軍區(qū)花園物業(yè)管理方案（ 84頁）.DOC

企業(yè)概況一、企業(yè)名稱二、組織架構(gòu) 董事會 董事長助理 總經(jīng)理 綜合辦公室 財務(wù)部人力資源部工程部管理處三、員工結(jié)構(gòu)及管理人員素質(zhì)員工結(jié)構(gòu)項目公司總?cè)藬?shù)管理人員作業(yè)人員管理人員與作業(yè)人員比例數(shù)量30人5人25人1:5管理人員素質(zhì)職稱高級中級初級其他人數(shù)1人1人3人21人四、我們的企業(yè)理念以精心、精細(xì)、精誠提供精致、精彩、經(jīng)典的物業(yè)服務(wù)五、我們的服務(wù)宗旨 業(yè)主至上，誠信服務(wù)六、我們的經(jīng)營管理特色特色一：務(wù)實的服務(wù)理念#物業(yè)管理有限公司在物業(yè)管理服務(wù)過程之中，始終本著以人為本，以誠相待。在所管理的項目中，我們以高度的責(zé)任感、使命感和強(qiáng)烈的敬業(yè)精神，為業(yè)主和來訪的客人提供周到細(xì)致的物業(yè)服務(wù)，從每一件小事出發(fā)，處處為業(yè)主的利益考慮，從而贏得了廣大業(yè)主的贊譽(yù)和尊敬。公司建立起科學(xué)的考核和培訓(xùn)體系，把知識、技能和尊重帶給員工，為員工創(chuàng)造發(fā)展空間，規(guī)劃職業(yè)生涯，使他們在工作中體現(xiàn)人生的價值，感受成就的喜悅；始終保持著對公司的認(rèn)同和高度的工作熱情，從而把愛心和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)奉獻(xiàn)給客戶。公司深信，企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展離不開優(yōu)秀的企業(yè)文化，建設(shè)一個有靈魂、有責(zé)任感的企業(yè)，對員工負(fù)責(zé)，對社會盡力是#物業(yè)的一貫宗旨。特色二：成熟的大型社區(qū)管理經(jīng)驗#物業(yè)管理有限公司董事長劉強(qiáng)先生是一位有著多年物業(yè)管理經(jīng)驗的職業(yè)經(jīng)理，并開創(chuàng)了市場化物業(yè)管理運(yùn)作之先河，在行業(yè)中享有廣泛的信譽(yù)。在物業(yè)管理實戰(zhàn)經(jīng)驗的團(tuán)隊的共同努力下，總結(jié)出各種先進(jìn)管理方案供廣大業(yè)主選擇服務(wù)；首長級服務(wù)以您為尊 為高級企業(yè)家、商人等特殊要求的業(yè)主提供“首長級”服務(wù)業(yè)主身份保密客戶服務(wù)專人對接指派專人入室清潔、專人入室維修特約私家安防服務(wù) 增設(shè)單獨安全監(jiān)控設(shè)備 增設(shè)私家護(hù)衛(wèi)人員 訪客單獨登記、錄像貴賓級服務(wù)星級酒店特色為影視明星等各界名人，提供星級酒店式服務(wù)。主要服務(wù)內(nèi)容： 隨時訂、送餐 隨時收、送清洗衣物 免打擾特約服務(wù) 安防特約服務(wù) 代理行程安排 代養(yǎng)家庭綠化、家庭寵物行政級服務(wù)細(xì)致嚴(yán)謹(jǐn) 為職業(yè)經(jīng)理人、高級管理者提供細(xì)致嚴(yán)謹(jǐn)?shù)男姓壏?wù)。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，服務(wù)流程專業(yè)，服務(wù)風(fēng)格嚴(yán)謹(jǐn)。主要服務(wù)內(nèi)容： 訂、送餐服務(wù) 收、送清洗衣物 預(yù)約家庭鐘點工 上門維修 車輛清洗、保養(yǎng) 信息中介服務(wù)夕陽親情服務(wù)耐心周到為住宅內(nèi)的老人提供耐心周到的老人服務(wù)，讓每一位老人老有所樂，享受高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，怡養(yǎng)天侖。老人陪護(hù)定期老人身體檢查老人生日親情點播老人健康休閑講座特色三：規(guī)范的專業(yè)化運(yùn)做#物業(yè)管理有限公司廣泛吸納行業(yè)精英，擁有一批極具敬業(yè)精神及管理高水準(zhǔn)的職業(yè)物業(yè)經(jīng)理和工程技術(shù)人員在物業(yè)管理方面有著超前的管理意識和先進(jìn)的管理方法。公司在多年經(jīng)營過程中，摸索出了適合沈陽物業(yè)行業(yè)服務(wù)的成型經(jīng)驗，公司同時吸收了香港和新加坡先進(jìn)物業(yè)管理的模式，極大的豐富了我公司物業(yè)管理的體系，并在實踐中不斷進(jìn)行規(guī)范，形成了具有沈城特色的物業(yè)管理新模式。特色四：科學(xué)的用人機(jī)制（一）規(guī)范的培訓(xùn)管理程序培訓(xùn)，作為本公司內(nèi)部管理運(yùn)作重要內(nèi)容之一，通過長期的不斷探索和實踐，已形成一套規(guī)范化的運(yùn)作體系，并成為公司不斷發(fā)展壯大的內(nèi)在優(yōu)勢。通過培訓(xùn)，公司儲備了一批知識結(jié)構(gòu)全面、經(jīng)營管理能力強(qiáng)的職業(yè)經(jīng)理層人；專業(yè)經(jīng)驗豐富，操作能力強(qiáng)的中層管理人員；工作技能扎實，具備敬業(yè)精神的基層作業(yè)人員。這些人力資源的優(yōu)勢必將是圓滿成功軍區(qū)花園委托管理目標(biāo)的重要保證和推動我公司專業(yè)化、規(guī)范化發(fā)展的堅實基礎(chǔ)。一、目的：為了將軍區(qū)花園項目建設(shè)成為大都市中現(xiàn)代文明居住區(qū)的典范，必須培養(yǎng)一支高素質(zhì)的物業(yè)管理專業(yè)人才隊伍，確保這一管理目標(biāo)的實現(xiàn)。二、培訓(xùn)計劃第一階段：接管前人員培訓(xùn)接管前員工強(qiáng)化培訓(xùn)序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對象授課人1軍區(qū)花園管理目標(biāo)及模式全體人員內(nèi)部師資2軍區(qū)花園管理規(guī)章制度全體人員內(nèi)部師資3軍區(qū)花園房屋驗收移交程序管理及維修人員內(nèi)部師資4軍區(qū)花園治安保衛(wèi)工作目標(biāo)及作業(yè)程序保安人員內(nèi)部師資5軍區(qū)花園清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序保潔人員內(nèi)部師資6軍區(qū)花園業(yè)主裝修管理辦法全體人員內(nèi)部師資7軍區(qū)花園入室維修標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序維修客服人員內(nèi)部師資8工作技巧及服務(wù)語言規(guī)范全體人員內(nèi)部師資9消防職責(zé)及滅火作戰(zhàn)程序全體人員內(nèi)部師資10軍區(qū)花園公