《土地增值稅宣傳提綱》.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 土地增值稅宣傳提綱的通知國稅函發(fā)1995110號各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局，揚州培訓(xùn)中心，長春稅務(wù)學(xué)院：1993年12月13日國務(wù)院發(fā)布了中華人民共和國土地增值稅暫行條例，財政部于1995年1月27日頒布了中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則。為了做好對土地增值稅的宣傳解釋工作，我們擬定了土地增值稅宣傳提綱，現(xiàn)發(fā)給你們。為使納稅單位和個人充分了解土地值稅的有關(guān)規(guī)定和繳納方式，增強依法納稅的觀念。請你們結(jié)合本地情況，采取多種形式廣為宣傳。土地增值稅宣傳提綱一、什么是土地增值稅？土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。國務(wù)院在1993年12月13日發(fā)布了中華人民共和國土地增值稅暫行條例（以下簡稱條例），財政部于1995年1月27日頒布了中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則（以下稱簡細則）。土地增值稅從1994年1月1日起在全國開征。二、為什么要開征土地增值稅？開征土地增值稅，主要是國家運用稅收杠桿引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)營的方向，規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益分配，維護國家權(quán)益，促進房地產(chǎn)開發(fā)的健康發(fā)展。具體為：（一）開征土地增值稅，是適應(yīng)我國社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的新形勢，增強國家對房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易市場調(diào)控的需要。改革開放前，我國土地管理制度一直采取行政劃撥方式，土地實行無償無限期使用，但不允許買賣土地。實踐證明，這種土地使用管理制度不得于提高土地資源的使用效益。自1987年我國對土地使用制度進行改革，實行國有土地使用權(quán)的有償出讓和轉(zhuǎn)讓后，極大地促進了我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)市場的建立，對提高土地使用效益，增加國家財政收入，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施和人民生活居住條件，以及帶動國民經(jīng)濟相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都產(chǎn)生了積極作用。但是，由于有關(guān)土地管理的各項制度后，以及行政管理上的偏差，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中也出現(xiàn)了一些問題。特別是92年及93年上半年，我國部分地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)持續(xù)高溫；炒買炒賣房地產(chǎn)情況嚴重，使得很多資金流向了房地產(chǎn)，極大地浪費了國家的資源和財力，國家土地資金收益大量流失，嚴重沖擊和危害了國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)健康發(fā)展。為扭轉(zhuǎn)這一局面，國家采取了一系列宏觀調(diào)控措施，其中一項就是開征土地增值稅，這也是社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的客觀需要。（二）對土地增值課稅，其主要目的是為了抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為，以保護正當房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展。土地增值主要是二方面原因，一是自然增值，由于土地資源是有限的，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，生產(chǎn)和生活建設(shè)用地擴大，土地資源相對發(fā)生緊缺或改善了投資環(huán)境，導(dǎo)致土地價格上升。二是投資增值，把“生地”變?yōu)椤笆斓亍保ǔ筛鞣N生產(chǎn)、生活、商業(yè)設(shè)施，形成土地增值。土地屬國家所有，建國以來，國家在城市建設(shè)方面投入了大量資金，搞了許多基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這是土地增值的一個重要因素。對這部分土地增值收益，國家理應(yīng)參與土地增值收益分配，并取得較大份額。征收土地增值稅有利于減少國家土地資源增值收益的流失，同時，對投資房地產(chǎn)開發(fā)的合理收益給予保護，使其能夠得到一定的回報，以促進房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。但對炒買炒賣房地產(chǎn)獲取暴利者，則要用高稅率進行調(diào)節(jié)。這樣就可以起到保護正當房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，遏制投機者牟取暴利的行為，維護國家整體利益的作用。（三）規(guī)范國家參與土地增值收益的分配方式，增加國家財政收入，為經(jīng)濟建設(shè)積累資金。目前，我國涉及到房地產(chǎn)交易市場的稅收，主要有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、契稅等。這些稅對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收益只起一般的調(diào)節(jié)作用，對房地產(chǎn)交易因土地增值所獲得的過高收入起不到特殊的調(diào)節(jié)作用。開征土地增值稅能對土地增值的過高收入進行調(diào)節(jié)，并為增加國家財政收入開辟新稅源。土地增值收入屬于地方財政收入，地方可集中財力用于地方經(jīng)濟建設(shè)，同時，開征土地增值稅可以規(guī)范土地增值收益的分配制度，統(tǒng)一各地土地增值收益收費標準?？傊_征土地增值稅對于維護國家利益，合理分配國家土地資源收入，促進房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展都會產(chǎn)生積極作用。三、制定土地增值稅所遵循的原則是什么？