【文檔-管理學】我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢和經(jīng)營取向_市場.doc

我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢和經(jīng)營取向_市場營銷論文-畢業(yè)論文作者：網(wǎng)絡收集下載前請注意：1：本文檔是版權(quán)歸原作者所有，下載之前請確認。2：如果不曉得侵犯了你的利益，請立刻告知，我將立刻做出處理3：可以淘寶交易，七折時間：2010-06-10 20:42:35對于中國這樣一個長期處于住房難的大國來說，2001年最令人鼓舞的轉(zhuǎn)折就是告別了城鎮(zhèn)住房短缺時代。全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積突破20平方米，達到中等收入國家水平。與此同時，理論界與產(chǎn)業(yè)界就“泡沫論”、“過熱說”產(chǎn)生了激烈的爭論，研究房地產(chǎn)市場的經(jīng)營發(fā)展趨勢，把握市場的機遇與風險，直接關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)與住房金融的穩(wěn)健運行，也是關(guān)系到國家通過拉動內(nèi)需實現(xiàn)國民經(jīng)濟良性循環(huán)的重要課題。 一、我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及周期性規(guī)律 新中國成立以來，房地產(chǎn)業(yè)的三次重大發(fā)展均出現(xiàn)在改革開放以后的近20年，每次都呈現(xiàn)68年的周期性規(guī)律。第一次高漲期來自80年代初期，改革開放帶來了國民經(jīng)濟的快速發(fā)展和社會財富迅速增加，農(nóng)業(yè)及農(nóng)村經(jīng)濟實現(xiàn)跨越發(fā)展，國有企業(yè)在短缺經(jīng)濟中購銷兩旺。在這種情況下，長期以來人們夢寐以求的住房問題開始得到關(guān)注，機關(guān)、企事業(yè)單位開始興建職工住宅，并以福利形式分配給員工，這種解困式的住宅大多數(shù)建造于本單位周邊的空閑土地上，雖然沒有現(xiàn)在小區(qū)的規(guī)模與環(huán)境，但總量相當巨大。這些房產(chǎn)至今仍然是城鎮(zhèn)中等收入群體的主要居所。第二次高漲期起始于1988年憲法和土地管理法修改之后，土地使用權(quán)可以有償轉(zhuǎn)讓，使房地產(chǎn)作為商品流通有了法律依據(jù)，這股蘊藏的住房需求在鄧小平同志南巡講話后爆發(fā)出來。當時房地產(chǎn)熱點地區(qū)主要集中于經(jīng)濟發(fā)達的南部沿海城市，例如，海南、廣州、珠海、北海等，而房地產(chǎn)類型也集中于寫字樓、賓館、酒店及別墅，其銷售對象主要是當時如雨后春筍般出現(xiàn)的各類公司和旅游度假等社會需求。這一特殊的高漲階段由于盲目圈地、盲目開發(fā)、盲目投資、價格炒作，而于1993年上半年落下帷幕。第三個高漲期起始于1998年國家住房制度改革。停止福利分配住房實行貨幣化住房補貼，徹底改變了人們的住房消費觀念，有效拉動了社會需求。特別是東南亞金融危機以后，國家清醒地認識了中國房地產(chǎn)長期低價運行，市場尚未開發(fā)的現(xiàn)實，采取了啟動和擴大內(nèi)需，推進住宅建設的政策，從而刺激了住宅消費，帶動了國民經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展。 從西方發(fā)達國家的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程來看，都有著周期性規(guī)律。而我國短短20幾年的房地產(chǎn)發(fā)展過程其周期性也特別明顯，即房地產(chǎn)業(yè)總是從蕭條走向繁榮，而房地產(chǎn)市場一般不會永遠持續(xù)繁榮，它總是與經(jīng)濟增長質(zhì)量、增長速度、市場需求及購買力聯(lián)系在一起，并在高潮期以后進入調(diào)整期，在調(diào)整中醞釀新的高潮。 把握房地產(chǎn)市場周期性變化規(guī)律，有利于調(diào)控市場供求矛盾，避免社會資源浪費，優(yōu)化社會資源配置。同時，也有利于正確把握住房金融的經(jīng)營策略，通過優(yōu)化資源配置調(diào)節(jié)市場行為，規(guī)避行業(yè)風險乃至金融風險。下面對當前正處于第三高漲期的房地產(chǎn)市場進行簡要的分析。 二、當前房地產(chǎn)市場狀況及發(fā)展趨勢 盡管“泡沫論”、“過熱論”仍然不絕于耳，但是，從去年起人們預言的“房地產(chǎn)冬天”仍然沒有到來，甚至今年上半年房地產(chǎn)市場仍然頑強地攀升。今年15月，全國房地產(chǎn)共完成土地開發(fā)面積3771萬平方米，同比增長43.7%。房地產(chǎn)施工面積達到43112萬平方米，其中新開工面積14355.8萬平方米。房地產(chǎn)開發(fā)到位資金3105億元，同比增長35%，比上年同期增幅高14個百分點。