【精品】估價方法總結(jié).doc

【精品】估價方法總結(jié) 估價方法總結(jié)姓名楊歡學號xx07080204市場比較法 一、概念市場比較法是指與估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格或價值的方法。 二、原理市場比較法正是以替代原理為主要依據(jù)，具體原理如下交易實例1修正交易實例2待評估土地待評估土地價格交易實例3市場比較法正是以替代原理為主要依據(jù),所以具有實現(xiàn)性和說服力. 三、公式以市場比較法評估土地價格用以下公式VVBABDE式中V待估宗地價格；VB比較實例價格；A待估宗地情況指數(shù)比較實例宗地情況指數(shù)正常情況指數(shù)比較實例宗地情況指數(shù)B待估宗地估價期日地價指數(shù)比較實例宗地交易日期地價指數(shù)D待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)E待估宗地個別因素條件指數(shù)比較實例宗地個別因素條件指數(shù) 四、適用對象市場比較法主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達，有充足的具有替代性的土地交易實例的地區(qū)。 市場比較法除可直接用于評估土地的價格或價值外，還可用于其它估價方法中有關參數(shù)的求取。 五、基本步驟 1、收集交易實例； 2、選取可比實例； 3、建立價格可比基礎； 4、進行交易情況修正； 5、進行交易日期修正； 6、進行區(qū)域因素修正； 7、進行個別因素修正； 8、進行容積率和土地使用年期修正； 9、求出比準價格； 10、對若干個比較實例的比準價格，用統(tǒng)計學方法求待估房地產(chǎn)的評估價格收益還原法 一、概念收益還原法是土地估價、房地產(chǎn)估價最常用的方法之一。 具有一定的權(quán)威性，它是對土地、房屋、不動產(chǎn)或其他具備收益性質(zhì)資產(chǎn)進行估價的基本方法。 此方法用于土地估價時，把購買土地作為一種投資，地價款作為購買未來若干年土地收益而投入的資本。 因此，收益還原法是估算土地在未來每年預期純收益的基礎上，以一定的還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時日收益總和的一種方法。 二、公式以收益還原法評估土地價格按以下公式 （1）土地收益為無限年期V=a/r （1）式中V土地收益價格a土地純收益(或地租)r土地還原利率 （2）土地收益為有限年期V=（a/r）1-1/（1+r）n （2）式中V、a、r含義同前n未來土地使用年期 三、適用對象只適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物，或房地產(chǎn)的估價。 但對于沒有收益的不動產(chǎn)的估價則大多不適用。 收益還原法是具有理論依據(jù)而應用面很廣的一種估價方法，但它也有一個缺點，就是穩(wěn)定純收益和適當還原率的求取比較困難。 四、基本步驟 （1）收集相關資料； （2）測算年總收益； （3）確定年總費用； （4）計算年純收益； （5）確定還原利率； （6）選用適當?shù)挠嬎愎剑?（7）試算收益價格； （8）確定待估宗地地價 五、還原率土地還原利率應按下列方法確定（1)土地純收益與價格比率法應選擇三宗以上近期發(fā)生交易的，且在交易類型上與待估土地相似的交易實例，以交易實例的純收益與其價格的比率的均值作為還原利率。 （2）安全利率加風險調(diào)整值法即還原利率=安全利率+風險調(diào)整值。 安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或銀行一年期定期存款年利率；風險調(diào)整值應根據(jù)估價對象所處地區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展和土地市場等狀況對其影響程度而確定。 （3）投資風險與投資收益率綜合排序插入法將社會上各種相關類型投資，按它們的收益率與風險大小排序，然后分析判斷估價對象所對應的范圍，確定其還原利率。 綜合還原利率、土地還原利率和建筑物還原利率的關系如下r=(r1L+r2B)/(L+B) （12）式中r綜合還原利率r1土地還原利率r2建筑物還原利率L土地價格B建筑物價格成本法 一、概念成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格，然后扣除折舊，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的開發(fā)建設成本為導向求取估價對象的價值。 二、原理成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費用而決定。 具體又可以分為從賣方的角度來看和從買方的角度來看。 從賣方的角度來看，房地產(chǎn)的價格是基于其過去的“生產(chǎn)費用”，重在過去的投入，具體一點講，是賣方愿意接受的最低價格，不能低于他為開發(fā)建設該房地產(chǎn)已花費的代價，如果低于該代價，他就要虧本。 從買方的角度來看，房地產(chǎn)的價格是基于社會上的“生產(chǎn)費用”，類似于“替代原理”，具體一點講，是買方愿意支付的最高價格，不能高于他所預計的重新開發(fā)建設該房地產(chǎn)所需花費的代價，如果高于該代價，他還不如自己開發(fā)建設(或者委托另外的人開發(fā)建設)。 三、公式成本法最基本的公式為積算價格重新購建價格一折舊適用于新開發(fā)土地的基本公式新開發(fā)土地包括填海造地、開山造地、征用農(nóng)地后進行“三通一平”等開發(fā)的土地，在舊城區(qū)中拆除舊建筑物等開發(fā)的土地。 在這些情況下，成本法的基本公式為新開發(fā)土地價格取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用十銷售稅費+開發(fā)利潤上式中開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的總面積/開發(fā)區(qū)用地總面積100%實際測算時通常分為下列3大步驟進行 (1)計算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價格。 (2)計算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價格。 用第一步計算出的平均價格除以可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率即是。 (3)計算開發(fā)區(qū)某宗土地的價格。 將第二步計算出的平均價格，根據(jù)宗地的規(guī)、劃用途、具體位置、使用年限、容積率等做適當?shù)脑鰷p調(diào)整即是。 四、適用對象新近開發(fā)建設完成的房地產(chǎn)（簡稱新開發(fā)的房地產(chǎn)）、可以假設重新開發(fā)建設的現(xiàn)有房地產(chǎn)（簡稱舊的房地產(chǎn)）、正在開發(fā)建設的房地產(chǎn)（即在建工程）、計劃開發(fā)建設的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價。 對于那些很少發(fā)生交易而限制了市場法的運用；又沒有經(jīng)濟收益或沒有潛在經(jīng)濟收益而限制了收益法運用的房地產(chǎn)，例如學校、醫(yī)院、圖書館、體育場館、公園、行政辦公樓、軍隊營房等以公益、公用為目的的房地產(chǎn)，均特別適用成本法估價。 