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序維修人員內(nèi)部師資11軍區(qū)花園業(yè)主入住辦理程序主管級人員內(nèi)部師資12人際溝通技巧全體人員內(nèi)部師資13房屋建筑結(jié)構(gòu)及維護(hù)要求管理及維修人員內(nèi)部師資第二階段：接管后人員培訓(xùn)接管后員工強(qiáng)化培訓(xùn)序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對象授課人1怎樣有效處理業(yè)主投訴全體人員內(nèi)部師資2怎樣有效杜絕違章全體人員內(nèi)部師資3如何切實提高服務(wù)水準(zhǔn)全體人員內(nèi)部師資4如何開好業(yè)主大會管理人員內(nèi)部師資5怎么當(dāng)好班長領(lǐng)班人員內(nèi)部師資6如何有效調(diào)動員工工作積極性主管級人員內(nèi)部師資7綠化工基礎(chǔ)知識和操作技能綠化人員內(nèi)部師資8保潔工基礎(chǔ)知識和操作技能保潔人員內(nèi)部師資9智能化系統(tǒng)操作保安人員內(nèi)部師資三、培訓(xùn)周期培訓(xùn)是一個長期的、不間斷的、循環(huán)往復(fù)的工作。如圖所示： 對是否需要培訓(xùn)作出估計實施培訓(xùn)計劃 確定培訓(xùn)之需要 進(jìn)行培訓(xùn)準(zhǔn)備 策劃培訓(xùn)計劃四、培訓(xùn)后的跟查及評核工作1、員工經(jīng)過培訓(xùn)后，組織培訓(xùn)的人員要進(jìn)行跟查，即在員工的實際工作中進(jìn)行檢查，該員工是否按培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行工作，對不按要求做的員工進(jìn)行督導(dǎo)和指正。2、訓(xùn)結(jié)束后需進(jìn)行現(xiàn)場考核及評核工作，現(xiàn)場考核分為實際和局面考核兩種形式。由培訓(xùn)組織者檢查員工受訓(xùn)前與受訓(xùn)后的工作狀況，并做好記錄，以便員工直接上司、管理處經(jīng)理及時了解員工工作或思想情況。五、公司考核體系及管理處各級人員考核表1、績效考核的宗旨和原則（一）以實現(xiàn)企業(yè)總體經(jīng)營管理目標(biāo)為目的，目標(biāo)分解為手段；（二）同時關(guān)注具體的業(yè)績結(jié)果及績效形成過程的行為和態(tài)度；（三）堅持績效反饋。通過績效過程的管理及結(jié)果的考核不斷改變員工的行為，提高員工的能力，保證個體目標(biāo)與整體目標(biāo)的一致性，最終提升企業(yè)的整體績效。2、 績效考核的職責(zé)分配（一）職能部門經(jīng)理由公司高層領(lǐng)導(dǎo)制定考核內(nèi)容并實施考核；（二）管理處經(jīng)理由公司高層領(lǐng)導(dǎo)與職能部門共同考核；（三）主管層、公司職員由管理處經(jīng)理、部門經(jīng)理制定確定考核內(nèi)容并實施考核；（四）管理處職員、員工層由管理處主管（大領(lǐng)班）考核；（五）管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對管理處各崗位考核實施情況進(jìn)行監(jiān)控和指導(dǎo)，持續(xù)推進(jìn)管理處的績效考核體系；（六）人力資源部負(fù)責(zé)對公司考核體系的實施情況進(jìn)行監(jiān)控和指導(dǎo)，持續(xù)推進(jìn)公司的績效考核體系。3、考核標(biāo)準(zhǔn)及指標(biāo)的確定原則（一）經(jīng)理層考核標(biāo)準(zhǔn)及指標(biāo)的確定原則1） 根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略確定新一年度的公司總體經(jīng)營管理目標(biāo)、指標(biāo)；2） 公司總體目標(biāo)、指標(biāo)層層分解，確定管理處、職能部門的年度目標(biāo)、指標(biāo)；3） 將管理處、部門全年的目標(biāo)、指標(biāo)分解落實到每季度、每月；4） 經(jīng)理層是本部門目標(biāo)、指標(biāo)實現(xiàn)情況的責(zé)任人，因此經(jīng)理層的季度考核標(biāo)準(zhǔn)即本部門季度的管理目標(biāo)、指標(biāo)及經(jīng)理層實現(xiàn)目標(biāo)過程的控制和管理要求。（二）主管、職員層考核標(biāo)準(zhǔn)及指標(biāo)的確定原則1） 管理處、職能部門將本部門的目標(biāo)、指標(biāo)向下屬部門分解；2） 根據(jù)分解的目標(biāo)指標(biāo)確定部門負(fù)責(zé)人及相關(guān)責(zé)任人的考核要素及標(biāo)準(zhǔn)。（三）員工層月考核標(biāo)準(zhǔn)的確定原則1） 將管理處下屬部門的目標(biāo)、指標(biāo)分解落實到各崗位，確定各崗位的職責(zé)及工作標(biāo)準(zhǔn)；2） 根據(jù)各崗位的職責(zé)及工作標(biāo)準(zhǔn)，確定員工的考核要素和考核標(biāo)準(zhǔn)。4、考核周期及考核事項 （一）經(jīng)理層1） 月考核與季度考核相結(jié)合；2） 月考核是對工作過程的控制和管理，以保證季度目標(biāo)、指標(biāo)的實現(xiàn)；3） 對工作結(jié)果，即目標(biāo)、指標(biāo)的完成情況進(jìn)行季度評價；4） 季度考核成績是對月考核平均成績和季度指標(biāo)考核結(jié)果的綜合衡量；5） 季度考核成績是季度獎勵金額發(fā)放的依據(jù)。（二）主管職員層1） 月考核；2） 依據(jù)考核結(jié)果確定考核工資的發(fā)放額度。（三）基層員工1） 日檢查；2） 月考核；3） 依據(jù)考核結(jié)果確定考核工資的發(fā)放額度。5、基于考核結(jié)果的激勵措施（一）考核結(jié)果作為浮動工資、獎金發(fā)放的依據(jù)；（二）考核結(jié)果作為選派外派培訓(xùn)的依據(jù)之一；（三）考核結(jié)果作為晉升、降職、調(diào)配的依據(jù)；總經(jīng)理： 副總經(jīng)理 ： 人事培訓(xùn)部： 品質(zhì)部： 財務(wù)部：（四）考核結(jié)果是薪資調(diào)整的重要依據(jù)；（五）考核結(jié)果是年度評比的重要依據(jù)。6、考核金額的確定原則（一）依據(jù)管理處、職能部門崗位評估確定管理處、職能部門各崗位工資標(biāo)準(zhǔn)；（二）依據(jù)崗位任職標(biāo)準(zhǔn)確定管理處各崗位的人選；（三）依據(jù)工作標(biāo)準(zhǔn)確定各崗位人員的薪資等級；（四）根據(jù)崗位薪資及等級確定參與考核的薪資額度。