最新商場業(yè)主手冊.doc

此文檔收集于網絡，如有侵權，請聯系網站刪除福建宜潤商業(yè)物業(yè)運營有限公司業(yè)主手冊福建宜潤商業(yè)物業(yè)運營有限公司霞浦分公司物業(yè)服務中心 歡 迎 函尊敬的業(yè)戶朋友： 福建宜潤商業(yè)物業(yè)運營有限公司霞浦物業(yè)服務中心全體員工熱忱歡迎您和您的家人入住霞浦東方偉業(yè)廣場！我們很榮幸受開發(fā)商的委托，為您及您的家人提供服務，公司秉承“超越、永恒、和諧、穩(wěn)健、發(fā)展”的企業(yè)發(fā)展觀，以“誠信、雙贏、卓越”為經營理念，以“規(guī)范管理，優(yōu)質服務，持續(xù)發(fā)展，溫暖萬家”為指導方針，為業(yè)主和住戶創(chuàng)造一個和諧宜居的生活環(huán)境。我們根據多年來的物業(yè)服務經驗及政府相關法律法規(guī)和相關部門的規(guī)定，撰寫本手冊，便于您及您的家人進一步了解霞浦東方偉業(yè)廣場物業(yè)服務內容、標準及相關規(guī)定，請您及家人仔細閱讀及妥善保管，以便隨時查閱，并誠懇希望您對我們的工作提出寶貴意見和建議，不斷提高我們的服務水平，更好地為您提供周到滿意的服務是我們的理想。希望我們的努力能得到您的理解及認可，讓我們攜手共創(chuàng)一個尊貴、優(yōu)雅的高品質家園。 福建宜潤商業(yè)物業(yè)運營有限公司 霞浦分公司物業(yè)服務中心 謹啟 公 司 簡 介東方偉業(yè)（中國）投資控股有限公司創(chuàng)立于1996年，最早與世界500強零售企業(yè)沃爾瑪實現戰(zhàn)略合作，開創(chuàng)了中國訂單式復合商業(yè)地產模式。目前東方偉業(yè)已在上海設立集團總部，在福建全境，北京、內蒙、上海、江蘇、浙江等全國各地快速拓展，已開業(yè)及在建項目20多個，投資、合作、營建項目達到200多萬平方米，成為國內一線商業(yè)地產品牌企業(yè)。自2005年進軍物業(yè)管理以來，東方偉業(yè)已成功運營福州鼓山沃爾瑪購物廣場項目。該項目位于福州市晉安區(qū)福馬路南側招賢路1號，建筑面積3.2萬，其中沃爾瑪部分1.8萬。憑借忠誠高效的管理團隊和精益求精的管理技巧，配合發(fā)展商把該項目打造成設備設施功能齊全，商業(yè)及配套服務完善，各項安全指標達標的現代大型商業(yè)廣場，得到各業(yè)主及商戶的一致認可，成為行業(yè)內的矚目標桿。為不斷提升物業(yè)管理水平，東方偉業(yè)還定期組織各級管理人員、工程師進行專業(yè)培訓，研究借鑒行業(yè)內的先進經驗。 公司秉承“超越、永恒、和諧、穩(wěn)健、發(fā)展”的企業(yè)發(fā)展觀，以“誠信、雙贏、卓越”為經營理念，以“規(guī)范管理，優(yōu)質服務，持續(xù)發(fā)展，溫暖萬家”為指導方針。經過5年多的行業(yè)摸索，東方偉業(yè)掌握了一整套切實可行的物業(yè)管理方案，從發(fā)展商的角度確定了物業(yè)管理的指導思想、管理目標和管理方式，通過社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、規(guī)范化的管理模式，凝聚了一批技術全面、訓練有素、作風嚴謹的員工。在全體員工的努力下，經營管理不斷突破，整體實力不斷加強，行業(yè)地位日益提高。從最早的福州山姆會員店、北京山姆會員店，“東方偉業(yè)廣場”，“東方偉業(yè)城市廣場”，“東方名品薈”，“石獅東方偉業(yè)廣場”， 2010年東方偉業(yè)再獲佳績，成功取得即將開業(yè)的霞浦沃爾瑪大型購物廣場的物業(yè)管理資格，5月份三明沃爾瑪大型購物廣場、10月份南安沃爾瑪大型購物廣場即將開業(yè)。同時開發(fā)建設單位已計劃在建的項目有 “包頭僑城東方偉業(yè)城市廣場”，“德清正翔商業(yè)廣場”，“徐州正翔商業(yè)廣場”，“海寧正翔商業(yè)廣場”，“吳江正翔商業(yè)廣場”，“鎮(zhèn)江東方偉業(yè)廣場”，“上海嘉定南翔東方偉業(yè)廣場”，“包頭昆都侖區(qū)東方偉業(yè)城市廣場”，“包頭東河東方偉業(yè)城市廣場”，“鄂爾多斯東方偉業(yè)城市廣場”。完善的規(guī)章制度是提供規(guī)范化物業(yè)管理的基礎和準繩。本物業(yè)公司導入ISO9002質量保證體系，作為企業(yè)管理制度的重要組成部分，做到了有章可循，有法可依，保證了各項工作的順利進行，并不斷補充和完善，為提高物業(yè)管理水平奠定了良好的基礎。 業(yè) 主 手 冊 目 錄第一章一、業(yè)主入伙須知 二、業(yè)主入住流程三、入伙登記四、交房驗收表第二章五、物業(yè)管理服務協議六、臨時管理規(guī)約七、承諾書第三章七、業(yè)主裝修指南八、裝修申報表九、裝修守則十 、東方偉業(yè)廣場裝修管理規(guī)定十一、消防安全責任書第四章十二、安全管理規(guī)定十三、商場管理條例十四、服務電話一覽表一、業(yè)主入住須知（一）個人購買應提供： 1、入住通知書原件2、商鋪買賣合同原件及復印件；3、已繳款收據及發(fā)票（由售樓單位財務部門開具的）；4、業(yè)主本人身份證原件、復印件二份及一寸彩照一張。提示：如是業(yè)主本人辦理須持以上材料。若委托他人代辦的，除上述材料外應增加： （1）持業(yè)主委托書原件及公證書；（2）被委托人身份證原件及復印件。