【文檔】物業(yè)部工作手冊.doc

xx物業(yè)部工作手冊小區(qū)約章第一節(jié) 業(yè)主公約第二節(jié) 住戶手冊第三節(jié) 裝修手冊第二章 物業(yè)管理對外服務(wù)指引第一節(jié) 交收樓手續(xù)辦理指引第二節(jié) 室內(nèi)二次裝修指引第三節(jié) 各類申請報裝業(yè)主指引第四節(jié) 住戶證辦理指引第五節(jié) 車輛管理及停放管理指引第六節(jié) 業(yè)主/住戶報修業(yè)務(wù)指引第七節(jié) 業(yè)主/住戶投訴業(yè)主指引第八節(jié) 物品放行指引第三章 內(nèi)部運作管理規(guī)程第一節(jié) 各類報修處理規(guī)程第二節(jié) 各類投訴處理規(guī)程第三節(jié) 鑰匙管理規(guī)程第四節(jié) 回訪工作管理規(guī)程第五節(jié) 日常巡查工作規(guī)程第六節(jié) 清潔工作管理及檢查規(guī)程第七節(jié) 綠化工作管理及檢查規(guī)程第八節(jié) 物業(yè)管理收費規(guī)程第九節(jié) 夜間突發(fā)事件處理規(guī)程第一章小區(qū)約章第一節(jié)業(yè)主公約第一章 定義公約中除文義有所指示需另作解釋外，下列用語所指意義如下：1地塊 指根據(jù)廣州市國有土地使用權(quán)出讓合同和有關(guān)文件而取得位于中國廣東省廣州市天河區(qū)五山鎮(zhèn)*新城地塊土地使用權(quán)的土地。2地名 指座落于地塊上名為廣州*新城或其他名稱的各座建筑物。3發(fā)展商 指廣州*集團有限公司。4公共地方 指個別業(yè)主/住戶擁有獨自使用權(quán)和發(fā)展商保留的地方以外的地方，其中包括“*新城”內(nèi)的各出入口、人行道、通道、電梯大堂、大樓的出入口大堂、天井、外墻、天臺及平臺（指未被業(yè)主單獨取得所有權(quán)或約定使用權(quán)的部分）、變壓房、電話機房及線架房、綠化區(qū)、車道、升降機、電梯井、走火通道、走廊、梯臺、共用衛(wèi)生間、后備發(fā)電房、泵房、水箱、中央空調(diào)設(shè)備機房、電掣房、自動灑水系統(tǒng)及消防設(shè)備控制室、升降機房及為“*新城”的業(yè)主、用戶及訪客而設(shè)立的公用地方或范圍。5公共設(shè)施 指為“*新城”的公眾利益而在“*新城”所屬地塊范圍內(nèi)裝設(shè)的各種器械、設(shè)備、裝置，包括給排水系統(tǒng)、中央空調(diào)及電力系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子監(jiān)察保安系統(tǒng)、升降機、電梯井、衛(wèi)生間設(shè)備、照明系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)，共用給排水道、共用溝渠、共用管道、槽溝、電線、電纜、有線電視接收系統(tǒng)、衛(wèi)生設(shè)備、告示板、會所、綠化區(qū)的裝置、其他機械、及其小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)所種植物等；以上所列的各類設(shè)施，不論是設(shè)置于公共區(qū)域、保留地方，或是個別業(yè)主擁有的單元內(nèi)，均屬公共設(shè)施部分，只供發(fā)展商或相關(guān)服務(wù)機構(gòu)使用，業(yè)主或租戶使用的設(shè)施則不包括在內(nèi)。6綠化區(qū)域 指根據(jù)政府有關(guān)部門批準的規(guī)劃在“*新城”所屬地塊或平臺上實施綠化的地區(qū)。7保留地方 指發(fā)展商擁有或僅供發(fā)展商使用的部分，包括“*新城”內(nèi)非住戶單元及非公共場所。8物業(yè)管理 是指對本物業(yè)范圍內(nèi)的建筑物和構(gòu)筑物及其設(shè)備、市政、公用、園林綠化、環(huán)衛(wèi)、交通、治安、消防等公共設(shè)施以及環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治的全部活動。9管理公司、管理處特指廣州*物業(yè)管理有限公司或其管轄的管理處，是根據(jù)廣州市物業(yè)管理辦法第三十三條 “業(yè)主委員會成立前，物業(yè)由建設(shè)單位委托物業(yè)管理公司進行管理”的規(guī)定，由受委托的物業(yè)管理公司成立的、專業(yè)從事“*新城”小區(qū)物業(yè)管理的工作機構(gòu)。10管理者 指由發(fā)展商自行任命或根據(jù)公約聘請的，委托管理“*新城”（全部或部分）的人員或公司。11維修基金 指發(fā)展商或業(yè)主繳交的用于維修、替換物業(yè)公共部分和公共設(shè)備的款項。12管理規(guī)則 指業(yè)主公約、住戶手冊和裝修手冊內(nèi)的一切條款以及發(fā)展商、管理者或業(yè)主大會按公約授權(quán)制定（不定時修正）修訂的各項與“*新城”有關(guān)的規(guī)章制度。13管理合同 指發(fā)展商或業(yè)主委員會依據(jù)公約與管理者本著協(xié)商一致的原則共同訂立的一份或多份管理合同（視情況而定）。14業(yè)主 指物業(yè)的所有權(quán)人。15使用人 指物業(yè)的承租人和其他實際使用物業(yè)的人。16單元 指業(yè)主在“*新城”獨立擁有的住宅單位、車位、商鋪或其它獨立空間。17外墻 指各座大樓的全部或部分外露墻體。18會所 指“*新城”內(nèi)專供鍛煉身體、娛樂活動的場所及其設(shè)施（包括收費或不另收費的場所）。19土地出讓合同 指土地使用者與廣州市房地產(chǎn)管理部門簽訂的有償出讓“*新城”所占地塊的土地使用權(quán)的批文、文件和有關(guān)合同。20住戶手冊 指發(fā)展商或管理者根據(jù)業(yè)主公約而制定并不時修訂的，供各業(yè)主及用戶在使用其所擁有的單元、公共設(shè)施、商鋪及停車位時所需要遵守的細則。21裝修手冊 指發(fā)展商或管理者根據(jù)業(yè)主公約而制定并不時修訂的，供各業(yè)主/住戶在裝修單元時所需要遵守的細則。22管理費預(yù)算 指根據(jù)業(yè)主公約，住戶手冊和有關(guān)法規(guī)規(guī)定為“*新城”準備的管理費的預(yù)算。23管理費指管理者因管理及保養(yǎng)“*新城”內(nèi)建筑物及公共設(shè)施、設(shè)備等各座大樓而引起的所有費用和開支。24停車位 指根據(jù)業(yè)主公約、政府批文以及住戶手冊的規(guī)定作為停泊機動車輛、摩托車和自行車的地方。25商鋪 指根據(jù)業(yè)主公約、政府批文、房地產(chǎn)證作為商業(yè)經(jīng)營用途的地方。26交樓通知書 指發(fā)展商就有關(guān)“*新城”單元可以交付給業(yè)主使用而發(fā)給各業(yè)主的通知書。