7、考核金額的構(gòu)成及標(biāo)準(zhǔn)（一）經(jīng)理層1） 月考核工資=浮動工資+季度獎，詳見崗位、浮動、季度考核工資標(biāo)準(zhǔn)2） 季度考核工資=月考核工資*33） 終獎勵額度見崗位、浮動、季度考核工資標(biāo)準(zhǔn)（二）主管職員層（含大領(lǐng)班）月考核工資=月工資額*30%（三）基層員工考核金額的確定和標(biāo)準(zhǔn)工資600元以上人員：月考核金額100元工資600元以下（含600元）人員：月考核金額50元8、各級人員考核表（三）實施科學(xué)的績效管理我們強(qiáng)調(diào)個人、部門及公司三者之間績效的有機(jī)統(tǒng)一。通過設(shè)定科學(xué)的績效目標(biāo)，以及實行計劃、輔導(dǎo)、改進(jìn)、考核、反饋的管理循環(huán)，不斷提高員工個人及部門的工作績效，以追求公司整體戰(zhàn)略目標(biāo)及顧客滿意目標(biāo)的實現(xiàn)。l 管理工作流程 前期工作流程： 機(jī)構(gòu)組建 擬制管理方案及規(guī)章制度 熟悉物業(yè)情況，匯總遺留問題 隊伍組織培訓(xùn) 聯(lián)系有關(guān)單位，督促及時整改完善相關(guān)資料 物業(yè)接管接管驗收提供問題 辦理接管手續(xù) 二次驗收 依據(jù)已有的物業(yè)管理運(yùn)行維護(hù)經(jīng)驗，在項目規(guī)劃建設(shè)階段提出相關(guān)建議，以降低日后的物業(yè)管理綜合運(yùn)行成本，從而降低物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)房屋銷售；并為甲方降低開發(fā)成本。備注條款：物業(yè)接管驗收應(yīng)具備的條件（一）接管驗收應(yīng)提交的資料物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料： 項目開發(fā)批準(zhǔn)報告； 規(guī)劃許可證 投資許可證 土地使用合同； 建筑開工許可證 用地紅線圖 b)綜合竣工驗收資料： 竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）； 建設(shè)工程竣工驗收證書； 公共配套設(shè)施綜合驗收合格書； 供水合同； 供電協(xié)議書、許可證； 供氣協(xié)議書、許可證； 有線電視合格證； 通信設(shè)施合格證； c)施工設(shè)計資料： 地質(zhì)報告書； 全套設(shè)計圖紙； 圖紙會審?fù)ㄖ獑危?設(shè)計變更通知單； 工程預(yù)決算報告書； 重要的施工會議紀(jì)要； 隱蔽工程驗收記錄； 沉降觀測記錄； 其他可能會影響將來管理的原始記錄。 d)機(jī)電設(shè)備資料： 機(jī)電設(shè)備出廠合格證； 貢電設(shè)備使用說明書；（要求中文） 機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報告； 設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。 e)業(yè)主資料： 已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等； 已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。 二、接管驗收辦法及程序（一）接管驗收開始之前接管驗收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作： 與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進(jìn)度、驗收標(biāo)準(zhǔn)等； 派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗收計劃； 提前參與發(fā)展準(zhǔn)則申請的竣工驗收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)； 準(zhǔn)備好接管驗收記錄表格： 房屋本體接管驗收表； 公共配套設(shè)施接管驗收表； 機(jī)電設(shè)備接管驗收表； 接管驗收問題整改表。（二）質(zhì)量與使用功能檢驗標(biāo)準(zhǔn)1.主體結(jié)構(gòu)A 、地基基礎(chǔ)的沉降不得超過建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范（GBJ789）的允許變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。B、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)產(chǎn)生變形，裂縫、不得超過混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范（GBJ10-89）的規(guī)定。C、木結(jié)構(gòu)結(jié)點牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合木結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范（GBJ206-83）的有關(guān)規(guī)定。D、磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯的裂縫。E、凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合建筑抗震設(shè)計規(guī)范（GBJ11-89）的有關(guān)規(guī)定。F、外墻不得漏水2.屋面A 、各類屋面必須符合屋面工程技術(shù)規(guī)范（GB50207-94）的規(guī)定，排水暢通、無積水、不滲漏。B、平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施；三層以上房屋在公用部位設(shè) 置屋面檢修孔。C、陽臺和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。3.地面A 、面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角。B、衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水， C、不允許倒泛水和滲漏。D、木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。4.裝修A、鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，B、鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度C、進(jìn)戶門不得使用膠合板制作、門鎖應(yīng)安裝牢固。D、木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)，不露釘帽，與基層必須打牢。E、門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。