武漢優(yōu)景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司.doc

武漢優(yōu)景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司“自由半島”按揭項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告授信調(diào)查人員聲明：本人采取如下所列的調(diào)查方式對(duì)授信申請(qǐng)人進(jìn)行了調(diào)查，對(duì)調(diào)查報(bào)告所陳述事實(shí)和數(shù)據(jù)進(jìn)行了核實(shí)，對(duì)調(diào)查報(bào)告的真實(shí)性負(fù)責(zé)，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任?？蛻?hù)經(jīng)理1簽名：客戶(hù)經(jīng)理2簽名：時(shí)間： 年 月 日1實(shí)地調(diào)查及面談報(bào)告序號(hào)時(shí)間地點(diǎn)調(diào)查內(nèi)容接觸人物備忘錄號(hào)12010年1月5黃陂木蘭湖項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目實(shí)地調(diào)查劉慶22010年2月223一、開(kāi)發(fā)商基本情況（一）開(kāi)發(fā)商的法律地位與組織體系1武漢優(yōu)景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司成立于2008年5月22日，由武漢市工商行政管理局審批通過(guò)，公司為有限責(zé)任公司，注冊(cè)資本叁仟萬(wàn)元，注冊(cè)地為武昌區(qū)武珞路628號(hào)B棟1106號(hào)，公司經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房銷(xiāo)售；鋼材、工藝品、電器、服裝的銷(xiāo)售（國(guó)家有專(zhuān)項(xiàng)規(guī)定的，從其規(guī)定），公司目前開(kāi)發(fā)資質(zhì)暫定三級(jí)。2開(kāi)發(fā)商的股東構(gòu)成情況客戶(hù)主要股本結(jié)構(gòu)和主要股東情況 單位：萬(wàn)元、%股東名稱(chēng)出資額度股權(quán)比例出資形式總資產(chǎn)張聯(lián)雄240080貨幣2400張勝利60020貨幣600合計(jì)30003開(kāi)發(fā)商員工情況主要介紹開(kāi)發(fā)商的員工組成、職業(yè)素養(yǎng)等情況，對(duì)開(kāi)發(fā)商關(guān)鍵部門(mén)包括工程、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)的負(fù)責(zé)人進(jìn)行評(píng)價(jià)分析。4法定代表人基本情況說(shuō)明，重點(diǎn)是職業(yè)履歷、業(yè)績(jī)和誠(chéng)信評(píng)價(jià)。法人代表張聯(lián)雄，1965年9月份生，身份證二）開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)能力與經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)1、武漢優(yōu)景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)責(zé)任有限公司成立于二00八年五月，注冊(cè)資金人民幣叁仟萬(wàn)?？偛吭O(shè)在華中大都市武漢，在湖南長(zhǎng)沙以及湖北荊州、襄樊、十堰、孝感等地設(shè)有分支機(jī)構(gòu)。優(yōu)景地產(chǎn)本著“給建筑加點(diǎn)文化”的公司理念和“給心靈放假”的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念，致力于具有高尚文化品位的旅游度假樓盤(pán)開(kāi)發(fā)，初步取得了驕人成績(jī)。獨(dú)家持有“自由半島”、“自由半山”和“自由假日”三個(gè)商標(biāo)，為進(jìn)軍旅游地產(chǎn)連鎖開(kāi)發(fā)領(lǐng)域奠定品牌基礎(chǔ)。優(yōu)景地產(chǎn)目前已經(jīng)獲得了位于武漢北郊木蘭湖畔的“自由半島”和位于木蘭山上的“自由半山”兩個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地塊，其中“自由半島”項(xiàng)目已經(jīng)委托英國(guó)和愛(ài)爾蘭皇家建筑師班倫年（LIAN R.BANNON）先生完成了概念設(shè)計(jì)，已于2009年9月開(kāi)工建設(shè)，將于2010年1月以獨(dú)特風(fēng)采面市。優(yōu)景地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)，是建設(shè)成一個(gè)集旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、休閑度假、文化沙龍服務(wù)于一體的新型企業(yè)，為繁忙的都市文化群落提供休憩和溝通的平臺(tái)。