前期物業(yè)管理工作方案7頁.doc

前期物業(yè)管理工作方案工作方案一 物業(yè)入伙前的工作1成立管理處：新的物業(yè)管理處應(yīng)于已定的入伙日期前三個月成立，并開始運作，根據(jù)實際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時，按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。管理處各類人員按以下程序，時間集結(jié)和分段進入驗收現(xiàn)場，但可根據(jù)現(xiàn)場條件和實際情況進行調(diào)整：（1） 入伙前100天，組成新的管理處籌建班子，并按照物業(yè)管理工作方案立即投入實質(zhì)性準備工作。（2）入伙前三個月，管理處應(yīng)提前派出部份工程技術(shù)人員進駐現(xiàn)場，與樓盤的建筑工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作，主要是參與機電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個樓宇內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造，性能，產(chǎn)地，熟悉水，電，氣管道線路的位置及走向等，并提供各項合理建議和整改意見，為入伙后管理，維修養(yǎng)護打下基礎(chǔ)。并確保物業(yè)在交付時，遺留工程能減至最低，以便日后的物業(yè)管理工作中能收到事半功倍的效果，確保業(yè)主得到最好的服務(wù)。具體工作包括：對設(shè)備的容量評估、設(shè)備對周圍環(huán)境的有無影響、設(shè)備有無安全隱患、隱蔽管線填埋前的檢查等工作。（3）入伙前一個月管理員全部配齊，經(jīng)培訓(xùn)后管理處正式實行掛牌辦公制度，將物業(yè)管理服務(wù)收費標準、業(yè)主收樓流程、裝修流程等，懸掛于辦工室，管理工作人員應(yīng)掛工作牌上崗，接受業(yè)主監(jiān)督。（4）入伙前30天，保安隊經(jīng)培訓(xùn)后，負責對所接物業(yè)的成品守衛(wèi)工作（現(xiàn)協(xié)助開發(fā)商銷售工作）。（5）入伙前15天，清潔、綠化部組建，開始對已接收的物業(yè)進行全面清潔“開荒”工作（現(xiàn)協(xié)助開發(fā)商銷售工作）。（6）入伙前15天，工程維修部（電工）正式成立，人員配齊就位。2管理處進駐大廈前的工作（1） 由公司為新管理處提供臨時辦公場所，管理處根據(jù)實際需要，擬制辦公用品，設(shè)施，工具以及管理處員工生活必需品的采購計劃，報經(jīng)公司審批后購置。（2） 在公司的指導(dǎo)下，編寫印制收樓、入伙所必須的文件資料和表格，如客戶服務(wù)指南，業(yè)主公約，收樓須知，房屋裝修申請表，前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議等。（3） 聯(lián)系東莞市常平電信局、常平有線電視公司商議辦理電話報裝及有線電視開通手續(xù)。（4） 聯(lián)系燃氣公司對小區(qū)業(yè)主裝修時燃氣管道改管簽訂補充協(xié)議。（5） 策劃，制作，安裝小區(qū)門牌，用戶信報箱、及其它標識系統(tǒng)。（6） 協(xié)助裝修公司跟進管理處管理用房裝修工程的進度，質(zhì)量。（7） 在待接物業(yè)經(jīng)市建委，消防等主管部門分項檢查驗收合格后，管理處及時進駐小區(qū)，接管物業(yè)。二. 物業(yè)接管驗收工作物業(yè)接管驗收它是在竣工驗收基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。主要包括工程技術(shù)資料和公共部分，室內(nèi)部分的接管驗收；1 工程技術(shù)資料：（1） 東莞市建筑工程竣工驗收合格證書。（2） 東莞市建筑工程消防驗收合格證書。（3） 東莞市建筑工程驗收質(zhì)量保證書。（4） 東莞市建筑工程配套設(shè)施綜合驗收合格證書。（包括屋面避雷系統(tǒng)驗收）（5） 水、電、有線電視、電話、安防系統(tǒng)、電梯等設(shè)備的安裝檢驗合格證書；供水、燃氣管道的試壓報告及供電系統(tǒng)檢驗合格證。（6） 竣工圖包括小區(qū)建設(shè)總平面圖、單棟建筑、設(shè)施設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；（以備工程維修及小區(qū)達標使用）。（7） 電梯使用合格證。（8） 機電設(shè)備使用說明書。2 公共部分接管驗收公共部分接管驗收包括樓宇本體，公共配套設(shè)施，機電設(shè)備的接管驗收。其項目和標準如下：第一 樓宇本體:一外墻應(yīng)平整、無滲漏水、無墻磚脫落、無污漬；空調(diào)機預(yù)留位安裝位置統(tǒng)一，排列有序。二屋面應(yīng)有隔熱、防水措施；屋面避雷系統(tǒng)符合設(shè)計要求；屋面排水暢通、無積水、無滲漏；排水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、無滴漏。三樓地面：面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，整體面層平整，無裂縫，無脫，起砂；塊料面層（如瓷磚）表面平整，接縫均勻順直，無缺棱掉角，對縫砂漿飽滿，色澤均勻一致，無明顯色差。四內(nèi)墻面、項棚抹灰面：抹灰面平整、面層涂料均勻、無漏刷、無面層剝落、無裂縫、無空鼓起泡、無污漬。五 門窗：（1）門：應(yīng)安裝平整牢固、開啟自如、無翹面變形、零配件裝配齊全、門縫嚴密、門鎖安裝牢固、無污漬。（2）窗：玻璃安裝牢固、膠封密實、無明顯刮花痕跡、無損傷、油漆均勻，色澤光亮新鮮完整；無滲漏水、無污漬。六 樓梯扶手：（1）鋼木樓梯扶手安裝牢固無銹蝕彎曲、油漆完好色澤均勻、表面平滑。2 不銹鋼樓梯扶手安裝牢固、無變形損傷。七公共照明：燈具安裝牢固、完好無損、部件齊全、接觸良好、位置正確、發(fā)光正常；開關(guān)反應(yīng)靈敏。八水表、電表、燃氣表安裝牢固，讀數(shù)正常、無損傷。九衛(wèi)生潔具：安裝牢固、配件齊全，無污漬和刮花，接口密實、無滲漏現(xiàn)象，無堵塞、排水通暢。十給水設(shè)施：安裝牢固、接口密實，閥門、管道無跑、冒、滴、漏，無銹跡、流水通暢，標識清楚、有足夠壓力。