湘潭市霞光花園開(kāi)發(fā)概念策劃報(bào)告書(shū).doc

湘潭市長(zhǎng)塘. 霞光花園系列房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)概念策劃報(bào)告書(shū)內(nèi) 容 提 要 湘潭市高新區(qū)寶塔街道長(zhǎng)塘村在湘潭市高新區(qū)絲綢南路以東以劃撥方式獲得三塊拆遷安置用國(guó)有住宅用地,該村也通過(guò)拍賣(mài)獲得了書(shū)院路原湘潭市塑料九廠廠區(qū)用地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。受長(zhǎng)塘村的委托,本公司擬對(duì)上述四塊地塊進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概念的策劃. 本文在對(duì)相關(guān)地塊的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查分析及對(duì)周邊主要同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)進(jìn)行比較研究的基礎(chǔ)上，依據(jù)湘潭市河?xùn)|地區(qū)目前市場(chǎng)狀況和對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)，結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析的情況下，探討上述地塊進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的最優(yōu)方案，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的可行性及其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位提出初步意見(jiàn)。 由于市場(chǎng)環(huán)境在不斷變化之中，本項(xiàng)目地塊的開(kāi)發(fā)概念定位雖在多方案比較選擇的基礎(chǔ)上已作多次修正調(diào)整，策劃文案也已幾易其稿，但其具體細(xì)節(jié)在實(shí)施過(guò)程中仍有待進(jìn)一步細(xì)化、修正與完善。本公司將在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中積極配合提供相關(guān)的服務(wù)工作。以知識(shí)創(chuàng)造財(cái)富,以思想影響社會(huì),以智慧啟迪人生!湖南城建職業(yè)技術(shù)學(xué)院房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)教研室主任湘潭百事通房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)有限公司總經(jīng)理 中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 羅少卿 2007年9月目 錄 第一章 前言 - 6一、報(bào)告編制目的 二、報(bào)告編制依據(jù) 第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)宏觀環(huán)境分析 - 7一、湘潭市概況（一）湘潭概況 - 7（二）湘潭市城市定位 - 9（三）湘潭市20062015年經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)計(jì) - 10二、湖南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)環(huán)境現(xiàn)狀分析 - 12三、2006年湘潭市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 - 17四、湘潭市2007年一季度房地產(chǎn)形勢(shì)報(bào)告 - 24五、湘潭市未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展展望 - 32第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)分析 - 37一、投資地塊的周邊環(huán)境 - 37二、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析 - 40第四章 長(zhǎng)塘霞光花園項(xiàng)目策劃建議 - 74一、長(zhǎng)塘霞光花園的基本情況 - 74 （一）長(zhǎng)塘霞光花園概況（二）長(zhǎng)塘霞光花園項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的SWOT分析 - 75二、項(xiàng)目定位 - 77（一）目標(biāo)市場(chǎng)定位 （二）產(chǎn)品定位 三、 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議 - 79（一）項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 （二）住宅建筑設(shè)計(jì)建議 （三）小區(qū)配套設(shè)施建議 （四）環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 四、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略. - 91五、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益分析 - 92六、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析 - 93第五章 長(zhǎng)塘芙蓉樓項(xiàng)目策劃建議 - 94一、長(zhǎng)塘芙蓉樓的基本情況 （一）長(zhǎng)塘芙蓉樓概況（二）長(zhǎng)塘芙蓉樓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的SWOT分析二、項(xiàng)目定位 - 96（一）目標(biāo)市場(chǎng)定位 （二）產(chǎn)品定位 三、 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議 - 97（一）項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 （二）住宅建筑設(shè)計(jì)建議 （三）小區(qū)配套設(shè)施建議 四、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略. - 101五、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益分析 - 102六、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析 - 103第六章 長(zhǎng)塘吉安大廈項(xiàng)目策劃建議 - 104一、長(zhǎng)塘吉安大廈的基本情況 （一）長(zhǎng)塘吉安大廈概況（二）長(zhǎng)塘吉安大廈項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的SWOT分析二、項(xiàng)目定位 - 106（一）目標(biāo)市場(chǎng)定位 （二）產(chǎn)品定位 三、 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議 - 106（一）項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 （二）住宅建筑設(shè)計(jì)建議 （三）小區(qū)配套設(shè)施建議 （四）環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 四、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略 - 110五、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益分析 - 111六、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析 - 113第七章 長(zhǎng)塘現(xiàn)代城項(xiàng)目策劃建議 - 114一、長(zhǎng)塘現(xiàn)代城的基本情況 - 114（一）長(zhǎng)塘現(xiàn)代城概況（三）長(zhǎng)塘現(xiàn)代城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的SWOT分析二、項(xiàng)目定位 - 116（一）本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位思考(二) 本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位策略(三)目標(biāo)市場(chǎng)定位 （四）產(chǎn)品定位 三、 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議 - 118 （一）項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 （二）住宅建筑設(shè)計(jì)建議 （三）小區(qū)配套設(shè)施建議 （四）環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 四、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略 . - 122 五、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益分析 - 122 第一章 前 言 一、報(bào)告編制目的 1、在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。 2、對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。 3、結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。 4、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。 5、對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。 二、報(bào)告編制依據(jù) 1、湘潭市規(guī)劃局相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件； 2、國(guó)家建設(shè)部及湘潭市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；3、國(guó)家、地方有關(guān)部門(mén)頒布的有關(guān)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)資料；4、現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。 第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)宏觀環(huán)境分析 一、湘潭市的基本情況（一）湘潭概況湘潭，是一座已有1200多年歷史的古老城市，位于湖南省中部偏東地區(qū)，湘江中下游。東西橫寬108公里，南北縱長(zhǎng)81公里，現(xiàn)轄湘鄉(xiāng)市、韶山市、湘潭縣和雨湖區(qū)（河西）、岳塘（河?xùn)|）兩個(gè)城區(qū)，全市總面積5015平方公里，人口280萬(wàn)，其中市區(qū)面積278.77平方公里，人口80.2萬(wàn)。平均人口密度為558人/平方公里，其中市區(qū)密度為2876人/平方公里，農(nóng)村人口密度為450人/平方公里。湘潭市域位居長(zhǎng)、株、潭“金三角”的一角，又處岳、衡、邵連成的“大三角”腹地。2005年GDP總值為268.8億元，人均GDP9600元，湖南排名第二；人均可支配收入為7671元。湘潭城市化水平39.68%，僅次于長(zhǎng)沙（49.16）、株洲（40.79），城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力在全國(guó)200個(gè)城市中2003年排名66位，位湖南排名第二。2005年全球最權(quán)威的資信評(píng)估機(jī)構(gòu)，也是世界影響最大的兩大財(cái)經(jīng)雜志之一的福布斯，在分析了中國(guó)206個(gè)候選城市的相關(guān)數(shù)據(jù)后，根據(jù)經(jīng)營(yíng)成本、勞動(dòng)力素質(zhì)、高級(jí)人才、貨運(yùn)便利、市場(chǎng)潛力、工業(yè)基礎(chǔ)等指標(biāo)，選出了在經(jīng)濟(jì)上最適宜投資辦工廠的20個(gè)城市，湘潭排名第三。.湘潭在華南、中南地區(qū)可以排第一.。湘潭是全省乃至全國(guó)重要的工業(yè)基地，是全國(guó)23個(gè)重點(diǎn)工業(yè)城市之一。這里有世界最大的氟化鹽生產(chǎn)企業(yè)；中國(guó)最大的汽車(chē)154噸電動(dòng)輪自卸車(chē)和最小的汽車(chē)江南奧拓微型車(chē)；湘潭還是全國(guó)的湘蓮之鄉(xiāng)和全國(guó)聞名的糧豬生產(chǎn)基地，是全國(guó)第三個(gè)、全省第二個(gè)屯糧市；全省第一批全面綠化達(dá)標(biāo)市和全省第一個(gè)農(nóng)村達(dá)小康市。湘潭作為湖南重要的工業(yè)基地，全市擁有工業(yè)企業(yè)1700余家。其中湘潭鋼鐵公司、湘鄉(xiāng)韶峰水泥集團(tuán)、湘潭電機(jī)廠、湘潭電纜廠、江南機(jī)器廠、江麓機(jī)械廠、湘潭發(fā)電廠等湖南主要的大型骨干企業(yè)。鋼鐵、電機(jī)、化工、紡織、建材、軍工、食品、皮鞋、皮革等產(chǎn)品在全國(guó)和全省占有一定地位。歷史上的湘潭有“小南京”、“天下第一壯縣”之稱(chēng)，是粵、桂兩省通往北方古商道的必經(jīng)之地，是西南各省貨物去西北各省集散地，也是湘東、湘南產(chǎn)品通向毗鄰縣、省集散地，為湖南一大碼頭。湘潭交通發(fā)達(dá)，G065、G030高速公路和G107、G320國(guó)道及京廣鐵路、湘黔鐵路和洛湛鐵路縱橫交織。乘車(chē)經(jīng)長(zhǎng)潭東線高速公路40分鐘可抵長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)，今年年底長(zhǎng)潭西線高速公路建成通車(chē)后，長(zhǎng)潭兩市相距僅20多公里，只有10幾分鐘的車(chē)程。水路有湘江流經(jīng)市境，經(jīng)洞庭湖入長(zhǎng)江，常年可通1000噸級(jí)貨輪?！笆濉逼陂g，湘潭共引進(jìn)外資企業(yè)161家，外資7.9億美元，內(nèi)資122億元。湘潭戰(zhàn)略引進(jìn)還催生了6大工業(yè)園區(qū)，構(gòu)建起以汽車(chē)、機(jī)電、機(jī)械制造、制藥、食品加工為特色的工業(yè)產(chǎn)業(yè)集群。（二）湘潭市城市定位原城市定位：湖南省重要的工業(yè)、科教、旅游城市?，F(xiàn)城市定位：打造成湖南制造業(yè)中心城市，建設(shè)三個(gè)中心、發(fā)展三大產(chǎn)業(yè)。建設(shè)湖南先進(jìn)制造業(yè)中心、湘中南現(xiàn)代物流中心、長(zhǎng)株潭生態(tài)休閑中心，突出以先進(jìn)制造業(yè)為重點(diǎn)，通過(guò)大力發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)，強(qiáng)化工業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的主體地位，在此基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)、旅游休閑業(yè)，促進(jìn)全市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)。2、城市性質(zhì)、職能、規(guī)模與建設(shè)目標(biāo) 城市性質(zhì): 長(zhǎng)株潭城市群地區(qū)的中心城市之一；湖南省重要的工業(yè)、科教和旅游城市 （三）湘潭市20062015年經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)計(jì)人口預(yù)測(cè)：近期2006年城市人口為80-82萬(wàn)人，遠(yuǎn)期2010城市人口為90-95萬(wàn)人，2015年中心城地區(qū)城市人口為100-105萬(wàn)人左右。GDP預(yù)計(jì)年平均增長(zhǎng)9%左右，到2006年湘潭市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到377萬(wàn)億元（2000年價(jià)，下同），年均遞增10%（與十五計(jì)劃相協(xié)調(diào)），到2010年，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到555億元左右，年均遞增9%；到2015年，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到815億元左右，年均遞增8%。