27業(yè)主委員會 指各業(yè)主按照本公約第六章不時召開的由業(yè)主大會上委任或選出的業(yè)主代表機構(gòu)。28業(yè)主大會 指按照本公約第六章組織的業(yè)主大會。第二章 總 則 加強“*新城”小區(qū)的物業(yè)管理，保障全體業(yè)主及物業(yè)使用人的合法權(quán)益，維護公共環(huán)境及公共秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，創(chuàng)造良好的安居生活環(huán)境，是全體業(yè)主的共同意愿。根據(jù)政府法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定及全體業(yè)主的共同意愿，各業(yè)主均須簽署“*新城”小區(qū)“業(yè)主公約”，并依約遵守。本公約的作用是協(xié)調(diào)全體業(yè)主、使用人的整體利益或共同意愿與個別業(yè)主的個人利益或局部意愿的關(guān)系，在管理公司的管理下共同維護“*新城”小區(qū)的良好環(huán)境。公約是為維護小區(qū)的正常秩序設(shè)置的，因此各業(yè)主及其訪客有責(zé)任和義務(wù)遵守和履行公約，接受公約條文的約束。公約明文規(guī)定各業(yè)主對其依法取得所有權(quán)的單元享有占有、使用、收益和處分權(quán)時，必須使其承讓人或使用人承諾遵守及履行公約的條款。管理公司可根據(jù)實際需要對管理公約進行修改，并與各業(yè)主就本公司未詳盡規(guī)定簽定補充公約，該補充公約與公約具有同等法律效力。用途：“*新城”的住宅單元只作為純住宅使用；首層架空層除部分作為管理用房、設(shè)備用房及公共設(shè)施用房外，其余作園林綠化區(qū)域使用。第三章 業(yè) 主一、 主的權(quán)利1. 依法獨自擁有、使用其名下的單元及利用本單元收取租金和獲得收益。2. 各單元業(yè)主擁有其名下單元的所有權(quán)，并可全權(quán)處分其名下所占的物業(yè)，例如使用、批準別人占用、出售、轉(zhuǎn)讓、贈與、遺贈、抵押、出租或以其他方式處分，而無須發(fā)展商或其他業(yè)主的同意。3. 在不影響“*新城”建筑結(jié)構(gòu)及外觀下，對其名下單元進行裝修整理，但必須遵守小區(qū)管理公司有關(guān)裝修規(guī)則。4. 業(yè)主按本公約規(guī)定可共同使用“*新城”的公共地方和公共設(shè)施，包括“*新城”內(nèi)所有的體育、娛樂、衛(wèi)生設(shè)施。5. 可根據(jù)本公約維護自身的合法權(quán)益。6. 可根據(jù)本公約條款監(jiān)察管理者及管理人員的工作，但業(yè)主無權(quán)直接懲戒管理人員。業(yè)主若有投訴可向管理者或業(yè)主委員會提出，然后由管理者根據(jù)業(yè)主公約有關(guān)條款進行適當處理，業(yè)主無權(quán)要求管理者或其下屬為其提供與樓宇管理無關(guān)的服務(wù)。7. 可根據(jù)本公約第五章規(guī)定，罷免或變換管理者。在行使該項權(quán)利時，業(yè)主委員會須至少提前六個月書面通知管理者，而且通知書內(nèi)須附上有關(guān)業(yè)主大會通過的決議正本。8. 有權(quán)參加業(yè)主大會，并擁有對本物業(yè)重大管理決策的投票表決權(quán)。9. 有權(quán)就物業(yè)管理的有關(guān)事項向業(yè)主委員會，物業(yè)管理公司提出咨詢，并得到答復(fù)；有權(quán)要求業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司，按照規(guī)定的期限公布物業(yè)管理收支帳目。10. 有權(quán)向物業(yè)管理部門進行投訴或提出意見與建議。二、 業(yè)主的義務(wù)1. 業(yè)主在行使上述權(quán)利和使用其名下單元時，有遵守政府物業(yè)管理法規(guī)政策及本公約和管理規(guī)則規(guī)定的義務(wù)。2. 業(yè)主依照本公約及管理者的規(guī)定，有依時繳交其名下應(yīng)分擔(dān)的管理費、公共水電分攤費和其他應(yīng)繳費用的義務(wù)。3. 業(yè)主有共同負擔(dān)維修和美化小區(qū)的結(jié)構(gòu)、公共地方及公共設(shè)施等費用的義務(wù)。4. 業(yè)主須依時繳交其名下單元須繳付的水、電、煤氣等及有關(guān)公共設(shè)施使用的費用。5. 本物業(yè)委托物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)房屋、設(shè)備、設(shè)施、環(huán)境、治安、綠化等管理，全體業(yè)主和物業(yè)使用人有遵守物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主委員會制定的各項規(guī)章制度，如業(yè)主公約、住戶手冊、裝修手冊及其它管理制度、規(guī)定、公約、手冊等文件的義務(wù)。6. 業(yè)主在行使本章第（一）節(jié)第2條權(quán)利時，必須連帶把本公約作為物業(yè)轉(zhuǎn)讓或出租合同的附件，要求其名下單元的受讓人或使用人在處理該單元的同時簽署公約或承諾書、承諾履行、遵守本公約、住戶手冊和其它管理規(guī)則，并在十五天內(nèi)書面通知管理者有關(guān)該受讓人或使用人的姓名、地址、處理日期并將承諾書交管理者，否則，原業(yè)主將對承受人或使用人的違約行為負共同或連帶責(zé)任。7. 業(yè)主有義務(wù)支付在其物業(yè)轉(zhuǎn)讓生效之前，其受讓人正式與物業(yè)管理公司聯(lián)系之前的所有管理費及其它應(yīng)繳納的費用。8. 各業(yè)主自行負擔(dān)其單元內(nèi)部范圍設(shè)施以及任何雖位于公共地方但由其獨占使用的各種入墻管道、水、電設(shè)施以及計費表等的維修和更新費用。必要時，各業(yè)主可在報物業(yè)公司批準后通過公共地方對其單元設(shè)施進行維修，但必須盡量減少對其他業(yè)主造成的不方便，并須負責(zé)賠償因該維修而對其他業(yè)主造成的損失或損害。任何單元內(nèi)的排水、排污、裝修工程或其他行為損害或影響上下毗鄰單元時，有關(guān)業(yè)主須承擔(dān)賠償及其有關(guān)維修責(zé)任。9. 在轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)租）所擁有的物業(yè)時，依照“權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任依附物業(yè)實體”的原則，轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)租）方原繳交的涉及物業(yè)實體的各項押金、基金不予退還，受讓（租賃）方承接其權(quán)利；轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)租）方原欠繳的各項管理、水電等費用由受讓（租賃）方連帶承擔(dān)，受讓（租賃）方連帶承接其責(zé)任。轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)租）方有遵守本項約定并預(yù)先知會受讓（租賃）方的義務(wù)。10. 業(yè)主在轉(zhuǎn)租所擁有的物業(yè)或承諾給予非業(yè)權(quán)使用人使用該物業(yè)時，有承擔(dān)承租人（或非業(yè)權(quán)使用人）違反政府物業(yè)管理法規(guī)政策及本公約各項約定所產(chǎn)生的連帶責(zé)任的義務(wù)。11. 本物業(yè)的管理成本，當由業(yè)權(quán)（使用）人分擔(dān)，無論該業(yè)權(quán)（使用）人是否已入住，本物業(yè)的管理服務(wù)成本亦已發(fā)生，因此，合法的業(yè)權(quán)（使用）人同時也是合法的繳費主體，均有按規(guī)定準時繳交管理費、公共水電分攤費、逾期繳費滯納金（如有發(fā)生）、違章罰款（如有發(fā)生）、賠償款（如有發(fā)生）以及其它按規(guī)定應(yīng)繳交的周轉(zhuǎn)金、保證金、維修基金等各項費用的義務(wù)。12. 各項物業(yè)、設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)費用支出，將隨自然損耗以及社會物價指數(shù)的增升而呈現(xiàn)逐年遞增趨勢。為保持物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)素，依年度預(yù)算每年適當合理調(diào)整管理服務(wù)收費，是平衡預(yù)算的必然途徑。業(yè)權(quán)（使用）人有依章繳付管理費的義務(wù)。如需增收管理費，管理處將報物價局審批，并提前一個月以書面形式通知全體業(yè)權(quán)（使用）人。13. 按照政府規(guī)定的套（單元）內(nèi)建筑面積水平投影平面面積計算規(guī)范，在此水平投影平面面積之外的本物業(yè)所有平面及空間，均為公共地域空間，各業(yè)權(quán)（使用）人不得占用任何公共地域空間。有自覺維護公共場所（地）、道路、通道、平臺的整潔、美觀、衛(wèi)生、暢通及完好的義務(wù)。14. 有遵守本物業(yè)裝修、裝飾管理規(guī)定的義務(wù)。1) 填寫裝修申報表，送管理公司進行工程審核并按章繳付裝修管理押金及裝修垃圾清運費，領(lǐng)取施工許可證，辦理裝修施工人員出入證；2) 按規(guī)定及工程規(guī)范施工，將裝修散料或余泥用袋裝運送；3) 完工后向管理公司申報查驗，經(jīng)常規(guī)查驗合格，即無違規(guī)、違章情況或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象（如滲、漏、堵、冒等），則裝修保證金于十五個工作日內(nèi)無息全額予以返還，否則視違章情況予以扣除并限期整改。15. 有承擔(dān)自有物業(yè)維修養(yǎng)護費用的義務(wù)，業(yè)主如請管理公司對其業(yè)權(quán)范圍內(nèi)的有關(guān)設(shè)施、設(shè)備進行維修、養(yǎng)護，則應(yīng)承擔(dān)支付有關(guān)費用的義務(wù)。16. 有分擔(dān)房屋異產(chǎn)毗連部位維修養(yǎng)護費用的義務(wù)，凡房屋建筑及付屬設(shè)施設(shè)備或加建部位已經(jīng)或可能妨礙、危害異產(chǎn)毗連房屋的他人利益、安全或有礙外觀劃一及市容觀瞻，按規(guī)定應(yīng)由業(yè)權(quán)（使用）人單獨或聯(lián)合維修養(yǎng)護或拆除的，應(yīng)及時進行維修養(yǎng)護或拆除，費用由業(yè)權(quán)（使用）人單獨或聯(lián)合分擔(dān)。拒不進行的，由業(yè)主委員會或管理處強制維修養(yǎng)護或拆除，其費用由違規(guī)的業(yè)權(quán)（使用）人承擔(dān)。17. 有遵守社會公德及維護公眾利益的義務(wù)。在本物業(yè)范圍內(nèi)，不得有下列行為：1) 擅自改變房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外觀（含外墻、外門、窗、陽臺等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格）、設(shè)計、用途、功能和布局等；2) 對房屋的內(nèi)、外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建；3) 占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設(shè)施及公共場所（地）；4) 損壞、拆除、改變供電、供水、通訊、排水、排污、消防、交通、監(jiān)測等公用設(shè)施；5) 不按規(guī)定堆放雜物、丟棄垃圾、高空擲物等；6) 違反政府規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，違反規(guī)定排放有毒、有害、易燃的危險物質(zhì)，違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物等；7) 踐踏、占用綠地，損壞、涂劃園林建筑或公共墻壁等；8) 影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛及設(shè)立廣告牌及安裝室外天線等；9) 隨意停放車輛占道等；10) 聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公眾利益或其他不良的行為；11) 法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其它行為；18. 業(yè)權(quán)（使用）人使用本物業(yè)公共地域內(nèi)的活動，應(yīng)服從管理公司工作人員的指引，以免因疏忽而侵害其它業(yè)權(quán)（使用）人的權(quán)益，有對全體業(yè)權(quán)（使用）人負責(zé)的義務(wù)。三、 業(yè)主的責(zé)任1. 不得改變業(yè)權(quán)物業(yè)（單元）的樓宇結(jié)構(gòu)，不得更改承力墻、橫梁、支柱等；不得加建、擴建、拆除任何建筑物；不得改變?nèi)魏尾糠郑òㄗ≌瑔卧┑耐庥^；不得在“*新城”任何公共地方和天臺、陽臺加建任何雕塑品、遮光簾、遮蓬、花架、防盜網(wǎng)或窗花、曬衣架、天線旗桿；不得懸掛旗幟、橫幅標語、廣告牌、招牌、燈箱和其他任何伸出物，亦不得堵塞任何窗戶和封閉陽臺。