在上述到位資金中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金971億元，同比增長39.5%；國內(nèi)銀行貸款790億元，同比增長35.9%；利用外資50億元，同比增長15%，也呈現(xiàn)恢復性增長態(tài)勢。今年前5個月房地產(chǎn)累計竣工面積4076萬平方米，同比增長18.7%，其中，商品住宅竣工面積達3392萬平方米，同比增長17%；商業(yè)用房竣工面積同比增長37%。另外，從銷售情況來看，今年15月份全國實現(xiàn)商品房銷售4564萬平方米，同比增長20.3%。這一增長速度是在2000年和2001年連續(xù)兩年旺銷基礎(chǔ)上實現(xiàn)的。那么，怎樣認識保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長的動力之源呢？ 1.國民經(jīng)濟的持續(xù)快速增長。近幾年來，我國國民經(jīng)濟增長率持續(xù)超過7%，高經(jīng)濟增長率和良好的經(jīng)濟增長質(zhì)量可以推動城市化規(guī)模的不斷擴大，大量農(nóng)轉(zhuǎn)非人口涌入城市必然要實現(xiàn)住房消費，從而為房地產(chǎn)市場帶來新的購買力需求。國民經(jīng)濟的持續(xù)快速增長，也使城市中低收入勞動者的經(jīng)濟收入持續(xù)增長，這在一方面“激活”了中低收入者的購房需求，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展塑造了最廣泛的消費群體；另一方面，也使原來購買力較強的消費者提升了消費層次，從而推動著住房品質(zhì)的不斷提升。因此，經(jīng)濟增長速度與增長質(zhì)量是決定房地產(chǎn)發(fā)展的前提與基礎(chǔ)。 2.體制與機制的市場化。長期以來，我國主要靠國家和集體來建房分房，這種供給模式是中國城市居民居住環(huán)境差的主要原因。國家住房制度的改革，把建房與購房一同推向市場，從而使住房成為自由流通的商品。市場機制的引入，使建房者成為自負盈虧的法人，購房者用貨幣去選擇適應個人需求的商品。這種產(chǎn)權(quán)的明晰化、個體化，催生了當前這個世界上最大的房地產(chǎn)市場，而這個巨大并且日益增長的市場需求，正是我國房地產(chǎn)業(yè)幾年來持續(xù)火爆的載體。 3.與消費觀念更新配套的住房按揭貸款。市場經(jīng)濟不但提升了購買力，更重要的是催化了人們?nèi)碌南M觀念。20世紀80年代以來在市場經(jīng)濟體制下就業(yè)的勞動者，大多數(shù)不會等到攢夠錢以后再去買住房，而是充分利用住房按揭貸款來實現(xiàn)“居者有其屋”。據(jù)統(tǒng)計，70%以上的購房者都會選擇利用銀行住房貸款。目前全國商業(yè)銀行個人住房按揭貸款已經(jīng)超過6000億元。大量的按揭貸款間接注入和不斷遞增的住房開發(fā)貸款已經(jīng)成為支撐房地產(chǎn)市場最重要的資金來源。 盡管我國當前新一輪房地產(chǎn)市場高潮有著良好的市場基礎(chǔ)和政策基礎(chǔ)，并且這一輪高潮尚處于非“泡沫”的良性增長過程，但是，市場規(guī)律證明：一個誰都能賺到錢，甚至獲得暴利的行業(yè)肯定是危機四伏的。也許我們面對的市場恰恰是拐點前的最高峰，因為市場自我調(diào)控和釋放風險的信號已經(jīng)顯現(xiàn)。 第一，商品房空置率增加，超過風險控制線。雖然從2000年5月國家統(tǒng)計部門在公布了1999年商品房空置量之后，我們很難查找到有關(guān)空置量最新、最權(quán)威的資料，但仍然可以通過商品房景氣指數(shù)、產(chǎn)銷率、空置面積增長率等指標推算出這一數(shù)據(jù)。據(jù)中國房地產(chǎn)報2002年6月26日的消息：“5月份商品房空置面積的分類指數(shù)值為95.7點，比上年同期增加2.9點。作為逆指標，此項指數(shù)增加，表明商品房空置面積增長幅度出現(xiàn)反彈。今年15月份，全國商品房空置面積增長幅度為8.2%，明顯高于去年同期增長2.3%的水平?！痹搱?月1日還披露：到2002年7月，全國商品房空置總量在12000萬平方米以上，其中空置超過一年以上的占50%以上，占壓資金超過2500億元，居中國各行業(yè)不良資產(chǎn)之首。并進一步指出，眼下的“商品房空置率”應該在26%左右，而美國商品房空置率約為7%，香港3%4%。當空置率超過10%的時候，就已經(jīng)是超警戒線運行了。 第二，房地產(chǎn)市場體溫仍在升高，業(yè)外巨頭搶灘房地產(chǎn)。2001年全國房地產(chǎn)到位資金達到7378億元，比上年增長29.8%；而今年前5個月，房地產(chǎn)到位資金已達3105億元，同比增長35.9%。就是在這種情況下，傳統(tǒng)的家電廠家“海爾”、“美的”、TCL、“康佳”正在大舉進入房地產(chǎn)，飼料大王四川新希望集團也斥資30億元進軍地產(chǎn)。一批上市公司，諸如“數(shù)源科技”、“亞華種業(yè)”、“益鑫泰”、“經(jīng)緯紡織”，甚至“聯(lián)想集團”、“三九藥業(yè)”也爭相躋身房地產(chǎn)。在這種一面是商品房空置率擴張，一面是新開工樓盤大幅增長的氛圍中，新企業(yè)持巨資再度猛烈加入，勢必加劇房地產(chǎn)市場的風險。 第三，房價增幅回落，銷售趨淡。