根據(jù)社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的客觀需要，和國家對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)開發(fā)進行調(diào)控的要求，在研究制定土地增值稅時遵循了以下三個原則：（一）要有效的抑制炒買炒賣“地皮”、“樓花”等牟取暴利的投機行為，防止擾亂房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場發(fā)展的行為。土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值稅為計稅依據(jù)，并實行四級超率累進稅率，對增值率高的多征稅，增值率低的少征稅，充分體現(xiàn)對過高增值收益進行有效調(diào)節(jié)的作用。（二）維護國家權(quán)益，防止國家土地增值收益流失，增加國家財政入，土地資源屬國家所有，國家為整治和開發(fā)國土投入了巨額資金，國家理就應(yīng)參與土地增值收益分配，增加國家財政收入，用于國家經(jīng)濟建設(shè)。（三）保護從事正當房地產(chǎn)開發(fā)者的合法利益，使其得到一定的投資回報，促進房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。制定的土地增值稅政策，對正當房地產(chǎn)開發(fā)者從事房地產(chǎn)開發(fā)的投資回報率和通脹因素是有照顧的，以區(qū)別于房地產(chǎn)交易的投機行為，這樣一方面制約和抑制了房地產(chǎn)的投機和炒賣，另一方面又保護了正常的房地開發(fā)，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展。四、土地增值稅的征收范圍是如何規(guī)定的？根據(jù)條例的規(guī)定，凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應(yīng)繳納土地增值稅。這樣界定有三層含意：一是土地增值稅僅對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的征收，對轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅。這是因為，根據(jù)中華人民共和國土地管理法的規(guī)定，國家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對集中土地實行征用，依法被征用后的土地屬于國家所有。未經(jīng)國家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓。如要自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為。對這種違法行為應(yīng)由有關(guān)部門依照相關(guān)法律來處理，而不應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。二是只對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征收土地增值稅，不轉(zhuǎn)讓的不征稅。如房地產(chǎn)的出租，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，不應(yīng)屬于土地增值稅的征收范圍。三是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的征稅，對發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，而未取得收入的不征稅。如通過繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，雖然發(fā)生了轉(zhuǎn)讓行為，但未取得收入，就不能征收土地增值稅。五、土地增值稅的征稅對象是什么？土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除條例規(guī)定的扣除項目金額后的余額。計算增值額需要把握兩個關(guān)鍵：一是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入；二是扣除項目金額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入，即與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益。對納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，稅務(wù)機關(guān)要進行核實，對隱瞞收入等情況要按評估價格確定其轉(zhuǎn)讓收入?？鄢椖堪礂l件及細則規(guī)定有下列幾項：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)間接費用。這些成本允許按實際發(fā)生額扣除。（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用）是指銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。根據(jù)新會計制度規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費用直接計入當年損益，不按房地產(chǎn)項目進行歸集或分攤。為了便于計算操作，細則規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤，并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)予以扣除。凡不能提供金融機構(gòu)證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)計算扣除。（四）舊房及建筑物的評估價格。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格，并由當?shù)囟悇?wù)機關(guān)參考評估機構(gòu)的評估而確認的價格。（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。這是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。（六）加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20%的扣除。六、具體計算增值額時應(yīng)注意什么？在具體計算增值額時，要區(qū)分以下幾種情況進行處理：（一）對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。（二）對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。 （三）對取得土地使用權(quán)后進行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款和有關(guān)費用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并允許加計20%的扣除。