2. 不能改變單元外露的窗戶、欄桿及陽臺原有的色彩，以維護“*新城”整齊美觀。不得在管理者指定位置以外的任何地方的窗戶或外墻安裝任何空調(diào)機或其他固定設(shè)施，如違反規(guī)定，管理者有權(quán)于任何時間拆去加建物而無須事先通知該業(yè)主，且有關(guān)費用及責(zé)任由該業(yè)主承擔(dān)。3. 負責(zé)其單元內(nèi)部整潔及維修，保持浴室、廚房等排水系統(tǒng)暢通完好，以免溢水后對其他單元用戶造成損失。4. 不得堵塞、切割、損壞、更改、干擾樓宇任何公用部分的水、電或煤氣等的輸入及輸出管道、暗渠、喉管、電纜、固定裝置等設(shè)施；各業(yè)主若因此等行為引致水、氣、煙或其他有關(guān)物體外溢，又或因在單元內(nèi)制造不合理聲響和震蕩，妨礙或損害他人及其財產(chǎn)而導(dǎo)致他人的訴訟、索賠和要求時，由該業(yè)主對此訴訟、索賠負全部責(zé)任。5. 各單元的業(yè)主，只能將其單元按上述土地出讓合同規(guī)定用途使用，不得將其名下單元作（或容許作）非法或不道德用途使用，或在單元內(nèi)進行（或容許進行）任何足以妨礙或侵擾其他業(yè)主的行為。6. 業(yè)主如飼養(yǎng)任何寵物，須嚴格按照政府及管理者訂立的有關(guān)管理規(guī)定執(zhí)行，并報管理者備案。7. 不得在單元內(nèi)舉行葬禮、打齋、宗教儀式及嚴重干擾其他住戶的類似活動，不得將單元作齋堂、殯儀館及類似用途。8. 除非得到管理者的書面同意，不得在樓宇內(nèi)進行任何足以導(dǎo)致樓宇所購的保險全部或部分失效，或引致保險費增加的行為。9. 不得妨礙他人合法使用公共地方及公共設(shè)施；不得在公共非指定的地方晾曬衣物或棄置垃圾雜物；不得把垃圾廢物拋出窗外；不得在公共區(qū)域內(nèi)作出任何行為導(dǎo)致對其他業(yè)主及使用者構(gòu)成干擾、不方便或損害。10. 未經(jīng)向管理者申報并獲批準，任何業(yè)主或用戶不得擅自更改、遷移或增大所用電、煤氣、給排水裝置和中央空調(diào)的負荷；也不得進行任何可能影響或損毀“*新城”及其內(nèi)各單元的水、電、煤氣、通訊的供應(yīng)系統(tǒng)、排水排污系統(tǒng)工程的行為。11. 在獲得管理者書面同意后，各業(yè)主可以在不違反公約和管理規(guī)則，并應(yīng)在取得有關(guān)政府部門同意的前提下，自費在其單元中安裝或拆除增加物、附屬物，但不可因此引起“*新城”或有關(guān)樓宇任何的結(jié)構(gòu)性破壞，及干預(yù)“*新城”內(nèi)的樓宇、公共設(shè)施的任何部分的使用。如業(yè)主在安裝增加附屬物時未獲得管理者和政府有關(guān)部門的同意，則管理者有權(quán)將有關(guān)加建物拆除，一切相關(guān)費用由該業(yè)主負責(zé)。12. 各業(yè)主應(yīng)對自身或其租客、受許可人、代理人、雇員、受邀請人、顧客訪客的行為，向發(fā)展商、管理者、其他業(yè)主或任何有關(guān)人員負責(zé)。因上述人員的行為，由于疏忽、不當或錯誤而發(fā)生的損害、損失，該業(yè)主必須支付所有因此而產(chǎn)生的費用和賠償。在前述情況下，如損害或損失是由管理者負責(zé)修復(fù)、補償?shù)?，則費用由管理者收?。环枪芾碚哓撠?zé)修復(fù)、補償?shù)模瑒t費用由受影響的業(yè)主或代支費用者收取。13. 不得在“*新城”或其單元內(nèi)儲存易燃、易爆、有毒或過重的物品，也不得在上述地方燃燒任何燃料或物質(zhì)導(dǎo)致發(fā)出過量的煙霧或氣體，亦不得干擾、改變、破壞“*新城”的防火系統(tǒng)。14. 不得在單元大門或窗口安裝不符合管理公司規(guī)定的鐵閘或窗花，也不得改變其單元向公共地方的大門窗戶的外觀顏色。15. 在發(fā)展商或管理者指定的地方安裝指定類型的空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)采用低噪設(shè)備并妥善處理水滴問題，不得造成對其他住戶的干擾或樓宇的損害。違反公約規(guī)定的業(yè)主須對由此而導(dǎo)致的損失負責(zé)并支付一切有關(guān)費用。16. 違反公約規(guī)定的業(yè)主須對因其行為疏忽、不當或錯誤而導(dǎo)致的發(fā)展商、管理者、其它業(yè)主或任何有關(guān)人員的損失負責(zé)并支付一切有關(guān)費用。第四章 管 理一、 一般事項：1 *新城”住宅小區(qū)管理處（具體是“定義”第9條）受開發(fā)商委托，按照政府法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定及全體業(yè)主的共同意愿，對本物業(yè)實施專業(yè)管理，同時承擔(dān)為業(yè)權(quán)（使用）人提供優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)的責(zé)任。2. 管理公司是為全體業(yè)權(quán)（使用）人提供物業(yè)管理服務(wù)，而非僅為個別業(yè)權(quán)（使用）人提供私人服務(wù)，故所有業(yè)權(quán)（使用）人應(yīng)尊重管理公司為全體業(yè)權(quán)（使用）人提供管理服務(wù)的公共職能。二、 管理者的權(quán)力及責(zé)任1、 在不觸犯業(yè)主整體權(quán)利的情況下，管理者有權(quán)對“*新城”進行有效的管理、美化和維修，并為此負責(zé)。其中包括下列事項：1） 檢查、視察“*新城”，必要時包括所有單元的內(nèi)部。2） 每一位業(yè)主或其使用者應(yīng)嚴格按照裝修規(guī)則，完成其單元的裝修工程（包括機電工程）。如果管理者發(fā)現(xiàn)該業(yè)主聘用的承包商或其工人違反裝修規(guī)則，管理者有權(quán)拒絕此類人員進入“*新城”住宅小區(qū)，且在管理者認為有必要的情況下，有權(quán)將其逐出“*新城”住宅小區(qū)。裝修期間，管理者有權(quán)進入正在裝修的單元，以檢查并確定有否違反裝修規(guī)則。所有直接或間接因裝修工程引起的訴訟、索賠、要求及費用完全由該業(yè)主負責(zé)，而與其他業(yè)主及管理者無關(guān)。管理者有權(quán)在適當?shù)臅r候，對裝修規(guī)則進行修正。裝修者需按規(guī)則繳交裝修保證金給管理者（裝修保證金無利息），管理者根據(jù)裝修規(guī)則的條款可將此保證金作有關(guān)應(yīng)用。