對保障性住房物業(yè)管理的思考.doc

對保障性住房物業(yè)管理的思考物業(yè)管理是當前社會一個叫人頭疼的難點問題，業(yè)主抱怨物業(yè)服務不好、收費高；物業(yè)企業(yè)則叫苦說，物業(yè)費偏低而且還收不上來，企業(yè)虧損嚴重；政府主管部門接受物業(yè)投訴案件多，真是“剪不斷、理還亂”。由于物業(yè)公司與業(yè)主的糾紛與矛盾日益增多和不斷加深，出現了許多業(yè)主炒物業(yè)公司魷魚，或物業(yè)公司棄管小區(qū)的“雙向選擇”現象。這些問題的困擾，使物業(yè)行業(yè)發(fā)展舉步維艱。盡管這其中的原因很復雜，既有開發(fā)商的原因、也有物業(yè)公司的原因、還有業(yè)主的原因；有觀念的原因、有體制和制度的原因，還有經濟的原因。但最主要的原因是經濟的原因，表象是一個 “錢”字。業(yè)主想少花點兒錢，多享受些兒服務；物業(yè)公司想多收點兒費，少服務點兒；一些開發(fā)商賣完房子，就想拔出“針頭”，不愿再花錢為物業(yè)公司或者說為小區(qū)物業(yè)“輸血”買單。如果我們再究其一下深層次的原因，就會發(fā)現物業(yè)管理在90年代初期由香港、新加坡等東南亞國家傳人我國時，有些兒超前，超出我們的經濟發(fā)展和人們的收入水平。“物業(yè)公司”一掛牌，許多人竟不知為何物。 物業(yè)管理與服務，是市場經濟高度發(fā)展的產物。我國是發(fā)展中國家，市場經濟發(fā)展水平不高，所以“早產”的物業(yè)管理，在我國發(fā)展一路坎坷，也是情理之中的了。雖說近年來，我國國民經濟一直高速發(fā)展，被世人稱為創(chuàng)造了“奇跡”，但我們的經濟還未發(fā)展到可以使物業(yè)小區(qū)“東風夜放花千樹”的地步。這不僅是觀念問題，更主要是經濟發(fā)展水平問題。盡管如此，物業(yè)管理取得的成績還是應該肯定的。事物總是具有兩面性，“適度超前”的發(fā)展觀，對新事物發(fā)展是有積極促進作用的。不僅解決“重建輕管”造成的房屋“一年新、二年舊、三年破和漏”，而且使房屋升值保值。同時，使人觀念更新。物業(yè)服務也是商品，需要花錢買，已廣被接受。應當說，當前物業(yè)行業(yè)出現的問題，是前進中的問題。隨著國民經濟的發(fā)展和社會的進步，這些問題會逐步被解決的。因本文要談的重點，是保障性住房與物業(yè)管理問題，故對上述問題不作過多分析和討論。 住房是民生重要組成部分、保障性住房是住房問題中的重中之重。隨著我國經濟和房地產業(yè)及物業(yè)行業(yè)的快速發(fā)展，特別是去年提出建立住房保障制度是政府公共服務的一項重要職責以來，各級政府高度關注民生、重視保障性住房體系建設，不斷加大對棚戶區(qū)改造步伐，廉租住房、政策性保障住房和經濟適用住房，越建越多，份量越來越重。尤其是東北，由于眾所周知的原因，棚戶區(qū)改造的規(guī)模非常大、速度快。僅長春市，近兩年來每年都是二百多萬平方米的棚戶區(qū)改造任務，沈陽、哈爾濱恐怕就更多了。于是，如何對保障性住房進行物業(yè)管理的問題開始凸現出來，應當引起我們的高度關注和認真思考。對這個問題的關注和思考，要有前瞻性，要未雨綢繆。前面提到，物業(yè)管理是當前社會一大難題。那么對保障性住房進行物業(yè)管理，更是一個難上加難的問題。如果，這個問題解決不好，不僅居住的房屋，會重蹈過去沒有物業(yè)管理的“一年新、二年舊、三年破和漏”覆轍，而且居住環(huán)境還會重現昔日那種 “臟亂差”的狀況，從而使保障房小區(qū)變成新的棚戶區(qū)，還會使居住上的貧富差距進一步拉大，嚴重影響經濟發(fā)展、和諧社會建設。人們常說安居才能樂業(yè)，對低收入者、中低收入者，不僅要有房住，還要住的環(huán)境好，才能使其樂業(yè)。 保障性住房物業(yè)管理與商品住房物業(yè)管理不一樣，它不能完全靠市場運作，必須要靠政府給予特殊優(yōu)惠政策扶持，才能生存和發(fā)展。政府要象幫助低收入者、中低收入者解決住房困難，提供保障性住房那樣，幫助他們解決保障性住房物業(yè)管理的困難問題。否則，保障住房物業(yè)管理很難維持下去，更談不上發(fā)展。因為低收人、中低收入的群體，經濟承受能力比較脆弱，如果完全按照市場運作來收取物業(yè)費，他們確實難以承受，則物業(yè)企業(yè)更難收上物業(yè)費來。其糾紛和矛盾，會比其他商品住宅的物業(yè)管理更多，更令人頭疼。結果，物業(yè)公司不僅無法維持正常物業(yè)管理開支，只好棄管走人。于是，住宅“一年新、二年舊、三年破和漏”就會舊景重現，棚戶區(qū)又會“卷土重來”， 也就是人們擔心的新棚戶區(qū)出現。