我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的難點(diǎn)與對(duì)策.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系網(wǎng)站刪除我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的難點(diǎn)與對(duì)策1.引言上世紀(jì)九十年代，我國(guó)進(jìn)行房改，由以前國(guó)家福利分房，到由國(guó)民自行購(gòu)買(mǎi)住房。以住宅為主的中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展,由此，帶動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，成為拉動(dòng)內(nèi)需、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。同時(shí)，房?jī)r(jià)呈不斷上升的態(tài)勢(shì)，又遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通民眾的承受能力。與此同時(shí),“市場(chǎng)杠桿”調(diào)節(jié)作用的失靈也日益顯現(xiàn),我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的一些問(wèn)題亟待解決。美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)在給我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)沖擊的同時(shí)也敲響了警鐘。因此,深入研究我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控措施,以期促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,是一個(gè)重大而現(xiàn)實(shí)的課題。本文就我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的難點(diǎn)與對(duì)策做出相應(yīng)的分析與探討。2.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的難點(diǎn)2.1目前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 (一)房?jī)r(jià)過(guò)高是房地產(chǎn)的最根本問(wèn)題，近幾年,房地產(chǎn)的需求一直處于旺盛狀態(tài)。特別是有很多人把房產(chǎn)作為投資項(xiàng)目,進(jìn)行投機(jī)買(mǎi)賣(mài),房產(chǎn)價(jià)格一直處于相對(duì)高位。根據(jù)最新美國(guó)行業(yè)統(tǒng)計(jì)資料,國(guó)際上房地產(chǎn)利潤(rùn)率一般維持在5%左右,高的有6-8%,而中國(guó)房地產(chǎn)的利潤(rùn)率高達(dá)30-40%，甚至更高。在國(guó)外人們購(gòu)一套適于居住的房屋僅是年工資的3-5倍,而國(guó)內(nèi)工薪階層購(gòu)一套房的費(fèi)用多是年工資的10-20倍。像這樣的情況,如果不給予調(diào)控,廣大居民的住房困難就難以解決。(二)相關(guān)配套機(jī)制及政策不健全目前,與房地產(chǎn)相關(guān)的金融、稅收等配套機(jī)制和政策還不健全,房地產(chǎn)融資、抵押貸款渠道單一且不暢通,房地產(chǎn)稅費(fèi)種類(lèi)繁多,且存在不合理的方面和環(huán)節(jié),既不利于市場(chǎng)。房地產(chǎn)調(diào)控就成了國(guó)家重要的方向和目標(biāo)，讓普通民眾能買(mǎi)得起房，讓普通民眾“居有其所”。但隨著國(guó)家的調(diào)控“國(guó)*條”政策的不斷出臺(tái)，讓大家感覺(jué)到“房地產(chǎn)調(diào)控”難，為什么“房地產(chǎn)調(diào)控”就那么難喃？2.2我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來(lái)的剛性需求最近五年我國(guó)城鎮(zhèn)化率：2008年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率45.68% ；2009年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率已達(dá)46.59%；2010年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)升至49.7%；2011年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到51.27%；2012年中國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到52.57%。