F、抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。G、飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。H、油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。5.電氣A、電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直、過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。B、回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不得小于1M/KV。 C、 應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置。D、照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固、部件齊全，接觸良好，位置正確。E、各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接電電阻值必須符合電氣裝置安裝工程有關(guān)規(guī)范的要求。F、電梯應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動運(yùn)行、選層、平層、停層，曳引機(jī)的噪聲和震動聲不得超過有關(guān)規(guī)范規(guī)定值，制動器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動作靈敏可靠，安裝的隱蔽工程，試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄，性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。 G、對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強(qiáng)微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線。 H、除上述要求處，同時應(yīng)符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關(guān)要求。6.水、衛(wèi)、消防A、管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏、水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范（GBJ242-82）的要求，應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。B、高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。C、衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長不宜超過8M，并不應(yīng)使陶瓷管、塑料管、地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。D、衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固、部件齊全、制動靈活。F、水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)、運(yùn)行時無較大震動。H、消防設(shè)施必須符合建筑設(shè)計防火規(guī)范（GBJ16-87）、高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范（GB50045-95）的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。7.采暖A、采暖工程的驗收，必須在采暖期以前兩個月進(jìn)行。B、鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝增正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證。C、爐排必須進(jìn)行12H以上試運(yùn)轉(zhuǎn)，爐排之間，爐排與爐壁之間不得相互摩擦，且無雜音、不跑偏、不受卡，運(yùn)轉(zhuǎn)自如。D、各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠、控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活。E、爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風(fēng)檔板應(yīng)安裝平正、啟閉靈活、閉合嚴(yán)密、風(fēng)室隔墻不得透風(fēng)漏氣。F、管道的管徑、坡度及檢查井必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范（GBJ242-82）的要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固。G、設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象、保溫、防腐措施必須符合GBJ242-82的規(guī)定。新風(fēng)機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、無雜音。消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊全、水質(zhì)、煙塵排放濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。I、經(jīng)過48H的連續(xù)運(yùn)行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能及采暖區(qū)室溫必須符合設(shè)計要求。 8.附屬工程及其他A、室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）設(shè)置、管道坡度、管徑必須符合室外排水設(shè)計規(guī)范（GBJ14-87）的要求，管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。B、化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置、池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)出水口高度差不得小于5CM。C、管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過兩個彎。