錄存檔。7. 每單元擁有一票表決權(quán)。表決時(shí)如有過(guò)半數(shù)的出席單元及投票贊同某提議，則該提議即成為決定（本章第（一）節(jié)第8條所述事項(xiàng)除外）；如贊同票數(shù)和反對(duì)票數(shù)相等，主席可投第二票即決定性的一票，決定提議是否成為決議。8. 業(yè)主大會(huì)會(huì)議在決定下列事項(xiàng)時(shí)，必須取得百分之五十或以上的單元投票贊同方可視為正式和有效的決議，并將決定通過(guò)予以公布：1） 變更或終止管理者；2） 發(fā)展商或管理者按實(shí)際需要作出的管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的要求。1. 業(yè)主可親自或書(shū)面委派任何人士代表投票，如委派代表出席，其委派代表的文件須于開(kāi)會(huì)三天前交予管理者。2. 在正式召開(kāi)的會(huì)議上，由業(yè)主親自或書(shū)面委派代表出席投票通過(guò)的任何有關(guān)“*新城”事項(xiàng)的決議案對(duì)全體業(yè)主均有約束力，但須注意做到如下幾點(diǎn)：1） 開(kāi)會(huì)通知須事先公布會(huì)議議程。2） 除非“*新城”當(dāng)時(shí)全體業(yè)主均親自或委派代表出席會(huì)議，否則會(huì)上就上述（1）項(xiàng)以外的其他事項(xiàng)所通過(guò)的任何決議案均屬無(wú)效。有關(guān)修改公約的任何決議案均須經(jīng)“*新城”當(dāng)時(shí)百分之七十五的單元通過(guò)方為有效，否則，任何抵觸公約或土地出讓合同的決議案均屬無(wú)效。3） 任何修改均依據(jù)公約，不得影響發(fā)展商所具有的權(quán)利。3. 偶然漏發(fā)上述開(kāi)會(huì)通知給個(gè)別業(yè)主的，不足以令任何會(huì)議的議程或會(huì)上通過(guò)的任何決議案無(wú)效?！?新城”住宅小區(qū)在入住率達(dá)50%時(shí)，須由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。二、業(yè)主委員會(huì)1、 業(yè)主委員會(huì)經(jīng)由各業(yè)主依據(jù)中華人民共和國(guó)有關(guān)法規(guī)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，并于第一次業(yè)主大會(huì)會(huì)議舉行時(shí)決定人數(shù)、任期、職位等。2、 任何業(yè)主均有資格參與業(yè)主委員會(huì)的委員選舉，但各業(yè)主只能在其單元所在的“*新城”獨(dú)立樓宇交付使用后方可參與選舉，選舉投票時(shí)每單元一票。3、 業(yè)主委員會(huì)表決議案時(shí)，每位委員一票，如有過(guò)半數(shù)的出席業(yè)主委員會(huì)投票贊同的提議即成為決議，如贊同票數(shù)和反對(duì)票數(shù)相等，主席可投第二票即決定性的一票，決定提議是否成為決議。4、 業(yè)主委員會(huì)有權(quán)監(jiān)督管理者履行公約規(guī)定的職責(zé)及業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)的決議。5、 業(yè)主委員會(huì)有權(quán)按本公約規(guī)定，監(jiān)督發(fā)展商和管理者在行使其權(quán)力時(shí)不得超出本公約規(guī)定。本業(yè)主所擁有的物業(yè)（1） 住 宅： 號(hào) 單位（2） 商業(yè)用房： 號(hào)（3） 車 位： 號(hào) 服務(wù)處所： 住宅電話： 聯(lián)絡(luò)電話： 業(yè)主身份證號(hào)碼： 業(yè)主（簽章）： 二OO二年 月 日第二節(jié) 住戶手冊(cè)第一章 前 言僑鑫集團(tuán)和廣州*物業(yè)管理有限公司同仁歡迎各業(yè)主及家人入住*新城，并祝各位安居樂(lè)業(yè)、萬(wàn)事勝意！為了便于各業(yè)主及住戶能進(jìn)一步了解*新城的物業(yè)管理運(yùn)作情況，管理公司特編寫(xiě)此住戶手冊(cè)，以供參考之用。*新城的管理規(guī)則及各單位使用規(guī)定，旨在保障*新城全體業(yè)主/住戶的利益。專業(yè)的管理能保證業(yè)主有效地使用其購(gòu)置之物業(yè)，從而保值并升值。希望各業(yè)主/住戶攜手合作，共創(chuàng)美好家園，管理公司將竭誠(chéng)為各業(yè)主/住戶提供盡善盡美的管理服務(wù)。第二章 廣州*新城簡(jiǎn)介*新城位于廣州市天河?xùn)|部的文教區(qū)，整個(gè)小區(qū)占地面積逾80萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積達(dá)124萬(wàn)平方米，為廣州市區(qū)超大型國(guó)際豪宅社區(qū)。*新城區(qū)內(nèi)林木環(huán)抱、綠草如茵、環(huán)境優(yōu)美、交通便利，并設(shè)有2.5萬(wàn)平方米全國(guó)連鎖亞太國(guó)際俱樂(lè)部、省級(jí)重點(diǎn)中小學(xué)、國(guó)際幼兒園、“3S”尊貴住戶專用會(huì)所、休閑商業(yè)步行街、綜合醫(yī)院、超級(jí)市場(chǎng)、肉菜市場(chǎng)、書(shū)店、藥店、銀行、郵局、社區(qū)文化活動(dòng)中心、車庫(kù)等設(shè)施，生活配套齊全，令*新城居民的日常生活十分便利。