（二）公司（單位）購買的應提供：1、入伙通知書原件；2、商鋪買賣合同原件及復印件；3、購房收據及發(fā)票；4、公司法人身份證原件（法人本人來辦理的）及復印件；5、委托他人辦理：須法人委托書原件及公證書、法人身份證原件及復印件，委托人身份證原件及復印件；6、營業(yè)執(zhí)照復印件一份（加蓋公章）。（三）入伙辦理程序：1、物業(yè)服務中心核對商品房（店面）買賣合同書、繳款收據及發(fā)票、身份證、交房通知書等材料。2、陪同業(yè)主驗房（店面）、抄電表、水表底數，驗收房子（店面）的結構、門、窗、及管道設施、線喉、開關插座、衛(wèi)生間、煙感器、噴淋頭、卷閘門等設施。3、簽領鑰匙。4、交房時填寫房屋驗收表、業(yè)主入伙登記表、物業(yè)服務協議、臨時管理規(guī)約、消防安全責任書。（四）入伙須繳費項目：（1）裝修清運費7元/。（2）打墻的裝修垃圾清運費50/；（3）裝修保證金： 100以下：2000元； 100-300：3000元； 300以上：5000元；（特大面積另定）裝修結束后無違章符合審批要求的可退回；（4）水電周轉金：15元/；（5）物業(yè)管理費：6元/月。（6）臨時出入證押金人民幣：20元/本，工本費人民幣：5元/本。（7）運營推廣費:6元/月（8）履約經營保證金: 2000元/戶/項二、業(yè)主入住手續(xù)流程圖（附件1）三、業(yè)主入伙登記表（附件2）四、房屋驗收表（附件3）第二章 五、 物業(yè)管理服務協議甲方（管理方）：福建宜潤商業(yè)物業(yè)運營有限公司霞浦公司乙方（商家方）： 根據物業(yè)管理條例和相關法律、法規(guī)、政策，甲乙雙方在自愿、平等、協商一致的基礎上，就管理范圍（主樓+群樓）的物業(yè)管理服務達成如下協議：一、甲方的權利和義務1、對物業(yè)公用部位、共用設施設備、環(huán)境衛(wèi)生、安防、交通等項目進行維修、養(yǎng)護與管理。2、根據有關法規(guī)和政策，結合實際情況，制定本物業(yè)的管理制度并書面告知乙方。3、建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料。4、制止違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度的行為。5、甲方可委托專業(yè)公司承擔本物業(yè)的專項管理與服務業(yè)務，但不得將本物業(yè)的管理責任轉讓給第三方。6、依據本協議向乙方收取物業(yè)管理費用及其他相關費用（如各項保證金、水電費（包括公攤水電費）、裝修垃圾清運費、公共部分損壞維修費等）。7、提前將裝修商鋪的注意事項和禁止行為書面告知乙方，并簽定霞浦東方偉業(yè)廣場裝修管理規(guī)定。8、向乙方提供商鋪自用部位、自用設施設備維修養(yǎng)護等有償服務。二、乙方的權利和義務1、監(jiān)督甲方物業(yè)管理服務行為，就物業(yè)管理的有關問題向甲方提出意見和建議。2、遵守本物業(yè)的物業(yè)管理制度和相關規(guī)定。3、依據本協議向甲方繳納物業(yè)管理費及其他相關費用（如各項保證金、水電費（包括公攤水電費）、裝修垃圾清運費、公共部分損壞維修費等）。4、裝修商鋪時，應遵守裝修守則及相關法律、法規(guī)政策的規(guī)定。5、不得占用、損壞本物業(yè)的共用部位、公用設施設備或改變其使用功能。因搬遷裝修裝飾材料等原因確須臨時合理使用公用部位、公用設施設備的應事先征得甲方同意，并在約定的期限內恢復原狀。造成損壞的應予賠償。6、對違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和有關法律、法規(guī)政策規(guī)定等造成的損失，損害者應承擔民事責任及連帶賠償責任。7、按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業(yè)的給排水、通風、采光、維修、通行、衛(wèi)生環(huán)保等方面的相鄰關系，不得侵害他人的合法權益。8、乙方在簽定本協議前即入住須自行辦理人身安全及財產保險。第二條 物業(yè)管理服務收費項目、服務內容與質量一、收費、服務內容（1）裝修清運費7元/。（2）打墻的裝修垃圾清運費50/；（3）裝修保證金： 100以下：2000元； 100-300：3000元； 300以上：5000元；（特大面積另定）裝修結束后無違章符合審批要求的可退回；（4）水電周轉金：15元/；（5）物業(yè)管理費：6元/月。（6）臨時出入證押金人民幣：20元/本，工本費人民幣：5元/本。（7）運營推廣費:6元/月（8）履約經營保證金: 2000元/戶/項 二、物業(yè)共用部位的維修、維護和管理共用部位（包括：基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋面等，戶外墻面、公共門廳、樓梯間、走廊通道、衛(wèi)生間等）。1、檔案資料完整、管理完善。2、物業(yè)共用部位完好率95%以上。3、維修及時，零修及時率95%以上，合格率100%。三、物業(yè)共用設施及其設備運行的維修、掩護和管理共用設施設備(指共用上下水管道、落水管、水箱、加壓泵、電梯、天線、供電線路、通訊線路、照明、供氣管道、消防設施、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文化設施和公用設施設備使用的房屋等)。 1、檔案資料完整、管理完善。2、責任制度健全，管理程序規(guī)范。3、設備完好、運行正常、無重大責任。4、設備完好率95%以上，零修合格率100%。5、機房整潔，管理規(guī)范。