偉儲大廈副樓租售策劃.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除天馬行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632偉儲大廈副樓租售策劃偉儲大廈位于貴陽市黃金旱埠客車站附近，浣沙路浣沙橋頭，立云酒店對面。其主樓高23層，副樓15層，主樓為高級商住公寓，副樓為標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，層高均為3.3米。一、 項目周邊情況 （一）需求分析項目所處位置在市西路所輻射的黃金商業(yè)圈中，其商業(yè)價值濃厚。圈中來自全國各地的生意人都較多，他（她）們所經(jīng)營的物品在這一地帶主要形成了如下幾個大的市場：市西百貨批發(fā)市場、市西化妝品批發(fā)市場、浣沙路摩托車市場、客車站布匹批發(fā)市場、棗山路和頭橋機電市場等。這些市場日貨幣交易量約數(shù)千萬，是整個云巖區(qū)的主要經(jīng)濟支柱。仔細(xì)分析這些市場，不難發(fā)現(xiàn)其經(jīng)營者多為個體經(jīng)營，生意規(guī)模不是很大，他們對寫字樓的需求僅處于有無或小量階段，注重的是其功能方面。偉儲的副樓采用的是公寓式酒店設(shè)計，基本符合客戶心理，而且為全框架結(jié)構(gòu)其變化的機動性較大。（二）供給分析在這一區(qū)域內(nèi)，寫字樓并不多，不少人是租用住宅樓來辦公。并且現(xiàn)存的寫字樓在檔次和服務(wù)上并未滿足客戶的需要，現(xiàn)在同區(qū)內(nèi)主要有眾廈大廈、立云酒店、汽車三場工作樓、鴻基景苑（未發(fā)售），最具競爭性和可比性的主要是眾廈大廈和立云酒店。眾廈大廈是區(qū)域內(nèi)目前唯一的一幢純寫字樓，但其由于已建成多年，外觀陳舊，功能不全，其配套設(shè)施也不盡完善。在物管方面普遍反映較差，而且其電力供應(yīng)設(shè)施存在問題，經(jīng)常停電。但其有價格上的優(yōu)勢，月租1822元/m2 ，物管1.4元/m2，是這一區(qū)域內(nèi)租金最低寫字樓。因為時機的原因，其銷售情況尚佳，與本物業(yè)相比，其無論從外觀、功能、配套、交通上都相差一個檔次。立云酒店就在本物業(yè)對面，99年以前是一個公寓式住宅的死盤，99年以后，由于更改定位得以盤活，目前租售情況較佳。由于有酒店的支撐，其物管、服務(wù)、配套都較為完善，可以說是區(qū)域內(nèi)檔次最高的商辦兩用樓。但其寫字樓的形象沒有樹立，租金也較高，在4045元/m2之間，物管費1.5元/m2，車位緊缺，其交房標(biāo)準(zhǔn)同本物業(yè)一樣，只帶衛(wèi)生間和公共部分的裝修。本物業(yè)與之相比也有著較大的優(yōu)勢，潛力巨大。二、 貴陽市寫字樓調(diào)查（見附表）三、 項目優(yōu)劣勢分析（一） 優(yōu)勢（1） 現(xiàn)房出租，即租即用（2） 低租金，約30元/m2（3） 充足的車位（4） 交通方便（5） 區(qū)域商業(yè)氣氛濃厚（二） 劣勢（1） 房屋空置多年，外部口碑不好（2） 物管公司為新建，無知名度（3） 配套設(shè)施不完善四、 產(chǎn)品修正建議項目所處區(qū)域有著對寫字樓的客觀需求。本項目現(xiàn)存物業(yè)所無法改變的整體性、停車場等多項優(yōu)勢，再在副加值上做一些安排，完全有可能做成區(qū)域范圍內(nèi)的名星寫字樓，我們在推廣上就應(yīng)該給客戶灌輸“高檔低價，物超所值”的概念。因而我們對本物業(yè)做如下修改建議：（1） 引進省外先進物管公司作為物業(yè)顧問（2） 設(shè)置熱水供應(yīng)系統(tǒng)（3） 大堂為豪華裝修，并設(shè)立商務(wù)中心（4） 采用酒店式物管服務(wù)（5） 設(shè)置餐廳，供應(yīng)早、中、晚餐（6） 將主樓住戶停車位與辦公用停車位分開（7） 將主樓住客會所與辦公樓共用，利用業(yè)主鍛煉，洽談生意（8） 專門設(shè)置23間會議室，小會議室可容納1525人，大會議室可容納2540人（9） 設(shè)立服務(wù)中心（代辦營業(yè)執(zhí)照、稅證、郵政代辦、火車票、飛機票等）五、 價格策略根據(jù)市場情況和項目本身的一些實際情況，我們將項目的價格做如下的考慮：1、 買：只整層銷售報價2480元/m2起，實價2380元/m2起，層差30元/m2，一次性付款9.8折。購買寫字樓100m2 以上的送一含10年使用權(quán)的車位，以后每增加100m2 ，則增加一含10年使用權(quán)的車位。2、 租a、 純租：報價38元/m2 月，實價30元/m2 月（1） 一次性交租三年則免三年物管費，并獲兩年使用權(quán)的車位一個，限前10名；（2） 一次性交租兩年則兩年物管費，并獲一年使用權(quán)的車位一個，限前10名；（3） 一次性交租一年，則免一年的物管費。b、 租售：以租代售，以30元/m2月出租。前三年內(nèi)，如客戶愿意購買則可將以前所交租金抵做房款。此種方法無優(yōu)惠。c、 租用優(yōu)惠（無特殊說明均有如下優(yōu)惠）（1） 租用期間，所有租戶可獲贈一張康體會所的VIP卡；（2） 在家具公司可購買家具特價優(yōu)惠；（3） 酒店式管理；（4） 安置嵌入式床墊；（5） 一次性租用三年以上（含三年）的送坐睡兩用沙發(fā)一套。六、推廣策略目標(biāo)客戶：全市范圍內(nèi)的大、中、小型企業(yè)，外省企業(yè)駐貴陽辦事機構(gòu)，各地州市駐貴陽辦事處等。營銷推廣：以“高檔低價，物超所值”為主線，有針對性的對目標(biāo)客戶進行宣傳。（一）宣傳途徑：1、 以布幅廣告懸掛于大樓立面，吸引區(qū)域型客戶。2、 在商報、晚報上發(fā)布征租信息，征集全市內(nèi)的承租者。3、 以軟性文在都市報、晚報上評述物業(yè)各方面特點及區(qū)域商業(yè)優(yōu)勢。4、 在交通臺和新聞廣播電臺制作為期兩個月的電臺廣告。（二）促銷活動1、 競爭租賃。（1）