2、 主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)分析表 單位：萬(wàn)元、%指標(biāo)年度2008年度2009年度調(diào)查期資產(chǎn)9362866負(fù)債0.10.1所有者權(quán)益9362866資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率銷(xiāo)售收入0主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)0凈利潤(rùn)-64-70銷(xiāo)售利潤(rùn)率3開(kāi)發(fā)商目前在建木蘭湖自由半島項(xiàng)目簡(jiǎn)要情況在建房地產(chǎn)項(xiàng)目的簡(jiǎn)要情況 平方米、萬(wàn)元123房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱(chēng)木蘭湖“自由半島”旅游度假酒店市場(chǎng)定位與設(shè)計(jì)休閑度假、商務(wù)會(huì)議、生活居住土地面積20000建筑面積27515.95預(yù)算投資7886.3項(xiàng)目計(jì)劃工期起止時(shí)間2009年9月2010年9月計(jì)劃開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)間形象進(jìn)度簡(jiǎn)要描述（三）開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)分析1財(cái)務(wù)報(bào)表的說(shuō)明2008年審計(jì)報(bào)表中，貨幣資金期末余額974254元，其中現(xiàn)金期末余額83670元、銀行存款期末余額890584元。其他應(yīng)收款期末余額5930030元，主要為湖北裕京房地產(chǎn)有限公司預(yù)付土地款3500000元、武漢渡邊房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司往來(lái)款850000元、湖北安通市政燃?xì)忾_(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司往來(lái)款1580000元。存貨1842586，系抵值易耗品和開(kāi)發(fā)成本用費(fèi)。2開(kāi)發(fā)商與銀行往來(lái)情況二、房地產(chǎn)項(xiàng)目情況（一）項(xiàng)目概述1項(xiàng)目來(lái)源背景情況目前該公司以獲得武漢市黃陂區(qū)城市綜合開(kāi)發(fā)管理辦公室下達(dá)的位于木蘭鄉(xiāng)雨霖村木蘭湖“自由半島”旅游度假酒店開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃的通知。該項(xiàng)目總建筑面積為27515.95平方米（含地下面積2197.74平方米），總投資預(yù)算7886.3萬(wàn)元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期一年，總銷(xiāo)售收入可達(dá)9500萬(wàn)元，項(xiàng)目稅后投資利率15.3%。由該公司獨(dú)立開(kāi)發(fā)完成。2項(xiàng)目合規(guī)性調(diào)查項(xiàng)目以取得國(guó)有土地使用權(quán)證證號(hào)為：黃陂國(guó)用（2009）第2230號(hào)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證證號(hào)為：武規(guī)（陂）地（2009）040號(hào)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證證號(hào)為：武規(guī)（陂）建（2009）265、建筑工程施工許可證編號(hào)：4201162009092200514014001、武漢市商品房預(yù)售許可證證號(hào)：武房開(kāi)預(yù)售（2010）41號(hào)。3項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)參數(shù)：（1）建設(shè)地點(diǎn)：木蘭胡自由半島項(xiàng)目位于國(guó)家準(zhǔn)4A級(jí)風(fēng)景區(qū)木蘭湖畔，項(xiàng)目占地20000平方米，總建筑面積27515.95平方米，其中地下部分2197.74平方米，是武漢第一個(gè)以小戶(hù)型、精裝修、低總價(jià)為特色的度假樓盤(pán)，第一家設(shè)有豪華商務(wù)游艇，藥膳坊、天鵝野生公園的文化第二居所。（2）建設(shè)條件地勢(shì):項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)域內(nèi)地勢(shì)平坦，土地平整。