6、操作維修人員須持上崗證。四、環(huán)境衛(wèi)生為了美化、凈化、優(yōu)化“東方偉業(yè)廣場”區(qū)域內的環(huán)境，參照市政部門的有關規(guī)定，制定本規(guī)定：（一）凡居住在本區(qū)域范圍內的業(yè)主及商家的經營者和生活有關人員都應和商場的物業(yè)服務中心服務人員共同做好環(huán)境衛(wèi)生。有義務遵守市容、園林等管理部門有關環(huán)境綠化及本規(guī)定。（二）禁止在廣場所有公共場所之非指定地點堆放垃圾。（三）禁止在廣場各窗口往外潑水，拋擲廢品雜物。（四）禁止在廣場公共場所隨地吐痰、丟煙蒂、紙屑、廢品、雜物。（五）禁止在廣場建筑物外觀各部及樹上懸掛衣物、雜物。（六）禁止在廣場各層樓內張貼有精神污染或不文明之標語及傳單或未經批準的宣傳廣告。（七）禁止在廣場各處設置有噪聲污染的高音喇叭或擾人的音響。（八）禁止在廣場所有衛(wèi)生間、排水道、通風口等倒垃圾、茶渣及其不易溶化之雜物。（九）禁止在廣場公共場所隨意躺臥、睡覺、宿夜。（十）禁止把車輛停放在區(qū)域內綠化帶上。（十一）禁止在綠化叢里摘花、折枝、挖掘坑洞。（十二）禁止將廢品、雜物扔在綠化帶上。（十三）廣場物業(yè)服務中心對違反以上條例者將實行責令恢復原狀，排除妨礙，強行驅逐，賠償損失等責罰。（十四）規(guī)范化管理、設崗到人，分區(qū)到片，標準化運作，路面裸露及時修復。（十五）物業(yè)共用部位和相關場地的清潔衛(wèi)生，每日有專人打理并保潔。（十六）垃圾收集箱（桶）每日清理，日產日清。保證垃圾箱（桶）每日干凈。五、保安服務協助公安部門維護物業(yè)區(qū)域的公共秩序1、停車場的車位使用費經物價部門批準，不亂收費。2、商場內24小時保安值班、巡更。3、商場各進出口、主要道路與地下停車場有閉路電視24小時監(jiān)控。六、交通秩序與車輛停放管理（一）本廣場設有地下停車庫，可供停汽車、摩托車、電動車、自行車。專門供區(qū)域內的業(yè)主、商家經營者及管理單位的職工、顧客使用，可分為長期和臨時的。（二）要使用停車位的（長期）須向廣場物業(yè)服務中心登記按一季度繳納車位租金，方可領取停車卡，憑卡進庫泊車。如停止使用車位，應及時到物業(yè)服務中心辦理注銷手續(xù)。（三）短期的（按天算）以每日收費標準計。商家經營者的汽車（電動車、自行車除外）按月繳費。經營者的員工及顧客停放車均有收費。（四）車輛入庫停放時，如停放卡遺失了，應提供行車證及相關證件到物業(yè)服務中心補辦車停車卡。（辦卡費30元/張）（五）車輛必須按物業(yè)服務中心規(guī)定的行使路線和提示標識行使，不得高速進出車庫，不得鳴高音喇叭，服從保安人員引導及指揮。（六）禁止在庫內維修、保養(yǎng)、清洗車輛及添加燃料。除車主和司機外，嚴禁他人在庫內逗留。（七）嚴禁將易爆、易燃、劇毒或有污染性物品帶入車庫。（八）車庫內不準隨地扔煙蒂、紙屑和大小便等。車輛入庫后，貴重物品請不要放在車內，由此造成的損失由車主自負。（九）車輛嚴禁停放在自行車道、人行道、消防通道、綠化帶及公共活動場所，保持道路暢通，路面平坦，標識明顯。（十）停車場的車位使用費經物價部門批準，不亂收費。（十一）商場車輛進出口24小時有保安值班，車輛管理有序、停放規(guī)范管理。友情提示：車輛應投保。物業(yè)服務中心所收的費用為提供停車場地的管理費用，非車輛保管費。收費標準：汽車：長期：70元/月輛； 臨時停放 ： 5 元/輛； 過夜停放：10 元/輛。摩托車：按月停放 20 元/月輛； 臨時停放 ：3元/輛； 過夜停放 ：5元/輛。電動車：按月停放 20 元/月輛； 過夜停放：2元/輛； 臨時停放：1元/輛。自行車：按月停放 15 元/月輛； 過夜停放：1元/輛； 臨時停放：0.50元/輛。六、商鋪裝飾裝修管理（1）嚴格執(zhí)行霞浦東方偉業(yè)廣場裝修管理規(guī)定。（2）外立面完好，無私搭亂蓋現象。（3）統一管理外立面。（4）不得隨意打廣告，須經過甲方同意、核準規(guī)劃才可打廣告。第三條 物業(yè)管理服務費用（不包括建筑共用部位共用設施設備大中修、更新、改造的費用）（一）物業(yè)管理費按每月每平方米6元收取，在開業(yè)期間內如有調整，具體按物業(yè)管理規(guī)定及審批部門規(guī)定執(zhí)行。（二）物業(yè)管理服務費收費標準按物價局批準調整。（三）業(yè)主（商家）自用電表電費按實繳納。物業(yè)公共部位、公用設備設施的用電、用水等費用由業(yè)主按實建筑面積公攤繳納，電損、水損按業(yè)主分表用量的比例按實分攤繳納。（四）因乙方原因造成空置房，按物業(yè)管理條例的規(guī)定以建筑面積交物業(yè)費和公攤水費等費用。（五）乙方轉讓物業(yè)使用權或所有權時，須交清轉讓之前的物業(yè)管理服務費和其他相關費用。第四條 有償服務費用按雙方約定收取第五條 代收代繳收費服務甲方提供水費、電費、氣費等代收代繳義務服務。第六條 違約責任（一）甲方違反協議,未達到管理質量約定目標的,乙方有權要求甲方限期改正,逾期未改正給乙方造成損失的甲方承擔相應的法律責任。（二）乙方違反協議，使甲方未達到管理服務質量約定目標的，甲方有權要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的乙方應承擔相應的法律責任。（三）甲方違反協議，擅自提高收費標準或亂收費的，乙方有權要求甲方清退所收的費用，并支付利息及違約金。（四）乙方違反協議，不按本協議約定的收費標準和時間交納有關費用的，甲方有權要求乙方補交，并從逾期之日起每天按應繳款的千分之三交納違約金。