物業(yè)管理基本制度招投標(biāo)和承接查驗(yàn)制度(PPT 48頁(yè)).ppt

1 3 1前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念和原則3 2前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則3 3物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)規(guī)則3 4開標(biāo) 評(píng)標(biāo)和中標(biāo)3 5違反前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)規(guī)定的法律責(zé)任需熟悉和掌握的法規(guī)規(guī)章內(nèi)容 物業(yè)管理?xiàng)l例 第三章前期物業(yè)管理 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法 3前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度 2 4 1物業(yè)承接查驗(yàn)制度的意義4 2物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容4 3物業(yè)的保修責(zé)任4 4物業(yè)承接查驗(yàn)辦法需熟悉和掌握的法規(guī)規(guī)章內(nèi)容 物業(yè)管理?xiàng)l例 第三章前期物業(yè)管理 物業(yè)承接查驗(yàn)辦法 4物業(yè)承接查驗(yàn)制度 3 概述立法背景定位與適用承接查驗(yàn)程序六個(gè)明確一加強(qiáng)課后學(xué)習(xí)案例 4 4物業(yè)承接查驗(yàn)辦法 4 作業(yè) 物業(yè)承接查驗(yàn)辦法 對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)的條件是如何規(guī)定的 物業(yè)承接查驗(yàn)依據(jù)的文件有哪些 物業(yè)承接查驗(yàn)辦法 對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)的的程序是如何規(guī)定的 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的資料有哪些 熟悉承接查驗(yàn)的共用部位 共用設(shè)備設(shè)施所包含的具體內(nèi)容 簡(jiǎn)述物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的作用 試述承接查驗(yàn)的方法 內(nèi)容和重點(diǎn) 5 物業(yè)承接查驗(yàn)辦法 概述 物業(yè)承接查驗(yàn)制度是 物業(yè)管理?xiàng)l例 確定的七大基本制度之一 物業(yè)承接查驗(yàn)辦法 以下簡(jiǎn)稱 辦法 將 條例 的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行細(xì)化 補(bǔ)充和完善 增強(qiáng)了物業(yè)承接查驗(yàn)制度的可操作性 2010年10月14日發(fā)布 2011年1月1日起實(shí)施 6 立法背景 長(zhǎng)期以來(lái)困擾物業(yè)管理工作的深層次問(wèn)題是如何構(gòu)建業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的和諧互信關(guān)系 而影響和諧互信關(guān)系的主要因素有兩方面 一方面是前期開發(fā)的遺留問(wèn)題 另一方面是后期管理問(wèn)題 前期矛盾主要來(lái)源于權(quán)屬 質(zhì)量 責(zé)任三個(gè)方面 其現(xiàn)象是物業(yè)服務(wù)企業(yè)夾在建設(shè)單位與第二業(yè)主中間 兩面不是人 兩頭夾擊 處于弱勢(shì)的不公平地位 其根本原因在于前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會(huì)缺位 而本質(zhì)則是產(chǎn)權(quán)移交 主要是共用部分 共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)移交不清 7 立法背景 辦法 明確了建設(shè)單位 物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù) 辦法 的實(shí)施 對(duì)減少建設(shè)單位的開發(fā)遺留問(wèn)題 降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 維護(hù)業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)權(quán)益 化解物業(yè)管理的矛盾糾紛 構(gòu)建和諧互信的物業(yè)管理關(guān)系 具有重要的現(xiàn)實(shí)意義 8 定位與適用 定位作為 條例 的配套性政策和物業(yè)承接查驗(yàn)制度的細(xì)化和補(bǔ)充 辦法 既不同于 物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 也不同于 物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目交接辦法 與技術(shù)性強(qiáng)的 物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 相比 更偏重于制度性和程序性 與綜合性整體項(xiàng)目的 物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目交接辦法 相比 辦法 涉及交接的內(nèi)容僅為物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備 9 辦法 的適用范圍明確限定為前期物業(yè)管理階段的新建物業(yè) 雖然 辦法 規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)合同終止后 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的承接查驗(yàn)可以參照 但僅限于其中部分程序性和技術(shù)性條款 辦法 中大量關(guān)于建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利 義務(wù)及法律責(zé)任的實(shí)體規(guī)定具有主體的相對(duì)性和內(nèi)容的時(shí)效性 10 承接查驗(yàn)程序 辦法 13條明確了物業(yè)承接查驗(yàn)程序確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案 移交有關(guān)圖紙資料 查驗(yàn)共用部位共用設(shè)施設(shè)備 解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題 確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果 簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議 辦理物業(yè)交接手續(xù) 11 六個(gè)明確一個(gè)加強(qiáng) 1 明確了物業(yè)承接查驗(yàn)的基本條件2 明確了物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的核心作用3 明確了物業(yè)承接查驗(yàn)雙方的共同責(zé)任4 明確了行政部門對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)的監(jiān)管責(zé)任5 明確了物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容和重點(diǎn)6 明確了物業(yè)承接查驗(yàn)各方的法律責(zé)任7 