最近五年我國(guó)商品房銷(xiāo)售量：2008年，6.21億平方米；2009年，9.37億平方米；2010年，10.43億平方米；2011年，10.99億平方米；2012年，11.13億平方米。2010至2012年，全國(guó)農(nóng)業(yè)人口落戶(hù)城鎮(zhèn)的數(shù)量為2505萬(wàn)人，平均每年達(dá)835萬(wàn)的農(nóng)民進(jìn)城，同時(shí)還有很大一部分雖然進(jìn)城了，但并沒(méi)有落戶(hù)城市的，所以住房剛性需求旺盛，所以調(diào)控難度非常大。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化經(jīng)驗(yàn)，城市化率在30%70%期間是加速城市化的時(shí)期。我國(guó)未來(lái)的城鎮(zhèn)化率應(yīng)該是70%左右，即目前農(nóng)村居民人數(shù)將由6.2億人減少到4億人左右，需要轉(zhuǎn)移的農(nóng)村居民人數(shù)達(dá)2億2000萬(wàn)人（按2012年全國(guó)13.54億人口來(lái)計(jì)算）。解決2億2000多萬(wàn)人的住房問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了剛性需求。我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了巨大的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)也給“房地產(chǎn)調(diào)控”增加了很大的難度。2.3地方政府“土地財(cái)政”地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)，使得房?jī)r(jià)越高，土地價(jià)格越高。而土地價(jià)格越高，地方政府用于城市基礎(chǔ)設(shè)施的錢(qián)就更多。我車(chē)現(xiàn)行的土地批租制度使賣(mài)地成為地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源。不少地方政府土地財(cái)政收入占了地方政府收入的30%以上，有的甚至達(dá)到50%以上，曾經(jīng)報(bào)紙上還報(bào)道過(guò)有一個(gè)貧困縣有一年的土地財(cái)政收入占了地方政府收入的90%以上。地方政府樂(lè)見(jiàn)房?jī)r(jià)的上升，具有推高土地價(jià)格的利益驅(qū)動(dòng)。由此也必然導(dǎo)致地方政府在執(zhí)行中央制訂的房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策上不積極，大打折扣，甚至是“上有政策，下有對(duì)策”使房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控由于缺乏地方政府的支持和配合而成為“空調(diào)”，從地方政府的角度看，現(xiàn)行的財(cái)稅體系使基層政府缺乏財(cái)政的支配權(quán)，財(cái)權(quán)主要掌握在中央政府手里，依賴(lài)土地財(cái)政實(shí)在是無(wú)奈之舉。因此，要解決這個(gè)問(wèn)題就必須改革我國(guó)政府現(xiàn)行財(cái)稅體制，把更多的財(cái)權(quán)下放到地方政府。當(dāng)然地方財(cái)權(quán)和國(guó)家財(cái)權(quán)的問(wèn)題是比房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控更大，更長(zhǎng)遠(yuǎn)的課題，不是一蹴而就的。但地方政府在利益的驅(qū)動(dòng)下，土地價(jià)格的暴漲是成為房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲的最有力的推手之一。以我在房地產(chǎn)公司十年的經(jīng)歷來(lái)看：1999年，我在一家房產(chǎn)公司，地價(jià)約為10萬(wàn)元/畝，當(dāng)時(shí)四川樂(lè)山城區(qū)的房?jī)r(jià)大概在700-800元/平方米左右，2010年樂(lè)山上半年房?jī)r(jià)均在4000元/平方米以下，地價(jià)在300-500萬(wàn)元/畝左右；下半年8月底，隨著中心城區(qū)春華路中段一地塊以860萬(wàn)元/畝的拍賣(mài)價(jià)成交，樂(lè)山下半年各樓盤(pán)不斷破4000/平方米，破5000/平方米，樂(lè)山房?jī)r(jià)正式進(jìn)入 “四”時(shí)代，“五”時(shí)代！可見(jiàn)地價(jià)在房?jī)r(jià)中的重要地位，“房地產(chǎn)調(diào)控”只控房?jī)r(jià)，而不控地價(jià)，“房地產(chǎn)調(diào)控”難也是必然結(jié)果了！