化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場之類有獨特設計或者只針對個別使用者的特殊需要而開發(fā)建設的房地產(chǎn)，以及單純的建筑物或者其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價。 五、基本步驟 1、搜集材料收集與待估土地價格相關的資料；收集與待估建筑物價格相關的資料。 2、估算重置價格或重建價格重置價格（重置成本）是指采用估價時點的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設備和建筑技術等，按照估價時點的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。 重建價格（重建成本）是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設備和建筑技術等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。 這種重新建造方式可形象地稱為“復制”。 3、建筑物折舊建筑物折舊是指估價上的折舊，是各種原因所造成的價值損失，是建筑物在估價時點時的市場價值與其重新購建價格之間的差額，扣除折舊即是減價修正。 建筑物折舊可以分類為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊。 求取建筑物折舊的方法可以采取年限法、實際觀察法、成新折扣法或者多種折舊方法的綜合運用。 4、求取計算價格通過以上分析，我們就可以運用成本法公式求取不動產(chǎn)的積算價格不動產(chǎn)積算價格土地的重新購建價格+建筑物的重新購置價格-建筑物的折舊假設開發(fā)法 一、概念假設開發(fā)法（又稱剩余法、倒算法、殘余法或與余值法），是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎上，扣除未來不動產(chǎn)正常的開發(fā)成本（如造地費、建筑物建造費等）、利息、利潤、稅收等費用后，以剩余之數(shù)來確定估價對象不動產(chǎn)價格的一種方法。 二、理論依據(jù)首先要仔細研究待開發(fā)地塊的內(nèi)外條件（如坐落位置、面積大小、形狀、周圍環(huán)境、規(guī)范限制條件等），以便分析該地塊在規(guī)劃許可范圍內(nèi)最適宜的用途和最大開發(fā)程度。 然后根據(jù)目前的房地產(chǎn)市場狀況，預測建筑完成后價格，以及為完成這一開發(fā)所需花費的建筑費、設計費、相關稅費、各類預付資本的利息和開發(fā)商應得的正常開發(fā)利潤。 三、基本公式統(tǒng)一的基本公式:待開發(fā)不動產(chǎn)的價格開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價格-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)不動產(chǎn)應負擔的稅費具體公式 （1）求生地價格的公式適用于在生地上建成房屋的公式生地價格開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價格-由生地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-買方購買生地應負擔稅費適用于將生地開發(fā)成熟地的公式生地價格開發(fā)完成后的熟地價格-由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-土地開發(fā)利潤-買方購買生地應負擔的稅費 （2）求毛地價格的公式適用于在毛地上建成房屋的公式毛地價格開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格-由毛地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-土地開發(fā)利潤-買方購買毛地應負擔的稅費適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式毛地價格開發(fā)完成后的熟地價格-由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-買方購買熟地應負擔的稅費 （3）求熟地價格的公式熟地價格開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價格-由熟地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-買方購買熟地應負擔的稅費 （4）求在建工程價格的公式在建工程價格續(xù)建完成后的不動產(chǎn)價格-續(xù)建成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-續(xù)建投資利潤-買方購買在建工程應負擔的稅費 （5）求舊房價格的公式舊房價格裝修改造完成后的不動產(chǎn)價格-裝修改造成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-裝修改造投資利潤-買方購買舊房應負擔的稅費 四、適用對象假設開發(fā)法適用的范圍待開發(fā)土地的估價（如生地、毛地、熟地）；土地、復墾；待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價（建筑費包括拆遷費用）；現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價的單獨評估；在建工程（包括停建工程）；可裝修或可改變用途的舊房（包括裝修、改建、擴建）等 五、基本步驟 1、調(diào)查待估不動產(chǎn)的基本情況弄清土地的位置；弄清土地的面積大小、形狀、平整情況、地質(zhì)狀況、基礎設施狀況等；弄清政府的規(guī)劃限制。 包括弄清規(guī)定的用途、建筑高度、建筑容積率等；弄清土地權(quán)利狀況。 2、選擇最佳的開發(fā)利用方式選擇最佳的開發(fā)利用方式包括用途、建筑容積率、覆蓋率、建筑式樣、規(guī)模、檔次等的確定。 3、估計開發(fā)經(jīng)營期開發(fā)經(jīng)營期系指從取得土地使用權(quán)一直到不動產(chǎn)全部銷售或出租完畢這一段時期。 可分為三個階段開發(fā)前期即規(guī)劃設計和工程預算期、開發(fā)建設期、經(jīng)營期即不動產(chǎn)空置或租售期。 開發(fā)經(jīng)營通常參考各地的工期定額指標，可采用比較法，即根據(jù)其他相同類型、同等規(guī)模的類似開發(fā)項目已有的正常開發(fā)經(jīng)營期來估計確定。 4、預測開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價格開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價格，是指開發(fā)完成時的不動產(chǎn)狀況的市場價格，又稱總開發(fā)價值。 開發(fā)完成后的不動產(chǎn)的總價格（總開發(fā)價值）可通過兩個途徑取得；用于出售的不動產(chǎn)采用市場比較法確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價格（總開發(fā)價值）