D、明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。F、房屋入口處必須做室外道路、并與主干道相通，路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。G、房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報箱、其規(guī)格、位置必須符合有關(guān)規(guī)定。H、掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固、煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)通暢、無阻塞物。I、單體工程必須做到工完料凈地清，臨時設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢，室處地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計要求。J、整體建筑應(yīng)檢驗相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。 （三）設(shè)施設(shè)備分項驗收標(biāo)準(zhǔn)1.變電所接盤驗收A、報批資料建設(shè)單位的增容申請供電局對增容申請及變電所建設(shè)的批復(fù)文件 B、工程資料工程圖紙a.高壓系統(tǒng)圖b.二次原理及接線圖c.低壓系統(tǒng)圖d.接地裝置平面圖及測試報告交接試驗報告a.耐壓試驗報告b.繼電保護(hù)試驗報告c.計量裝置試驗報告d.絕緣工具試驗報告設(shè)備說明書C、運(yùn)行資料運(yùn)行值班記錄a.高壓計量b.低壓負(fù)荷預(yù)防性試驗報告a.耐壓試驗報告b.繼電保護(hù)試驗報告c.計量裝置試驗報告d.絕緣工具試驗報告測試儀表、絕緣工具清單D、設(shè)備運(yùn)行檢查:土建方面a屋面不漏雨水，室內(nèi)干燥。b.百頁窗、百頁門已安裝砂網(wǎng)。c.各出入門已設(shè)置防鼠門擋。d.進(jìn)戶電纜管道及變電所墻壁四周封閉完好，無孔洞。電氣方面a.儀表完好、指示準(zhǔn)確。b.電纜、變壓器、配電柜、開關(guān)、連接件等完好無損，無缺陷、無銹蝕。c.變配電設(shè)備、配電回路、開關(guān)容量與圖紙相符。d.各種電氣標(biāo)識、標(biāo)牌齊全。e.接地連接良好f.電壓測試、各回路負(fù)荷測試結(jié)果符合要求。g.計量讀數(shù)定針。 配套方面a.絕緣工具齊全。b.測試儀表齊全。c.室內(nèi)照明（含應(yīng)急照明）合理，燈具完好。d.運(yùn)行模擬盤f.高、低壓柜前后橡膠絕緣墊。g.高壓安全柵欄。h.滅火器。2.配電室接盤驗收A、低壓系統(tǒng)圖B、設(shè)備運(yùn)行檢查:土建方面a屋面不漏雨水，室內(nèi)干燥。b百頁窗、門已安裝砂網(wǎng)。c.進(jìn)戶電纜管道封閉完好，四壁無孔洞。 電氣方面a.儀表完好、指示準(zhǔn)確。b.配電柜、開關(guān)、連接件等完好無損，無銹蝕，無過熱現(xiàn)象。c.配電回路、開關(guān)容量與圖紙基本相符。d.各種電氣標(biāo)識、標(biāo)牌齊全。e.接地連接良好f.電壓測試、各回路負(fù)荷測試結(jié)果符合要求。g.室內(nèi)照明合理，燈具完好3.電梯接盤驗收A、相關(guān)資料產(chǎn)品出廠合格證書，勞動局準(zhǔn)用證書使用維護(hù)說明書維修委托合同電氣控制原理圖與接線圖B、設(shè)備運(yùn)行檢查:層門閉鎖裝置運(yùn)行良好。電氣安全裝置動作可靠。制動系統(tǒng)完好。運(yùn)行電流、功率、速度應(yīng)符合說明書的要求。極限開關(guān)應(yīng)完好有效。應(yīng)急照明正常。4、水泵房及給排水管網(wǎng)A、技術(shù)資料設(shè)備使用說明書系統(tǒng)操作說明書工程圖紙a給排水系統(tǒng)圖b給排水綜合管網(wǎng)平面圖c配電柜控制原理圖d變頻柜接線圖e控制儀表系統(tǒng)圖B、運(yùn)行檢查:儀表（水表、壓力表及其它控制儀表）指示準(zhǔn)確。保護(hù)完善，各種保護(hù)（電氣保護(hù)、電結(jié)點壓力表）應(yīng)有效可靠。 水泵運(yùn)行正常，無滴漏、無震動、無異常聲響。閥門動作靈活，閥門、管道無跑、冒、地、漏現(xiàn)象。控制柜及器件整體與性能完好。檢查給排水、供熱、的各入戶井、檢修井，看其封閉是否完好。檢查井內(nèi)設(shè)備（閥門、壓力表、溫度表）是否完好， 管接頭有無滴、漏現(xiàn)象。井內(nèi)有無淤泥雜物等。管道支架是否牢固，管道保溫是否完好。 5、風(fēng)機(jī)房A、技術(shù)資料系統(tǒng)設(shè)備清單維護(hù)使用說明書系統(tǒng)操作說明書工程圖紙a通風(fēng)系統(tǒng)圖b風(fēng)道平面布置圖c電氣控制原理圖d設(shè)備電氣接線圖運(yùn)行記錄B、設(shè)備運(yùn)行檢查各項壓力及其它參數(shù)運(yùn)行正常。各個風(fēng)口安裝牢固。鳳道無跑、冒、地、漏現(xiàn)象。控制柜及器件整體與性能完好。設(shè)備無震動，噪音在要求的標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)。6、消防報警與聯(lián)動控制系統(tǒng)A、技術(shù)資料系統(tǒng)設(shè)備清單設(shè)備使用說明書系統(tǒng)操作說明書工程圖紙a電氣、暖通、給排水消防平面圖 b水消防系統(tǒng)圖c消防報警與聯(lián)動控制系統(tǒng)圖d消防泵、噴淋泵控制原理圖e送風(fēng)機(jī)、排風(fēng)機(jī)、排煙機(jī)控制原理圖f卷簾門控制原理圖g探測器布置及編碼圖消防設(shè)備分布表B、系統(tǒng)檢查及測試檢查及測試的基本原則a要按照設(shè)備使用說明書的要求進(jìn)行操作，依據(jù)設(shè)計方案進(jìn)行各系統(tǒng)的運(yùn)行功能測試。b.報警點的選擇應(yīng)均衡，其測試數(shù)量應(yīng)不小于10%。c.應(yīng)選擇各種報警器進(jìn)行測試。檢查、測試項目及基本要求a.報警控制器應(yīng)具有蓄電池備用電源，且此電源在斷電時能自動切換供電。b.報警控制器的火災(zāi)聲光報警、斷線檢測、自動控制消防設(shè)備等功能應(yīng)完好。c.抽測的報警探測器（包括：煙感、溫感、手報、壓力閥、水流指示器發(fā)出的報警）應(yīng)100%動作可靠、有效，否則，應(yīng)追加進(jìn)行不少于50%的測試。d.緊急廣播應(yīng)采取僅向失火層和相關(guān)層發(fā)出火災(zāi)報警廣播的消防廣播方式。若與背景音樂使用同一套設(shè)備和系統(tǒng)時，應(yīng)能自動切掉背景音樂而直接進(jìn)行緊急廣播。e.應(yīng)急照明和疏散指示燈燈具應(yīng)完好無損，其使用的電池備用電源，連續(xù)供電時間須不少與20分鐘。