與房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)升溫相對應的是市場反映冷淡。今年前5個月全國商品房平均價格為2290元平方米，同比下降3.3%，增幅比上年回落15.6個百分點；商品房銷售面積為4564萬平方米，同比增長20.3%，但增幅比上年同期回落8個百分點。 我們無意討論房地產(chǎn)市場是否“過熱”或存在“泡沫”，但卻關(guān)注房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢與風險動態(tài)，因為這直接關(guān)系到住房金融的經(jīng)營取向，同時也是優(yōu)化信貸資源配置，引導房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)金融持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的前提與基礎(chǔ)。 三、住房金融的風險控制及經(jīng)營取向 面對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實，住房金融的經(jīng)營取向宜分為短期調(diào)節(jié)目標與長期發(fā)展目標兩步運行。短期目標以調(diào)節(jié)市場供求矛盾，約束房地產(chǎn)開發(fā)，拉動市場消費需求，提高市場購買力，消化現(xiàn)有空置商品房為主。遠期目標則包括優(yōu)化信貸資源配置，提升國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)競爭能力，提高住房金融服務質(zhì)量，推進住房金融市場化，促進我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)健、高效運行等內(nèi)容。 1.調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)信用總量，約束市場擴張規(guī)模與速度。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的敏感產(chǎn)業(yè)，調(diào)控得當，市場發(fā)展穩(wěn)健規(guī)范，將對國民經(jīng)濟產(chǎn)生強勁的拉動作用。同時，這又是一個高風險產(chǎn)業(yè)，若長時間內(nèi)發(fā)展失控，極易產(chǎn)生經(jīng)濟泡沫，對國民經(jīng)濟造成重大危害。早在1999年國家建設部就強調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的“總量控制”與穩(wěn)健發(fā)展，但由于房地產(chǎn)業(yè)的諸多調(diào)控手段分別歸屬于各城市的計委、建委、規(guī)劃、土地、房地產(chǎn)管理等不同職能部門，由于“各管一段”，就難于形成整體的客觀調(diào)控合力。在市場繁榮的條件下，控制哪一個項目都是“得罪人”的差事，這種誰都管，必然形成誰都不管。因此，“總量控制”的關(guān)鍵，一是把上述分散的職能歸集于一個權(quán)威部門，這個部門按照房地產(chǎn)發(fā)展速度、市場價格和房地產(chǎn)積壓控制警戒線來實行宏觀調(diào)控與微觀調(diào)節(jié)。二是由人民銀行根據(jù)全國的房地產(chǎn)業(yè)運行指標，在一定時間和空間范圍內(nèi)提出房地產(chǎn)業(yè)授信總量，并分解到國內(nèi)商業(yè)銀行，利用信貸對資源配置的引導與調(diào)節(jié)作用調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健運行。三是商業(yè)銀行要在切實防控風險的前提下，對城市土地管理中心發(fā)放土地儲備貸款，通過強化土地資源的宏觀調(diào)控能力，張弛有序地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模與市場供求關(guān)系。四是商業(yè)銀行加強對優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)的遴選，通過發(fā)放項目儲備貸款等方式，重點支持一批實力強、信譽好、具備品牌優(yōu)勢的大型房地產(chǎn)企業(yè)，更好地調(diào)節(jié)市場和引導市場。 !2.適度控制住房開發(fā)貸款增量，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)貸款的內(nèi)在結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)總量的擴張與國內(nèi)銀行住房開發(fā)貸款增長較快密切相關(guān)。例如，在今年的新增房地產(chǎn)開發(fā)投資中，國內(nèi)商業(yè)銀行貸款較同期增長35.9%，這說明，資金環(huán)境的寬松助長了房地產(chǎn)開發(fā)的提速。在充分計算現(xiàn)有空置房及已開工新建商品房的市場消化能力的基礎(chǔ)上，充分運用信貸杠桿，少投放甚至短期內(nèi)不投放住房開發(fā)貸款，調(diào)節(jié)市場商品房的供應量，既可消化“泡沫”壓力，又有利于降低房地產(chǎn)市場和銀行貸款兩方面風險。