地質(zhì):位于武漢黃陂木蘭湖風(fēng)景區(qū)，不會(huì)有滑坡、危巖、崩塌及泥石流情況發(fā)生。經(jīng)調(diào)查，該場(chǎng)地整體穩(wěn)定性較好，無(wú)不良地質(zhì)情況。交通:政府修建環(huán)湖路豐天大道直接到達(dá)項(xiàng)目門(mén)口，未來(lái)該區(qū)域的交通十分便捷。市政設(shè)施:項(xiàng)目位于4A風(fēng)景區(qū)，水、電、氣、通訊等市政設(shè)施配套非常完善。（二）項(xiàng)目地段配套情況木蘭湖自由半島項(xiàng)目，是專(zhuān)門(mén)為都市精英所設(shè)計(jì)的第二居所，擁有全國(guó)獨(dú)一無(wú)二的自由假日酒店，配備有水岸KTV、自由茶座、半島咖啡、迷你超市、名品店等等。本項(xiàng)目各項(xiàng)配套措施完善，可為顧客、居民的生活品質(zhì)提供可靠保障。另外在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，自由半島項(xiàng)目的整體片局，充分體現(xiàn)了坡地建筑與水景風(fēng)情的完美融合，前后高差12米，整體分為7幢，依據(jù)地勢(shì)的規(guī)劃可以使90%以上房屋可以看到湖景，其中，1號(hào)樓設(shè)有迷你超市、酒店式公寓等2號(hào)樓的37層擁有很好的觀湖效果，屬于迷你度假公寓，是可出售的物業(yè)部分。1、2樓的配套服務(wù)區(qū)主要設(shè)有中餐廳、總裁書(shū)吧、迷你電影院、英式臺(tái)球、棋牌室等；另有文人書(shū)畫(huà)院定期主辦書(shū)畫(huà)、玉石、古董鑒賞及名家論壇等活動(dòng)；3、4、5、6號(hào)樓市創(chuàng)意企業(yè)會(huì)所部分，在設(shè)計(jì)上采用層層退臺(tái)的設(shè)計(jì)方式，使得每戶(hù)均有層層觀湖絕妙景觀；7號(hào)樓是臨湖酒店，設(shè)有藥膳坊（中醫(yī)館）、半島咖啡、水岸KTV、禪茶社等。(3)用地規(guī)?？傆玫卣嫉孛娣e：20000平米總建筑面積：25320.21平米。其中旅游度假會(huì)所3031.41平米，旅游度假酒店22288.80平米。.建設(shè)強(qiáng)度要求容積率：1.27綠化率：36.2%建筑密度：27.2%停車(chē)位：103輛（三）工期安排及工程形象進(jìn)度項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度表指 標(biāo)20092010年（市場(chǎng)開(kāi)拓期）20102011年（戰(zhàn)略擴(kuò)展期）2011年以后（穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)期）目標(biāo) 利用營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)增加人流量，完善公司激勵(lì)和約束機(jī)制，完善服務(wù)體系，建立一定的品牌知名度，將公司發(fā)展成為省內(nèi)最有吸引力之一的度假休閑選擇在已建立了一定知名度的基礎(chǔ)上繼續(xù)開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目、擴(kuò)大消費(fèi)群的選擇，打造武漢經(jīng)濟(jì)圈有名的富有文化內(nèi)涵的休閑度假基地將把項(xiàng)目建設(shè)成為國(guó)內(nèi)知名的休閑度假勝地，并嘗試連鎖擴(kuò)張 服務(wù) 種類(lèi) 完成項(xiàng)目施工開(kāi)發(fā)，并出售部分度假酒店。考慮在周邊拿地，擴(kuò)大項(xiàng)目規(guī)模等 考慮品牌化運(yùn)營(yíng)和連鎖擴(kuò)張 市場(chǎng) 區(qū)域 武漢市及周邊地區(qū)武漢經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)中部及全國(guó)范圍初步預(yù)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)周期49年，其中施工期1年，運(yùn)營(yíng)期48年。（四）項(xiàng)目投資與籌資（1）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間投資估算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本主要包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、土建安裝工程費(fèi)用、行政規(guī)費(fèi)、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)和開(kāi)發(fā)稅金。初步估算，項(xiàng)目成本約為7886.3萬(wàn)元。