3） 裝修保證金并無利息，由管理者應(yīng)用于補償業(yè)主因其單元違規(guī)裝修引起的所有損失；4） 業(yè)（用）戶裝修完工，經(jīng)物業(yè)管理公司檢查驗收，沒有損壞公共部位、設(shè)備設(shè)施、亂倒亂放等現(xiàn)象，裝修保證金于檢查合格之日起15個工作日內(nèi)無息退回業(yè)（用）戶；如款項需補償前述損失，則在計算及扣除補償后，余款盡速發(fā)還該業(yè)主。5） 根據(jù)“*新城”日常運作，建立一套完整的管理工作程序，并在實施中不斷完善。6） 根據(jù)本公約，制訂及修改“*新城”用戶守則、裝修規(guī)則及其它必要的規(guī)章制度，并以有效形式督促業(yè)主和用戶遵守。7） 維修、管理、清潔、更新、涂漆及裝飾公共地方及設(shè)施。如有需要管理者或者聘用的承建商、代理人及其他經(jīng)許可的人士，可進入“*新城”任何單元進行有關(guān)工作，出現(xiàn)緊急情況時應(yīng)事前發(fā)出通知。8） 負責(zé)人事管理工作，并指導(dǎo)和監(jiān)督員工完成各項管理工作和保障各項管理預(yù)算。9） 根據(jù)“*新城”實際情況，負責(zé)建立健全財務(wù)管理制度，編制“*新城”管理預(yù)算。10） 處理所有對“*新城”管理的投訴及各項維修工程，并協(xié)助調(diào)解業(yè)主或用戶之間因“匯 景新城”管理而引起的糾紛與爭執(zhí)。11） 負責(zé)“*新城”及其所屬地塊范圍內(nèi)的保安工作，保持*新城的正常秩序，盡力使 業(yè)主或用戶免遭騷擾。12） 對各項管理職責(zé)定期或在發(fā)展商及業(yè)主委員會合理要求時作出檢討和總結(jié)，并對改善“*新城”管理或增加服務(wù)項目等事宜向發(fā)展商和業(yè)主委員會提出建議并遞交有關(guān)報告。13） 清理及拆除任何違法或不符合管理規(guī)則規(guī)定的建筑物、安裝物、擺放的貨物及雜物，并 向應(yīng)負責(zé)的人征收及追索清除費和因此而發(fā)生的有關(guān)費用。14） 控制“*新城”及其所屬地塊范圍內(nèi)的所有車輛（包括機動車和自動車的停放和行駛。管理者有權(quán)拖離或扣留違反管理規(guī)則停放的車輛，并向該車車主收取拖車及扣車費以及相關(guān)欠款利息和手續(xù)費。15） 在所有有關(guān)“*新城”的法律訴訟中受全體業(yè)主的委托，代理全體業(yè)主參與訴訟、仲裁或調(diào)解（但在管理者與業(yè)主之間有利益沖突的情況下除外）。16） 防止任何人在任何不合法、違反本公約以及未經(jīng)管理者書面同意的方式下占有“*新城”的任何部分。17） 采取一切必要措施以遵守政府對于“*新城”的要求。18） 防止任何人對“*新城”的公共設(shè)施進行破壞，并受全體業(yè)主委托，代理全體業(yè)主對破壞者進行索賠。19） 節(jié)假日期間可修飾“*新城”外墻、出入口或其他公共地方包括燈光及其他飾物。如管理者認為必要，可以組織“*新城”內(nèi)的文娛活動。20） 聘請、解聘、撤換及付酬給律師、建筑商、會計所、測計所或其他專業(yè)顧問、承建商、承判商、工人、代理人、清潔工人或其工作人員。21） 采取一切必要措施（包括提出及進行訴訟）制止各業(yè)主違反、不遵守或不履行本公約、住戶手冊、裝修手冊或其他規(guī)章制度的規(guī)定。其方法包括但不限于：A. 在“*新城”內(nèi)或有關(guān)樓宇內(nèi)的顯著地方公布違約單元號及其違約情節(jié)。B. 書面或口頭通知違約業(yè)主糾正錯誤。在通知后十四天期滿而該業(yè)主仍未糾正錯誤的行為，如屬緊急情況，可不必書面通知。C. 通過民事訴訟向各違約業(yè)主追討公約及其他規(guī)章制度規(guī)定該業(yè)主須繳付的任何款項。D. 對任何屢次違反本公約的業(yè)主或單元使用人，管理者有權(quán)中止對該單元的服務(wù)，并禁止有關(guān)業(yè)主或使用人使用公共地方及設(shè)施，直至該業(yè)主或使用人糾正違反本公約的行為。E. 管理者認為合適的其他合法行為。a. 制訂各種公共設(shè)施的使用規(guī)則及各項服務(wù)的合理收費標準。b. 管理者可以業(yè)主或“*新城”管理處名義投保及支付費用。投保項目可包括火險、第三者責(zé)任保險、勞動保險等與業(yè)主和小區(qū)有關(guān)的保險。c. 公共地方的清潔工作應(yīng)由管理者安排清潔人員在適當?shù)臅r間進行。d. 采取適當?shù)姆烙胧?，避免?新城”的公共地方及設(shè)施受臺風(fēng)或暴雨及惡劣天氣破壞。 2、管理“*新城”公共地方及公共設(shè)施1） 安排保養(yǎng)、維修、改善及更新“*新城”的公共地方及公共設(shè)施。2） 確保所有“*新城”業(yè)主或用戶依照“*新城”土地出讓合同和公約規(guī)定的用途正確使用所占用的“*新城”部分，如有“*新城”業(yè)主或用戶違反“*新城”土地出讓合同或公約及其他規(guī)章制度，管理者應(yīng)盡量使用可行的方法制止此違約行為，并向違約者追討賠償及有關(guān)費用。3） 在有合理需要時，在“*新城”的公共地方、公共設(shè)施及外墻涂漆、清潔、鋪砌或視情況而施行其他適當?shù)墓こ獭?） 更換公共地方及公共設(shè)施處的破損玻璃、門窗或設(shè)備。5） 保持公共地方及公共設(shè)施的照明系統(tǒng)運作良好。6） 保持“*新城”中密閉的公共地方及公共設(shè)施的通風(fēng)系統(tǒng)運作良好及必要時作適當維修。7） 保持“*新城”的公共地方及公共設(shè)施清潔、衛(wèi)生及美觀。8） 阻止任何廢物棄置于“*新城”的公共地方或公共設(shè)施內(nèi)，負責(zé)清除“*新城”公共地方和公共設(shè)施的垃圾。9） 采取適當措施防止“*新城”任何公共地方或公共設(shè)施受阻塞。10） 對所有公用污水渠、排水渠、管道及水管的淤塞進行清疏。11） 保持“*新城”的所有公共設(shè)備、機械（包括*新城的保安系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、電器系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水等系統(tǒng)）的性能良好和運作正常。當有需要或在方便的情況下，管理者可與第三者訂立合約，維修上述設(shè)備、機械或器材。12） 安排“*新城”管理員、保安及工人的日常工作程序。根據(jù)公約、用戶守則或其它制度的有關(guān)條款，管理、保養(yǎng)、維修及監(jiān)督使用以下的設(shè)施：A. 裝卸貨區(qū)；B. 垃圾收集站及垃圾車停放處；C. 花園、花槽、水池及其他文娛設(shè)施；D. 車輛出入口、車道、停車場、公共階梯、人行道、路燈、欄桿、圍墻及公共場地。3、管理“*新城”財務(wù)1） 負責(zé)“*新城”的財務(wù)管理及帳務(wù)處理，正確地運用“*新城”管理帳戶收取管理費及業(yè)主須付款項，定期復(fù)審結(jié)存，以確保有足夠資金維護必要的開支。