必須指出，控制開發(fā)貸款總量擴張，并不意味著不放款，而是集中精力調(diào)整住房開發(fā)存量貸款的區(qū)域結(jié)構(gòu)與客戶結(jié)構(gòu)。目前，我國房地產(chǎn)市場發(fā)育很不平衡，局部過剩與局部短缺并存，在調(diào)整存量上一方面是要壓縮空置房數(shù)量大、區(qū)域價格及銷售下降地區(qū)的開發(fā)貸款總量，投向市場商品房供應不足、價格攀升的地區(qū)，以達到區(qū)域內(nèi)的均衡發(fā)展；另一方面是清收資質(zhì)低、庫存商品房積壓、競爭能力差的開發(fā)企業(yè)貸款，將騰出的資金投向資質(zhì)高、品質(zhì)好、實力強、市場競爭能力強的企業(yè)。我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款投向分散、調(diào)控能力差、風險相對較高的問題比較普遍，通過這種調(diào)整，既是商業(yè)銀行優(yōu)化貸款客戶結(jié)構(gòu)和降低貸款風險的需要，也是打造房地產(chǎn)民族品牌和培育大型開發(fā)龍頭企業(yè)的需要。 3.積極拓展住房按揭貸款市場，促進房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。中國的房地產(chǎn)市場寄托了太多的希望：國家靠它拉動內(nèi)需，支持國民經(jīng)濟的持續(xù)健康增長；房地產(chǎn)企業(yè)靠它創(chuàng)造利潤；老百姓靠它改善居住質(zhì)量，誰也不希望這個市場垮下去。維持市場穩(wěn)健運行的前提是供求平衡，而積極拓展住房按揭業(yè)務，加大個人住房消費貸款投入，既可以提高城市居民的購買力，又可以促進空置商品房的銷售。當然，解決空置房問題需要來自社會各方面的共同努力。首先，地產(chǎn)商要讓利銷售，把價格降下來；其次，政府及有關(guān)部門要把土地出讓金和各種稅費降到一個合理水平，加大住宅價格的下調(diào)空間。假如現(xiàn)有的庫存商品房價格下降30%40%，使中低收入階層能夠買得起房，那么消費群體會迅速擴大。實事求是地分析，目前已經(jīng)住進小區(qū)的居民以國有及私企老板、高薪行業(yè)人員、部分政府公務員等中高收入階層為主，商業(yè)銀行現(xiàn)行的住房按揭貸款條件也更適用于這一少數(shù)群體，制約了住房金融的發(fā)展空間。而中等及其以下收入的產(chǎn)業(yè)工人、商店及服務業(yè)的營業(yè)員尚無能力購置新的房產(chǎn)。而這個最廣大的群體，才是真正支撐房地產(chǎn)市場的主體。商業(yè)銀行要積極啟動中等收入群體的住房消費貸款市場，降低條件，簡化手續(xù)，使中等收入的消費者能夠拿到住房貸款。 4.啟動住房公積金貸款市場，拉動住房市場需求。我國從1991年起，建立了住房公積金制度。住房公積金是城鎮(zhèn)工薪階層購建住房的互助合作資金支持體系，對于促進城鎮(zhèn)住房改革、完善住房供應體系、改善中低收入家庭居住條件有著廣泛而深遠的影響。到2001年底，全國住房公積金歸集額已經(jīng)達到3326億元，而住房公積金貸款累計發(fā)放額只有820億元，僅占歸集額的24.65%。住房公積金制度的建立對于推動住房市場化，促進房地產(chǎn)市場的活躍發(fā)揮了重要作用。但是，在具體運行中也存在一些問題，例如，歸繳力度不夠，一些單位欠繳或不繳住房公積金，影響了公積金歸集額的增長；已歸集的住房公積金管理存在缺陷，發(fā)放了大量難以收回的非住房性質(zhì)的貸款，甚至資金被擠占、分流的現(xiàn)象也很普遍。目前，最關(guān)鍵的問題是住房公積金貸款門檻高、條件苛刻，這項社會公益福利性質(zhì)的積金沒有使社會最普遍的中低收入勞動者階層得到應有的實惠。今年5月，國家發(fā)布了關(guān)于修改住房公積金管理條例的決定，改革了住房公積金管理機構(gòu)體系，規(guī)范了公積金歸集、使用、管理和監(jiān)督體系，特別強調(diào)加大住房公積金貸款的投放力度，并把公積金貸款范圍擴大到職工買房、建房、集資合作建房、翻修和大修住房等整個住房消費領(lǐng)域。有了這一基礎(chǔ)，商業(yè)銀行再配套住房按揭貸款和裝修貸款，形成組合式的個人住房貸款消費體系，必將對進一步拉動住房需求，促進房地產(chǎn)金融的持續(xù)健康發(fā)展發(fā)揮更大的作用。 5.實行住房抵押貸款證券化，進一步拓寬融資渠道。目前，商業(yè)銀行住房按揭貸款的最長期限為30年，平均期限約78年。但是，商業(yè)銀行用于發(fā)放貸款的資金來源主要是存款，而存款中比重最高的又是活期存款，這樣就產(chǎn)生了住房按揭貸款與銀行資金來源期限上的不匹配。這種反差隨著住房按揭貸款的迅速發(fā)展而不斷擴張，從而使銀行信貸資產(chǎn)的流動性指標受到影響。為解決短期資金長期占用問題，西方商業(yè)銀行的通行做法是在政府的支持下，發(fā)行住房抵押貸款債券，向全社會募集按揭貸款資金來源。今年一季度，中國建設銀行住房抵押貸款證券化試點方案已經(jīng)完成向中央銀行和國務院的上報工作，年內(nèi)即將運行。 目前，我國有著廣泛的房地產(chǎn)市場需求和巨大的住房按揭貸款市場，加之目前全國住房按揭貸款已超過6000億元，初步具備了發(fā)債規(guī)模，而住房按揭貸款又是不良率低于1%的“精品信貸板塊”，具備發(fā)行住房債券的條件。