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間投資估算表序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用金額（萬(wàn)元）估算說(shuō)明一土地費(fèi)用600二前期工程費(fèi)6172-1七通一平費(fèi)用5802-2規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)37三工程建設(shè)費(fèi)54563-1土建安裝27003-2消防工程2503-3室內(nèi)裝修（含家居家電）2506四行政規(guī)費(fèi)165.34-1規(guī)費(fèi)1504-2監(jiān)理費(fèi)8.54-3圖審費(fèi)3.84-4預(yù)算費(fèi)3五開(kāi)發(fā)費(fèi)用3185-1財(cái)務(wù)費(fèi)用128短期貸款一年，貸2000萬(wàn)元，貸款利率6.4%5-2營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用190按銷(xiāo)售收入2%計(jì)，銷(xiāo)售收入9500萬(wàn)元六不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)50七稅費(fèi)680合計(jì)7886.3折合為3115元/平方米（2）投資計(jì)劃項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為1年，其中施工為4個(gè)季度，營(yíng)銷(xiāo)為3個(gè)季度。初步預(yù)計(jì)在項(xiàng)目開(kāi)工后第四個(gè)月開(kāi)始銷(xiāo)售。初步預(yù)計(jì)，具體資金使用計(jì)劃如下：土地費(fèi)用一次性付清，在第一個(gè)季度付款；前期工程費(fèi)在第一個(gè)季度用款；土建安裝工程費(fèi)用前3個(gè)月平均用款行政規(guī)費(fèi)、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)和開(kāi)發(fā)稅金4個(gè)季度平均用款。（3）資金籌措項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間總投資7886.3萬(wàn)元。為充分利用開(kāi)發(fā)單位資金，項(xiàng)目自籌2500萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金，貸款2000萬(wàn)元，剩余的3386.3萬(wàn)元來(lái)源于項(xiàng)目銷(xiāo)售收入。投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第1季度第2季度第3季度第4季度1項(xiàng)目總投資7886.3333921222122303.31.1土地費(fèi)用6006001.2前期工程費(fèi)6176171.3工程建設(shè)費(fèi)54561818.61818.71818.71.4行政規(guī)費(fèi)165.341.441.341.341.31.5開(kāi)發(fā)費(fèi)用31879.579.579.579.51.6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)5012.512.512.512.51.7稅費(fèi)680170.0170.0170.0170.02資金籌措7886.3333921222122303.32.1資本金2500133911612.2借貸資金200020002.3預(yù)售收入3386.39612122303.3 （五）項(xiàng)目銷(xiāo)售情況1項(xiàng)目所在區(qū)域附近有可比性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售情況。2本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、可銷(xiāo)售范圍、銷(xiāo)售對(duì)象群體分析。（1）項(xiàng)目的客群定位 根據(jù)前期市調(diào)結(jié)論綜合訪談實(shí)錄：從地域上看其潛在購(gòu)房者主要分布在武漢市城區(qū)；從年齡結(jié)構(gòu)上看以中青年為主（3050歲）；從教育層面上看以中高學(xué)歷水平為主；從氣質(zhì)方面看，雅致的，寧?kù)o的，舒緩的；從社會(huì)階層看，中產(chǎn)階級(jí)；從職業(yè)上看具有一定購(gòu)買(mǎi)力的潛在客群主要包括：大學(xué)教師；文學(xué)、藝術(shù)等文化事業(yè)從業(yè)者；公務(wù)員；中高收入企業(yè)白領(lǐng)；高素質(zhì)的中小型企業(yè)老板；中小創(chuàng)意型公司；武漢及周邊城市的投資人群。2-1：武漢高等院?