商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃理念：矛盾協(xié)調(diào)法.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除天馬行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632重慶中原商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃理念：矛盾協(xié)調(diào)法商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃理念淺析引言： 實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)價值的最大化，這是諸多開發(fā)商和地產(chǎn)人的初衷與夢想，但是如何實現(xiàn)這一理想的目標(biāo)，用什么方法解決這其中的一系列問題，則是困擾開發(fā)商的一塊心病?；谶@一出發(fā)點，中原地產(chǎn)商業(yè)組將長期探索和研究的部分成果，通過獨特的視角，結(jié)合國內(nèi)外案例的論證，將實際方法理論化地歸納和表現(xiàn)出來，供業(yè)界朋友交流。中原地產(chǎn)期待與大家一同分享商業(yè)地產(chǎn)的心得。 一、商業(yè)地產(chǎn)的一般概念 關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃，開發(fā)商常常會問到我們和其它同行：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品風(fēng)格如何營造、色彩如何搭配、材料如何搭配等等，這些都是為了一個共同的目的，如何提高商業(yè)地產(chǎn)的使用價值從而提升其整體價值。 要回答這個問題，首先必須弄清楚一點：商業(yè)地產(chǎn)究竟為誰而作？通常情況下，我們把商業(yè)的目標(biāo)客戶分為三級。投資者即買鋪的人是一級客戶；商家作為經(jīng)營者即用鋪的人，是二級客戶；而普通消費者才是真正消費鋪內(nèi)商品的人，是三級客戶，也是商業(yè)地產(chǎn)的終極客戶。因此，商業(yè)地產(chǎn)的價值必將通過終極消費客戶消費者對其的認(rèn)可度得以體現(xiàn)。 消費者認(rèn)可的商業(yè)地產(chǎn)，其產(chǎn)品價值主要取決于兩大要素，一是經(jīng)營商家的質(zhì)素（包括經(jīng)營業(yè)態(tài)、品牌檔次和經(jīng)營特色），二是消費的氛圍（人是團(tuán)結(jié)的動物，消費氛圍的營造對商家的進(jìn)入起到一定的引導(dǎo)作用，從而產(chǎn)生羊群效應(yīng)）。經(jīng)營商家認(rèn)可的平臺，即商業(yè)產(chǎn)品的定位和經(jīng)營的氛圍；消費者認(rèn)可的平臺，則為經(jīng)營商家的檔次和消費的氛圍。 經(jīng)營氛圍和消費氛圍的營造，所涉及的問題主要有： 產(chǎn)品形態(tài)（規(guī)劃），是打造精鉆旺鋪、商業(yè)公園還是步行街； 檔次，經(jīng)營的商品是頂級還是中高檔； 風(fēng)格，建筑及裝修體現(xiàn)何種風(fēng)情； 主題，是有主題式還是情景式的。 那么，商業(yè)地產(chǎn)到底應(yīng)該怎樣定義？中原認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)是以商業(yè)為功能性質(zhì)，進(jìn)行商業(yè)交流和交易的空間。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品具有商業(yè)性、公共性和公開性的特質(zhì)。 二、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃要素方法矛盾協(xié)調(diào)法（contradictioncoordinatemethod） 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃，主要存在以下八對矛盾。只有在協(xié)調(diào)好這些矛盾的基礎(chǔ)上，才能做出成功的商業(yè)產(chǎn)品。 矛盾一：集中（concentrate）分散（scatter） 適用于商業(yè)產(chǎn)品形態(tài)、體量、平面布置等有關(guān)規(guī)劃方面的內(nèi)容。 商業(yè)地產(chǎn)的體量和價值一定是成正比的嗎？體量大是否一定意味著價值高？其實不然。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃有集中式賣場、步行街、商業(yè)街區(qū)、商業(yè)群落等形式，采用不同的形式體量的大小也有差別，盲目追求體量大小而忽視項目本身所具備的實際條件，反而達(dá)不到總價高的效果。 案例一：澳洲某大型商業(yè)項目 該項目充分利用了景觀資源，留有寬敞的步行街，讓人置身其中也能感受到周邊的風(fēng)景。這樣打開了交流面，延展了活動空間，打造出別具特色的景觀商業(yè)。 案例二：百康年世紀(jì)門（中心商業(yè)） 該項目位于重慶楊家坪步行街入口，在規(guī)劃時采用了室內(nèi)步行街的形式，使商業(yè)門面呈弧形帶狀鋪展開來，加強了人力導(dǎo)入性，增加了人與商業(yè)的互動關(guān)系。同時，由其地理位置引出“封面”概念，營造了特色風(fēng)情。 案例三：北京建外SOHO（中心區(qū)、CBD商業(yè)） 該項目為公寓寫字樓，其商鋪全部鄰街，1、2層鋪面復(fù)式結(jié)構(gòu)自成一體，3層鋪面有滾梯直達(dá)公共院落，既出入便利又有層次感，并合理地利用了公共空間。 