當務之急是國家應該盡快將這一構(gòu)想付諸實踐：盡快組建從事住房抵押貸款證券化業(yè)務的專門機構(gòu)，由其按規(guī)范化的標準向商業(yè)銀行收購個人住房抵押貸款。證券機構(gòu)以個人住房抵押貸款的不斷還本付息作為支付債券利息的資金來源。這種以個人住房消費信貸為支持，以債券融資為載體，實現(xiàn)證券資本市場與貨幣信貸市場的良好鏈接，不但使商業(yè)銀行的住房按揭業(yè)務有了長期穩(wěn)定的資金來源，而且也形成了住房信貸業(yè)務和住房融資業(yè)務的一體化運作，推動了住房金融和房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)與可持續(xù)發(fā)展。 6.入世后我國房地產(chǎn)金融業(yè)面臨的挑戰(zhàn)與發(fā)展。加入WTO以后，外資銀行趨利性的本質(zhì)必將導致對低風險、高效益信貸板塊的競爭。首先，房地產(chǎn)金融競爭加劇，信貸風險擴張。目前，國外資金實力雄厚、管理先進、技術(shù)一流的大公司、企業(yè)集團，通過直接投資經(jīng)營房地產(chǎn)和在股票市場參股、控股等間接方式介入我國的房地產(chǎn)業(yè)。與之相比，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無論在資金實力、經(jīng)營機制、品牌商譽等方面均處于劣勢，而原本在土地使用、項目取得等方面的優(yōu)勢不復存在，經(jīng)營風險逐漸擴張。而這些企業(yè)的開發(fā)貸款絕大多數(shù)為國內(nèi)商業(yè)銀行提供，在債務軟約束的情況下，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場風險和經(jīng)營風險必然向銀行轉(zhuǎn)嫁。其次，國外房地產(chǎn)金融機構(gòu)特別是按揭貸款操作經(jīng)驗豐富，技術(shù)先進。美國早在1934年就成立了聯(lián)邦國民抵押協(xié)會，開始房地產(chǎn)金融二級市場操作，目前住房按揭貸款余額25000億美元，是我國同類貸款的35倍，而我國至今尚未建立房地產(chǎn)金融二級市場。國外房地產(chǎn)金融機構(gòu)對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款、住房按揭貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)保險等業(yè)務有著一整套完善的操作規(guī)范和相當豐富的管理經(jīng)驗，而我國卻相差甚遠。再次，國際經(jīng)濟變動狀態(tài)對我國房地產(chǎn)金融的影響加大，加入WTO使國內(nèi)房地產(chǎn)市場脈搏與國際市場趨于一致，這是好事，但也必將面臨陣痛：國際經(jīng)濟循環(huán)將加劇對國內(nèi)房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務的沖擊，與之相關(guān)聯(lián)的國內(nèi)房地產(chǎn)信貸、房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)信托投資也將受到影響。特別是在房地產(chǎn)市場升溫的市場條件下，外資大量涌入房地產(chǎn)，極易引發(fā)經(jīng)濟泡沫，一旦泡沫破滅，直接導致金融機構(gòu)的貸款風險，甚至引發(fā)金融危機。 面對這種挑戰(zhàn)，國家、房地產(chǎn)企業(yè)和國內(nèi)商業(yè)銀行要充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，增強應變能力，努力把握競爭主動權(quán)。一是在經(jīng)營理念上有所創(chuàng)新。國內(nèi)商業(yè)銀行要在房地產(chǎn)信貸營銷理念、市場營銷策略、服務手段、運作機制等方面加大創(chuàng)新力度。要盡快研發(fā)與推廣適應市場需求的新的房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品，例如，試辦外國人士住房按揭貸款、住房儲蓄、房屋中介業(yè)務合作、住房保險以及住房抵押貸款證券化等新的金融服務，增強發(fā)展后勁。二是金融管理者要強化房地產(chǎn)金融市場的宏觀調(diào)控能力，在授信、融資及開放房地產(chǎn)金融二級市場方面加大改革力度，培植和打造國內(nèi)房地產(chǎn)品牌企業(yè)，增強其競爭實力和市場駕馭能力。三是提高現(xiàn)有的住房消費貸款產(chǎn)品的競爭能力。面對外資銀行直接介入金融零售業(yè)務的挑戰(zhàn)，國內(nèi)商業(yè)銀行要切實改變個人住房貸款品種單一，貸款方式、期限、利率、首付比率等方面苛刻、僵化及在貸款擔保抵押方面手續(xù)繁雜的現(xiàn)狀，增強住房信貸產(chǎn)品的市場彈性。四是加快房地產(chǎn)金融人才的培養(yǎng)。