；厩闆r 單位：人 科目200120022003200420052006校數(shù)(所)354748525252畢業(yè)生數(shù)45191551687615493810123959171678招生數(shù)104221134815170279207482210797294767在校學(xué)生數(shù)308332390681490530615839693480747227教職員工數(shù)568426086167629755267740382658 #專(zhuān)任教師2343227312324613859440499446062-2：武漢市文化產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)、人員情況科目機(jī) 構(gòu) 數(shù)(個(gè))從業(yè)人員數(shù)(人)2006200520062005總計(jì)283130562367523531藝術(shù)業(yè)283124142639圖書(shū)館業(yè)1717603604群眾文化業(yè)178179748793藝術(shù)教育業(yè)33550360娛樂(lè)業(yè)255027801750517583文藝科研2271101文物業(yè)2827735746其他文化產(chǎn)業(yè)25171049705（資料來(lái)源：武漢市統(tǒng)計(jì)局）（2） 品牌定位根據(jù)項(xiàng)目客群定位和項(xiàng)目實(shí)地條件，本案品牌定位為：都市文化群落的異度空間本項(xiàng)目為在都市中忙碌的身影提供休憩的空間，在山水之間遠(yuǎn)離都市，盡情的放松自己的心靈，自由自在的體驗(yàn)享用自己理想的生活田園。根據(jù)品牌定位，本案案名為：自由半島廣告導(dǎo)語(yǔ)：給心靈放假（3）. 產(chǎn)品定位（一）項(xiàng)目規(guī)劃（項(xiàng)目規(guī)劃示意圖）（二）項(xiàng)目功能分析產(chǎn)品配套設(shè)施 休閑度假 休息 度假公寓、室外休憩場(chǎng)所 療養(yǎng) 桑拿按摩、足療SPA、湖邊瑜伽會(huì)所 、靜養(yǎng)屋運(yùn)動(dòng) 網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、壁球、桌球等 生活 咖啡廳、禪茶社、書(shū)吧、陶吧 、DIY水吧、休閑網(wǎng)吧、翰墨苑書(shū)畫(huà)坊商務(wù)會(huì)議 商務(wù)會(huì)議 各種規(guī)模和檔次的會(huì)議室、接待室 商務(wù)活動(dòng) 小型節(jié)目廳和舞廳、商務(wù)人群的康體娛樂(lè) 商務(wù)配套 宴會(huì)廳、餐廳、藥膳坊生活居住 花園酒店層層退臺(tái)360湖景房生活配套 底商、娛樂(lè)、健身區(qū) （三）旅游休閑產(chǎn)品單體介紹1、酒店式公寓和度假公寓1號(hào)樓設(shè)有迷你超市，酒店式公寓；2號(hào)樓3-7層擁有良好的觀湖效果，屬于迷你度假公寓，是可出售的物業(yè)部分。1、2樓的配套服務(wù)區(qū)主要設(shè)有中餐廳、總裁書(shū)吧、迷你電影院、英式臺(tái)球、棋牌室等。2、創(chuàng)意企業(yè)會(huì)所3-6號(hào)樓是創(chuàng)意企業(yè)會(huì)所部分，在設(shè)計(jì)上采取層層退臺(tái)的設(shè)計(jì)方式，使每戶(hù)均有層層觀湖絕妙景觀。3、商務(wù)中心配套傳真、打印、復(fù)印，自助網(wǎng)絡(luò)區(qū)，商務(wù)洽談室。擁有150人多功能會(huì)議室一個(gè)，50人會(huì)議室兩個(gè)，20人小型會(huì)議室三個(gè)。4、藝術(shù)休閑中心藝術(shù)休閑中心是一個(gè)供藝術(shù)人士休閑之地，包括翰墨苑、成人陶吧和高級(jí)休閑網(wǎng)吧。翰墨苑：內(nèi)設(shè)文房四寶，可供來(lái)客隨意揮毫，精品可以裝裱出售，定期主辦書(shū)畫(huà)、玉石、古董鑒賞及名家論壇等活動(dòng)。成人陶吧：供來(lái)客陶藝體驗(yàn)，包括拉坯制作、泥條盤(pán)筑、泥板成型等，當(dāng)然來(lái)客可以隨意。同時(shí)可以考慮開(kāi)設(shè)相關(guān)培訓(xùn)班和講座。休閑網(wǎng)吧：內(nèi)設(shè)高檔液晶電腦，專(zhuān)設(shè)尊貴包廂，供來(lái)客網(wǎng)絡(luò)休閑。5、游艇碼頭包含濱水休閑棧道，游艇、簡(jiǎn)易快艇，休閑游船。濱水休閑棧道，戶(hù)外木鋪裝，瀕臨一線湖景。游艇，游艇、簡(jiǎn)易快艇，休閑游船，經(jīng)營(yíng)性?shī)蕵?lè)項(xiàng)目，為消費(fèi)者帶來(lái)時(shí)而刺激奔放、時(shí)而溫存恬靜的生活體驗(yàn)。6、沙灘浴場(chǎng)消費(fèi)者親水體驗(yàn)第一場(chǎng)所。浴場(chǎng)底硬質(zhì)鋪裝，人造沙灘，設(shè)置海盜船等水上景觀。配合沙灘排球、燒烤等自選娛樂(lè)設(shè)施。（四）產(chǎn)品建設(shè)體量產(chǎn)品建設(shè)體量 旅游度假會(huì)所3031.41平方米旅游度假酒店22288.80平方米（4）. 形象定位項(xiàng)目形象應(yīng)充分反應(yīng)項(xiàng)目獨(dú)特的品牌個(gè)性，給人以視覺(jué)上的沖擊與共鳴。建筑特色：帶有徽派元素的現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義風(fēng)格建筑。