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文檔簡介
對保障性住房物業(yè)管理的思考物業(yè)管理是當(dāng)前社會一個(gè)叫人頭疼的難點(diǎn)問題,業(yè)主抱怨物業(yè)服務(wù)不好、收費(fèi)高;物業(yè)企業(yè)則叫苦說,物業(yè)費(fèi)偏低而且還收不上來,企業(yè)虧損嚴(yán)重;政府主管部門接受物業(yè)投訴案件多,真是“剪不斷、理還亂”。由于物業(yè)公司與業(yè)主的糾紛與矛盾日益增多和不斷加深,出現(xiàn)了許多業(yè)主炒物業(yè)公司魷魚,或物業(yè)公司棄管小區(qū)的“雙向選擇”現(xiàn)象。這些問題的困擾,使物業(yè)行業(yè)發(fā)展舉步維艱。盡管這其中的原因很復(fù)雜,既有開發(fā)商的原因、也有物業(yè)公司的原因、還有業(yè)主的原因;有觀念的原因、有體制和制度的原因,還有經(jīng)濟(jì)的原因。但最主要的原因是經(jīng)濟(jì)的原因,表象是一個(gè) “錢”字。業(yè)主想少花點(diǎn)兒錢,多享受些兒服務(wù);物業(yè)公司想多收點(diǎn)兒費(fèi),少服務(wù)點(diǎn)兒;一些開發(fā)商賣完房子,就想拔出“針頭”,不愿再花錢為物業(yè)公司或者說為小區(qū)物業(yè)“輸血”買單。如果我們再究其一下深層次的原因,就會發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理在90年代初期由香港、新加坡等東南亞國家傳人我國時(shí),有些兒超前,超出我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們的收入水平?!拔飿I(yè)公司”一掛牌,許多人竟不知為何物。 物業(yè)管理與服務(wù),是市場經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展的產(chǎn)物。我國是發(fā)展中國家,市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高,所以“早產(chǎn)”的物業(yè)管理,在我國發(fā)展一路坎坷,也是情理之中的了。雖說近年來,我國國民經(jīng)濟(jì)一直高速發(fā)展,被世人稱為創(chuàng)造了“奇跡”,但我們的經(jīng)濟(jì)還未發(fā)展到可以使物業(yè)小區(qū)“東風(fēng)夜放花千樹”的地步。這不僅是觀念問題,更主要是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平問題。盡管如此,物業(yè)管理取得的成績還是應(yīng)該肯定的。事物總是具有兩面性,“適度超前”的發(fā)展觀,對新事物發(fā)展是有積極促進(jìn)作用的。不僅解決“重建輕管”造成的房屋“一年新、二年舊、三年破和漏”,而且使房屋升值保值。同時(shí),使人觀念更新。物業(yè)服務(wù)也是商品,需要花錢買,已廣被接受。應(yīng)當(dāng)說,當(dāng)前物業(yè)行業(yè)出現(xiàn)的問題,是前進(jìn)中的問題。隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會的進(jìn)步,這些問題會逐步被解決的。因本文要談的重點(diǎn),是保障性住房與物業(yè)管理問題,故對上述問題不作過多分析和討論。 住房是民生重要組成部分、保障性住房是住房問題中的重中之重。隨著我國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)及物業(yè)行業(yè)的快速發(fā)展,特別是去年提出建立住房保障制度是政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)以來,各級政府高度關(guān)注民生、重視保障性住房體系建設(shè),不斷加大對棚戶區(qū)改造步伐,廉租住房、政策性保障住房和經(jīng)濟(jì)適用住房,越建越多,份量越來越重。尤其是東北,由于眾所周知的原因,棚戶區(qū)改造的規(guī)模非常大、速度快。