入世以后，房地產(chǎn)金融市場主體的復雜化對從業(yè)人員自身素質(zhì)提出了更新、更高的要求，培養(yǎng)一批精通外語、計算機、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)評估、財務分析、證券融資等方面的專業(yè)人才和復合型人才是應對挑戰(zhàn)的迫切需求，也是提升競爭能力與發(fā)展能力的戰(zhàn)略選擇。 【參考文獻】 1 中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng) 2 2002年1-5月份房地產(chǎn)開發(fā)投資主要數(shù)據(jù)N.中國房地產(chǎn)報，2002-6-26. 3 劉江濤.就住房二級市場若干問題采訪建設部謝家瑾司長J.中國房地產(chǎn)金融，2001,(7). 4 謝家瑾.當前全國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和發(fā)展態(tài)勢分析J.浦東房地產(chǎn)，2001,(4). 5 魏雅華.樓市降價“大逃亡會出現(xiàn)嗎？N.中國房地產(chǎn)報，2002-7-1. !工藝與裝備設計的基本要求必須牢牢樹立質(zhì)量、生產(chǎn)、經(jīng)濟三大觀念。質(zhì)量觀念：藥品用于防病、治病，藥品的質(zhì)量關(guān)系到患者的身體健康，而偽劣藥品直接危及用藥者的健康甚至生命，因此我國政府非常關(guān)注藥品的質(zhì)量，而質(zhì)量的優(yōu)劣首先是設計，之后是生產(chǎn)出來的。因此在設計過程中第一應當關(guān)心的是工藝與裝置設計能否確保投產(chǎn)后藥品的生產(chǎn)質(zhì)量，諸如潔凈室的設置、 據(jù)悉，通過推動地方立法或黨政制定下發(fā)文件，提供機制和法律保障，是各地推動工資集體協(xié)商工作的共同“法寶”。目前，全國有13個?。▍^(qū)、市）以黨委或政府名義下發(fā)文件，推動開展工資集體協(xié)商工作；23個省（區(qū)、市）人大制定了“集體合同規(guī)定”或“集體合同條例”等地方性法規(guī)。北京市委下發(fā)的關(guān)于加強和改進工會工作的意見提出，到2012年，已建工會企業(yè)集體合同簽訂率達到95以上，建立工資集體協(xié)商制度的比例達到75以上的目標。 據(jù)了解，各級工會積極推進工資集體協(xié)商工作，特別是以行業(yè)性工資集體協(xié)商為突破口，破解了工資集體協(xié)商中協(xié)商主體缺位的難點和科學確定勞動定額、工時工價的重點問題，切實提高了工作的針對性和實效性。上海紡織工會以完善行業(yè)勞動定額標準為切入點，采取借助工會聯(lián)合會、行業(yè)三方協(xié)商機制和行業(yè)工會主動尋找協(xié)商伙伴，使工資集體協(xié)議覆蓋了市紡織行業(yè)絕大部分企業(yè) 相關(guān)的不同等級潔凈區(qū)之間人物流關(guān)系的合理安排、適合于潔凈室的選進工藝及機器設備的選用等都是首先要考慮的。生產(chǎn)觀念： 工藝與裝置設計是否利于生產(chǎn)的組織與運行是工藝與裝置設計要又一個需要認真考慮的問題。從設計一開始就應將方便生產(chǎn)、確保生產(chǎn)過程的順利進行作為要達到的目標加以考慮。例如多效逆流萃取工藝，因為萃取液的多次套提，物流錯綜復雜，在流程設計時考慮一定數(shù)量的中間貯罐十分必要；為保證準確的多效逆流操作，避免操作者的人為失誤，采用計算機程控智能化操作也是設計者應當考慮的確方案之一。經(jīng)濟觀念：企業(yè)的生命首先在于經(jīng)濟效益，成006年12月20水)Japan0明日日本行！楽2006年12月1 (水)Receive K今日初漢字見。貰？8.今日勉強年休。休普通平日出來思、醫(yī)者行。一石二鳥。、英語全同表現(xiàn)、killi濟三大觀念。質(zhì)量觀念：藥品用于防病、治病，藥品的質(zhì)量關(guān)系到患者的身體健康，而偽劣藥品直接危及用藥者的健康甚至生命，因此我國政府非常關(guān)注藥品的質(zhì)量，而質(zhì)量的優(yōu)要是工藝和裝備的設計，而對中藥廠工藝與裝備設計的基本要求必須牢牢樹立質(zhì)量、生產(chǎn)、經(jīng)濟三大觀念。質(zhì)量觀念：藥品用于防病、治病，藥品的質(zhì)量關(guān)系到患者的身體健康，而偽劣藥品直接危及用藥者的健康甚至生命，因此我國政府非常關(guān)注藥品的質(zhì)量，而質(zhì)量的優(yōu)劣首先是設計，之后是生產(chǎn)出來的。因此在設計過程中第一應當關(guān)心的是工藝與裝置設計能否確保投產(chǎn)后藥品的生產(chǎn)質(zhì)量，諸如潔凈室的設置、相關(guān)的不同等級潔凈區(qū)之間人物流關(guān)系的合理安排、適合于潔凈室的選進工藝及機器設備的選用等都是首先要考慮的。生產(chǎn)觀念： 工藝與裝置設計是否利于生產(chǎn)的組織與運行是工藝與裝置設計要又一個需要認真考慮的問題。從設計一開始就應將方便生產(chǎn)、確保生產(chǎn)過程的順利進行作為要達到的目標加以考慮。例如多效逆流萃取工藝，因為萃取液的多次套提，物流錯綜復雜，在流程設計時考慮一定數(shù)量的中間貯罐十分必車間設計主要是工藝和裝備的設計，而對中藥廠工藝與裝備設計的基本要求必須牢牢樹立質(zhì)量、生產(chǎn)、經(jīng)濟三大觀念。