這可以使從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有一個基本的投資回報，以調(diào)動其從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的積極性。（四）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時，在計算其增值額時，允許扣除由稅務(wù)機關(guān)參照評估價格確定的扣除項目金額（即房屋及建筑物的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值），以及在轉(zhuǎn)讓時交納的有關(guān)稅金。這主要是考慮到如果按原成本價作為扣除項目金額，不盡合理。而采用評估的重要置成本價能夠相對消除通貨膨脹因素的影響，比較合理。七、土地增值稅的納稅義務(wù)人都包括哪些？土地增值稅的納稅義務(wù)人是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的單位和個人。包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機關(guān)、社會團體、個體工商業(yè)戶以及其他單位和個人。根據(jù)國務(wù)院關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)適用增值稅、消費稅、營業(yè)稅等稅收暫行條例的有關(guān)問題的通知的規(guī)定，土地增值稅也同樣適用于涉外企業(yè)、單位和個人。因此，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外國駐華機構(gòu)、外國公民、華僑、以及港澳臺同胞等，只要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入，就是土地增值稅的納稅義務(wù)人，均應(yīng)按條例的規(guī)定照章納稅。八、土地增值稅的稅率是如何規(guī)定的？土地增值稅采用四級超率累進稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60%.超率累進稅是以征稅對象數(shù)額的相對率為累進依據(jù)，按超累方式計算和確定適用稅率。在確定適用稅率時，首先需要確定征稅對象數(shù)額的相對率。即以增值額與扣除項目金額的比率（增值率）從低到高劃分為4個級次：即增值額未超過扣除項目金額50%的部分；增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分；增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分；增值額超過扣除項目金額200%的部分，并分別適用30%、40%、50%、60%的稅率。土地增值稅4級超率累進稅率中每級增值額未超過扣除項目金額的比例，均包括本比例數(shù)。如增值額未超過項目金額50%的部分，包括50%在內(nèi)，均適用30%的稅率。九、土地增值稅的減免稅政策規(guī)定有哪些？按照條例和細則的規(guī)定，土地增值稅減免稅共有四條：（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的（含20%），免征土地增值稅。但增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)對其全部增值額計稅（包括未超過扣除項目金額20%的部分）。這是考慮到我國人民居住條件仍然較差，對建造普通標準住宅而增值較低的予以免稅，而對增值較高的就全部增值額征稅，有利于控制普通標準住宅售價，促進和保證其健康發(fā)展。（二）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。這是因為，政府在進行城市建設(shè)和改造時需要收回一些土地使用權(quán)或征用一些房產(chǎn)，國家要給予納稅人適當?shù)慕?jīng)濟補償，免予征收土地增值稅是應(yīng)該的。（三）因城市市政規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)而取得的收入，免征土地增值稅。根據(jù)城市規(guī)劃、污染、擾民企業(yè)（主要是指企業(yè)產(chǎn)生的過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定的危害）需要陸續(xù)搬遷到城外，有些企業(yè)因國家建設(shè)需要也進行搬遷。這些企業(yè)要搬遷不是以盈利為目的，而是為城市規(guī)劃需要，存在許多困難，如人員安置、搬遷資金不足等；而且大都是一些老企業(yè)，這個問題就更突出。為了使這些企業(yè)能夠易地重建或重購房地產(chǎn)，對其自行轉(zhuǎn)讓原有房地產(chǎn)的增值收益，給予免征土地增值稅是必要的。（四）為促進我國住房制度的改革，鼓勵個人買房，對個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自住房，凡居住滿5年或5年以上的，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報批準，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年，按規(guī)定計征土地增值稅。十、怎樣計算土地增值稅應(yīng)納稅額？應(yīng)納土地增值稅稅額等于增值額乘以適用稅率如果增值額超過扣除項目金額50%以上，在計算增值額時，需要分別用各級增值額乘以適用稅率，得出各級稅額，然后再將各級稅額相加，得出總稅額。在實際征收中，為了方便計算，可按增值額乘以適用稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算土地增值稅稅額，具體計算公式如下：（一）增值額未超過扣除項目金額50%的土地增值稅稅額等于增值額乘以30%（二）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額等于增值額乘以40%減去扣除項目金額乘以5%（三）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額等于增值額乘以50%減去扣除項目金額乘以15%（四）增值額超過扣除項目金額200%的土地增值稅稅額等于增值額乘以60%減去扣除項目金額乘以35%十一、房地產(chǎn)評估的計稅事項是什么？在征稅中，對發(fā)生下列情況的，需要進行房地產(chǎn)評估：（一）出售舊房及建筑物的；（二）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；（三）提供扣除項目金額不實的；（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。房地產(chǎn)評估價格，是指由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定的價格，稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格，確定其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、扣除項目金額等，及計算