2.4是民間資本投資領(lǐng)域過(guò)窄民間投資是來(lái)自于民營(yíng)經(jīng)濟(jì)所涵蓋的各類(lèi)主體的投資，具體包括個(gè)體投資（居民個(gè)人的生產(chǎn)性投資和住宅投資、城鄉(xiāng)個(gè)體工商戶(hù)經(jīng)營(yíng)性投資）、私營(yíng)企業(yè)投資、私有資本控股的股份制企業(yè)投資以及集體企業(yè)投資。2012年，我國(guó)居民儲(chǔ)蓄存款余額已達(dá)40萬(wàn)億元，存在著巨大的民間投資潛力。但由于社會(huì)保障體系不完善，這部分儲(chǔ)蓄很難轉(zhuǎn)化成民間投資。近年來(lái)，住房、養(yǎng)老、醫(yī)療、就業(yè)和教育等領(lǐng)域的改革全面展開(kāi)，措施出臺(tái)相對(duì)集中。改革后，由于配套的社會(huì)保障體系及制度不能及時(shí)確定，居民對(duì)未來(lái)收入預(yù)期不明而加重了后顧之憂(yōu)。雖然老百姓有儲(chǔ)蓄，有一定投資能力，但絕不敢貿(mào)然投資。對(duì)于普通民眾而言，投資實(shí)體經(jīng)濟(jì)，開(kāi)公司、辦企業(yè)是不可能的，那么投資地產(chǎn)、投資股票成為入門(mén)最低，最容易做的。在過(guò)去100年間，美國(guó)股票的平均投資回報(bào)率達(dá)到9.7，這個(gè)數(shù)字超過(guò)了同期美國(guó)債券、黃金、藝術(shù)品和房地產(chǎn)的投資回報(bào)率。最近20年里，美國(guó)股票年投資回報(bào)率更是平均達(dá)到13。因此，必須大力發(fā)展股票、債券、基金等資本市場(chǎng)，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展所帶來(lái)的大量的財(cái)富積累找到更多的投資渠道，以減低對(duì)房地產(chǎn)的投資和投機(jī)性沖動(dòng)?？粗袊?guó)股市十年，熊長(zhǎng)牛短，很多股民是血本無(wú)歸。十年間，只有2006年和2007年中國(guó)股市才經(jīng)歷一波短暫的牛市，其余時(shí)間里面，股民就是在一種煎熬中度過(guò)。國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家資本市場(chǎng)很發(fā)達(dá)，投資回報(bào)率較高，剩余資本有很多投資渠道。而我國(guó)的資本市場(chǎng)不太發(fā)達(dá)，不確定性和風(fēng)險(xiǎn)很高，大量的民間資本找不到好的出路，只好流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。大量余資流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，給房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控帶來(lái)很大的壓力。3.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的對(duì)策3.1國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控3.1.1美國(guó)：市場(chǎng)調(diào)節(jié)和政策管理相結(jié)合總體來(lái)看，美國(guó)擁有一套完整科學(xué)的抑制房地產(chǎn)泡沫非理性發(fā)展的機(jī)制，其中有許多重要的政策工具。第一是住房貸款利率。美國(guó)的貸款利率幾乎每天都在變動(dòng)，影響貸款利率變化的因素主要有：長(zhǎng)期國(guó)債收益率的變化、長(zhǎng)期國(guó)債的走勢(shì)、市場(chǎng)對(duì)長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展的評(píng)估等因素，特別是美聯(lián)儲(chǔ)基準(zhǔn)利率發(fā)生變化，貸款利率馬上會(huì)隨之調(diào)整，這就為政府提供了一個(gè)非常有利和靈敏的杠桿，借以調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)。第二是大幅提高炒房者成本，這就在很大程度上將許多人拒絕在投機(jī)圈之外，減少了炒房人群。在美國(guó)，買(mǎi)賣(mài)房屋手續(xù)非常復(fù)雜，中介代理機(jī)構(gòu)和律師都要從成交金額收取買(mǎi)賣(mài)雙方較高比例的費(fèi)用，嚴(yán)重制約了絕大多數(shù)人炒房，遏制了房?jī)r(jià)的起伏波動(dòng)。第三是房屋的維護(hù)費(fèi)用昂貴。每年都要繳納稅金，一般稅率在1%以上，還有房屋保險(xiǎn)費(fèi)用等，成為擁有房屋的沉重負(fù)擔(dān)。第四是政府對(duì)第一套住房以外的非自住房屋在稅收、貸款政策等方面都不給予第一套住房的優(yōu)惠，從而大幅降低了房地產(chǎn)投機(jī)的吸引力。第五是對(duì)非自用住宅房屋出售后的盈利征稅。