質(zhì)量觀念：藥品用于防病、治病，藥品的質(zhì)量關(guān)系到患者的身體健康，而偽劣藥品直接危及用藥者的健康甚至生命，因此我國政府非常關(guān)注藥品的質(zhì)量，而質(zhì)量的優(yōu)劣首先是設計，之后是生產(chǎn)出來的。因此在設計過程中第一應當關(guān)心的是工藝與裝置設計能否確保投產(chǎn)后藥品的生產(chǎn)質(zhì)量，諸如潔凈室的設置、相關(guān)的不同等級潔凈區(qū)之間人物流關(guān)系的合理安排、適合于潔凈室的選進工藝及機器設備的選用等都是首先要考慮的。生產(chǎn)觀念： 工藝與裝置設計是否利于生產(chǎn)的組織與運行是工藝與裝置設計要又一個需要認真考慮的問題。從設計一開始就應將方便生產(chǎn)、確保生產(chǎn)過程的順利進行作為要達到的目標加以考慮。例如多效逆流萃取工藝，因為萃取液的多次套提，物流錯綜復雜，在流程設計時考慮一定數(shù)量的中間貯罐本過高、勞動生產(chǎn)率低下、產(chǎn)品滯銷或無利可圖將危害及企業(yè)的生存。當前我國有許多企業(yè)通過內(nèi)部挖潛，降低成本來獲得產(chǎn)品的競爭能力。工藝路線、裝置的多個方案比較、選擇往往最終體現(xiàn)為較低的生產(chǎn)成本與較高的經(jīng)濟效益。例如中藥材提取液的多效濃縮，其目的就是為了降低加熱蒸汽的單位耗用量，從而降低浸膏產(chǎn)品的動力成本。本設計的制劑車間是以顆粒劑為范例。顆粒劑是將藥物與適宜的輔料混合而制成的顆粒狀制劑。中國藥典規(guī)定的粒度范圍是不能通過的粗粒和通號篩（0m）的細粒的總合不能超過。日本藥方局還收載細粒劑，其粒度范圍是m顆粒劑即可直接吞服，又可沖入水中飲服。根據(jù)顆粒劑在水中的溶解情況可分類為可溶性顆粒劑，混懸性顆粒劑及泡騰性顆粒劑。顆粒劑與散劑相比具有以下特點：飛散性、附著性、團聚性、吸濕性等均較少；服用方便，根據(jù)需要可制成色、香、味俱全的顆粒劑；必要時對顆粒劑進行包衣，根據(jù)包衣材料的性質(zhì)可使顆粒具有防潮性、緩釋性或腸溶性待，但包衣時需注意顆粒大小的均勻性以及表面光潔度，以保證包衣的均勻性；注意多種顆粒的混合物，如各種顆粒的大小或粒密度差異較大時易產(chǎn)生離析現(xiàn)象，從而導致劑量不準確。基本要求必須牢牢樹立質(zhì)量、生產(chǎn)、經(jīng)濟三大觀念。質(zhì)量觀念：藥品用于防病、治病，藥品的質(zhì)量關(guān)系到患者的身體健康，而偽劣藥品直接危及用藥者的健康甚至生命，因此我國政府非常關(guān)注藥品的質(zhì)量，而質(zhì)量的優(yōu)要是工藝和裝備的設計，而對中藥廠工藝與裝備設計的基本要求必須牢牢樹立質(zhì)量、生產(chǎn)、經(jīng)濟三大觀念。質(zhì)量觀念：藥品用于防病、治病，藥品的質(zhì)量關(guān)系到患者的身體健康，而偽劣藥品直接危及用藥者的健康甚至生命，因此我國政府非常關(guān)注藥品的質(zhì)量，而質(zhì)量的優(yōu)劣首先是設計，之后是生產(chǎn)出來的。因此在設計過程中第一應當關(guān)心的是工藝與裝置設計能否確保投產(chǎn)后藥品的生產(chǎn)質(zhì)量，諸如潔凈室的設置、相關(guān)的不同等級潔凈區(qū)之間人物流關(guān)系的合理安排、適合于潔凈室的選進工藝及機器設備的選用等都是首先要考慮的。生產(chǎn)觀念： 工藝與裝置設計是否利于生產(chǎn)的組織與運行是工藝與裝置設計要又一個需要認真考慮的問題。從設計一開始就應將方便生產(chǎn)、確保生產(chǎn)過程的順利進行作為要達到的目標加以考慮。例如多效逆流萃取工藝，因為萃取液的多次套提，物流錯綜復雜，在流程設計時考慮一定數(shù)量的中間貯罐十分必車間設計主要是工藝和裝備的設計，而對中藥廠工藝與裝備設計的基本要求必須牢牢樹立質(zhì)量、生產(chǎn)、經(jīng)濟三大觀念。質(zhì)量觀念：藥品用于防病、治病，藥品的質(zhì)量關(guān)系到患者的身體健康，而偽劣藥品直接危及用藥者的健康甚至生命，因此我國政府非常關(guān)注藥品的質(zhì)量，而質(zhì)量的優(yōu)劣首先是設計，之后是生產(chǎn)出來的。因此在設計過程中第一應當關(guān)心的是工藝與裝置設計能否確保投產(chǎn)后藥品的生產(chǎn)質(zhì)量，諸如潔凈室的設置、相關(guān)的不同等級潔凈區(qū)之間人物流關(guān)系的合理安排、適合于潔凈室的選進工藝及機器設備的選用等都是首先要考慮的。生產(chǎn)觀念： 工藝與裝置設計是否利于生產(chǎn)的組織與運行是工藝與裝置設計要又一個需要認真考慮的問題。從設計一開始就應將方便生產(chǎn)、確保生產(chǎn)過程的順利進行作為要達到的目標加以考慮。例如多效逆流萃取工藝，因為萃取液的多次套提，物流錯綜復雜，在流程設計時考慮一定數(shù)量的中間貯罐十分必要；為保證準確的多效逆流操作，避免操作者的人為失誤，采用計算機程控智能化操作也是設計者應當考慮的確方案之一。經(jīng)濟您正瀏覽的文章總裁助理英文簡歷模板|英文簡歷由 個人簡歷 整理,訪問地址為日本語小文昨日初友達電話話。何回、二人敬語使実際話二話敬語使俺日本人思。自畫自賛昔敬語使去年自分相手立場考頑張適切言方話。相手年自分若分別敬語使年同親言方話難。日本人心分。2. 2007年1月 1日 (月)Ake Ome年日本人言。