人均GDP規(guī)劃2010年為18000元左右，年均遞增8.3%，中遠(yuǎn)期2015年為28000元左右，年均7%，（接近于人均3000美元的富裕標(biāo)準(zhǔn)），達(dá)到中等發(fā)達(dá)城市水平。人民生活進(jìn)一步提高，逐步向全面小康水平邁進(jìn)。2015年后城鎮(zhèn)居民人均可支配收支入接近15050元/人，反映城鄉(xiāng)收入差距的基尼系數(shù)控制在0.2，人口平均預(yù)期壽命為72歲，城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)分別下降到25%和50%。2006年湘潭全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值420.5億元（預(yù)計(jì)數(shù)，下同），增長(zhǎng)13%，其中一、二、三次產(chǎn)業(yè)分別實(shí)現(xiàn)增加值55億元、193.9億元和171.6億元，增長(zhǎng)5.5%、17.1%和11.5%；全市財(cái)政總收入（不含基金）突破30億元，增長(zhǎng)24.4%，其中市本級(jí)財(cái)政收入15.4億元，增長(zhǎng)24.9%；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資209.9億元，增長(zhǎng)20.6%；實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額130.7億元，增長(zhǎng)15.2%；外貿(mào)依存度提高到18.4%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入首次突破1萬(wàn)元，達(dá)到10945元，增長(zhǎng)13%；農(nóng)民人均可支配收入4454元，增長(zhǎng)9%。全年新批外資項(xiàng)目55個(gè)，境外投資企業(yè)5家，實(shí)際到位外資1.87億美元，增長(zhǎng)20%；引進(jìn)市外境內(nèi)資金75.9億元；外來(lái)投資占全市社會(huì)總投入的比重達(dá)到50%以上。完成進(jìn)出口貿(mào)易總額9.97億美元，增長(zhǎng)49.4%，其中出口7.3億美元，增長(zhǎng)73.3%。全年實(shí)施重點(diǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目91個(gè)，完成投資110億元，比上年增加10.1億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的52.6%。2007年全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)為：地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)12.5%，其中一、二、三產(chǎn)業(yè)分別增長(zhǎng)5%、16.5%和11%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)15%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)13.5%；居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)漲幅控制在3%左右；進(jìn)出口總額增長(zhǎng)15%，其中出口增長(zhǎng)15%；直接利用外資增長(zhǎng)20%；財(cái)政總收入增長(zhǎng)15%，其中市本級(jí)增長(zhǎng)13%；城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民人均可支配收入分別增長(zhǎng)10%和8%；城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù)4萬(wàn)人，其中新增下崗失業(yè)人員再就業(yè)人數(shù)2萬(wàn)人,人口自然增長(zhǎng)率控制在5.8以?xún)?nèi)。二、湖南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)環(huán)境現(xiàn)狀分析 2006年湖南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)在國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速明顯減緩，由2005年的快速增長(zhǎng)(337)到2006年的平穩(wěn)增長(zhǎng)(217)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)快增長(zhǎng)得到抑制，國(guó)家宏觀調(diào)控政策的主要目標(biāo)之一初步實(shí)現(xiàn)。全年我省房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)投資增長(zhǎng)穩(wěn)中有降，資金到位良好，供給整體平穩(wěn)，需求升溫等特點(diǎn)。但住宅銷(xiāo)售均價(jià)漲幅依然較大，由2005年的1405元平方米上漲到。2006年的1 655元平方米，同比增長(zhǎng)1 78。 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，但呈現(xiàn)出先揚(yáng)后抑的態(tài)勢(shì)2006年全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)共完成投資55606億元，同比增長(zhǎng)217，低于同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資48個(gè)百分點(diǎn)。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資各月增幅均保持在l 5一25之間運(yùn)行，其中5一12月共8個(gè)月一直在20一25的區(qū)間運(yùn)行，并呈現(xiàn)出先揚(yáng)后抑的態(tài)勢(shì)。13月、14月、15月、l一6月、17月分別增長(zhǎng)1 65、1 77、209、24、254，呈逐月上升的態(tài)勢(shì)，而從9月份開(kāi)始全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資逐月小幅回落，19月、110月、l一11月、112月分別為243、232、221、217。在按用途分的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，商品住宅建設(shè)完成投資38118億元，同比增長(zhǎng)245。辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和其它用房分別完成投資1241億元、833 1億元和7916億元，同比分別增長(zhǎng)101、165和164。2005年4月一2006年12月各月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速表2、我省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在全國(guó)及中部的位次2006年我省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量在全國(guó)3 1個(gè)省、市、自治區(qū)中位居14，在中部六省排第四位。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占城鎮(zhèn)投資的比重為205，在全國(guó)排13位，在中部六省中排第二位，僅次于安徽。投資增速在全國(guó)排1 7位，在中部省份排第四位，高于山西(1 72)和江西(14.1)。商品房銷(xiāo)售面積總量在中部六省中排第四位，但增速排倒數(shù)第一。3、資金籌集快速增長(zhǎng) 利用外資增速明顯2006年全省共籌集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金66397億元，同比增長(zhǎng)3l。其中，國(guó)內(nèi)貸款、企業(yè)自籌資金和其他資金分別為1 2788億元、3001 7億元和2288億元，同比分別增長(zhǎng)67、139和413，三項(xiàng)合計(jì)占本年全部資金來(lái)源的989。在各種類(lèi)型資金來(lái)源中，利用外資增幅呈加速趨勢(shì)，全年利用外資71 1億元，同比增長(zhǎng)432。