2） 財務(wù)管理包括編制每年的“*新城”管理預(yù)算，并盡可能使“*新城”的開支及運作控制在此預(yù)算范圍內(nèi)。每年的年度預(yù)算須于年度前提交給發(fā)展商或業(yè)主委員會審批，經(jīng)批準后方可實施。遇年度管理預(yù)算不足以支付所有管理開支時，管理者可修訂此管理預(yù)算方案并提交發(fā)展商或業(yè)主委員會審批通過。3） 每月定期向單元業(yè)主、租客或用戶收取管理費及其他應(yīng)繳費用，并定期審核收繳情況以確保所有業(yè)主、用戶準時履行其財務(wù)上的責(zé)任。對于逾期不繳交有關(guān)費用的業(yè)主或租客，管理者在提出適當?shù)木婧?，委托以?新城”全體業(yè)主的名義向欠款者提出法律訴訟。三、 管理費各業(yè)主須在每月的第一個工作日預(yù)先繳交其單元該月應(yīng)繳交的管理費。管理費由發(fā)展商向業(yè)主發(fā)出交付使用通知書之日起計算。根據(jù)已獲發(fā)展商或業(yè)主委員會批準的年度預(yù)算或者政府批準的管理費收取標準，管理者可從“*新城”管理帳戶中支付有關(guān)管理“*新城”的基本費用。上述所提及的費用包括（但不限于）：1） “*新城”各大樓、綠化區(qū)、電梯、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、公共系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)及門控系統(tǒng)、公共給排水系統(tǒng)的日常保養(yǎng)。2） 本公約第四章第（四）節(jié)規(guī)定管理者酬金（在任何情況下，此項須為業(yè)主最先繳付的管理費用）。3） 聘用管理人員的開支，包括薪金、假期、津貼、住宿、制服、裝備及出差旅費等。4） 購買或租賃所有必須的機械及器材的支出。5） 聘請法律、會計、工程、機械等專業(yè)人士的費用。6） 清潔“*新城”公共地方的費用。7） “*新城”及各樓宇外墻裝飾的費用。8） 行政辦公支出及政府的稅費。9） 其他為管理“*新城”的合理支出等。管理者應(yīng)定期公布管理帳目，并張貼于“*新城”告示欄。不論單元是空置、被占用或出租等，該單元業(yè)主須負責(zé)繳交管理費及其他應(yīng)繳付的費用。對于發(fā)展商尚未售出或租出而管理份額業(yè)已分配單元，發(fā)展商只須負責(zé)及支付有關(guān)單元的二分之一的管理費用；該單元售出或出租后，有關(guān)單元的管理費用則須由有關(guān)業(yè)主或租客按規(guī)定繳付。除上述第四章第（三）節(jié)第2款的規(guī)定之外，經(jīng)發(fā)展商和業(yè)主委員會的同意或者獲政府的批準，對“*新城”的維修、更新、改造所需的費用可另行向各業(yè)主收取。公共地方及公共設(shè)施所耗費的水、電、煤氣按實際需向各業(yè)主或使用人分攤收取。上述第四章第（三）節(jié)第2款規(guī)定的項目以外的服務(wù)項目，管理者可向業(yè)主或使用人提供有償服務(wù)。管理費及其他費用包括欠款利息的追收：業(yè)主欠繳管理費或其它根據(jù)公約規(guī)定應(yīng)繳付的費用時，管理者應(yīng)向各業(yè)主發(fā)出書面通知，詳列所欠款項及清還期限，若逾期未付，管理者可采取法律手段向該業(yè)主追繳應(yīng)付款項。所有管理費、公共水電分攤費及其它根據(jù)公約或其他規(guī)章制度應(yīng)付的款項，均須按期清繳。任何業(yè)主如果未能于應(yīng)付款項的到期日支付其應(yīng)付的款項，則管理者有權(quán)采取下列措施收取相應(yīng)費用：1） 收取未繳付的款項和自應(yīng)繳付之日起至支付日的每日千分之一的滯納金。2） 管理者有權(quán)對欠款業(yè)主提出訴訟或作出其他追討行動，如限制欠款或違約的業(yè)主、用戶、租客使用“*新城”的公共設(shè)施，或于“*新城”告示欄張貼欠款業(yè)主單元及詳情，直至該欠款業(yè)主清償全部欠款、利息及手續(xù)費為止。而重新接駁供應(yīng)設(shè)施的費用或為追討欠款、利息和手續(xù)費所支出的費用概由該業(yè)主、租戶、用戶負責(zé)。3） 業(yè)主欠款管理費和其他費用超過三個月時，調(diào)釋無效的情況下，管理者有權(quán)向人民法院提請訴訟，依法追繳所欠管理費和因追繳行為所引起的費用、欠款、滯納金及手續(xù)費。4） 所有付給管理者的因遲交管理費而產(chǎn)生的利息及手續(xù)的款項應(yīng)存入管理費戶口。5） 各業(yè)主必須按公約和其它規(guī)章制度，繳付有關(guān)款項連同前條所述的利息及手續(xù)費，以及其他所有因收取前述費用而產(chǎn)生的或與之相聯(lián)系的費用，否則管理者可通過民事訴訟予以收取。在該訴訟中管理者可要求被訴訟方業(yè)主（若其敗訴）支付律師費用及管理者作為一方當事人的費用。在該訴訟中，管理者將被委托代表小區(qū)全體業(yè)主的代理人采取追繳欠款的行動（但在管理者與業(yè)主間有利益沖突的情況下除外）。6） 上述訴訟中索回的款項應(yīng)存入管理者費用帳戶，管理者可按財務(wù)管理原則運用該款項。管理費按金1） “*新城”全體業(yè)主應(yīng)在收到單元交付使用通知書后，在規(guī)定的時間內(nèi)繳交三個月的管理費作為管理費押金。2） 如“*新城”管理帳戶出現(xiàn)赤字，管理者有權(quán)在征得發(fā)展商和業(yè)主委員會書面同意后從管理費押金中提出適當金額以墊支不足的帳目數(shù)，并可在征得發(fā)展商和業(yè)主委員會以及政府有關(guān)部門同意后，增加管理費以償還上述所墊支的款項。3） 業(yè)主入住時所繳交的管理費押金概不退回，但可以在出售、轉(zhuǎn)讓、贈與、遺贈其名下單元時轉(zhuǎn)至受讓人名下，然后，由該物業(yè)的受讓人償還給原業(yè)主。轉(zhuǎn)讓人在辦妥政府的有關(guān)手續(xù)后十五天日內(nèi)到管理處辦理有關(guān)手續(xù)。維修基金1） 維修基金只能用于“*新城”的保養(yǎng)及維修?；鹗褂煤笕缑繎舫霈F(xiàn)不足原數(shù)額，將出通告，由業(yè)主補足原數(shù)額。2） 維修基金在物業(yè)轉(zhuǎn)讓時不予退回，將自動轉(zhuǎn)入物業(yè)受讓人的名下，物業(yè)轉(zhuǎn)讓人可在轉(zhuǎn)讓時向受讓人協(xié)議收回。帳目審核及保存1） 管理者應(yīng)聘請中國注冊會計事務(wù)所至少一年審核一次“*新城”的管理帳目，并將審核報告張貼在“*新城”告示欄。2） 管理者須妥當?shù)乇４婀芾硎罩つ俊?） 發(fā)展商和業(yè)主委員會可聘請中國注冊會計事務(wù)所審核“*新城”管理帳目。