7、對講系統(tǒng)A、技術(shù)資料系統(tǒng)設(shè)備清單設(shè)備使用說明書系統(tǒng)操作說明書工程圖紙8、對講系統(tǒng)A、 技術(shù)資料系統(tǒng)設(shè)備清單設(shè)備使用說明書系統(tǒng)操作說明書工程圖紙a對講布線平面圖b布管平面圖c可視對講系統(tǒng)聯(lián)接圖d對講用戶分機(jī)與單元門主機(jī)接線圖e單元門主機(jī)與管理中心主機(jī)接線圖B、系統(tǒng)檢查及測試 檢查及測試的基本原則a要按照設(shè)備使用說明書的要求進(jìn)行操作，依據(jù)設(shè)計方案進(jìn)行各系統(tǒng)的運(yùn)行功能測試。b.測試取樣點應(yīng)分布均衡，且數(shù)量不宜少于10%c.各項功能應(yīng)分別測試，即：分機(jī)與單元主機(jī)；分機(jī)與管理主機(jī)：單元主機(jī)與管理主機(jī)：管理主機(jī)之間。 d.連接導(dǎo)線應(yīng)穿管或使用槽板保護(hù)。檢查、測試項目及基本要求a.小區(qū)出入口應(yīng)設(shè)管理主機(jī)，便于來訪客人與住戶直接通話使用。b.管理主機(jī)可群呼住戶分機(jī)。c.管理主機(jī)和單元主機(jī)呼叫住戶分機(jī)時，應(yīng)編號無誤，振鈴、通話有效。d.住戶利用室內(nèi)分機(jī)遙控開鎖時，應(yīng)試驗三次，100%動作有效。e.無論住戶使用的是可視分機(jī)還是非可視分機(jī)，配線均應(yīng)按可視分機(jī)方式配置。 9車庫管理1、技術(shù)資料系統(tǒng)設(shè)備清單設(shè)備使用說明書系統(tǒng)操作說明書工程圖紙a.布線平面圖b.布管平面圖c.系統(tǒng)聯(lián)接圖2、系統(tǒng)檢查及測試檢查及測試的基本原則a.要按照設(shè)備使用說明書的要求進(jìn)行操作，依據(jù)設(shè)計方案進(jìn)行各系統(tǒng)的運(yùn)行功能測試。b.控制點測試數(shù)量100%。c.每點操作三次，動作100%成功視為有效。檢查、測試項目及基本要求a.在車輛通過車庫門處，使用遙控器后門鎖被自動開啟。b.車庫門可遙控器/手動鑰匙切換。10.背景音樂與消防廣播1、技術(shù)資料系統(tǒng)設(shè)備清單設(shè)備使用說明書系統(tǒng)操作說明書工程圖紙a.布線平面圖b.布管平面圖c.系統(tǒng)接線圖d.消防廣播與背景音樂切換接線圖2、系統(tǒng)檢查及測試檢查及測試的基本原則a.要按照設(shè)備使用說明書的要求進(jìn)行操作，依據(jù)設(shè)計方案進(jìn)行各系統(tǒng)的運(yùn)行功能測試。b.各種功能均應(yīng)測試檢查、測試項目及基本要求a.消防廣播與背景音樂切換測試。b.按設(shè)備清單清點設(shè)備。c.揚(yáng)聲器應(yīng)完好無損。d.廣播試驗。e.前級音源設(shè)備試驗（包括：CD、LD、VOD、卡座等）。3、調(diào)音臺調(diào)試。 三、質(zhì)量問題的處理（一）處理方法1、影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修，直至合格；2、影響相鄰房屋的安全問題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理；3、對于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取費用補(bǔ)償?shù)霓k法，由接管單位處理。（二）支持文件1、交接協(xié)議書2、接管驗收小組與職責(zé)范圍3、公用部位設(shè)施驗收表4、分戶問題匯總處理清單5、鑰匙交接表6、單項問題處理聯(lián)系單7、公共配套設(shè)施驗收表8、室內(nèi)設(shè)施設(shè)備驗收單9、公共區(qū)域配套設(shè)施檢查表10、合同會審表交 接 書甲方：乙方； 一、根據(jù)雙方簽訂的物業(yè)管理委托合同中的約定，乙方于 年 月 日對軍區(qū)花園進(jìn)行物業(yè)接管驗收。二、為使園區(qū)物業(yè)管理工作早日走上正軌，對于接管驗收中發(fā)現(xiàn)的各類問題，甲方應(yīng)在乙方要求的時間內(nèi)整改完畢。三、甲方按乙方所要求標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行整改，經(jīng)乙方驗收合格后，由乙方負(fù)責(zé)對園區(qū)所屬物業(yè)進(jìn)行維修、保養(yǎng)。（關(guān)于園區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)保修期責(zé)任按照雙方簽訂的物業(yè)管理委托合同實施）四、因未整改或整改不及時造成的問題由甲方負(fù)完全責(zé)任，并承擔(dān)其后果。五、對于本次接管驗收中未檢查部分（如：采暖設(shè)備設(shè)施、消防設(shè)施、智能化設(shè)施、人防工程等）由甲方于 年 月 日前施工或整改完成，雙方再進(jìn)行接管驗收。在施工期或未整改或整改不及時所產(chǎn)生的問題由甲方負(fù)完全責(zé)任，并承擔(dān)其后果。六、本交按書為甲乙雙方簽訂的物業(yè)管理委托合同的有效組成部分。七、附件軍區(qū)花園接管驗收問題匯總為本交接書有效組成部分。八、本交接書一式四份，雙方各執(zhí)二份，雙方簽字蓋章后生效。甲方： 年 月 日 乙方： 年 月 日 軍區(qū)花園驗收小組序號組員工作職責(zé)與范圍1管理處經(jīng)理把關(guān)全局，統(tǒng)籌管理，做好人員的統(tǒng)一安排2副經(jīng)理協(xié)調(diào)經(jīng)理工作，與地產(chǎn)部門進(jìn)行交接溝通，并跟隨地產(chǎn)部門人員進(jìn)行檢驗3工程主管作好專業(yè)性的檢查工作，并對工程人員進(jìn)行合理安排協(xié)調(diào)工程部驗收工作并跟隨工程人員驗收，收集問題匯總，后期問題跟蹤處理。4客服負(fù)責(zé)人跟隨檢驗人員了解設(shè)備設(shè)施5強(qiáng)電負(fù)責(zé)人高壓配電柜、變壓器、低壓柜、進(jìn)戶電源總控制箱6弱電負(fù)責(zé)人智能化監(jiān)控系統(tǒng)、消防監(jiān)控、紅外報警、消防水箱電氣部分、電子巡更系統(tǒng)、煤氣報警系統(tǒng)7水暖負(fù)責(zé)人微機(jī)系統(tǒng)、給排水設(shè)備設(shè)施、消防系統(tǒng)、消防給排水，水源熱泵機(jī)組8土建負(fù)責(zé)人房屋主體結(jié)構(gòu)、屋面、地面、防水并配合檢驗設(shè)備設(shè)施9綠化負(fù)責(zé)人對園區(qū)草坪、樹木、小品以及園區(qū)娛樂設(shè)施進(jìn)行檢驗，并有工程人員配合。