第七條 在本協議執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使協議無法履行，甲乙雙方不承擔責任，按有關法律規(guī)定處理。第八條 本協議中未規(guī)定的事宜，均遵照國家有關法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。第九條 本協議在履行中如發(fā)生爭議，雙方協商解決或向物業(yè)管理行政主管部門申請調解。協商或調解無效的，可向甲方所在地人民法院起訴。第十條本協議一式兩份，甲乙雙方各持一份，具有同等法律效力。第十一條本協議自簽字之日起生效。甲方簽字： 乙方簽字： 年 月 日六、 臨時管理規(guī)約 臨時管理規(guī)約 第一條 根據修改版物業(yè)管理條例（自2007年10月1日起施行）、福建省物業(yè)管理條例（自2007年1月1日起施行）、福建省建筑裝修管理暫行辦法（自2007年6月1日起施行）和相關法律、法規(guī)、政策，為維護本物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主、使用人的合法權益，制定本臨時管理規(guī)約。第二條 本臨時管理規(guī)約對物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反本臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法做出約定，對物業(yè)管理區(qū)域內建設單位、全體業(yè)主和物業(yè)使用人均有約束力。為加強（以下簡稱；“本物業(yè)“）物業(yè)管理。維護全體業(yè)主的合法權益，保障物業(yè)的安全與合理使用，維護公共秩序，創(chuàng)造優(yōu)良的環(huán)境，同意簽訂本規(guī)約，并共同遵守。一、業(yè)主的權利，義務（一）權利1依法享有所擁有物業(yè)的各項權利；2依法合理使用公用設施，共用部位和公共場所（地）的權利；有權按有關規(guī)定進行室內裝飾裝修；有權自己或聘請他人對物業(yè)自用部位的各種管道，電線，水箱以及其他設施進行修繕，但法規(guī)政策規(guī)定必須由專業(yè)部門或機構施工的除外；有權根據房屋建筑共用部位，共用設施設備和屬物業(yè)管理范圍內的市政共用設施的狀況，建議物業(yè)管理公司及時組織核查；有權參加業(yè)主大會，并擁有對本物業(yè)重大管理決策的表決權；有權就物業(yè)管理的有關事項向業(yè)主委員會，物業(yè)管理公司提出質詢，并得到答復；有權要求業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司依照規(guī)定的期限定期公布物業(yè)管理收支帳目；有權對物業(yè)管理工作提出建議或意見；有權向物業(yè)管理主管部門進行投訴或提出意見或建議有權要求房屋建設毗連部位的其他維修責任人承擔維修養(yǎng)護責任，對方不維修或不予配合的，可要求業(yè)主委員會或物業(yè)管理公司強制維修養(yǎng)護，按規(guī)定分攤費用；（二）義務在使用經營；轉讓所擁有物業(yè)時，應遵守物業(yè)管理法規(guī)政策規(guī)定；執(zhí)行和服從業(yè)主委員會或業(yè)主大會的決議，決定；自覺維護公共場所的整潔，美觀，暢通及公用設施的完好；按規(guī)定繳交物業(yè)管理費，房屋本體維修基金，車位使用費等費用；業(yè)主如需進行室內裝飾裝修，必須遵守本物業(yè)裝飾裝修管理規(guī)定，并填寫申請表，報物業(yè)管理公司審查批準后，向物業(yè)管理公司繳交裝飾裝修保證金方可按規(guī)定施工，完工后由物業(yè)管理公司查驗，如無違章情況或妨礙他人正常使用物業(yè)的現象（如：滲、漏、堵、冒等），保證金予以退還，否則視違章情況予以扣除并限期整改；如屬于統一清運垃圾和粉刷樓梯的，還應同時交納垃圾清運費；如有額外使用公共設施（如電梯、供銷電增容等），還應承擔相應的補償費用；如業(yè)主請物業(yè)管理公司對其自用部位及設施設備，毗連部位及設施設備進行維修養(yǎng)護的，應支付有關費用；明白并承諾與其他非業(yè)主使用人在建立合法使用，維修，改造所擁有物業(yè)的法律關系時，應告知并要求對方遵守本物業(yè)管理的有關規(guī)定和本業(yè)主公約，并承擔連帶責任；明白并承諾業(yè)主及非業(yè)主使用人與物業(yè)管理公司在本物業(yè)內不存在人身，財產保管或保險關系（另有專門合同約定的除外）；在本物業(yè)范圍內，不得有下列行為：（1）擅自改變房屋建筑及其設備設備的結構，外貌（含外墻，外門窗，陽臺等部位設施的顏色，形狀和規(guī)格），設計用途，功能和布局等；（）對房屋的內外承重墻，梁，柱，板，陽臺進行違章鑿，拆，搭，建；（）擅自占用或損壞樓梯，通道，屋面，平臺，道路，停車場。自行車房（棚）等公用部位，設施及公共場所（地）；（）擅自損壞，拆除，改造供電、供水、供氣、通迅、排水、排污、消防等公用設施；（）不按規(guī)定堆放物品，丟棄垃圾，高空拋物。（）違反規(guī)定存放易燃，易爆，劇毒。