4） 管理者被辭退或職務(wù)被終止時，須在被辭退或終止后的三個月內(nèi)移交所有有關(guān)“*新城”的文件、記錄、圖則、審核管理帳目給發(fā)展商和業(yè)主委員會。管理者根據(jù)本公約作出的決定及任何合理行為對所有業(yè)主均有法律約束力。管理者及其雇員在下列情況下無須對業(yè)主或用戶負責(zé)：1） 為履行本公約所進行的一切管理工作，但涉及故意或嚴重過失而造成的損失不包括在內(nèi)。2） 因下列原因造成的服務(wù)中斷：A、任何設(shè)施、裝置進行必要的保養(yǎng)和更換導(dǎo)致中斷服務(wù)。B、火災(zāi)、水災(zāi)等不可抗力導(dǎo)致中斷服務(wù)；C、無法避免的燃料、材料、供水、供氣、電訊、電力短缺；D、管理者無法控制的其他一切原因。3） 非因管理者及其雇員的過失而引發(fā)的任何偷竊、劫案或暴亂等。4） 業(yè)主或用戶不遵守和不執(zhí)行公約、管理規(guī)則條款的。四、 管理者酬金1 管理者酬金是管理者履行公約的職責(zé)后，由“*新城”全體業(yè)主支付給管理者的報酬。該酬金數(shù)額按每月“*新城”管理費的百份之十計算支付給管理者。2 管理者無須從管理者酬金中支付因聘用作為“*新城”的管理、運作、會計、審核等方面人員的一切開支費用。3 管理者酬金由管理者在每月的第一個工作日從“*新城”管理費帳戶中自動扣取。第五章 會所及其設(shè)施一、 所的性質(zhì)及目標本會所專為“*新城”住戶設(shè)置，為會員提供：1） 運動及康樂活動的場所。2） 相互社交的場所。3） 與上述兩項有關(guān)聯(lián)或因而進行的活動場所。二、 會所的設(shè)施 會所可就其附屬園地、設(shè)施（包括游泳池、網(wǎng)球場、咖啡廳和游樂場所等）向會員提供各種收費的康樂服務(wù)。三、 會員資格、使用規(guī)章及規(guī)則 1. 業(yè)主及“*新城”住戶均可申請成為會員，但十二歲以下兒童不予辦理登記入會。2. 發(fā)展商和會所管理機構(gòu)擁有全權(quán)制訂會所的入會標準及收費標準，審核申請者資格，接受或否決該申請；制定及修改會所使用規(guī)則。3. 公約的規(guī)定同樣適用于會所的管理。4. 會所及相關(guān)設(shè)施的具體運作由會所規(guī)則制定。第六章 業(yè)主大會及業(yè)主委員會一、 業(yè)主大會發(fā)展商須于管理公約簽署后，根據(jù)政府部門有關(guān)法規(guī)規(guī)定協(xié)助有關(guān)業(yè)主，組織及召開“*新城”的業(yè)主大會會議，選出主席和業(yè)主委員，決定業(yè)主委員會的職責(zé)、人數(shù)、各成員任期及其它事項。業(yè)主委員會一經(jīng)產(chǎn)生便須每隔不少于十二個月召開一次業(yè)主大會會議。管理者、業(yè)主委員會和不少于“*新城”當時已合格竣工單元（以下簡稱當時已竣工單元）的百分之二十的業(yè)主均有資格召開特別業(yè)主大會會議，以便討論或決定關(guān)于“*新城”已交付使用部分的事項，或為當時全體業(yè)主的利益就“*新城”已交付使用部分的保養(yǎng)管理向管理者提供意見。下列規(guī)定適用于業(yè)主大會會議：1. 物業(yè)已交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十，且使用已超過一年的，應(yīng)當依照本條例規(guī)定召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。2. 召開業(yè)主大會應(yīng)當有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席，業(yè)主大會的決定，應(yīng)當有過半數(shù)以上投票的業(yè)主同意才能通過，決定通過后應(yīng)當予以公布。1. 業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會。3. 業(yè)主的投票權(quán)，住宅按每戶計算表決權(quán)；工業(yè)廠房、商業(yè)用房按物業(yè)建筑面積計算表決權(quán)：每100平方米按一票計算，超出部分按四舍五入處理。4. 每次召開業(yè)主大會會議須不少于十五個工作日前以書面形式通知各業(yè)主，列明開會時間、地點及討論事項，并將通知張貼于*新城告示欄內(nèi)。5. 業(yè)主大會會議成員可為超過“*新城”當時已竣工單元百分之五十的單元業(yè)主親自或書面委派代表出席，出席者達法定人數(shù)，會議方可進行。6. 業(yè)主委員會須確保將出席者及業(yè)主大會會議程序記錄存檔。7. 每單元擁有一票表決權(quán)。表決時如有過半數(shù)的出席單元及投票贊同某提議，則該提議即成為決定（本章第（一）節(jié)第8條所述事項除外）；如贊同票數(shù)和反對票數(shù)相等，主席可投第二票即決定性的一票，決定提議是否成為決議。8. 業(yè)主大會會議在決定下列事項時，必須取得百分之五十或以上的單元投票贊同方可視為正式和有效的決議，并將決定通過予以公布：1） 變更或終止管理者；2） 發(fā)展商或管理者按實際需要作出的管理費收費標準調(diào)整的要求。1. 業(yè)主可親自或書面委派任何人士代表投票，如委派代表出席，其委派代表的文件須于開會三天前交予管理者。2. 在正式召開的會議上，由業(yè)主親自或書面委派代表出席投票通過的任何有關(guān)“*新城”事項的決議案對全體業(yè)主均有約束力，但須注意做到如下幾點：1） 開會通知須事先公布會議議程。2） 除非“*新城”當時全體業(yè)主均親自或委派代表出席會議，否則會上就上述（1）項以外的其他事項所通過的任何決議案均屬無效。有關(guān)修改公約的任何決議案均須經(jīng)“*新城”當時百分之七十五的單元通過方為有效，否則，任何抵觸公約或土地出讓合同的決議案均屬無效。3） 任何修改均依據(jù)公約，不得影響發(fā)展商所具有的權(quán)利。3. 偶然漏發(fā)上述開會通知給個別業(yè)主的，不足以令任何會議的議程或會上通過的任何決議案無效?！?新城”住宅小區(qū)在入住率達50%時，須由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位負責(zé)召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。二、業(yè)主委員會1、 業(yè)主委員會經(jīng)由各業(yè)主依據(jù)中華人民共和國有關(guān)法規(guī)由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，并于第一次業(yè)主大會會議舉行時決定人數(shù)、任期、職位等。2、 任何業(yè)主均有資格參與業(yè)主委員會的委員選舉，但各業(yè)主只能在其單元所在的“*新城”獨立樓宇交付使用后方可參與選舉，選舉投票時每單元一票。