第六是房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)非常及時(shí)、詳細(xì)、準(zhǔn)確，公眾隨時(shí)都可在政府網(wǎng)站上查到房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)，包括每個(gè)月新開(kāi)工數(shù)、中間房?jī)r(jià)月變化指數(shù)、房?jī)r(jià)上升和收入上升對(duì)比、房?jī)r(jià)上升和租房費(fèi)用上升對(duì)比指數(shù)等科學(xué)實(shí)用的指標(biāo)，這大大提高了房屋買(mǎi)賣(mài)的信息透明度，不僅給決策部門(mén)提供了調(diào)控依據(jù)，而且有效地降低了房地產(chǎn)商炒作或壟斷的成分。3.1.2歐洲：市場(chǎng)調(diào)節(jié)為主導(dǎo)作為一個(gè)聯(lián)系緊密的經(jīng)濟(jì)共同體，歐洲國(guó)家更多地信奉市場(chǎng)調(diào)節(jié)，由市場(chǎng)來(lái)調(diào)控。政府一般并不直接制定政策遏制“炒房”行為，而是通過(guò)銀行信貸和國(guó)家稅收等形式達(dá)到自動(dòng)調(diào)節(jié)。歐洲央行主要以利率的調(diào)整，在不打擊經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的情況下，抑制在歐元區(qū)國(guó)家出現(xiàn)的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。歐洲央行認(rèn)為，信貸增長(zhǎng)和資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)之間，長(zhǎng)期以來(lái)都有著頗為系統(tǒng)化的關(guān)系，因此，歐洲央行將采取審慎的態(tài)度對(duì)待房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題。3.1.3英國(guó)：五次上調(diào)利率遏制投機(jī)自2001年初以來(lái)，有3年多時(shí)間英國(guó)房?jī)r(jià)每年漲幅都超過(guò)20%。為此，英國(guó)政府和中央銀行從供需兩方面入手，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)分火爆。一方面，英格蘭銀行從2003年11月到2004年8月連續(xù)5次上調(diào)利率，將利率從3.5%提高至4.75%，導(dǎo)致抵押貸款成本增加，遏制了房地產(chǎn)消費(fèi)信貸過(guò)熱的現(xiàn)象。另一方面，英國(guó)政府于2004年底通過(guò)了住房法2004，圍繞著建造足夠數(shù)量的、低收入群體買(mǎi)得起的“社會(huì)性”住房，以加快實(shí)現(xiàn)政府關(guān)于2010年“體面”住房目標(biāo)等，出臺(tái)了一系列切實(shí)可行的規(guī)定，從而有效保障了社會(huì)中低收入階層的住房權(quán)益。3.1.4法國(guó)：實(shí)行廉租房和高稅收自1999年以來(lái)，法國(guó)平均房?jī)r(jià)已上漲45%。為抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)的泡沫，法國(guó)政府規(guī)定，各大城市必須建設(shè)一定數(shù)量的廉租房，其比例約為總住房面積的15%至20%。廉租房的存在使得房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)需求減少，房?jī)r(jià)因此處于穩(wěn)定狀態(tài)。除此之外，政府還長(zhǎng)期推行租房補(bǔ)貼等福利制度，社會(huì)各階層的無(wú)房戶(hù)都可在租房時(shí)享受政府補(bǔ)貼，建造廉租房的房地產(chǎn)企業(yè)也可獲得中央政府補(bǔ)貼。此外，高額地皮稅的征收也有效抑制了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的投機(jī)行為。在法國(guó)，購(gòu)房者除要繳納高額地皮稅外，還需支付住房稅或空房稅，這導(dǎo)致了長(zhǎng)期以來(lái)法國(guó)人不把房地產(chǎn)市場(chǎng)視為投資或財(cái)產(chǎn)保值的重要領(lǐng)域。3.1.5德國(guó)：推行福利住房和小戶(hù)型二戰(zhàn)后，德國(guó)聯(lián)邦、各州和地方政府都把解決百姓的居住問(wèn)題作為施政的重中之重。多年來(lái)，德國(guó)投入巨額資金，大規(guī)模興建了許多“福利住房”。所謂“福利住房”，是指由國(guó)家資助建造、租金較低、專(zhuān)門(mén)租給低收入者的住宅。據(jù)統(tǒng)計(jì)，戰(zhàn)后60年來(lái)，德國(guó)先后建造了近1000萬(wàn)套“福利住房”。另外，德國(guó)一直堅(jiān)持供應(yīng)小戶(hù)型住宅。