個(gè)性景觀：海盜船、沙灘與碼頭，打造閑適濱海風(fēng)情。形象描述：閑趣、自由、雅致、自然。3本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)分析。項(xiàng)目可行：從財(cái)務(wù)分析上來(lái)看，項(xiàng)目總投資7886.3萬(wàn)元，總營(yíng)銷(xiāo)收入為9500萬(wàn)元，稅前總利潤(rùn)為1613.7萬(wàn)元，稅前投資利潤(rùn)率為20.5%。項(xiàng)目可以控制在一年內(nèi)完成，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值明顯大于0，靜態(tài)投資回收周期為8個(gè)月。從財(cái)務(wù)的角度來(lái)看，項(xiàng)目是完全可行的。項(xiàng)目利潤(rùn)表序號(hào)費(fèi)用金額（萬(wàn)元）估算說(shuō)明1項(xiàng)目總投資7886.31-1土地費(fèi)用6001-2前期工程費(fèi)6171-3工程建設(shè)費(fèi)54561-4行政規(guī)費(fèi)165.31-5開(kāi)發(fā)費(fèi)用3181-6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)501-7稅費(fèi)6802銷(xiāo)售收入95003稅前利潤(rùn)1613.74企業(yè)所得稅403.4按25%計(jì)5稅后利潤(rùn)1210.36稅前投資利潤(rùn)率20.5%7稅后投資利潤(rùn)率15.3%項(xiàng)目只計(jì)算銷(xiāo)售收入利潤(rùn)，后期運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)不包含在內(nèi)。優(yōu)勢(shì)明顯：本項(xiàng)目位于黃陂木蘭湖區(qū)，投資升值潛力大，交通便利；投資商能夠充分整合各種社會(huì)資源加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；消費(fèi)者主要為武漢市文化素質(zhì)、收入較高、消費(fèi)能力較強(qiáng)的人群，主要分布于高校、機(jī)關(guān)和專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。風(fēng)險(xiǎn)較?。罕卷?xiàng)目存在政策、自然因素等方面的風(fēng)險(xiǎn)，但是從項(xiàng)目本身和開(kāi)發(fā)商實(shí)力來(lái)看，風(fēng)險(xiǎn)較小。項(xiàng)目在第一年年末就可以實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。社會(huì)效益：項(xiàng)目不僅能最大程度地提高優(yōu)景公司的知名度和美譽(yù)度，同時(shí)能夠拉動(dòng)黃陂的發(fā)展和提升黃陂區(qū)域旅游形象，并開(kāi)創(chuàng)一個(gè)全新的文化休閑度假模式。4本項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格合理性分析。木蘭湖自由半島項(xiàng)目，住宅定位酒店式公寓,銷(xiāo)售客戶(hù)群體定位中高層階級(jí)。根據(jù)周邊市場(chǎng)調(diào)查，定價(jià)于同地段市場(chǎng)平均價(jià)基本持平，但地理位置周邊環(huán)境優(yōu)越，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，該項(xiàng)目市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，價(jià)格定位謹(jǐn)慎、合理，可行性較大。 5本項(xiàng)目銷(xiāo)售情況介紹：一、項(xiàng)目贏利模式項(xiàng)目中1-6號(hào)樓旅游度假酒店用于出售，1號(hào)樓第一層、2號(hào)樓一、二層的商業(yè)部分和7號(hào)樓旅游度假會(huì)所用于自營(yíng)，運(yùn)營(yíng)期為48年。二、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入測(cè)算根據(jù)對(duì)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)精裝修戶(hù)型的調(diào)研及酒店市場(chǎng)的調(diào)研，預(yù)計(jì)本案銷(xiāo)售均價(jià)將達(dá)到4680元/平米。項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)金額（萬(wàn)元）估算說(shuō)明11號(hào)樓（2-11層）9500旅游度假酒店建筑面積約22289平方米，除去商業(yè)持有部分2000平米，則剩余銷(xiāo)售面積約20300平米22號(hào)樓（3-7層）33-6號(hào)樓綜合上述，該項(xiàng)目以其價(jià)格優(yōu)勢(shì)迅速占據(jù)大部分市場(chǎng)，項(xiàng)目操作風(fēng)險(xiǎn)較小，經(jīng)濟(jì)效益良好。