分別比三季度和1一1 1月高867個(gè)百分點(diǎn)和264個(gè)百分點(diǎn)。在各類(lèi)貸款中，銀行貸款和個(gè)人按揭貸款分別為11869億元和4142億元，同比分別增長(zhǎng)702和17倍。4、土地儲(chǔ)備較為充足，土地來(lái)源主要為二、三級(jí)市場(chǎng)2006年全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共購(gòu)置土地面積190272萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)79，成交合同總價(jià)款為8536億元，土地成交均價(jià)為449元平方米，比去年同期高14元平方米。其中，通過(guò)一級(jí)市場(chǎng)交易的土地面積為30584萬(wàn)平方米，成交合同價(jià)款為1612億元，兩項(xiàng)分別占總量的142和189。一級(jí)市場(chǎng)土地成交均價(jià)為527元/平方米。說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用地主要來(lái)源于土地的二、三級(jí)市場(chǎng)。2006年全省完成開(kāi)發(fā)土地面積133037萬(wàn)平方米，土地開(kāi)發(fā)完成投資7773億元，同比分別增長(zhǎng)369和1 74。截止2006年末，全省尚有待開(kāi)發(fā)土地面積209711萬(wàn)平方米，合314萬(wàn)畝，同比增長(zhǎng)537。其中，長(zhǎng)沙地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有待開(kāi)發(fā)土地1342.46萬(wàn)平方米，占64。5、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給整體平穩(wěn) 竣工面積小幅回落2006年全省商品房屋施工面積為634098萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)256。其中，住宅開(kāi)發(fā)依然是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要方向，全年住宅施工面積為490971萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)292，占施工總面積的77以上。商品房屋新開(kāi)工面積為284566萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)351。其中，住宅新開(kāi)工面積為22937萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)367，占新開(kāi)工面積的80。截止2006年末，全省共竣工商品房屋1 70625萬(wàn)平方米，同比下降2。其中住宅竣工面積為140106萬(wàn)平方米，同比 增長(zhǎng)1，增幅比去年同期低13個(gè)百分點(diǎn)。6、市場(chǎng)需求活躍度有所恢復(fù) 別墅、高檔公寓持續(xù)熱銷(xiāo)2006年全省共銷(xiāo)售商品房屋20216l萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)97。全省房地產(chǎn)需求市場(chǎng)在今年8月份達(dá)到全年最低點(diǎn)（1 52）后開(kāi)始逐步升溫。19月、110月、1一l 1月、112月增幅分別為1 09、29、05、97。在按用途分的各類(lèi)商品房銷(xiāo)售中，住宅銷(xiāo)售所占比重最大，達(dá)898，全年共銷(xiāo)售住宅181501萬(wàn)平方米，14萬(wàn)余套，平均每套125平方米左右。以每套建筑面積90平方米為界，90平方米以下的僅占11，而100140平方米的商品住宅占到50。按竣工進(jìn)度分，現(xiàn)房銷(xiāo)售面積78728萬(wàn)平方米，同比下降164；期房銷(xiāo)售面積123433萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37。今年以來(lái)期房銷(xiāo)售情況一直好于現(xiàn)房，現(xiàn)房與期房所占比重也基本維持在4：6之間。7、商品房銷(xiāo)售額快速增長(zhǎng)住宅期房銷(xiāo)售均價(jià)漲幅依然較大2006年全省商品房屋銷(xiāo)售額為38986億元，同比增長(zhǎng)302。銷(xiāo)售額的快速增長(zhǎng)主要是由于期房銷(xiāo)售額高速增長(zhǎng)引起。2006年全省期房銷(xiāo)售額為25714億元，同比增長(zhǎng)661。在各種類(lèi)型商品房屋中，住宅銷(xiāo)售額為30041億元，增長(zhǎng)327。其中，住宅期房銷(xiāo)售額為21047億元，同比增長(zhǎng)735 期房銷(xiāo)售均價(jià)為1850元平方米，同比增長(zhǎng)237，比去年同期高354元平方米。從增幅不難看出，住宅期房銷(xiāo)售均價(jià)的漲幅依然較大。長(zhǎng)沙地區(qū)住宅期房銷(xiāo)售均價(jià)在2600元以上，同比增長(zhǎng)201，現(xiàn)房和期房銷(xiāo)售均價(jià)都比全省均價(jià)高出750元以上。從全國(guó)商品房地產(chǎn)銷(xiāo)售均價(jià)來(lái)看，我省商品房銷(xiāo)售均價(jià)同比增長(zhǎng)1 87，增幅在3 1個(gè)省、市、自治區(qū)中排第五位。8、空置面積以滯銷(xiāo)房屋為主 待銷(xiāo)房屋面積同比下降2006年全省空置商品房屋面積21 878萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)41。其中，住宅空置面積為1 071 5萬(wàn)平方米，同比下降84。在空置年限上，空置一至三年的滯銷(xiāo)商品房屋面積所占比重最大，為17164萬(wàn)平方米，占空置總量的785。一年以?xún)?nèi)的待銷(xiāo)商品房屋面積為4013萬(wàn)平方米，比去年同期少1312萬(wàn)平方米，同比下降246。其中，空置一年以?xún)?nèi)的商品住宅 面積為221 7萬(wàn)平方米，同比下降371。三、2006年湘潭市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2006年，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施了一系列的宏觀調(diào)控政策，內(nèi)容覆蓋了稅收、信貸、土地供應(yīng)、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)及信息披露等各個(gè)方面。在國(guó)家緊縮“地根”的形勢(shì)下，湘潭房地產(chǎn)受宏觀政策影響不大，主要原因是湘潭市房地產(chǎn)價(jià)格一直是低位運(yùn)行，升值潛力大；湘潭舊城區(qū)改造任務(wù)重，新城區(qū)規(guī)劃留足了開(kāi)發(fā)空間，功能和形象提升未進(jìn)入高峰期，居民和開(kāi)發(fā)商投資期望值尚未有效滿(mǎn)足；此外，居民收入增加，居民消費(fèi)升級(jí)，加上城市行政中心東移，居民改善居住條件的需求正在提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷得以規(guī)范化等等，正因?yàn)檫@些因素，湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上在健康、有序的軌道上運(yùn)行。（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)較快，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)新的快速成長(zhǎng)期2006年1-12月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資23.64億元，同比增長(zhǎng)41.3%，商品房銷(xiāo)售面積累計(jì)166.4萬(wàn)，同比增長(zhǎng)124.6%，商品房預(yù)售面積165.69萬(wàn)，同比增長(zhǎng)113.6%。房屋銷(xiāo)售面積和預(yù)售面積實(shí)現(xiàn)了成倍增長(zhǎng)，而投資增長(zhǎng)幅度顯然要小得多，這表明，即使在國(guó)家宏觀調(diào)控的大背景下，湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力仍然是巨大的，隨著全市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不斷看好，全市房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)一步被激活。