放射性等物品和排放有毒，有害，危險物質及飼養(yǎng)家禽，寵物等；（）踐踏，占用綠化地，損壞，涂畫園林建筑小品；（）影響市容觀瞻或本物業(yè)外觀的亂搭，亂貼，亂掛，設立廣告牌等；（）隨意停放車輛和鳴喇叭，制造超標的噪音；（）利用房屋進行危害公共利益或其他不道德的行為；（）法律，法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為；二、業(yè)主大會和業(yè)主委員會業(yè)主大會是由全體業(yè)主別組成，決定本物業(yè)管理重大事項的業(yè)主自治管理組織；業(yè)主委員會是業(yè)主大會的常設（執(zhí)行）機構，經政府部門批準成立后，維護全體業(yè)主的物業(yè)權益。依法行使各項權利。業(yè)主大會和業(yè)主委員會均應接受市，區(qū)物業(yè)管理主管部門的指導與監(jiān)督。第一次業(yè)主大會，有本物業(yè)交付使用且住用率達到以上時，由區(qū)物業(yè)管理主管部門會同開發(fā)建設單位或其委托的物業(yè)管理單位，按法定程序和形式召集，并選舉產生首屆業(yè)主委員會。本物業(yè)所有亨有投票權的已住用業(yè)主，均應按時出席業(yè)主大會，參加投票，行使法定權利，承擔法定責任。業(yè)主應親自出席業(yè)主大會并投票，或委托他人出席業(yè)主大會和投票，否則視為棄權，并應服從業(yè)主大會作出的決定。委托他人投票的，必須出具授權委托書，否則該項委托無效，授權委托書必須有業(yè)主簽字，如業(yè)主為法人，須加蓋法人的公章。業(yè)主大會可以采用會議或書面征求意見等形式，會議表決采取投票，舉手等形式。業(yè)主委員會成立后，負責召集此后的業(yè)主大會，并每年至少召開一次。經持有以上投票權的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應于接到該項提議后天內就其提議召開業(yè)主大會。業(yè)主委員會應于業(yè)主大會天前將會議地點，時間，內容。方式及其他事項予以公告并報區(qū)物業(yè)管理主管部門。業(yè)主大會必須有已住用業(yè)主中持有以上投票權的業(yè)主出席才能舉行，如經已住用業(yè)主中持有以上投票權的業(yè)主決定，可以推遲召開業(yè)主大會。業(yè)主大會的出席人數達到規(guī)定人數時，在會上提出的需經過決定的事項，由出席會議的業(yè)主表決，以過半數通過有效。業(yè)主投票時，以平方米權為一票計算。業(yè)主大會的決定和業(yè)主委員會章程的內容不得與憲法，法律，法規(guī)和政策相抵觸違反規(guī)定的，區(qū)物業(yè)管理主管部門有權予以糾正或撤消。三、違約責任違反本公約業(yè)主義務條款、項規(guī)定的，物業(yè)管理公司有權處理，并要求限期整改；逾期不整改的，有權強制整改，包括采取停水，停電等催改措施，對本物業(yè)利益造成損失的，物業(yè)管理單位權要求責任人予以賠償并承擔違約金，強制整改措施予以公告，賠償金和違約金納入本物業(yè)公共收入，賠償金和違約金的項目及標準，由物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會議定，業(yè)主委員會未成立的，經區(qū)物業(yè)管理主管部門核定后執(zhí)行。業(yè)主不按規(guī)定繳交物業(yè)管理服務費，房屋本體維修基金等費用以及賠償金，違約金的，處以每日千分之三的滯納金，無正當理由逾期三個月仍拒絕繳交的，物業(yè)管理公司可采取停水，停電等催繳措施。四、其他事項本公約由物業(yè)管理單位報區(qū)物業(yè)管理主管部門審核批準；在辦理住用手續(xù)時由業(yè)主簽字，經的已住用業(yè)主簽字后生效。本公約對本物業(yè)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有同等效力。業(yè)主更換，本公約繼續(xù)有效。業(yè)主大會可以根據本物業(yè)的實際情況對本公約進行修改補充，并提前報區(qū)物業(yè)管理主管部門核準備案，修改補充條款自業(yè)主大會通過之日起生效，無須經業(yè)主重新簽訂。裝修管理公約及消防安全管理公約為本公約附件，與本公約具有同等效力。業(yè)主之間，業(yè)主與業(yè)主委員會之間，業(yè)主與物業(yè)管理公司之間因本公約發(fā)生的糾紛，協商不成的，提請市物業(yè)管理主管部門調解，或提交福州市仲裁委員會貪污裁決。本公約一式三份，業(yè)主，業(yè)主委員會，物業(yè)管理公司各執(zhí)一份。 裝修承諾書本人為 東方偉業(yè)廣場 單元（以下稱該物業(yè)）的買受人，為維護本物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主的共同利益，本人聲明如下：一、確認并詳細閱讀福建東方偉業(yè)商業(yè)物業(yè)運營有限公司物業(yè)服務中心制定的“臨時管理規(guī)約”（以下稱“本臨時管理規(guī)約”），“裝修管理服務協議書”；二、同意遵守并倡導其他業(yè)主及物業(yè)使用人遵守本臨時管理規(guī)約；三、本人同意承擔違反本臨時管理規(guī)約的相應責任，并同意對該物業(yè)的使用人違反本臨時管理規(guī)約的行為承擔連帶責任；四、本人同意轉讓該物業(yè)時取得物業(yè)繼受人簽署的本臨時管理規(guī)約承諾書并送交建設單位或物業(yè)服務企業(yè)，建設單位或物業(yè)服務企業(yè)收到物業(yè)繼受人簽署的承諾書前，本承諾繼續(xù)有效。承諾人（簽章） 年 月 日七、業(yè)主裝修指南為了加強裝修管理與監(jiān)督，確保物業(yè)使用壽命和整體美觀，保證物業(yè)的保值和增值。