到上世紀(jì)末，全國(guó)戶(hù)均住房面積仍不到100平方米，是西方發(fā)達(dá)國(guó)家中戶(hù)均面積最小的國(guó)家之一，這也是德國(guó)解決住房問(wèn)題的一項(xiàng)重要而有效的舉措。3.1.6亞洲：靈活多樣的調(diào)控政策許多亞洲國(guó)家和地區(qū)的政府為避免出現(xiàn)過(guò)多的房?jī)r(jià)泡沫，也紛紛實(shí)行了靈活多樣的調(diào)控政策。新加坡早在上世紀(jì)60年代就推出了“居者有其屋”計(jì)劃，大力建設(shè)以自住為主經(jīng)濟(jì)適用類(lèi)住房，限制居民購(gòu)買(mǎi)該類(lèi)住房的次數(shù)，監(jiān)督房屋不得用于商業(yè)性經(jīng)營(yíng)，規(guī)定較長(zhǎng)的房屋轉(zhuǎn)售時(shí)限，在很大程度上抑制了房地產(chǎn)投機(jī)。新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)分隔為“政府組屋”與私人住宅兩個(gè)市場(chǎng)，80%以上的居民購(gòu)買(mǎi)的是政府建造的平價(jià)組屋，而僅有10%-20%的人居住在價(jià)格高昂的私人住宅中。韓國(guó)政府建立了一套優(yōu)先為無(wú)房戶(hù)提供住房的制度，保障性住房占整個(gè)住房市場(chǎng)的50%以上，規(guī)定一個(gè)家庭只允許購(gòu)買(mǎi)一套住房，并有嚴(yán)格的登記存檔，對(duì)擁有兩套或兩套以上住宅者收取高額的資產(chǎn)增值稅，使房屋的自住性需求和投機(jī)性需求得以明顯劃分和區(qū)別對(duì)待，令炒房者知難而退。通過(guò)對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)泡沫的研究, 我們可以從中借鑒到治理房地產(chǎn)泡沫的一些做法和政策措施，努力使我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行在健康的軌道上，使其真正成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定的增長(zhǎng)點(diǎn)。3.2我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)調(diào)控措施3.2.1第一階段：1998年至2010年一季度1998年至2002年，住房制度改革，核心是“房改”，住房分配貨幣化。住房制度改革，使住宅建設(shè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)，大力地促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)較快發(fā)展。隨著市場(chǎng)化程度的增強(qiáng)，個(gè)人購(gòu)房比例不斷提高， 2003年達(dá)到96.4%，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)入以個(gè)人購(gòu)房需求為主的階段，市場(chǎng)化格局逐步形成。2003年至2005年，確立房地產(chǎn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。“國(guó)六條”明確了房地產(chǎn)業(yè)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱地位，“8.31”大限、土地實(shí)行招拍掛等這些政策調(diào)控并未起到相應(yīng)的效果，而使其發(fā)展更為迅速，房?jī)r(jià)增速加快。土地有償出讓導(dǎo)致了地價(jià)飆升，而此階段房地產(chǎn)投資額、開(kāi)發(fā)量、銷(xiāo)售額也進(jìn)入了全面上升的時(shí)期，發(fā)展十分迅速。商品房銷(xiāo)售額增速2003 年起連續(xù)三年超過(guò)30%。2004 年全國(guó)商品住宅均價(jià)同比增長(zhǎng)18.7%，2005 年初房?jī)r(jià)同比增速超過(guò)了20%；2005 年施工面積增長(zhǎng)率近20%，為20 年來(lái)的第二高值。2005年至2007年，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。2005年，國(guó)八條，新國(guó)八條；2006年，國(guó)六條，九部十五條，2007年，進(jìn)一步深化（貨幣、稅收、國(guó)土）改革。2007 年，地王競(jìng)爭(zhēng)在各個(gè)城市出現(xiàn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地?zé)崆楦邼q， 70個(gè)大中城市新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)亦創(chuàng)下近十年來(lái)的最高水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和快速增長(zhǎng)在2007 年達(dá)到最高點(diǎn)。