物業(yè)管理會出現嚴重貧富差距，影響和諧社會建設。怎樣解決這個問題？除了加快經濟發(fā)展，增加人們的收入，主要有以下幾個途徑： 一是，針對不同的收入者，采取不同的收費辦法，搞活保障房物業(yè)管理。保障住房的居住群體，有最低收入者、低收入者、中低收入者和中等收入者，收入明顯不同，對物業(yè)的需求也不盡相同，因此，物業(yè)服務的項目和收費標準也不同，不能“一刀切”。對最低收入者即低保戶，物業(yè)管理費全免，這筆費用由政府負擔；對低收入者和中低收入者，政府視具體情況，給予適當物業(yè)管理費用補貼。 二是，明晰房屋產權人和使用人的權益，使保障房物業(yè)繳費合理。保障性住房產權比較復雜，有的只是具有使用權，如廉租住房；有的是擁有不完全產權，如政策性保障住房、經濟適用住房；有的是擁有完全產權，如限價商品住宅。房屋產權不同，居住者的身份、權益不同，物業(yè)收費也應有區(qū)別。要理清保障性住房物業(yè)管理的復雜性，采取靈活多樣的政策和方法，為低收入、中低收入群體營造良好的居住環(huán)境。我們知道，物業(yè)管理的一個重要內容，就是使房屋保值增值。顯然，物業(yè)管理使房屋保值增值的部分，是產權人獲益，這部分物業(yè)費應由獲益的產權人承擔，而不應由房屋使用人買單。如果，讓房屋使用人交納由房屋產權人收益的那部分物業(yè)費用，顯然不太合理，有失公允。 三是，開征資源占有費，補貼保障住房物業(yè)管理。當前社會，資源越來越緊缺。一些國家采取征收資源稅的辦法，誰多占和多消費資源，誰就要多付出代價，一方面維護公平，一方面促進資源節(jié)約和境環(huán)保護。住房和物業(yè)也是這樣，政府可以從大戶型、大面積高檔商品住宅尤其是別墅的交易中收取稅費，或直接開征物業(yè)稅或土地資源占有稅中收取，給低收入和中低收入群體物業(yè)服務費適當補貼。這是公平的、合理的。因為土地資源、自然和人文景觀資源是公共的，是全體市民乃至整個國民共享的。這些稀有緊缺的寶貴土地和環(huán)境資源，被有錢人通過買別墅等高檔商品住宅，更多地占有了，而一般居住在90平方米的中小戶型、中低價位的普通商品住宅、特別是居住在更小面積的廉租政策性保障住房和經濟適用住房的低收入、中低收入群體，相對地占有少了。也就是說購買大戶型、大面積、高檔商品住宅的有錢人，多占了居住小戶型、小面積和中小戶型、中低價位商品住宅，及經濟適用住房、政策性保障住房的低收入、中低收入群體的自然和人文環(huán)境資源。那么，政府通過征收物業(yè)稅或資源占有稅，從有錢人手里多收點錢，再通過對物業(yè)管理補貼的方式，補償給低收入和中低收入者，是比較公平合理的。 四是，減少保障房的居住成本，改善保障房的物業(yè)管理。許多地方的保障住房，大都建在城市的邊緣地帶，離市區(qū)很偏遠，而且城市基礎配套設施差，交通極不便利。住在那里，上班、上學、看病、買藥都比較困難，大大增加了低收入和中低收入群體的居住成本。有些城市的住房困難戶“朝也盼，晚也盼”，終于盼到了保障房，最終還得忍痛放棄好不容易得到的房子。因為，他們承受不了“額外”的居住成本。試想，住進這樣的保障住房的群體，本來經濟比較困難，又增加了居住成本和支出，有些兒不堪“重負”，再增加一筆物業(yè)費，真是雪上加霜。因此，搞好保障房的物業(yè)管理，先要考慮減少保障住房的居住成本。盡量把保障住房建在交通方便的市區(qū)，使低收入和中低收入者，方便就近工作、上學和看病等，節(jié)約交通費用的開支，使其安居樂業(yè)。保障性住房建設與棚戶區(qū)改造結合起來，可以很好解決這個問題。因為，棚戶區(qū)大多在老城區(qū)里。當然，棚戶區(qū)改造不能只建保障住房，還要建造許多商品房，甚至是高檔商品房。這樣混合的居住區(qū)，有利于和諧社會的建設，遠遠勝過人為劃分的“富人區(qū)”、“窮人區(qū)”。 五是，加強保障房的質量監(jiān)管，保障物業(yè)管理正常開展。物業(yè)管理能否正常開展，很重要一點，取決于房屋質量。 實際上，許多業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾與糾紛，源于開發(fā)商遺留的房屋質量問題。這個問題找物業(yè)公司負責，顯然打錯了板子，矛盾難以解決。所以，要使保障房物業(yè)管理順利開展，首先保障房的質量要有保障。建設保障住房政府的責無旁貸的責任，因此政府要切實抓好建筑質量的監(jiān)管。其中，很重要一條，在選擇保障房開發(fā)建設單位關鍵環(huán)節(jié)中，政府要嚴把審查關，不能