僅長春市,近兩年來每年都是二百多萬平方米的棚戶區(qū)改造任務(wù),沈陽、哈爾濱恐怕就更多了。于是,如何對保障性住房進(jìn)行物業(yè)管理的問題開始凸現(xiàn)出來,應(yīng)當(dāng)引起我們的高度關(guān)注和認(rèn)真思考。對這個(gè)問題的關(guān)注和思考,要有前瞻性,要未雨綢繆。前面提到,物業(yè)管理是當(dāng)前社會一大難題。那么對保障性住房進(jìn)行物業(yè)管理,更是一個(gè)難上加難的問題。如果,這個(gè)問題解決不好,不僅居住的房屋,會重蹈過去沒有物業(yè)管理的“一年新、二年舊、三年破和漏”覆轍,而且居住環(huán)境還會重現(xiàn)昔日那種 “臟亂差”的狀況,從而使保障房小區(qū)變成新的棚戶區(qū),還會使居住上的貧富差距進(jìn)一步拉大,嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展、和諧社會建設(shè)。人們常說安居才能樂業(yè),對低收入者、中低收入者,不僅要有房住,還要住的環(huán)境好,才能使其樂業(yè)。 保障性住房物業(yè)管理與商品住房物業(yè)管理不一樣,它不能完全靠市場運(yùn)作,必須要靠政府給予特殊優(yōu)惠政策扶持,才能生存和發(fā)展。政府要象幫助低收入者、中低收入者解決住房困難,提供保障性住房那樣,幫助他們解決保障性住房物業(yè)管理的困難問題。否則,保障住房物業(yè)管理很難維持下去,更談不上發(fā)展。因?yàn)榈褪杖?、中低收入的群體,經(jīng)濟(jì)承受能力比較脆弱,如果完全按照市場運(yùn)作來收取物業(yè)費(fèi),他們確實(shí)難以承受,則物業(yè)企業(yè)更難收上物業(yè)費(fèi)來。其糾紛和矛盾,會比其他商品住宅的物業(yè)管理更多,更令人頭疼。結(jié)果,物業(yè)公司不僅無法維持正常物業(yè)管理開支,只好棄管走人。于是,住宅“一年新、二年舊、三年破和漏”就會舊景重現(xiàn),棚戶區(qū)又會“卷土重來”, 也就是人們擔(dān)心的新棚戶區(qū)出現(xiàn)。物業(yè)管理會出現(xiàn)嚴(yán)重貧富差距,影響和諧社會建設(shè)。怎樣解決這個(gè)問題?除了加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展,增加人們的收入,主要有以下幾個(gè)途徑: 一是,針對不同的收入者,采取不同的收費(fèi)辦法,搞活保障房物業(yè)管理。保障住房的居住群體,有最低收入者、低收入者、中低收入者和中等收入者,收入明顯不同,對物業(yè)的需求也不盡相同,因此,物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不同,不能“一刀切”。對最低收入者即低保戶,物業(yè)管理費(fèi)全免,這筆費(fèi)用由政府負(fù)擔(dān);對低收入者和中低收入者,政府視具體情況,給予適當(dāng)物業(yè)管理費(fèi)用補(bǔ)貼。 二是,明晰房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人的權(quán)益,使保障房物業(yè)繳費(fèi)合理。保障性住房產(chǎn)權(quán)比較復(fù)雜,有的只是具有使用權(quán),如廉租住房;有的是擁有不完全產(chǎn)權(quán),如政策性保障住房、經(jīng)濟(jì)適用住房;有的是擁有完全產(chǎn)權(quán),如限價(jià)商品住宅。房屋產(chǎn)權(quán)不同,居住者的身份、權(quán)益不同,物業(yè)收費(fèi)也應(yīng)有區(qū)別。要理清保障性住房物業(yè)管理的復(fù)雜性,采取靈活多樣的政策和方法,為低收入、中低收入群體營造良好的居住環(huán)境。我們知道,物業(yè)管理的一個(gè)重要內(nèi)容,就是使房屋保值增值。顯然,物業(yè)管理使房屋保值增值的部分,是產(chǎn)權(quán)人獲益,這部分物業(yè)費(fèi)應(yīng)由獲益的產(chǎn)權(quán)人承擔(dān),而不應(yīng)由房屋使用人買單。