針對(duì)市場(chǎng)的快速發(fā)展，政府迅速做出反應(yīng)，從2007 年下半年開(kāi)始實(shí)行從緊的貨幣政策，多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和利率，同時(shí)開(kāi)征土地增值稅，嚴(yán)格控制上市公司公開(kāi)融資。同時(shí)還出臺(tái)了“提高二套房貸款利率和首付款”、“90/70”、“限外”等多種抑制性政策，為2008 年市場(chǎng)進(jìn)入全面調(diào)整期埋下伏筆。 2008 年，在金融危機(jī)導(dǎo)致宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)逐漸降溫、自身內(nèi)在調(diào)整需要、抑制性政策效果逐漸顯現(xiàn)等多種因素的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入全面調(diào)整期，銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積全年降幅分別達(dá)19.7%和19.5%。前三季度土地購(gòu)置面積和開(kāi)發(fā)面積分別下降2.9%和1.6%，到四季度累計(jì)降幅進(jìn)一步擴(kuò)大為8.6%和5.6%。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源為38146 億元，同比增長(zhǎng)1.8%，增速比上年大幅下滑35.5 個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)資金鏈日趨緊張。2008 年，70 個(gè)大中城市中，房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降的城市從4月僅為4 個(gè)，到12 月多達(dá)55 個(gè)。房?jī)r(jià)下降呈現(xiàn)出從珠三角、中部、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海依次推進(jìn)的態(tài)勢(shì)。2008年至2010年，從控房?jī)r(jià)到保增長(zhǎng)再到控房?jī)r(jià)。2008 年四季度后，中央與地方政府積極出臺(tái)各種措施拉動(dòng)消費(fèi)信心，財(cái)政政策和貨幣政策逐步放松，“購(gòu)房入戶(hù)”、“放松二套房信貸政策”、“鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)降價(jià)促銷(xiāo)”等關(guān)鍵性政策先后出臺(tái)，市場(chǎng)下行態(tài)勢(shì)得到初步遏制，但市場(chǎng)觀(guān)望氣氛依然濃厚。政策對(duì)市場(chǎng)影響的效果直到2009年4 月才顯現(xiàn)，全國(guó)主要城市成交量同比出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。2009 年上半年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)31.7%;價(jià)格企穩(wěn)回升，2009 年6 月全國(guó)房屋價(jià)格指數(shù)漲幅為0.2，7 月漲幅為1;主要城市交易量同比漲幅均超過(guò)50%，且多個(gè)城市交易量超過(guò)2008 年全年。地方政府也出臺(tái)很多相關(guān)政策鼓勵(lì)購(gòu)房，如四川樂(lè)山政府2008年出臺(tái)的政策減免一些相關(guān)稅收，2009年首次購(gòu)房的，政府補(bǔ)貼45元/平方米；2009年出臺(tái)的政策減免一些相關(guān)稅收，2010年首次購(gòu)房的，政府補(bǔ)貼25元/平方米。2010年房?jī)r(jià)“再創(chuàng)輝煌”！房市神話(huà)繼續(xù)上演，房?jī)r(jià)持續(xù)攀高，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控宣告全面失調(diào)。3.2.2第二階段，2010年二季度至現(xiàn)在2010年，宏觀(guān)調(diào)控出現(xiàn)了新變化，從年度調(diào)控變?yōu)榧径日{(diào)控，從調(diào)控投機(jī)、投資需要擴(kuò)散到調(diào)控首套房、改善性需求。2010年4月17日，被稱(chēng)為“史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策” -“國(guó)十條”出臺(tái)，堅(jiān)持遏制部分城市過(guò)快上漲，2010年9月，2010年“國(guó)五條”出臺(tái)；2011年，新“國(guó)八條”出臺(tái)，調(diào)控力度再次加大，加大保障房供應(yīng)，加大土地供應(yīng)，提高二套房首付比例。