2005、2006年湘潭市房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)主要指標(biāo)對(duì)比表房地產(chǎn)業(yè)主要指標(biāo)2005年2006年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資(億元)16.7323.64比上年增長(zhǎng)7.7%41.3%商品房銷(xiāo)售面積(萬(wàn))74.1166.4比上年增長(zhǎng)-21%124.6%商品房預(yù)售面積(萬(wàn))77.57165.69比上年增長(zhǎng)73.17%113.6% （二）房地產(chǎn)金融投入穩(wěn)中有升，銀行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心指數(shù)提高2006年4月28日央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率，其中一年期貸款基準(zhǔn)利率由5.58%提高到5.85%，其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整，金融機(jī)構(gòu)存款利率保持不變。7月5日，存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)的人民幣存款準(zhǔn)備金率，從現(xiàn)行的7.5%上調(diào)至8%。在國(guó)家緊縮銀根的形勢(shì)下，截止到2006年12月末，我市各項(xiàng)貸款余額216.83億元，其中全市建筑企業(yè)貸款余額1.69億元，比年初增加1.15億元，而2005年年末，我市建筑企業(yè)貸款余額1.1734億元，比年初減少6865萬(wàn)元，表明2006年度我市房地產(chǎn)業(yè)資金較2005年充足，各商業(yè)銀行對(duì)湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有抱觀望態(tài)度，而是看準(zhǔn)時(shí)機(jī)投入，搶抓利好機(jī)遇。（三）二手房交易活躍，市民購(gòu)房趨于理性2006年二手房成交套數(shù)3186，成交面積26.76萬(wàn)，成交金額22130萬(wàn)元。從數(shù)據(jù)顯示2005年二手房交易岳塘區(qū)多于雨湖區(qū)，2006年雨湖區(qū)二手房交易超過(guò)了岳塘區(qū)。全年二手房交易除2月春節(jié)和個(gè)別月份之外，其余月份交易比較穩(wěn)定，沒(méi)有大起大落的現(xiàn)象。居民在住房消費(fèi)上觀念有所變化，從以前偏重于購(gòu)置一手房，逐漸過(guò)渡到視需求和購(gòu)買(mǎi)力購(gòu)置房屋，更加注重住房的位置、面積和適宜性，購(gòu)房觀念趨于理性。湘潭市二手房近兩年成交情況對(duì)比指標(biāo)成交面積(萬(wàn)m2)成交金額(萬(wàn)元)成交套數(shù)20052006同比%20052006同比%20052006同比%二手房21.2126.7626.1715160.722130.945.972610318622.07二手住房19.6724.2724.412801.518192.442.112472303522.78指標(biāo)成交面積(萬(wàn)m2)成交金額(萬(wàn)元)成交套數(shù)同比增長(zhǎng)%年份200520062005200620052006岳塘10.3212.527451.439871.561333158118.60雨湖10.8914.257709.2612262.21277160525.69湘潭市二手房成交情況雨湖、岳塘區(qū)對(duì)比湘潭市二手房每月成交套數(shù)情況時(shí)間200601200602200603200604200605200606成交套數(shù)268157275358254266時(shí)間200607200608200609200610200611200612成交套數(shù)137198236232368437（四）商品住房供銷(xiāo)兩旺，住房品質(zhì)不斷提升，價(jià)格穩(wěn)中有升2006年7月12月我市商品房平均銷(xiāo)售均價(jià)為1557元，2006年12月末雨湖區(qū)商品住房銷(xiāo)售均價(jià)1322元/，岳塘區(qū)商品住房銷(xiāo)售均價(jià)1687元/，岳塘區(qū)比雨湖區(qū)均價(jià)高27.69%。隨著湘潭市行政中心的東移，河?xùn)|新區(qū)（岳塘區(qū)）成為我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)地區(qū)，河西因房屋密度大，拆遷成本高，土地供應(yīng)空間小，樓盤(pán)較少。河?xùn)|地區(qū)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)規(guī)模大、品質(zhì)高，同時(shí)消費(fèi)者在選擇時(shí)具有多樣性。全市居民住房消費(fèi)選擇呈多元化趨勢(shì)，在層次選擇上有高層、小高層、多層住宅、多層電梯房；在房屋類(lèi)型上有空中花園、復(fù)式樓、躍式樓、別墅；在面積上有超過(guò)200的超大戶(hù)型，也有3050單身公寓。1、商品房供應(yīng)地域分析從2006年8月12月，河西地區(qū)供應(yīng)的樓盤(pán)項(xiàng)目為14個(gè)，供應(yīng)面積54.4萬(wàn)，河?xùn)|地區(qū)供應(yīng)的樓盤(pán)項(xiàng)目有25個(gè)，供應(yīng)面積107萬(wàn)。很顯然河?xùn)|地區(qū)樓盤(pán)供應(yīng)超過(guò)了河西近一倍，河西面臨著較大壓力。湘潭市商品住宅兩區(qū)供應(yīng)對(duì)比時(shí)間200608200609200610200611200612項(xiàng)目總數(shù)供應(yīng)面積雨湖區(qū)045231454.4萬(wàn)岳塘區(qū)1776425107萬(wàn)2、商品房供應(yīng)分面積段分析截止2006年12月末，累計(jì)可銷(xiāo)售商品住房5195套，其中1441801717套，占33%，其次為1201441574套，占30%；100120312套，占6%；大于180大戶(hù)型468套，占9%；其余戶(hù)型1124套，占22%。可以看出，大戶(hù)型和較大戶(hù)型供應(yīng)充足，而90以下的小戶(hù)型供應(yīng)較少。在90以下的小戶(hù)型中，除了小于60的戶(hù)型外，6080和8090的戶(hù)型供應(yīng)較少，特別是8090的戶(hù)型，可供銷(xiāo)售的占比最低，只占1%，供銷(xiāo)比也最低，與國(guó)家宏觀調(diào)控政策中90以下的戶(hù)型占70%精神相差較遠(yuǎn)，應(yīng)引起政府各職能部門(mén)和開(kāi)發(fā)商注意。在購(gòu)房群體中，有部分家庭特別是拆遷戶(hù)，傾向于購(gòu)買(mǎi)90左右的住房。但這類(lèi)住房供應(yīng)較少，可供選擇更少，與我市開(kāi)發(fā)企業(yè)將大戶(hù)型作為開(kāi)發(fā)重點(diǎn)的理念有關(guān)，應(yīng)加大8090的住房供應(yīng)。值得注意的是小于60的住房和大于180大戶(hù)型開(kāi)發(fā)過(guò)多，供銷(xiāo)比較高，可能超出市場(chǎng)容納量，需引起各開(kāi)發(fā)企業(yè)的重視，應(yīng)加以控制。單位（）606080809090100100120120144144180180供應(yīng)98713210533854724932554627銷(xiāo)售2023060146235919837159供銷(xiāo)比%4.894.41.752.322.332.7130.53.94湘潭市商品住宅分面積段供銷(xiāo)對(duì)比表3、商品房銷(xiāo)售分價(jià)格段分析在商品房銷(xiāo)售中，中低價(jià)位商品住宅居主導(dǎo)地位，2000元/以下的住宅占77.8%；15002000元/住宅銷(xiāo)售量最大，占38%，成為市場(chǎng)交易中堅(jiān)；部分富裕居民能夠消費(fèi)2000元/以上的高檔住房。高、中、低價(jià)位住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理，基本符合國(guó)家對(duì)住房商品化調(diào)控要求，形成富裕戶(hù)住高檔住宅，普通工薪階層住普通住宅，經(jīng)濟(jì)較困難的住經(jīng)濟(jì)適用住房以及二手房和廉租住房的梯次消費(fèi)。