北京玉泉營(yíng)古文化廣場(chǎng)調(diào)查報(bào)告.docx

北京玉泉營(yíng)古文化廣場(chǎng)貸前調(diào)查報(bào)告目 錄1商圈概況21.1基本概況21.2經(jīng)營(yíng)規(guī)模及經(jīng)營(yíng)范圍21.3總體布局32 行業(yè)現(xiàn)狀及前景33目標(biāo)市場(chǎng)、商戶分層及目標(biāo)客戶界定33.1目標(biāo)市場(chǎng)33.1.1目標(biāo)市場(chǎng)管理方33.1.2目標(biāo)市場(chǎng)概況及產(chǎn)權(quán)狀況43.1.3租金及轉(zhuǎn)手率情況租金（數(shù)據(jù)來(lái)源于市場(chǎng)管理方和商戶抽樣調(diào)查）43.2商戶分層43.2.1目標(biāo)市場(chǎng)商戶分層43.2.2目標(biāo)客戶界定及客戶資金需求分析54產(chǎn)品服務(wù)分析54.1與我行合作情況54.2同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況及我行的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)54.3市場(chǎng)規(guī)劃55風(fēng)險(xiǎn)管理65.1風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析65.1.1系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)65.1.2單戶違約風(fēng)險(xiǎn)65.2風(fēng)險(xiǎn)管理措施65.2.1謹(jǐn)慎選擇客戶群體65.2.2貸后管理精細(xì)化66申報(bào)結(jié)論71商圈概況1.1基本概況北京玉泉營(yíng)古文化廣場(chǎng)位于北京市西南部，總建筑面積達(dá)28000平方米。貫通南北的大廣高速經(jīng)過(guò)此地，是河北、河南、山東、安徽、湖北、江西、廣東地區(qū)進(jìn)京的第一站，也是通往上述地區(qū)的起始站，是人流交匯集中的之地，地理位置非常優(yōu)勢(shì)。玉泉營(yíng)古文化廣場(chǎng)項(xiàng)目的建設(shè)，完全符合北京市政府的發(fā)展規(guī)劃，還彌補(bǔ)了玉泉營(yíng)地區(qū)產(chǎn)業(yè)布局中的空白，未來(lái)大發(fā)展前景可觀。北京玉泉營(yíng)古文化廣場(chǎng)是中國(guó)友蘋(píng)投資集團(tuán)國(guó)際控股有限公司于2010年斥巨資投資的文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，廣場(chǎng)位于豐臺(tái)區(qū)玉泉營(yíng)橋東北角，占地面積6.8萬(wàn)平方米。主要經(jīng)營(yíng)翡翠玉石、古典家具、文化奇石、古玩雜項(xiàng)、紫砂陶瓷、文房四寶等各種藝術(shù)品。1.2經(jīng)營(yíng)規(guī)模及經(jīng)營(yíng)范圍1.3總體布局市場(chǎng)總設(shè)置固定攤位（鋪面）750余個(gè)，現(xiàn)已入住商戶480余家，商戶來(lái)自全國(guó)24個(gè)省市自治區(qū)。目前市場(chǎng)日客流量達(dá)2萬(wàn)人次，車流量3000多臺(tái)次，各類古文化商品日交易量也較大，日交易額突破1000萬(wàn)元。北京玉泉營(yíng)古文化廣場(chǎng)投資單位計(jì)劃投資3000多萬(wàn)元進(jìn)行裝修和大量的廣告宣傳，廣告宣傳利用北京電視臺(tái)、北京交通臺(tái)、車體廣告、場(chǎng)內(nèi)廣告等媒介進(jìn)行，宣傳地區(qū)將覆蓋京、津、冀、遼、蒙、晉等地區(qū)。2 行業(yè)現(xiàn)狀及前景市場(chǎng)為農(nóng)村、為農(nóng)民致富服務(wù)，堅(jiān)持以市場(chǎng)為龍頭，逐步形成市場(chǎng)帶產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)連基地，基地連農(nóng)戶，促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和個(gè)體工商業(yè)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。市場(chǎng)建成以來(lái)，京郊各區(qū)縣所轄的每一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)中，都有從事水果、蔬菜、肉、蛋、禽等農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)的農(nóng)民在市場(chǎng)進(jìn)行交易，緩解了京郊農(nóng)產(chǎn)品銷售難的問(wèn)題。特別是城北回龍觀市場(chǎng)替代了原大鐘寺農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，成為京北地區(qū)商品交易市場(chǎng)，為山東壽光、泰安、菏澤，河北保定、承德、唐山及內(nèi)蒙古、江蘇、安徽、河南等地的蔬菜、水果、肉蛋禽及水產(chǎn)品在京銷售搭建了交易平臺(tái)，保障了首都市民對(duì)農(nóng)副產(chǎn)品的需求，成為華北地區(qū)主要的農(nóng)副產(chǎn)品物流集散地，達(dá)到了建一處市場(chǎng)，興一方產(chǎn)業(yè)，富八方農(nóng)民的目的。