房地產(chǎn)的18個定級因素.doc

華南中港培訓(xùn)資料房地產(chǎn)18個定級因素定級因素指 標(biāo)分 值位置A距所在片區(qū)中心區(qū)的遠近；B商業(yè)為臨街或背街；C寫字樓為臨街或背街；D住宅為距所在片區(qū)中心區(qū)的遠近。A最差（遠）1；B.很差(遠)2;C.一般(近)4;D.最好(近)5;價格A百元以上為等級劃分基礎(chǔ);B商鋪、寫字樓、豪宅、普通住宅等級距依次減少；價格是否有優(yōu)勢。最高；很高；一般；很低；最低；配套城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、排水、供氣、供電；B.社會服務(wù)設(shè)施:文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛體育、郵電、公園綠地。A最不完善1；B.很不完善2;C一般3;D很完善4;E.最完善5.物業(yè)管理A保安;B清潔衛(wèi)生;C機電;D綠化率及養(yǎng)護狀況;E物業(yè)管理費(元/月);F.是否人車分流;G.物業(yè)管理商資歷質(zhì).A最差1;B.很差2;C一般3;D很好4;E.最好5;建筑質(zhì)量A. 是否漏水;B門窗封閉情況.C.內(nèi)墻;D地板;E排水管道;A最差1;B.很差2;C一般3;D很好4;E.最好5;交通A.大中小巴線路數(shù)量;B距公交站遠近;C.站點數(shù)量;D大中小巴舒適程度.A.最少(遠)1;B.很少(遠)2;C.一般3;D.很多(近)4;E.最多(近)5;城市規(guī)劃A規(guī)劃期限(遠中近期);B規(guī)劃完善程度;C規(guī)劃所在區(qū)域重要程度;D規(guī)劃現(xiàn)狀.A最不完善1；B.很不完善2;C一般3;D很完善4;E.最完善5.樓盤規(guī)模A.總建筑面積(在建及未建);B總占地面積 ;C戶數(shù)A.最小B.很小;C一般;D很大;E最大朝向A按方向B.按山景C按海景D視野A.西(西北、西南)B東（東南、東北）C北（東北、西北）D南（東南、西南）外觀A是否醒目；B是否新穎；C是否高檔；D感官舒適程度；A.最少(遠)1;B.很少(遠)2;C.一般3;D.很多(近)4;E.最多(近)5;室內(nèi)裝修A高檔；B實用；C功能是否完善D質(zhì)量是否可靠。A最差1;B.很差2;C一般3;D很好4;E.最好5;環(huán)保A空氣B噪音C廢物D廢水A最差1;B.很差2;C一般3;D很好4;E.最好5;發(fā)展商實力及信譽A資產(chǎn)及資質(zhì)B開發(fā)樓盤多少C樓盤質(zhì)量D品牌A最差（少）1B很差（少）2C一般3D很好（多）4E最好5付款方式A一次性付款B分期付款C按揭付款D其他A最差1;B.很差2;C一般3;D很好4;E.最好5;戶型設(shè)計A客廳和臥室的結(jié)構(gòu)關(guān)系B廚房和廁所的結(jié)構(gòu)關(guān)系C是否有暗房D實用率大A最差1;B.很差2;C一般3;D很好4;E.最好5;銷售情況A銷售進度B銷售率C尾盤現(xiàn)狀A(yù)最差1;B.很差2;C一般3;D很好4;E.最好5;廣告A版面大小B廣告頻率C廣告程度A最差（?。?B很差（?。?C一般3D很好（大）4E最好（大）5停車位數(shù)量A停車位數(shù)量B住戶方便程度A最差（少）1B很差（?。?C一般3D很好（多）4E最好（多）5開發(fā)小區(qū)規(guī)劃及單位設(shè)計參考標(biāo)規(guī)劃篇：居住區(qū)、居住小區(qū)規(guī)劃的品牌標(biāo)準(zhǔn)包括規(guī)劃布局、群體組織、道路交通組織、配套設(shè)施施工程管網(wǎng)設(shè)置、環(huán)境綠化及綜合效益幾個方面的內(nèi)容。