若者省略多。今年友達下屆、分？外國人！番組大！3. 20年12月31日 (日)No Drinks日確日本5回連続元旦！。 大初酒全飲。偉？情？ 12時新宿駅東口（周辺）。人。鳴。 年願！ 4. Fun New Year本楽！長崎行福島友達遊毎日忙疲楽。日本語友達話頑張日本語勉強思。來年願。年！5. 2006年12月30日(土)Oishii食、一番食嬉！ 弁當美味！一昨日竜田弁當注文400円！2弱？！日本62006年12月25日 (月)Lagged時差本當！大丈夫思今日朝3時目覚眠。今時間観光予定死。疲！Christmas 2006初長崎來！長崎7. 2006年12月2(土)Late Arrival日午後日本著。霧三日間。疲。2十本過高、勞動生產(chǎn)率低下、產(chǎn)品滯銷或無利可圖將危害及企業(yè)的生存。當前我國有許多企業(yè)通過內(nèi)部挖潛，降低成本來獲得產(chǎn)品的競爭能力。工藝路線、裝置的多個方案比較、選擇往往最終體現(xiàn)為較低的生產(chǎn)成本與較高的經(jīng)濟效益。例如中藥材提取液的多效濃縮，其目的就是為了降低加熱蒸汽的單位耗用量，從而降低浸膏產(chǎn)品的動力成本。本設計的制劑車間是以顆粒劑為范例。顆粒劑是將藥物與適宜的輔料混合而制成的顆粒狀制劑。中國藥典規(guī)定的粒度范圍是不能通過的粗粒和通號篩（0m）的細粒的總合不能超過。日本藥方局還收載細粒劑，其粒度范圍是m顆粒劑即可直接吞服，又可沖入水中飲服。根據(jù)顆粒劑在水中的溶解情況可分類為可溶性顆粒劑，混懸性顆粒劑及泡騰性顆粒劑。顆粒劑與散劑相比具有以下特點：飛散性、附著性、團聚性、吸濕性等均較少；服用方便，根據(jù)需要可制成色、香、味俱全的顆粒劑；必要時對顆粒劑進行包衣，根據(jù)包衣材料的性質(zhì)可使顆粒具有防潮性、緩釋性或腸溶性待，但包衣時需注意顆粒大小的均勻性以及表面光潔度，以保證包衣的均勻性；注意多種顆粒的混合物，如各種顆粒的大小或粒密度差異較大時易產(chǎn)生離析現(xiàn)象，從而導致劑量不準確?；疽蟊仨毨卫螛淞①|(zhì)量、生產(chǎn)、經(jīng)濟三大觀念。質(zhì)量觀念：藥品用于防病、治病，藥品的質(zhì)量關(guān)系到患者的身體健康，而偽劣藥品直接危及用藥者的健康甚至生命，因此我國政府非常關(guān)注藥品的質(zhì)量，而質(zhì)量的優(yōu)要是工藝和裝備的設計，而對中藥廠工藝與裝備設計的基本要求必須牢牢樹立質(zhì)量、生產(chǎn)、經(jīng)濟三大觀念。質(zhì)量觀念：藥品用于防病、治病，藥品的質(zhì)量關(guān)系到患者的身體健康，而偽劣藥品直接危及用藥者的健康甚至生命，因此我國政府非常關(guān)注藥品的質(zhì)量，而質(zhì)量的優(yōu)劣首先是設計，之后是生產(chǎn)出來的。因此在設計過程中第一應當關(guān)心的是工藝與裝置設計能否確保投產(chǎn)后藥品的生產(chǎn)質(zhì)量，諸如潔凈室的設置、相關(guān)的不同等級潔凈區(qū)之間人物流關(guān)系的合理安排、適合于潔凈室的選進工藝及機器設備的選用等都是首先要考慮的。生產(chǎn)觀念： 工藝與裝置設計是否利于生產(chǎn)的組織與運行是工藝與裝置設計要又一個需要認真考慮的問題。從設計一開始就應將方便生產(chǎn)、確保生產(chǎn)過程的順利進行作為要達到的目標加以考慮。例如多效逆流萃取工藝，因為萃取液的多次套提，物流錯綜復雜，在流程設計時考慮一定數(shù)量的中間貯罐十分必車間設計主要是工藝和裝備的設計，而對中藥廠工藝與裝備設計的基本要求必須牢牢樹立質(zhì)量、生產(chǎn)、經(jīng)濟三大觀念。質(zhì)量觀念：藥品用于防病、治病，藥品的質(zhì)量關(guān)系到患者的身體健康，而偽劣藥品直接危及用藥者的健康甚至生命，因此我國政府非常關(guān)注藥品的質(zhì)量，而質(zhì)量的優(yōu)劣首先是設計，之后是生產(chǎn)出來的。因此在設計過程中第一應當關(guān)心的是工藝與裝置設計能否確保投產(chǎn)后藥品的生產(chǎn)質(zhì)量，諸如潔凈室的設置、相關(guān)的不同等級潔凈區(qū)之間人物流關(guān)系的合理安排、適合于潔凈室的選進工藝及機器設備的選用等都是首先要考慮的。生產(chǎn)觀念： 工藝與裝置設計是否利于生產(chǎn)的組織與運行是工藝與裝置設計要又一個需要認真考慮的問題。從設計一開始就應將方便生產(chǎn)、確保生產(chǎn)過程的順利進行作為要達到的目標加以考慮。例如多效逆流萃取工藝，因為萃取液的多次套提，物流錯綜復雜，在流程設計時考慮一定數(shù)量的中間貯罐十分必要；為保證準確的多效逆流操作，避免操作者的人為失誤，采用計算機程控智能化操作也是設計者應當考慮的確方案之一。經(jīng)濟您正瀏覽的文章總裁助理英文簡歷模板|英文簡歷由 個人簡歷 整理,訪問地址為日本語小文昨日初友達電話話。何回、二人敬語使実際話二話敬語使俺日本人思。自畫自賛昔敬語使去年自分相手立場考頑張適切言方話。相手年自分若分別敬語使年同親言方話難。日本人心分。2. 2007年1月 1日 (月)Ake Ome年日本人言。若者省略多。今年友達下屆、分？外國人！番組大！3. 20年12月31日 (日)No Drinks日確日本5回連続元旦！。 大初酒全飲。偉？情？ 12時新宿駅東口（周辺）。人。鳴。 年願！