加強(qiáng)對(duì)業(yè)主權(quán)益的保護(hù) 12 六個(gè)明確一個(gè)加強(qiáng) 1 明確了物業(yè)承接查驗(yàn)的基本條件 辦法 通過(guò)第11條詳細(xì)規(guī)定實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的七個(gè)基本條件 鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)參與建設(shè)工程的設(shè)計(jì) 施工 分戶驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收等活動(dòng) 向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議 13 第11條實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè) 應(yīng)當(dāng)具備以下條件 一 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格 取得規(guī)劃 消防 環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件 并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案 二 供水 排水 供電 供氣 供熱 通信 公共照明 有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成 供水 供電 供氣 供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具 三 教育 郵政 醫(yī)療衛(wèi)生 文化體育 環(huán)衛(wèi) 社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成 14 四 道路 綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成 并滿足使用功能要求 五 電梯 二次供水 高壓供電 消防設(shè)施 壓力容器 電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書 六 物業(yè)使用 維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全 七 法律 法規(guī)規(guī)定的其他條件 15 為什么要設(shè)置七個(gè)條件 由于建設(shè)單位交予物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)的性質(zhì)難以確定 為了防止建設(shè)單位有什么 交什么 形成后患 此外 辦法 第38條還規(guī)定了 建設(shè)單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由 要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè) 16 另一方面 在前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會(huì)缺位的情況下 為保障物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施承接查驗(yàn)工作有約可依和有據(jù)可查 辦法 明確規(guī)定建設(shè)單位在三個(gè)契約性文件中必須約定物業(yè)承接查驗(yàn)的相關(guān)內(nèi)容 17 第6條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同 應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的共用部位 共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 第7條建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約 應(yīng)當(dāng)對(duì)全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗(yàn)物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備的事項(xiàng)作出約定 第8條建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同 應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容 18 2 明確了物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的核心作用在物業(yè)承接查驗(yàn)全過(guò)程中 簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議是最為關(guān)鍵的核心環(huán)節(jié) 辦法 中關(guān)于物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的規(guī)定有五個(gè)條款之多 凸顯其核心作用 辦法 明確了物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的內(nèi)容 效力和違約責(zé)任 19 第21條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn) 與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的結(jié)果 簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議 第22條物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況 存在問(wèn)題 解決方法及其時(shí)限 雙方權(quán)利義務(wù) 違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定 第23條物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議 與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力 20 第24條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù) 向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備 第25條物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議生效后 當(dāng)事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務(wù) 導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同無(wú)法履行的 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任 21 為什么要設(shè)置物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議 承接查驗(yàn)的前提條件保證了 但承接查驗(yàn)的結(jié)果沒(méi)有保障 最終也會(huì)使承接查驗(yàn)功虧一簣 如何使承接查驗(yàn)的結(jié)果具有法律效力 在承接查驗(yàn)的法律關(guān)系無(wú)法理順的情況下 只有重新建立一個(gè)合同關(guān)系來(lái)達(dá)到制約雙方的行為 即簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議 22 3 明確了物業(yè)承接查驗(yàn)雙方的共同責(zé)任 辦法 16條對(duì) 條例 