同時(shí)，六次提高存款準(zhǔn)備金率，不斷惡化了房地產(chǎn)公司的融資環(huán)境，直接抑制了房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)。2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策穩(wěn)中趨緊，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松。2013年，國(guó)五條出臺(tái)，二套貸款利率和首付款的金額上調(diào)，出售的二手房個(gè)稅增加到20%。但房產(chǎn)公司及百姓解讀政府意圖時(shí)，感覺(jué)出政府對(duì)“房地產(chǎn)”調(diào)控的曖昧態(tài)度，出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面，各地“地王”重出江湖，2013年上半年，政府土地收益達(dá)1.7萬(wàn)億，專(zhuān)家預(yù)計(jì)2013年政府土地收益達(dá)4萬(wàn)億。這對(duì)于“房地產(chǎn)”調(diào)控可不是好消息。第二階段的調(diào)控應(yīng)該說(shuō)成效還是非常顯著的，全國(guó)房?jī)r(jià)沒(méi)有像第一階段一樣，出現(xiàn)爆發(fā)性的增長(zhǎng)，處于穩(wěn)中有升的格局。以四川樂(lè)山為例，房產(chǎn)均價(jià)在2010年在破“四”、破“五”后，2011年、2012年沒(méi)有出現(xiàn)破“六”的格局，2013年上半年，很多樓盤(pán)房產(chǎn)價(jià)格突破6000元/平方米（雖然打著實(shí)享單價(jià)是多少的旗號(hào)），出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的格局。3.3對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的對(duì)策建議從我國(guó)目前的調(diào)控來(lái)看，主要集中以限價(jià)、限購(gòu)、限貸。第二階段的調(diào)控，就是以限價(jià)、限購(gòu)、限貸為主，但只是2011、2012年起了一定效果，從2013年來(lái)看，還是不能解決根本問(wèn)題。限價(jià)、限購(gòu)、限貸其實(shí)只能限制中低收入的群體購(gòu)房，高收入的一次性購(gòu)房，限價(jià)、限購(gòu)、限貸對(duì)他們不起作用。房地產(chǎn)不能只是限價(jià)、限購(gòu)了，未來(lái)樓市調(diào)控若轉(zhuǎn)向土地財(cái)政改革等長(zhǎng)效機(jī)制，則可能從根源上、從供給上解決問(wèn)題。如從土地、金融、財(cái)稅、保障性住房等方面進(jìn)行改革，通過(guò)市場(chǎng)規(guī)律的傳導(dǎo)，達(dá)到調(diào)整市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的目的，這對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展將產(chǎn)生更大的影響。3.3.1土地價(jià)格改革：“房地產(chǎn)調(diào)控”核心是“控地價(jià)”國(guó)家一再調(diào)控，而地方卻只是喊口號(hào)，卻沒(méi)有實(shí)際控房?jī)r(jià)，所以應(yīng)該通過(guò)制度創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)地方政府與中央政府的博弈由非合作博弈轉(zhuǎn)變?yōu)楹献鞑┺摹?.3.1.1分離中央與地方的財(cái)權(quán)與事權(quán)要接受益原則重新劃定中央與地方的財(cái)權(quán)與事權(quán)，將一部分目前由地方政府管理的而沒(méi)有對(duì)應(yīng)財(cái)權(quán)支撐的事權(quán)收回中央，擴(kuò)大地方政府的稅源與稅基，保障地方政府有充足的稅收；同時(shí)，各級(jí)政府必須裁減人員，減少不必要開(kāi)支，嚴(yán)格收支管理，以減少地方政府的“增收沖動(dòng)”。徹底擺脫地方政府土地財(cái)政與房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控矛盾的尷尬局面。3.3.1.2建立科學(xué)的地方政府績(jī)效評(píng)估體系必須改變以往的地方政府績(jī)效評(píng)估體系，建立科學(xué)的績(jī)效評(píng)估體系，同時(shí)，建立對(duì)地方政府的房地產(chǎn)調(diào)控的問(wèn)責(zé)制。把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲等內(nèi)容納入經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作的目標(biāo)責(zé)任制，增大地方政府牟利和不執(zhí)行中央宏觀(guān)調(diào)控政策的成本。這樣才能做到令行禁止，切實(shí)強(qiáng)化對(duì)地方政府行為的約束。