一級指標(biāo)二級指標(biāo)品牌標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重綜合效益主次入口選擇得當(dāng)，符合城市總體規(guī)劃及居民出入口流向，各類用地面積分配合理，居住建筑密度適宜，用地緊湊，功能分區(qū)明確，環(huán)境優(yōu)美，布局因地制宜，能創(chuàng)造自己的風(fēng)格5%規(guī)劃布局25%環(huán)境處理充分考慮小區(qū)的外部環(huán)境，對有害的外部環(huán)境做了有效處理和隔離（如污染、噪聲、工礦、鐵路、高壓線等）對有良好作用的外部環(huán)境作了有效的結(jié)合、利用和借景（如周圍建筑、公園、廣場、湖泊等），使小區(qū)成為城市總體的有機部分5%區(qū)內(nèi)環(huán)境充分保護、利用規(guī)劃用地內(nèi)有保留價值的河湖水域、樹木、植被、建筑物及構(gòu)筑物，并將其納入規(guī)劃，使之成為規(guī)劃的有機部分5%群體組織衛(wèi)生要求日照間距符合當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)，良好朝向住宅面積大于總建筑面積的85%，嚴寒及寒冷地區(qū)解決好徹頭冬季日照、防寒保溫，防風(fēng)沙；炎熱及亞熱帶地區(qū)解決夏季的防熱和通風(fēng)；過渡地區(qū)兩者兼顧。山地丘陵地區(qū)的住宅布置考慮地形變化對防寒、保溫及通風(fēng)的影響5%20%安全要求符合防火、防震規(guī)范，有明確的出入口，便于防盜、治安管理并能在災(zāi)情發(fā)生時便于疏散和救災(zāi)5%群體組織鄰里關(guān)系組織各種層次的活動空間，為居民提供互交往和場所。交往空間的環(huán)境設(shè)施考慮了居民交往行為的需要，特別能滿足老人、殘疾人、兒童的需要5%20%群體空間與地方特色群體空間組織輪廓豐富，統(tǒng)一中富有變化。尺度親切宜人，居住生活氣氛濃郁，體現(xiàn)了當(dāng)?shù)氐木幼∥拿}和地方特色5%道路系統(tǒng)道路系統(tǒng)骨架符合居民出行軌跡，骨架清晰，分級明確，功能合理，有利于各類用的劃分和有機聯(lián)系，為建筑物布置的多樣化創(chuàng)造條件5%道路交通交通組織交通組織便捷，區(qū)內(nèi)外聯(lián)系道路通而不暢。人流、車流組織合理，有利于安全防衛(wèi)，避免往返迂迴及城市道路穿越，滿足消防救護要求4%15%道路選線與地形地貌道路選線結(jié)合了地形地貌，節(jié)約土方。舊區(qū)改造考慮了原有道路特點，保留利用有價值的街道，山區(qū)和丘陵的路網(wǎng)格式依山就勢，因地制宜，保證坡度合理安全，并能節(jié)約土方3%道路線形寬度與斷面道路線形符合規(guī)范，路面寬度、斷面形式能滿足功能流量要求，并有利于地下管線的建設(shè)3%續(xù)表一級指標(biāo)二級指標(biāo)品牌標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重公建設(shè)置小區(qū)公建配置水平與居住人口規(guī)模相適應(yīng)，各類公建按功能合理布局，符合居民活動規(guī)律，購物、接送兒童順路方便，上學(xué)安全，有利于經(jīng)營管理，促進交往。相互干擾小。注意合理安排集貿(mào)市場、汽車停放場庫配套設(shè)施工程管網(wǎng)15%自行車、機動車存放及垃圾處理自行車、機動車存放位置適宜，存取方便，存量滿足要求，便于管理，并能巧妙與空間環(huán)境或建筑物相結(jié)合：垃圾收集、運送有序管線設(shè)置各種管線設(shè)置齊全，地下敷設(shè)。線型順直，短捷，管線合理，與城市管網(wǎng)銜接可靠，并避免橫穿公共綠地、庭院等地5%豎向設(shè)計充分利用地型、地貌，減少土方，為創(chuàng)造豐富的建筑布局和優(yōu)美的空間環(huán)境提供條件；道路高程和城市道路標(biāo)高銜接合理，有利于管線的豎向敷設(shè)，保證地面排水通暢2%人防工程符合“人防”有關(guān)規(guī)定、規(guī)范，位置適宜，“平”、“戰(zhàn)”結(jié)合3%綠化小品、植物配置15%整體空間環(huán)境效果小區(qū)整體空間環(huán)境有統(tǒng)一的格調(diào)，和諧的變化，處理好“人、建筑、道路、廣場、院落、綠地和小品“的相互關(guān)系?？臻g環(huán)境體現(xiàn)了濃郁的居住環(huán)境和地方特色2%道路沿線景觀道路沿線景觀豐富宜人，達到步移景異的效果3%公共綠地人均公共綠地，新區(qū)大于是1米，舊區(qū)大于0.5米;綠地率,新區(qū)大于30%,舊區(qū)大于25%.能保留和利用規(guī)劃和改造范圍內(nèi)已有的樹木和綠地。點、線、面結(jié)合的綠化系統(tǒng)巧妙，小品設(shè)計精心，結(jié)合使用功能的需要設(shè)置，并能增強對不同建筑、不同功能區(qū)域的識別和藝術(shù)性6%社會效益