3、 業(yè)主委員會表決議案時，每位委員一票，如有過半數(shù)的出席業(yè)主委員會投票贊同的提議即成為決議，如贊同票數(shù)和反對票數(shù)相等，主席可投第二票即決定性的一票，決定提議是否成為決議。4、 業(yè)主委員會有權(quán)監(jiān)督管理者履行公約規(guī)定的職責(zé)及業(yè)主大會會議通過的決議。5、 業(yè)主委員會有權(quán)按本公約規(guī)定，監(jiān)督發(fā)展商和管理者在行使其權(quán)力時不得超出本公約規(guī)定。本業(yè)主所擁有的物業(yè)（1） 住 宅： 號 單位（2） 商業(yè)用房： 號（3） 車 位： 號 服務(wù)處所： 住宅電話： 聯(lián)絡(luò)電話： 業(yè)主身份證號碼： 業(yè)主（簽章）： 二OO二年 月 日第二節(jié) 住戶手冊第一章 前 言僑鑫集團和廣州*物業(yè)管理有限公司同仁歡迎各業(yè)主及家人入住*新城，并祝各位安居樂業(yè)、萬事勝意！為了便于各業(yè)主及住戶能進一步了解*新城的物業(yè)管理運作情況，管理公司特編寫此住戶手冊，以供參考之用。*新城的管理規(guī)則及各單位使用規(guī)定，旨在保障*新城全體業(yè)主/住戶的利益。專業(yè)的管理能保證業(yè)主有效地使用其購置之物業(yè)，從而保值并升值。希望各業(yè)主/住戶攜手合作，共創(chuàng)美好家園，管理公司將竭誠為各業(yè)主/住戶提供盡善盡美的管理服務(wù)。第二章 廣州*新城簡介*新城位于廣州市天河?xùn)|部的文教區(qū)，整個小區(qū)占地面積逾80萬平方米，規(guī)劃總建筑面積達124萬平方米，為廣州市區(qū)超大型國際豪宅社區(qū)。*新城區(qū)內(nèi)林木環(huán)抱、綠草如茵、環(huán)境優(yōu)美、交通便利，并設(shè)有2.5萬平方米全國連鎖亞太國際俱樂部、省級重點中小學(xué)、國際幼兒園、“3S”尊貴住戶專用會所、休閑商業(yè)步行街、綜合醫(yī)院、超級市場、肉菜市場、書店、藥店、銀行、郵局、社區(qū)文化活動中心、車庫等設(shè)施，生活配套齊全，令*新城居民的日常生活十分便利。各業(yè)戶之郵寄地址，舉例如下：聯(lián)系地址：中國廣東省廣州市天河區(qū)五山*新城號室郵政編碼：510641第三章 管理公司的服務(wù)一、 管理公司的服務(wù)范圍廣州*物業(yè)管理有限公司被委托為“*新城”的物業(yè)管理機構(gòu)，以資深及專業(yè)的物業(yè)管理人員全日24小時全面提供優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)予各業(yè)主。管理公司的主要服務(wù)范圍如下：1. 保持*新城服務(wù)系統(tǒng)正常及有效地運作；2. 保持*新城所有公共地方，包括停車場及公共設(shè)施、樓梯、外墻等地方的清潔；3. 保持小區(qū)內(nèi)所有公共地方之綠化、景觀、設(shè)施良好狀況；4. 確保*新城的保安及公共秩序；5. 管理公司配備技術(shù)力量雄厚的維修隊伍，為小區(qū)提供全天候的維修公共設(shè)備服務(wù)；6. 保持及不斷改善小區(qū)環(huán)境，包括小區(qū)的節(jié)日裝飾等；7. 聯(lián)絡(luò)市政府有關(guān)部門及協(xié)調(diào)工作；8. 解答業(yè)主/住戶有關(guān)小區(qū)管理的投訴及查詢；9. 管理公司在小區(qū)內(nèi)適當?shù)胤?，設(shè)立公布欄，公布管理公司的通告或有關(guān)管理的其他事項。10. 管理和維護小區(qū)智能化系統(tǒng)，為業(yè)主/住戶提供各項信息服務(wù)。二、 管理公司的權(quán)限1. 管理公司全權(quán)負責(zé)小區(qū)的管理運作，對違反業(yè)主公約住戶手冊和裝修手冊的行為，有權(quán)糾正及按章處理，以保障全體業(yè)主/住戶的利益；2. 管理公司有權(quán)按章收取管理費及其他分攤費用；對違反規(guī)定拖欠費用的住戶有權(quán)根據(jù)本手冊規(guī)定處理；3. 對于發(fā)生違反國家法律的行為，管理公司有權(quán)配合公安機關(guān)執(zhí)行維護治安的任務(wù)；4. 管理公司有權(quán)拒絕業(yè)主/住戶提出與小區(qū)管理無關(guān)的私人服務(wù)要求，但可通過有償服務(wù)的途徑協(xié)商解決；5. 對于管理公司員工過失造成業(yè)主/住戶不便或損失，應(yīng)由管理公司對其員工進行處理，而業(yè)主/住戶無權(quán)擅自處罰管理公司員工；6. 管理公司對本手冊有解釋權(quán)，對住戶提出的疑問及投訴作出解答。三、 業(yè)主/住戶的投訴程序和處理1. 業(yè)主/住戶對管理工作的建議、查詢或投訴，可以電話、投函或親自到管理公司垂詢。2. 管理公司接獲投訴信息后，將認真慎重調(diào)查，盡快給投訴者滿意答復(fù)；3. 對于業(yè)主/住戶提出的合理化建議，管理公司將認真研究，在必要時公布采納情況。4. 小區(qū)物業(yè)管理人員均由小區(qū)物業(yè)管理公司聘用，并發(fā)給員工證，目的在于為小區(qū)全體業(yè)主/住戶提供優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)。各業(yè)主/住戶如對管理員工身份有所懷疑，可要求該員工出示有效員工證。5. 個別業(yè)主/住戶無權(quán)要求小區(qū)管理員工為其提供與小區(qū)管理無關(guān)的服務(wù)。6. 各業(yè)主/住戶無權(quán)直接懲戒小區(qū)管理員工，如對該員工不滿，應(yīng)向管理公司提出，由小區(qū)管理公司采取適當?shù)拇胧?. 各業(yè)主/住戶無須提供額外服務(wù)小費予小區(qū)管理員工，如小區(qū)管理員工提供服務(wù)后索取小費，敬請立即通知小區(qū)管理公司，以便對該管理員工采取適當措施。四、 管理公司的辦公時間及聯(lián)系方式1 管理公司的日常辦公時間為：星期一至星期五：上午九時至中午十二時，下午一時半至五時三十分（星期六、日及法定節(jié)假日休息）除上述時間外，管理公司仍有值班人員每天24小時為業(yè)主/住戶效勞。如果遇到緊急事故，亦可向就近保安員求助。2 管理公司的地址：中國廣東省廣州市天河區(qū)五山*新城會所三樓3 物業(yè)管理中心電話：88888888（24小時）傳真：13149394第四章 遷入/出手續(xù)及程序一、 遷入手續(xù)及程序1 業(yè)主/住戶請帶齊有關(guān)遷入通知往物業(yè)管理公司辦理遷入手續(xù)及繳交應(yīng)付小區(qū)物業(yè)管理公司的費用，并領(lǐng)取有關(guān)單元的鎖匙。2 入住前如