保障業(yè)主的利益，維護環(huán)境秩序。希望廣大業(yè)主/商家給予支持。（一）物業(yè)服務中心負責本轄區(qū)業(yè)主/商家的二次裝修的管理與監(jiān)督。（二）業(yè)主或房屋使用人在辦理完入伙手續(xù)后方可申請裝修。裝修人須向物業(yè)服務中心提出二次裝修申請，并填寫裝修申報表及繳納裝修垃圾清運費。（三）裝修人將裝修申報表、裝修施工方案及圖紙（平面圖、管線走向圖、吊頂圖、立面圖），施工單位營業(yè)執(zhí)照復印件和資質證書復印件并交物業(yè)服務中心登記。（四）物業(yè)服務中心對裝修人的裝修方案圖紙進行審核，并于三個工作日內給以回復。裝修人同時將裝修方案送一份到公安消防部門審批后才能施工。（五）裝修申請獲準后，裝修人員和施工單位到物業(yè)服務中心辦理相關手續(xù)，并發(fā)放臨時出入證（本人身份證復印件貼在上面）。（六）裝修時建筑主體、承重結構不得隨意變動改造，不得擅自變動管道、設施設備、門、窗、通信、有線、防盜系統、煤氣管道等外部結構。（七）對消防設施、中央空調出風口、煙感器、報警裝置等不得封堵和改裝。如發(fā)現即通知整改，不聽勸告的，可強制拆除。（八）不得占道施工，或違章操作。在施工現場要配備滅火器，安全用電，安全操作，做好防火措施。禁止在施工現場使用電爐、燃氣灶等炊具等和明火作業(yè)。（九）裝修人員不得住在施工現場，損壞公共設施要照價賠償，造成他人財產損失或引起其他業(yè)主投訴，將按有關政府規(guī)定及物業(yè)管理制度處理。（十）裝修施工時造成相鄰的堵塞、滲水、停電、停水、物資損壞等，裝修人員應當負責修復和賠償。（十一）施工時如遇裝修材料特長、寬時必須遵從物業(yè)服務中心管理人員安排，注意搬運安全，碰損設施設備、墻體等，應承擔相應賠償責任。（十二）裝修過程中嚴禁高空拋物及其他影響公共安全的行為，違者重罰，并追究法律責任。（十三）裝修施工期限為三個月，如果需要延期的，須到物業(yè)服務中心辦理延期手續(xù)。（十四）每日施工時間：（7：3012：00，14：0020：00），周六、日及節(jié)假日不得進行有噪音作業(yè)。（十五）施工人員不得在現場打架、斗毆、睹搏及其他一切違反亂紀活動，一經發(fā)現將嚴肅處理，或直接送公安機關。（十六）業(yè)主或使用人要提醒施工人員每天施工完畢，應檢查電源開關、水龍頭等情況，關好門、窗，收拾工具、設備，如丟失自行負責。（十七）裝修垃圾不要亂扔，按照物業(yè)服務中心指定的地方堆放，易燃、易爆物品不得帶入施工現場，否則承擔一切后果。（十八）未經物業(yè)服務中心核準，私自進行各種裝修或違反上述規(guī)定的，物業(yè)處根據情節(jié)可作如下處理：（1）責令停工；（2）責令恢復原狀；（3）暫時扣留工具；（4）賠償經濟損失；（5）以上處罰可并用。（十九） 裝修期間物品要帶出去，須到物業(yè)服務中心辦理出門條，方可放行?；蛘哂蓸I(yè)主帶領出行，否則保安有權過問并扣留。（二十）裝修竣工后要到物業(yè)處辦理退場手續(xù) 乙方簽字： 年 月 日 八、二次裝修申報表(附件4) 店面室內裝修審批表（附件5）九、裝修守則（1）商戶/物業(yè)使用/裝修負責人應認真仔細閱讀裝修指南裝修流程及商場管理規(guī)定，并嚴格按照裝修審批意見進行文明施工。（2）進場人員必須辦理出入證，管理人員有權檢查。如發(fā)現證件過期，管理人員有權予以沒收，將其清理出場。（視無證者處理）（3）裝修垃圾及雜物應局限在店鋪內，清理時應搬運到物業(yè)服務中心指定的地方，不得漏灑，由物業(yè)服務中心統一清走。（4）所有進出現場的材料、施工設備必須經過物業(yè)服務中心的批準方可放行，否則不予通過。退場時必須持出門條經現場保安核準后方可放行。（5）在裝修過程中材料進出必須按物業(yè)服務中心指定通道、貨梯不得擅自從其他通道和電梯內走。凡超長、超寬、超重不準使用電梯。（6）嚴禁隨地大小便或不文明使用衛(wèi)生間，不準亂扔垃圾等圬物。不準亂搭亂拉電線，必須由物業(yè)服務中心同意后才能安裝使用，不準亂圍公共場地做施工場所。（7）如發(fā)生盜竊或遺失，應立刻向物業(yè)服務中心報告或向公安機關報案，對失竊或遺失物件的物業(yè)服務中心不承擔責任。（8）嚴禁用手觸碰裸露的線頭或不明來源的開關，造成后果自負。（9）施工結束后必須到物業(yè)服務中心辦理退場手續(xù)方可退場。十、東方偉業(yè)廣場裝修管理規(guī)定東方偉業(yè)廣場裝修管理規(guī)定第一部分：總則 一、本規(guī)定適用于全體駐場商戶,包括自行使用自持物業(yè)的業(yè)主及承租人及其工作人員。 二、使用自持物業(yè)的業(yè)主入場裝修物業(yè)前應先簽署本規(guī)定。承租人簽訂租賃合同時一并簽署本規(guī)定，并將之作為租賃合同的附件。 三、本規(guī)定一經駐場商戶簽章即對其產生約束力，駐場商戶應嚴格遵守本規(guī)定，同意商業(yè)物業(yè)運營公司有權根據本規(guī)定對其裝修物業(yè)的行為進行管理并接受該公司對自己違反本規(guī)定行為的處罰。第二部分：店面裝修設計要求（設計人員細讀）設計應符合國家現行有關建筑、裝飾及消防等的規(guī)范規(guī)程。 一、平面布置與地面（一）不得設計夾層或地面墊高。（二）地面材料須采用地磚、石材、強化木地板等符合消防規(guī)范要求的材料。（1）一層為通透敞開式高場，商場隔斷應采用金屬框玻璃（厚度8-10mm)，高度不超過2m；沿公共通道一側不得固定隔斷。