各業(yè)戶之郵寄地址，舉例如下：聯(lián)系地址：中國(guó)廣東省廣州市天河區(qū)五山*新城號(hào)室郵政編碼：510641第三章 管理公司的服務(wù)一、 管理公司的服務(wù)范圍廣州*物業(yè)管理有限公司被委托為“*新城”的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，以資深及專業(yè)的物業(yè)管理人員全日24小時(shí)全面提供優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)予各業(yè)主。管理公司的主要服務(wù)范圍如下：1. 保持*新城服務(wù)系統(tǒng)正常及有效地運(yùn)作；2. 保持*新城所有公共地方，包括停車場(chǎng)及公共設(shè)施、樓梯、外墻等地方的清潔；3. 保持小區(qū)內(nèi)所有公共地方之綠化、景觀、設(shè)施良好狀況；4. 確保*新城的保安及公共秩序；5. 管理公司配備技術(shù)力量雄厚的維修隊(duì)伍，為小區(qū)提供全天候的維修公共設(shè)備服務(wù)；6. 保持及不斷改善小區(qū)環(huán)境，包括小區(qū)的節(jié)日裝飾等；7. 聯(lián)絡(luò)市政府有關(guān)部門及協(xié)調(diào)工作；8. 解答業(yè)主/住戶有關(guān)小區(qū)管理的投訴及查詢；9. 管理公司在小區(qū)內(nèi)適當(dāng)?shù)胤?，設(shè)立公布欄，公布管理公司的通告或有關(guān)管理的其他事項(xiàng)。10. 管理和維護(hù)小區(qū)智能化系統(tǒng)，為業(yè)主/住戶提供各項(xiàng)信息服務(wù)。二、 管理公司的權(quán)限1. 管理公司全權(quán)負(fù)責(zé)小區(qū)的管理運(yùn)作，對(duì)違反業(yè)主公約住戶手冊(cè)和裝修手冊(cè)的行為，有權(quán)糾正及按章處理，以保障全體業(yè)主/住戶的利益；2. 管理公司有權(quán)按章收取管理費(fèi)及其他分?jǐn)傎M(fèi)用；對(duì)違反規(guī)定拖欠費(fèi)用的住戶有權(quán)根據(jù)本手冊(cè)規(guī)定處理；3. 對(duì)于發(fā)生違反國(guó)家法律的行為，管理公司有權(quán)配合公安機(jī)關(guān)執(zhí)行維護(hù)治安的任務(wù)；4. 管理公司有權(quán)拒絕業(yè)主/住戶提出與小區(qū)管理無(wú)關(guān)的私人服務(wù)要求，但可通過(guò)有償服務(wù)的途徑協(xié)商解決；5. 對(duì)于管理公司員工過(guò)失造成業(yè)主/住戶不便或損失，應(yīng)由管理公司對(duì)其員工進(jìn)行處理，而業(yè)主/住戶無(wú)權(quán)擅自處罰管理公司員工；6. 管理公司對(duì)本手冊(cè)有解釋權(quán)，對(duì)住戶提出的疑問(wèn)及投訴作出解答。三、 業(yè)主/住戶的投訴程序和處理1. 業(yè)主/住戶對(duì)管理工作的建議、查詢或投訴，可以電話、投函或親自到管理公司垂詢。2. 管理公司接獲投訴信息后，將認(rèn)真慎重調(diào)查，盡快給投訴者滿意答復(fù)；3. 對(duì)于業(yè)主/住戶提出的合理化建議，管理公司將認(rèn)真研究，在必要時(shí)公布采納情況。4. 小區(qū)物業(yè)管理人員均由小區(qū)物業(yè)管理公司聘用，并發(fā)給員工證，目的在于為小區(qū)全體業(yè)主/住戶提供優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)。各業(yè)主/住戶如對(duì)管理員工身份有所懷疑，可要求該員工出示有效員工證。5. 個(gè)別業(yè)主/住戶無(wú)權(quán)要求小區(qū)管理員工為其提供與小區(qū)管理無(wú)關(guān)的服務(wù)。6. 各業(yè)主/住戶無(wú)權(quán)直接懲戒小區(qū)管理員工，如對(duì)該員工不滿，應(yīng)向管理公司提出，由小區(qū)管理公司采取適當(dāng)?shù)拇胧?. 各業(yè)主/住戶無(wú)須提供額外服務(wù)小費(fèi)予小區(qū)管理員工，如小區(qū)管理員工提供服務(wù)后索取小費(fèi)，敬請(qǐng)立即通知小區(qū)管理公司，以便對(duì)該管理員工采取適當(dāng)措施。四、 管理公司的辦公時(shí)間及聯(lián)系方式1 管理公司的日常辦公時(shí)間為：星期一至星期五：上午九時(shí)至中午十二時(shí)，下午一時(shí)半至五時(shí)三十分（星期六、日及法定節(jié)假日休息）除上述時(shí)間外，管理公司仍有值班人員每天24小時(shí)為業(yè)主/住戶效勞。如果遇到緊急事故，亦可向就近保安員求助。2 管理公司的地址：中國(guó)廣東省廣州市天河區(qū)五山*新城會(huì)所三樓3 物業(yè)管理中心電話：88888888（24小時(shí)）傳真：13149394第四章 遷入/出手續(xù)及程序一、 遷入手續(xù)及程序1 業(yè)主/住戶請(qǐng)帶齊有關(guān)遷入通知往物業(yè)管理公司辦理遷入手續(xù)及繳交應(yīng)付小區(qū)物業(yè)管理公司的費(fèi)用，并領(lǐng)取有關(guān)單元的鎖匙。2 入住前如