（六）建設(shè)施工能力（1）設(shè)計(jì)單位簡(jiǎn)介北京市京旅建筑設(shè)計(jì)有限責(zé)任公司，成立于一九八九年，二年具備建筑工程設(shè)計(jì)甲級(jí)資質(zhì)，二一年通過(guò) ISO9001質(zhì)量體系認(rèn)證。主營(yíng)工業(yè)與民用建筑設(shè)計(jì)，兼營(yíng)建筑工程技術(shù)咨詢(xún)等業(yè)務(wù)。目前已在陜西、西南片區(qū)、湖北、河北等地設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)。武漢分公司經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所：湖北省武漢市洪山區(qū)街道口南路號(hào)京韻花園。工程設(shè)計(jì)證書(shū)編號(hào)：甲級(jí)011129sj，登記證編號(hào)：17023.（2）施工單位簡(jiǎn)介新八建設(shè)集團(tuán)有限公司，原名武漢新八建筑集團(tuán)有限公司，成立于1961年8月，1997年改制為有限責(zé)任公司。經(jīng)過(guò)多年的艱苦創(chuàng)業(yè)，公司現(xiàn)已發(fā)展成為集房屋建筑施工、市政工程、建筑設(shè)計(jì)、資本投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售等多元化經(jīng)營(yíng)為一體的具有房屋建筑工程施工總承包特級(jí)企業(yè)資質(zhì)的大型集團(tuán)公司，擁有境外承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，公司是中國(guó)建筑業(yè)綜合實(shí)力最強(qiáng)的企業(yè)之一，也是全國(guó)聞名的愛(ài)心企業(yè)。公司注冊(cè)資本金為3.0268億元，企業(yè)固定資產(chǎn)4.82億元，流動(dòng)資金7.63億元，公司自有各類(lèi)施工機(jī)械設(shè)備 5600余臺(tái)（套），各類(lèi)車(chē)輛500多臺(tái)。公司現(xiàn)擁有職工達(dá)3000多人，累計(jì)年均實(shí)現(xiàn)農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移2萬(wàn)多人。公司地址：武漢市中山大道228號(hào)，營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：4201171100038，資質(zhì)等級(jí)房屋建筑工程施工總承包特級(jí)。（3）監(jiān)理單位簡(jiǎn)介武漢方正建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司，公司資質(zhì)：房屋建筑工程監(jiān)理甲級(jí)，地址：湖北省武漢市江漢區(qū)青年廣場(chǎng)A棟24（430022），公司人數(shù)：75，注冊(cè)資金：1000萬(wàn)。三、按揭貸款擔(dān)保和操作方案 （一）以所購(gòu)房產(chǎn)抵押，能夠辦理房產(chǎn)兩證及他項(xiàng)權(quán)證。 （二）開(kāi)發(fā)商提供階段性擔(dān)保，公司股東會(huì)同意為所有購(gòu)買(mǎi)“自由半島”并在華夏銀行武漢解放支行辦理個(gè)人商用房按揭貸款的客戶(hù)提供不可撤銷(xiāo)的連帶責(zé)任保證，保證金額為借款人貸款本金、利息（包括罰息）及華夏銀行武漢解放支行為實(shí)現(xiàn)債權(quán)而發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用（包括處分抵押物費(fèi)用等），保證期限從貸款發(fā)放之日起，至辦妥客戶(hù)所購(gòu)商品房房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用證和房屋他項(xiàng)權(quán)證交華夏銀行武漢解放支行保管日止。四、授信收益分析1、個(gè)貸利息收入。2、優(yōu)質(zhì)客戶(hù)開(kāi)發(fā)。辦理按揭貸款的該項(xiàng)目客戶(hù)絕大多數(shù)為高端富裕客戶(hù)，他們?yōu)槲倚袀€(gè)人零售業(yè)務(wù)帶來(lái)了豐富的優(yōu)質(zhì)資源，通過(guò)深度營(yíng)銷(xiāo)和宣傳可帶動(dòng)我行個(gè)人VIP客戶(hù)、儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)、理財(cái)業(yè)務(wù)、個(gè)人信用卡及有效卡的發(fā)展，同時(shí)發(fā)掘更多的業(yè)務(wù)契機(jī)。3、公司聯(lián)動(dòng)。通過(guò)該項(xiàng)目的首次合作，帶動(dòng)該公司在我行的對(duì)公業(yè)務(wù)，可沉淀一定數(shù)量的對(duì)公存款，同時(shí)為與該公司下步合作打下基礎(chǔ)4、其它。