如果,讓房屋使用人交納由房屋產(chǎn)權(quán)人收益的那部分物業(yè)費(fèi)用,顯然不太合理,有失公允。 三是,開征資源占有費(fèi),補(bǔ)貼保障住房物業(yè)管理。當(dāng)前社會,資源越來越緊缺。一些國家采取征收資源稅的辦法,誰多占和多消費(fèi)資源,誰就要多付出代價(jià),一方面維護(hù)公平,一方面促進(jìn)資源節(jié)約和境環(huán)保護(hù)。住房和物業(yè)也是這樣,政府可以從大戶型、大面積高檔商品住宅尤其是別墅的交易中收取稅費(fèi),或直接開征物業(yè)稅或土地資源占有稅中收取,給低收入和中低收入群體物業(yè)服務(wù)費(fèi)適當(dāng)補(bǔ)貼。這是公平的、合理的。因?yàn)橥恋刭Y源、自然和人文景觀資源是公共的,是全體市民乃至整個(gè)國民共享的。這些稀有緊缺的寶貴土地和環(huán)境資源,被有錢人通過買別墅等高檔商品住宅,更多地占有了,而一般居住在90平方米的中小戶型、中低價(jià)位的普通商品住宅、特別是居住在更小面積的廉租政策性保障住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的低收入、中低收入群體,相對地占有少了。也就是說購買大戶型、大面積、高檔商品住宅的有錢人,多占了居住小戶型、小面積和中小戶型、中低價(jià)位商品住宅,及經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性保障住房的低收入、中低收入群體的自然和人文環(huán)境資源。那么,政府通過征收物業(yè)稅或資源占有稅,從有錢人手里多收點(diǎn)錢,再通過對物業(yè)管理補(bǔ)貼的方式,補(bǔ)償給低收入和中低收入者,是比較公平合理的。 四是,減少保障房的居住成本,改善保障房的物業(yè)管理。許多地方的保障住房,大都建在城市的邊緣地帶,離市區(qū)很偏遠(yuǎn),而且城市基礎(chǔ)配套設(shè)施差,交通極不便利。住在那里,上班、上學(xué)、看病、買藥都比較困難,大大增加了低收入和中低收入群體的居住成本。有些城市的住房困難戶“朝也盼,晚也盼”,終于盼到了保障房,最終還得忍痛放棄好不容易得到的房子。因?yàn)?,他們承受不了“額外”的居住成本。試想,住進(jìn)這樣的保障住房的群體,本來經(jīng)濟(jì)比較困難,又增加了居住成本和支出,有些兒不堪“重負(fù)”,再增加一筆物業(yè)費(fèi),真是雪上加霜。因此,搞好保障房的物業(yè)管理,先要考慮減少保障住房的居住成本。盡量把保障住房建在交通方便的市區(qū),使低收入和中低收入者,方便就近工作、上學(xué)和看病等,節(jié)約交通費(fèi)用的開支,使其安居樂業(yè)。保障性住房建設(shè)與棚戶區(qū)改造結(jié)合起來,可以很好解決這個(gè)問題。因?yàn)?,棚戶區(qū)大多在老城區(qū)里。當(dāng)然,棚戶區(qū)改造不能只建保障住房,還要建造許多商品房,甚至是高檔商品房。這樣混合的居住區(qū),有利于和諧社會的建設(shè),遠(yuǎn)遠(yuǎn)勝過人為劃分的“富人區(qū)”、“窮人區(qū)”。 五是,加強(qiáng)保障房的質(zhì)量監(jiān)管,保障物業(yè)管理正常開展。物業(yè)管理能否正常開展,很重要一點(diǎn),取決于房屋質(zhì)量。 實(shí)際上,許多業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾與糾紛,源于開發(fā)商遺留的房屋質(zhì)量問題。這個(gè)問題找物業(yè)公司負(fù)責(zé),顯然打錯(cuò)了板子,矛盾難以解決。所以,要使保障房物業(yè)管理順利開展,首先保障房的質(zhì)量要有保障。建設(shè)保障住房政府的責(zé)無旁貸的責(zé)任,因此政府要切實(shí)抓好建筑質(zhì)量的監(jiān)管。其中,很重要一條,在選擇保障房開發(fā)建設(shè)單位關(guān)鍵環(huán)節(jié)中,政府要嚴(yán)把審查關(guān),不能
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