十一排水管道：安裝牢固配件齊全、接口密實，無滲漏現(xiàn)象、無堵塞，排水通暢，完好無損。十二. 其他配電設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計相符，工作正常。第二 公共配套設(shè)施:一. 散水坡無下陷、斷裂，與墻體分離；坡度適宜，平整。二. 路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固順直，油漆完好。三.綠化符合設(shè)計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。四.道路：（1）路面平整暢通、無起砂、斷裂;有交通標識線，訂有交通管理制度，路牌清楚完好（2）路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；（3）塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫，缺棱掉角；五消防系統(tǒng)：（1）消防設(shè)施配件齊全，完好無損，可隨時起用；消防箱、消防栓標識清楚。（2）消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。六樓宇門牌、樓棟號牌、信報箱安裝牢固、合理，標識清楚。 七保安崗?fù)ぁ⒈０驳篱l安裝牢固，配件齊全，標識清晰，完好無損。八停車場地面平整、照明充足、標識清楚，安全設(shè)施良好，排水設(shè)施良好；單車，摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，安全防護和排水設(shè)施良好。九 溝、暗溝排水暢通，不積水、無斷裂，溝蓋板安裝牢固，平穩(wěn)；沉沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。十護坡，檔土墻泄水通暢，砌筑牢固；臺階，踏步砌筑平實，牢固，無裂縫。十一.雕塑、小品牢固，完好，安全;招牌，廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。第三 機電設(shè)備:一. 電梯:設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符、運行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運行準運證。機房設(shè)置合理，環(huán)境整潔，無雜物、灰塵、無鼠，無滲漏水、配件及安全防護裝置齊全，標識清楚，設(shè)備表面干凈，明亮。二. 變配電設(shè)備型號，數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護裝置齊全，標識清楚，機房配置齊全，通風，采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。二. 發(fā)電機、風機型號與移交清單相符,工作狀態(tài)良好、配件齊全、標識清楚,設(shè)備表面油漆完好無損傷、設(shè)備安裝牢固、機房隔音、通風、采光良好。防護設(shè)置完好。三消防監(jiān)控設(shè)備型號數(shù)量與移交清單相符，工作性能良好、反應(yīng)敏捷、標識清楚、表面完好無損，設(shè)備安裝牢固、機房干燥、通風、采光良好。四保安監(jiān)控設(shè)備；同消防監(jiān)控設(shè)備。3 室內(nèi)部分接管驗收（1）衛(wèi)生間，陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。各排水管暢通，無滲漏現(xiàn)象。（2）電源箱安裝牢固，電源線符合“左零右火”規(guī)定。絕緣良好。（3）有線電視、電話線、網(wǎng)絡(luò)及可視對講線已穿通至戶內(nèi)。（4）室內(nèi)衛(wèi)生間、廚房防水性能良好。（5）燃氣管道、純凈水管安裝合理，無滲漏現(xiàn)象。（6）地腳線干凈，預(yù)埋線位正確、齊全。（8） 土建部分驗收同樓宇本體部分驗收相同。三 物業(yè)入伙時的工作一 需向發(fā)展商收集的資料（1） 為了盡快了解用戶的基本情況，需要經(jīng)營部門提供的業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單。（2）參入建設(shè)該小區(qū)的設(shè)計，工程監(jiān)理及施工隊伍（含分包隊伍）等單位的名稱、負責人、聯(lián)系人、聯(lián)系電話清單（對外包工程在接管時遺留問題的處理使用）。二在業(yè)主辦理入伙手續(xù)同時，管理處應(yīng)發(fā)給業(yè)主的資料：（1） 物業(yè)使用指南；（2） 房屋裝修申請表；（3） 業(yè)主公約；（4） 前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議；（5） 房屋驗收交接單；（6） 房屋質(zhì)量保證書；（7） 住宅使用說明書；（8） 室內(nèi)管線分布圖（含電、氣、給排水平面圖）；三 接管問題的處理（1） 對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的問題；如資料不全、不真實等問題，接管驗收小組應(yīng)當將問題逐項記錄在接管驗收資料遺留問題記錄表，并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認。接管驗收小組積極同發(fā)展商聯(lián)系補齊，必要時請公司總經(jīng)理協(xié)助解決。（2） 對物業(yè)硬件設(shè)施，接管驗收中發(fā)現(xiàn)的問題；接管驗收小組應(yīng)當將問題逐項記錄在接管驗收設(shè)施設(shè)備遺留問題記錄表，并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認。小修問題接管驗收小組應(yīng)當積極要求發(fā)展商在一周內(nèi)解決；中修問題接管驗收小組應(yīng)當積極要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決；大修問題接管驗收小組應(yīng)當積極要求發(fā)展商在兩個月內(nèi)解決。必要時請公司總經(jīng)理