通過(guò)與該公司的合作可以廣泛輻射該項(xiàng)目涉及的其他大型企業(yè)及其上下游客戶(hù)。我行如果成功引進(jìn)自由半島項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，可以以該項(xiàng)目區(qū)域區(qū)域平臺(tái)引進(jìn)大量?jī)?yōu)質(zhì)客戶(hù)資源，為今后在該區(qū)域的業(yè)務(wù)長(zhǎng)期發(fā)展打下良好基礎(chǔ)，也有助于在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的情況下，提高華夏銀行的社會(huì)知名度和業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)能力。五、授信風(fēng)險(xiǎn)分析與控制措施 授信風(fēng)險(xiǎn)分析： A、項(xiàng)目違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目不存在違規(guī)建設(shè)的現(xiàn)象我行在受理自由半島項(xiàng)目時(shí)已對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了全面細(xì)致的調(diào)查，其土地取得方式合法，建筑施工手續(xù)合規(guī)，開(kāi)發(fā)手續(xù)完備，項(xiàng)目五證及預(yù)（銷(xiāo)）售手續(xù)齊全，無(wú)違規(guī)操作 B、因銷(xiāo)售不暢，資金不足導(dǎo)致的停工風(fēng)險(xiǎn)。從該公司財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果來(lái)看項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)期間就可以收回成本，同時(shí)略有盈余；項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，投資回收周期較短，項(xiàng)目各個(gè)季度的財(cái)務(wù)狀況良好，而且風(fēng)險(xiǎn)不大。C、結(jié)合成本分析抵押物貶值的風(fēng)險(xiǎn)。該項(xiàng)目房產(chǎn)不會(huì)短期出現(xiàn)貶值的情況。武漢市存量房地產(chǎn)還有待市場(chǎng)進(jìn)一步消化，增量房地產(chǎn)爭(zhēng)奪市場(chǎng)客戶(hù)也呈愈演愈烈之勢(shì)。而本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模比較小，開(kāi)發(fā)周期短，優(yōu)勢(shì)非常明顯，市場(chǎng)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)比較小。但是本項(xiàng)目根據(jù)自身特點(diǎn)，結(jié)合市場(chǎng)細(xì)分，準(zhǔn)確定位，精心策劃，有效刺激，引導(dǎo)細(xì)分市場(chǎng)需求，掌握市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主動(dòng)，達(dá)到化風(fēng)險(xiǎn)為利益。 D、抵押物變現(xiàn)能力風(fēng)險(xiǎn)。 本項(xiàng)目選址在武漢黃陂區(qū)木蘭湖豐天大道，交通條件十分便利，具有無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，建設(shè)條件良好。房地產(chǎn)業(yè)是帶動(dòng)性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，本項(xiàng)目可以利用自身旅游、休閑、居住三位一體的特點(diǎn)促進(jìn)黃陂一帶旅游產(chǎn)品升級(jí)，帶動(dòng)周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)的融合，加快黃陂區(qū)經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展，帶動(dòng)當(dāng)?shù)囟愂铡５盅何镒儸F(xiàn)能力強(qiáng)，無(wú)此風(fēng)險(xiǎn) E、房產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目地塊規(guī)模大且有良好的自然資源，因此做好一個(gè)優(yōu)秀的規(guī)劃、建筑、景觀方案對(duì)打造項(xiàng)目高品質(zhì)非常重要，因此建議選用國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀的規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計(jì)公司的方案，同時(shí)注意產(chǎn)品創(chuàng)新。樹(shù)