3.3.1.3改革土地出讓金收取辦法改革土地出讓金收取辦法，切斷地方政府與開(kāi)發(fā)商在利益上的內(nèi)在聯(lián)系?，F(xiàn)在城市土地批租是一次付清幾十年租期的土地出讓金，所支付的金額巨大。這種土地批租方式使本屆政府能夠獲得未來(lái)歷屆政府幾十年的土地出人金收入，正好符合了地方政府追求短期效益和顯性政績(jī)的愿望，這成為地方政府過(guò)度干預(yù)土地市場(chǎng)的利益驅(qū)動(dòng)。以四川峨眉山市為例，在2010年時(shí)，據(jù)說(shuō)已經(jīng)把按總體規(guī)劃應(yīng)該到2025年時(shí)賣(mài)的地已經(jīng)賣(mài)完了！如果城市土地批租先是房產(chǎn)公司付較低的土地出讓金，業(yè)主購(gòu)房后改按年度收費(fèi)，以稅收的形式逐年向業(yè)主收取，對(duì)地方政府干預(yù)土地市場(chǎng)、推高土地市場(chǎng)價(jià)格從中獲利是釜底抽薪式的改革?！暗貎r(jià)”下來(lái)了，“房?jī)r(jià)” 自然不會(huì)節(jié)節(jié)攀升。3.3.2稅收調(diào)控全面征收房產(chǎn)稅，對(duì)購(gòu)買(mǎi)多套住房的，應(yīng)逐級(jí)提高購(gòu)房納稅標(biāo)準(zhǔn)，能有效的限制一次付款進(jìn)行房產(chǎn)投資投機(jī)的購(gòu)房群體。3.3.2.1做一次全國(guó)住房普查，建立全國(guó)城市房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)、不動(dòng)產(chǎn)登記以家庭為單位，落實(shí)到家庭中的每一個(gè)人。例如，百姓購(gòu)買(mǎi)第二套房的征收50%的購(gòu)置稅，購(gòu)第三套房的征收100%的購(gòu)置稅，購(gòu)第四套房的征收200%的購(gòu)置稅，這樣可以快速有效地提高炒房成本，抑制投機(jī)行為。對(duì)已購(gòu)房者征收房產(chǎn)稅，按照擁有住房的套數(shù)和面積逐級(jí)遞增和累進(jìn)，可以抑制房?jī)r(jià)和增加稅收，又不破壞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，使有限的土地資源能夠得到有效利用。3.3.2.2征收不動(dòng)產(chǎn)增值稅從國(guó)際稅收實(shí)踐來(lái)看，當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)生買(mǎi)賣(mài)等有償轉(zhuǎn)讓時(shí)，大多數(shù)國(guó)家都規(guī)定應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)讓收益增值部分課稅。美國(guó)、日本、英國(guó)、法國(guó)、芬蘭等國(guó)家，把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益歸入個(gè)人或法人的綜合收益，征收個(gè)人所得稅或法人稅（公司所得稅），其中美國(guó)實(shí)行15%到34%的累進(jìn)稅率。意大利將從買(mǎi)入到轉(zhuǎn)讓時(shí)的價(jià)格上漲部分作為稅基，按照價(jià)格增長(zhǎng)幅度采用累進(jìn)制，按5%至30%的稅率征收不動(dòng)產(chǎn)增值稅。3.3.3保障性住房做好保障房建設(shè)，能有效解決中低收入家庭住房難，同時(shí)分流一部分商品房購(gòu)買(mǎi)群體，對(duì)“房地產(chǎn)調(diào)控”起到一定的作用。3.3.3.1我國(guó)保障性住房我國(guó)保障性住房是專(zhuān)門(mén)針對(duì)中低收入家庭建設(shè)的具有社會(huì)保障性質(zhì)的特殊住房，目前包括廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房，這種類(lèi)型的住房有別于完全由市場(chǎng)形成價(jià)格的商品房。按照黨的十八大報(bào)告提出的要求，住房保障制度建設(shè)的基本方向是：加快建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，完善符合國(guó)情的住房體制機(jī)制和政策體系，立足保障基本需求、引導(dǎo)合理消費(fèi)，加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求的住房供應(yīng)體系，逐步形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房?jī)r(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，向著實(shí)現(xiàn)廣大群眾住有所居的目標(biāo)邁進(jìn)。3.3.3.2增加保障性住房供應(yīng)，提高保障性住房品質(zhì)，擴(kuò)大受益群體目前國(guó)家進(jìn)行保障性住房建