啟示： 在做商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃時，一定要注意協(xié)調(diào)集中和分散的矛盾； 不是體量越大，項目總價值越高； 要根據(jù)項目自身的地塊條件和外部環(huán)境條件做規(guī)劃； 要充分考慮商業(yè)產(chǎn)品的差異性特色營造。 矛盾二：整體（whole） 個體（individual） 適用于商業(yè)地產(chǎn)項目的整體立面風(fēng)格設(shè)計、用材用料設(shè)定等方面的內(nèi)容考慮。 一個商業(yè)項目既是一個整體的商業(yè)空間，其內(nèi)部又分為若干個體商業(yè)空間。個體商業(yè)空間強調(diào)個性化，個性化是否就意味著整體的凌亂無序？成功的商業(yè)項目在處理這個問題的手法上大體有兩類做法： A類：確定明晰的整體風(fēng)格，將個性元素適當(dāng)穿插其中，使其不牽強、不生硬； B類：在打造整體外觀時預(yù)留個性化空間，將個性空間也作為立面的構(gòu)成部分。 啟示： 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品一定要注意整體風(fēng)格的塑造； 個性化空間的預(yù)留應(yīng)在整體風(fēng)格的基礎(chǔ)之上。 矛盾三：公共（Public）私密（Private） 重點解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品內(nèi)部空間規(guī)劃的問題，即公共空間與經(jīng)營空間、可售空間與非售空間如何劃分。 A類：集中商業(yè) 對于集中商業(yè)，可用挑空中庭、挑空連廊的手法，這樣做的作用是提升檔次，形成透氣的交流聚集空間，體現(xiàn)商業(yè)特色，增加空間層次感與整體融合性，增強主題的視覺共享性。 B類：沿街商業(yè) 對于沿街商業(yè)，可用外挑連廊、騎樓的方式，使室內(nèi)外空間轉(zhuǎn)折，增加人流的導(dǎo)入性。 啟示： 適度的公共空間（非售空間）的預(yù)留，對項目檔次提升、人流導(dǎo)入、人氣聚集、特色體現(xiàn)起到極大的作用。 矛盾四：開放（Open ）封閉（Close） 本矛盾協(xié)調(diào)法主指商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品公共空間的利用和規(guī)劃問題，需要注意的是對外沿街鋪面和內(nèi)部鋪面、品牌展示與品牌個性空間的協(xié)調(diào)。 A類：將私密空間和公共空間融合，形成私家利用、公共視覺，以此增加品牌的視覺導(dǎo)入性，自然導(dǎo)入人流； B類：適度的封閉，便于產(chǎn)品風(fēng)格的形成，利于局部通透空間的個性突出。 啟示： 私密空間和公共空間的的巧妙融合連接，對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的商業(yè)氛圍營造相當(dāng)關(guān)鍵； 商業(yè)步行街的規(guī)劃一定要考慮其自身的空間尺度條件； 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的立面未必是越通透越好。 矛盾五： 概念（Concept）具像（Concrete） 重點解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品主題概念落實的問題，主題是什么、體現(xiàn)的風(fēng)情、情景為何、帶來的體驗等是這個問題的主要內(nèi)容。 A類：用建筑本身體現(xiàn)主題； B類：制造運用視覺標(biāo)志，打造連續(xù)的、有設(shè)計的視覺焦點。 啟示： 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的主題概念與產(chǎn)品的功能定位要相適應(yīng)； 建筑本身是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品主題風(fēng)格和氛圍的主要體現(xiàn)內(nèi)容； 視覺標(biāo)志的巧妙制造和運用是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品主題風(fēng)格體現(xiàn)的絕佳手法。 矛盾六： 功能 （Function）美觀（Beautify） 解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的商業(yè)特征和價值體現(xiàn)的問題。 啟示： 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品首先要體現(xiàn)“商業(yè)”特性； 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的商業(yè)性是功能性和美觀性的巧妙融合體現(xiàn)； 商業(yè)氛圍的營造不是單一空間的設(shè)置，也不是產(chǎn)品風(fēng)格的獨立體現(xiàn)，而應(yīng)是全方位、多面的細(xì)節(jié)處理。 矛盾七：特色（Specilist）普遍（normal） 解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的定位方向問題。商業(yè)地產(chǎn)定位應(yīng)注意適用性和實用性。 矛盾八：價格（Price）價值（Value） 這是中原商業(yè)地產(chǎn)組經(jīng)過兩年研究得出的成果商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品矛盾協(xié)調(diào)法中最大的法則，只有將前面七個方法良好的考