（2）二、三層可以隔斷到店面招牌處；（3）四層均應向霞浦消防支隊作二次裝修消防審批審核與消防安全檢查申核。二、吊頂（一）吊頂材料應采用鋁質格柵，隔層與公共部份吊頂用防火板隔開，必須使用符合消防規(guī)范要求的材料。防規(guī)范要求的材料。（二）吊頂應于適當位置預留檢查口400500mm，尤其設備閥門位置必須留出。（三）吊頂內所有線路均需采用金屬管保護，刷防火涂料（嚴禁采用PVC管）。（四）吊頂與公共通道相通處用防火防潮板材封堵，并預留檢查口400500mm。三、隔墻、倉庫、試衣間、隔斷（一）所有倉庫、試衣間的隔墻材料均需采用輕鋼龍骨防火防潮板等符合消防規(guī)范的材料，高度不超過2m。四、貨架、背景板、櫥窗、燈箱（一）高柜、背柜、背景板、櫥窗地臺應高度不超過2m。采用防火材料，若采用木作則需刷防火涂料或防火板飾面保護（防火涂料至少需兩遍以上）。（二）背景板若兼作隔墻，應視同隔墻處理。五、電氣、消防設施部分（一）本店面用電負荷應詳細核算。若超出物業(yè)公司提供的負荷，承租人需提出增容申請，由商業(yè)物業(yè)運營公司審核批準，費用由承租人自理。（詳見裝修管理規(guī)定第七部分：電氣變更增容程序。（二）使用面積超過建筑面積300m2的室內裝修，業(yè)戶應事先向霞浦市消防部門申請裝修防火審核申報及消防安全檢查申報。（三）商鋪消防設施不得任何變更改動，應預留應急照明燈插座及應急照明燈位置（應掛于高處）。（四）對商鋪面積小于100m2的輕危險級ABC干粉滅火器配置場所不少于2具（4kga)，每個設置點的ABC干粉滅火器數量不宜多于5具（4kga)。六、商場試衣間制作標準（一）試衣間尺寸：試衣間門邊緣面積至少應為1.50平方米，門面寬不小于0.80米，高為1.80-2.0米。試衣間門邊緣的上、下方應分別與試衣間頂部及地面留有15厘米的間隙。七、商場貨柜、展臺試衣間消防驗收標準：（一）裝修單位安裝或裝修所有木質材料貨柜、展臺，必須涂刷兩遍以上防火涂料或貼防火板，做好防火處理。（二）廠家專柜所用配電盤、電源開關必須放置在試衣間或貨柜明顯部位，不得放置在庫房內，且配電盤、電源開關周邊不得存放易燃易爆物品或雜物。八、商場邊店及專柜內電氣施工規(guī)定（一）安裝軌道射燈時，1米軌道限定最大功率為150W，2米軌道最大功率200W，軌道對接時每一路軌道長度不得超過6米，總功率不得超過600W。（二）安裝日光燈時如使用電感式燈具內需配電容器補償。燈具與木結構間必須使用防火材料保持間距。禁止安裝散裝燈具及使用彈簧壓縮式燈腳日光燈架和燈端電子鎮(zhèn)留器燈架。（三）在木制結構的展柜及燈箱內使用的石英燈具須有外殼，燈泡功率不能超過20W，且必須做防火處理在射燈孔刷防火涂料并加石棉墊釘于燈孔上，射燈變壓器高低壓出線需套玻璃絲管。其它場所的石英燈泡功率不能超過35W。（四）店內新鋪設線路的主電源線截面積不得小于4mm2。（五）邊店內總用電量超過3kw時應使用物業(yè)工程部指定的三相電源，施工后應將負荷調整平衡。九、商場電氣工程施工安裝規(guī)定1、為保障電氣工程施工質量，確保安全運行，物制訂本規(guī)定。要求各施工單位在二次裝修進行電氣施工時，除執(zhí)行國家電氣工程安裝標準的同時也應執(zhí)行本規(guī)定。2、本規(guī)定包含各種低壓配電線路的敷設，各種燈具（燈箱）的內外部接線、強電插座的安裝、悶頂內所有電氣線路敷設及接線盒內的接頭連接等方面。3、室內配線應采用額定電壓不低于0.45/0.75KV的絕緣導線，室內電纜配線應采用額定電壓不低于0.6/1.0KV的電力電纜。4、每個分支路絕緣導線相線間及相線對地的絕緣電阻值不應小于0.5M。5、悶頂內嚴禁采用聚氯乙烯絕緣護套銅芯線、聚氯乙烯絕緣平行銅芯軟線和聚氯乙烯絕緣絞型銅芯軟線明敷。6、室內配管應按照如下原則：配管的選用應以線路中配電箱的上下口進出線配管保持一致為原則，不應出現金屬電線保護管、金屬盒（箱）、塑料電線保護管、塑料盒（箱）混合使用的情況，特殊情況混用時應按規(guī)范對金屬部位進行可靠接地。7、悶頂其配電線路必須穿金屬管保護。從接線盒引向器具的絕緣導線應采用可撓金屬管進行保護，分支處的接頭應在接線盒內絞接使用壓線帽進行連接，導線和接頭不應有裸露部分。8、敷設在場所的管路，應采用鍍鋅鋼管。管與管、管與配電箱及管與線盒之間要求使用4mm2多股軟銅線進行接地并使用專用接地線卡。嚴禁使用電焊焊接。9、塑料管配管：必須申請，物業(yè)工程部電氣工程師批準簽字后方可使用。10、塑料管應采用難燃型塑料管及其配件。悶頂內無可燃物時，其配電線路可穿難燃型鋼性塑料管保護。11、在特別潮濕場所的應使用塑料管但不應敷設在高溫和易受機械損傷的場所。12、塑料管與管、管與盒等器件應采用專用管配件插入連接；接口 應牢固密封，導線不得外露。13、護套線配線：必須申請，物業(yè)工程部電氣工程師批準簽字后方可使用。護套線嚴禁直接敷設在抹灰層、悶頂、護墻板、灰幔角落和墻壁內。14、護套線與接地導體或不發(fā)熱管道等緊貼交叉處，應加絕緣保護管，敷設在易受機械損傷場所的護套線，應加設鋼管保護。15、護套線進入接線盒（箱）或與設備、器具連接時，護套層應引入接線盒（箱）內或設備內。線槽配線應按國家及地方規(guī)范執(zhí)行。16、裝飾工程配線。通過有裝飾場所或部位的配電線路，每條支路均應單獨設置斷路器進行短路和過載保護。17、配電線路設置在可燃裝飾夾層時，應穿金屬管保護，若受裝飾構造條件限制局部不能穿金屬管時，必須采用金屬軟管。其長度不應大于1.2m，導線不得裸露。嚴禁采用金屬軟管作為主線路敷設。