第28條規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了必要的補(bǔ)充和完善 條例 第28條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí) 應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn) 23 在物業(yè)承接查驗(yàn)的定義中 辦法 明確規(guī)定物業(yè)承接查驗(yàn)的主體為物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位 第2條本辦法所稱物業(yè)承接查驗(yàn) 是指承接新建物業(yè)前 物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定 共同對(duì)物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng) 24 對(duì)于查驗(yàn)記錄和交接記錄 辦法 要求建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽字確認(rèn) 第19條現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書面記錄 查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗(yàn)的人員簽字確認(rèn) 第26條交接工作應(yīng)當(dāng)形成書面記錄 交接記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽章確認(rèn) 25 對(duì)于惡意串通 弄虛作假 共同侵犯業(yè)主利益的行為 辦法 規(guī)定建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)責(zé)任 第40條建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通 弄虛作假 在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中共同侵害業(yè)主利益的 雙方應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任 26 為什么要明確承接查驗(yàn)雙方的共同責(zé)任 一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在其中屬于弱勢(shì)地位 建設(shè)單位說(shuō)交什么 物業(yè)服務(wù)企業(yè)就接什么 以后出了問(wèn)題很難追究清是誰(shuí)的責(zé)任 二是建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中共同侵害業(yè)主利益的 如何厘清雙方的責(zé)任也是一大難題 明確雙方的共同責(zé)任 是確保承接查驗(yàn)過(guò)程中雙方相互推諉 相互扯皮或者共同推卸責(zé)任的有效法寶 27 4 明確了行政部門對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)的監(jiān)管責(zé)任制定 辦法 的主導(dǎo)思想之一 就是要通過(guò)公權(quán)力的適度干預(yù) 平衡物業(yè)承接查驗(yàn)雙方的權(quán)利義務(wù) 保護(hù)處于弱勢(shì)地位的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè) 28 辦理備案手續(xù) 第29條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi) 持下列文件 哪些文件 向物業(yè)所在地的區(qū) 縣 市 房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù) 29 責(zé)令限期改正 第42條建設(shè)單位 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按本辦法履行承接查驗(yàn)義務(wù)的 由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正 逾期仍不改正的 作為不良經(jīng)營(yíng)行為記入企業(yè)信用檔案 并予以通報(bào) 30 行使處罰權(quán) 第43條建設(shè)單位不移交有關(guān)承接查驗(yàn)資料的 由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正 逾期仍不移交的 對(duì)建設(shè)單位予以通報(bào) 并按照 物業(yè)管理?xiàng)l例 第五十九條的規(guī)定處罰 物業(yè)管理?xiàng)l例 第59條違反本條例的規(guī)定 不移交有關(guān)資料的 由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正 逾期仍不移交有關(guān)資料的 對(duì)建設(shè)單位 物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào) 處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款 31 明確監(jiān)管職責(zé)的目的是什么 保障合同第三方 即業(yè)主的利益 保障合同中弱勢(shì)的物業(yè)企業(yè)的利益 32 5 明確了物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容和重點(diǎn) 內(nèi)容第十六條 一 共用部位 一般包括建筑物的基礎(chǔ) 承重墻體 柱 梁 樓板 屋頂以及外墻 門廳 樓梯間 走廊 樓道 扶手 護(hù)欄 電梯井道 架空層及設(shè)備間等 二 共用設(shè)備 一般包括電梯 水泵 水箱 避雷設(shè)施 消防設(shè)備 樓道燈 電視天線 發(fā)電機(jī) 變配電設(shè)備 給排水管線 電線 供暖及空調(diào)設(shè)備等 三 共用設(shè)施 一般包括道路 綠地 人造景觀 圍墻 大門 信報(bào)箱 宣傳欄 路燈 排水溝 渠 池 污水井 化糞池 垃圾容器 污水處理設(shè)施 機(jī)動(dòng)車 非機(jī)動(dòng)車 停車設(shè)施 休閑娛樂(lè)設(shè)施 消防設(shè)施 安防監(jiān)控設(shè)施 人防設(shè)施 垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等 33 不作為內(nèi)容第17條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水 供電 供氣 供熱 通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備 不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收的內(nèi)容 34 方法和重點(diǎn) 第18條現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用核對(duì) 觀察 使用 檢測(cè)和試驗(yàn)等方法 重點(diǎn)查驗(yàn)物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn) 外觀質(zhì)量和使用功能 查驗(yàn)重點(diǎn)非其內(nèi)在質(zhì)量和安全性能 目的是避免承擔(dān)不必要的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn) 35 明確承接查驗(yàn)重點(diǎn)的作用是什么 強(qiáng)化物業(yè)承接查驗(yàn)工作的針對(duì)性和實(shí)用性 根據(jù)以往物業(yè)承接查驗(yàn)中存在的問(wèn)題 有針對(duì)性進(jìn)行相關(guān)制度的設(shè)計(jì) 