4、商品房銷(xiāo)售分面積段分析從2006年7月5日至年末共銷(xiāo)售商品住房2588套，其中單套建筑面積100180的房屋占76.9%，大于180的房屋占6.1%，90以下的房屋占11.3%。小于90以下的商品住房共計(jì)銷(xiāo)售292套，其中小于60的小戶(hù)型和單身公寓熱銷(xiāo)，銷(xiāo)售202套，在90以下戶(hù)型銷(xiāo)售中占絕對(duì)數(shù)量，達(dá)69.18%，大多購(gòu)買(mǎi)者以投資居多，由于小戶(hù)型投資小、出租快、回報(bào)高，成為2006年房屋銷(xiāo)售中的熱點(diǎn)?？梢钥闯?，絕大部分購(gòu)房者的購(gòu)房預(yù)期為單套建筑面積為100180的住房，尤其是購(gòu)買(mǎi)120144商品房最多。隨著我市房?jī)r(jià)的上漲以及受?chē)?guó)家稅收和金融政策的影響，市民將更青睞于的120144住宅，戶(hù)型以三房二廳為主，四房二廳為輔，這就要求開(kāi)發(fā)商利用較小的面積設(shè)計(jì)出更精美、功能更完善的戶(hù)型，來(lái)滿(mǎn)足廣大消費(fèi)者的不同需求，這一點(diǎn)需引起開(kāi)發(fā)企業(yè)的高度重視，在開(kāi)發(fā)中不宜盲目過(guò)多開(kāi)發(fā)大戶(hù)型。湘潭市商品住宅銷(xiāo)售分面積段情況（登記銷(xiāo)售）單位606080809090100100120120144144180180合計(jì)單位（套）20230601462359198371592588占比（%）7.81.22.35.69.135.532.36.1100（五）商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)方興未艾，服務(wù)業(yè)的加快發(fā)展提供了更多商機(jī)從2006年7月5日至12月末，共銷(xiāo)售商業(yè)用房1054套，其中雨湖區(qū)792套，岳塘區(qū)262套，均為產(chǎn)權(quán)式商鋪，雨湖區(qū)的商業(yè)用房銷(xiāo)售主要集中在中榮大廈、金湘潭兩個(gè)項(xiàng)目；隨著岳塘區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，特別是蓮城商業(yè)步行街的建設(shè)，將極大地活躍岳塘區(qū)商業(yè)地產(chǎn)。近來(lái)年，產(chǎn)權(quán)式商鋪不斷推出，如中榮、金湘潭、萬(wàn)博港及即將推出的九州怡景苑、建鑫城市廣場(chǎng)等均受市場(chǎng)的歡迎，市民購(gòu)買(mǎi)熱情高漲。說(shuō)明：1、以上分析主要限于湘潭市雨湖、岳塘兩區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)。2、以上分析報(bào)告中的部分?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源于2006年7月5日開(kāi)通的湘潭市商品房預(yù)銷(xiāo)售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)，部分通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際調(diào)查獲得3、由于房屋價(jià)格常隨市場(chǎng)波動(dòng)，且價(jià)格信息屬企業(yè)高度商業(yè)機(jī)密，故以上各樓盤(pán)的價(jià)格資料與實(shí)際執(zhí)行價(jià)格有所出入四湘潭市2007年一季度房地產(chǎn)形勢(shì)報(bào)告 今年一季度，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持平穩(wěn)運(yùn)行，總體上呈現(xiàn)出“供略大于求、結(jié)構(gòu)趨于合理、市場(chǎng)主體基本規(guī)范、價(jià)格適當(dāng)上揚(yáng)”的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，總量供求基本平衡。一季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資48259萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)47.4%，商品房竣工面積18.56m2，同比增長(zhǎng)1327.7%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在2006年的基礎(chǔ)上，繼續(xù)維持較快增長(zhǎng)，三月份因金僑中央花園和金芙蓉小區(qū)竣工，故一季度商品房竣工面積增加較大。商品住房預(yù)售面積22.44萬(wàn)m2，登記銷(xiāo)售的商品住房面積18.17萬(wàn)m2，供求比1.24：1，供求比合理，全市繼續(xù)保持供略大于求的良好局面。一季度，全市累計(jì)銷(xiāo)售商品住房1498套，其中河西區(qū)493套，河?xùn)|區(qū)1005套，全市商品住房銷(xiāo)售均價(jià)1622元/m2,比2006年均價(jià)1557元/m2上漲4.17%，低于全國(guó)平均上漲幅度，河西區(qū)均價(jià)1602元/m2，河?xùn)|區(qū)均價(jià)1632元/m2，河西區(qū)均價(jià)漲幅較高，與06年相比，上漲21.18%，超出了正常的上漲范圍，一季度新景家園銷(xiāo)售商品住房122套，占河西區(qū)銷(xiāo)售總量的24.74%，新苑明珠花園銷(xiāo)售95套，占19.26%，正由于二個(gè)樓盤(pán)的集中銷(xiāo)售，推動(dòng)了河西區(qū)樓盤(pán)均價(jià)上揚(yáng)，隨著其它樓盤(pán)銷(xiāo)售量的增加，預(yù)計(jì)其均價(jià)在二季度將會(huì)回落。（二）二手住房交易量下降一季度二手住房成交套數(shù)609套，成交面積4.97萬(wàn)m2，成交金額3815.14萬(wàn)元，成交套數(shù)比去年同期下降13%。 二手房成交套數(shù)同期對(duì)比年月060107010602070206030703二手房（套）268275157199275160造成這一現(xiàn)象主要原因是：去年下半年國(guó)家出臺(tái)政策，二手房交易將增征營(yíng)業(yè)稅和所得稅，為了搶避稅的時(shí)間，使得二手房市場(chǎng)集中在去年下半年幾個(gè)月交易，今年一季度二手房市場(chǎng)降溫是稅收政策效應(yīng)。（三）商品住房供應(yīng)分析 1、分面積段分析一季度預(yù)售面積22.44萬(wàn)m2，供應(yīng)套數(shù)1646套，90 m2以下占8.98%，90180m2占84.52%，大于180 m2占6.5%，其中120144m2商品住房供應(yīng)占絕對(duì)數(shù)量，套數(shù)占比44.11%，144180m2占20.90%，從登記銷(xiāo)售的情況來(lái)看，預(yù)售供應(yīng)結(jié)構(gòu)與實(shí)際成交的戶(hù)型結(jié)構(gòu)分布基本吻合，供求關(guān)系趨于平衡。從3月末累計(jì)銷(xiāo)售情況看來(lái)，商品住房可售套數(shù)5567套，后市房源總量充足，市民購(gòu)房選擇面較寬。雖然總量上供求充足，但部分面積段房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)有輕微失衡，6080m2、90100m2、100120m2的住房相對(duì)于銷(xiāo)售來(lái)講，房源供應(yīng)較緊張，尤其是100120m2的房源較緊張，小于60m2的小戶(hù)型和大于180m2的超大戶(hù)型房源供應(yīng)充足，特別是大于180m2的超大戶(hù)型已經(jīng)超過(guò)市場(chǎng)的容納量，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)此高度重視，適當(dāng)減少這一面積段房屋的供應(yīng)。樓盤(pán)，且銷(xiāo)售單價(jià)較高，對(duì)于經(jīng)濟(jì)不寬裕的購(gòu)房戶(hù)來(lái)說(shuō)，購(gòu)房負(fù)擔(dān)仍然較重。 商品住房預(yù)售供應(yīng)情況 （附表1）不同套型新建商品住房供求結(jié)構(gòu)表（附表2） 2、累計(jì)可售分區(qū)域分析分區(qū)域來(lái)看，3月末累計(jì)可售商品住房5567套，其中河西1533套，占27.54%，河?xùn)|4034套，占72.46%，河?xùn)|累計(jì)可售總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于河西，兩區(qū)供應(yīng)不平衡。