入住期管理一、辦理入住，快捷便利a) （一）重簡樸的入住儀式業(yè)主對新家軍區(qū)花園，有一個了解、熟悉、認(rèn)同的過程，為縮短這一心理過程，展現(xiàn)未來物業(yè)管理人的良好形象，我們將在軍區(qū)花園舉辦簡樸的入住儀式，邀請各級領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主代表參加，為共同營造安寧、祥和、積極向上的園區(qū)氛圍和良好的物業(yè)管理大環(huán)境，獲得一個良好的開端。b) （二）住手續(xù)流程圖序號工作步驟1通知住戶入住2管理員核收入住通知書3雙方簽署業(yè)主臨時公約4住戶填寫住戶情況登記表、核收身份證復(fù)印件5發(fā)放業(yè)主手冊和住宅“二書”6辦理裝修手續(xù)7住戶簽署住戶入住物品資料領(lǐng)取確認(rèn)書8住戶交納入住費用9住戶房屋驗收10住戶接收鑰匙11管理處文件歸檔住戶文件歸檔c) （三）入住手續(xù)采取的便利措施辦理入住手續(xù)，管理處采取的便利措施是：i. 設(shè)立辦理入住專用辦公室，由專職客服人員提供一條龍服務(wù)。精心安排入住程序，業(yè)主隨到隨辦。ii. 提前與供電公司、自來水公司、燃?xì)夤?、電信電話公司、有線電視臺簽訂代辦業(yè)主協(xié)議書，代辦有關(guān)業(yè)務(wù)，方便業(yè)主，減少麻煩。iii. 提供集體辦理和上門服務(wù)等服務(wù)項目。二、裝修管理（一）管理內(nèi)容軍區(qū)花園為建筑結(jié)構(gòu)，多層為短肢剪力墻結(jié)構(gòu)。建筑墻體承重，且所有電源盒都為預(yù)埋進(jìn)剪力墻體中，因此，軍區(qū)花園業(yè)主入住裝修，對于物業(yè)管理處提出了更高的要求。為此，物業(yè)管理處要專門成立管理框架編外的裝修管理審批處，負(fù)責(zé)業(yè)主裝修審批及裝修巡視。（二）管理目標(biāo)及承諾對于業(yè)主裝修管理方案進(jìn)行審批，下發(fā)裝修許可證；對于正在裝修的業(yè)主進(jìn)行監(jiān)督巡視，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)裝修工程與向物業(yè)部門提供的方案不一致，并影響到建筑主體結(jié)構(gòu)的，勒令停工，決不估息，下發(fā)裝修整改意見，請業(yè)主簽字接收。管理處在裝修管理上嚴(yán)格把關(guān)，力爭不出現(xiàn)一例違章裝修的業(yè)主。（三）崗位設(shè)置編號崗位人數(shù)值班安排1物業(yè)管理處裝修審批主管1常白2物業(yè)管理處裝修巡視員2常白（四）裝修管理流程正常裝修業(yè)主開始裝修物業(yè)裝修審批處業(yè)主 裝修審批 下發(fā)裝修許可證 裝修巡視違章裝修勒令停止 簽訂裝修管理協(xié)議 下發(fā)裝修整改通知單（五）裝修、改建的審批程序業(yè)主雇用裝修公司在小區(qū)內(nèi)施工，須預(yù)先以書面形式通知管理處，簽署“裝修管理協(xié)議”并領(lǐng)取施工許可證后，方可施工。如該項施工影響小區(qū)的整體規(guī)劃、小區(qū)形象、環(huán)境或妨礙其它其主的利益，則必須改變施工方案。裝修公司未能依照“裝修管理協(xié)議”施工，導(dǎo)致的一切后果均由該業(yè)主負(fù)責(zé)。（六）裝修、改建原則 按照建設(shè)部2002年5月1日第110號令住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法，住宅裝飾裝修需遵守以下原則住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止下列行為A 未經(jīng)原設(shè)計單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。B 將沒有防水要求的房間或陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間。C 擴(kuò)大承重墻上原有門窗尺寸，拆除連接陽臺上的磚、混凝土墻體。D 損壞原有房屋節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果。裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾活動，未經(jīng)城市行政主管部門批準(zhǔn)不得搭建建筑物、構(gòu)筑物；不得改變住宅外立面，在非承重墻上開門、窗。未經(jīng)供暖單位批準(zhǔn)。3）涉及到門、窗及外墻的改造，應(yīng)以下列條件為原則：A 不得占用現(xiàn)有綠地，不得妨礙小區(qū)內(nèi)交通；B 不得在綠地上修甬道；不得另蓋門樓，占用原購樓合同中不含之面積；C 不得影響小區(qū)建筑的整體設(shè)計和風(fēng)格；、D如安裝大門鐵閘時，必須符合消防條例，并不得占用公共走廊，任何鐵閘開啟時如影響走廊、防火通道的寬度或損壞走廊裝飾時，將被禁止安裝。4）所用建筑材料及顏色力求與原設(shè)計材料相匹配。5） 所有走廊及樓梯均已裝有足夠燈光，業(yè)主請勿在大門加設(shè)任何燈飾。6）空調(diào)機(jī)須安裝在特別設(shè)計之備用位置，請向管理處查詢，按指定位置安裝。7）住宅室內(nèi)裝飾裝修超過設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓荷載，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原設(shè)計單位提出設(shè)計方案。8）改動衛(wèi)生間、廚房間防水層的，應(yīng)當(dāng)按照防水標(biāo)準(zhǔn)制訂施工方案，并做閉水實驗。（七）裝修、改建的注意事項業(yè)主要密切注意其所雇用的裝修公司及承建商的施工情況，并督促工人注意下列事項：1）工作完畢后須關(guān)好所有門窗及水龍頭，方可離開。2） 請勿留下火種或任何足以妨礙他人的物品（例如建筑裝修材料、設(shè)備等）3） 不得將水泥、沙石、建筑材料或垃圾投入廁所或下水道里。如廁所或下水道因此堵塞，業(yè)主必須負(fù)責(zé)全部修理費用。4） 承建商不得將建筑用料、設(shè)備、垃圾或水泥存放在任何公共地方，否則業(yè)主須承擔(dān)一切清理費用。5） 當(dāng)搬運(yùn)裝修材料、家具進(jìn)入裝修單位時，必須小心，不得損壞或污損任何墻壁、地面、天花板、電梯及其它公共地方，否則，業(yè)主須承擔(dān)一切修理費用。6）垃圾及建筑用料須小心放置，以免從高處掉下，危及其他住戶及路人。另外，請您辦理裝修手續(xù)前詳細(xì)閱讀以下內(nèi)容，以免給您帶來不便：1）業(yè)主本人或其委托人在管理處辦公室領(lǐng)取裝修申請登記表、裝修管理協(xié)議書及相關(guān)裝修管理規(guī)定，并按其中要求逐項詳細(xì)、如實填寫。2）本人確定裝修方案，選定裝修施工單位，簽署裝修管理協(xié)議。