18、動力設備和照明裝置的配電線路，穿越可燃、難燃裝飾材料時，除配電線路應穿保護管外，尚應采用玻璃棉、巖棉等非燃材料作隔熱阻燃保護。19、裝飾工程內不應設臨時配電線路，電源插座不應直接安裝在可燃結構上，照明燈飾材料必須采用難燃性材料。20、導線接頭應設在盒（箱）或器具內，在多塵和潮濕場所應采用 密封式盒（箱）；盒（箱）的配件應齊全，并固定可靠。21、導線與導線的連接應采用絞接后壓接壓線帽的方法進行連接，絞接的匝數應為5-7圈，壓線帽的壓接應采用專用工具進行壓接，并達到壓接強度。22、多股銅芯線應先擰緊搪錫后再進行絞接壓接壓線帽。23、2.5mm2及以下獨股銅芯線可直接與設備或器具的端子連接。24、 截面為2.5mm2及以下的多股銅芯線應先擰緊搪錫或壓接端子后再與設備或器具的端子連接。25、 接線端子及開關出線壓接導線不得多于兩根。26、 開關與插座靠近可燃物或安裝在可燃結構上時，應采取隔熱、散熱等保護措施。安裝插座應采用專用盒。開關與插座不得直接安裝在可燃物上，當暗裝在可燃物上的開關、插座，面板與接線盒之間有距離，中間夾有可燃物時，應采用隔熱材料將發(fā)熱、打火部位與可燃物之間徹底隔離。27、 暗裝開關、插座應采用專用盒，專用盒的四周不應有空隙，蓋板應端正并緊貼墻面安裝。因裝修后，造成盒與面板相距過遠，應視同無接線盒，要重新裝盒，并緊貼面板安裝。28、照明裝置的安裝應首選物業(yè)工程部推薦品牌，如使用特殊燈具時相關技術文件應齊全，包括：產品質量檢測證書、3C質量認證證書等（注：3C質量認證證書為國家現行強制執(zhí)行的電氣產品質量認證）。如選用國外產品必須具有國際認證標準標記及質量檢測證明的產品，并經工程部電氣工程師書面認可后方可安裝使用。29、型號、規(guī)格及外觀質量應符合設計及防火安全的要求。30、施工中的安全技術措施，應符合本規(guī)范和國家現行的標準及產品技術文件的規(guī)定。31、安裝電氣照明裝置時，嚴禁使用木楔。當設計無規(guī)定時，固定件的承載能力應與電氣照明裝置的重量相匹配。32、電氣裝置的接線應牢固，電氣接觸應良好；需接地的燈具、開關、插座等非帶電金屬部分，應有明顯標志的專用接地螺釘。33、末級開關容量應符合本級控制范圍，嚴禁使用大容量開關控制小容量負荷。34、燈具線路內嚴禁使用加裝保險管的方式進行保護。35、電氣裝置的施工及驗收，必須符合國家現行的有關標準規(guī)范的規(guī)定，同時必須符合本規(guī)定。36、木結構上只允許安裝帶有隔熱外殼的鹵素燈具，光源功率不能超過20W，且必須做防火處理，并經驗收合格后方可使用。37、廣告燈箱和柜臺內不得采用散裝的日光燈燈具或其它散裝的燈具。燈箱金屬外殼必須可靠接地。任何展示或廣告燈箱的箱門必須方便開啟，不得使用箱門固定的燈箱做法。38、照明燈具（含變壓器）不應直接安裝在可燃裝修材料或可燃構件上。當燈具的高溫部位靠近除不燃性（A級）以外的裝修材料時，應采取隔熱（如用玻璃絲、石膏板、石棉板等加以隔熱防護）、散熱（如在燈具上增加散熱空隙或加強頂棚內通風降溫，與可燃物保持一定距離）等防火保護措施。燈飾所用材料的燃燒性能等級不應低于難燃性（B1級）等級。39、嵌入式燈具、吸頂燈具以及光檐（槽燈）照明，當采用鹵鎢燈以及單燈功率超過60W時，燈具（或燈）的引入線應選用105250耐熱絕緣電線。40、嵌入安裝的射燈必須使用12V燈杯，嵌入安裝的射燈引出線與射燈變壓器二次導線連接應使用瓷端子連接，以防射燈高溫將其烘烤變形，造成導線接觸不良。41、嚴禁使用碘鎢燈、鹵鎢燈、60W以上的白熾燈等高溫照明燈具作為庫房照明光源。十、配電設備及燈具推薦選型1、日光燈、筒燈、射燈、軌道燈、燈具選飛利浦、松下、歐司朗。2、電感型鎮(zhèn)流器：電子鎮(zhèn)流器：選飛利浦、松下、歐司朗。3、小型配電箱及內部開關：奇勝牌、正泰牌、施耐德牌。4、照明開關、插座：奇勝牌、正泰牌、施耐德牌。 第三部分：圖紙要求（提交商業(yè)物業(yè)運營公司審核，設計人員詳讀）一、平面布置圖：應標明隔墻、貨架、門面詳細尺寸和準確定位（以判斷消防設備是否需要變更）：應注明地面使用材料，隔墻使用材料，隔斷、櫥窗使用材料，墻面裝飾材料。二、吊頂布置圖：吊頂做法、使用材料、詳細尺寸；燈具類型，布置位置。三、立面圖：貨架、形象板、燈箱、櫥窗尺寸材料（高度務必標出）四、電路圖：必須注明總用電負荷（含照明與保留插座）。五、門面彩色圖：門面及招牌做法、詳細尺寸、材質、標志。 六、消防設施需重新調整的店面須另備圖紙報消防支隊審核，該部分圖紙要求詳見消防審核及驗收程序。第四部分：費用的繳納一、本部分所涉及的面積均指建筑面積。二、裝修清運費7元/。三、打墻的裝修垃圾清運費50/；四、裝修保證金： 100以下：2000元； 100-300：3000元； 300以上：5000元；（特大面積另定）裝修結束后無違章符合審批要求的可退回；五、水電周轉金：15元/；六、物業(yè)管理費：6元/月。七、臨時出入證押金人民幣：20元/本，工本費人民幣：5元/本。八、運營推廣費:6元/月九、履約經營保證金: 2000元/戶/項第五部分：注意事項（承租人詳讀）一、裝修方應自行辦理建筑工程一切保險及第三者責任保險。二、裝修設計經審核后確定消防設施需重新變更或用電負荷需要增容的，應按照消防設施、電氣變更增容程序辦理相關手續(xù)。一、店面內應配置滅火器（型號：ABC干粉；規(guī)格：3KG（4KG）數量：一部/75m2，且不少于兩部及應急照明燈（50m2以下一盞，50m2至100m2兩盞，100m2以上根據現場情況定），應懸掛于高處。第六部分：裝修驗收、開業(yè)規(guī)定（承租人及施工負責人詳讀）施工過