從3 月末累計(jì)可售與一季度商品住房銷(xiāo)售情況來(lái)看，河?xùn)|累計(jì)可售占比大于銷(xiāo)售占比，雖然數(shù)字相差不大，但仍應(yīng)引起政府各職能部門(mén)關(guān)注。我市是一個(gè)流動(dòng)人口不多的中等城市，隨著行政中心東遷，帶動(dòng)公務(wù)員在河?xùn)|購(gòu)房，在去年的公務(wù)員集中購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，絕大部分人員已購(gòu)置新房，公務(wù)員收入較穩(wěn)定，購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，在今后的商品住房購(gòu)買(mǎi)群中，可以肯定公務(wù)員所占比例很小，但從河?xùn)|目前的發(fā)展態(tài)勢(shì)看，今年將會(huì)有更多的樓盤(pán)涌入市場(chǎng)，而市場(chǎng)能否容納，鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大，周期長(zhǎng)，政府調(diào)控應(yīng)有超前性，各開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)理性思考，慎重投資決策。區(qū)域一季度銷(xiāo)售(套)占比(%)3月末累計(jì)可售(套)占比(%)河?xùn)|49332.91153327.54河西100567.09403475.46（四）、商品住房銷(xiāo)售分析1、商品住房分面積段銷(xiāo)售情況 一季度120144m2的商品住房繼續(xù)熱銷(xiāo)，共銷(xiāo)售550套，占登記銷(xiāo)售總量的36.72%，與去年相比基本平衡；144180m2的大戶(hù)型銷(xiāo)售308套，占20.56%，與06年相比，這種戶(hù)型銷(xiāo)售有降溫的跡象，下降了11.74%，而100120m2和90100m2二個(gè)面積段的商品住房銷(xiāo)售，與06年相比，銷(xiāo)售比例有所提高；值得關(guān)注的是小于60m2的小戶(hù)型依然熱銷(xiāo)，銷(xiāo)售209套，占13.95%。總體上講，90m2以下的小戶(hù)型比大戶(hù)型銷(xiāo)售單價(jià)高，其中小于60m2的戶(hù)型單價(jià)最高，達(dá)1942.39元/m2，原因是約70%的小戶(hù)型集中分布在建鑫城市廣場(chǎng)、帝景國(guó)際等高層樓盤(pán)中，其售價(jià)高于多層住宅。商品住房銷(xiāo)售分面積段對(duì)比（附表3）2、商品住房分價(jià)格段銷(xiāo)售情況不同價(jià)位新建商品住房供求結(jié)構(gòu)表（附表3）單價(jià)10002500元/m2的商品住房占據(jù)市場(chǎng)絕對(duì)份額，套數(shù)占97.53%；單價(jià)在15002000元/m2的商品住房熱銷(xiāo)，占市場(chǎng)的份額最大，套數(shù)占比41.23%，其次為單價(jià)10001500元/m2的商品住房，套數(shù)占比為39.16%，再次為單價(jià)20002500元/m2的商品房，套數(shù)占比為17.14%，單價(jià)超過(guò)2500元/m2的商品房套數(shù)占比僅占0.73%，這說(shuō)明能夠接受這一價(jià)位商品住房的消費(fèi)者很少，已超過(guò)心理承受能力。3）、高層和小高層的商品住房銷(xiāo)售情況一季度，全市共有9個(gè)高層和小高層樓盤(pán)銷(xiāo)售，成交套數(shù)493套，成交金額10084萬(wàn)元，成交面積5.07萬(wàn)m2，均價(jià)1988元/m2，成交套數(shù)占總銷(xiāo)售套數(shù)的32.91%，由此可見(jiàn)，越來(lái)越多的購(gòu)房戶(hù)愿意購(gòu)買(mǎi)高層住宅。五、湘潭市未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展展望2006年的房地產(chǎn)無(wú)疑是一個(gè)政策調(diào)控年，2007年的房地產(chǎn)行業(yè)將是政策導(dǎo)向下的執(zhí)行年。在中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略開(kāi)始顯露出從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸姿態(tài)的形勢(shì)下，2007年的房地產(chǎn)行業(yè)可以說(shuō)正處在變革的前夜。在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、控制房?jī)r(jià)、加強(qiáng)土地調(diào)控、加強(qiáng)保障性住房建設(shè)等等政策導(dǎo)向下，房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸告別高利潤(rùn)時(shí)代，強(qiáng)化公司治理、注重品牌建設(shè)、提升經(jīng)營(yíng)效率和定位市場(chǎng)真實(shí)需求將成為謀求長(zhǎng)期發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注重點(diǎn)?？傮w上說(shuō)，隨著居民收入的繼續(xù)增長(zhǎng)，長(zhǎng)株潭融城步伐的加快，市委市政府突出中心城市擴(kuò)容提質(zhì)，鞏固河西商貿(mào)中心地位，加快河?xùn)|地區(qū)投資開(kāi)發(fā)等決策的抓緊落實(shí)；一大批外地投資商的涌入，2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)興旺，房地產(chǎn)價(jià)格將穩(wěn)中有升，特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念將進(jìn)一步創(chuàng)新，我市將逐步向大都市、沿海發(fā)達(dá)城市靠攏，全市人居環(huán)境將得到繼續(xù)優(yōu)化，城市人氣指數(shù)會(huì)有新的提升。 展望湘潭未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們認(rèn)為： （一）政策調(diào)控執(zhí)行力度將加大。 面對(duì)主要大中城市不斷上漲的住房?jī)r(jià)格，在2005年政府出臺(tái)一系列調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，2006年國(guó)務(wù)院、建設(shè)部等多部委于5月出臺(tái)國(guó)六條及其15條細(xì)則調(diào)控住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)、房?jī)r(jià)和投資投機(jī)性需求，此后并針對(duì)外資準(zhǔn)入、土地控制、等出臺(tái)諸多相關(guān)政策，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的力度明顯加大。從當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)來(lái)看，政府的調(diào)控效應(yīng)雖然有所體現(xiàn)，但房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)以及房地產(chǎn)行業(yè)諸多不合理問(wèn)題并沒(méi)有得到有效控制，國(guó)務(wù)院更是組織多部委赴全國(guó)檢查房地產(chǎn)調(diào)控落實(shí)情況和調(diào)控效果，相信2007年將進(jìn)一步加大政策調(diào)控的執(zhí)行力度，如果房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭不能得到有效遏制，則進(jìn)一步的調(diào)控政策出臺(tái)可能性就比較大。 （二）2007年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將放緩。 在政府控制房?jī)r(jià)、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制的影響下，2007年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增速將受到影響，特別是在當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型（將經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力從投資和出口向個(gè)人消費(fèi)方面傾斜）的背景下，對(duì)其他諸多重點(diǎn)行業(yè)拉動(dòng)效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)投資將受到政府的嚴(yán)密控制。 