36 6 明確了物業(yè)承接查驗(yàn)各方的法律責(zé)任 建設(shè)單位的三項(xiàng)法律責(zé)任第32條物業(yè)交接后 建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的約定 及時(shí)解決物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題 導(dǎo)致業(yè)主人身 財(cái)產(chǎn)安全受到損害的 應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任 第33條物業(yè)交接后 發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題 影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù) 給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任 第36條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍 承擔(dān)物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任 37 2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的三項(xiàng)法律責(zé)任第34條自物業(yè)交接之日起 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的 法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修 養(yǎng)護(hù)和管理義務(wù) 承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任 第35條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件 資料和記錄建立檔案并妥善保管 第39條物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè) 因物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任 38 7 加強(qiáng)對(duì)業(yè)主權(quán)益的保護(hù)明確規(guī)定物業(yè)承接查驗(yàn)的檔案歸業(yè)主所有 35條 明確規(guī)定業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) 41條 規(guī)定物業(yè)承接查驗(yàn)可以邀請(qǐng)業(yè)主代表 主管部門 可以聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu) 可以進(jìn)行公證 31條 物業(yè)所在房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主對(duì)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗(yàn)行為的投訴 41條 39 課后案例學(xué)習(xí) 案例一 物業(yè)先查驗(yàn)責(zé)任可明確 案例 市民姚女士所在的小區(qū) 自開發(fā)商撤出后 物業(yè)公司沒(méi)有真正履行管理義務(wù) 小區(qū)路燈等公共設(shè)施受損得不到及時(shí)解決 居民怨聲載道 開發(fā)商卻與物業(yè)單位相互推諉 由于大多數(shù)小區(qū)業(yè)主入住前沒(méi)有查驗(yàn)小區(qū)公共部位及設(shè)施的質(zhì)量達(dá)標(biāo)情況 以至于存在質(zhì)量問(wèn)題的部分無(wú)法被發(fā)現(xiàn)并及時(shí)得到維修 作為責(zé)任主體的開發(fā)商及物業(yè)管理公司遺留下來(lái)的問(wèn)題 成了小區(qū)全體業(yè)主的頭疼事 40 政策解讀 在商品房交房過(guò)程中 絕大多數(shù)業(yè)主只對(duì)自己購(gòu)買的房屋內(nèi)部進(jìn)行檢查驗(yàn)收 而對(duì)小區(qū)公共部位 公共設(shè)施不進(jìn)行查驗(yàn) 因此 這些未被查驗(yàn)的部分若存在質(zhì)量問(wèn)題 并不能被發(fā)現(xiàn)并要求開發(fā)商維修 一旦在房屋保質(zhì)期滿出現(xiàn)故障 就得使用專項(xiàng)維修資金 損害了業(yè)主的利益 辦法 的出臺(tái) 類似姚女士所在小區(qū)的遭遇可得到有效規(guī)避 41 辦法 規(guī)定 開發(fā)商必須在確保物業(yè)不存在質(zhì)量問(wèn)題的情況下才能撤出 交接后發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題 影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用以及給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的 由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修及依法承擔(dān)賠償責(zé)任 物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè) 因物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的 物業(yè)服務(wù)企業(yè)也要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任 辦法 的實(shí)施 可以幫助業(yè)主第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)問(wèn)題 明確維修責(zé)任 也就意味著最終交到全體業(yè)主手中的是合格的物業(yè) 42 案例二 物業(yè)檔案歸全體業(yè)主所有 案例 市民梁先生住的小區(qū) 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)即將期滿 小區(qū)業(yè)主大會(huì)征求業(yè)主意見后 準(zhǔn)備聘請(qǐng)新的物業(yè)服務(wù)企業(yè) 此事備受小區(qū)業(yè)主關(guān)注 梁先生說(shuō) 自入住以來(lái) 業(yè)主不知道小區(qū)內(nèi)具體的物業(yè)檔案包括什么內(nèi)容 這次更換物業(yè) 很多業(yè)主希望能詳細(xì)地了解小區(qū)路燈 建筑物的基礎(chǔ)等小區(qū)公共部分 設(shè)施的資料 43 政策解讀 不只是梁先生 很多小區(qū)業(yè)主都不了解 或者很少關(guān)心小區(qū)物業(yè)的檔案 業(yè)主入住后 一旦小區(qū)的公共設(shè)施 部位等出了問(wèn)題 因維修不及時(shí)導(dǎo)致的物業(yè)管理糾紛時(shí)有發(fā)生 遭遇開發(fā)商和物業(yè)管理公司 扯皮 的事也就不可避免 辦法 的實(shí)施 則可避免開發(fā)商和物業(yè)踢皮球 按規(guī)定 物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有 業(yè)主享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) 前期物業(yè)服務(wù)合同終止 新舊物業(yè)企業(yè)更替時(shí) 業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的 原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起 日內(nèi) 向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案 44 開發(fā)商要在物業(yè)