3）業(yè)主會同裝修施工單位負(fù)責(zé)人備齊如下裝修申報材料到管理處辦理申報審批手續(xù)；A出示辦理完入住手續(xù)的費用收據(jù)復(fù)印件；B裝修申請登記表和裝修管理協(xié)議書（到管理處領(lǐng)取，如實填寫，并遵照執(zhí)行）；C裝修施工單位的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件和資質(zhì)證明，注：營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證明復(fù)印件必須加蓋公章；D房屋裝修施工平面圖（包括建筑施工平面圖和管線施工平面圖）；E業(yè)主及裝修負(fù)責(zé)人身份證復(fù)印件；F裝修人員身份證復(fù)印件。4）管理處裝修負(fù)責(zé)人查驗裝修申報材料是否齊全，審批裝修方案，審批時間一般為兩個工作日。如果裝修申報材料齊全，審批裝修方案可提前完成并發(fā)放室內(nèi)裝修許可證。5）裝修許可證和臨時出入證辦理完后，即可進(jìn)場施工。施工期間，所有現(xiàn)場人員都必須嚴(yán)格遵守裝修管理協(xié)議之條款。6）裝修竣工后，由業(yè)主或其授權(quán)委托人通知物業(yè)管理處安排裝修驗收，驗收時裝修施工單位負(fù)責(zé)人應(yīng)在現(xiàn)場。初驗結(jié)束后，業(yè)主、裝修施工單位、物業(yè)管理裝修負(fù)責(zé)人確認(rèn)驗收結(jié)果，并在住戶裝修巡視驗收記錄上簽字認(rèn)可。（八）經(jīng)政府主管部門審批改建后的管理費用 樓宇在經(jīng)政府主管部門審批改建后，其管理費用的收費標(biāo)準(zhǔn)將按改建后的面積重新核算，并以重新核算面積收取管理費。（九）裝修審批重點1） 保證房屋設(shè)施的正常使用功能。審核重點：房屋結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及管線，電梯、供水、供電、供氣管線。2） 保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。審核重點：陽臺、窗臺、屋頂花園、空調(diào)安裝及管線走向。3） 裝修材料符合防火規(guī)定。（十）建立細(xì)致嚴(yán)密的裝修跟蹤監(jiān)管體系業(yè)主裝修施工，由管理處專職負(fù)責(zé)的裝修管理員實施“全過程”追蹤監(jiān)管。每天巡視施工現(xiàn)場不少于6次，通過現(xiàn)場巡查及時與業(yè)主溝通，了解施工方案、裝修過程進(jìn)展，把違章裝修消滅在初始階段。（十一）處理違章裝修的三個手段1） 情理手段業(yè)主出現(xiàn)違章裝修，責(zé)任裝修審批處主管在1小時內(nèi)，上門做好業(yè)主的思想工作，禮貌地向業(yè)主解釋裝修規(guī)定，耐心地向業(yè)主說明違章裝修千百萬的危害。做到以理說服業(yè)主，以情感化業(yè)主，爭取業(yè)主的支持和理解，讓業(yè)主自覺接受整改的要求。2） 行政手段在業(yè)主對于已經(jīng)違章裝修拒不執(zhí)行整改而一意孤行的情況下，管理處向上級機(jī)關(guān)反映情況，取得行政上的支持，通過行政壓力督促整改。3） 法律手段業(yè)主裝修申報手續(xù)中，管理處分別與業(yè)主和裝修施工單位簽訂具有法律效力的“裝修協(xié)議書”和“裝修責(zé)任書”，劃清管理處、業(yè)主、裝修施工單位的責(zé)、權(quán)。對違章裝修并無視一切的業(yè)主，我們將首次通過法律途徑予以解決。三、入住期治安管理（三流控制）1、 軍區(qū)花園一期入住的大部分為成功人士，入住的特點必將是速度快、入住率高。這一階段的治安形勢為：1） 周邊環(huán)境較為復(fù)雜與入住高潮中外來裝修、搬運(yùn)人員往來頻繁的狀態(tài)相互并存。2） 裝修集中，裝修監(jiān)管面大，裝修防火任務(wù)艱巨。3） 智能化設(shè)施尚處于一個調(diào)試、試運(yùn)行階段，業(yè)主誤報率高、治安壓力大，管理壓力大。對軍區(qū)花園入住期的治安形勢有一個清醒認(rèn)識，是做好治安管理工作的基礎(chǔ)。針對這一時期治安形勢，管理處在入住期確立了“人防為主、技防為輔”的治安管理思路，進(jìn)一步發(fā)揮#物業(yè)規(guī)模優(yōu)勢，隨時調(diào)用鄰近管理處的治安力量，實現(xiàn)治安管理上的聯(lián)合。2、 確保治安管理上事件發(fā)生率為零對立治安重點加大對入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控。1） 人流控制對來訪人員須通過園區(qū)門崗，與業(yè)主通過可視對講通話后方可進(jìn)入，并進(jìn)行訪問登記和離去注銷手續(xù)；對裝修、搬運(yùn)人員采取辦理出入證管理，對他們的活動范圍進(jìn)行一定的限制。2） 物流管理對物資流動實施申報制、盤查制和登記制。3） 車流控制通過門崗管理人員監(jiān)控，可以記錄車主身份、車牌號、車型等信息，通過業(yè)主檔案，直接向客服中心輸送，是汽車防盜的重要保障。整理各類檔案 日常管理 機(jī) 小 安 三 公 共 清 物 檔 財 社 其 電 區(qū) 全 車 設(shè) 施 潔 資 案 務(wù) 區(qū) 他設(shè) 事 管 管 維 修 綠 材 資 管 文備 務(wù) 理 理 保 養(yǎng) 化 料 料 理 化管 管 管 管 活理 理 理 理 動 物業(yè)管理投標(biāo)收費報價一、軍區(qū)花園物業(yè)概況二、物業(yè)管理收費投標(biāo)報價與費用測算（一）、投標(biāo)報假：在對軍區(qū)花園項目進(jìn)行深入的了解之后，我們參照沈陽市現(xiàn)行有關(guān)價格標(biāo)準(zhǔn)和本公司對軍區(qū)花園住戶消費水平的調(diào)研及根據(jù)費用開支測算，我公司對軍區(qū)花園物業(yè)管理服務(wù)費定為：每月每平方米人民幣1.2元。在今后的實際物業(yè)管理服務(wù)過程中，我公司將以高效率、低成本的運(yùn)營管理費用，同時采用透明式管理服務(wù)，定期提供管理報告與服務(wù)報告，與業(yè)主委員會及全體業(yè)主溝通，協(xié)商軍區(qū)花園的收支標(biāo)準(zhǔn)。（二）物業(yè)管理費用測算1.支出1.1人員薪金及福利1.1.1工資1.3.4保險費 1.3.5折舊費 1.3.6辦公費 1.3.7裝卸費 1.3.8燃料費 1.3.9材料費 1.3.10辦公用水、電費 1.3.11其它 小計： 合計： 1. 收入2.1住宅物業(yè)管理費2.1.1住宅樓 2.1.2商業(yè)樓 2.2家政服務(wù)收入 2. 3其他服務(wù) 3. 2.4專項服務(wù) 4. 效益預(yù)測如果本項目收費率達(dá)到100%，則可實現(xiàn)收支平衡。我公司力求在多種經(jīng)營上為企業(yè)獲得效益。三、增收節(jié)紙措施1、對目前項目的改善和園區(qū)必須的投入所需資金，由沈陽#物業(yè)管理有限公司提出具體解決方案，與開發(fā)商進(jìn)行有效的溝通，并積極努力地商討可行的措施后立即著手實施，并通過優(yōu)質(zhì)、高效、誠實的管理、服務(wù)，取得住戶的認(rèn)同。 2、同時，我們在內(nèi)部管理上加強(qiáng)管理費的控制，提高