控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模、提高房地產(chǎn)信貸門(mén)檻、提高貸款利率等將是政府可能采取的措施，而房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積增速的放緩以及從嚴(yán)的政策調(diào)控將使得不少?gòu)钠渌袠I(yè)進(jìn)來(lái)的開(kāi)發(fā)商以及部分資金鏈緊張的開(kāi)發(fā)商逐漸退出或收縮戰(zhàn)線。在這種背景下，我們預(yù)計(jì)2007年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速可能會(huì)放緩到15左右。 （三）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)將增多。 2006年的房地產(chǎn)調(diào)控中對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)提出了具體的90/70標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)六條和國(guó)十五條的導(dǎo)向就是重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房，繼續(xù)抑制房地產(chǎn)的投資和投機(jī)性需求。2007年的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將繼續(xù)調(diào)整，普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)將增多，別墅等高端住房的投資和供給將受到限制。 （四）土地管理更加嚴(yán)格，土地增量供應(yīng)控制更嚴(yán)，土地成本將提高，這也將加劇對(duì)于存量土地的競(jìng)爭(zhēng)。 2006年以來(lái)國(guó)家對(duì)土地的調(diào)控政策之多為近年少有。不僅是在2006年5月出臺(tái)的“國(guó)十五條”中對(duì)加大閑置土地的處置力度進(jìn)行具體標(biāo)準(zhǔn)制定，2006年9月初，國(guó)務(wù)院更是專(zhuān)門(mén)下發(fā)關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知，主要針對(duì)當(dāng)前各地區(qū)在土地審批、用地集約管理、土地執(zhí)法等方面存在的問(wèn)題進(jìn)行有效治理及嚴(yán)格調(diào)控。此后，國(guó)土資源部又下發(fā)了關(guān)于做好報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)用地審查報(bào)批有關(guān)工作的通知，這些豆顯示了中央對(duì)土地管理改革的決心和深意，是對(duì)04年國(guó)務(wù)院28號(hào)文（國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定），05年國(guó)八條、144號(hào)文（關(guān)于開(kāi)展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)工作的通知）和06年國(guó)六條的延續(xù)。這些政策指向?qū)⑹沟猛恋卦隽抗?yīng)受到更嚴(yán)格的控制，從而抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的過(guò)快增長(zhǎng)，并對(duì)快速增長(zhǎng)的國(guó)內(nèi)固定資產(chǎn)投資起到降溫的效果。從近期陸續(xù)報(bào)道的地方土地違規(guī)違法事件以及不斷從嚴(yán)的政策措施來(lái)看，土地總體規(guī)劃的調(diào)整審批權(quán)限以及土地出讓金的管理權(quán)限可能會(huì)上收，建設(shè)項(xiàng)目用地地管理將更加嚴(yán)格。 預(yù)計(jì)隨著土地供應(yīng)“閘門(mén)”的縮緊，如沒(méi)有重大政策變動(dòng)，則土地價(jià)格的上漲趨勢(shì)短期內(nèi)難以出現(xiàn)變化。另一方面，增量土地資源的供給緊縮，將會(huì)促使房地產(chǎn)行業(yè)更加注重對(duì)存量土地資源的整合，對(duì)存量土地的競(jìng)爭(zhēng)也將加劇。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地成本的提高將是必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。 總的來(lái)說(shuō)，土地供給將更加制度化、規(guī)范化、透明化和市場(chǎng)化，房地產(chǎn)行業(yè)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面將得到進(jìn)一步的體現(xiàn)，行業(yè)集中度也將進(jìn)一步提高。 （五）政府繼續(xù)執(zhí)行緊縮銀根的政策短期內(nèi)不會(huì)變化，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力不容小視。 2006年18月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金16285億元，相比去年同期增長(zhǎng)28.1，其中國(guó)內(nèi)貸款3584億元，增長(zhǎng)51，國(guó)內(nèi)貸款在資金來(lái)源中占比由2005年的18上升到22以上，而來(lái)自于定金和預(yù)收款的比重則開(kāi)始大幅降低，從過(guò)去4年來(lái)的40左右下降到2006年的約27。更值得注意的是，2006以來(lái)，定金及預(yù)收款首現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，這反映出的現(xiàn)實(shí)是房地產(chǎn)預(yù)銷(xiāo)售同比開(kāi)始出現(xiàn)下降，房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)資金回籠的壓力在加大。 預(yù)計(jì)，2007年房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金壓力風(fēng)險(xiǎn)加大。一方面，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源構(gòu)成方面來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中對(duì)于貸款的依賴(lài)程度在加大；另一方面，從經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)看，投資和信貸增長(zhǎng)過(guò)快是2006年中國(guó)經(jīng)濟(jì)再度呈現(xiàn)過(guò)熱局面的直接原因。也因此控制項(xiàng)目投資和緊縮信貸成為宏觀調(diào)控的著力點(diǎn)。從前8個(gè)月的固定資產(chǎn)投資增速和信貸增速來(lái)看，雖然增速有所放緩，但依然維持在高位，政府繼續(xù)執(zhí)行緊縮銀根的政策短期內(nèi)不會(huì)變化。在這種背景下，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未來(lái)面臨的資金壓力不容小視。 （六）2007年住房供求差距將縮小，價(jià)格成為關(guān)鍵因素。 從當(dāng)前的各類(lèi)調(diào)控政策來(lái)看，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定房?jī)r(jià)是核心要點(diǎn)，改善供求關(guān)系和住房?jī)r(jià)格將仍是2007年政府宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)之一。從房地產(chǎn)供給的一些先行指標(biāo)來(lái)看，2007年的實(shí)際供應(yīng)量增長(zhǎng)將有所加快，但是，在政府宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)供應(yīng)增速將