3目標(biāo)市場(chǎng)、商戶分層及目標(biāo)客戶界定3.1目標(biāo)市場(chǎng)市場(chǎng)主要以主營(yíng)紅木家具、古玩雜項(xiàng)、名人字畫(huà)等高檔名貴藝術(shù)品為主，市場(chǎng)內(nèi)設(shè)有大型免費(fèi)停車場(chǎng)，交通便利。市場(chǎng)內(nèi)特設(shè)有1200平米精裝多功能廳，可做大型拍賣，展覽展示，講座咨詢及多種文化類活動(dòng)。北京玉泉營(yíng)古文化廣場(chǎng)將是京城是收藏界的航母，文化市場(chǎng)的典范！3.1.1目標(biāo)市場(chǎng)管理方表3.13.1.2目標(biāo)市場(chǎng)概況及產(chǎn)權(quán)狀況中國(guó)友蘋(píng)投資集團(tuán)國(guó)際控股有限公司，是一家擁有眾多產(chǎn)業(yè)集群的大型集團(tuán)公司，3.1.3租金及轉(zhuǎn)手率情況租金（數(shù)據(jù)來(lái)源于市場(chǎng)管理方和商戶抽樣調(diào)查）表3.33.2商戶分層目標(biāo)客戶界定及客戶資金需求分析 市場(chǎng)租戶主要以古玩零售、批發(fā)為主，經(jīng)營(yíng)情況較為穩(wěn)定，且有較大的資金流動(dòng)，主要以發(fā)貨、進(jìn)貨有現(xiàn)金流轉(zhuǎn)。4產(chǎn)品服務(wù)分析4.1與我行合作情況目前，市場(chǎng)內(nèi)部分客戶已由北京管理部安裝我行樂(lè)收銀，客戶對(duì)我行產(chǎn)品有一定的認(rèn)知度，而且接受程度良好，開(kāi)發(fā)過(guò)程中我部將與支行交叉營(yíng)銷，共同展業(yè)。4.2市場(chǎng)規(guī)劃整體規(guī)劃：現(xiàn)有商戶共計(jì) 余戶，但考慮到市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種多樣化，部分小型攤位不符合我行推廣通寶卡的現(xiàn)行政策。營(yíng)銷人員結(jié)構(gòu)：針對(duì)該市場(chǎng)的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為，并以專項(xiàng)專人負(fù)責(zé)制進(jìn)行營(yíng)銷推廣，以宋洋小組為主逐戶上門調(diào)查、開(kāi)發(fā)。具體如下：姓名聯(lián)系電話職務(wù)/崗位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人姓名員工號(hào)職務(wù)/崗位客戶經(jīng)理預(yù)期分析：后期維護(hù)以拉卡拉為激活促動(dòng)，預(yù)計(jì)激活率80%， M3+不良率控制在1.5%以下。5風(fēng)險(xiǎn)管理5.1風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析5.1.1系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)（1）市場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，商戶大多數(shù)較為穩(wěn)定，且商戶經(jīng)營(yíng)品牌及品種多年，已形成固定客流，流動(dòng)率相對(duì)較低。（2）經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)內(nèi)商戶批發(fā)、零售周期較短，現(xiàn)金周轉(zhuǎn)較快，無(wú)須壓貨、囤積，不存在經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)。（3）法律合規(guī)風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)調(diào)查該市場(chǎng)無(wú)法律合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。5.1.2單戶違約風(fēng)險(xiǎn)單個(gè)商戶因代理的品牌在市場(chǎng)占有率下降、經(jīng)銷權(quán)范圍較小、渠道資源和網(wǎng)絡(luò)資源減少、與上游廠商的合作關(guān)系惡化、自身經(jīng)營(yíng)管理不善等，會(huì)受到一定影響。5.2風(fēng)險(xiǎn)管理措施5.2.1謹(jǐn)慎選擇客戶群體 加強(qiáng)貸前調(diào)查，對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，并嚴(yán)格按照授信方案選擇客戶群體，根據(jù)實(shí)際需求及實(shí)際情況設(shè)計(jì)授信方案，排除部分目標(biāo)客戶的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。5.2.2貸后管理精細(xì)化 （1）貸后檢查重點(diǎn)（2）風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)與處置（3）初期開(kāi)展業(yè)務(wù)時(shí)，市場(chǎng)管理方因有較多銀行與其洽談貸款業(yè)務(wù)，與我方配合力度不大，為防